OPERAT SZACUNKOWY ,00 zł

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY dotyczący nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami wchodzącymi w skład Ośrodka Wypoczynkowego PERŁA, położonej w Mrzeżynie przy Al. Tysiąclecia nr 13, dla której Sąd Rejonowy w Gryficach, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą SZ1G/ /0. Wyceniana nieruchomość. Wartość rynkowa ww. nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami wchodzącymi w skład Ośrodka Wypoczynkowego PERŁA, określona wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku: ,00 zł Opracował: rzeczoznawca majątkowy, biegły sądowy z zakresu wyceny nieruchomości oraz przedsiębiorstw Marcin Pilarski, Katowice ul. Jesionowa 22/8.2. Katowice, 24 maj 2016 roku

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rodzaj nieruchomości: Położenie: Właściciel nieruchomości: Użytkownik wieczysty: Nieruchomość zabudowana budynkami i budowlami wchodzącymi w skład Ośrodka Wypoczynkowego PERŁA. Mrzeżyno Al. Tysiąclecia 13. Skarb Państwa. ENERGOMONTAŻ POŁUDNIE Spółka Akcyjna. Obręb Nr działki Rodzaj użytków i użytków ogólna działki klasa ha m² ha m² Bi RVI Razem: Podstawa prawna SZ1G/ /0 Zakres wyceny: Zakresem opracowania objęto stosownie do zlecenia oraz przepisów prawa ww. nieruchomość jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego gruntu i odrębnej własności budynków i budowli, wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku. Cel wyceny: Celem opracowania jest określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb jej sprzedaży w trybie prowadzonego postępowania upadłościowego. Krótki opis nieruchomości: Będąca przedmiotem niniejszego opracowania nieruchomość to funkcjonujący zespół obiektów budowlanych min. budynek wczasowy, domki wczasowe, domki rekreacyjne, boiska sportowe, budynek wielofunkcyjny, budynek sanitariatów, drogi, place i chodniki oraz obiekty małej architektury wchodzące w skład Ośrodka Wypoczynkowego PERŁA. Pozostałe budowle i urządzenia budowlane pełnią w tym przypadku funkcję uzupełniającą ściśle związaną z rekreacyjno wypoczynkową funkcją całego kompleksu. Nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Mrzeżyno przy ulicy Tysiąclecia oraz ulicy Nadmorskiej, w odległości 1 km od portu w Mrzeżynie. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią nieruchomości zabudowane budynkami o podobnej funkcji i sposobie użytkowania oraz oddzielona pasmem wydm porośniętych borem sosnowym piaszczystą plaża. 2

3 Budynek wczasowy KAROLINKA: Budynek złożony z trzech podstawowych części: hotelowej, socjalno sanitarnej oraz gastronomicznej. użytkowa wynosi 283 m². Obiekt wzniesiony w 1935 roku, po remoncie i rozbudowie przeprowadzonej w latach 80 tych XX wieku. Budynek I i II kondygnacyjny, nie podpiwniczony. Budynek wykonany w technologii mieszanej, składa się z części murowanej i części szkieletowej żelbetowej z wypełnieniem tradycyjnym murowanym na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej. Stropodach o konstrukcji żelbetowej pokryty papą. Posadzki wykończone płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne stanowią; tynki cementowo wapienne malowane farbami, gładzie gipsowe, okładziny z płyt kartonowo gipsowych z wykonanymi gładziami gipsowymi oraz płytki ceramiczne. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu. Stolarka okienna PCV oraz aluminiowa. Stolarka drzwiowa aluminiowa przeszklona, drzwi wewnętrzne płytowe. Dom wczasowy MUSZELKA: Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, II kondygnacyjny. użytkowa wynosi 170 m². Obiekt wzniesiony w 1935 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, stropy o konstrukcji drewnianej, schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną oraz docieplony trzciną. Podłogi drewniane. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana. Dom wczasowy BURSZTYN: Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, II kondygnacyjny. użytkowa wynosi 192 m². Obiekt wzniesiony w 1935 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, stropy o konstrukcji drewnianej, schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną oraz docieplony trzciną. Podłogi drewniane. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana. Dom wczasowy WRZOS: Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, II kondygnacyjny. użytkowa wynosi 122 m². Obiekt wzniesiony w 1935 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, stropy o konstrukcji drewnianej, schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną oraz docieplony trzciną. Podłogi drewniane. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana. 3

4 Budynek kawiarnia. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, I kondygnacyjny z nieużytkowym poddaszem, oraz z dobudowaną wiatą o konstrukcji murowanej. użytkowa wynosi 19 m². Obiekt wzniesiony w 1933 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufit wykończony zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną. Podłogi drewniane pokryte wykładziną PCV. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana. Budynek gospodarczy Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, I kondygnacyjny. użytkowa wynosi 9 m². Obiekt wzniesiony w 1935 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufit wykończony zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną. Podłogi drewniane pokryte wykładziną PCV. Stolarka okienna drewniana okratowana od zewnątrz, stolarka drzwiowa drewniana. Budynek gospodarczy WC. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, I kondygnacyjny. użytkowa wynosi 30 m². Obiekt wzniesiony w 1935 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz wyłożone glazurą, sufit wykończony zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną. Posadzki wyłożone terakotą. Stolarka okienna drewniana okratowana od zewnątrz, stolarka drzwiowa drewniana. Budynek magazynowo - gospodarczy Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, I kondygnacyjny. użytkowa wynosi 18 m². Obiekt wzniesiony w 1968 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufit wykończony zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną. Posadzki betonowe bez wykończeń. Stolarka okienna drewniana okratowana od zewnątrz, stolarka drzwiowa drewniana. Dom administracyjny JAGÓDKA Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, II kondygnacyjny. użytkowa wynosi 68 m². Obiekt wzniesiony w 1958 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej; schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną oraz docieplony trzciną. Podłogi drewniane. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana. 4

5 Budynek socjalno administracyjny KARLIK ora budynek noclegowy KARLIK. Budynek w zabudowie zwartej II kondygnacyjny, częściowo podpiwniczony. użytkowa wynosi 860 m². Obiekt wzniesiony w latach Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowanej na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej, schody o konstrukcji żelbetowej licowane płytkami ceramicznymi z aluminiowymi poręczami. Stropodach o konstrukcji żelbetowej pokryty papą. Posadzki wykończone płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, gładzie gipsowe, okładziny z płyt kartonowo gipsowych z wykonanymi gładziami gipsowymi oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską oraz płytami kartonowo gipsowymi z wykonanymi gładziami gipsowymi. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu. Stolarka okienna PCV oraz aluminiowa. Stolarka drzwiowa aluminiowa przeszklona, drzwi wewnętrzne płotowe. Budynek wielofunkcyjny Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony. użytkowa wynosi 458 m². Obiekt wzniesiony w 1991 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowany na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej; schody o konstrukcji żelbetowej obłożone masą lastriko. Stropodach o konstrukcji żelbetowej pokryty papą. Posadzki wykończone płytkami lastriko, wykładziną PCV. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu oraz okładzina z kamienia naturalnego. Stolarka okienna drewniana. Stolarka drzwiowa aluminiowa przeszklona, drzwi wewnętrzne płotowe. Domki campingowe (7 obiektów) użytkowa każdego wynosi 16,40 m². Obiekty wzniesione w 1967 roku. Budynki wykonany w technologii szkieletowej drewnianej, osadzone na fundamencie o konstrukcji żelbetowej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Elewacje wewnętrzne stanowi okładzina z płyty pilśniowej, podłogi drewniane wyłożone wykładziną PCV. Stolarka okienna drewniana. Stolarka drzwiowa drewniana. Domki campingowe (5 obiektów) użytkowa każdego wynosi 27,00 m². Obiekty wzniesione w 1980 roku. Budynki wykonane w technologii szkieletowej drewnianej, osadzone na fundamencie o konstrukcji żelbetowej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Elewacje wewnętrzne stanowi okładzina z płyt kartonowo gipsowych z wykonanymi gładziami gipsowymi, płyty pilśniowe; podłogi drewniane wyłożone wykładziną PCV. Stolarka okienna drewniana. Stolarka drzwiowa drewniana. Data opracowania: Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 24 maj 2016 roku 24 maj 2016 roku 5

6 Zestawienie zbiorcze wyników opracowania. Nieruchomości zabudowana obiektami wczasowymi oraz pozostałymi budynkami i budowlami Przedmiot wyceny: Numer działki (m 2 ) Wartość rynkowa - budynki i budowle - działka gruntu (p.u.w) ,00 zł ,00 zł Wartość rynkowa objętej zakresem wyceny nieruchomości określona wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku: ,00 zł Słownie złotych: trzy miliony dwieście siedemdziesiąt tysięcy osiemset. 6

7 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA 1. Przedmiot i zakres opracowania str Cel opracowania str Podstawy formalno prawne wyceny str Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego str Opis i określenie stanu nieruchomości str Analiza rynku nieruchomości str Sposób wyceny str Określenie wartości nieruchomości str Wniosek i wynik końcowy wyceny str Klauzule i zastrzeżenia str. 61 Załączniki: 1. Protokół z badania księgi wieczystej SZ1G/ /0 z 11 maja 2016 roku, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Marcina Pilarskiego. 2. Kopia wypisu z ewidencji gruntów z dnia roku, wydanego przez Starostę Powiatu Gryfickiego, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach. 3. Kopia wypisu z kartoteki budynków z dnia roku, wydanego przez Starostę Powiatu Gryfickiego, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach. 4. Kopia mapy ewidencyjnej z dnia roku, wydanej przez Starostwo Powiatowe w Gryficach, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach. 5. Kopia mapy zasadniczej z dnia roku, wydanej przez Starostwo Powiatowe w Gryficach, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach. 6. Dokumentacja fotograficzna wykonana w trakcie oględzin nieruchomości. 7

8 1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA. Przedmiotem niniejszego opracowania objęto nieruchomość zabudowaną kompleksem budynków i budowli wchodzącym w skład zabudowy rekreacyjnej Ośrodka Wypoczynkowego PERŁA położonego w miejscowości Mrzeżyno przy Al. Tysiąclecia nr 13, w ewidencji gruntów i budynków opisaną w sposób następujący: województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki; jednostka ewidencyjna: _5, Trzebiatów obszar wiejski, obręb ewidencyjny: 0001, Mrzeżyno - 1, działka ewidencyjna nr: Obręb Nr działki Rodzaj użytków i użytków ogólna działki klasa ha m² ha m² Bi RVI Razem: dla której Sąd Rejonowy w Gryfinie, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą SZ1G/ /0. Zakresem opracowania objęto stosownie do zlecenia oraz przepisów prawa ww. nieruchomość jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz odrębnej własności budynków i budowli wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku. Uwaga zakresem niniejszego opracowania nie objęto ruchomych składników majątkowych zlokalizowanych w obrębie przedmiotowej nieruchomości, tj. środków trwałych lub też wyposażenia jako rzeczy nie związanych trwale z budynkami bądź też odrębnie oznaczonych w ewidencji środków trwałych. 2. CEL OPRACOWANIA. Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb jej sprzedaży w trybie prowadzonego postępowania upadłościowego. Niniejszy operat szacunkowy został wykonany ściśle do ww. celu i za jego wykorzystanie do innych celów autor nie ponosi odpowiedzialności. Przyjęta metodologia określenia wartości rynkowej zgodna jest z obowiązującymi przepisami prawa w tym zakresie. Jak również opracowanie niniejsze wykorzystane zostać może tylko i wyłącznie do celu sprzedaży przedmiotu wyceny w trybie ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. nr 60 poz. 535 z późniejszymi zmianami). 3. PODSTAWY FORMALNO PRAWNE. 3.1 Podstawa formalna. Zlecenie Syndyka Masy Upadłości ENERGOMONTAŻ - POŁUDNIE S.A. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w Katowicach przy ul. Mickiewicza 15, skierowane do rzeczoznawcy majątkowego, biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości oraz przedsiębiorstw Marcina Pilarskiego, Katowice, ul. Jesionowa 22/8.2. 8

9 Autor opracowania: mgr Marcin Pilarski rzeczoznawca majątkowy - uprawnienia nr 3460, biegły sądowy z zakresu wyceny nieruchomości oraz przedsiębiorstw Sądu Okręgowego w Częstochowie oraz Katowicach. Podstawy prawne: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 roku, nr 102, poz. 518). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz z późniejszymi zmianami). Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami). Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami). 3.3 Źródła danych merytorycznych. Protokół z badania księgi wieczystej SZ1G/ /0 z 11 maja 2016 roku, sporządzony przez rzeczoznawcę Majątkowego Marcina Pilarskiego. Wypis z ewidencji gruntów z dnia roku, wydany przez Starostę Powiatu Gryfickiego Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach. Wypis z kartoteki budynków z dnia roku, wydany przez Starostę Powiatu Gryfickiego Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach. Mapa ewidencyjna z dnia roku, wydana przez Starostwo Powiatowe w Gryficach Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach. Mapa zasadnicza z dnia roku, wydana przez Starostwo Powiatowe w Gryficach Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach. Dokumentacja fotograficzna. Dane uzyskane przy pomocy rzeczoznawców majątkowych biorących udział w badaniu zasobów dokumentów Wydziałów Geodezji i Kartografii Urzędów Miast i Starostw Powiatowych - sygnatariuszy umowy o wzajemnej współpracy oraz wymianie danych rynkowych działających przy pomocy oprogramowania Walor. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW): w tym przede wszystkim: Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 1 KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa ; Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 3 (KSWP 3) Operat szacunkowy ; Nota interpretacyjna Nr 1 - NI 1 - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości - jako zasady dobrej praktyki zawodowej 9

10 uzgodnionej merytorycznie w środowisku naukowym oraz środowiskach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. 4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU. Data oględzin nieruchomości w terenie: 14 kwiecień 2016 r. Data, na którą dokonano określenia wartości: 24 maj 2016 r. Data, na którą uwzględniono w wycenie stan nieruchomości: 24 maj 2016 r. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 24 maj 2016 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny. Stan prawny przedmiotowej nieruchomości uregulowany jest w księdze wieczystej SZ1G/ /0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gryficach, V Wydział Ksiąg Wieczystych. Zapisy w dziale I księgi wieczystej pokrywają się ze stanem ujawnionym w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Gryfinie. Ewidencja gruntów województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, jednostka ewidencyjna: _5, Trzebiatów obszar wiejski, obręb ewidencyjny: 0001, Mrzeżyno - 1, działka ewidencyjna nr: 55 o powierzchni 1,1356 ha. Księga wieczysta dział I Województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, sposób korzystania: nieruchomość miejska zabudowana, obszar całej nieruchomości: 1,1356 ha. Dział I Budynki: województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy : AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie : budynek mieszkalny; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy : AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie : budynek gospodarczy; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy : AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie : magazyn; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy : AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie : budynek mieszkalny; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy : AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie : magazyn; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy : AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie : budynek socjalny; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy : AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie : stołówka; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy : AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie : budynek noclegowy; 10

11 województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy : AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie : budynek warsztatowy; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy : AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie : budynek mieszkalny; Województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy : AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie : budynek ubikacji; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy : AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie : budynek mieszkalny; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy : AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie : magazyn. Dział I Spis praw: okres użytkowania: rok. Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym zabudowana: budynkiem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym, magazynem, budynkiem mieszkalnym, budynkiem magazynem, budynkiem socjalnym, stołówką, budynkiem noclegowym, budynkiem warsztatowym, budynkiem mieszkalnym, budynkiem ubikacji, budynkiem mieszkalnym, budynkiem magazynowym. Zabudowania stanowią odrębną nieruchomość na podstawie zaświadczenia GT.II.-25/1/65 z dnia roku, wydanego przez Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w Gryficach. Wpisano dnia 20 września 1965 roku. Dział II Właściciel: Właściciel: Skarb Państwa na podstawie zaświadczenia nr GT.II.- 25/1/65 z dnia roku, wydanego przez Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w Gryficach. Wpisano dnia 20 września 1965 roku. Użytkownik wieczysty: ENERGOMONTAŻ _POŁUDNIE Spółka Akcyjna w Katowicach na podstawie decyzji nr GNG.N P/246/93 z dnia roku, wydanej przez Urząd Wojewódzki w Szczecinie. Wpisano dnia 26 października 1993 roku. Dział III - Ciężary i ograniczenia: ostrzeżenie: ogłoszenie upadłości obejmujące likwidację majątku dłużnika Energomontaż Południe Spółka Akcyjna w Upadłości Likwidacyjnej na podstawie postanowienia o ogłoszeniu upadłości nr X GUP-2/13/10 z dnia roku, wydanego przez Sąd Rejonowy w Katowicach Wschód w Katowicach, Wydział X Gospodarczy. Wpisano dnia 31 października 2013 roku. Działy IV - Hipoteki: hipoteka umowna kaucyjna w sumie ,00 zł, odsetki zmienne, wierzytelność główna oraz prowizje i odsetki, termin zapłaty: roku. Hipoteka podlegająca spłacie na warunkach wyszczególnionych w oświadczeniu z dnia roku, hipoteka wpisana na rzecz Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Regionalny Oddział Korporacyjny w Katowicach z siedzibą w Warszawie na podstawie oświadczenia z dnia roku. Wpisano dnia 18 sierpnia 2010 roku. Hipoteka przymusowa w sumie ,12 zł, jako zabezpieczenie spłaty wierzytelności pieniężnej banku, zgodnie z tytułem wykonawczym w postaci bankowego tytułu egzekucyjnego, hipoteka na rzecz Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. w Warszawie na podstawie postanowienia o nadanie klauzuli wykonalności bankowemu tytułowi egzekucyjnemu sygnatura VI GCO 239/12/5 z dnia roku, wydanego przez Sąd Rejonowy Katowice Wschód w Katowicach, Wydział VI Gospodarczy. Wpisano dnia 2 sierpnia 2012 roku. Hipoteka przymusowa w sumie ,00 zł, jako zabezpieczenie roszczeń wraz z odsetkami zgodnie z postanowieniem z dnia roku, hipoteka wpisana na rzecz 11

12 SKOK PARASOL Fundusz Inwestycyjny Otwarty z siedzibą w Sopocie na podstawie postanowienia o udzielenia zabezpieczenia sygnatura IX GCO 200/12 z dnia roku, wydanego przez Sąd Okręgowy w Gdańsku, IX Wydział Gospodarczy. Wpisano dnia 19 września 2012 roku. Hipoteka przymusowa w sumie ,00 zł, zabezpieczająca roszczenie wnioskodawcy o zapłatę zgodnie z postanowieniem Sądu Okręgowego w Katowicach, Wydział XIII Gospodarczy z dnia 7 września 2012 roku, sygnatura akt XIII GC/355/10/AP, hipoteka wpisana na rzecz MARTIFER POLSKA SP Z O.O. z siedzibą w Gliwicach na podstawie postanowienia sygnatura akt XIII GC 355/10/AP z dnia roku, wydanego przez Sąd Okręgowy w Katowicach, Wydział XIII Gospodarczy. Wpisano dnia 17 października 2012 roku. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. Objęta zakresem wyceny nieruchomość położona jest na obszarze, dla którego zapisy obowiązującego miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miejscowości Mrzeżyno, zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w Trzebiatowie z dnia 27 listopada 2003 roku, nr XV/159/03 są następujące: tereny służące wypoczynkowi, istniejący zespół dużych domów wczasowych wraz z obiektami towarzyszącymi, preferowana funkcja: domy wczasowe, sanatoria o wysokim standardzie zabudowy i zagospodarowania otaczającego terenu (symbol SW 30). 12

13 Sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości: Lp. Numer działki Sposób użytkowania Nazwa obiektu Pow. użytkowa w m² działka zabudowana dom wczasowy 283 dom wczasowy 170 dom wczasowy 192 dom wczasowy 122 budynek gospodarczy - kawiarnia budynek gospodarczy budynek gospodarczy budynek magazynowo gospodarczy dom administracyjny 68 budynek administracyjny i noclegowy budynek wielofunkcyjny 7 domków campingowych 5 domków campingowych Sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości: ,70 114,80 Wg autora niniejszego opracowania aktualny sposób zagospodarowania i użytkowania nieruchomości stanowi jednocześnie optymalny sposób jej wykorzystania, inny w chwili obecnej z uwagi np. na rodzaj zabudowy jest niemożliwy i ekonomicznie nieuzasadniony. Uwzględniając bowiem definicję sposobu optymalnego wykorzystania (SOW), jako najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia, jest w tym przypadku oczywiste i związane z aktualnym wykorzystaniem i zagospodarowaniem nieruchomości. Właśnie w przypadku nieruchomości zabudowanych najczęstszym sposobem optymalnego wykorzystania jest jej aktualny lub przyszły sposób wykorzystania i użytkowania, tj. najwyższa wartość wycenianej nieruchomości wynika z faktu, że w tych przypadkach głównym nośnikiem wartości jest właśnie jej zabudowa

14 Budynki i budowle opis i charakterystyka wg danych z ewidencji gruntów. J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) -- 81, J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Śląska Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , mur -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , mur -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , mur -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , mur -- 14

15 J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , drewno -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , mur -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , mur -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , drewno -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , drewno -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne

16 Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , drewno -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , drewno -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , drewno -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , drewno -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , drewno -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , drewno -- 16

17 J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , drewno -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych G Podstawowa funkcja pozostałe budynki niemieszkalne Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , drewno -- J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych Podstawowa funkcja G mieszkalny Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych Podstawowa funkcja G mieszkalny Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) , J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych Podstawowa funkcja G mieszkalny Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) -- 23, J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych Podstawowa funkcja G mieszkalny

18 Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) -- 12,00 1/ J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach ewidencyjnych Podstawowa funkcja G mieszkalny Rok Pow. Ilość Materiał budowlany Łączna powierzchnia budowy zabudowy kondygnacji ścian użytkowa (m²) -- 71,00 1/ Opis i charakterystyka zawartej umowy dzierżawy. Lp Najemca Wynajmowana powierzchnia Stawka czynszu w zł/rok Charakterystyka umowy O.W. PERŁA OLSZEWSCY S.C. Magdalena Olszewska, Dariusz Olszewski z siedzibą w Kątach Węgierskich działka ewidencyjna nr 55 1,1356 ha ,00 Czynsz roczny w kwocie ,00 zł netto oraz dodatkowo wszelkie media. Umowa zawarta dnia roku na czas określony tj. 1 roku od daty podpisania umowy z zachowaniem 1 miesięcznego okresu wypowiedzenia Stan techniczno użytkowy. Nr księgi wieczystej SZ1G/ /0 Położenie: Mrzeżyno Al. Tysiąclecia 13 Stan nieruchomości na dzień maj 2016 roku Będąca przedmiotem niniejszego opracowania nieruchomość to funkcjonujący zespół obiektów budowlanych min. budynki wczasowe, domki rekreacyjne, boiska sportowe, budynek wielofunkcyjny, budynek sanitariatów, drogi, place i chodniki oraz obiekty małej architektury wchodzące w skład Ośrodka Wypoczynkowego PERŁA. Pozostałe budowle i urządzenia budowlane pełnią w tym przypadku funkcję ściśle związaną z rekreacyjno wypoczynkową funkcją całego kompleksu. 18

19 Nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Mrzeżyno przy Al. Tysiąclecia oraz ulicy Nadmorskiej, w odległości 1 km od portu w Mrzeżynie. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią nieruchomości zabudowane budynkami o podobnej funkcji i sposobie użytkowania oraz oddzielona pasmem wydm porośniętych borem sosnowym piaszczystą plaża. Odległość od centrum administracyjnego Trzebiatowa wynosi około 12 km, natomiast od najbliższej stacji kolejowej w Trzebiatowie około 11 km i w Kołobrzegu około 19 km. 19

20 Działki ewidencyjne nr 55 Powierzchna: 1,1356 ha Teren działki płaski z lekkim spadkiem w kierunku linii brzegowej, kształt w nieregularny w całości ogrodzony płotem z siatki osadzonej w metalowych słupkach na podmurówce, 3 bramy i 3 furtki o konstrukcji metalowej. W obrębie parkingów, chodników teren utwardzony nawierzchnią z kostki betonowej oraz płytek betonowych. W pozostałym zakresie obszar nieruchomości oświetlony i dozorowany, w części niezabudowanej zagospodarowanie działki stanowi roślinność leśna w pozostałym zakresie zagospodarowanie stanowi zieleń zewnętrzna urządzona ozdobna niska i wysoka (trawniki, drzewa i krzewy iglaste). W obrębie Ośrodka występują dodatkowo obiekty małej architektury: plac zabaw, paleniska, grille, boiska, pergole. Zagospodarowanie ośrodka wypoczynkowego koresponduje z przyrodą, linią brzegową oraz ukształtowaniem całego terenu. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej: energia elektryczna, oświetlenie terenu, woda, kanalizacja, gaz oraz instalacje teletechniczne. 20

21 Nazwa obiektu: Budynek socjalno - administracyjny KARLIK oraz budynek noclegowy KARLIK. Liczba kondygnacji 2,0 użytkowa w m² 860,00 Zużycie techniczne Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych /86 - remont generalny % zabudowy Zużycie funkcjonalne -- Kubatura Technologia wykonania Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej. Płyty 21

22 balkonowe o konstrukcji żelbetowej, schody wewnętrzne o konstrukcji żelbetowej licowane płytkami ceramicznymi wyposażone w metalowe barierki. Dach konstrukcja oraz pokrycie Stolarka okienna i drzwiowa Rodzaj instalacji wewnętrznych Wykończenie podłóg Stropodach kryty papą. Rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej, obróbki blacharskie wykonane z blachy ocynkowanej. Stolarka okienna PCV oraz aluminiowa. Stolarka drzwiowa: aluminiowa przeszklona oraz drzwi wewnętrzne płytowe. Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania (kotłownia gazowa), teletechniczna, instalacja sygnalizacji ppoż, i odgromowa. Posadzki parteru wykończone płytkami ceramicznymi oraz wykładziną dywanową. Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbami oraz w pomieszczeniach sanitarnych licowany płytkami ceramicznymi. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu. Informacje dodatkowe Budynek w zabudowie szeregowej, częściowo podpiwniczony. W obrębie zlokalizowane są: pokoje z łazienkami, recepcja, hall wejściowy, sanitariaty, kotłownia gazowa oraz korytarze. Opis przykładowych pomieszczeń - pokój hotelowy. Pokój Stolarka okienna PCV. Stolarka drzwiowa płytowa. Elewacje wewnętrzne: tynk cementowo wapienny malowany farbą. Podłoga wyłożona płytkami ceramicznymi. Łazienka z WC Stolarka drzwiowa płytowa fornirowana, częściowo przeszklona. Podłogi licowane płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne: płytki ceramiczne. Pomieszczenie wyposażone w kabinę prysznicową, umywalkę oraz sedes. 22

23 Nazwa obiektu: Dom wczasowy KAROLINKA Liczba kondygnacji 1,0/2,0 użytkowa w m² 283,00 Zużycie techniczne Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych modernizacja: % zabudowy Zużycie funkcjonalne -- Kubatura Technologia wykonania Dach konstrukcja oraz pokrycie Stolarka okienna i drzwiowa Rodzaj instalacji wewnętrznych Wykończenie podłóg Budynek wykonany w technologii mieszanej, składa się z części murowanej i części szkieletowej żelbetowej z wypełnieniem tradycyjnym murowanym na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej. Stropodach kryty papą. Rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej, obróbki blacharskie wykonane z blachy ocynkowanej. Stolarka okienna PCV oraz aluminiowa. Stolarka drzwiowa: aluminiowa przeszklona oraz drzwi wewnętrzne płytowe. Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania (kotłownia gazowa), teletechniczna, instalacja sygnalizacji ppoż, odgromowa oraz instalacja wentylacyjna. Posadzki parteru wykończone płytkami ceramicznymi oraz wykładziną dywanową. Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbami oraz w pomieszczeniach sanitarnych licowany 23

24 płytkami ceramicznymi. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu. Informacje dodatkowe Budynek w zabudowie szeregowej, przylega do KARLIK. W obrębie zlokalizowane są: stołówka, zaplecze kuchenne, magazyny, hall, sanitariaty oraz w obrębie piętra pokoje. Stołówka Stolarka okienna aluminiowa, stolarka drzwiowa płytowa fornirowana. Elewacje wewnętrzne: gładź gipsowa malowana farbami akrylowymi. Sufity podwieszone systemowe z oświetleniem halogenowym. Podłogi wykończone płytkami ceramicznymi. Kuchnia Stolarka drzwiowa aluminiowa Podłogi licowane płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne: płytki ceramiczne. Pomieszczenie wyposażone w meble ze stali nierdzewnej, urządzenia obróbki wstępnej, termicznej, okapy kuchenne. Pomieszczenia kuchni Stolarka drzwiowa drewniana. Podłogi licowane płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne: płytki ceramiczne. Pomieszczenie wyposażone w meble ze stali nierdzewnej. WC damskie/wc męskie Stolarka drzwiowa płycinowa. Podłogi licowane płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne: płytki ceramiczne. 24

25 Pokój Stolarka okienna PCV. Stolarka drzwiowa płytowa. Elewacje wewnętrzne: tynk cementowo wapienny malowany farbą. Podłoga wyłożona panelami podłogowymi. Łazienka z WC Stolarka drzwiowa płytowa fornirowana częściowo przeszklona. Podłogi licowane płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne: płytki ceramiczne. Pomieszczenie wyposażone w kabinę prysznicową, umywalkę oraz sedes. Nazwa obiektu: Dom wczasowy MUSZELKA Liczba kondygnacji Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych 2, % użytkowa w m 170,00 Zużycie techniczne Technologia wykonania Dach zabudowy Zużycie funkcjonalne -- Kubatura Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej, schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej. konstrukcja Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. 25

26 oraz pokrycie Stolarka okienna i drzwiowa Rodzaj instalacji wewnętrznych Wykończenie podłóg Wykończenie ścian Rynny i rury spustowe z blachy. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana. Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, odgromowa. Podłogi drewniane. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną oraz docieplony trzciną. Układ funkcjonalny 7 pokoi mieszkalnych z umywalkami, pomieszczenie gospodarcze oraz korytarz. Nazwa obiektu: Dom wczasowy BURSZYTYN Liczba kondygnacji Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych 2, % użytkowa w m 192,00 Zużycie techniczne zabudowy Zużycie funkcjonalne -- Kubatura Technologia wykonania Dach konstrukcja oraz pokrycie Stolarka okienna i drzwiowa Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej, schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Rynny i rury spustowe z blachy. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana. Rodzaj instalacji Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, odgromowa. 26

27 wewnętrznych Wykończenie podłóg Wykończenie ścian Podłogi drewniane. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farba elewacyjną oraz docieplony trzciną. Układ funkcjonalny 7 pokoi mieszkalnych z umywalkami, pomieszczenie gospodarcze oraz korytarz. Nazwa obiektu: Dom wczasowy WRZOS Liczba kondygnacji Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych 2, % użytkowa w m 122,00 Zużycie techniczne zabudowy Zużycie funkcjonalne -- Kubatura Technologia wykonania Dach konstrukcja oraz pokrycie Stolarka okienna i drzwiowa Rodzaj instalacji wewnętrznych Wykończenie podłóg Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej, schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Rynny i rury spustowe z blachy. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana. Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, odgromowa. Podłogi drewniane. 27

28 Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną oraz docieplony trzciną. Układ funkcjonalny 6 pokoi mieszkalnych z umywalkami, pomieszczenie gospodarcze oraz korytarz. Nazwa obiektu: Budynek - kawiarnia Liczba kondygnacji Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych 1, % użytkowa w m 19 Zużycie techniczne zabudowy Zużycie funkcjonalne -- Kubatura Technologia wykonania Dach konstrukcja oraz pokrycie Stolarka okienna i drzwiowa Rodzaj instalacji wewnętrznych Wykończenie podłóg Wykończenie ścian Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Rynny i rury spustowe z blachy. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana. Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, odgromowa. Podłogi drewniane wyłożone wykładziną PCV. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farba elewacyjną. 28

29 Układ funkcjonalny Nazwa obiektu: Do dobudowana jest wiata o konstrukcji murowanej. Budynek gospodarczy Liczba kondygnacji Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych 1, % użytkowa w m Zużycie techniczne zabudowy Zużycie funkcjonalne -- Kubatura Technologia wykonania Dach konstrukcja oraz pokrycie Stolarka okienna i drzwiowa Rodzaj instalacji wewnętrznych Wykończenie podłóg Wykończenie ścian Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, stropy o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Rynny i rury spustowe z blachy. Stolarka okienna drewniana okratowana od zewnątrz, stolarka drzwiowa drewniana. Instalacja elektryczna oraz odgromowa. Podłogi drewniane wyłożone wykładziną PCV. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farba elewacyjną. 29

30 Nazwa obiektu: Budynek gospodarczy WC. Liczba kondygnacji Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych 1, % użytkowa w m 30 Zużycie techniczne zabudowy Zużycie funkcjonalne -- Kubatura Technologia wykonania Dach konstrukcja oraz pokrycie Stolarka okienna i drzwiowa Rodzaj instalacji wewnętrznych Wykończenie podłóg Wykończenie ścian Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Rynny i rury spustowe z blachy. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana. Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, odgromowa. Posadzki wyłożone terakotą. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz wyłożone glazurą, sufit wykończony zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farba elewacyjną. 30

31 Nazwa obiektu: Budynek magazynowo - gospodarczy Liczba kondygnacji Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych 1, % użytkowa w m 18 Zużycie techniczne zabudowy Zużycie funkcjonalne -- Kubatura Technologia wykonania Dach konstrukcja oraz pokrycie Stolarka okienna i drzwiowa Rodzaj instalacji wewnętrznych Wykończenie podłóg Wykończenie ścian Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Rynny i rury spustowe z blachy. Stolarka okienna drewniana okratowana, stolarka drzwiowa drewniana. Instalacja elektryczna. Posadzki betonowe. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną. 31

32 Nazwa obiektu: Budynek administracyjny JAGÓDKA Liczba kondygnacji Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych 2, % użytkowa w m 68,00 Zużycie techniczne Technologia wykonania Dach konstrukcja oraz pokrycie Stolarka okienna i drzwiowa Rodzaj instalacji wewnętrznych Wykończenie podłóg Wykończenie ścian zabudowy Zużycie funkcjonalne -- Kubatura Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, stropy o konstrukcji drewnianej, schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Rynny i rury spustowe z blachy. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana. Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, odgromowa, c.o. (kocioł gazowy). Podłogi drewniane Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farba elewacyjną oraz docieplony trzciną. Układ funkcjonalny Pokoje mieszkalne, kuchnia, 2 łazienki; pomieszczenie gospodarcze oraz korytarz. 32

33 Nazwa obiektu: Budynek wielofunkcyjny Liczba kondygnacji Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych 2, % użytkowa w m² 458,00 Zużycie techniczne zabudowy Zużycie funkcjonalne -- Kubatura Technologia wykonania Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej, schody o konstrukcji żelbetowej obłożone masą lastriko. Dach konstrukcja oraz pokrycie Stropodach kryty papą. Rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej, obróbki blacharskie wykonane z blachy ocynkowanej. Stolarka okienna i drzwiowa Stolarka okienna drewniana. Stolarka drzwiowa aluminiowa przeszklona, drzwi wewnętrzne płotowe. Rodzaj wewnętrznych Wykończenie podłóg instalacji Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania (kotłownia gazowa), teletechniczna, instalacja sygnalizacji ppoż, odgromowa. Posadzki wykończone płytkami lastriko oraz wykładziną PCV. Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbami oraz w pomieszczeniach sanitarnych licowany płytkami ceramicznymi. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu oraz okładzina z kamienia naturalnego. Informacje dodatkowe W obrębie zlokalizowane są: sala telewizyjna, 33

34 sala bilardowa, sala dyskotekowa, sanitariaty, korytarze oraz taras. Nazwa obiektu: Domki campingowe (5 obiektów) Liczba kondygnacji Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych 1, % użytkowa w m² 27 Zużycie techniczne zabudowy Zużycie funkcjonalne Technologia wykonania Dach konstrukcja oraz pokrycie Stolarka okienna i drzwiowa Rodzaj instalacji wewnętrznych Wykończenie podłóg Wykończenie ścian Budynek wykonany w technologii szkieletowej - drewnianej, osadzony na fundamencie o konstrukcji żelbetowej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Rynny i rury spustowe PCV. Stolarka okienna i drzwiowa drewniana. Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna. Podłogi drewniane wyłożone wykładziną PCV. Elewacje wewnętrzne stanowi okładzina z płyt kartonowo gipsowych z wykonanymi gładziami gipsowymi obłożonymi płytami pilśniowymi 34

35 Nazwa obiektu: Domki campingowe (7 obiektów) Liczba kondygnacji Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych 1, % użytkowa w m² 16,40 Zużycie techniczne zabudowy Zużycie funkcjonalne Technologia wykonania Dach konstrukcja oraz pokrycie Stolarka okienna i drzwiowa Rodzaj instalacji wewnętrznych Wykończenie podłóg Wykończenie ścian Nazwa obiektu: Budynek wykonany w technologii szkieletowej drewnianej, osadzony na fundamencie o konstrukcji żelbetowej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Rynny i rury spustowe PCV. Stolarka okienna i drzwiowa drewniana. Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna. Podłogi drewniane wyłożone wykładziną PCV. Elewacje wewnętrzne stanowi okładzina z płyty pilśniowej. Boiska do koszykówki 35

36 Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych % 800 zabudowy w m² całkowita -- Zużycie techniczne Zużycie funkcjonalne 30 Wyposażenie Nazwa obiektu: Obiekt oświetlony lampami słupowymi drogi, chodniki, place Opis: Drogi wewnętrzne o nawierzchni z kostki betonowej, stabilizowanej cementem, wokół drogi krawężniki. Parking o nawierzchni z kostki betonowej, stabilizowanej cementem, wokół drogi krawężnik. 36

37 6. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Rodzaj rynku lokalny. Rynkiem lokalnym, w tym przypadku jest rynek nieruchomości zabudowanych obiektami hotelowymi i rekreacyjnymi o podobnym przeznaczeniu i sposobie użytkowania. Obszar rynku obszar ciągły obejmujący teren całego województwa pomorskiego i zachodniopomorskiego. Okres analizy: lata W celu ustalenia odpowiednich zjawisk, relacji zachodzących na badanym rynku nieruchomości posłużono się danymi uzyskanymi przy pomocy rzeczoznawców majątkowych biorących udział w badaniu zasobów dokumentów Wydziałów Geodezji i Kartografii Urzędów Miast i Starostw Powiatowych - sygnatariuszy umowy o wzajemnej współpracy oraz wymianie danych rynkowych działających przy pomocy oprogramowania Walor. Mrzeżyno to miejscowość letniskowa położona przy ujściu Regi, zamieszkała przez 1600 stałych mieszkańców, posiadająca ok miejsc noclegowych w ponad 40 ośrodkach wypoczynkowych różnego typu. Jej współczesna nazwa została ustalona po wojnie. Analiza podaży. Miejsca noclegowe w turystycznych obiektach noclegowych w 2014 r. stan w dniu 31 lipca. W lipcu 2015 r. sprawozdaniem zostały objęte turystyczne obiekty noclegowe (wzrost o 1,4% w stosunku do roku poprzedniego), na które składały się obiekty hotelowe i 6301 pozostałych obiektów. Najliczniejszą grupę wśród obiektów hotelowych, podobnie jak w latach poprzednich stanowiły hotele (2316), których liczba wzrosła o 2,9% w stosunku do danych za lipiec 2014 r. (2250). Drugą grupą, pod względem wielkości zasobów, były inne obiekty hotelowe, do których zaliczają się hotele, motele, pensjonaty, którym nie została nadana żadna kategoria, a także obiekty świadczące usługi hotelowe 37

38 m.in. domy gościnne i zajazdy. W dniu 31 lipca 2015 r. było 940 takich obiektów, czyli o 0,9% mniej niż w roku poprzednim (949). Ponad 2/3 (67,5%) wszystkich korzystających z bazy noclegowej w I półroczu br. zatrzymała się w hotelach (8,1 mln), co stanowiło wzrost o 8,8 % w porównaniu do analogicznego okresu 2014 r. (7,5 mln). Mniejszą popularnością cieszyła się kategoria inne obiekty hotelowe (np. zajazdy, wille, zamki), w których nocowało 0,9 mln gości (o 3,8% więcej niż w pierwszych sześciu miesiącach 2014 r.). Tabela 1. Liczba turystów korzystających z turystycznych obiektów noclegowych w I półroczu 2014 r. i 2015 r. Turystyczne obiekty noclegowe I pół I pół Zmiana w % w tys. Ogółem , ,3 107,2 Obiekty hotelowe - razem 8 586, ,3 108,3 Hotele 7 451, ,8 108,8 Motele 110,1 110,4 100,3 Pensjonaty 175,1 196,0 111,9 Inne obiekty hotelowe 849,8 882,0 103,8 Pozostałe obiekty - razem 2 616, ,0 103,8 Domy wycieczkowe 43,0 44,3 103,1 Schroniska 57,1 56,6 99,2 Schroniska młodzieżowe 44,8 39,0 87,1 Szkolne schroniska młodzieżowe 183,5 184,8 100,7 Ośrodki wczasowe 511,1 520,2 101,8 Ośrodki kolonijne 32,6 40,0 122,8 Ośrodki szkoleniowo-wypoczynkowe 439,1 438,0 99,8 Domy pracy twórczej 18,5 19,8 107,2 Zespoły domków turystycznych 76,5 81,3 106,2 Kempingi 35,4 39,0 110,3 Pola biwakowe 8,6 9,3 108,7 Hostele 230,3 261,4 113,5 Zakłady uzdrowiskowe 315,6 340,7 107,9 Pokoje gościnne 184,6 196,1 106,2 Kwatery agroturystyczne 42,5 46,5 109,6 Pozostałe obiekty 393,5 400,1 101,7 Wykorzystanie turystycznych obiektów noclegowych. W okresie od stycznia do czerwca 2015 r. stopień wykorzystania miejsc noclegowych we wszystkich turystycznych obiektach noclegowych wyniósł 33,0% (31,2% w I półroczu 2014 r.) i wzrost tego wskaźnika, w stosunku do roku poprzedniego, wystąpił we wszystkich kolejnych miesiącach I półrocza 2015 r. Najlepsze wyniki odnotowano w zakładach uzdrowiskowych 75,8 % (w I półroczu 2014 r. 75,3%). W obiektach hotelowych stopień wykorzystania miejsc noclegowych w I półroczu 2015 r. wyniósł 34,0 %, czyli nieco więcej niż w I półroczu 2014 r. (32,0%). Niewielki wzrost tego wskaźnika z 30,2 % do 31,7 % odnotowano także w przypadku pozostałych obiektów (niehotelowych). Najwięcej 11,9 mln turystów korzystało z bazy noclegowej w miesiącach letnich (od maja do września), co stanowiło 52,4 % ogółu korzystających z zakwaterowania w obiektach noclegowych. Największe zróżnicowanie od 1090 tys. turystów w lipcu do 282 tys. turystów korzystających z noclegów w grudniu zaobserwowano w grupie pozostałych obiektów noclegowych, która charakteryzuje się znaczną sezonowością. 38

39 Analiza podaży lokalny rynek nieruchomości. W przypadku lokalnego rynku nieruchomości dokładna analiza transakcji kupna sprzedaży wykazała, iż w okresie ostatnich kilku lat na analizowanym terenie gminy nie odnotowano żadnej transakcji, która dotyczyła by nieruchomości podobnej. Poszerzenie zakresu analizy do obszaru całego województwa wykazała, że: - pojedyncze transakcje występowały w najbardziej znanych i rozpoznawalnych miejscowościach i gdzie sprzedawane obiekty pełniły tylko i wyłącznie funkcję hotelową a ceny transakcyjne przyjętej jednostki porównawczej (m² p.u.) oscylowały w granicach do prawie 4500 zł. Cechą charakterystyczną był fakt, iż obiekty te powstawały w latach 60 i 70 tych XX wieku i w dacie sprzedaży w większości znajdowały się stanie technicznym i funkcjonalnym przeznaczonym do remontu i adaptacji patrz tabela poniżej; Zestawienie zbiorcze transakcji wykorzystanych w procesie wyceny: Lp. Położenie Cena Data transakcji Cena 1 m² p.u. użytkowa transakcyjna 1 Mielno zł zł 2 Darłowo zł zł 39