DTZ Research PROPERTY TIMES Rekordowy wolumen transakcji najmu Biura w Warszawie, II kwartał 2015 r. 31 lipca 2015 r. Spis treści Sytuacja gospodarcza 2 Podaż 3 Popyt 3 Pustostany 4 Czynsze 4 Definicje 6 W pierwszej połowie 2015 roku na warszawskim rynku nowoczesnej powierzchni biurowej odnotowano silną aktywność, zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Po oddaniu do użytku ok. 150 tys. m kw. nowej powierzchni, zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wzrosły do 4,54 mln m kw. Jeśli wszystkie projekty zaplanowane na drugą połowę 2015 roku zostaną dostarczone w terminie, roczna podaż może osiągnąć w tym roku 350 tys. m kw., co będzie rekordową wartością na warszawskim rynku. W pierwszej połowie 2015 roku aktywność najemców była bardzo silna. Wolumen najmu osiągnął 390 tys. m kw., co oznacza wzrost o 50% w stosunku do analogicznego okresu 2014 r. i 17-procentowy wzrost w porównaniu do pierwszej połowy 2013 roku. Ze względu na wysoki poziom podaży, wskaźnik dostępności powierzchni rósł w okresie 2011-H1 2015, do poziomu 14,1%. Stopa pustostanów dla stref centralnych wyniosła 15%, zaś dla lokalizacji poza centrum 13,7%. Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum Warszawy wahały się od 22 do 24 euro za m kw. za miesiąc. W lokalizacjach oddalonych od centrum stawki plasowały się na poziomie od 10 do 15,5 euro za m kw. za miesiąc, zaś na obrzeżach centrum 16-18 euro. Silna aktywność deweloperów może doprowadzić do przejściowej nadpodaży i wzrostu wskaźnika dostępności, co wzmocni presję na spadek czynszów efektywnych. Autor Katarzyna Lipka Zastępca a Zespół Doradztwa i Analiz Rynkowych +48 22 2223 132 katarzyna.lipka@dtz.com Wykres 1 Roczny popyt (tys. m kw.) Source: PORF, DTZ, (f)-forecast Kontakty Kamila Wykrota Zespołu Doradztwa i Analiz Rynkowych + 48 22 222 31 33 kamila.wykrota@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research + 33 1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Źródło: DTZ www.dtz.com Property Times 1
Sytuacja gospodarcza Wzrost gospodarczy i inflacja W pierwszym kwartale 2015 r. polska gospodarka stabilnie rosła, osiągając wzrost PKB rok do roku na poziomie 3,6%, w porównaniu do 3,4% odnotowanych w pierwszym kwartale 2014 r. 1 Głównym motorem napędowym pozostawał dalszy wzrost popytu wewnętrznego, wzmocniony przez 3,1- procentowy wzrost spożycia prywatnego oraz dynamiczny wzrost inwestycji przedsiębiorstw (o 11,4%). Polski wskaźnik PMI wzrósł w czerwcu o 1,9% do poziomu 54,3% w wyniku wzrostu produkcji przemysłowej, nowych zamówień oraz wyższego popytu ze strony konsumentów. Ponadto, dzięki niższemu bezrobociu i rosnącej sile nabywczej, indeks ufności konsumentów (CCI) 2, opublikowany przez GUS, wzrósł w czerwcu o 3,2 pp. do poziomu -10,4, co stanowi najlepszy wynik od września 2008 roku. Spodziewany jest dalszy wzrost PKB w drugiej połowie 2015 roku (wykres 2). Jednak z powodu czynników zewnętrznych, takich jak niepewna sytuacja gospodarcza w Grecji oraz rosyjskie embargo na niektóre produkty z UE, prognozy na 2015 rok oscylują wokół 3,4-3,5% 3. W związku ze znacznym spadkiem cen paliw i żywności w Polsce, w I kwartale 2015 r. odnotowano deflację na poziomie 1,5%. Kursy walut W pierwszej połowie 2015 roku polski złoty stracił na wartości zarówno w stosunku do euro, jak i dolara, spadając do poziomu 4,16 PLN/EUR i 3,76 PLN/USD (dane na 30 czerwca 2015 r.) (wykres 3). Osłabienie polskiej waluty wynikało w dużej mierze z czynników zewnętrznych, takich jak decyzja o porzuceniu polityki obrony minimalnego kursu wymiany euro na franka szwajcarskiego przez SBN, a także program poluzowania polityki pieniężnej wdrożony przez EBC w styczniu bieżącego roku. Rynek pracy Stopa bezrobocia spadła o 0,7 p.p. od końca 2014 roku i wyniosła 10,8% na koniec maja 2015 r (wykres 4). Spadkowi temu towarzyszył wzrost średnich wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw, który wyniósł nominalnie 4% w ujęciu rok do roku. Na koniec pierwszego kwartału średnia pensja wynosiła 4 054 PLN brutto. Dzięki deflacji siła nabywcza średniej pensji wzrosła o 5,7% w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej. Zgodnie z prognozami NBP, stopa bezrobocia ma do końca 2015 roku spaść do poziomu 10,5%, głównie dzięki wzrostowi aktywności gospodarczej w drugiej połowie roku. Wykres 2 Wzrost PKB i inflacja w Polsce Źródło: Narodowy Bank Polski, (p) - prognoza Wykres 3 Kurs walutowy złotego Źródło: Narodowy Bank Polski Wykres 4 Średnie miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (PLN) i stopa bezrobocia (%) w Polsce Źródło: Główny Urząd Statystyczny 1 Główny Urząd Statystyczny (GUS) 2 Indeks ufności konsumentów ukazuje miesięczną zmianę postrzegania sytuacji finansowej przez konsumentów 3 Oficjalna prognoza wzrostu PKB, ustawa budżetowa na 2015 r. www.dtz.com Property Times 2
Podaż Na koniec pierwszej połowy 2015 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie sięgnęły 4,54 mln m kw. W ciągu pierwszych dwóch kwartałów br. wydano pozwolenia na użytkowanie dla 14 budynków, o łącznej powierzchni biurowej około 150 tys. m kw.zgodnie z planami deweloperów do końca 2015 roku ukończonych może zostać nawet kolejne 200 tys. m kw. Jeśli wszystkie projekty zostaną dostarczone zgodnie z planem, roczna podaż może sięgnąć 350 tys. m kw., co będzie rekordową wartością na warszawskim rynku. W 2016 roku możemy spodziewać się jeszcze wyższej rocznej podaży (ok. 430 tys. m kw.), w tym dwóch wieżowców położonych w ścisłym centrum miasta: Q22 i Warsaw Spire, które powiększą zasoby powierzchni biurowej o blisko 120 tys. m kw. Zdaniem DTZ, w zależności od sytuacji na rynku i tempa absorpcji wcześniej oddanej powierzchni, niektóre z projektów planowanych na 2016 rok mogą ulec opóźnieniu z uwagi na niewystarczającą aktywność ze strony najemców. 75% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie zlokalizowanych jest w czterech największych podstrefach: Południe Górnem Obrzeża Centrum, Południowy Zachód i Ścisłe Centrum (wykres 5). Należy zauważyć, że zdecydowana większość nowych projektów planowanych na lata 2015-2017 również zostanie dostarczona w tych strefach, co wzmocni ich pozycję, jako najważniejszych ośrodków biznesowych w mieście. Wykres 5 Istniejąca i planowana podaż powierzchni biurowych (tys. m kw.) Wykres 6 Całkowity wolumen najmu, I poł. 2015 Popyt W pierwszej połowie 2015 roku nastąpił wzrost aktywności najemców, co znalazło odzwierciedlenie w wysokim wolumenie transakcji najmu, który osiągnął 390 tys. m kw. wzrost o 50% w porównaniu do analogicznego okresu 2014 r. oraz o 17% w porównaniu do pierwszej połowy 2013 roku, okresu rekordowego pod względem popytu. Podstrefa Południe Górne utrzymała pozycję najpopularniejszej wśród najemców zawarto tu 30% wszystkich umów najmu zawartych w pierwszej połowie roku (wykres 6). Na drugim miejscu uplasowała się podstrefa Obrzeża Centrum, z 23-procentowym udziałem w rynku. Wykres 7 Roczny wolumen transakcji najmu (wg typu) Rzeczywista zmiana w ilości wynajmowanej powierzchni ma odzwierciedlenie w absorpcji netto. W pierwszej połowie 2015 roku wyniosła ona 90 tys. m kw., co jest wynikiem zbliżonym do analogicznego okresu w 2014 roku, ale oznacza wzrost o 40% w stosunku do pierwszej połowy 2013 r. Podobnie jak w poprzednim pięcioleciu (2010-2014), również w pierwszej połowie 2015 roku najemcy często decydowali się na pozostanie w zajmowanej lokalizacji biurowej. W związku z tym renegocjacje i przedłużenia umów stanowiły znaczącą część całkowitego wolumenu transakcji (27%). Umowy przednajmu nie były tak popularne jak w latach 2011-2013 w związku z coraz większą dostępnością istniejącej powierzchni biurowej (wykres 7). Biorąc pod uwagę dane o powierzchni wynajętej w pierwszej połowie roku i prognozy dla drugiego półrocza, spodziewamy się rekordowego rocznego wolumenu transakcji najmu. www.dtz.com Property Times 3
Pustostany Wykres 8 Stopa pustostanów w Warszawie, 2000-2016 (p) Ze względu na wysoki poziom podaży, wskaźnik dostępności rósł w okresie 2011-H1 2015, do poziomu 14,1%. Stopa pustostanów dla stref centralnych wyniosła 15%, zaś dla lokalizacji poza centrum 13,7% (wykres 8). Najwyższe stopy pustostanów odnotowano w podstrefach Centrum, Zachód i Południe Górne. W podstrefie Wschód wskaźnik dostępności był najniższy w całej Warszawie (wykres 9). W związku z planowaną wysoką podażą, prognozujemy wzrost stopy pustostanów w latach 2015-2016. Czynsze Na przestrzeni ostatnich trzech lat zaobserwowano spadek czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie. Na koniec pierwszej połowy 2015 roku stawki w strefach centralnych plasowały się w przedziale 22-24 euro za m kw. za miesiąc. W lokalizacjach oddalonych od centrum stawki mieściły się w przedziale od 10 do 15,5 euro za m kw. za miesiąc, zaś na obrzeżach centrum 16-18 euro (głównie w okolicy Ronda Daszyńskiego i Dworca Gdańskiego) (wykres 10). Obecna sytuacja na rynku, z rekordowo wysoką nową podażą, utrzymującą się silną aktywnością deweloperów i wysokim wskaźnikiem dostępności, jest korzystna dla najemców, co doprowadziło do nasilenia się konkurencji pomiędzy wynajmującymi. W rezultacie najemcy mogą liczyć na atrakcyjne zachęty, w tym okresowe zwolnienia z czynszu oraz dopłaty do aranżacji powierzchni, co doprowadziło do spadku stawki czynszów efektywnych o 10-25% w stosunku do stawek czynszów wywoławczych. Z uwagi na znaczną podaż planowaną na najbliższe dwa lata, DTZ prognozuje kontynuację tego trendu spadkowego dla czynszów efektywnych, zwłaszcza w budynkach o niższej jakości i położonych w mniej popularnych lokalizacjach., (p)-prognoza Wykres 9 Stopa pustostanów (wg podstref), I poł. 2015 Wykres 10 Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchne biurowe (wg stref, euro/m kw./m-c) www.dtz.com Property Times 4
Tabela 1 Największe budynki biurowe ukończone w I poł. 2015 r. Budynek Powierzchnia (m kw.) Strefa Deweloper/Właściciel Postępu 14 35 000 Południe Górne HB Reavis Spektrum Tower 27 200 Ścisłe Centrum Europa Capital Pacific Office Building 17 600 Południe Górne Kronos Real Estate Park Rozwoju II 16 800 Południe Górne Echo Investment Karolkowa Business Park 14 700 Zachód Grupa Asbud Dzielna 60 6 800 Północ Ochnik Development Tabela 2 Największe projekty biurowe planowane na II poł. 2015 r. Budynek Powierzchnia (m kw.) Strefa Deweloper/Właściciel Royal Wilanów 33 700 Południowy Wschód Capital Park Domaniewska Office Hub 27 300 Południe Górne PHN & Unibep Eurocentrum Office Complex II 27 000 Południowy Zachód Capital Park Multimedialny Dom Plusa 23 000 Południe Górne White Stone Development Astrum Biznes Park I 20 000 Południowy Zachód Prochem Warsaw Spire C 17 600 Ścisłe Centrum Ghelamco Tabela 3 Największe transakcje najmu zawarte w I poł. 2015 r. Najemca Wynajęta powierzchnia (m kw.) Budynek Strefa Rodzaj transakcji PZU 17 500 Konstruktorska Business Center Południe Górne Nowa transakcja EY 13 500 Rondo 1 Ścisłe Centrum Przedłużenie Aviva 12 000 Gdański Business Center II C Północ Przednajem HP 10 400 University Business Center II Południe Górne Przedłużenie P4 10 200 Marynarska BP Południe Górne Przedłużenie + ekspansja Centrum Unijnych Projektów Transportowych 6 200 Warsaw Spire C Obrzeża Centrum Nowa transakcja KMD 6 200 Gdański Business Center II C Północ Przednajem Benefit Systems SA 6 000 Warsaw Spire C Obrzeża Centrum Sygnity 5 500 Royal Wilanów Południowy Wschód Euler Hermes 5 400 Nimbus Południowy Zachód Nowa transakcja Nowa transakcja New Nowa transakcja www.dtz.com Property Times 5
Definicje Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej Wolumen najmu Absorpcja netto Czynsz za najlepsze lokale PORF Obiekty biurowe zbudowane po 1989 roku lub zmodernizowane przynajmniej do standardu klasy B. Umowy najmu są odnotowywane w kwartale, w którym zostały zawarte. Obejmują one nowe umowy, umowy typy pre-let (przednajmu), rozszerzenia dotychczasowej powierzchni jak również umowy wynajmu powierzchni przez właściciela budynku. Nie uwzględnia się przedłużenia dotychczasowych umów / renegocjacji. Zmiana netto zajmowanej przez najemców powierzchni uwzględniająca zmianę wielkości powierzchni niewynajętej oraz nowej podaży w analizowanym okresie czasu. Najwyższy czynsz wywoławczy oczekiwany za lokale o standardowej powierzchni (500-1000 m kw.), uwzględniając popyt w każdej lokalizacji, dla obiektów o najwyższej jakości oraz specyfikacji, w najlepszych lokalizacjach na rynku. W skład Polish Office Research Forum (PORF) wchodzi siedem firm doradczych działających na rynku nieruchomości: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, JLL, Knight Frank i Savills. Przedstawiciele tych firm dążą do ujednolicenia publikowanych wskaźników poprzez zbieranie i porównywanie kwartalnych danych. Standardowe warunki najmu Czynsz Indeksacja Opłata eksploatacyjna Długość trwania umowy najmu Zachęty dla najemców Kaucja Standard dostarczenia powierzchni Czynsz miesięczny, płatny z góry, najczęściej ustalony w EUR, płatny w PLN Wzrost czynszu zwykle indeksowany jest według wskaźnika European CPI lub HCPI Opłata ponoszona przez najemcę z tytułu kosztów i wydatków, związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem powierzchni wspólnych w budynku (w wysokości wskaźnika udziału użytkowanej przez siebie powierzchni brutto w łącznej powierzchni biurowej budynku) Ustalana i płatna w PLN Standardowo 5 lat Okresy wolne od czynszu Dopłaty do aranżacji powierzchni 3-miesięczna gwarancja lub depozyt bankowy Właściciele budynków pokrywają koszty związane z aranżacją powierzchni wspólnych (hol wejściowy, korytarze) oraz wydatki związane ze standardowym wyposażeniem powierzchni www.dtz.com Property Times 6
EMEA Zarządzający DTZ na region Europy Środkowo-Wschodniej Zespół Doradztwa i Analiz Rynkowych Zespół Rynków Kapitałowych... John Forrester Chief Executive +44 (0)20 3296 2002 john.forrester@dtz.com Alan Colquhoun Starszy +48 22 222 3000 alan.colquhoun@dtz.com Kamila Wykrota +48 22 222 3133 kamila.wykrota@dtz.com Craig Maguire Starszy +48 22 222 30 24 craig.maguire@dtz.com Zespół Powierzchni Biurowych... Barbara Przesmycka +48 22 222 30 36 barbara.przesmycka@dtz.com Zespół Powierzchni Handlowych... Renata Kusznierska Starszy +48 22 222 30 72 renata.kusznierska@dtz.com Zespół Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych Marc Le Bozec +48 22 222 30 54 marc.lebozec@dtz.com Zespół Zarządzania Portfelami Nieruchomości Korporacyjnych Ian Scattergood Starszy +48 22 222 31 90 ian.scattergood@dtz.com Zespół Zarządzania Nieruchomościami... Christopher Rasiewicz +48 22 222 30 40 christopher.rasiewicz@dtz.com Zespół Zarządzania Projektami i Doradztwa Inwestycyjno- Budowlanego Andrew Frizell +48 22 222 31 22 andrew.frizell@dtz.com Zespół Wycen...... Urszula Sobczyk +48 22 222 31 80 urszula.sobczyk@dtz.com Zastrzeżenie Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak DTZ nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na DTZ jako źródło danych. DTZ 2015 Pełna lista publikacji dostępna na stronie: www.dtz.com/research Global Headquarters DTZ Poland 77 West Wacker Drive Złota 59 Street 18th Floor 8th Floor Chicago, IL 60601 USA Warsaw, 00-120 phone +1 312 424 8000 phone +48 22 2220 000 fax +1 312 424 8080 fax +48 22 2220 001 email info@dtz.com email info@dtz.pl www.dtz.com Property Times 7