Wycena Nieruchomości. 1. Rzeczoznawstwo majątkowe

Wycena Nieruchomości Autor: Administrator 03.03.2009. Zmieniony 03.03.2009. Wycena nieruchomości - Referat przygotowały i wygłosiły Bała Magdalena, Bąk Aleksandra oraz Farana Edyta Wprowadzenie ekonomiczne Nieruchomość jest to część powierzchni ziemi i budynki trwale z nią związane stanowiące przedmiot odrębnej własności. Jej obiegiem w gospodarce ekonomicznej zajmuje się rynek nieruchomości. Rynek nieruchomości jest niejednolity, co oznacza, że w zależności od przyjętego kryterium, wyróżnia się różne przekroje rynku. Do najczęściej stosowanych kryteriów podziału nieruchomości należą: kryterium przedmiotowe, klasyfikujące rynek wg rodzaju nieruchomości, kryterium zasięgu przestrzennego,- kryterium nabywanych praw do nieruchomości, kryterium cenowe, kryterium jakościowe. W świetle przepisów można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości : nieruchomość gruntowa, nieruchomość budynkowa, nieruchomość lokalowa. Biorąc pod uwagę rodzaje nieruchomości, można rozpatrywać rynek w przekroju przedmiotowym, wyróżniając : Rynek nieruchomości mieszkaniowych, obejmujący domy jednorodzinne i wielorodzinne oraz pojedyncze lokale mieszkalne; Rynek nieruchomości komercyjnych, obejmujący budynki biurowe, sklepy, garaże, restauracje, motele; Rynek nieruchomości przemysłowych, zawierający uzbrojenie terenu, budynki fabryczne, kopalnie, magazyny; Rynek nieruchomości rolnych, do którego należą obszary lasu budulcowego, pastwiska, sady, grunty rolne; Rynek nieruchomości specjalnego przeznaczenia, obejmujący cmentarze, kościoły, pola golfowe, parki. Takie wyróżnienie rynków jest wywołane "uwarstwienie popytu" - ludność poszukuje i użytkuje nieruchomość w określonym celu np. zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, realizacji produkcji czy osiągnięcia zysku. Konsekwencją zróżnicowania rynku według rodzajów nieruchomości jest specjalizacja zawodowa pośredników, zarządców i rzeczoznawców majątkowych. I właśnie w tym miejscu dochodzimy do roli geodezji w ekonomicznym tworzeniu struktury rynku państwowego. I. Rzeczoznawstwo majątkowe Prawne uregulowania dotyczące rzeczoznawstwa majątkowego są zawarte w art. 174-178 ustawy z dn. 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dn. 18 sierpnia 1998r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących działalności zawodowej (Dz.U. Nr 115, póz. 745) oraz w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców. 1. Rzeczoznawstwo majątkowe Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w ustawie. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo szacowania nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem. Podmioty gospodarcze mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania nieruchomości, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych. Prowadzenie działalności zawodowej w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez stosowanych uprawnień jest zagrożone karą grzywny. 2. Uprawnienia zawodowe 2.1 Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie, która: posiada pełną zdolność do czynności prawnych, nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za

inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód, posiada wyższe wykształcenie, ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości (nie dotyczy osób, które ukończyły studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami), odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości, przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. Osoba nie posiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać owe uprawnienia po spełnieniu wyżej wymienionych warunków oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego. 2.2 Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego: a) Rzeczoznawca majątkowy ma prawo szacowania nieruchomości, a także maszyn i urządzeń stale związanych z gruntem. b) Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do wyboru właściwego podejścia do wyceny oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. c) Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do żądania udostępnienia mu przez właściwe organy i sądy danych o nieruchomościach, a zawartych w szczególności w : księgach wieczystych katastrze nieruchomości oraz ewidencji gruntów i budynków, do czasu jej przekształcenia w kataster nieruchomości ewidencji sieci uzbrojenia terenu tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych planach miejscowych wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrach wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru d) Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do sporządzania wypisów i wyrysów z danych i dokumentów o których jest mowa w pkt c. e) Jeżeli zgodnie z przepisami prawa istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają, wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi. 3. Obowiązki rzeczoznawcy a) Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości: zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa stosownie do wymagań, określonych w standardach z zachowaniem zasad, określonych w kodeksie etyki zawodowej z zachowaniem zasady, szczególnej staranności z zachowaniem zasady, b) Rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany wykorzystać dane, o których jest mowa w pkt 1.2.2.c. oraz do których dostęp uzyskał w trakcie wykonywanych przez siebie czynności z zachowaniem zasady poufałości. Udostępnianie tych danych osobom trzecim może mieć miejsce tylko na podstawie wyraźnego przepisu lub na żądanie sądu lub organu prowadzącego postępowanie przygotowawcze w sprawach karnych, w trakcie postępowania dyscyplinarnego prowadzonego przeciwko rzeczoznawcy majątkowemu, a także w postępowaniu przed Komisją Arbitrażową Federacji. c) Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych d) Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek sporządzania i przedstawiania swoich opinii o wartości swoich nieruchomości wyłącznie na piśmie, w formie operatu szacunkowego e) Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek przekazywać organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonywanych przez siebie operatów szacunkowych o zawartości określonej właściwymi przepisami i w sposób nie naruszający zasady poufałości uzyskanych przez niego danych f) Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego. II Metody wyceny nieruchomości 1. Rodzaje metod wyceny nieruchomości Podejście porównawcze metoda porównania parami metoda analizy statystycznej.

Podejście dochodowe metoda inwestycyjna technika kapitalizacji prostej technika dyskontowania strumieni pieniężnych metoda zysków. Podejście kosztowe metoda kosztów odtworzenia technika szczegółowa technika elementów scalonych technika wskaźników metoda kosztów zastąpienia metoda kosztów likwidacji. Podejście mieszane metoda pozostałościowa metoda stawki szacunkowej gruntu. 2. Podejście porównawcze. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównawczym stosuje się metodę porównania parami albo metodę analizy statystycznej rynku. 2.1. Metoda porównania parami. Przy metodzie porównania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy nieruchomości. 2.2. Metoda analizy statystycznej rynku. Metoda ta polega na analizie dużej liczby cen transakcyjnych, określeniu granic dolnej i górnej sumy wskaźników korygujących, określeniu średniej ceny w próbie reprezentacji i określeniu wskaźników korygujących. Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się grupę nieruchomości reprezentowanych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. 3. Podejście dochodowe. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynosić dochód pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia. Przy zastosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszu lub z innych dochodów z nieruchomości. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną lub metodę zysków. 3.1. Metoda inwestycyjna. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszów, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów najmu lub dzierżawy. Technika kapitalizacji prostej.

Przy wykorzystaniu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego i współczynnik kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, wydatkowanych na zakup nieruchomości, z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości. Dysponując danymi z transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej można ustalić dochody z nieruchomościami i odnieść je do cen transakcyjnych. Daje to możliwość określenia faktycznej stopy kapitalizacji, którą stosuje się do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości. Technika dyskontowania strumieni pieniężnych. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodzących z dochodów przewidywanych do uzyskiwania z nieruchomości w poszczególnych latach, powiększoną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przestawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych. Liczba lat jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości, przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna odzwierciedlać wymaganą przez nabywców nieruchomości relację pomiędzy rocznym dochodem uzyskiwanym z nieruchomości a nakładami, jakie należy ponieść na jej zakup. Techniki kapitalizacji prostej i dyskontowanie strumieni pieniężnych stosuje się do wyceny nieruchomości przynoszących dochód w sytuacji, gdy istnieją dane o tych dochodach. Jeśli dane te pochodzą z ewidencji obrotu rynkowego nieruchomości porównywalnych, stosuje się technikę kapitalizacji prostej. Jeżeli brak danych z bezpośredniego obrotu rynkowego stosuje się technikę dyskontowania strumieni pieniężnych, ustalając stopę dyskontowa z obserwacji zachowań na rynkach kapitałowych. 3.2. Metoda zysków. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód, którego wysokości nie można ustalić metodą inwestycyjną. Dochód ten ustala się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prawnej na tej nieruchomości. Wycena nieruchomości, w tym przypadku, polega na ustaleniu dochodu na podstawie analizy danych księgowych, a następnie na zastosowaniu postępowania właściwego dla metody inwestycyjnej. Metoda ta stosowana jest do wyceny nieruchomości nietypowych, które przynoszą dochód, lecz pojawiają się na rynku jako przedmiot obrotu bardzo rzadko, stąd też brak jest porównywalnych cen transakcyjnych. Są to w szczególności: stacje benzynowe, teatry, kina, hotele i inne tego typu nieruchomości. Techniki, które tu można zastosować, są takie same jak przy metodzie inwestycyjnej. 4. Podejście kosztowe. Podejście kosztowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy położeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Podejście kosztowe stosuje się do określania wartości odtworzeniowej nieruchomości. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cenach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równa kosztom ich likwidacji. W podejściu kosztowym wartość jest ustalana poprzez określenie kosztów odtworzenia nieruchomości w takiej samej technologii lub funkcji w tym samym miejscu i w takim samym stopniu zużycia. Podejście to jest zalecane do wyceny nieruchomości, na której nie ma popytu na rynku i które w konsekwencji nie trafiają na rynek lub są sprzedawane bardzo rzadko. W warunkach polskich będzie ono zastosowane m.in. do ustalania odszkodowań za straty wynikające z klęsk żywiołowych lub do ustalenia wartości nieruchomości w okolicznościach szczególnych. 4.1. Metoda kosztów odtworzenia.

Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii, której użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Koszt odtworzenia jest kosztem zbudowania hipotecznego budynku funkcjonalnie równorzędnego z budynkiem wycenianym. Nie zawsze musi to być replika budynku wycenianego, co jest ważne przy budynkach starych, dla których nie można ustalić ceny materiałów i robót budowlanych. Do zastosowania tej metody wymagane jest posiadanie danych technicznych o wycenianym budynku, danych o cenach materiałów i robót budowlanych oraz o stopniu zużycia technicznego i ekonomicznego budynku. Technika szczegółowa. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Jej istota polega na szczegółowej inwentaryzacji technicznej i obmiarowaniu przedmiotu wyceny. Technika elementów scalonych. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia lub zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. Wykonuje się te same czynności co przy technice szczegółowej z tym, że nie ustala się ilości niezbędnych robót, ale rodzaje i ilość scalonych elementów tych robót, jak również ceny scalonych elementów tych robót korzystając z odpowiednich normatywów cen scalonych: Technika wskaźników. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się przez pomnożenie ceny wskaźnikowej przez liczbę jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Polega na ustaleniu kosztu odtworzenia poprzez przemnożenie ceny wskaźnikowej poprzez ilość jednostek odniesienia, dla których cena została ustalona. Z reguły jednostkami tymi są: l m3 kubatury, l m powierzchni użytkowej, l m obiektu liniowego: 4.2. Metoda kosztów zastąpienia. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się, ile wyniosłyby koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami o tej samej funkcji, jaką spełniają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. Podstawą wyceny nieruchomości tą metodą jest określenie kosztów odtworzenia nieruchomości o takiej samej funkcji, przy uwzględnieniu użycia nowoczesnych materiałów i rozwiązań konstrukcyjnych oraz wyposażenia odpowiadającego obecnym warunkom. Techniki szacowania są takie same jak w metodzie kosztów odtworzenia. 4.3. Metoda kosztów likwidacji. Przy metodzie kosztów likwidacji określa się wartość materiałów porozbiórkowych, pomniejszoną o koszt rozbiórki lub likwidacji. Metoda polega na ustaleniu wartości odrębnie dla każdego z możliwych do odzyskania materiałów budowlanych lub instalacyjnych nadających się do ponownego wykorzystania przy obiektach przeznaczonych do rozbiórki lub likwidacji. Wartość materiałów porozbiórkowych będzie równa sumie wartości poszczególnych rodzajów materiałów z uwzględnieniem ich stopnia zużycia i pomniejszona o koszt rozbiórki Metoda ta stosowana jest w przypadku wyceny nieruchomości, na której znajdują się obiekty budowlane przeznaczone do rozbiórki lub likwidacji. Zamiast kosztów odtworzenia ustala się wartość materiałów porozbiórkowych. 5. Podejście mieszane. W podejściu mieszanym mogą być stosowane elementy podejść: porównawczego, dochodowego lub

kosztowego. Wartość ustala się przy wykorzystaniu kombinacji różnych metod omówionych wcześniej lub na podstawie procedur wynikających z przepisów prawnych nakazujących stosowanie metod nietypowych lub wynikających ze specyfiki nieruchomości albo specyfiki wycenianych praw do nieruchomości. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową lub metodę stawki szacunkowej gruntów. 5.1. Metoda pozostałościowa. Metodę pozostałościową stosuje się przy określeniu wartości nieruchomości, jeżeli nieruchomość ma być przedmiotem zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, modernizacji, przebudowy lub innych ulepszeń. Wartość nieruchomości można określić dla samego gruntu, dla gruntu wraz z jego częściami składowymi przed ulepszeniem lub osobno dla składowych gruntu. Wartość nieruchomości ustala się jako różnicę między wartością całości a wartością części (lub tych elementów), które można ustalić. Jest to więc wartość, która pozostaje. Znajduje ona zastosowanie przy analizie i sporządzaniu projektów rozwoju dla nieruchomości, które mają podlegać zabudowie, przebudowie, odnowieniu, remontom lub innym ulepszeniom. Są to sytuacje wymagające na ogół określenia wartości poszczególnych wartości składowych nieruchomości, tzn. określenia wartości gruntu bądź budynku w wartości całej nieruchomości. Znajduje również zastosowanie w sytuacji, gdy grunt i wzniesione na nim budynki mogą w przypadku ich ulepszenia, zmiany lub rozwoju przynieść korzystny zwrot kapitału, a tym samym być przedmiotem zainteresowania potencjalnych inwestorów. 5.2. Metoda stawki szacunkowej gruntu. Metodę stawki szacunkowej gruntów można stosować przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cela rolne lub wykorzystywanych na te cele. Przy stosowaniu tej metody wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stawki szacunkowej l ha gruntów i ceny l decytony żyta ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym. Stawki szacunkowe gruntów określają przepis) o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. III. Operat szacunkowy (Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 156, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego,. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, Standard VII. l) Dokument, który powstaje w wyniku powstania nieruchomości (zgodnie z art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) nazywa się OPERATEM SZACUNKOWYM. Wcześniej był on nazywany raportem, opinią, ekspertyzą, oceną. Operat, by spełniał swój cel, musi sporządzony tak: by spełniał wymogi formalne i prawne, by spełniał oczekiwania zleceniodawcy, podawał właściwą wartość, by był opracowany w zgodzie ze standardami zawodowymi i sztuką szacowania, by był sporządzony na odpowiednim poziomie edytorskim. Forma operatu szacunkowego i jego szczegółowość mogą być dostosowane do rodzaju i charakteru przedmiotu wyceny. Operaty mogą różnić się układem treści, stopniem szczegółowości, grubością i innymi cechami; powinny jednak zawierać podstawowe elementy wymagane przez przepisy prawa i standardy (ważne dla zleceniodawcy i korzystających z operatu). W zależności od wielkości przedmiotu wyceny, przyjętej metody wyceny-operat może zawierać kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt stron. Można powiedzieć, że powinien być na tyle wąski lub szeroki, aby znalazły się w nim wszystkie wymagane informacje, z dołączoną pełną dokumentacją argumentującą wyniki i aby operat "bronił się sam". Operat szacunkowy powinien być sporządzony w formie pisemnej, zgodnie ze stanem faktycznym nieruchomości ( stanem prawnym i techniczno użytkowym). Powinien też zawierać wszelkie informacje niezbędne do ustalenia procedury szacowania i określenia wartości. Wszelkie zapisy w operacie, dotyczące szacowania, należy odpowiednio udokumentować, a rezultaty uzasadnić. Przy sporządzaniu operatu obowiązuje zasada szczególnej staranności. Odnosi się to w szczególności do : wskazania podstaw prawnych, rozwiązań merytorycznych, przedstawiania toku obliczeń i wyniku końcowego, przedstawianych wniosków i ich uzasadnień. W operacie należy przedstawić opis czynności przeprowadzonych w postępowaniu związanym z określaniem wartości. Operat szacunkowy w swej treści powinien zawierać : informacje o autorze wyceny, określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych wyceny, charakterystykę przedmiotu wyceny (stanu prawnego i techniczno-użytkowego),

określenie procedury wyceny, charakterystykę i analizę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, określenie wartości nieruchomości, odpowiednie klauzule dotyczące zastrzeżeń, wyciąg z operatu. Końcowa wartość nieruchomości nie może być podawana dokładniej niż do pełnych złotych. Układ treści operatu szacunkowego ma odzwierciedlać kolejne fazy procesu wyceny nieruchomości. Przyjmując opisane wyżej zasady, wynikające z obowiązujących w tym zakresie uregulowań, można przedstawić przykładowy układ i wygląd operatu szacunkowego : 1. Schemat ogólny operatu szacunkowego : 1.1. Strona tytułowa 1.2. Spis treści 1.3. Wyciąg z operatu szacunkowego 1.4. Dane wyjściowe zawierające : 1.4.1. Podstawy formalne : a) zleceniodawca b) przedmiot wyceny c) cel wyceny d) daty 1.4.2. Podstawy prawne 1.4.3. Podstawy merytoryczne a) przepisy uzupełniające b) źródła informacji c) materiały pomocnicze 1.5. Opis przedmiotu wyceny zawierający 1.5.1. Stan prawny 1.5.2. Oznaczenie w ewidencji gruntów 1.5.3. Uwarunkowania planistyczne i ochronne 1.5.4. Opis techniczno-użytkowy 1.6. Opis procedur szacowania zawierający : 1.6.1. Wybór drogi szacowania 1.6.2. Datę stanu nieruchomości i poziomu cen 1.7. Ustalenie wyniku szacowania 1.7.1. Analiza rynku 1.7.2. Obliczenia dotyczące wyceny 1.7.3. Wnioski i komentarz do wyniku 1.8. Dane końcowe zawierające : 1.8.1. Klauzule i zastrzeżenia 1.8.2. Wykaz załączników. 2. Komentarz i przykładowe zapisy. 2.1. Strona tytułowa. Na stronie tytułowej należy podać : tytuł dokumentu, czyli napis "Operat szacunkowy" i następnie w układzie ciągłego tekstu lub oddzielnych punktów podać odpowiedź : co jest przedmiotem wyceny adres przedmiotu wyceny czyją własnością jest przedmiot wyceny jaki jest cel określenia wartości. Wartość przedmiotu wyceny - podana za całą nieruchomość lub w rozbiciu na poszczególne części składowe. Informacje o wykonawcy zawierające : >nazwisko i imię wykonawcy, dane adresowe, nr uprawnień zawodowych. Informacje o wykonawcy powinny być wsparte stosowną pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego i własnoręcznym podpisem. Jeżeli operat sporządziło kilku rzeczoznawców, należy podać, które części zostały sporządzone wspólnie, a które indywidualnie. Wówczas też wszyscy autorzy operatu sygnalizują go własnymi pieczęciami i podpisami. Miejsce, miesiąc i rok wykonania operatu. Można też na stronie tytułowej podać nazwę i logo firmy, w której był sporządzony operat. 2.2. Spis treści. Należy podać wykaz poszczególnych punktów z operatu i strony, na której znajduje się odnośna treść.

2.3. Wyciąg z operatu. Rzeczoznawca ma obowiązek w ciągu 3 miesięcy od dnia sporządzenia operatu przekazać wyciąg z operatu do organów prowadzących kataster nieruchomości. Wyciąg powinien zawierać : określenie i opis nieruchomości, cel wyceny, wskazanie osób, którym przysługują prawa do nieruchomości, określenie rodzaju wartości, wielkość oszacowanej wartości, datę sporządzenia operatu i datę stanu nieruchomości i poziom cen, podpis rzeczoznawcy majątkowego. Wyciąg nie może być za obszerny, aby nie powtarzał całego operatu, ale zawarte w nim informacje powinny posłużyć innym rzeczoznawcom do porównywania nieruchomości. Z tych powodów treść wyciągu (a głównie opis nieruchomości) powinna zawierać najważniejsze dane o położeniu, stanie prawnym, oznaczeniu w ewidencji i cechach techniczno-użytkowych. Sporządza się go w dwóch egzemplarzach - jeden do operatu jako strona druga, a drugi przekazuje się organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji nieruchomości. 2.4. Dane wyjściowe. Dane wyjściowe powinny zawierać trzy rodzaje podstaw wykonywania wyceny, a mianowicie podstawy formalne, prawne i merytoryczne. 2.4.1. Podstawy formalne - powinny to być informacje o tym, kto, co i w jakim celu zleca. a) zleceniodawca - kto zleca, adres zleceniodawcy, forma i data zlecenia (nr zlecenia, umowa z dnia); b) przedmiot wyceny - należy dokładnie podać, co jest przedmiotem wyceny: jaka nieruchomość i jakie jej części składowe. Jeżeli jakaś część składowa nieruchomości nie jest przedmiotem wyceny, należy to wyraźnie napisać i wyjaśnić dlaczego. Przedmiotem wyceny może być nie tylko jej prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości, ale także ograniczone prawa rzeczowe, prawa zobowiązaniowe, a ponadto zmniejszenie lub zwiększenie wartości nieruchomości na skutek różnych działań oraz szkody powstałe na nieruchomości wskutek działań człowieka lub sił natury. c) cel wyceny - należy dokładnie dać odpowiedź na pytanie: po co jest potrzebna wycena? Przy czym należy pamiętać, iż celem wyceny jest zawsze określenie wartości, a nie np. ustalenie ceny sprzedaży. d) data - powinno się tu podać daty związane z formalną stroną wyceny : data wizji terenowej data sporządzenia operatu 2.4.2. Podstawa prawna. Należy tu podać te przepisy prawne, które podają, jak wyceniać (jakie stosować procedury) lub jakim warunkom musi odpowiadać wycena. 2.4.3. Podstawy merytoryczne. a) przepisy uzupełniające - należy tu podać przepisy prawne dopełniające zagadnienie lub procedurę szacowania np. zarządzenie nr 14 Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z 1985r. przy wycenie drzewostanów leśnych (do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie); b) źródła informacji - podać wszystkie źródła, z których korzystano przy wycenie, np.: ewidencja gruntów i budynków miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wywiad terenowy (wizja lokalna) dokumenty prawne przegląd transakcji dokumentacje techniczne wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe tabele taksacyjne i mapy taksacyjne c) materiały pomocnicze - należy tu podać: książki, skrypty, katalogi, normatywy, z których korzystano przy wycenie. 2.5. Opis przedmiotu wyceny. 2.5.1. Stan prawny - na podstawie dokumentów prawnych (księgi wieczyste, akty notarialne) należy określić stan prawny przedmiotu wyceny. 2.5.2. Oznaczenie w ewidencji gruntów : jednostkę ewidencyjną, obręb, nr jednostki rejestrowej, nr działki. 2.5.3. Uwarunkowania planistyczne i ochronne - należy podać ustalenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z przepisów dotyczących ochrony przyrody, ochrony środowiska i

ochrony zabytków. 2.5.4. Opis techniczno-użytkowy - w tym pkt należy podać dane o przedmiocie wyceny takie, które charakteryzuj ą przedmiot wyceny i wpływają na wartość. Należy tu więc podać : opis położenia, opis gruntu i opis części składowych (budynków, drzew). Dane dotyczące przedmiotu wyceny powinny być dokumentowane załącznikami o stanie prawnym, odpisami i wypisami z ewidencji gruntów, odpisami z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokumentami fotograficznymi, szkicami itp. 2.6. Procedura szacowania. 2.6.1. Wybór sposobu (drogi) szacowania Na podstawie szczegółowej analizy ustaleń wynikających z przepisów prawnych podanych w pkt "podstawa prawna" oraz w zależności od celu szacowania i analizy rynku należy wybrać drogę szacowania - określić podejście, metodę i technikę. Jeśli szczegółowa procedura szacowania poszczególnych części składowych nieruchomości będzie opierać się o zasady (procedury, wzory) specjalne, to należy je opisać i odpowiednio sklasyfikować. 2.6.2. Data - należy tu podać datę: a) datę, z której przyjęto stan nieruchomości; ta data wynika z ustaleń przepisów prawa i celu wyceny lub, jeśli przepisy tego nie określają, to z ustaleń ze zleceniodawcą (najczęściej wówczas z dnia wywiadu terenowego), b) datę, z której przyjęto poziom cen - ta data zależy od podobnych czynników jak podana wyżej. Daty przyjętego stanu nieruchomości i poziom cen mogą być te same lub różne; wynika to jednoznacznie z przepisów prawnych i celów wyceny. 2.7. Ustalenie wyniku szacowania. 2.7.1. Analiza rynku: Należy tu podać charakterystykę odpowiedniego rynku, podać opis nieruchomości porównywalnych lub charakterystykę danych do obliczenia stopy kapitalizacji (lub stopy dyskontowania). Należy tu także wyliczyć i podać dane do obliczenia trendu czasowego i różnych poprawek. 2.7.2. Wycena nieruchomości: W formie tabelarycznej (w podejściu kosztowym lub porównawczym) lub kolejno podanych wzorów należy dokonać określenia wartości całej nieruchomości lub jej poszczególnych części składowych. Przy wycenie poszczególnych części składowych należy na końcu podać zestawienie wartości. Wartość końcowa powinna być podawana z odpowiednią dokładnością (nie dokładniej niż do pełnych złotych), pamiętając przy tym, że jest to wynik oszacowania i że jest obarczony błędami popełnianymi na różnych etapach czynności szacowania. Generalna zasada przy podawaniu wyniku końcowego jest taka, że "im większa liczba, tym więcej zer z tyłu". 2.7.3. Komentarz i wnioski: Należy tu podać, dlaczego określona wartość jest oczekiwaną, jaka jest jej reakcja na zmiany rynku, czy jest wrażliwa, czy odporna na zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, itp. dane. 2.8. Dane końcowe. 2.8.1. Klauzule i zastrzeżenia dotyczące: publikacji wykorzystania ograniczenia odpowiedzialności rzeczoznawcy standardów i wyciągu 2.8.2. Wykaz załączników. 2.8.3. Podpis rzeczoznawcy majątkowego z jego pieczątką. Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. IV. Cele szacowania 1. Podział celów na grupy. Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych, rozwoju rynku i unormowań prawnych. Biorąc pod uwagę główne powody szacowania można wyróżnić 5 następujących grup celów: 1.1 Wycena powszechna dla celów podatkowych i opłat na poziomie krajowym i lokalnym: a) podatek od wartości nieruchomości, b) podatek od wzrostu wartości (rozwoju) nieruchomości. Wartość jest potrzebna m.in.: aby naliczyć od niej wysokość opodatkowania, aby wydzielić z nieruchomości wartość składników ulegających zużyciu (np. budynki), nie podlegających amortyzacji (np. grunt) i obliczyć odpowiedni stopień zużycia, aby ustalić opodatkowanie od darowizny lub spadku, majątku do podziału w przypadku rozwodu. 1.2 Transfer nieruchomości

Tj. kupno-sprzedaż, dzierżawa lub doprowadzenie do innej formy użytkowania zależnego. W przypadkach takich wartość służy m.in.: a) jako pomoc nabywcy przy negocjowaniu racjonalnej ceny zakupu, b) jako pomoc przyszłym sporządzającym przy ustaleniu możliwej do zaakceptowania ceny sprzedaży, c) jako wielkość wejściową do przetargu. 1.3 Finansowanie przedsięwzięć rozwojowych lub udzielania kredytów. W przypadkach wartość jest określana tych: a) aby określić wartość zabezpieczenia spłaty pożyczki zaciągniętej pod zastaw hipoteczny, b) aby dostarczyć inwestorowi przekonywujących danych do podjęcia decyzji, gdzie ulokować kapitał, nabycie nieruchomości, obligacji lub innych papierów wartościowych. 1.4 Obliczanie odszkodowań: a) odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, b) odszkodowania z tytułu zmiany stanu środowiska, c) odszkodowania z tytułu decyzji planistycznych. Wartość wykorzystywana jest wówczas m.in.: - dla określania stanu nieruchomości przed wywłaszczeniem, - dla określenia pozostałości wartości po wywłaszczeniu - do określenia stopnia zniszczenia nieruchomości ( obniżenie wartości). 1.5 Doradztwo inwestycyjne i podejmowanie innych decyzji dotyczących nieruchomości. Znajomość wartości jest potrzebna, bo pozwala: a) na ustalenie opłaty dzierżawnej, b) na określenie możliwości programu budowy lub renowacji obiektów, c) na podjęcie decyzji ubezpieczycielom, rozstrzygającym spory i ubezpieczającym się, d) developerom na sprawdzenie poprawności dokumentacji finansowej, e) na określenie wartości likwidacyjnej w wypadku przymusowej wyprzedaży bądź postępowania aukcyjnego, f) na poradę klientom w zrealizowaniu ich zamierzeń inwestycyjnych w przypadku możliwych rozwiązań alternatywnych, g) na przedstawienie m.in. urzędom, saldom i planistom prawdopodobnych efektów zamierzonych działań niezbędnych do podjęcia decyzji, h) na zbadanie trendu podaży i popytu na rynku nieruchomości. 2. Cele wynikające z przepisów prawnych. 2.1 Cele wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, póz. 741). Zestawienie grup celów: a) do określenia odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości, b) do określenia wartości nieruchomości do sprzedaży, c) do określenia wartości nieruchomości w celu określenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zarządu i innych opłat, d) do określenia wartości przy uwłaszczeniu osób prawnych, e) do określenia wartości przy ustaleniu opłat adiacenckich, f) do określenia wartości przy zwrocie nieruchomości wywłaszczonych. 2.2 Cele wynikające z ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (tekst jednolity: Dz. U. Z 1995 r. Nr 57, póz. 299 z późniejszymi zmianami): a) określenie wartości gruntów i budynków oraz wartości "produkcji w toku"(mienia ruchomego) do sprzedaży b) określenie wartości gruntów i budynków, "produkcji w toku" (mienia ruchomego) przy przekazaniu w dzierżawę z zapewnieniem prawa kupna, c) określenie wartości "produkcji w toku" (mienia ruchomego) przy przekazywaniu gruntów i budynków w dzierżawę zwykłą.

2.3 Cele wynikające z ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej (Dz.U.Nr 4, póz. 23 z późniejszymi zmianami): a) określenie wartości do ustalenia opłat od czynności cywilno-prawnych. 2.4 Cele wynikające z przepisów dotyczących zabezpieczenia wierzytelności: z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. Nr 140, póz. 140), z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. Nr 140, póz. 939), z ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz. U. Nr 149) a) określenie wartości do ustalenia zdolności kredytowej (do zabezpieczenia kredytu), b) określenie wartości bankowo-hipotecznej do ustalenia kredytu hipotecznego, c) określenie wartości do ustanowienia hipoteki. 2.5 Cele wynikające z ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz. U. Nr 118, póz. 561 z późniejszymi zmianami): a) określenie wartości do ustalenia ceny sprzedaży, b) określenie wartości do opłat za korzystanie z przedsiębiorstwa, c) określenie wartości do prywatyzacji lub do zbycia akcji Skarbu Państwa w spółce. 2.6 Cele wynikające z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, póz. 415): a) określenie wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmian wywołanych ustaleniami planu miejscowego, b) określenie wartości nieruchomości do wykupienia, odszkodowania lub przyznania nieruchomości zmiennej, jeżeli ustalenia planu miejscowego spowodowały niemożność korzystania w sposób dotychczasowy z nieruchomości. 2.7 Cele wynikające z ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (tekst jedn.: Dz. U. Z 1998 r. Nr 7, poz. 25): a) określenie wartości gospodarstwa przekazywanego do Skarbu Państwa w zamian za emeryturę lub rentę 2.8 Cele wynikające z ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (Dz. U. Z 1991 r. Nr 18, poz. 80 z późniejszymi zmianami): a) określenie wartości przy sprzedaży środków trwałych 2.9 Cele wynikające z ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. Nr 16, poz. 78 z późniejszymi zmianami): a) określanie wartości gruntów rolnych i leśnych lub celu ustalenia wysokości należności za wyłączenie ich z produkcji, b) określenie wartości drzewostanów na gruntach leśnych wyłączonych z produkcji w celu ustalenia odszkodowania za przedwczesny ich wyrąb, c) określenie obniżenia wartości produkcji rolnej lub leśnej lub też wartości nieruchomości do sprzedaży z tytułu położenia w obszarach szczególnie chronionych lub strefach ochronnych zakładów, d) określenia obniżania wartości użytkowej gruntów zdegradowanych podlegających rekultywacji. 2.10 Cele wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn (Dz. U. z 1997 r. Nr 16, poz.89): a) określenie wartości przedmiotu spadku lub darowizn w celu wymierzenia opłaty skarbowej. 2.11 Cele wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o działalności ubezpieczeniowej (Dz. U. z 1996 r. Nr 11, poz. 62 z późniejszymi zmianami): a) określenie wartości budynków do ich ubezpieczenia.

2.12 Cele wynikające z ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych (Dz. U. Nr 127, poz. 627): a) określenie wartości nieruchomości w pasie autostrady do negocjacji ceny lub odszkodowania za wywłaszczenie, b) określenie odszkodowania przysługującego gminie za nieruchomości stanowiące jej własność, c) określenie wartości gruntów rolnych i lasów do obliczenia opłat za wyłączenie z produkcji, d) określenie wartości poniesionych nakładów do określenia odszkodowania za rozwiązanie użytkowania wieczystego, zarządu lub innych umów dotyczących nieruchomości leżących w pasie autostrady. 2.13 Cele wynikające z ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 z późniejszymi, zmianami): a) określenie wartości w celu dokonania egzekucji z nieruchomości. 2.14 Cele wynikające z ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. Nr 101, poz. 444 późniejszymi zmianami): a) określenie wartości nieruchomości nabywanych i zbywanych przez Lasy Państwowe. 2.15 Cele wynikające z ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczpospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 86, póz. 433 późniejszymi zmianami): a) określenie wartości kwater i lokali do sprzedaży, b) określenie wartości do wypłacenia ekwiwalentu za rezygnację z kwater. 2.16 Cele wynikające z ustawy z dnia 31 stycznia 1980 r. o ochronie i kształtowaniu środowiska (Dz. U. Z 1994 r. Nr 49, poz. 169 z późniejszymi zmianami): a) określenie wartości nieruchomości na terenach szczególnej ochrony środowiska i leżących na terenach zanieczyszczonych do wykupienia lub odszkodowania. 2.17 Cele wynikające z ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo wodne (Dz. U. Nr 38, póz. 230): a) określenie wartości do odszkodowania za grunty zajęte wodami, b) określenie wartości gruntów nabywanych do realizacji inwestycji hydrotechnicznych i melioracji podstawowych. 2.18 Cele wynikające z ustawy z dnia 10 czerwca 1994 r. o zagospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej (Dz. U. Nr 79. poz. 363): a) określenie wartości do sprzedaży w przetargu oraz najemcom i dzierżawcom. 2.19. Cele wynikające z ustawy z dnia 16 października 1991 r. o ochronie przyrody (Dz. U. Nr 114, poz. 492): a) określenie szkód wyrządzonych przez żubry, wilki, bobry i niedźwiedzie. 2.20. Cele wynikające z ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. Nr 121, poz. 591): a) określenie wartości środków trwałych do ustalenia wartości początkowej. Przy opracowaniu referatu korzystano z następującej literatury: Literatura "Standardy Zawodowe Rzeczoznawców majątkowych", Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa, listopad 1998r., "Systemy i procedury szacowania nieruchomości", R. Cymerman i A. Hopper, Olsztyn, 1999r., "Szacowanie nieruchomości niezurbanizowanych", wyd. Twiger, Warszawa, 1999r.