OPINIA SĄDOWA. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ Nieruchomości gruntowej

Transkrypt

1 Sygn. akt Km 395/16 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ Nieruchomości gruntowej zlokalizowanej na działce nr 1194/1 w miejscowości Brody, gmina Kalwaria Zebrzydowska, pow. Wadowicki, woj. Małopolskie dla potrzeb prowadzonego postępowania egzekucyjnego przez Komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Dłużnik: Dobosz Zygmunt Autor: mgr inż. Dominik Stańco Wadowice, 06 grudzień 2016 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis nieruchomości Nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w miejscowości Brody, gmina Kalwaria Zebrzydowska, powiat Wadowicki, województwo małopolskie. Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działa nr: 1194/1 o powierzchni 0,5502 ha Nieruchomość objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wadowicach nr KR1W/ /6 Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zagrodowej i nieuciążliwej działalności gospodarczej MNr, oraz terenach rolnych R Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej, która będzie wykorzystana w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach. Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości W = zł Słownie: osiemdziesiąt jeden tysięcy Autor operatu Data sporządzenia operatu roku Strona 2 z 20

3 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w miejscowości Brody na działce nr 1194/1, gmina Kalwaria Zebrzydowska, powiat wadowicki, województwo małopolskie. 1.2.Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej - Nazwa jednostki ewidencyjnej: Kalwaria Zebrzydowska - Nazwa obrębu: 0003 Brody - Numer ewidencyjny działek gruntowych, powierzchnie, nr księgi wieczystej: L.p. Działka nr powierzchnia [ha] użytek księga wieczysta /1 0, 5502 ŁIII KR1W/ /6 - Budynki, będące częścią składową nieruchomości: brak 1.3. Zakres wyceny nieruchomości i jej uwarunkowania prawne Zakresem wyceny jest objęta nieruchomość gruntowa niezabudowana, jako przedmiot prawa własności. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej, która będzie wykorzystana w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach, Sygn. akt Km 395/16 3. DATY ZWIĄZANE Z PRZYGOTOWANIEM OPERATU 4.1 Data sporządzenia wyceny: Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: Strona 3 z 20

4 4.3 Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: Data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: STAN I OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ 5.1. Stan prawny nieruchomości Nr księgi wieczystej KR1W/ /6 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Wadowicach Dział I Oznaczenie nieruchomości: Działka nr 1194/1 o powierzchni 0,5502ha, położona w miejscowości Brody, gmina Kalwaria Zebrzydowska, powiat wadowicki, województwo małopolskie Dział I Spis praw: Brak Wpisów Dział II Własność: ZYGMUNT ROBERT DOBOSZ, JÓZEF, JÓZEFA, Dział III Ograniczenia: OSTRZEŻENIE O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W WADOWICACH MIROSŁAWĘ WÓJCICKĄ W SPRAWIE KMP 19/15 NA WNIOSEK WIERZYCIELA KATARZYNY DOBOSZ. DO EGZEKUCJI UJAWNIONEJ POD NR WPISU 1 PRZYŁĄCZYŁ SIĘ KOLEJNY WIERZYCIEL JACEK KRÓL, W SPRAWIE PROWADZONEJ POD SYGN. AKT KM 395/16 PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO MIROSŁAWĘ WÓJCICKĄ Dział IV Hipoteka: Brak Wpisów 5.2. Opis nieruchomości gruntowej Lokalizacja i czynniki środowiskowe Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Brody w gminie Kalwaria Zebrzydowska, która leży w dolinie pomiędzy dwoma pasmami gór, na pograniczu Beskidu Makowskiego i Pogórza Wielickiego, w kotlinie rzeki Cedron. Strona 4 z 20

5 Centralny punkt miasto Kalwaria Zebrzydowska, jest jednym z najpiękniejszych i najbardziej niezwykłych miejsc pielgrzymkowych w Polsce, jednym z najważniejszych obok Częstochowy ośrodków ruchu pielgrzymkowego w Polsce, znajdującym się na słynnym szlaku papieskim wiodącym z Wadowic do Krakowa. Przez gminę przebiega droga krajowa nr 52 Bielsko - Głogoczów, która jest częścią międzynarodowego powiązania komunikacyjnego prowadzącego z przejścia granicznego w Cieszynie do Krakowa, a także dwie linie kolejowe: Kraków-Zakopane i Bielsko-Biała Kraków. Rozwinięta sieć dróg krajowych i lokalnych, dogodne połączenia komunikacyjne oraz bliskość do lotniska w Balicach pod Krakowem, są poważnym atrybutem gminy. W skład gminy wchodzą następujące sołectwa : Kalwaria Zebrzydowska, Brody, Przytkowice, Zebrzydowice, Zebrzydowice Bieńkowice, Leńcze, Barwałd Górny, Barwałd Średni, Stanisław Dolny, Stanisław Dolny Dolany, Zarzyce Wielkie, Zarzyce Małe, Bugaj, Podolany. Gmina Kalwaria Zebrzydowska charakteryzuje się znacznymi walorami turystycznymi i wypoczynkowymi. Gmina stanowią atrakcyjny fragment Beskidów o silnie sfałdowanych wzniesieniach i łagodnych dolinach. Przeważa tutaj krajobraz rolniczy z dużymi kompleksami bukowo dębowych lasów i wybijającymi się nad kotliną dwoma masywami górskimi: Górą Lanckorońską z ruinami XIV wiecznego zamku i górą Żar z charakterystyczną sylwetką zespołu klasztornego o.o. Bernardynów. Kalwaria Zebrzydowska określana jest często jako zielona gmina, gdyż brak tu większych zakładów przemysłowych i nie występuje zanieczyszczenie powietrza, co dodatkowo podnosi atrakcyjność turystyczno-wypoczynkową. Gminę zamieszkuje ok. 20 tyś mieszkańców. Kalwaria Zebrzydowska jest gminą rzemieślników. Jest tutaj zarejestrowanych ponad 2 tyś podmiotów gospodarczych z przewagą zakładów rzemieślniczych, wytwarzających meble i obuwie. Aktualnie cała gmina jest objęta siecią gazowa i elektryczną, oraz w większości wodociągową, natomiast kanalizacją objęte jest tylko miasto Kalwaria Zebrzydowska. Opiekę medyczną w gminie sprawuje nowoczesna przychodnia zdrowia. W Kalwarii Zebrzydowskiej działają 2 zespoły szkół średnich i gimnazjum i szkoły podstawowe zlokalizowane również i innych miejscowościach gminy. Strona 5 z 20

6 Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest w odległości od ok. 4 km na północny wschód od centrum Kalwarii Zebrzydowskiej, oraz ok. 1,4km od drogi krajowej nr 52 Bielsko Biała Głogoczów. Najbliższe otoczenie stanowią tereny działki niezabudowane porośnięte trawą i drzewami, a dalej zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Strona 6 z 20

7 Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Wyceniana nieruchomość gruntowa ma kształt nieregularny o wymiarach ok. 80 x 100m, Teren nieruchomości jest nierówny, z licznymi zagłębieniami, utworzonymi przez nawożenie ziemi i gruzu. Nieruchomość jest przecięta przez rów melioracyjny, a w południowej części zlokalizowany jest niewielki staw. Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona. Od strony północnej nieruchomość graniczy z niewielkim potokiem z brzegami porośniętymi drzewami. Nieruchomość od strony wschodniej przylega do drogi powiatowej, o nawierzchni asfaltowej, na którą ma urządzony wjazd. Wzdłuż drogi przebiega napowietrzna linia energetyczna niskiego napięcia, a na słupie zamontowano licznik. Stacja transformatorowa 15/0,4kV znajduje się na sąsiedniej działce. Wzdłuż drogi biegną również sieci: gazowa i wodociągowa. W okolicy nie ma sieci kanalizacji sanitarnej. Strona 7 z 20

8 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Przeznaczenie urbanistyczne nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi Brody, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Kalwarii Zebrzydowskiej nr XXI/166/2005 z dn r. z późn. zm. Według tego planu przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie: PRZEZNACZENIE MPZP POWIERZCHNIA działka 1194/1 MNr 55% R 45% Strona 8 z 20

9 MNr tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowy zagrodowej i nieuciążliwej działalności gospodarczej o charakterze usługowym 1. Dopuszcza się możliwość lokalizacji, budowy i przystosowania: a) obiektów dla nieuciążliwych form działalności gospodarczej o charakterze produkcyjnym na wydzielonych działkach lub jako budynków uzupełniających na działkach z zabudową mieszkalną, b) lokali dla działalności jw. w budynkach mieszkalnych, c) garaży wolnostojących, przyległych lub wbudowanych, d) budynków dla rekreacji indywidualnej na terenach oznaczonych symbolami MNr12- MNr16, e) dojazdów niewydzielonych, zatok postojowych i parkingów przyobiektowych, f) urządzeń infrastruktury technicznej. 2. Dopuszcza się bezterminowo zachowanie istniejącej zabudowy o funkcjach nie wyszczególnionych w ust. 1 i 2 oraz utrzymanie dotychczasowego sposobu użytkowania nie kolidującego z podstawowym przeznaczeniem terenów i nie powodującego naruszenia interesów osób trzecich. 3. Ustala się następujące warunki zabudowy i zagospodarowania terenów: a) obowiązują stosowne warunki określone w rozdz. II, w tym w szczególności 4 ust. 3-8 i 11, 5 ust. 1a, ust. 2, ust. 3a, 6, 7 ust. 1, 3 i 5, 8, 9, 10, 11, 13 ust. 1 i 2 i 16, a ponadto: Strona 9 z 20

10 b) powierzchnia terenów dla lokalizacji obiektów wymienionych w ust. 2a, b i d nie może przekroczyć 20% powierzchni terenu MNr, c) powierzchnia zabudowy dla budynków wymienionych w ust. 2a nie może przekraczać 400m 2, d) na terenach MNr sąsiadujących z drogą lokalizacja obiektów przeznaczonych na działalność gospodarczą wymaga uzyskania pozytywnej opinii zarządcy drogi, e) teren MNr32 położony poza zasięgiem gminnej sieci kanalizacyjnej, obowiązują odpowiednie ustalenia szczegółowe z 16 ust. 2a, f) tereny MNr10, MNr11, MNr14, MNr17 i MNr18 położone w całości lub części w obrębie konserwatorskiej strefy ochrony ścisłej - obowiązują ustalenia jak w 8 ust. 3, g) dla zamierzeń w obrębie zachodniej części terenu MNr15 (działki ewidencyjne nr: 2347/1, 2347/4 i 2347/8) należy uzyskać akceptację Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków dotyczącą gabarytów i formy architektonicznej obiektu, h) w przypadku lokalizacji nowych budynków na części terenów MNr3, MNr4, MNr5, MNr6, MNr7, MNr8, MNr9, MNr10, MNr11, MNr12, MNr19 i MNr36 oznaczonej w rysunku planu jako obszar zagrożony powodzią opracowanie dokumentacji projektowej musi być poprzedzone opracowaniem opinii lub ekspertyzy hydrologicznej ustalającej warunki zabezpieczenia przed skutkami powodzi, obowiązuje zakaz podpiwniczania budynków. R tereny użytków rolnych 1. Podstawowym przeznaczeniem gruntów są uprawy polowe, sadownicze, ogrodnicze, łąki i pastwiska. Tereny obejmują ponadto wody powierzchniowe oraz drogi wewnętrzne nie wydzielone liniami rozgraniczającymi na rysunku planu. Obowiązuje ochrona przed przeznaczaniem na cele nierolnicze. Utrzymuje się istniejące zainwestowanie. 2. Dopuszcza się: a) możliwość przebudowy i rozbudowy istniejących budynków, b) wymianę substancji mieszkaniowej i gospodarczej, c) realizację drugiego budynku mieszkalnego dla rolników oraz uzupełniających budynków gospodarczych w obrębie zagrody, d) budowę obiektów zabudowy zagrodowej dla rolników będących właścicielami gospodarstw rolnych o powierzchni przekraczającej średnią powierzchnię gospodarstwa w gminie, na działkach z zapewnionym dojazdem z drogi publicznej, położonych w odległości do 50m. od istniejącej zabudowy - z wyłączeniem obszarów Strona 10 z 20

11 objętych szczególnymi ograniczeniami lub chronionych przepisami szczególnymi (w tym strefy ochrony konserwatorskiej A i B) e) realizację urządzeń infrastruktury technicznej nie wymagających uzyskania zgody na wyłączenie terenów z użytkowania rolniczego, f) realizację niewydzielonych dróg wewnętrznych i dojazdowych, ciągów spacerowych, szlaków turystycznych, ścieżek rowerowych i konnych, g) adaptację istniejącej zabudowy na cele turystyczne i rekreacji indywidualnej. 3. Dla zamierzeń określonych w ust. 2 punkty b, c i d obowiązują warunki dotyczące usytuowania obiektów, gabarytów i formy architektonicznej określone w 4 pkt. 6, 7 i Obowiązuje zachowanie enklaw leśnych nie wydzielonych na rysunku planu oraz zadrzewień śródpolnych. 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY Na podstawie wykonanej analizy rynku podobnych do wycenianej nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz na podstawie wykonanych obliczeń w podejściu porównawczym ustalono, że wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej, oznaczonej numerem działki: 1194/1, położonej w miejscowości Brody, wynosi: W = zł Słownie: osiemdziesiąt jeden tysięcy Wartości powyższe nie zawiera podatku VAT Otrzymane wartości uwzględniają cechy rynkowe nieruchomości oraz aktualne trendy na rynku nieruchomości gruntowych w konkretnych lokalizacjach. Obliczona wartość jednostkowa nieruchomości sytuuje się poniżej średnich cen transakcyjnych norowanych na rynku głównie z uwagi na topografię terenu i przeznaczenie w planie. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Strona 11 z 20

12 11.1. Klauzule ogólne : 1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie wyceny nieruchomości. 2. Określona niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa nie zawiera podatku VAT, ani innych opłat, które będą musiały być uiszczone w przypadku przeniesienia prawa własności. 3. Autor operatu przyjmuje za prawdziwe informacje o cenach rynkowych nieruchomości, zawartych w aktach notarialnych Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu: 1. Zgodnie z Art. 158 USTAWY o gospodarce nieruchomościami z niniejszego operatu został sporządzony wyciąg, który zostanie przekazany do Wydziału Geodezji i Katastru Nieruchomości. 2. Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w punkcie 2 CEL WYCENY niniejszego opracowania, natomiast operat nie może być modyfikowany i wykorzystany do innych celów wyceny rozważanej nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy 1. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady prawne wycenianej nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej oraz oględzin nieruchomości. 2. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony. Strona 12 z 20

13 12. ZAŁĄCZNIKI 1. informacja z rejestru gruntów, 2. mapa ewidencyjna, 3. wypis z księgi wieczystej, 4. odpis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Wadowice, dnia 06 grudnia 2016r Strona 13 z 20

14 Strona 14 z 20

15 MAPA EWIDENCYJNA Strona 15 z 20

16 Strona 16 z 20

17 Strona 17 z 20

18 Strona 18 z 20

19 Strona 19 z 20

20 ODPIS: Z MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO wsi Brody, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Kalwarii Zebrzydowskiej nr XXI/166/2005 z dn r z późń. zmianami DLA DZIAŁKI NR 1194/1 MNr tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowy zagrodowej i nieuciążliwej działalności gospodarczej o charakterze usługowym R tereny użytków rolnych KDL tereny dróg publicznych i ulic klasy L (lokalne) Zgodność odpisu z MPZP na podstawie art. 155 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poświadcza się: Wadowice dn r Strona 20 z 20