Radomsko, dnia 01.10.2013 r. REGULAMIN rozdziału obowiązków między spółdzielnią mieszkaniową a mieszkańcami i użytkownikami w zakresie napraw i remontów budynków i lokali, wyboru i wymagań dla wykonawców prac naprawczych i remontowych oraz spraw finansowych z tym związanych, obowiązujący w Spółdzielni Mieszkaniowej Fameg w Radomsku Rozdział I. Postanowienia ogólne. 1.Celem regulaminu jest określenie podstawowych zasad utrzymania we właściwym stanie technicznym i estetycznym nieruchomości Spółdzielni a mieszkańcami i użytkownikami w zakresie napraw i remontów budynków, lokali i garaży, a także budowli wchodzących w skład nieruchomości Spółdzielni. 2.Definicje: a) remont wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji. Pod tym pojęciem należy też rozumieć naprawy i przebudowy; - naprawa główna - to remont polegający na wymianie co najmniej jednego elementu budynku; - naprawa bieżąca - to okresowy remont elementów budynków, który ma na celu zapobieganie skutkom zużycia tych elementów budynków i utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym; - konserwacja to wykonywanie robót mających na celu zapobieganie skutkom zużycia tych elementów i utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym; b) inne czynności remontowe wykonywanie prac mających na celu utrzymanie we właściwym stanie technicznym i estetycznym budynków, lokali, garaży i urządzeń wchodzących w skład nieruchomości Spółdzielni, poza zakresem określonym w Rozdziale II Regulaminu; c) budynek budynek mieszkalny lub budynek mieszkalno usługowy, a także inny obiekt, w którym mieszkańcy i użytkownicy lokali wspólnie korzystają ze znajdujących się w nim pomieszczeń lub urządzeń oraz z terenu, na którym jest położony, z wyjątkiem garaży, o których mowa w pkt. 2.e) niniejszego Regulaminu; 1
d) lokal lokal mieszkalny, użytkowy lub garaż wchodzący w skład budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi, które wraz z gruntem mogą być przedmiotem odrębnej własności; e) garaż garaż wolnostojący lub wydzielona część kompleksu garażowego, który wraz z gruntem może być przedmiotem odrębnej własności; f) nieruchomość Spółdzielni budynki, garaże wraz z przynależnym im terenem i urządzeniami, których Spółdzielnia jest właścicielem lub współwłaścicielem; g) mieszkańcy wszystkie osoby posiadające tytuł prawny do lokali mieszkalnych: członków Spółdzielni - najemców, właścicieli nie członków posiadających prawo odrębnej własności, najemcy nie posiadający tytułu prawnego do lokalu; h) użytkownicy osoby posiadające tytuł prawny do lokalu o innych charakterze niż mieszkalny. 3.Spółdzielnia oraz mieszkańcy i użytkownicy zobowiązani są do: a) wykonywania remontów oraz prowadzenia innych czynności remontowych zgodnie z podziałem obowiązków, o których mowa w Rozdziale II i III w terminach i częstotliwością umożliwiającą utrzymanie nieruchomości, w tym budynków, lokali i garaży oraz instalacji i urządzeń w należytym stanie technicznym i estetycznym; b) przeprowadzania remontów zgodnie ze sztuką budowlaną, przepisami BHP i w taki sposób, aby nie utrudniać korzystania z lokali i garaży innym osobom. 4.Wydanie mieszkańcom i użytkownikom lokali i garaży oraz przejmowanie ich przez Spółdzielnię następować będzie protokólarnie/na podstawie umowy z wyjątkiem lokali i garaży zbytych na wolnym rynku. Rozdział II. Zakres remontów należących do obowiązków Spółdzielni. 1.Remonty należące do obowiązków Spółdzielni finansowane są ze środków funduszu remontowego zgodnie z Regulaminem funduszu remontowego zasobów mieszkalnych Spółdzielni Mieszkaniowej FAMEG w Radomsku. 2
2.Spółdzielnia nie uczestniczy w finansowaniu remontów lokali, należących do mieszkańców i użytkowników. 3.Do obowiązków Spółdzielni należy wykonywanie robót zaliczanych do remontów i napraw budynku, w tym: a) remont i naprawa przyłączy, elementów przyłączy budynku lub wykonanie nowych przyłączy obejmujące: - przyłącza wodociągowe, hydrofornie, - przyłącza kanalizacyjne, - przyłącza sieci cieplnej, węzły cieplne, kotłownie, - przyłącza do linii elektrycznej, - przyłącza do sieci gazowej, b) remont i naprawa fundamentów, łącznie z izolacjami, obejmujące: - wzmocnienie fundamentów lub ich zabezpieczenie, - izolacje przeciwwodne, przeciwwilgociowe, cieplne, - osuszanie fundamentów, c) remont i naprawa elementów konstrukcyjnych budynku lub ich części, dotyczące: - konstrukcji stropów, - konstrukcji ścian nośnych i zewnętrznych, i wewnętrznych działowych w zakresie zgodnym z dokumentacja projektową, - konstrukcji i pokrycia dachu, - docieplenie stropów i stropodachów, - kanałów wentylacyjnych, - pozostałych elementów konstrukcyjnych budynków, jak np. słupów, podciągów, zadaszeń, konstrukcji balkonów, d) remont i naprawa elewacji budynku obejmuje: - tynki i okładziny zewnętrzne, - malowanie elewacji, - docieplenie ścian budynku, - obróbki blacharskie i elementy odwodnienia budynku, e) wbudowanie nowych, wymiana lub remont okien w pomieszczeniach wspólnego użytku, drzwi w tych pomieszczeniach oraz drzwi zewnętrznych do budynków, f) remont lub przebudowa budynku obejmująca: - wjazdy, podjazdy, zabezpieczenia i wykonanie innych elementów związanych z udostępnieniem i przystosowaniem obiektu oraz pomieszczeń ogólnodostępnych budynku dla niepełnosprawnych, 3
g) remont, naprawa, wymiana lub wykonanie nowych instalacji budynku. obejmujące rozprowadzenie po budynku instalacji oraz trwale umiejscowionych: wyposażenia, armatury i urządzeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej budynku, w rozumieniu przepisów art.3 ust 2 ustawy o własności lokali: - instalacji kanalizacyjnych, wodociągowych i ciepłowniczych, - instalacji elektrycznych, odgromowych i uziemienia, - instalacji klimatyzacyjnych i wentylacyjnych, - instalacji gazowych, h) remont części wspólnej budynku (ciągów komunikacyjnych, strychów, magazynów, pralni, suszarni, pomieszczeń gospodarczych itp.), w tym całej instalacji c.o. w zakresie rzeczowym odpowiadającym projektowi wykonawczemu budynku. 4.Do obowiązków Spółdzielni należy wykonywanie innych czynności remontowych, w tym konserwacji oraz przeglądów i badań technicznych, wynikających z przepisów powszechnie obowiązujących, a także konserwacji w zakresie rzeczowym określonym w pkt. II.3 niniejszego Regulaminu. Rozdział III. Zakres remontów obciążający mieszkańców i użytkowników lokali. 1.Do obowiązków mieszkańców i użytkowników należy wykonanie robót zaliczanych do remontów i napraw lokalu, do którego wlicza się balkony, loggie (poza ich konstrukcją i elementami elewacji) oraz pomieszczenia przynależnego, w tym: a) remont, naprawy lub wykonanie nowych elementów w lokalach w zakresie: - ścianek działowych, sufitów, tynków i okładzin wewnętrznych, - podłóż, posadzek i podłóg, - drzwi wejściowych i wewnętrznych wraz z ich szkleniem, drzwi i wrót garażowych, - okien (z dofinansowaniem dla najemców lokali, które są własnością Spółdzielni wg odrębnego Regulaminu wymiany i naprawy okien SM FAMEG, - powłok malarskich i tapet, - elementów kowalsko-ślusarskich, - izolacji dźwiękochłonnych, przeciwwodnych, przeciwwilgociowych, - pozostałych elementów (np. pawlaczy, trwale umieszczonych szaf wnękowych obudowy: wanien, zlewozmywaków, umywalek, grzejników). 4
b) remont naprawa, wymiana lub wykonanie nowych instalacji w lokalu, obejmujące rozprowadzanie po lokalu instalacji oraz montaż trwale umiejscowionego wyposażenia, armatury i urządzeń dotyczących: - instalacji gazowych, kanalizacyjnych i wodociągowych, - instalacji elektrycznych, - instalacji klimatyzacyjnych i związanych z nimi instalacji wentylacyjnych, - instalacji przyzywowych (domofony w zakresie unifonu) i alarmowych, - instalacji i urządzeń grzewczych za wyjątkiem instalacji c.o. wraz z grzejnikami, wykonanej zgodnie z projektem wykonawczym budynku, - urządzeń pomiarowych, podzielników kosztów, urządzeń regulacyjnych (np. głowice termostatyczne na grzejnikach). 2.Do obowiązków mieszkańców i użytkowników należy również wykonywanie innych czynności remontowych, w tym konserwacji, przeglądów i badań technicznych, wynikających z przepisów powszechnie obowiązujących, a także konserwacji w zakresie rzeczowym za wyjątkiem przeglądów: instalacji gazowej, przewodów wentylacyjnych i spalinowych oraz instalacji elektrycznej w zakresie pomiaru rezystancji izolacji i ochrony przeciwporażeniowej. 3.Właściciele i użytkownicy boksów w kompleksie garażowym zobowiązani są do: a) wykonywania wszelkich remontów w rozumieniu niniejszego Regulaminu we własnym zakresie, bez względu na przysługujący im tytuł prawny do boksu garażowego, b) Spółdzielnia zobowiązana jest do wykonywania remontów elementów wchodzących w skład części wspólnej kompleksu garażowego, która się znajduje w boksie tj. wewnątrz garażowych przyłączy c.o.; nie dotyczy to grzejnika znajdującego się w boksie należącym wyłącznie do właściciela. Wszystkie boksy stanowią odrębne własności. Boksy będące odrębną własnością Spółdzielni należą do części wspólnych nieruchomości Spółdzielni. 4.Mieszkańcy i użytkownicy wykonujący prace remontowe lub modernizacyjne lokali, zobowiązani są do zabezpieczenia na własny koszt kontenerów na gruz i odpady budowlane. Rozdział IV. Wykonawcy prac naprawczych i remontowych. 5
1.Pracownicy techniczni Spółdzielni wykonują prace remontowonaprawcze w zakresie: - usuwanie awarii instalacji grzewczych i wodno-kanalizacyjnych w węzłach cieplnych i oraz instalacjach w poszczególnych nieruchomościach i blokach zarządzanych przez Spółdzielnię; - konserwacje elementów budynków i urządzeń mające na celu utrzymanie ich we właściwym stanie technicznym; - wykonywanie remontów i napraw w powyższych instalacjach zgodnie z procedurami zawartymi w rozdziale V pkt. 1 dokumentacji Zasady/polityka rachunkowości Spółdzielni Mieszkaniowej Fameg w Radomsku (zatwierdzonej w grudniu 2012 r.). 2.Prace remontowo-naprawcze inne aniżeli wymienione w pkt.iv.1. i wynikające z rocznych planów remontowych, oddzielnych dla poszczególnych nieruchomości, zlecane są specjalistycznym firmom zewnętrznym, posiadających udokumentowane uprawnienia i kwalifikacje oraz ubezpieczenia firmy i jej pracowników. Zlecenia wykonania prac mogą być: - wybór firmy z wolnej ręki do wysokości określonego limitu finansowego w Rozdziale VI; - kierowane indywidualnie do specjalistycznych firm działających na terenie Radomska i okolic w oparciu o posiadane rozpoznanie lub w oparciu o ogłoszenia prasowe; - kierowane do firm, z którymi Spółdzielnia posiada zawarte stałe, roczne umowy na wykonywanie określonego zakresu prac, które wymagają szybkiej lub natychmiastowej interwencji (wszelkiego typu awarie) fachowców np. - przecieki dachów lub rynien dachowych skutkujące szkodami zalaniowymi lokali właścicieli lub najemców, - usuwanie skutków gwałtownych ulew i nawałnic itp. 3.W przypadku infrastruktury budowlanej i stanu technicznego nieruchomości SM Fameg najbardziej wskazane jest zawieranie rocznych umów z firmami w zakresie: - przeprowadzanie obligatoryjnych, okresowych przeglądów instalacji gazowych i przewodów wentylacyjnych w lokalach mieszkalnych; - przeprowadzanie napraw i remontów dekarskich i budowlanych, wynikających z rocznych planów remontów w aspekcie zabezpieczenia realnego ustalenia harmonogramu prac z jednoczesnym zabezpieczeniem płynności finansowej Spółdzielni. 4.Formy i dokumentowanie ofert i zleceń wykonywania prac remontowych: - kosztorysy ofertowe prac; - kosztorysy powykonawcze prac; - pisemne zlecenia wykonania prac; 6
- protokóły odbioru prac. 5.Decyzje dotyczące zapisów w rozdziale IV należą do kompetencji Zarządu. Rozdział V. Docieplenia termoizolacyjne elewacji zewnętrznych (modernizacja budynków). 1.Zarząd będzie sukcesywnie przygotowywał i uzupełniał projekty budowlano wykonawcze dociepleń dla wszystkich bloków mieszkalnych zarządzanych przez Spółdzielnię w celu ustalenia kosztów dociepleń w bliższej i dalszej perspektywie przyszłych okresów działalności gospodarczej Spółdzielni. 2.Realizacja dociepleń może być etapowa i nie musi obejmować całego bloku; może obejmować pojedyncze ściany w zależności od posiadanych środków finansowych na funduszu remontowym w rozumieniu przepisów Regulaminu, o którym mowa w pkt. II.1. niniejszego Regulaminu. Tego typu przedsięwzięcia wymagają tworzenia oddzielnego, celowego funduszu remontowego/modernizacyjnego, na którym mogą również być bankowe kredyty na tego typu modernizację, która jest działaniem o charakterze inwestycyjnym, które z kolei ma na celu ilościowe zmniejszenie zużycia energii cieplnej, przypadającego na jednostkę powierzchni użytkowej w nieruchomościach. Tego typu przedsięwzięcia wymagają opracowania oddzielnego regulaminu. Rozdział VI. Limity finansowe zlecania rodzajów prac remontowych oraz organizowania przetargów tabela. L.p. Rodzaj remontów, napraw i konserwacji 1. Remonty, naprawy, konserwcje z wolnej ręki Zakres, opis prac Usuwanie szkód losowych (pęknięcia poszycia dachowego lub elewacji; podmycia chodników i nawierzchni uliczek wewnątrz osiedlowych Limit Finansowy w złotych Formy zlecania prac 3.500 Zlecenia z wolnej ręki 7
2. Remont i naprawa elementów konstrukcyjnych budynów lub ich części 3. Docieplenia termoizolacyjne elewacji zewnętrznych, modernizacje budynków i instalacji Zgodnie z zakresem wynikającym z przeglądu technicznego - pkt.ii.3 c,f,h; - pkt.v.2; -pkt.iii.1b Regulaminu Rozdział V; - pkt. III.1b Regulaminu do 50.000 (bez przetargu) powyżej 50.000 -kosztorys ofertowy i powykonawczy, -pisemne zlecenie; -protokół odbiorczy (pkt.iv.4 Regulaminu) ogłoszenie przetargu Rozdział VII. Podstawy prawne: 1.Ustawa Prawo spółdzielcze (tekst jednolity Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.). 2.Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz.1116 z późn. zm.). 3.Ustawa o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. z późn. zm. 4.Ustawy podatkowe. 5.Statut SM Fameg. 6.Regulaminy wewnętrzne SM Fameg. Regulamin został zatwierdzony przez Radę Nadzorczą Uchwałą Nr 41/2013 z dnia 18 października 2013 r. 8