SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ POLNORD SA ZA ROK 2010

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ POLNORD SA ZA ROK 2010 GDYNIA, LUTY 2011

SPIS TREŚCI I. INFORMACJE OGÓLNE... 4 II. CHARAKTERYSTYKA GRUPY KAPITAŁOWEJ... 4 1. SKŁAD GRUPY KAPITAŁOWEJ... 4 2. SPÓŁKI OBJĘTE KONSOLIDACJĄ... 7 3. SPÓŁKI WYŁĄCZONE Z KONSOLIDACJI... 8 4. ZASADY SPORZĄDZANIA SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO... 8 5. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (BILANS)... 9 6. SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT... 12 7. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW... 14 8. OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI... 14 9. RÓśNICE POMIĘDZY WYNIKAMI FINANSOWYMI, A OSTATNIO PUBLIKOWANĄ PROGNOZĄ... 15 10. OCENA CZYNNIKÓW I NIETYPOWYCH ZDARZEŃ MAJĄCYCH WPŁYW NA WYNIK Z DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ GRUPY... 15 12. ZDARZENIA, KTÓRE WYSTĄPIŁY PO DNIU, NA KTÓRY SPORZĄDZONO ROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE... 15 13. OCENA MOśLIWOŚCI REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH... 16 III. WŁADZE SPÓŁKI... 16 1. WŁADZE POLNORD SA... 16 2. UMOWY ZAWARTE MIĘDZY SPÓŁKĄ A OSOBAMI ZARZĄDZAJĄCYMI PRZEWIDUJĄCE REKOMPENSATĘ W PRZYPADKU ICH REZYGNACJI LUB ZWOLNIENIA Z ZAJMOWANEGO STANOWISKA... 17 3. WYNAGRODZENIE I NAGRODY PIENIĘśNE WYPŁACONE, NALEśNE ZARZĄDOWI I RADZIE NADZORCZEJ SPÓŁKI. 18 4. AKCJE SPÓŁKI ORAZ AKCJE I UDZIAŁY W JEDNOSTKACH GRUPY KAPITAŁOWEJ POLNORD POSIADANE PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ SPÓŁKI... 19 5. ZMIANY W PODSTAWOWYCH ZASADACH ZARZĄDZANIA SPÓŁKĄ I GRUPĄ KAPITAŁOWĄ... 19 IV. DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA GRUPY... 19 1. PODSTAWOWE PRODUKTY, TOWARY ORAZ USŁUGI... 19 2. GŁÓWNE RYNKI ZBYTU... 20 3. UZALEśNIENIE GRUPY OD DOSTAWCÓW I ODBIORCÓW... 21 4. ISTOTNE UMOWY I WYDARZENIA... 21 5. INFORMACJE O ZACIĄGNIĘTYCH I WYPOWIEDZIANYCH UMOWACH KREDYTOWYCH... 25 6. EMISJE PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH POLNORD SA WYKORZYSTANIE WPŁYWÓW Z EMISJI... 26 7. ZADŁUśENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ... 27 8. INFORMACJE O ZACIĄGNIĘTYCH, UDZIELONYCH I WYPOWIEDZIANYCH UMOWACH POśYCZEK... 29 9. UDZIELONE I OTRZYMANE PORĘCZENIA ORAZ GWARANCJE... 29 10. TOCZĄCE SIĘ POSTĘPOWANIA PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA ARBITRAśOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ... 31 11. ISTOTNE TRANSAKCJE ZAWARTE PRZEZ SPÓŁKĘ LUB JEDNOSTKĘ ZALEśNĄ Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI, NA INNYCH WARUNKACH NIś RYNKOWE... 32 V. PERSPEKTYWY ROZWOJU... 32 1. ISTOTNE CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROśENIA... 32 2. STRATEGIA GRUPY KAPITAŁOWEJ POLNORD... 34 VI. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO... 37 2

1. ZBIÓR ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, KTÓREMU PODLEGA SPÓŁKA ORAZ MIEJSCE, GDZIE TEKST ZBIORU ZASAD JEST PUBLICZNIE DOSTĘPNY... 37 2. ZAKRES, W JAKIM SPÓŁKA ODSTĄPIŁA OD POSTANOWIEŃ ZBIORU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, WSKAZANIE TYCH POSTANOWIEŃ ORAZ WYJAŚNIENIE PRZYCZYN TEGO ODSTĄPIENIA... 37 3. OPIS GŁÓWNYCH CECH STOSOWANYCH W SPÓŁCE SYSTEMÓW KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM W ODNIESIENIU DO PROCESU SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH... 38 4. AKCJONARIUSZE POSIADAJĄCY BEZPOŚREDNIO LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEśNE ZNACZNE PAKIETY AKCJI... 39 5. INFORMACJE O ZNANYCH SPÓŁCE UMOWACH, W WYNIKU KTÓRYCH MOGĄ W PRZYSZŁOŚCI NASTĄPIĆ ZMIANY W PROPORCJACH POSIADANYCH AKCJI PRZEZ DOTYCHCZASOWYCH AKCJONARIUSZY... 41 6. INFORMACJE O SYSTEMIE KONTROLI PROGRAMÓW AKCJI PRACOWNICZYCH... 41 7. POSIADACZE PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH, KTÓRE DAJĄ SPECJALNE UPRAWNIENIA KONTROLNE... 42 8. OGRANICZENIA DOTYCZĄCE PRZENOSZENIA PRAWA WŁASNOŚCI PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH SPÓŁKI ORAZ OGRANICZENIA W ZAKRESIE WYKONYWANIA PRAWA GŁOSU... 42 9. ZASADY ZMIANY STATUTU SPÓŁKI... 42 10. SPOSÓB DZIAŁANIA WALNEGO ZGROMADZENIA I JEGO ZASADNICZE UPRAWNIENIA ORAZ PRAWA AKCJONARIUSZY I SPOSÓB ICH WYKONYWANIA... 42 11. SKŁAD OSOBOWY, JEGO ZMIANY W OKRESIE I ZASADY DZIAŁANIA ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH SPÓŁKI ORAZ ICH KOMITETÓW... 44 3

I. INFORMACJE OGÓLNE Podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej POLNORD SA jest spółka POLNORD SA. Pełna nazwa (firma): POLNORD Spółka Akcyjna Siedziba: 81-310 Gdynia, ul. Śląska 35/37 Numer KRS: 0000041271 Numer identyfikacji podatkowej NIP: 583-000-67-67 Numer identyfikacyjny REGON: 742457 PKD (2007): 4110 Z - realizacja projektów budowlanych (działalność deweloperska) Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Kapitałowej POLNORD SA jest budowa i sprzedaŝ nieruchomości mieszkalnych oraz komercyjnych. POLNORD SA realizuje projekty deweloperskie przede wszystkim poprzez spółki celowe. W Grupie Kapitałowej Polnord zatrudnione były na koniec 2010 roku 203 osoby. O ile z kontekstu nie wynika inaczej, określenia zawarte w treści niniejszego Sprawozdania Zarządu, takie jak Spółka, POLNORD SA, POLNORD lub inne sformułowania o podobnym znaczeniu oraz ich odmiany, odnoszą się do spółki POLNORD SA, natomiast Grupa, Grupa Kapitałowa, Grupa Kapitałowa POLNORD lub inne sformułowania o podobnym znaczeniu oraz ich odmiany odnoszą się do Grupy Kapitałowej, w skład której wchodzi POLNORD SA oraz podmioty podlegające konsolidacji. II. CHARAKTERYSTYKA GRUPY KAPITAŁOWEJ 1. Skład Grupy Kapitałowej W skład Grupy Kapitałowej, w której POLNORD SA jest jednostką dominującą, na dzień 31.12.2010 r. wchodziły następujące spółki zaleŝne, współzaleŝne i stowarzyszone: Lp. Nazwa Spółki Siedziba Nominalna % wartość kapitału/ udziałów (akcji) głosów w zł 1. POLNORD - ŁÓDŹ I Sp. z o.o. Łódź 2.750.000 100,00 % 2. POLNORD - ŁÓDŹ II Sp. z o.o. Łódź 50.000 100,00 % 3. POLNORD - ŁÓDŹ III Sp. z o.o. Łódź 50.000 100,00 % 4. POLNORD WARSZAWA - WILANÓW I Sp. z o.o. Warszawa 50.000 100,00 % 5. POLNORD WARSZAWA - WILANÓW II Sp. z o.o. Warszawa 50.000 100,00 % 6. POLNORD WARSZAWA - WILANÓW III Sp. z o.o. Warszawa 25.144.500 100,00 % 7. POLNORD WARSZAWA - WILANÓW IV Sp. z o.o. Warszawa 700.000 100,00 % 8. PD DEVELOPMENT Sp. z o. o. Gdańsk 50.000 100,00 % 9. OSIEDLE TĘCZOWY LAS PD DEVELOPMENT Sp. z o.o. S.K.A. Gdańsk 5.000.000 100,00 % 10. POLNORD - BALTIC CENTER Sp. z o.o. Gdańsk 50.000 100,00 % 11. POLNORD - APARTAMENTY Sp. z o.o. Gdańsk 50.000 100,00 % 12. PROKOM - PROJEKT Sp. z o.o. Warszawa 100.000 100,00 % 4

13. POLNORD LUBLIN I Sp. z o.o. (dawniej LUBLIN PROPERTY Warszawa 50.000 100,00 % I Sp. z o.o.) 14. POLNORD INśYNIERIA Sp. z o.o. Warszawa 50.000 100,00 % 15. POLNORD SZCZECIN I Sp. z o.o. Szczecin 50.000 100,00 % 16. POLNORD SOPOT II Sp. z o.o. Warszawa 50.000 100,00 % 17. POLNORD - INVEST Sp. z o. o. Warszawa 11.867.000 100,00 % 18. POLNORD - WYDAWNICTWO OSKAR Sp. z o. o. Gdańsk 50.000 100,00 % 19. STROJ-DOM ZAO Saratow 990 100,00 % (Rosja) 20. POMORSKIE BIURO PROJEKTÓW GEL Sp. z o. o. Sopot 226.000 90,22 % 21. CENTRUM HANDLOWE WILANÓW Sp. z o.o. Warszawa 48.869.500 50,00 % 22. PLP DEVELOPMENT GROUP ZSA Nowosybirsk 1.103.525 50,00 % (Rosja) 23. FADESA POLNORD POLSKA Sp. z o.o. Warszawa 8.134.000 49,00 % 24. FPP POWSIN Sp. z o.o. * Warszawa 2.474.500 49,00 % 25. OSIEDLE INNOVA Sp. z o.o. * Warszawa 3.454.500 49,00 % 26. SKARBIEC NIERUCHOMOŚCI 3 Sp. z o.o. ** Warszawa 17.000 34,00 % 27. SKARBIEC NIERUCHOMOŚCI 3 Sp. z o.o. S.K.A. ** Warszawa 5.000.000 33,33 % 28. HYDROSSPOL Sp. z o. o. w likwidacji Gdańsk 15.000 30,00 % * zaleŝność pośrednia poprzez FADESA POLNORD POLSKA Sp. z o.o. ** zaleŝność pośrednia poprzez PROKOM PROJEKT Sp. z o.o. Poza wymienionymi powyŝej Polnord SA na dzień 31.12.2010 r. posiadał akcje/udziały w następujących spółkach: 1. Dolnośląskie Surowce Skalne SA 670.375 akcji uprawniających do 670.375 głosów, stanowiących na dzień 31.12.2010 r. 8,46% w kapitale zakładowym i w ogólnej liczbie głosów. 2. Robyg Wilanów II Sp. z o.o. - 150 udziałów o łącznej wartości nominalnej wynoszącej 7.500,- zł, stanowiące 15% w kapitale zakładowym i głosach. 5

SCHEMAT STRUKTURY ORGANIZACYJNEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ POLNORD SA Polnord Łódź I Sp. z o.o. Polnord Lublin I Sp. z o.o. (dawniej Lublin Property I Sp. z o.o.) Polnord - Invest Sp. z o.o. 100% udziałów 100% udziałów 100% udziałów Polnord Łódź II Sp. z o.o. Polnord Szczecin I Sp. z o.o. Polnord - Wydawnictwo Oskar Sp. z o.o. 100% udziałów 100% udziałów 100% udziałów Polnord Łódź III Sp. z o.o. Polnord InŜynieria Sp. z o.o. Stroj Dom ZAO (Rosja) 100% udziałów 100% udziałów 100% akcji Polnord Warszawa Wilanów I Sp. z o.o. PD Development Sp. z o.o. Pomorskie Biuro Projektów GEL Sp. z o.o. 100% udziałów 100% udziałów 90,22% udziałów Polnord Warszawa Wilanów II Sp. z o.o. Osiedle Tęczowy Las PD Development Sp. z o.o. SKA Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o. 100% udziałów 100% akcji 50% udziałów Polnord Warszawa Wilanów III Sp. z o.o. Polnord - Baltic Center Sp. z o.o. PLP Development Group ZSA (Rosja) 100% udziałów 100% udziałów 50% akcji Polnord Warszawa Wilanów IV Sp. z o.o. Polnord Apartamenty Sp. z o.o. Hydrosspol Sp. z o.o. w likwidacji 100% udziałów 100% udziałów 30% udziałów Polnord Sopot II Sp. z o.o. Fadesa Polnord Polska Sp. z o.o. 100% udziałów 49% udziałów Prokom Projekt Sp. z o.o. FPP Powsin Sp. z o.o. 100% udziałów 100% udziałów Skarbiec Nieruchomośći 3 Sp. z o.o. Osiedle Innova Sp. z o.o. 34% udziałów 100% udziałów Skarbiec Nieruchomośći 3 Sp. z o.o. SKA 33,33% udziałów W 2010 r. miały miejsce następujące zmiany w powiązaniach kapitałowych POLNORD SA z innymi podmiotami: - w dniu 09.04.2010 r. Spółka nabyła 1.500 udziałów o wartości nominalnej 1.000,- zł kaŝdy w spółce Polnord-Kokoszki Sp. z o.o., stanowiących 50% w kapitale zakładowym, - w dniu 21.04.2010 r. Spółka nabyła 100% akcji w kapitale zakładowym spółki Stroj-Dom ZAO w Rosji, której kapitał składa się ze 100 akcji o wartości nominalnej 100 Rub kaŝda, 6

- w dniu 06.05.2010 r. Polnord SA zawiązał spółkę pod firmą Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, o kapitale zakładowym 10.000,- zł, w której objął 100% udziałów. W dniu 07.06.2010 r. kapitał zakładowy Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o. został podwyŝszony do kwoty 97.739.000,- zł. - w dniu 02.08.2010 r. Polnord SA zbył, na rzecz Globe Trade Centre SA, 50% udziałów w kapitale zakładowym spółki Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o. - w dniu 09.12.2010 r. Spółka zbyła 1.500 udziałów o wartości nominalnej 1.000,- zł kaŝdy w spółce Polnord-Kokoszki Sp. z o.o., stanowiących 50% w kapitale zakładowym. - w dniu 17.12.2010 r. zarejestrowana została zmiana nazwy spółki zaleŝnej, z Lublin Property I Sp. z o.o. na Polnord Lublin I Sp. z o.o. Po dniu bilansowym tj. w dniu 03.01.2011 r. Polnord SA zbył 100% udziałów w kapitale zakładowym spółki Polnord Baltic Center Sp. z o.o. 2. Spółki objęte konsolidacją Ze spółką POLNORD SA konsolidacją za okres od 01.01.2010 r. do 31.12.2010 r. objęte zostały następujące spółki: a) metodą pełną: POLNORD - ŁÓDŹ I Sp. z o.o. POLNORD - ŁÓDŹ II Sp. z o.o. POLNORD - ŁÓDŹ III Sp. z o.o. POLNORD WARSZAWA - WILANÓW I Sp. z o.o. POLNORD WARSZAWA - WILANÓW II Sp. z o.o. POLNORD WARSZAWA - WILANÓW III Sp. z o.o. POLNORD WARSZAWA - WILANÓW IV Sp. z o.o. PD Development Sp. z o.o. Osiedle Tęczowy Las PD DEVELOPMENT Sp. z o.o. SKA POLNORD - BALTIC CENTER Sp. z o.o. POLNORD - APARTAMENTY Sp. z o.o. PROKOM - Projekt Sp. z o.o. POLNORD Lublin I Sp. z o.o. (wcześniej Lublin Property I Sp. z o.o. ) POLNORD InŜynieria Sp. z o.o. POLNORD Szczecin I Sp. z o.o. POLNORD Sopot II Sp. z o.o. POLNORD - INVEST Sp. z o.o. POLNORD - Wydawnictwo Oskar Sp. z o.o. Pomorskie Biuro Projektów GEL Sp. z o.o. Stroj-Dom ZAO. b) metodą proporcjonalną: Polnord-Kokoszki Sp. z o.o. PLP Development Group Z.S.A. Fadesa Polnord Polska Sp. z o.o. FPP Powsin Sp. z o. o. Osiedle Innova Sp. z o. o. Skarbiec Nieruchomości 3 Sp. z o. o. Skarbiec Nieruchomości 3 Sp. z o. o. SKA 7

c) metodą praw własności: Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o. * * konsolidowana do dnia zbycia udziałów tj. do dn.02.08.2010 r. metodą pełną (100%), po dniu zbycia 50% udziałów konsolidowana metodą praw własności 3. Spółki wyłączone z konsolidacji W sprawozdaniu skonsolidowanym nie ujęto spółki HYDROSSPOL Sp. z o.o. w likwidacji, która zaprzestała działalności. Dane finansowe tej spółki są nieistotne w stosunku do całości skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 4. Zasady sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, za wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych oraz pochodnych instrumentów finansowych, które są wyceniane wg wartości godziwej. W sprawozdaniu nie wystąpiły pozycje, które zgodnie z zasadami przyjętymi przez Grupę byłyby wyceniane inną metodą. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych polskich, o ile nie zaznaczono inaczej. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy załoŝeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagroŝenie kontynuowania działalności przez spółki Grupy. Oświadczenie o zgodności Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z odpowiednimi Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) przyjętymi przez UE. MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę ds. Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF). Sprawozdania finansowe większości spółek zaleŝnych zostały sporządzone zgodnie z zasadami (polityką) rachunkowości wynikającymi z Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej oraz związanymi z nimi interpretacjami ogłoszonymi w formie rozporządzeń Komisji Europejskiej, a w zakresie nieuregulowanym w tych Standardach - stosownie do wymogów Ustawy o rachunkowości i wydanych na jej podstawie przepisów wykonawczych. Pozostałe sprawozdania finansowe spółek zaleŝnych zostały sporządzone zgodnie z przepisami wynikającymi z Ustawy o rachunkowości, zaś dla potrzeb konsolidacji Grupy Kapitałowej w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym ujęto odpowiednie korekty i przekształcenia wg zasad rachunkowości zgodnych z MSR/MSSF. Grupa zastosowała w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym wszystkie Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej obowiązujące dla okresów rozpoczynających się od 01.01.2010 r. oraz standardy, które weszły w Ŝycie przed dniem 31.12.2010 r. Grupa dokonała analizy nowych standardów i interpretacji oraz zmian do standardów i interpretacji juŝ istniejących. 8

Zmiany w standardach i interpretacjach, z wyjątkiem wymaganych nowych ujawnień, nie mają wpływu na wyniki finansowe prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Waluta pomiaru i waluta sprawozdań finansowych Pozycje zawarte w sprawozdaniach finansowych poszczególnych jednostek Grupy wycenia się w walucie podstawowego środowiska gospodarczego, w którym dana jednostka prowadzi działalność (waluta funkcjonalna). Walutą funkcjonalną i walutą prezentacji jednostki dominującej jest polski złoty (PLN). Walutą sprawozdawczą sprawozdania finansowego Grupy jest polski złoty (PLN). Walutą funkcjonalną niektórych spółek Grupy jest inna waluta niŝ polski złoty. Sprawozdania finansowe tych spółek, sporządzone w ich walutach funkcjonalnych, są włączane do skonsolidowanego sprawozdania finansowego po przeliczeniu na PLN zgodnie z zasadami MSR 21. Zmiany stosowanych zasad rachunkowości W okresie sprawozdawczym nie miała miejsca zmiana zasad rachunkowości. Szczegółowy opis zasad sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego został przedstawiony w Skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2010 r. w części - Dodatkowe informacje i objaśnienia. 5. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej (bilans) Wyszczególnienie 31.12.2010 r. (tys. zł) Udział w aktywach/ pasywach 31.12.2009 r. (tys. zł) Udział w aktywach/ pasywach Aktywa trwałe 727 555 34% 478 016 24% Rzeczowe aktywa trwałe 18 722 1% 16 794 1% Nieruchomości inwestycyjne 395 926 18% 264 319 13% Wartości niematerialne i prawne 862-270 - Inwestycje w jedn. stow. wycenianych metodą praw własności 69 633 3% 0 - Aktywa finansowe 50 123 2% 29 036 1% Aktywa z tytułu podatku odroczonego 27 836 1% 26 295 1% NaleŜności długoterminowe 32 144 2% 1 000 - Wartość firmy 131 983 6% 139 983 7% Pozostałe aktywa trwałe 326-319 - Aktywa obrotowe 1 413 220 66% 1 544 220 76% Zapasy 1 212 234 57% 1 300 613 64% NaleŜności z tyt. dostaw i usług 52 643 2% 47 002 2% Inne krótkoterm. aktywa finansowe 70 240 3% 105 759 5% NaleŜności z tyt. podatki VAT, innych podatków 7 280-15 861 1% NaleŜności z tyt. podatku dochodowego 5 390-479 - Rozliczenia międzyokresowe 13 293 1% 15 394 1% Środki pienięŝne i ich ekwiwalenty 52 140 2% 59 112 3% Suma aktywów 2 140 775 100% 2 022 481 100% 9

Kapitał własny 1 159 507 54% 1 126 670 56% Kapitał podstawowy 44 437 2% 44 357 2% NadwyŜka ze sprzedaŝy akcji powyŝej ich wartości nominalnej 956 030 45% 955 281 47% Akcje własne -1-0 - RóŜnice kursowe z przeliczenia jednostki zagraniczne -448-21 - Pozostałe kapitały rezerwowe 85 287 4% 56 402 3% Zyski zatrzymane/ Niepokryte straty 74 202 3% 70 609 3% Zobowiązania długoterminowe 621 197 29% 449 069 22% Oprocentowane kredyty bankowe, poŝyczki i dłuŝne papiery wartościowe 556 568 26% 403 877 20% Rezerwy 762-266 - Pozostałe zobowiązania 3 501-453 - Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 60 366 3% 44 473 2% Zobowiązania krótkoterminowe 360 071 17% 446 742 22% Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 32 184 2% 30 192 1% BieŜąca część długoterminowa kredytów bankowych i poŝyczek 103 308 5% 149 326 7% Krótkoterminowe kredyty odnawialne 0-14 840 1% Inne krótkoterminowe kredyty i poŝyczki 110 291 5% 149 865 7% Zobowiązania z tyt. podatki VAT, innych podatków 1 661-1 620 - Zobowiązania z tyt. podatku dochodowego 463-603 - Pozostałe zobowiazania finansowe 0-11 550 1% Rozliczenia międzyokresowe 2 123-4 490 - Otrzymane zaliczki 62 162 3% 48 794 2% Rezerwy 47 879 2% 35 462 2% Zobowiązania razem 981 268 46% 895 811 44% Suma pasywów 2 140 775 100% 2 022 481 100% AKTYWA TRWAŁE Największy zmiana (o 131.607 tys. zł w stosunku do stanu na 31.12.2009 r.) dotyczy pozycji Nieruchomości inwestycyjne, do której Grupa zalicza grunty i budynki, przy czym nieruchomości te nie są wykorzystywane przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług, ani teŝ przeznaczone na sprzedaŝ w ramach zwykłej działalności Grupy. Wartość nieruchomości inwestycyjnych w 2010 r. wzrosła z kwoty 264.319 tys. zł do kwoty 395.926 tys. zł. Wzrost wartości opisywanej pozycji to efekt aktualizacji wartości juŝ posiadanych nieruchomości inwestycyjnych oraz nabycia nowych gruntów, które zostały zakwalifikowane do nieruchomości inwestycyjnych (szerzej na ten temat w komentarzu do rachunku zysków i strat). W porównaniu do stanu na 31.12.2009 r., w aktywach trwałych pojawiła się nowa pozycja Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych wycenianych metodą praw własności, której wartość na koniec 2010 r. wynosi 69.633 tys. zł. Metodą praw własności wyceniane jest 50% udziałów posiadanych w spółce Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o. PowyŜsza spółka celowa została powołana w celu realizacji nowoczesnego Centrum Handlowego w Warszawie, w dzielnicy Wilanów (projekt realizowany wspólnie z Globe Trade Centre SA). 10

AKTYWA OBROTOWE Największa zmiana (zmniejszenie wartości o 88.379 tys. zł w porównaniu do stanu na 31.12.2009 r.) dotyczyła pozycji Zapasy. Spadek wartości zapasów to efekt transakcji sprzedaŝy 50% udziałów w spółce Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o. oraz bieŝącej działalności deweloperskiej (wydania Klientom lokali wraz z przypisanym do nich udziałem w gruncie). Zmniejszeniu uległy równieŝ Inne krótkoterminowe aktywa finansowe (spadek wartości ze 105.759 tys. zł wg stanu na 31.12.2009 r. do 70.240 tys. zł wg stanu na 31.12.2010 r.), co jest związane ze zwrotem poŝyczek udzielonych przez Polnord. ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE Znaczący wzrost zobowiązań długoterminowych (o 172.128 tys. zł w stosunku do stanu na 31.12.2009 r.) to przede wszystkim wynik przeprowadzonych przez Polnord SA w 2010 r. emisji obligacji, z których środki przeznaczone zostały na dalszy rozwój działalności operacyjnej Grupy Kapitałowej Polnord. Obligacje stanowią finansowanie długoterminowe dopasowane do cyklu inwestycyjnego projektów deweloperskich. ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE Zobowiązania krótkoterminowe Grupy zmniejszyły się o 86.671 tys. zł, co związane jest przede wszystkim ze spadkiem krótkoterminowego zadłuŝenia z tytułu zaciągniętych kredytów bankowych. Analizując zobowiązania Grupy Polnord naleŝy zwrócić uwagę na korzystną zmianę ich struktury w porównaniu do okresu poprzedniego wg stanu na 31.12.2010 r. 63,3% zobowiązań stanowiły zobowiązania długoterminowe, natomiast na koniec 2009 r. udział zobowiązań długoterminowych był niŝszy i wynosił 50,1%. 11

6. Skonsolidowany rachunek zysków i strat Wyszczególnienie (tys. zł) 2010 r. 2009 r. Zmiana % Przychody ze sprzedaŝy 180 264 221 282-18,5% Koszt własny sprzedaŝy -144 356-177 999-18,9% Zysk (strata) brutto ze sprzedaŝy 35 908 43 283-17,0% Aktualizacja wartości nieruchomości inwestycyjnych 63 231 118 625-46,7% Wynik ze sprzedaŝy nieruchomości inwestycyjnych 24 332 0 - Koszty sprzedaŝy -17 567-3 583 390,3% Koszty ogólnego zarządu -50 596-52 934-4,4% Pozostałe przychody operacyjne 2 387 21 913-89,1% Pozostałe koszty operacyjne -9 565-22 397-57,3% Zysk (strata) brutto z działalności operacyjnej 48 130 104 907-54,1% Przychody finansowe 17 453 11 129 56,8% Koszty finansowe -27 699-30 404-8,9% Zysk ze zbycia jednostki zaleŝnej 43 246 333 12886,8% Udział w zysku jednostki stowarzyszonej -53 0 - Odpis z tytułu utraty wartości firmy -8 000 0 - Zysk (strata) brutto 73 077 85 965-15,0% Podatek dochodowy -19 048-21 303-10,6% Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 54 029 64 662-16,4% Zysk (Strata) netto z działalności zaniechanej -2 467-1 028 140,1% Zysk (strata) netto za rok obrotowy 51 562 63 634-19,0% W 2010 r. Grupa Polnord wypracowała zysk netto w wysokości 51.562 tys. zł oraz osiągnęła przychody ze sprzedaŝy na poziomie 180.264 tys. zł. Zysk brutto ze sprzedaŝy w wysokości 35.908 tys. zł wypracowany został przede wszystkim na wydanych Klientom mieszkaniach wybudowanych w ramach dziewięciu projektów mieszkaniowych zlokalizowanych w Warszawie, Trójmieście, Łodzi i Olsztynie. Oprócz działalności deweloperskiej prowadzonej przez Grupę Polnord w segmencie mieszkaniowym, istotny wpływ na poziom wypracowanych w 2010 r. zysków miały dwie niŝej opisane transakcje związane z działalnością w segmencie komercyjnym. W I półroczu 2010 r. sfinalizowana została transakcja sprzedaŝy za kwotę 77.840 tys. zł projektu deweloperskiego we wstępnej fazie realizacji (obejmującego nieruchomość w Wilanowie, prawomocne pozwolenie na budowę oraz prawa wynikające z umowy z pracownią architektoniczną), w ramach którego wybudowany zostanie jeden z biurowców tworzących Wilanów Office Park (szerzej powyŝsza sprzedaŝ została opisana w pkt. 4a, str. 21). Na przedmiotowej transakcji Grupa Polnord wypracowała 24.332 tys. zł zysku, który wykazany został w pozycji Wynik ze sprzedaŝy nieruchomości inwestycyjnych W III kwartale 2010 r. sfinalizowana została transakcja sprzedaŝy do GTC SA 50% udziałów w spółce Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o. (spółka powołana w celu realizacji Galerii Handlowej na terenie Miasteczka Wilanów - szerzej transakcja ta została opisana w pkt. 4a, str. 22). 12

Na powyŝszej transakcji Grupa Polnord rozpoznała zysk w wysokości 42.769 tys. zł. Wynik ten stanowi róŝnicę pomiędzy sumą wynagrodzenia za zbyte udziały oraz rozpoznanej wartości godziwej niesprzedanych 50% udziałów, a wyeliminowanymi aktywami i zobowiązaniami spółki Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o. (MSR 27). W efekcie na wynik zaprezentowany w Sprawozdaniu skonsolidowanym składa się zysk zrealizowany na sprzedaŝy 50% udziałów oraz zysk na wycenie do wartości godziwej niesprzedanych 50% udziałów. Osiągnięty na powyŝszej transakcji zysk został zaprezentowany, zgodnie z obowiązującymi przepisami, w Rachunku Zysków i Strat poniŝej wyniku z działalności operacyjnej w pozycji Zysk ze zbycia jednostki zaleŝnej. JednakŜe transakcja ta, jako element prowadzonej przez Grupę działalności deweloperskiej, powinna być analitycznie uwzględniana przy analizie wypracowanych przez Grupę Polnord wyników z podstawowej działalności. Koszty ogólnego zarządu zmniejszyły się o 2.338 tys. zł w porównaniu do poziomu z roku 2009 r. Intensyfikacja prowadzonej działalności miała natomiast wpływ na wzrost kosztów sprzedaŝy w 2010 r. w porównaniu do ubiegłego roku. Istotny wpływ na wyniki 2010 r. miała aktualizacja wyceny posiadanych przez Grupę POLNORD nieruchomości inwestycyjnych. Większość posiadanych nieruchomości z uwagi na ich przeznaczenie wykazywanych jest w bilansie jako zapas, nieliczne zaś kwalifikowane są jako nieruchomości inwestycyjne, tj. te, które utrzymywane są ze względu na przyrost ich wartości. Ponadto jako nieruchomości inwestycyjne Grupa POLNORD wykazuje nieruchomości, na których realizuje projekty biurowe objęte przedwstępnymi umowami najmu powierzchni. Zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości posiadane nieruchomości inwestycyjne wyceniane są wg wartości godziwej. W związku z tym w 2010 r. Grupa POLNORD w poszczególnych okresach bilansowych zleciła niezaleŝnym, licencjonowanym rzeczoznawcom dokonanie wycen posiadanych nieruchomości inwestycyjnych, które to wyceny stanowiły podstawę do zaktualizowania ich wartości bilansowej. Zysk wynikający ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych wykazany został w rachunku zysków i strat. Wpływ na wynik z aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych miały przede wszystkim zmiany wartości: a) nieruchomości gruntowych zlokalizowanych w Gdyni, Dobrzewinie (gm. Szemud), Głoskowie (gm. Piaseczno) i Dopiewcu pod Poznaniem, b) nieruchomości wraz z nakładami, połoŝonej w Saratowie (Federacja Rosyjska) oraz c) wycena do wartości godziwej realizowanych przez Grupę POLNORD projektów biurowych objętych przedwstępnymi umowami najmu. Szerzej temat aktualizacji wartości inwestycyjnych został opisany w nocie nr 20 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego. W wyniku przeprowadzonych, zgodnie z wymogami MSR, testów na utratę wartości dokonany został na kwotę 8 mln zł odpis aktualizujący (zmniejszający) wartość firmy przypisaną do spółki celowej Prokom Projekt Sp. z o.o., co zostało wykazane w osobnej pozycji Rachunku Zysków i Strat. Strata z działalności zaniechanej wynika z kosztów związanych ze zlikwidowanym Oddziałem Polnord w Eschborn. Poprzez Oddział w Eschborn Polnord prowadził działalność budowlaną na terenie Niemiec. 13

Spółka zwraca uwagę, iŝ w przypadku deweloperów, takich jak Polnord, działających w róŝnych segmentach rynku deweloperskiego (budowa i sprzedaŝ lokali mieszkalnych, budowa i wynajem powierzchni biurowych i handlowych) wypracowane zyski wykazywane są w róŝnych pozycjach Rachunku Zysków i Strat. Zyski ze sprzedaŝy mieszkań znajdują swoje odzwierciedlenie w pozycji Zysk brutto ze sprzedaŝy, wzrost wartości posiadanych nieruchomości inwestycyjnych (związany między innymi z zaawansowaniem prac na prowadzonych projektach biurowych) wykazywany jest natomiast osobno jako Aktualizacja wyceny nieruchomości inwestycyjnych, wpływając bezpośrednio na poziom zysku brutto z działalności operacyjnej. W przypadku transakcji zbycia udziałów w spółkach celowych zyski wykazywane są poniŝej wyniku z działalności finansowej, tj. w pozycji Zysk ze zbycia jednostki zaleŝnej. Mając powyŝsze na uwadze, chcąc kompleksowo ocenić efekty działalności Grupy Polnord, naleŝy przede wszystkim analizować wypracowany, w danym okresie sprawozdawczym, zysk netto. 7. Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów Wyszczególnienie (tys. zł) 2010 r. 2009 r. Zmiana % Zysk (strata) netto za rok obrotowy 51 562 63 634-19,0% Inne całkowite dochody: -463 12 208 - RóŜnice kursowe z przeliczenia -469 283 - Efektywna część zysków i strat z tytułu instrumentów zabezpieczających przepływy pienięŝne 0 14 834 - Pozostałe 6-90 - Podatek dochodowy dotyczący składników innych całkowitych dochodów 0-2 819 - Całkowity dochód za okres 51 099 75 842-32,6% 8. Ocena zarządzania zasobami finansowymi Wskaźniki rentowności WSKAŹNIK WZÓR 2010 r. 2009 r. MarŜa zysku brutto z działalności operacyjnej (w %) Zysk brutto z działalności operacyjnej Przychody ze sprzedaŝy x 100 26,70% 47,41% MarŜa zysku netto (w %) Zysk netto Przychody ze sprzedaŝy x 100 28,60% 28,76% Stopa zwrotu z aktywów (ROA) (w %) Zysk netto Aktywa ogółem x 100 2,41% 3,15% Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) (w %) Zysk netto Kapitał własny x 100 4,45% 5,65% 14

Wskaźniki płynności finansowej WSKAŹNIK WZÓR 2010 r. 2009 r. Płynności - bieŝący Aktywa obrotowe Zobowiązania krótkoterminowe 3,92 3,46 Płynności - szybki Aktywa obrotowe - Zapasy Zobowiązania krótkoterminowe 0,56 0,55 Wskaźniki stopnia zadłuŝenia WSKAŹNIK WZÓR 2010 r. 2009 r. Ogólnego poziomu zadłuŝenia (w %) Zobowiązania razem Aktywa ogółem x 100 45,8% 44,3% Pokrycia aktywów kapitałem własnym (w %) Kapitał własny Aktywa ogółem x 100 54,2% 55,7% 9. RóŜnice pomiędzy wynikami finansowymi, a ostatnio publikowaną prognozą Prognoza wyników Grupy Kapitałowej na 2010 rok nie była publikowana. 10. Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na wynik z działalności gospodarczej Grupy W 2010 r. w Grupie Kapitałowej nie wystąpiły czynniki i zdarzenia o charakterze nietypowym, które miały wpływ na prezentowane wyniki finansowe. 12. Zdarzenia, które wystąpiły po dniu, na który sporządzono roczne sprawozdanie finansowe Po dniu bilansowym miała miejsce zmiana na stanowisku Prezesa Zarządu, szerzej opisana w rozdziale III pkt 1. Ponadto, po dniu bilansowym, spółki z Grupy zawarły następujące umowy kredytowe: Umowa kredytowa z dnia 24.01.2011 r. pomiędzy PKO BP SA z siedzibą w Warszawie jako kredytodawca a Polnord Warszawa-Wilanów III Sp. z o.o. jako kredytobiorcą Przedmiotem umowy jest udzielenie spółce Polnord Warszawa-Wilanów III Sp. z o.o. kredytu inwestycyjnego z przeznaczeniem na spłatę kredytu realizacyjnego zaciągniętego przez spółkę w Banku Ochrony Środowiska SA, w dniu 26.08.2009 r. w wysokości 42.500.000,- zł, z przeznaczeniem na budowę budynku biurowego B1 w ramach projektu Wilanów Office Park w dzielnicy Wilanów w Warszawie oraz refinansowanie nakładów inwestycyjnych finansowanych ze środków własnych. Kredyt inwestycyjny w wysokości 66.100.000,- zł, został udzielony do dnia 31.12.2030 r., Oprocentowanie kredytu inwestycyjnego wynosi WIBOR 3M powiększony o marŝę banku. Umowy kredytowe z dnia 28.01.2011 r. pomiędzy PKO BP SA z siedzibą w Warszawie jako kredytodawca a Polnord Warszawa-Wilanów IV Sp. z o.o. jako kredytobiorcą Przedmiotem umów jest udzielenie spółce Polnord Warszawa-Wilanów IV Sp. z o.o. kredytu inwestycyjnego oraz obrotowego VAT z przeznaczeniem na sfinansowanie kosztów związanych z realizacją budynku biurowego B2 w ramach projektu Wilanów Office Park, z przeznaczeniem na wynajem. Kredyt inwestycyjny w wysokości 37.066.000,- zł, został 15

udzielony do dnia 30.09.2025 r., natomiast kredyt obrotowy VAT w wysokości 1.800.000,- zł do dnia 31.03.2013 r. Oprocentowanie kredytu inwestycyjnego wynosi WIBOR 3M powiększony o marŝę banku zaś kredytu VAT - WIBOR 1M powiększony o marŝę banku. 13. Ocena moŝliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych Polnord SA oraz spółki z Grupy koncentrują swoją działalność na operacjach związanych z posiadanym przez Grupę bankiem ziemi, jak równieŝ na akwizycji atrakcyjnych działek pod projekty deweloperskie. Dotychczas pozyskane środki finansowe są wystarczające na realizację strategii Grupy i pozwalają na uruchamianie nowych projektów deweloperskich. III. WŁADZE SPÓŁKI 1. Władze POLNORD SA Rada Nadzorcza Członkami Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31.12.2010 r. byli: 1) Ryszard Krauze Przewodniczący Rady Nadzorczej 2) Tomasz Buzuk Członek Rady Nadzorczej 3) Maciej Grelowski Członek Rady Nadzorczej 4) Bartosz Jałowiecki Członek Rady Nadzorczej 5) Rafał Juszczak Członek Rady Nadzorczej 6) Marek Modecki Członek Rady Nadzorczej 7) Barbara Ratnicka-Kiczka Członek Rady Nadzorczej 8) Andre Spark Członek Rady Nadzorczej 9) Wiesław Walendziak Członek Rady Nadzorczej W dniu 30.06.2010 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki dokonało wyboru powyŝszych osób do pełnienia funkcji Członków Rady Nadzorczej na kolejną 3 - letnią kadencję. Za wyjątkiem Pana Rafała Juszczaka oraz Pana Andre Spark pozostałe osoby pełniły funkcje Członków Rady Nadzorczej w poprzedniej kadencji. Do pełnienia funkcji Członka Rady Nadzorczej bieŝącej kadencji nie został powołany Pan Robert Raczkowski. Zarząd Skład Zarządu Spółki w 2010 r. nie uległ zmianie i na dzień 31.12.2010 r. przedstawiał się następująco: 1) Wojciech Ciurzyński - Prezes Zarządu 2) Andrzej Podgórski - Wiceprezes Zarządu 3) Michał Świerczyński - Wiceprezes Zarządu 4) Piotr Wesołowski - Wiceprezes Zarządu BieŜąca wspólna 3-letnia kadencja Zarządu, rozpoczęła się z chwilą zakończenia ZWZ Spółki w dniu 16.05.2008 r., co oznacza iŝ z dniem odbycia Walnego Zgromadzenia zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za ostatni pełny rok obrotowy tj. za rok 2010 wygasa mandat Członków Zarządu Spółki. Po dniu bilansowym miały miejsce następujące zmiany w składzie Zarządu Spółki: 16

- w dniu 19.01.2011 r. Pan Wojciech Ciurzyński, ze względów zdrowotnych, złoŝył rezygnację z pełnienia funkcji Prezesa Zarządu Spółki, zaś Rada Nadzorcza na jego wniosek odwołała go z Zarządu Polnord, - w dniu 19.01.2011 r. Rada Nadzorcza powołała do składu Zarządu Spółki bieŝącej kadencji Pana Bartosza Puzdrowskiego, powierzając mu funkcję Prezesa Zarządu. 2. Umowy zawarte między Spółką a osobami zarządzającymi przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska Świadczenia naleŝne Członkom Zarządu Spółki w związku z rozwiązaniem stosunku pracy są określone w poszczególnych umowach o pracę zawartych z trzema z Członków Zarządu. Zgodnie z umowami o pracę z trzema Członkami Zarządu, w przypadku gdy Członek Zarządu nie zostanie powołany na następną kadencję, lub zostanie odwołany z pełnienia funkcji Członka Zarządu w trakcie trwania kadencji, lub gdy mandat danego Członka Zarządu wygaśnie przed datą odbycia Walnego Zgromadzenia zatwierdzającego sprawozdanie finansowe Spółki za rok obrotowy, Spółka jest zobowiązana do wypłaty odszkodowania w wysokości dwunastomiesięcznego wynagrodzenia Członka Zarządu, z wyjątkiem jednego Członka Zarządu, w stosunku do którego jest to odszkodowanie w wysokości sześciomiesięcznego wynagrodzenia, z uwagi na gwarancję zatrudnienia w Spółce jako pracownika do czasu osiągnięcia wieku emerytalnego. JednakŜe powyŝsze odszkodowanie nie przysługuje, jeŝeli wygaśnięcie mandatu Członka Zarządu nastąpi z winy danego Członka Zarządu lub na jego wniosek, jak równieŝ, gdy rozwiązanie umowy nastąpi z jego winy. Prawa do powyŝszego odszkodowania nie przewiduje umowa o pracę z jednym z Członków Zarządu. Ponadto wszyscy Członkowie Zarządu są uprawnieni do wypłaty rocznego wynagrodzenia dodatkowego (zgodnie z umową o pracę z jednym z Członków Zarządu dodatkowej premii), którego wysokość jest uzaleŝniona od wykonania przez Spółkę, zatwierdzonego przez Przewodniczącego Rady Nadzorczej, rocznego budŝetu dla Grupy Kapitałowej. W przypadku ustania stosunku pracy, wynagrodzenie dodatkowe zostanie wypłacone Członkowi Zarządu proporcjonalnie do ilości dni w roku, w których pozostawał w stosunku pracy. Umowa o pracę z jednym z Członków Zarządu przewiduje ponadto prawo do rocznej premii w wysokości określonej kaŝdorazowo przez Spółkę w przedziale 0,5 % do 1 % zysku brutto wygenerowanego w danym roku przez dział kierowany przez Członka Zarządu. Przez okres trwania umowy o pracę i okres jednego roku od dnia wygaśnięcia lub rozwiązania umowy o pracę zawartej z trzema Członkami Zarządu, Członek Zarządu jest zobowiązany do powstrzymania się od działalności konkurencyjnej wobec Spółki. W związku z obowiązywaniem zakazu konkurencji po wygaśnięciu umowy o pracę, Członkowi Zarządu przysługuje odszkodowanie w wysokości połowy miesięcznego wynagrodzenia brutto. Natomiast umowa o pracę z jednym z Członków Zarządu przewiduje, iŝ Członek Zarządu zobowiązany jest do powstrzymania się od działalności konkurencyjnej wobec Spółki w czasie trwania umowy o pracę. 17

3. Wynagrodzenie i nagrody pienięŝne wypłacone, naleŝne Zarządowi i Radzie Nadzorczej Spółki Wynagrodzenie Zarządu Polnord SA Łączne wynagrodzenie wraz z nagrodami poszczególnych Członków Zarządu Spółki w 2010 r. (wypłacone i naleŝne) wyniosło 4.066.424,00 zł. Wyszczególnienie Wynagrodzenia Wynagrodzenia brutto z tyt. Łączne wynagrodzenia brutto brutto wraz z pełnienia funkcji w (w zł) nagrodami jednostkach (w zł) podporządkowanych (w zł) Wojciech Ciurzyński 1.837.585,00 0,00 1.837.585,00 Andrzej Podgórski 843.625,00 72.000,00 915.625,00 Piotr Wesołowski 842.070,00 0,00 842.070,00 Michał Świerczyński 471.144,00 0,00 471.144,00 Łącznie 3.994.424,00 *) 72.000,00 4.066.424,00 *) z kwoty w wysokości 3.994.424,00 zł, wypłacone nagrody wyniosły 1.786.548,00 zł. Wynagrodzenie Rady Nadzorczej Polnord SA Łączna wysokość wynagrodzeń wypłaconych Członkom Rady Nadzorczej Spółki przez POLNORD SA w 2010 r. wyniosła 430.905,00 zł. Wartość wynagrodzeń wypłaconych poszczególnym Członkom Rady Nadzorczej Spółki w 2010 r. przedstawia się następująco: Wyszczególnienie Wynagrodzenia brutto (w zł) Ryszard Krauze 1) 0,00 Tomasz Buzuk 57.435,00 Maciej Grelowski 57.435,00 Bartosz Jałowiecki 57.435,00 Marek Modecki 57.435,00 Barbara Ratnicka-Kiczka 57.435,00 Wiesław Walendziak 57.435,00 Rafał Juszczak 2) 28.860,00 Andre Spark 3) 28.860,00 Robert Raczkowski 4) 28.575,00 Łącznie 430.905,00 18

1 nie pobiera wynagrodzenia 2 powołany do pełnienia funkcji Członka Rady Nadzorczej w dniu 30.06.2010 r. 3 powołany do pełnienia funkcji Członka Rady Nadzorczej w dniu 30.06.2010 r. 4 pełnił funkcję Członka Rady Nadzorczej do dnia 29.06.2010 r. 4. Akcje Spółki oraz akcje i udziały w jednostkach Grupy Kapitałowej POLNORD posiadane przez Członków Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki Na dzień 31.12.2010 r. akcje Spółki posiadali następujący Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki: Wyszczególnienie Liczba posiadanych akcji (szt.) Wojciech Ciurzyński - Prezes Zarządu 2.447 Marek Modecki - Członek Rady Nadzorczej 1.700 Wg informacji będących w posiadaniu Spółki, pozostałe osoby zarządzające i nadzorujące POLNORD SA nie były właścicielami akcji Spółki na dzień 31.12.2010 r. W dniu 08.12.2010 r. jeden z Członków Zarządu Spółki zbył 1.523 akcji Polnord, w związku z czym na dzień 31.12.2010 r. nie posiadał akcji Polnord. W ramach funkcjonującego w Spółce Programu OM następujący Członkowie Zarządu są posiadaczami warrantów subskrypcyjnych zamiennych na akcje serii H POLNORD SA: Wyszczególnienie Liczba Cena emisyjna akcji serii H Termin wykonania praw posiadanych (cena zamiany) (zł) z warrantów warrantów (szt.) Wojciech Ciurzyński Prezes Zarządu 147.237 21,24 31.12.2012 Piotr Wesołowski - Wiceprezes Zarządu 21.034 21,24 31.12.2012 W dniu 28.06.2010 r. upłynął termin wykonania praw z warrantów subskrypcyjnych będących w posiadaniu Członków Rady Nadzorczej Spółki. 5. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Spółką i Grupą Kapitałową W 2010 r. nie zostały zmienione zasady zarządzania Spółką i Grupą Kapitałową. IV. DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA GRUPY 1. Podstawowe produkty, towary oraz usługi Głównym źródłem przychodów Grupy w 2010 roku była sprzedaŝ lokali mieszkalnych i usługowych, która stanowiła 93,2% wszystkich przychodów. Inne przychody Grupy, na poziomie 4,3%, pochodzą z realizowanego przez Polnord SA kontraktu, w ramach generalnego wykonawstwa, dotyczącego kompleksowej realizacji 19

robót budowlano-montaŝowych oraz usług budowlanych na terenie zabudowanych działek gruntowych połoŝonych w gminie OŜarów Mazowiecki. Podział przychodów ze sprzedaŝy wg rodzajów działalności Grupy Kapitałowej został zaprezentowany poniŝej: 2010 2009 Źródła przychodów sprzedaŝ udział sprzedaŝ udział (w tys. zł) (w %) (w tys. zł) (w %) SprzedaŜ lokali mieszkalnych/usługowych 168.072 93,2 174.088 78,7 Budownictwo obiektów przemysłowych i handlowych 7.806 4,3 0 0,0 SprzedaŜ działek grunty 1.524 0,9 35.199 15,9 Wynajem 884 0,5 510 0,2 Wyroby i inne 144 0,1 215 0,1 Inne 1.834 1,0 11.270 5,1 Razem 180.264 100,0 221.282 100,0 2. Główne rynki zbytu Podstawowym obszarem działalności Grupy Kapitałowej POLNORD w 2010 r. była Polska, osiągnięte tu przychody stanowiły 98,3% przychodów, pozostałe 1,7% to przychody uzyskane na terenie Rosji. Podział terytorialny przychodów ze sprzedaŝy produktów, towarów i materiałów prezentuje poniŝsza tabela: 2010 2009 Obszar działalności sprzedaŝ udział sprzedaŝ udział (w tys. zł) (w %) (w tys. zł) (w %) Polska 177.265 98,3 201.214 90,9 Rosja 2.999 1,7 20.068 9,1 Razem 180.264 100,0 221.282 100,0 W 2010 r. uzyskane przychody wynikały z działalności deweloperskiej spółek z Grupy Kapitałowej prowadzonej na rynku krajowym, przede wszystkim na terenie Warszawy, Trójmiasta, Olsztyna i Łodzi. Jedynie spółka PLP Development Group ZSA uzyskała przychody, poza granicami kraju, tj. w Nowosybirsku, które pochodziły ze sprzedaŝy powierzchni biurowych. PoniŜej przedstawione zostały projekty deweloperskie wraz z liczbą wydanych lokali w Polsce, które zostały uwzględnione w wyniku finansowym Grupy za 2010 r.: 20

Lokale wydane, które zostały uw zględnione w wyniku Lp Nazwa i lokalizacja projektu Lokale Pow. Liczba Spółka Udział Term in finansow ym sprzedane, użytkowa lokali realizująca Polnord oddania do (szt.) (m 2) do wydania (m 2) (szt) projekt (%) użytkowania do do 31.12.2009r w 2010r w 2010r (szt) ** 31.12.2009r 1 Wilanowska V IV 2008 - IQ 6 069 120 Polnord 50% (Gdańsk, ul. Rogalińska) 2010 62 36 2 929 1 831 1 2 3 Srebrzysta Podkowa (bud. 1 i 2) Polnord 2 675 56 (Gdańsk - Kowale) Apartamenty Srebrzysta Podkowa (bud. 3) Polnord 1 322 28 (Gdańsk - Kowale) Apartamenty 100% 100% IVQ 2008 IVQ 2010 42 0 12 9 1 893 0 659 377 1 3 3 4 5 Kamienica pod Wrzosem (Gdańsk, ul. Wita Stwosza) Apartamenty Albatros (Gdynia, ul. Wiejska) Osiedle Tęczowy Las (Etap I) (Olsztyn, ul. Tęczowy Las) 2 692 3 631 10 639 38 60 185 Polnord Apartamenty 100% IIQ 2009 25 10 1 741 729 3 Polnord Apartamenty 100% IQ 2010 0 47 0 2 659 5 Osiedle Tęczowy Las 100% IIIQ 2008 143 40 8 183 2 358 0 6 City Park (Etap I) (Łódź, ul. Żeligowskiego) 4 306 60 Polnord Łódź II 100% IVQ 2009 0 55 0 4 143 2 7 8 Kryształ Wilanowa Polnord W-wa 9 103 95 (Warszawa Wilanów, ul. Klimczaka) Wilanów I Królewskie Przedmieście Skarbiec 34 017 443 (Warszawa Wilanów, Al. Rzeczypospolitej) Nieruchomości 100% 33% IIIQ 2009 IVQ 2008 40 330 23 35 2 793 23 783 2 327 2 194 3 15 9 3 Ostoja Wilanów (Etap II) IVQ 2008/ IQ 20 541 225 Fadesa Polnord 49% (Warszawa Wilanów, ul. Klimczaka) 2009 176 36 15 570 3 536 1 Ostoja Wilanów (Etap III) 10 19 606 231 Fadesa Polnord 49% IQ 2009 (Warszawa Wilanów, ul. Klimczaka) 46 53 3 579 4 063 13 Ostoja Wilanów (Etap IV) 11 (Warszawa Wilanów, ul. Klimczaka) Ostoja Wilanów (Etap V) * 12 (Warszawa Wilanów, ul. Klimczaka) 22 337 17 738 228 191 Fadesa Polnord Fadesa Polnord 49% 49% II-IIIQ 2009 IQ 2010 78 0 92 77 7 000 0 9 289 5 901 5 15 154 675 1 960 942 525 67 472 40 066 67 * Cały Etap V to 28.250 PUM - planowany termin zakończenia to IVQ 2013 ** Lokale, na które zawarto przedwstępne umowy sprzedaży 3. UzaleŜnienie Grupy od dostawców i odbiorców Odbiorcy usług W omawianym okresie Grupa Kapitałowa, w zakresie sprzedaŝy lokali mieszkalnych i usługowych, nie była uzaleŝniona od Ŝadnego odbiorcy usług, z uwagi na to, iŝ klientami Grupy są w zdecydowanej większości osoby fizyczne. Dostawcy usług W 2010 r. dostawcami usług przekraczającymi 10% przychodów ze sprzedaŝy Grupy były następujące spółki: - PRI Pol-Aqua SA z siedzibą w Piasecznie - udział dostarczonych usług stanowił 21,6% przychodów Grupy. - Henpol Sp. z o.o. z siedzibą w Lublinie - udział dostarczonych usług stanowił 12,7% przychodów Grupy. 4. Istotne umowy i wydarzenia a) Istotne umowy w dniu 30.03.2010 r. POLNORD SA zawarł z Podkarpackim Funduszem Nieruchomości Sp. z o.o. z siedzibą w Rzeszowie ( Kupujący ), spółką w 100% zaleŝną od Asseco Poland SA, umowę przeniesienia uŝytkowania wieczystego gruntów ( Umowa Przenosząca ) o łącznej powierzchni 19.232 m2, połoŝonych na terenie Miasteczka Wilanów w Warszawie ( Nieruchomość ). Zawarcie Umowy Przenoszącej, w związku z niewykonaniem prawa pierwokupu przez Gminę m.st. Warszawa, sfinalizowało transakcję sprzedaŝy projektu deweloperskiego we wstępnej fazie realizacji, w skład którego wchodzą Nieruchomość, prawomocne pozwolenie na budowę oraz prawa wynikające z umowy zawartej z pracownią architektoniczną (łącznie zwane Projekt Deweloperski ). 21

Łączną cenę za Projekt Deweloperski strony ustaliły na kwotę netto 77,8 mln zł. Więcej informacji zostało przedstawionych w raporcie bieŝącym nr 9/2010 z dnia 30.03.2010 r. w dniu 02.08.2010 r., w związku ze spełnieniem warunków określonych w umowach zawartych w dniu 24.05.2010 r. pomiędzy Polnord i Globe Trade Centre SA ( GTC ), Polnord i GTC zawarły umowę, na podstawie której GTC nabył od Polnord 50% udziałów w kapitale zakładowym spółki Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o., w której Polnord posiadał 100% udziałów ( CH Wilanów ). CH Wilanów jest właścicielem nieruchomości o powierzchni 7,3 hektara zlokalizowanej w dzielnicy Wilanów w Warszawie, na której strony zamierzają wybudować jedno z najnowocześniejszych centrów handlowych. Termin rozpoczęcia prac budowlanych uzaleŝniony jest od wydania przez Urząd Miasta Stołecznego Warszawy niezbędnych decyzji administracyjnych. Więcej informacji zostało przedstawionych w raporcie bieŝącym nr 34/2010 z dnia 02.08.2010 r. b) Pozostałe wydarzenia W dniu 28.04.2010 r. ogłoszone zostały wyniki konkursu architektoniczno-urbanistycznego na zagospodarowanie północnego cypla Wyspy Spichrzów. Konkurs został rozpisany na początku lutego 2010 r. przez POLNORD SA, który w drodze negocjacji został wybrany przez Miasto Gdańsk jako inwestor do zagospodarowania, wraz z Miastem, tego unikalnego miejsca. Pierwszą nagrodę w konkursie otrzymało Biuro Architektoniczne MAT Sp. z o.o. z Gdańska. Rozpisanie konkursu było następstwem zawartej w dniu 31.12.2009 r. umowy pomiędzy Miastem Gdańsk i POLNORD SA dotyczącej zagospodarowania północnego cypla Wyspy Spichrzów. Do tego celu powołana zostanie przez Miasto Gdańsk i POLNORD SA spółka celowa, w której Miasto obejmie 49% udziałów, a POLNORD SA 51%. Więcej informacji zostało przedstawionych w raporcie bieŝącym nr 81/2009 z dnia 31.12.2009 r. W lipcu 2010 r. Miasto Gdańsk zatwierdziło koncepcję urbanistyczno-architektoniczną zagospodarowania północnego cypla Wyspy Spichrzów. W dniu 28.10.2010 r. uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Wyspy Spichrzów w Gdańsku, co stanowi kolejny krok w kierunku zawiązania spółki celowej z Miastem Gdańsk. W dniu 20.09.2010 r. podpisany został pomiędzy Polnord SA a miastem Szczecin list intencyjny w sprawie ewentualnej współpracy przy zagospodarowaniu szczecińskiej Łasztowni. W dniu 05.11.2010 r. Polnord SA podpisał z miastem Opole list intencyjny w sprawie współpracy przy zagospodarowywaniu opolskiej podstrefy Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Współpraca ma doprowadzić do budowy centrum biurowego. c) Rejestracja podwyŝszenia kapitału zakładowego POLNORD SA oraz wprowadzenie akcji do obrotu giełdowego Postanowieniem Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku, VIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego: z dnia 10.05.2010 r., zarejestrowane zostało podwyŝszenie kapitału zakładowego Polnord. Kapitał zakładowy Spółki został podwyŝszony z kwoty 44.356.846,- zł do kwoty 44.363.856,- zł, w wyniku zgłoszenia objęcia akcji przez akcjonariusza w ramach zarejestrowanego warunkowego kapitału zakładowego i rejestracji 3.505 akcji zwykłych na okaziciela serii H. Więcej informacji zostało przedstawionych w raporcie bieŝącym nr 12/2010 z dnia 18.05.2010 r. 22

z dnia 18.05.2010 r., zarejestrowane zostało podwyŝszenie kapitału zakładowego Polnord. Kapitał zakładowy Spółki został podwyŝszony z kwoty 44.363.856,- zł do kwoty 44.377.876,- zł, w wyniku zgłoszenia objęcia akcji przez akcjonariusza w ramach zarejestrowanego warunkowego kapitału zakładowego i rejestracji 7.010 akcji zwykłych na okaziciela serii H. Więcej informacji zostało przedstawionych w raporcie bieŝącym nr 15/2010 z dnia 25.05.2010 r. z dnia 23.07.2010 r., zarejestrowane zostało podwyŝszenie kapitału zakładowego Polnord. Kapitał zakładowy Spółki został podwyŝszony z kwoty 44.377.876,- zł do kwoty 44.394.704,- zł, w wyniku zgłoszenia objęcia akcji przez akcjonariusza w ramach zarejestrowanego warunkowego kapitału zakładowego i rejestracji 8.414 akcji zwykłych na okaziciela serii H. Więcej informacji zostało przedstawionych w raporcie bieŝącym nr 32/2010 z dnia 29.07.2010 r. z dnia 08.10.2010 r., zarejestrowane zostało podwyŝszenie kapitału zakładowego Polnord. Kapitał zakładowy Spółki został podwyŝszony z kwoty 44.394.704,- zł do kwoty 44.408.728,- zł, w wyniku zgłoszenia objęcia akcji przez akcjonariusza w ramach zarejestrowanego warunkowego kapitału zakładowego i rejestracji 7.012 zwykłych na okaziciela serii H. Więcej informacji zostało przedstawionych w raporcie bieŝącym nr 38/2010 z dnia 14.10.2010 r. z dnia 30.11.2010 r., zarejestrowane zostało podwyŝszenie kapitału zakładowego Polnord. Kapitał zakładowy Spółki został podwyŝszony z kwoty 44.408.728,- zł do kwoty 44.436.772,- zł, w wyniku zgłoszenia objęcia akcji przez akcjonariusza w ramach zarejestrowanego warunkowego kapitału zakładowego i rejestracji 14.022 akcji zwykłych na okaziciela serii H. Więcej informacji zostało przedstawionych w raporcie bieŝącym nr 41/2010 z dnia 09.12.2010 r. Wszystkie akcje serii H, o które został podwyŝszony kapitał zakładowy Spółki, zostały wprowadzone do obrotu giełdowego. d) Walne Zgromadzenia Akcjonariuszy POLNORD SA NWZ Spółki - 08.01.2010 r. W dniu 08.01.2010 r. odbyło się NWZ Spółki, które podjęło uchwały w sprawie: - uchwalenia nowego regulaminu obrad Walnych Zgromadzeń, - zmiany 5 Statutu Spółki. Więcej informacji zostało przedstawionych w raporcie bieŝącym nr 1/2010 z dnia 08.01.2010r. ZWZ Spółki - 30.06.2010 r. W dniu 30.06.2010 r. odbyło się ZWZ Spółki, które podjęło uchwały w następujących sprawach: - wyraŝenia zgody na zmianę kolejności spraw zamieszczonych w porządku obrad, przyjęcia porządku obrad oraz przyjęcia obowiązującego regulaminu obrad Walnych Zgromadzeń, - zatwierdzenia Sprawozdania Zarządu z działalności Spółki w roku 2009 oraz sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2009, - udzielenia członkom organów Spółki absolutorium z wykonania przez nich obowiązków za rok 2009, - zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej POLNORD za rok 2009, - wyboru nowego składu Rady Nadzorczej, - zarządzenia przerwy w obradach do dnia 12.07.2010 r. 23