Źródła finansowania inwestycji na rynku nieruchomości. Janusz Lipiński Rzeczoznawca majątkowy nr 199 Europejski Instytut Nieruchomości
2. Źródła finansowania inwestycji na rynku nieruchomości Podstawowe źródła finansowania inwestycji na rynku nieruchomości to: fundusze inwestycyjne, banki komercyjne, firmy ubezpieczeniowe, firmy leasingowe, rządowe programy wspierające inwestycje, prywatne firmy pożyczkowo-inwestycyjne oraz inwestorzy indywidualni.
3. Źródła finansowania inwestycji na rynku nieruchomości. W niniejszej prezentacji z powodu ograniczeń czasowych omówione zostaną przede wszystkim różnego typu fundusze inwestycyjne specjalizujące się w obsłudze interesariuszy rynku nieruchomości. Przedstawione będą fundusze działające na rynku europejskim, amerykańskim i w Polsce.
4. Podstawa prawna w Polsce: Ustawa z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych. Formy funduszy inwestycyjnych: ( FIO ) fundusz inwestycyjny otwarty, ( SFIO ) specjalistyczny fundusz inwestycyjny otwarty, ( FIZ ) fundusz inwestycyjny zamknięty. Minimalne wpłaty do FI - 4 000 000 zł. Celami funduszy inwestycyjnych mogą być wyłącznie: 1. ochrona realnej wartości aktywów FI lub 2. osiąganie przychodów z lokat netto funduszu inwestycyjnego, lub 3. wzrost wartości aktywów funduszu inwestycyjnego w wyniku wzrostu wartości lokaty. Opodatkowanie dochodów: osoba fizyczna 19%, sam fundusz jest zwolniony z podatku dochodowego i VAT-u.
5.
6. Inwestycje bezpośrednie w nieruchomości mogą być dokonywane wyłącznie za pomocą Funduszy Inwestycyjnych Zamkniętych ( FIZ ). Odnoszą się do tego między innymi Art. 147 i 148 Ustawy. FIZ może inwestować we własność, współwłasność i użytkowanie wieczyste nieruchomości. Minimalna liczba 4, gdyż nie wolno zainwestować w jedną nieruchomość więcej niż 25% środków. FIZ emituje certyfikaty inwestycyjne publiczne albo niepubliczne, które są niepodzielne i mogą być papierami wartościowymi imiennymi lub na okaziciela. Certyfikaty publiczne mogą być wyłącznie na okaziciela. Organem kontrolnym FIZ jest Rada Inwestorów, której członkiem może być wyłącznie uczestnik FIZ po zablokowaniu swoich certyfikatów stanowiących ponad 5% ogólnej liczby certyfikatów.
7. Można też inwestować w sposób pośredni poprzez fundusze otwarte inwestujące w firmy deweloperskie, budowlane lub inne, których działalność jest związana z rynkiem nieruchomości. Przykładem ostatnio otwartych funduszy są: IPOPEMA Rynku Mieszkaniowego FIZAN, Investor Property FIZ czy Arka Nieruchomości 2 FIZ.
8. Źródło: www.egospodarka.pl
9. WIG Budownictwo i WIG Deweloperzy to specjalistyczne indeksy Warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych, które mogą być pomocne przy ocenie trendów na rynku nieruchomości. Indeks giełdowy to wartość obliczona na podstawie wyceny akcji wybranego sektora spółek giełdowych, pokazuje stan tego sektora a w dłuższym okresie dynamikę rozwoju.
10. Iwestowanie w Europie i USA. Podstawa prawna w Europie: dyrektywa Rady nr 85/611/EWG dotycząca przedsiębiorstw zbiorowego inwestowania (UCITS), która wyróżnia dwa rodzaje funduszy: otwarte i zamknięte. W USA popularną formą inwestowania w nieruchomości są REIT - Real Estate Investment Trusts.
11. REIT to korporacyjna forma inwestowania w nieruchomości, która umożliwia redukcję lub eliminację podatków korporacyjnych. REITS z USA kiedy dystrybuują 90% zysków podlegających opodatkowaniu do swoich udziałowców, nie płacą podatku dochodowego. Trzy podstawowe wskaźniki opisujące działalność REIT to: NAV(net asset value) wartość środków(aktywów) netto, CAD(cash available for distribution) gotówka możliwa dystrybucji oraz AFFO(adjusted funds from operation) środki funduszu po potrąceniu wydatków.
12. Europejskie odpowiedniki REITs istnieją w Niemczech, Wlk. Brytanii, Francji i Belgii. Europejskie fundusze inwestujące w nieruchomości istnieją w Europie już od wielu lat. W swoim działaniu posługują się tzw. Kodem dobrych praktyk, zbiorem regulacji przyjętych samodzielnie do przestrzegania, zapewniając kluczowe dla inwestora bezpieczeństwo powierzonych środków.
13. Przykłady zasad działania funduszy europejskich: EPRA European Public Real Estate Association Best Practices Recommendation przyjęte we wrześniu 2010 roku www.epra.com AREF The Association of Real Estate Funds Code of Practice - obowiązujące w Wlk. Brytanii od listopada 2009 r. www.aref.org.uk
14. EPRA rekomenduje następujące wskaźniki oceny funduszy: EPRA NAV, EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV), EPRA Earnings, EPRA Net Yield, EPRA Vacancy Rate. EPRA zaleca następujące narzędzia raportowania: księgowe zgodne z IAS 40.24, przepływy finansowe zgodnie z IAS 7.18, wyceny listy aktywów inwestycyjnych (Investment assets) i Development assets, raporty czynszowe, inne info dot. Portfolia. Dodatkowo publikowane są także sprawozdania Zarządu i Rady Nadzorczej.
15. Fundusz inwestycyjny jako źródło finansowania nieruchomości.
16. Fundusze inwestycyjne jako źródło inwestowania w nieruchomości. AREF rekomenduje w swoich zaleceniach przede wszystkim zasadę kompletnej transparentności oraz konieczność dostarczania informacji o charakterze raczej profesjonalnym a nie marketingowym. Członkowie AREF mają obowiązek ujawniania także pełnych danych Zarządu, Głównych udziałowców, wszystkich konsultantów i współpracowników, włącznie z wynagrodzeniem za zarządzanie. AREF akcentuje konieczność co najmniej kwartalnego raportowania danych opisujących fundusze oraz uaktualnianie na bieżąco informacji w internecie.
17.
18. Fundusze inwestycyjne jako źródło inwestowania w nieruchomości. Polskie fundusze nieruchomości zebrały aktywa o wartości około 2,1 mld zł (czerwiec 2010 r.). Jest to ok. 2% wartości wszystkich funduszy inwestycyjnych Najdłuższy tzw. Track record obejmuje okres 5-6 lat. Przeciętne wzrosty wartości(zwroty inwestycyjne) wynoszą od 4 do 7% (Fundusze europejskie ok. 10%).
19. Fundusze inwestycyjne jako źródło inwestowania w nieruchomości. Na rynku polskim powstają nowe fundusze. Np. Komisja Nadzoru Finansowego zaakceptowała w maju 2010 r. utworzenie funduszu Investor Property FIZ (Investor Property Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych), specjalizującego się w przekształceniach gruntów i przedsięwzięciach deweloperskich w miastach. Istnieją również na rynku takie firmy jak Europejski Fundusz Nieruchomości S.A.(nieruchomości turystyczne finansowane w formie dzierżawy zwrotnej) czy też Fundusz Hipoteczny DOM S.A. który przy pomocy tzw. Hipoteki odwróconej oferuje właścicielowi nieruchomości dożywotnia rentę i użytkowanie nieruchomości w zamian za jej przewłaszczenie.
20. Fundusze inwestycyjne jako źródło inwestowania w nieruchomości. Rynek funduszy nieruchomościowych w Polsce jest dopiero na początku drogi i ma jeszcze przed sobą poważne perspektywy rozwoju. DZIĘKUJĘ