SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 2014 ROK

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 2014 ROK 0

za okres od 1 stycznia 2014 r. do 31 grudnia 2014 r. SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 2014 ROK Warszawa, marzec 2015 r.

za okres od 1 stycznia 2014 r. do 31 grudnia 2014 r. SPIS TREŚCI LIST ZARZĄDU... 3 WPROWADZENIE... 4 1 PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE I GRUPIE CAPITAL PARK... 5 2 DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2014 ROKU... 11 3 ANALIZA SYTUACJI FINANSOWO-MAJĄTKOWEJ GRUPY CAPITAL PARK... 19 4 OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO... 26 2

za okres od 1 stycznia 2014 r. do 31 grudnia 2014 r. LIST ZARZĄDU Z satysfakcją informujemy, że w 2014 roku zakończyliśmy kolejny etap realizacji strategii rozwoju, którą zaprezentowaliśmy w prospekcie emisyjnym Spółki. Działania te wpływają na wzrost wartości fundamentalnej Spółki, która w 2014 roku jeszcze nie znalazła odzwierciedlenia w poziomie notowań naszych akcji. W ramach realizacji strategii Grupy, przyjętej i zaprezentowanej przed IPO podjęliśmy szereg działań, z którymi w szczegółowy sposób zapoznają się Państwo w dalszej części niniejszego Raportu. Warto jednak, abyście Państwo już w tym momencie poznali te działania, z których my jako Zarząd jesteśmy najbardziej dumni: Zgodnie z harmonogramem przekazaliśmy do użytku pierwszy etap Eurocentrum Office Complex, proekologicznego biurowca klasy premium o niskich kosztach eksploatacji. Z przyjemnością informujemy, że na dzień sporządzenia niniejszego Raportu, skomercjalizowaliśmy już 70% powierzchni z 42 tys. m 2 łącznej powierzchni najmu brutto. Jesienią 2014 roku rozpoczęliśmy realizację drugiego etapu tej inwestycji. Według planu oraz w ramach ustalonego budżetu przebiega realizacja projektu Royal Wilanów. Na pół roku przed otwarciem tego obiektu udało nam się wynająć 50% powierzchni. Nasz flagowy projekt, rewitalizacja terenów dawnej Fabryki Norblina uzyskał pozwolenie na budowę. Warto wspomnieć, że projekt ten cieszy się dużym zainteresowaniem potencjalnych najemców. Obecnie trwa proces komercjalizacji części handlowousługowej w myśl stworzonej przez nas koncepcji: Make Stories not Stores. Sukcesem zakończył się kolejny rok naszego zarządzania Real Estate Income Assets FIZ AN. W 2014 roku wypłaciliśmy uczestnikom funduszu dywidendę na poziomie 7% w skali roku od zainwestowanych kapitałów. W 2015 roku chcemy kontynuować tworzenie produktów inwestycyjnych o charakterze dywidendowym, opartych na nieruchomościach handlowo-usługowych i biurowych, generujących stabilne przepływy pieniężne. Strategią Grupy w tym zakresie jest sprzedaż części aktywów oraz czerpanie dochodów z aktywnego zarządzania portfelem nieruchomości. Niestety rok 2014 był kolejnym rokiem, w którym na warszawskim rynku nieruchomości biurowych rosły wskaźniki powierzchni niewynajętych i w konsekwencji spadały średnie stawki czynszów z najmu. Pomimo, że poziom komercjalizacji w naszych nowo oddanych obiektach stale wzrasta, nasze nieruchomości zostały wycenione w oparciu o uśrednione wskaźniki rynkowe. Przyjęcie powyższych założeń przez rzeczoznawców majątkowych skutkowało spadkiem wycen nieruchomości Grupy i w konsekwencji odnotowaną stratą netto na koniec roku. Naszą strategią pozostaje budowa wartości firmy. Wdrażamy ją poprzez konsekwentne realizowanie projektów z naszego portfela oraz identyfikację nowych inwestycji. Koncentrujemy się na nieruchomościach, w których widzimy potencjał wzrostu wartości poprzez ich przebudowę oraz aktywne zarządzanie. Planujemy, że 2015 rok zakończymy z portfelem nieruchomości w 75% ukończonych oraz w znacznym stopniu skomercjalizowanych, co przełoży się na wzrost przychodów z najmu. Systematyczny wzrost wskaźników najmu w naszych inwestycjach, wynika z wysokiej jakości projektów Capital Park połączonej z naszą główną przewagą konkurencyjną - koncepcją Biuro Plus, która odzwierciedla nasze doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami, efektywne budownictwo oraz szybką reakcję na zmieniające się potrzeby najemców. Zakładamy, że idea Biuro Plus nie tylko będzie stanowiła wartość dodaną dla najemców, ale także pozwoli na dalszą skuteczną komercjalizację, pomimo dużej podaży nowych inwestycji komercyjnych i widocznej presji na czynsze na warszawskim rynku biurowym. Biorąc pod uwagę fakt, że cały sektor notowany jest przez rynek z wysokim dyskontem w stosunku do wartości księgowej, co dotyczy również Grupy Capital Park, chcielibyśmy na koniec życzyć sobie i Państwu, jako naszym Inwestorom, aby moment, w którym cena rynkowa odzwierciedli godziwą wartość naszej spółki nastąpił jak najszybciej. W imieniu Zarządu Grupy Capital Park S.A. i naszego zespołu, dziękujemy za nieustające wsparcie i pomoc w realizacji przyjętej przez nas strategii. Jan Motz Jerzy Kowalski Michał Koślacz Marcin Juszczyk 3

WPROWADZENIE Grupa Capital Park jest jedną z czołowych i najbardziej dynamicznie rozwijających się firm inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Polsce. Od ponad 10 lat zajmuje się realizacją i zarządzaniem projektami nieruchomościowymi, specjalizując się w skomplikowanych projektach deweloperskich i rewitalizacyjnych o ponadprzeciętnych marżach. Od rozpoczęcia działalności Grupa przeprowadziła ponad 100 transakcji inwestycyjnych i obecnie zarządza portfelem 75 nieruchomości o łącznej powierzchni ok. 249 tys. m 2, zlokalizowanych w całej Polsce. Grupa zarządza nieruchomościami własnymi oraz na zlecenie instytucji finansowych (TFI). Spółka Capital Park S.A. ( Spółka ) rozpoczęła działalność 12 listopada 2010 r. jako spółka holdingowa, konsolidując dotychczasową działalność Grupy Capital Park. Od 28 lipca 2011 r. Spółka jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK ( Grupa ) i sporządza skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Od 13 grudnia 2013 r. spółka Capital Park S.A. jest notowana na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych a do grona jej inwestorów dołączyły czołowe polskie fundusze emerytalne oraz towarzystwa funduszy inwestycyjnych. 4

1 PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE I GRUPIE CAPITAL PARK STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ Na dzień 31 grudnia 2014 r. w skład Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK wchodziło 45 podmiotów, w tym spółka Capital Park S.A. jako jednostka dominująca, oraz 44 spółki celowe. Funkcje jednostki zarządzającej nieruchomościami i projektami Grupy pełni spółka CP Management Sp. z o.o. Poniżej przedstawiono schemat struktury Grupy Kapitałowej na dzień 31 grudnia 2014 r. CAPITAL PARK SA CP RETAIL B.V. Capital Park Gdańsk 100% 100% Sp. z o. o. CP Development S.à r.l. 100% ArtN Sp. z o.o. 100% Dakota Investments Sp. z o. o. Orland Investments 100% 100% Sp. z o. o. Capital Park Racławicka Sp. z o. o. 100% Fundacja Otwartego Muzeum Dawnej Fabryki Norblina 5 100% CP Retail ( SPV 1 ) Sp. z o.o. Hazel Investments 100% 100% sp. z o. o. Marlene Investments Sp. z o. o. 100% DT-SPV 12 Sp. z o.o. 4 100% REIA FIZAN 1 Diamante Investments 15% 100% Sp. z o. o. CP Management Sp. z o. o. 100% Silverado Investments sp. z o.o. 100% CP Property S.à r.l 2 Sagitta Investments 100% 100% Sp. z o. o. Sander Investments Sp. z o. o. 100% Capital Park Opole Sp. z o.o. 100% CP Property SCSp 2 Aspire Investments 100% 100% sp. z o. o. Zoe Investments Sp. z o. o. 100% Elena Investments Sp. z o.o. 100% CP Property Sp. z o. o. 2 Alferno Investments 100% 100% Sp. z o. o. Marcel Investments Sp. z o. o. 100% Vera Investments Bis Sp. z o.o. 9 100% CP Property Sp. z o. o. ("SPV1") Sp.k. 3 Nerida Investments 100% 100% Sp. z o. o. Sapia Investments Sp. z o. o. 100% Sapia Investments sp. z o.o. Sp. k. 8 67% CP Property Sp. z o. o. ("SPV2") Sp.k. 3 100% Emir 30 Sp. z o. o. 100% Patron Wilanow S. à r.l. 6 50% Rezydencje Pałacowa sp. z o.o. 7 100% CP Property sp. z o. o. ("SPV3") Sp.k. 3 CP Retail ( SPV 2 ) Sp. z 100% 100% o.o. Capital Park Kraków sp. z o. o. 100% RM1 sp. z o.o. 7 100% CP Property Sp. z o. o. ("SPV4") Sp.k. 3 100% CP Invest S. A. 100% CP Property Sp. z o. o. ("SPV5") Sp.k. 3 100% CP Property Sp. z o. o. ("SPV6") Sp.k. 3 100% Objaśnienia: 1 CP Retail B.V. posiada 15% certyfikatów inwestycyjnych Real Estate Income Assets FIZ AN ( REIA FIZ AN ). Na dzień publikacji sprawozdania Grupa sprawuje kontrolę nad REIA FIZ AN. 2 Spółka zależna od REIA FIZ AN. Grupa pośrednio poprzez posiadane certyfikaty inwestycyjne REIA FIZ AN posiada 15% udziałów w kapitale spółki. Na Datę Prospektu Grupa sprawuje kontrolę nad FIZ AN i jego spółkami celowymi. 3 Spółka zależna od CP Property SCSp oraz CP Property Sp. z o.o. spółek zależnych od REIA FIZ AN. CP Property Sp. z o.o. jest komplementariuszem, a CP Property SCSp. jest komandytariuszem. Grupa pośrednio poprzez posiadane certyfikaty inwestycyjne REIA FIZ AN uczestniczy w zysku lub stracie spółki w 15%. Na Datę Prospektu Grupa sprawuje kontrolę nad REIA FIZ AN i jego spółkami celowymi. 4 CP Management Sp. z o.o. posiada 667 udziałów (25%) w spółce DT-SPV 12 Sp. z o.o., a Vera Investments Bis Sp. z o.o. 1 973 udziały (75%). 5

5 ArtN Sp. z o.o. jest fundatorem w Fundacji Otwartego Muzeum Dawnej Fabryki Norblina. 6 Pozostałe 50% udziałów w Patron Wilanow S. à r.l., celowej spółce joint venture, posiada Real Management S.A. Patron Wilanow S. à r.l. posiada 100% udziałów w Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. jak i w RM1 Sp. z o.o. 7 Spółka zależna od Patron Willanow S. à r.l. Grupa posiada pośrednio 50% udziałów w kapitale oraz 64% udział w zysku tej spółki. 8 Sapia Investments Sp. z o.o., jest komplementariuszem spółki Sapia Investments Sp. z o.o. sp. k., komandytariuszem jest podmiot spoza Grupy. 9 Vera Investments - Bis Sp. z o.o. powstała w wyniku połączenia 14 spółek z Grupy. Capital Park S.A. posiada 41 710 udziałów (73,81%) w Vera Investments - Bis Sp. z o.o., a CP Management Sp. z o.o. posiada 14 800 udziałów (26,19%). ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY, KTÓREJ JEDNOSTKĄ DOMINUJĄCĄ JEST SPÓŁKA Zmiany w Strukturze FIZ W maju 2014 r. spółki celowe należące do struktury FIZ: CP Property Sp. z o. o. ( SPV 1 ) SKA; CP Property Sp. z o. o. ( SPV 2 ) SKA; CP Property Sp. z o. o. ( SPV 3 ) SKA; CP Property Sp. z o. o. ( SPV 4 ) SKA; CP Property Sp. z o. o. ( SPV 5 ) SKA oraz CP Property Sp. z o. o. ( SPV 6 ) SKA ( Spółki Celowe ) zmieniły formę prawną ze spółek komandytowo-akcyjnych na spółki komandytowe. Następnie w dniu 13 maja 2014 roku została utworzona spółka CP Property SCSp z siedzibą w Luksemburgu, do której REIA FIZ AN wniósł aktywa w postaci posiadanych Spółek Celowych. Powstanie nowych spółek W dniu 9 kwietnia 2014 r. zawiązano spółkę pod firmą CP Retail ( SPV 1 ) Sp. z o.o., której jedynym wspólnikiem jest CP RETAIL B.V. z siedzibą w Holandii. Przeznaczeniem spółki są nowe cele inwestycyjne Grupy. W dniu 12 sierpnia 2014 r. zawiązano spółkę pod firmą CP Retail ( SPV 2 ) Sp. z o.o., której jedynym wspólnikiem jest Capital Park S.A. z siedzibą w Warszawie. Przeznaczeniem spółki są nowe cele inwestycyjne Grupy. W dniu 16 września 2014 r. zawiązano spółkę pod firmą CP Invest S. A., której jedynym akcjonariuszem jest Capital Park S.A. z siedzibą w Warszawie. Przeznaczeniem spółki jest działalność holdingów finansowych. Likwidacje Spółek W dniu 15 maja 2014 r. Nadzwyczajne Zgromadzenia Wspólników następujących spółek celowych: Felipe Investments Sp. z o.o., Calista Investments Sp. z o.o., Capital Park Opole Sp. z o.o. Sp. kom., Delphine Investments Sp. z o.o., Emily Investments Sp. z o.o. podjęły uchwały postanawiające o rozwiązaniu w/w spółek i zakończeniu ich likwidacji. Na dzień 31 grudnia 2014 r. wszystkie w/w spółki zaprzestały działalności oraz zostały wykreślone z Krajowego Rejestru Sądowego. Połączenie jednostek zależnych W dniu 28 stycznia 2014 r., podpisany został plan połączenia następujących spółek celowych Grupy: Roan Investments Sp. z o.o., Pablo Investments Sp. z o.o., Octavio Investments Sp. z o.o., Camael Investments Sp. z o.o., Cressida Investments Sp. z o.o., Makai Investments Sp. z o.o., Capital Park TMI Sp. z o.o., Tetrao Investments Sp. z o.o., Capone Investments Sp. z o.o., Marco Investments Sp. z o.o., Doria Investments Sp. z o.o., Foxy Investments Sp. z o.o., Vika Investments Sp. z o.o., Vera Investments Sp. z o.o. Połączenie w/w spółek nastąpiło przez zawiązanie nowej spółki kapitałowej, tj. Vera Investments Bis Sp. z o.o., na którą przeszedł majątek wszystkich łączących się spółek za udziały nowej spółki (łączenie się przez zawiązanie nowej spółki art. 492 par. 1 pkt. 2 KSH). Stosunek wymiany udziałów spółek łączących się przez zawiązanie nowej spółki na udziały spółki nowo zawiązanej wynosił 1:1, tj. za jeden udział w spółce łączącej się wspólnikowi został przyznany jeden udział w spółce nowo zawiązanej. Kapitał zakładowy spółki nowo zawiązanej wyniósł 28 255 tys. PLN, co stanowiło sumę kapitałów własnych spółek połączonych i został podzielony na 56 510 udziałów o wartości nominalnej 500 PLN każdy. Udziały w spółce nowo zawiązanej objęte zostały przez strony zgodnie ze stosunkiem wymiany. 6

Wniesienie aportem udziałów Dakota Investements Sp. z o. o. do CP Retail B.V. Dnia 30 grudnia 2014 r. Capital Park S.A. zbyła 100% udziałów swojej spółki zależnej - Dakota Investments Sp. z o.o., będącej właścicielem nieruchomości zlokalizowanej w Warszawie, spółce zależnej CP Retail B.V. poprzez wniesienie aportem 103 246 udziałów o łącznej wartości nominalnej 51 623 tys. PLN oraz wartości księgowej wynoszącej na dzień 30 grudnia 2014 r. 284 516 662 PLN, co stanowi równowartość 67 643 817 EUR, w zamian za objęcie przez Emitenta 67 643 817 nowo ustanowionych udziałów spółki CP Retail B.V. o wartości nominalnej 1 EUR każdy. PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI I GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK Grupa Capital Park jest inwestorem i developerem działającym na rynku nieruchomości w Polsce od ponad 10 lat. Podstawowym celem działalności Grupy jest inwestowanie w nieruchomości celem uzyskania korzystnej stopy zwrotu w postaci przychodów ze sprzedaży lub najmu albo obu tych źródeł jednocześnie. Grupa pozyskuje atrakcyjne biznesowo nieruchomości, przekształca, buduje, rozbudowuje, komercjalizuje, a następnie wynajmuje bądź sprzedaje te nieruchomości. INFORMACJE O PODSTAWOWYCH PRODUKTACH WRAZ Z ICH OKREŚLENIEM WARTOŚCIOWYM I ILOŚCIOWYM ORAZ UDZIAŁEM POSZCZEGÓLNYCH GRUP PRODUKTÓW W SPRZEDAŻY GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK, A TAKŻE ZMIANACH W TYM ZAKRESIE W ROKU OBROTOWYM SEGMENTY DZIAŁALNOŚCI Grupa wyodrębnia cztery zaprezentowane poniżej segmenty sprawozdawcze, które stanowią strategiczne wyodrębnione organizacyjnie działy. Działalność operacyjna poszczególnych segmentów sprawozdawczych Grupy jest następująca: Segment Biurowy budowa lub przebudowa, rewitalizacja i komercjalizacja oraz zarządzanie projektami biurowymi. Segment Handlowy budowa lub przebudowa, rewitalizacja i komercjalizacja oraz zarządzanie obiektami handlowymi. Segment Wielofunkcyjny budowa lub przebudowa, rewitalizacja i komercjalizacja oraz zarządzanie obiektami wielofunkcyjnymi. Segment Pozostałych inwestycji budowa i sprzedaż projektów mieszkaniowych oraz pozostałych niesklasyfikowanych powyżej. W ramach każdego segmentu Grupa nabywa nieruchomości pod budowę lub przebudowę obiektów, przygotowuje projekt, organizuje prace administracyjne oraz finansowanie, prowadzi proces budowlany i jednocześnie poszukuje najemców. Po zakończeniu budowy Grupa zarządza istniejącym budynkiem lub go sprzedaje. Poniżej zaprezentowane zostało przyporządkowanie poszczególnych nieruchomości inwestycyjnych do segmentów. operacyjnych funkcjonujących w ramach Grupy Kapitałowej Capital Park. Segment Biurowy Podmiot Inwestycja Capital Park Racławicka Sp. z o. o. Warszawa, Racławicka Point Dakota Investments Sp. z o. o. Warszawa, Eurocentrum budynek Alfa Dakota Investments Sp. z o. o. Warszawa, Eurocentrum budynki: Beta, Gamma (Etap I) Dakota Investments Sp. z o. o. Warszawa, Eurocentrum budynek Delta (Etap II) Elena Investments Sp. z o. o. Gdańsk, Piano House Sagitta Investments Sp. z o. o. Kraków, Topos 7

W ramach segmentu Biurowego Grupa posiada portfel nieruchomości biurowych obejmujący 6 projektów. Największy z nich to kompleks biurowy Eurocentrum, zlokalizowany w Warszawie przy Al. Jerozolimskich, na który składają się istniejące budynki Alfa, Beta i Gamma oraz będący w trakcie budowy budynek Delta. Segment Handlowy Podmiot Aspire Investments Sp. z o.o. Aspire Investments Sp. z o.o. Aspire Investments Sp. z o.o. Diamante Investments Sp. z o. o. Marcel Investments Sp. z o. o. Nerida Investments Sp. z o. o. Zoe Investments Sp. z o. o. Vera Investments Bis Sp. z o. o. Real Estate Income Assets FIZAN Inwestycja Olsztyn, Piłsudskiego Warszawa, KEN Street Mall Vis à Vis Toruń Street Mall Vis à Vis Łódź Street Mall Vis à Vis Radom Lidzbark Warmiński, Capitol Warszawa, Leszno Koszalin, Biskupa Domina W ramach segmentu Handlowego Grupa zarządza nieruchomościami handlowo-usługowymi, do których zaliczają się nieruchomości zlokalizowane przy głównych ulicach handlowych miast (tzw. high-street) oraz lokalne centra handlowe pod własną marką Street Mall Vis à Vis. Segment Wielofunkcyjny Podmiot ArtN Sp. z o. o. Capital Park Gdańsk Sp. z o. o. Hazel Investments Sp. z o. o. Orland Investments Sp. z o. o. Inwestycja Warszawa, Żelazna Gdańsk, Neptun House Warszawa, Royal Wilanów Warszawa, Sobieskiego Grupa posiada w swoim portfolio cztery projekty wielofunkcyjne, w tym trzy o przeznaczeniu handlowo-biurowym oraz jeden o przeznaczeniu hotelowym. Na dzień 31 grudnia 2014 r. Grupa prowadziła budowę inwestycji Royal Wilanów, a dwie inwestycje ArtN i Neptun House były w przygotowaniu. Segment Pozostałych inwestycji Podmiot Inwestycja Capital Park Kraków Sp. z o. o. Kraków, Apartamenty Stachowicza CP Management Sp. z o. o. Gdańsk, Al. Słomińskiego CP Management Sp. z o. o. Tuchola, Kościuszki CP Management Sp. z o. o. Grudziadz, Kopernika CP Management Sp. z o. o. Bydgoszcz, Pomorzanin CP Management Sp. z o. o. Włocławek, Polonia CP Management Sp. z o. o. Grudziądz, Tivoli CP Management Sp. z o. o. Brodnica, kino Świt Dakota Investments Sp. z o. o. Warszawa, grunt zlokalizowany przy Al. Jerozolimskich 136 Emir 30 Sp. z o. o. Unieście Marlene Investments Sp. z o. o. Święcajty, Mazury Sander Investments Sp. z o. o. Rubinowy Dom Sapia Investments Sp. z o. o. Sp. kom. Warszawa, Śmiała Vera Investments-Bis Sp. z o. o. Grudziądz, Chełmińska Vera Investments-Bis Sp. z o. o. Gdynia, Marynarz 8

Segment Pozostałych inwestycji składa się z projektów mieszkaniowych, gruntów oraz pozostałych projektów nie stanowiących podstawowej działalności Grupy. STRUKTURA PRZYCHODÓW Struktura osiągniętych przychodów netto z wynajmu nieruchomości (w tys. PLN) w latach 2014-2013 przedstawia poniższa tabela. Struktura sprzedaży 2014 2014 2013 Projekty handlowe 50% 27 293 14 145 Projekty biurowe 44% 24 079 22 570 Projekty wielofunkcyjne 6% 3 296 1 961 Projekty pozostałe 0% 165 46 Udział 100% 54 833 38 722 9

OPIS PORTFELA NIERUCHOMOŚCI GRUPY Na dzień 31 grudnia 2014 r. Grupa Kapitałowa CAPITAL PARK zarządza portfelem nieruchomości obejmującym 75 projektów (w tym 3 w spółkach współkontrolowanych) zlokalizowanych w 37 miastach w Polsce, o łącznej powierzchni 249 tys. m 2, składającej się z projektów biurowych, handlowych, wielofunkcyjnych i pozostałych. Na dzień 31 grudnia 2014 r. wartość godziwa portfela wynosiła 1,6 mld PLN. Struktura portfela na 31.12.2014 r. wg wartości w przygoto waniu 26 % W portfelu zarządzanym przez Grupę znajduje się: 56 ukończonych projektów, które zapewniają bieżące przychody z najmu (w tym 39 nieruchomości znajdujących się w Real Estate Income Assets FIZ AN), w budowie 20% 1,6 mld PLN ukończone 54% 2 projekty w budowie, 17 projektów w przygotowaniu, znajdujących się na różnym etapie realizacji. Trzy kluczowe inwestycje Grupy stanowią 61% obecnej wartości portfela nieruchomości tj.: Eurocentrum Office Complex 70 tys. m 2 powierzchni biurowej położonej w Al. Jerozolimskich w Warszawie, Royal Wilanów 37 tys. m 2 powierzchni biurowej i handlowej w obiekcie położonym przy wjeździe do Miasteczka Wilanów w Warszawie, ArtN 64 tys. m 2 powierzchni w unikalnym obiekcie u zbiegu ulic Żelaznej i Prostej łączącym funkcje biurowe, usługowe i handlowe. Ukończenie powyższych projektów Grupy stanowi jeden z najistotniejszych czynników wzrostu wartości Grupy. W 2014 roku zostały ukończone dwa duże projekty o łącznej powierzchni najmu około 49 tys. m 2. W czerwcu 2014 r. Grupa otrzymała pozwolenie na użytkowanie I etapu Eurocentrum Office Complex (budynki Beta i Gamma) jest to inwestycja biurowa zlokalizowana w Warszawie w Al. Jerozolimskich 124/136, której inwestorem jest Dakota Investments Sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki. W grudniu 2014 r. zakończono budowę inwestycji Street Mall Vis à Vis Łódź. Kompleks handlowo-usługowy powstał w Łodzi przy ulicy Zgierskiej. Inwestorem jest Diamante Investments Sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki. Udział gotowych projektów wzrósł z 31% na koniec 2013 roku do 54% na koniec 2014 roku., tj. odpowiednio z 420 mld PLN do 898 mln PLN. Oznacza to, iż Grupa sukcesywnie przekształca portfel, który pierwotnie charakteryzował się dużym udziałem gruntów, w portfel ukończonych nieruchomości, które generują stabilne przepływy środków pieniężnych. Grupa Capital Park posiada w swoim portfolio cztery projekty wielofunkcyjne na różnym etapie realizacji o wartości księgowej wynoszącej 537 mln PLN według stanu na koniec 2014 roku i docelowej wartości równej 1,5 mld PLN. Jedną trzecią wartości portfela Grupy stanowią projekty wielofunkcyjne, których wartość będzie rosła wraz z zakończeniem inwestycji Royal Wilanów oraz ArtN. Połączenie powierzchni biurowej z powierzchnią handlową stanowi istotną przewagę konkurencyjną Grupy. Powierzchnia handlowa ułatwia komercjalizację obiektu na trudnym rynku biurowym w Warszawie oraz powiększa ofertę dla pracowników i najemców. 10

INFORMACJE O RYNKACH ZBYTU ORAZ ŹRÓDŁACH ZAOPATRZENIA W MATERIAŁY DO PRODUKCJI, ZE WSKAZANIEM UZALEŻNIENIA OD JEDNEGO LUB KILKU ODBIORCÓW I DOSTAWCÓW RYNKI ZBYTU W koniec roku obrotowego 2014 r. Grupa, prowadziła działalność i osiągała przychody z nią związane na terenie Polski. Działalność Grupy koncentruje się przede wszystkim na rynku warszawskim, gdzie zlokalizowane są inwestycje stanowiące 79% bieżącej wartości portfela Grupy oraz 77% łącznej powierzchni najmu. Należą do nich przede wszystkim: Eurocentrum Office Complex I etap (budynek Beta Gamma), którego budowa zakończyła się w 2014 roku, inwestycje ukończone przed rokiem 2014, tj. Racławicka Point, Sobieskiego 104, budynek Alfa, a także inwestycje, których budowa była w 2014 r. kontynuowana - Eurocentrum Office Complex II etap (budynek Delta), rozpoczęta - Royal Wilanów lub będąca w przygotowaniu - ArtN (wielofunkcyjny projekt rewitalizacji postindustrialnej przestrzeni dawnej Fabryki Norblina). NAJWIĘKSI KONTRAHENCI Pod względem zakupu usług w 2014 r. największym kontrahentem Grupy był Erbud S.A., generalny wykonawca dwóch projektów deweloperskich Grupy, tj. Eurocentrum Office Complex i Royal Wilanów, niepowiązany kapitałowo z Grupą. Dostawca Wartość obrotów [tys. PLN] Udział w zaopatrzeniu [%] ERBUD S.A. 182 488 56% Grupa nie jest uzależniona od żadnego ze swoich odbiorców. Klientami Grupy są najemcy powierzchni komercyjnych (biurowych i handlowych). Branżą o najwyższym udziale procentowym w wynajmie powierzchni jest sektor banków i instytucji finansowych. Portfel najemców jest bardzo zdywersyfikowany, tym samym udział w całości przychodów pojedynczego najemcy jest niewielki i nie przekracza kilku procent. 2 DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2014 ROKU W 2014 roku spółki z Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK zarówno kontynuowały działalność rozpoczętą w latach poprzednich jak i realizowały nowo rozpoczęte projekty inwestycyjne. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2014 ROKU PROJEKTY INWESTYCYJNE ZAKOŃCZONE W 2014 ROKU W maju 2014 roku Grupa uzyskała pozwolenie na użytkowanie I fazy Eurocentrum Office Complex (budynki Beta i Gamma) o powierzchni ok. 43 tys. m². Jest to inwestycja biurowa zlokalizowana w Warszawie w Al. Jerozolimskich 124/136, której inwestorem jest Dakota Investments Sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki. Docelowo inwestycja złożona będzie z trzech połączonych ze sobą 15-kondygnacyjnych budynków klasy A (Beta, Gamma, Delta) o łącznej powierzchni najmu brutto ok. 70 tys. m² wraz z trzykondygnacyjnym parkingiem podziemnym, mieszczącym ok. 600 miejsc postojowych. Budynek został zaprojektowany zgodnie z normami zrównoważonego rozwoju, czego potwierdzeniem jest uzyskany precertyfikat LEED na poziomie Gold. Zalety centralnej lokalizacji, wysoką jakość budynku oraz ekologiczne rozwiązania pozwalające na optymalizację kosztów eksploatacyjnych doceniły takie międzynarodowe firmy jak m.in. Unilever, Imtech Polska, Tebodin, Qumak, CEPD Management (Pelion SA), Randstad Polska, Group One, Commarch, Chiesi Poland. 11

W grudniu 2014 r. zakończono budowę inwestycji Street Mall Vis à Vis Łódź stanowiącej kameralne centrum handlowe typu convenience. Na powierzchni około 5,6 tys. m² znajduje się supermarket i kilkanaście lokali usługowo-handlowych. Obiekt powstał w Łodzi przy ulicy Zgierskiej. Inwestorem jest Diamante Investments Sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki. PROJEKTY INWESTYCYJNE W TRAKCIE REALIZACJI Na dzień 31 grudnia 2014 r. następujące projekty Grupy znajdowały się w fazie realizacji: Royal Wilanów inwestycja wielofunkcyjna zlokalizowana w warszawskiej dzielnicy Wilanów. Jest to 5-kondygnacyjny budynek biurowo-usługowy klasy A o łącznej powierzchni najmu około 37 tys. m², w tym 7 tys. m² powierzchni handlowej oraz prawie 30 tys. m² powierzchni biurowej a także 3-kondygnacyjny parking podziemny na ponad 900 miejsc parkingowych. Ukończenie inwestycji zaplanowane jest na sierpień 2015 r. Eurocentrum Office Complex etap II (budynek Delta) inwestycja biurowa zlokalizowana w Warszawie w Al. Jerozolimskich 124/136, której inwestorem jest Dakota Investments Sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki. Drugi etap inwestycji to 15- kondygnacyjny budynek, który będzie miał ponad 27 tys. m² powierzchni najmu. Pierwsze prace budowlane ruszyły we wrześniu 2014 r. Generalnym wykonawcą inwestycji jest firma Erbud. Ukończenie inwestycji zaplanowane jest na czwarty kwartał 2015 r. INNE ISTOTNE ZDARZENIA WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ GRUPY W 2014 ROKU Rejestracja podwyższenia kapitału zakładowego W dniu 14 lutego 2014 roku Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sadowego zarejestrował podwyższenie kapitału Spółki z kwoty 74 558 541 PLN do kwoty 104 744 107 PLN w drodze emisji 20 955 314 akcji zwykłych na okaziciela serii C oferowanych w ofercie publicznej oraz 9 230 252 akcji zwykłych na okaziciela serii E oferowanych w ofercie prywatnej. Zakup nieruchomości w 2014 r. W 2014 r. Grupa powiększyła portfel nieruchomości o dwa lokale handlowo-usługowe typu high street w Olsztynie przy ul. Piłsudskiego i w Warszawie przy Al. KEN a także o nieruchomość typu convenience w Toruniu przy ul. Szosa Lubicka, która po procesie rebrandingu wzbogaciła portfel nieruchomości Street Mall Vis à Vis. Przedterminowy wykup obligacji W dniu 9 lipca 2014 r. na podstawie uchwały Zarządu spółki Capital Park S.A. z dnia 16 czerwca 2014 r., Spółka dokonała przedterminowego wykupu 350.000 sztuk obligacji serii A o wartości nominalnej 100,00 PLN każda o łącznej wartości 35 mln PLN wyemitowanych w dniu 9 lipca 2012 r. zgodnie z warunkami emisji objętymi propozycją nabycia z dnia 15 czerwca 2012 r. Środki pieniężne przeznaczone na przedterminowy wykup obligacji Emitent pozyskał z emisji 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii B o łącznej wartości nominalnej 35 mln zł, które wyemitowane zostały w dniu 13 czerwca 2014 r. Uruchomienie kredytu Hazel, ustanowienie hipotek oraz zawarcie umów sprzedaży walut typu Forward W dniu 30 czerwca 2014 r. spółka Hazel Investments, podmiot zależny od Capital Park S.A., uruchomiła kredyt (na podstawie podpisanej umowy z PKO Bank Polski S.A. z dnia 29 czerwca 2012 r.) na finansowanie budowy biurowca Royal Wilanów, zlokalizowanego na rogu ulic Klimczaka i Przyczółkowej w Warszawie. Spółka zależna osiągnęła wymagany przez bank poziom wkładu własnego oraz komercjalizacji obiektu, co pozwoliło na uruchomienie pierwszej transzy kredytu. Na zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych wynikających z umowy kredytu zawartej 29 czerwca 2012 r. przez Hazel Investments Sp. z o. o. z bankiem PKO Bank Polski S.A., na mocy której Bank udzielił spółce kredytu inwestycyjnego w maksymalnej kwocie 61 131 tys. EUR oraz kredytu odnawialnego VAT w maksymalnej kwocie 20 000 tys. PLN, ustanowiono hipoteki umowne 12

( Hipoteka A i Hipoteka B ) o najwyższym pierwszeństwie zaspokojenia do kwoty 112 168 tys. EUR ( Hipoteka A ) oraz hipoteki umownej do kwoty 103 922 tys. EUR ( Hipoteka B ). Hipoteki te zostały ustanowione na nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Klimczaka. 27 czerwca 2014 r. spółka Hazel Investments Sp. z o.o. zawarła z bankiem Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. z siedzibą w Warszawie szesnaście transakcji sprzedaży walut typu forward o łącznej wartości 46 000 tys. EUR. Transakcje te zostały zawarte w celu zabezpieczenia wypłat transz kredytu inwestycyjnego. ZNACZĄCE UMOWY ZAWARTE PRZEZ GRUPĘ W 2014 ROKU UMOWY ZAWARTE POMIĘDZY AKCJONARIUSZAMI Grupa Kapitałowa Capital Park nie posiada żadnych informacji na temat znaczących dla jej działalności umów zawartych w 2014 r. pomiędzy akcjonariuszami. UMOWY WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘĆ Grupa Kapitałowa Capital Park nie zawierała w 2014 roku żadnych nowych znaczących umów dotyczących wspólnych przedsięwzięć z innymi podmiotami. UMOWY UBEZPIECZENIA GRUPY KAPITAŁOWEJ Przedmiot ubezpieczenia Ubezpieczyciel Suma ubezpieczenia [tys. PLN] Majątkowe (od utraty lub uszkodzenia) TUiR Allianz Polska S.A. 689 603 Majątkowe (od utraty czynszu) TUiR Allianz Polska S.A 26 692 OC TUiR Allianz Polska S.A 10 000 Prospekt emisyjny z dn. 14.11.2013 r. AIG Europe Limited Sp. z o.o. Oddział w Polsce 50 000 D&O AIG Europe Limited Sp. z o.o. Oddział w Polsce 100 000 Razem 876 295 UMOWY KREDYTÓW I POŻYCZEK W 2014 roku Spółki z Grupy Kapitałowej Capital Park nie zawierały żadnych nowych umów kredytowych. W dniu 7 maja 2014 r. spółka Diamante Investments Sp. z o.o., podpisała aneks nr 3 do umowy kredytu inwestycyjnego zawartej 24 października 2012 r. z Alior Bank S. A., na mocy którego przedłużeniu uległ termin dostępności kredytu do 31 grudnia 2014 r. W dniu 13 maja 2014 r. nastąpiła pierwsza wypłata w ramach transzy B tego kredytu, przeznaczonej na finansowania budowy centrum handlowego w Łodzi. Na dzień 31.12.2014 r. do wykorzystania na podstawie w/w umowy kredytu pozostała kwota 5 249 tys. PLN. Na początku marca 2015 r. nastąpiła wypłata ostatniej transzy kredytu. Dnia 19 grudnia 2014 r. Spółka Dakota Investments Sp. z o.o. zawarła z Bankiem Polska Kasa Opieki SA aneks do umowy kredytowej z dnia 27 czerwca 2012 roku, na mocy którego bank rozszerzył zakres umowy kredytowej o finansowanie budowy drugiego etapu inwestycji Eurocentrum Office Complex. 13

OPIS WYKORZYSTANIA PRZEZ EMITENTA WPŁYWÓW Z EMISJI AKCJI DO CHWILI SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA Z DZIAŁALNOŚCI Dnia 17 lutego 2014 r. na rachunek Capital Park S.A. wpłynęły środki pieniężne pozyskane z pierwszej publicznej emisji akcji 132 355 tys. PLN (środki z emisji w wysokości 136 210 tys. PLN po potrąceniu wynagrodzenia agentów oferujących) Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania środki te nie zostały w całości wykorzystane. INFORMACJA O WYEMITOWANYCH W 2014 ROKU DŁUŻNYCH PAPIERACH WARTOŚCIOWYCH W dniu 13 czerwca 2014 r. Capital Park S.A. wyemitowała 350 000 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii B o wartości nominalnej 100 PLN każda, o łącznej wartości 35 000 tys. PLN z terminem wykupu przypadającym 12 czerwca 2017 r. Oprocentowanie obligacji wynosi WIBOR 6M powiększony o marżę 5,5 % i jest wypłacane w cyklach półrocznych. Celem emisji było refinansowanie części obligacji serii A w drodze przedterminowego wykupu. Od dnia 4 sierpnia 2014 r. obligacje notowane są na rynku ASO Catalyst. W dniu 23 września 2014 r. Grupa wyemitowała 200 000 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii C o wartości nominalnej 100 PLN każda, o łącznej wartości 20 000 tys. PLN z terminem wykupu przypadającym 23 września 2017 r. Oprocentowanie obligacji wynosi WIBOR 6M powiększony o marżę 5,3 % i jest wypłacane w cyklach półrocznych. Od dnia 2 grudnia 2014 r. obligacje notowane są na rynku ASO Catalyst. W dniu 23 grudnia 2014r. Capital Park S.A. wyemitowała 538 855 sztuk obligacji Serii D do łącznej wartości 53 885,5 tys. PLN z terminem wykupu przypadającym 23 grudnia 2017 r. Wartość nominalna jednej obligacji wyniosła 100 PLN a oprocentowanie WIBOR 3M powiększony o marżę 4,3 %. Wartość złożonych ważnych zapisów wyniosła 53 885,5 tys. PLN a stopa redukcji wyniosła 0,00%. Od dnia 19 lutego 2015 r. obligacje notowane są na rynku ASO Catalyst. INFORMACJA O UDZIELONYCH W 2014 ROKU POŻYCZKACH W 2014 r. Grupa nie udzielała pożyczek podmiotom spoza Grupy Kapitałowej. INFORMACJA O UDZIELONYCH I OTRZYMANYCH W 2014 ROKU PORĘCZENIACH I GWARANCJACH Dnia 7 maja 2014 r. spółka Capital Park S.A. podpisała aneks do umowy poręczenia z Alior Bank S.A., udzielając solidarnego poręczenia za zobowiązania z tytułu kredytu udzielonego przez Bank spółce zależnej Diamante Investments Sp. z o.o. ( Kredytobiorca ) w łącznej wysokości 32 366 tys. PLN. Zgodnie z aneksem poręczenie obowiązuje nie dłużej niż do czasu uzyskania przez Kredytobiorcę prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, ustanowienia hipoteki na rzecz Banku oraz osiągnięcia przez Kredytobiorcę wskaźnika obsługi długu na poziomie 1,2 zgodnie z postanowieniami umowy kredytowej. Na dzień 31 grudnia 2014 r. wszystkie warunki umożliwiające zwolnienie w/w poręczenia zostały spełnione. W związku z koniecznością dopełnienia kwestii proceduralnych aneks przestanie obowiązywać w marcu 2015 r. Wartości otrzymanych kaucji przez Grupę, obowiązujących na dzień 31 grudnia 2014 r. i 31 grudnia 2013 r. 31.12.2014 31.12.2013 Kaucje od najemców 3 389 3 208 Kaucje gwarancyjne od generalnych wykonawców 1 817 919 14

W poniższej tabeli przedstawione zostały istotne gwarancje bankowe otrzymane przez Grupę obowiązujące na dzień 31 grudnia 2014 r. Wartość Gwarant w tys. PLN Tytuł Alior Bank S.A. 17 877 gwarancja należytego wykonania przez Erbud S.A. zobowiązań pieniężnych i niepieniężnych wynikających z umowy o generalne wykonawstwo inwestycji Royal Wilanów z dn. 18 czerwca 2013 r. wystawiona dla spółki Hazel Investments Sp. z o.o. Alior Bank S.A. 265 gwarancja należytego wykonania przez IDS Sp. z o.o. zobowiązań pieniężnych i niepieniężnych wynikających z umowy o generalne wykonawstwo inwestycji wystawionej dla Marcel Sp. z o.o. w dniu 11 lipca 2012 r. Termin ważności 19.11.2015 r. 19.04.2015 r. INFORMACJE O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH POMIĘDZY JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI ZAWARTYCH W 2014 ROKU NA WARUNKACH INNYCH NIŻ RYNKOWE W 2014 roku nie wystąpiły transakcje pomiędzy jednostkami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. SPORY SĄDOWE Na dzień 31 grudnia 2014 r. Spółka lub jednostki od niej zależne nie były stroną jednego pojedynczego postępowania ani dwóch lub więcej postępowań toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej, dotyczących zobowiązań albo wierzytelności Spółki lub jednostek od niej zależnych, którego lub których wartość stanowiłaby co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki. ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU 31 GRUDNIA 2014 ROKU Istotne zdarzenia po dniu 31 grudnia 2014 r. opisane są w Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym Grupy Capital Park za 2014 r. w Nocie nr 33 do sprawozdania. KIERUNKI I PERSPEKTYWY ROZWOJU DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ GRUPY Grupa ma na celu maksymalizację wartości dla akcjonariuszy przez skuteczną realizację planów biznesowych związanych z posiadaną bazą projektów (w szczególności projektów w Warszawie) oraz przez zakup nowych projektów przy wzroście znaczenia polskiego rynku na świecie i pojawiających się na nim okazji inwestycyjnych, również w segmentach, w których dotychczas nie inwestowała. Grupa będzie dążyć do sprzedaży zakończonych projektów osiągających stabilne dochody z ograniczonym potencjałem rozwoju, gdy warunki na rynku będą sprzyjały takiej sprzedaży. Może również zachować część udziałów w projektach, podobnie jak było w przypadku Real Estate Income Assets FIZ AN. Grupa może być zaangażowana w zarządzanie takimi projektami, czerpiąc z tego tytułu dochody. Strategia biznesowa Grupy obejmuje następujące elementy: ukończenie z sukcesem realizowanych projektów, aktywne zarządzanie portfelem aktywów generujących dochód i wzrost wartości, Identyfikacja nowych projektów inwestycyjnych. 15

PLANOWANA STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK Grupa na bieżąco dostosowuje swoją strukturę na potrzeby realizacji przyjętych planów inwestycyjnych poprzez zawiązywanie nowych spółek, przekształcanie dotychczasowych albo ich łączenie. Grupa planuje w najbliższym czasie wnieść aportem do swojej spółki zależnej CP Retail BV z siedzibą w Holandii znaczące aktywa w postaci udziałów w spółkach Hazel Investments Sp. z o.o. i ArtN SP. z o.o., które są właścicielami dużych nieruchomości inwestycyjnych w trakcie budowy (Royal Wilanów) albo na etapie przygotowania (wielofunkcyjny projekt na terenie dawnej fabryki Norblina). CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃ Podejście Spółki i Grupy do zarządzania ryzykiem jest odzwierciedleniem stosowanego modelu biznesowego oraz bazuje na doświadczeniach i wiedzy zaangażowanego zespołu menedżerskiego. Wszelkie decyzje inwestycyjne oraz postępy prac nad projektami są omawiane na cyklicznych spotkaniach Zarządu. Niżej opisane obszary ryzyka oraz skuteczność zarządzania nimi podlegają również stałej weryfikacji przez Dział Kontroli Wewnętrznej oraz Komitet Audytu. Decyzje inwestycyjne mogące nieść potencjalnie wyższe ryzyko lub związane z zaangażowaniem znacznych nakładów, podlegają też weryfikacji Komitetu Inwestycyjnego. Z uwagi na to, że Spółka Capital Park S.A., jako jednostka dominująca w Grupie Kapitałowej CAPITAL PARK, realizuje swoje zadania głównie poprzez działalność podmiotów zależnych, poniżej przedstawione zostały kluczowe czynniki ryzyka, które zdaniem Zarządu mają największy wpływ na działalność Grupy. Omówione poniżej ryzyka nie stanowią kompletnej ani wyczerpującej listy i w konsekwencji nie mogą być traktowane jako jedyne ryzyka, na które narażona jest Grupa. Pełna lista czynników ryzyka, które Grupa aktualnie uważa za istotne, została przedstawiona w prospekcie emisyjnym podstawowym dotyczącym publicznego programu emisji obligacji w łącznej wartości 100 mln PLN, zatwierdzonym prze Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 24 listopada 2014 r., opublikowanym na stronie internetowej Spółki. ZEWNĘTRZNE CZYNNIKI RYZYKA CZYNNIKI RYZYKA WPŁYW DZIAŁANIA OGRANICZAJĄCE RYZYKO Pogorszenie ogólnych warunków gospodarczych na świecie oraz w Polsce Pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości i w branży deweloperskiej Cykliczność rynku nieruchomości Pogorszenie sytuacji w branży finansowej Zmiany w polskim systemie finansowym postępująca deregulacja OFE RYZYKO ZMIENNEJ SYTUACJI MAKROEKONOMICZNEJ Spadek wartości rynkowej nieruchomości Zmniejszenie możliwości sprzedaży nieruchomości prowadzący do utraty płynności Upadłość najemców prowadząca do pogorszenia płynności Spadek czynszów uzyskiwanych z najmu nieruchomości Mniejsza dostępność kredytów Mniejszy popyt lub całkowity brak popytu na nowe emisje obligacji Wyższe koszty finansowania Odpowiedni dobór nieruchomości wchodzących w skład portfela. Staranna analiza lokalizacji i jakości nieruchomości Podnoszenie wartości nieruchomości poprzez systematyczne remonty i modernizacje, Dobór najemców o stabilnej sytuacji finansowej i silnym brandzie. Zawieranie umów z najemcami sieciowymi i renomowanymi instytucjami Wykorzystywanie zróżnicowanych rodzajów finansowania dłużnego Dywersyfikacja źródeł finansowania i utrzymywanie dobrych relacji z wiodącymi instytucjami finansowymi Rozbudowa przychodów o element dywidendowy i zarządzanie nieruchomościami 16

Wahania kursów walut, w szczególności EUR/PLN. Wzrost stóp procentowych Spadek stóp procentowych Działania firm konkurencyjnych Działania lokalnych inwestorów indywidualnych RYZYKO KURSOWE Mniejsze wpływy ze sprzedaży nieruchomości wyrażone w PLN Mniejsze przychody z najmu Spadek kursu EUR/PLN prowadzi z kolei do spadku wycen bilansowych nieruchomości RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH Wzrost kosztów obsługi długu spowodowany wzrostem stóp procentowych Wzrost stóp kapitalizacji (czyli spadek wartości nieruchomości będących w posiadaniu Grupy). Stopy kapitalizacji są w dużym stopniu skorelowane z tzw. stopami wolnymi od ryzyka i mogą rosnąć wraz ze wzrostem stóp procentowych Odwrotna sytuacja: spadek stóp kapitalizacji w wyniku spadku stóp procentowych powodujący wzrost cen nieruchomości, które Grupa chce nabywać RYZYKO KONKURENCJI Spadek czynszów i cen sprzedaży nieruchomości Wzrost poziomu pustostanów Wzrost cen i kosztów zakupu nieruchomości Utrudnienie i wydłużenie procesu inwestycyjnego Stosowanie naturalnego hedgingu poprzez dostosowanie waluty najmu do waluty kredytu. Ze względu jednak na fakt, że walutą bazową wyceny nieruchomości jest EUR a hedging bilansowy jest niepełny, Grupa ma i będzie miała profil eksportera. Całkowite wyeliminowanie ryzyka kursowego jest niemożliwe Stosowanie w ograniczonym zakresie dostępnych na rynku instrumentów pochodnych Stosowanie długoterminowej strategii zarządzania aktywami generującymi dochód Ciągłe monitorowanie rynku nieruchomości oraz sytuacji gospodarczej i odpowiednie dostosowywanie przyjętej strategii Wykorzystywanie transakcji zamiany stóp procentowych (swapy). Transakcje te nie pokrywają jednak 100% ekspozycji. Stopień pokrycia ekspozycji jest kompromisem pomiędzy mniejszym ryzykiem a wyższym kosztem Staranny dobór nieruchomości oraz wykorzystanie możliwości związanych z distressed assets Wykorzystanie doświadczenia w realizacji projektów i znajomości rynku do realizacji unikalnych projektów Wykorzystanie potencjału finansowego i organizacyjnego Grupy CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z PORTFELEM NIERUCHOMOŚCI CZYNNIKI RYZYKA WPŁYW DZIAŁANIA OGRANICZAJĄCE RYZYKO RYZYKO ZWIĄZANE Z UTRATĄ NAJEMCÓW Staranny dobór najemców Utrata najemców biurowych i handlowych lub trudności w ich pozyskaniu Niepozyskanie najemców biurowych w Warszawie ze względu na dużą podaż powierzchni biurowej Utrata przychodów i płynności poprzez m.in.: Spadek przychodu z najmu Brak możliwości sprzedaży nieruchomości Współpraca z renomowanymi zewnętrznymi firmami specjalizującymi się w usługach pośrednictwa w najmie Atrakcyjna oferta dla najemców Utrata kluczowego najemcy ( anchor tenant") Brak możliwości uruchomienia finansowania bankowego Systematyczny monitoring zadowolenia najemców i podejmowanie działań naprawczych Stosowanie kaucji i gwarancji bankowych jako zabezpieczenia umów najmu Spadek wartości nieruchomości rozpoznawany jako strata z aktualizacji wyceny Przyjęcie błędnych założeń prowadzących do błędów w wycenie nieruchomości i wdrożenie błędnych RYZYKO ZWIĄZANE Z WYCENĄ NIERUCHOMOŚCI Niższe od zakładanych wpływy z czynszów i ze sprzedaży nieruchomości Wartość bilansowa nieruchomości nieodzwierciedlająca wartości godziwej Współpraca z niezależnymi rzeczoznawcami majątkowymi Staranny dobór metod wyceny Stosowanie kilkuetapowej procedury 17

strategii dla danego projektu akceptacji wyceny Systematyczny przegląd nieruchomości i monitoring głównych założeń Przekroczenie budżetu Niedotrzymanie przez generalnych wykonawców przyjętych standardów jakości i terminów Nieuzyskanie pozwolenia na użytkowanie RYZYKO ZWIĄZANE Z PROJEKTAMI W BUDOWIE Spadek marży deweloperskiej Opóźnienie realizacji projektu prowadzące do spadku przychodów z najmu Naruszenie kowenantów umowy o finansowanie bankowe Pojawienie się roszczeń Negatywny wpływ na wizerunek Grupy i możliwość wynajęcia powierzchni Współpraca z renomowanymi wykonawcami o stabilnej sytuacji finansowej Zabezpieczenia zawarte w umowach o generalne wykonawstwo inwestycji Stały monitoring i nadzór nad realizacją prac budowlanych przez inspektorów lub specjalistyczne firmy zewnętrzne Zatrudnienie w Grupie doświadczonych specjalistów Opieszałość działania krajowej administracji i urzędów Działania organizacji społecznych lub właścicieli nieruchomości sąsiednich oraz okolicznych mieszkańców Brak lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego RYZYKO PROCEDUR ADMINISTRACYJNYCH Nieuzyskanie lub opóźnienie w uzyskaniu pozwoleń i decyzji prowadzące do opóźnienia lub zaniechania realizacji projektu inwestycyjnego Wydłużenie procesu pozyskania pozwoleń prowadzące do obniżenia rentowności inwestycji Cofnięcie uzyskanych pozwoleń Doświadczenie w realizacji projektów deweloperskich oraz stały monitoring przebiegu prac Wykorzystanie doświadczenia w przeprowadzaniu procedur administracyjnych Zatrudnianie specjalistów w wielu dziedzinach, w tym: w zakresie finansów, prawa, budowy i procedur administracyjnych 18

3 ANALIZA SYTUACJI FINANSOWO-MAJĄTKOWEJ GRUPY CAPITAL PARK WYBRANE DANE FINANSOWE ZE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ Poniższa tabela przedstawia roczne skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Grupy Capital Park na dzień 31 grudnia 2014 r. Dane porównawcze prezentowane są na dzień 31 grudnia 2013 r. AKTYWA 31.12.2014 Aktywa trwałe % sumy bilansowej 31.12.2013 % sumy bilansowej Nieruchomości inwestycyjne 1 595 986 85,3% 1 321 653 81,5% Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 20 265 1,1% 11 087 0,7% Pozostałe aktywa finansowe 32 604 1,7% 32 146 2,0% Pozostałe aktywa trwałe 656 0,0% 788 0,0% Aktywa obrotowe 1 649 511 88,1% 1 365 674 84,3% Zapasy 24 452 1,3% 33 733 2,1% Pozostałe należności i pozostałe aktywa obrotowe 16 149 0,9% 145 660 9,0% Należności handlowe 5 932 0,3% 2 243 0,1% Pozostałe aktywa finansowe 5 809 0,3% 5 618 0,3% Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 169 586 9,1% 68 014 4,2% 221 929 11,9% 255 268 15,7% AKTYWA RAZEM 1 871 440 100,0% 1 620 942 100,0% PASYWA 31.12.2014 % sumy bilansowej 31.12.2013 % sumy bilansowej Kapitały własne Kapitał zakładowy 104 744 5,6% 74 559 4,6% Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej 858 320 45,9% 669 809 41,3% Pozostałe kapitały 12 568 0,7% 9 526 0,6% Kapitał rezerwowy z tytułu niezarejestrowanego kapitału zakładowego i zapasowego 0 0,0% 217 185 13,4% Różnice kursowe z przeliczenia 397 0,0% (1 940) (0,1%) Niepodzielony wynik finansowy 454 0,0% (25 097) (1,5%) Wynik finansowy bieżącego okresu (61 468) (3,3%) 25 551 1,6% Udziały mniejszościowe 64 776 3,5% 68 807 4,2% Pożyczki od podmiotów powiązanych 979 791 52,4% 1 038 400 64,1% Zobowiązania długoterminowe Kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe 586 878 31,4% 420 543 25,9% Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji 106 344 5,7% 98 126 6,1% Pozostałe zobowiązania i rezerwy 16 347 0,9% 8 034 0,5% Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego 13 309 0,7% 11 467 0,7% 722 878 38,6% 538 170 33,2% Zobowiązania krótkoterminowe Kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe 44 739 2,4% 17 082 1,1% Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji 67 398 3,6% 3 670 0,2% Zobowiązania handlowe 14 569 0,8% 12 254 0,8% Pozostałe zobowiązania i rezerwy 42 065 2,2% 11 366 0,7% 168 771 9,0% 44 372 2,7% PASYWA RAZEM 1 871 440 100% 1 620 942 100,0% 19

Wyjaśnienie kluczowych pozycji ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2014 r. Nieruchomości inwestycyjne Nieruchomości inwestycyjne stanowią wszystkie nieruchomości komercyjne z wyłączeniem nieruchomości mieszkaniowych, które ujęte są w zapasach. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego stanowią przyszłe korzyści podatkowe z tytułu ujemnych różnic przejściowych pomiędzy wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością księgową. Pozostałe aktywa finansowe W pozostałych aktywach finansowych Grupa prezentuje wycenę instrumentów finansowych (forward) a także pożyczki udzielone jednostkom współkontrolowanym. Zapasy Jako zapasy Grupa prezentuje wyłącznie projekty deweloperskie mieszkaniowe. Pozostałe należności i pozostałe aktywa obrotowe Pozostałe należności i pozostałe aktywa obrotowe obejmują głównie należności publiczno-prawne, przede wszystkim z tytułu podatku od towarów i usług, które spółki z Grupy odzyskują na bieżąco w toku prowadzonej działalności inwestycyjnej oraz zaliczki zapłacone na poczet ceny nabycia nieruchomości inwestycyjnych. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w bilansie obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nieprzekraczającym trzech miesięcy. Kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe Pozycja ta obejmuje przede wszystkim kredyty bankowe, zobowiązania z tytułu leasingów zwrotnych nieruchomości oraz instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej. Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji W tej pozycji Grupa prezentuje serie A, B, C i D obligacji wyemitowanych przez spółkę dominującą - Capital Park S.A. Pozostałe zobowiązania i rezerwy Na pozostałe zobowiązania i rezerwy składają się w głównej mierze rezerwy wynikające z ujęcia zobowiązań na niezafakturowane prace generalnego wykonawcy projektu Royal Wilanów, Eurocentrum Etap II Vis-a-Vis Łódź. Na pozycję tę składają się również kaucje od najemców, kaucje gwarancyjne od generalnych wykonawców oraz zobowiązania publiczno-prawne. Znaczącą pozycję stanowią rezerwy na zobowiązania z tytułu udziału we wspólnych przedsięwzięciach, które na dzień 31 grudnia 2014 r. wyniosły 12 682 tys. PLN i odpowiadają oszacowanym przyszłym wypływom pieniężnym z tytułu pokrycia strat we wspólnych przedsięwzięciach. 20

Porównanie dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2014 r. z rokiem zakończonym 31 grudnia 2013 r. Na dzień 31.12.2014 r. wartość aktywów Grupy wyniosła 1 871 440 tys. PLN, z czego ok. 86,6% stanowiły nieruchomości komercyjne (w tym 1,3% mieszkaniowe prezentowane w pozycji zapasy) a 9,1% środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Pozostałe aktywa stanowiły 4,3% sumy bilansowej. Wartość nieruchomości, z uwzględnieniem nieruchomości mieszkaniowych prezentowanych w zapasach wzrosła o 265 052 tys. PLN do 1 620 438 tys. PLN, na którą składały się nieruchomości inwestycyjne o wartości 1 595 986 tys. PLN oraz nieruchomości mieszkaniowe prezentowane w zapasach o wartości 24 452 tys. PLN. Wzrost wartości wynikał przede wszystkim z ponoszonych nakładów inwestycyjnych na trwające prace budowlane nieruchomości Eurocentrum Office Complex etap I i II, Royal Wilanów, Vis a Vis w Łodzi a także zakup nowych nieruchomości w Olsztynie i Warszawie. Stan środków pieniężnych na dzień 31.12.2014 r. wyniósł 169 586 tys. PLN i obejmował między innymi wpływy środków pieniężnych z emisji obligacji, która miała miejsce w grudniu 2014 r. Pozycja ta zawierała środki o ograniczonej możliwości dysponowania, które na dzień 31 grudnia 2014 r. wynosiły 14 577 tys. PLN i były ulokowane na rachunkach zablokowanych na zabezpieczenie spłaty kredytów oraz zobowiązań z tytułu leasingów posiadanych przez spółki z Grupy. Skonsolidowany poziom zadłużenia finansowego wzrósł o 265 938 tys. PLN do 805 359 tys. PLN. Było to spowodowane m.in. zwiększeniem kwoty zadłużenia z tytułu finansowania budowy Eurocentrum Office Complex (budynki Beta, Gamma), Royal Wilanów oraz Street Mall Vis à Vis w Łodzi, emisją dwóch serii obligacji C i D w łącznej kwocie 74 mln zł, z czego kwotę 54 mln Spółka w całości przeznaczyła na przedterminową spłatę obligacji serii A w styczniu 2015 r. Zobowiązania krótkoterminowe na dzień 31.12.2014 r. wyniosły 168 771 tys. PLN, w tym 112 137 tys. PLN stanowiły zobowiązania finansowe z tytułu kredytów, leasingu i obligacji, z czego 55 mln PLN zostało spłacone w styczniu 2015. Zobowiązania handlowe, pozostałe zobowiązania i rezerwy wyniosły 56 634 tys. PLN, przy czym ok. 15 mln PLN wyniosły zobowiązania handlowe do generalnych wykonawców i brokerów, które zostały uregulowane na dzień sporządzenia niniejszego raportu. Na dzień 31.12.2014 r. Grupa odnotowała spadek wartości aktywów netto (NAV) należnej akcjonariuszom Spółki o 5,6 % do poziomu 979 791 tys. PLN. Spadek spowodowany był przede wszystkim poniesioną w 2014 stratą netto wynikającą z aktualizacji wyceny nieruchomości. 21