Podyplomowe Studia Zarządzania Nieruchomościami Ekonomiczne podstawy zarządzania nieruchomościami dr Dariusz Trojanowski, Katedra Inwestycji Podręczniki p.z. pod red. E. Kucharskiej-Stasiak ; VALOR. M. Bryx, R. Matkowski; Inwestycje w nieruchomości; Poltex; Warszawa 2001 Zakres wykładu 1. Nieruchomośćjako przedmiot inwestowania 2. Inwestycje w zarządzaniu nieruchomościami 3. Pojęcie inwestycji i projektu inwestycyjnego 4. Rodzaj inwestorów i projektów inwestycyjnych 5. Techniki oceny opłacalności projektów inwestycyjnych 1

Test Co to jest inwestycje? Przykłady Inwestycja a kapitał Ujecie bilansowe Definicje inwestycji w literaturze cel (podmiot) przedmiot Po co się inwestuje? Wzrost dochodów Wzrost wartości Zaspokojenie potrzeb Definicja w rachunkowości aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, 2

Definicja w rachunkowości c.d. w tym równieżz transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie sąużytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści. [1] [1]Ustawa z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości; Dz. U. nr 76; poz. 694; rok 2002; art. 3; ust. 1. Definicja w literaturze Najczęściej postrzega sięinwestycje jako celowo wydatkowane środki skierowane, na powiększenie dochodu[1] [1] Por. K. Dziworska; Inwestycje przedsiębiorstw; Wydawnictwo Uniwersytetu Gdańskiego; Gdańsk 1993; s. 12. Inwestycje typu non-profit Inwestycje SP np. budowa autostrady Inwestycje Gmin np. budowa sieci wodociągowej, szkoły Inwestycje prywatne np. budowa domu jednorodzinnego dla własnych potrzeb 3

Klasyfikacja inwestycji cel, podmiot inwestycje dla korzyści finansowych, inwestycja bez zysku ( non-profit ). Klasyfikacja inwestycji przedmiot inwestycje finansowe (kapitałowe), inwestycje rzeczowe, inwestycje niematerialne(1). (1) Projekty inwestycyjne, finansowanie, metody i procedury oceny; p.z. pod red. T. Gostkowska-Drzewicka; ODDK; Gdańsk 1996 Inwestycje finansowe Depozyty bankowe, Papiery dłużne, Akcje. 4

Inwestycje rzeczowe Maszyny i urządzenia, Nieruchomości, Fabryki Przedsiębiorstwa (zorganizowane części, np. sieci dystrybucji stacje paliw) Inwestycje niematerialne Wiedza Marketing Badania i rozwój Klasyfikacja inwestycji Źródło: Projekty inwestycyjne...; op. cit.; s. 13. Inwestycje Finansowe Rzeczowe Niematerialne akcje nowe badanie i rozwój obligacje rozbudowa szkolenie kadr lokaty modernizacja promocje i reklama inne odtworzeniowe inne inne 5

Definicja inwestycji W przypadku wszystkich rodzajów inwestycji zawsze mamy do czynienia z dwoma aspektami: wydatkowaniem środków, określonym celem inwestowania (korzyść). Definicja inwestycji c.d. Inwestycja jest to wydatkowanie środków ukierunkowane na osiągnięcie w przyszłości oczekiwanych korzyści Dodatkowe pojęcia Projekt inwestycyjny Zadanie inwestycyjne Obiekt inwestycyjny Działalnośćinwestycyjna a operacyjna Inwestor 6

Jak zarabiamy na nieruchomościach? Spekulacje (kupić taniej sprzedać drożej) Dochody periodyczne np. z czynszu Wzrost wartości w czasie Działalność deweloperska Jak zarabiamy na nieruchomościach? Spekulacje (kupić taniej sprzedać drożej) Dochody periodyczne np. z czynszu Wzrost wartości w czasie Działalność deweloperska Inwestycje bezpośrednie i pośrednie Inwestycje bezpośrednie nabycie nieruchomości Inwestycje pośrednie Zakup jednostek funduszy nieruchomości Zakup akcji w firmie deweloperskiej 7

Nieruchomość jako przedmiot inwestowania (1) Pewne zabezpieczenie kapitału Trwałośćw czasie Trwałość w miejscu Długoterminowo rozpatrywana lokata Stałe dochody Kapitałochłonna Nieruchomość jako przedmiot inwestowania (2) Ulgi podatkowe Odmrożenie kapitału Niepodzielna Mało płynna Wymaga fachowej obsługi Podlega amortyzacji (budynki i budowle) Inwestycje w zarządzaniu nieruchomościami Klasyfikacja nieruchomości (dochód) Nieruchomości komercyjne Nieruchomości spekulacyjne Nieruchomości kapitałowe Nieruchomości rozwojowe 8

Nieruchomości komercyjne Niektórzy autorzy nieruchomości komercyjne, ograniczajądo obiektów, które z tytułu ich... dzierżawy przez najemców... są źródłem dochodu właściciela[1]... sąto nieruchomości, w które inwestuje sięwyłącznie z myśląo zysku. I to zysku postrzeganym w dłuższej perspektywie czasowej. [2] nieruchomośćgenerująca periodycznie przychody pochodzące z jej użytkowania lub własności w postaci przepływających w czasie strumieni kapitałowych[3] [1] Por. H. Gawron, F. Janicek; Zarządzanie Nieruchomościami; Akademia Ekonomiczna w Poznaniu; Poznań1995; s. 9. [2] M. Bryx, R. Matkowski; Inwestycje w nieruchomości; POLTEX; Warszawa 2001 [3] Por. J. Lipiński; Deweloper na rynku nieruchomości; Nieruchomości C.H. Beck nr 2; Wydawnictwo C.H. Beck; Warszawa 2000. Nieruchomości spekulacyjne Nieruchomość spekulacyjna to nieruchomość nabyta w celu osiągnięcia zysku z szybkiej odsprzedaży bez dalszych inwestycji kapitałowych, koniecznych dla wdrożenia procesu deweloperskiego [1]. Sąto nieruchomości, co do których inwestorzy oczekująszybkiego zwrotu i osiągnięcia zysku w wyniku sprzedaży. [1] Por. J. Lipiński; Deweloper na rynku...; op. cit.; s. 30. Nieruchomości kapitałowe Nieruchomości kapitałowe to takie, co do których inwestorzy oczekująwzrostu ich wartości w długim przedziale czasu. Przy czym nie nastawiająsięna periodyczne przychody, jak w przypadku nieruchomości komercyjnych, ale na zysk, który zostanie zrealizowany poprzez sprzedażdokonanąw odległej przyszłości. 9

Nieruchomości rozwojowe Nieruchomości nabywane w celu przeprowadzenia na ich terenie prac deweloperskich (o różnym zakresie), przeznaczone do dalszego inwestowania, są właśnie nieruchomościami rozwojowymi (przeznaczonymi do dalszego rozwoju). Ryzyko inwestowania w nieruchomości Instrumenty finansowe Minimalne Ryzyko inwestycje Rynku Bankructwa Inflacji Płynności Fundusze płynne 500-5000 1 1 1 1 Obligacje rządowe 1000-10000 4-6 1 5 4 Pule powiernicze 1000 4-6 4 5 6 Akcje 1000 5-7 8 3 3 Nieruchomości 1000-10000 6-7 5 1 10 Złoto 1000-25000 5-7 2 1 3 Opcje 500-25000 8-9 2 1 3 Źródło: Z. Komar; Jak sięrobi pieniądze. O inwestowaniu, ryzyku i instrumentach finansowych. zae. Kucharska Stasiak; Nieruchomośća rynek. Inwestorzy na rynku nieruchomości Inwestor dostawca kapitału własnego Inwestorzy indywidualni Inwestorzy instytucjonalni Różne postrzeganie 10

Inwestorzy instytucjonalni W literaturze przedmiotu grupęinwestorów instytucjonalnych działających na rynku nieruchomości zawęża siędo osób prawnych, które inwestująpowierzone im środki pieniężne, a ich statuty przewidują, że działalnośćlokacyjna jest podstawowym lub jednym z celów działalności [1]. [1]Por. ; op. cit.; s. 13. Inwestorzy jak na GPW Inwestorzy indywidualni -... osoby fizyczne, posiadające pełnązdolność do czynności prawnych, mające stałe miejsce zamieszkanie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej [1] Inwestorzy instytucjonalni... osoby prawne z siedzibąna terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, spółki nie posiadające osobowości prawnej, utworzone zgodnie z prawem polskim, zarządzający cudzym portfelem papierów wartościowych na zlecenie w przypadku złożenia jednego łącznego zamówienia... [1] [1]Prospekt emisyjny akcji Globe Trade Centre S.A. z siedzibąw Warszawie; Globe Trade Centre S.A.; Warszawa 2000; s. 50. Działalność deweloperska Definicja dewelopera Klasyfikacja dewelopera Proces inwestycyjny Faza przygotowania Faza realizacji Faza eksploatacji 11

Opłacalność? Wpływy Wydatki Czas Alternatywy inwestycyjne Metody oceny opłacalności Opłacalność ekonomiczna Opłacalność finansowa Kryterium czasu Metody statyczne (tradycyjne) Metody dynamiczne (dyskontowe) Metody statyczne Rachunek porównawczy kosztów Rachunek porównawczy zysków Stopa zwrotu Okres zwrotu Kapitał _ wł Cash _ flow 12

Metody dynamiczne - NPV Definicja Procedura Wzór Kryteria Zadania NCF0 NPV = 0 (1 + i) NCF1 + 1 (1 + i) NCF2 + 2 (1 + i) NCF +... + (1 + i) n n RV + (1 + i) n n Metody dynamiczne - IRR Definicja Procedura Wzór Kryteria Zadania IRR = i + 1 NPV01( i2 i1 ) NPV + NPV 01 02 Metody oparte na wartości nieruchomości Cena a wartość Kategorie wartości nieruchomości Metody oceny 13