PRYWATNE BUDOWNICTWO CZYNSZOWE SZANSĄ NA ROZWÓJ NOWOCZESNEGO I MOBILNEGO SPOŁECZEŃSTWA RYNEK NIERUCHOMOSCI NOWE PERSPEKTYWY CENTRUM KONFERENCYJNE CFP WARSZAWA, 19 marca 2012r.
PRYWATNE BUDOWNICTWO CZYNSZOWE MA SWOJE TRADYCJE Trudno sobie wyobrazić I rewolucję przemysłową XVIII wieku bez rozwoju prywatnego budownictwa czynszowego. Siłą napędową sektora mieszkaniowego było wówczas komercyjne budownictwo czynszowe niezbędne dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych migrującej ze wsi do miast ludności. / Dotyczyło ono również miast naszego regionu, np. Łodzi, w której dominował najem / System ten stworzył całe dzielnice domów czynszowych wybudowanych przez prywatnych inwestorów z udziałem prywatnych banków i zarządzanych przez profesjonalnych zarządców. Zmierzch tego systemu miał swój początek po I Wojnie Światowej wraz z reglamentacją czynszów.
TRWAJĄCA OBECNIE REWOLUCJA NAUKOWO - TECHNICZNA STWARZA LUDZIOM OGROMNE MOŻLIWOŚCI, ALE WYMUSZA ELASTYCZNOŚC I MOBILNOŚĆ Współczesny rynek pracy wymusza coraz większą mobilność pracowników a co za tym idzie czasami kilkukrotną zmianę miejsca zamieszkania w trakcie aktywności zawodowej. Wzrasta w Polsce udział osób, które pracują poza gminą miejsca zamieszkania. O ile w roku 2008 takich pracowników było 31,4 % to w roku 2010 odsetek tych osób zwiększył się do 35,7 %. *) W krajach wysoko rozwiniętych gospodarczo, o niskim bezrobociu, wyraźnie widać duży udział mieszkań czynszowych w ogólnej strukturze mieszkań. W Niemczech i Austrii odsetek mieszkań wynajmowanych przekracza 40%, w Polsce wynosi on poniżej 20% i dotyczy w głównej mierze mieszkań socjalnych. *)Dziennik Gazeta Prawna, art. Pół dnia w drodze do pracy, na podstawie danych GUS, 29.12.11r.
OBECNY STAN MIESZKALNICTWA W POLSCE NIE ROKUJE NAJLEPIEJ Wg danych statystycznych GUS na koniec 2011 roku, liczba gospodarstw domowych to ok. 14,65 mln. Ogólna liczba mieszkań wynosi zaś 13,59 mln. To oznacza, że: wskaźnik liczby mieszkań do liczby gospodarstw domowych wynosi zaledwie 0,93 i jako jeden z nielicznych krajów w Europie posiadamy mniejszą liczbę mieszkań niż gospodarstw. Przy czym duża liczba tych mieszkań jest w złym lub bardzo złym stanie technicznym. Szacunki rządowe *) z 2011 mówią nawet o deficycie sięgającym 2 mln mieszkań. Z szacowaną liczbą 351 mieszkań na 1000 mieszkańców jesteśmy w ogonie UE. Polskie mieszkania są małe i przeludnione a na jedna osobę przypada jedna izba przy średniej w UE 1,7 **). Ale aż 81,5% mieszkańców zamieszkiwało w 2010 roku domy i mieszkania, do których posiadali tytuł własności. W tym czasie średnia dla UE wynosiła 70,7% a dla krajów starej unii - 66,9% ***) *) Dane zawarte w Projekcie założeń do projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z 2011r. **) Źródło Eurostat dane za 2010r. ***) Źródło Eurostat dane za 2010r.
PRZYCZYNY Nadmierne promowanie własności mieszkania. Posiadanie mieszkania na własność /często niesłusznie zwanego apartamentem / stało się jednym z wyznaczników pozycji społecznej. A przecież prywatny najem jest najłatwiejszą forma posiadania ( również zarządzania ) i pozwala skupić się na osiąganiu innych życiowych celów. Bariery prawne i ekonomiczne dla rozwoju prywatnego budownictwa czynszowego. Istniejące bariery przy jednoczesnym niewydolnym systemie społecznego i komunalnego budownictwa czynszowego, ograniczają podaż mieszkań na wynajem i windują ceny najmu. Koszty najmu mieszkań w Polsce, liczone stosunkiem wydatków na najem mieszkania w ogólnej sumie wydatków dla dwuosobowego gosp. domowego ze średnią na poziomie 30% wydatków należą do najwyższych w Europie. Alternatywą jest spłata raty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup własnego coraz mniejszego mieszkania lub mieszkanie z rodzicami.
Udział wydatków na najem mieszkania w dwuosobowym gospodarstwie domowym źródło: Eurostat, Home Broker, 2011
SKUTKI Mało mobilne społeczeństwo, niewystarczająco elastycznie reagujące na zmieniający się rynek pracy. Zmiana pracy często wiąże się ze zmianą miejsca zamieszkania. Barierą mogą być wysokie czynsze w miejscu nowej pracy lub może to się wiązać z potrzebą sprzedaży dotychczas posiadanego mieszkania kupionego na kredyt. Niekorzystne zmiany demograficzne - malejąca dzietność i podejmowanie decyzji o urodzeniu dziecka w coraz późniejszym wieku. Wg raportu Biura Studiów i Analiz Kancelarii Sejmu z kwietnia 2002 oraz Raportu Rządowej Rady Ludnościowej z 2006r. jedną z głównych przyczyn tych niekorzystnych zmian jest zła sytuacja mieszkaniowa i brak perspektyw na uzyskanie samodzielnego mieszkania przez część młodych małżeństw. Nieunikniony spadek produkcji budowlano-montażowej w segmencie budownictwa mieszkaniowego. W związku z malejącym popytem wobec coraz mniejszej zdolności kredytowej społeczeństwa spada liczba oddawanych do użytkowania mieszkań a te wprowadzane do produkcji charakteryzują się coraz mniejszym metrażem. Polscy bamboccioni. Według danych GUS aż 70 proc. osób między 18. a 30. rokiem życia mieszka z rodzicami ze względu na brak innego zakwaterowania i niemożność opłacenia czynszu, podczas gdy średnia unijna wynosi 29 proc.
OBOWIĄZKI WŁADZY PUBLICZNEJ W ZAKRESIE POLITYKI MIESZKANIOWEJ Konstytucja RP art. 75 ust. 1 głosi, że władze publiczne są zobowiązane do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, a w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Ale powszechnie wiadomo już, że stałe zapewnienie własności mieszkania dla wszystkich nie jest możliwe finansowo, ale też nie jest pożądane dla wszystkich obywateli w różnych cyklach ich życia i kariery zawodowej. Chyba nie bez powodu w 1996 roku w agendzie UN HABITAT podpisanej przez 171 krajów, w tym Polskę, w rozdziale IV art.61 Odpowiednie lokum dla każdego zapisano: "Od przyjęcia Powszechnej Deklaracji Praw Człowieka w 1948 roku, prawo do właściwego zamieszkania jest uznawane za ważny element prawa do odpowiedniego standardu życia. Na wszystkich rządach bez wyjątku ciąży odpowiedzialność za sektor mieszkaniowy, poprzez tworzenie struktur organizacyjnych, alokacje funduszy oraz realizację polityki, programów i projektów na rzecz sektora mieszkaniowego."
PROGRAM DLA ROZWOJU PRYWATNEGO BUDOWNICTWA CZYNSZOWEGO Aby program jako uzupełnienie budownictwa socjalnego skierowany dla osób średniozamożnych jako alternatywa dla posiadania własnego mieszkania, mógł zaistnieć muszą być spełnione następujące warunki: 1. Potrzeby mieszkaniowe / potencjalny popyt / 2. Profesjonalne podmioty / deweloperzy / realizujące projekty mieszkaniowe 3. Dobrze rozwinięty sektor bankowy zdolny do finansowania budowy domów wielorodzinnych i osiedli mieszkaniowych. 4. Istnienie pasywnych nastawionych na niskie ryzyko i długoterminowe zyski funduszy / nieruchomościowych / skłonnych do inwestowania w gotowe obiekty mieszkaniowe. *) 5. Odpowiednie uregulowania prawne. **) *) występują w wielu krajach świata ( Udział rynku europejskiego to ok. 15% ) **) brak
PROPOZYCJE ZMIAN LEGISLACYJNYCH Ponieważ obecne regulacje dotyczące ochrony lokatorów stanowią zbyt duże ryzyko, nie akceptowane przez sektor finansowy ( banki i fundusze ) a także deweloperów to należy : wyłączyć stosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów dla najmu prowadzonego w ramach prywatnego / komercyjnego / budownictwa czynszowego. Ponadto należy stworzyć dodatkową zachętę w postaci skróconej amortyzacji dla prywatnych inwestorów i funduszy nieruchomościowych, których udział z nastawieniem na długoterminowe zyski przyczynia się do stabilności rynku czynszowego *), tj. należy : dopuścić 10-cio letnią amortyzację dla budynków przeznaczonych na komercyjny najem. Aby najem komercyjny miał charakter społeczny i powszechny należy stworzyć równe szanse najemcom lokali komunalnych i prywatnych lokali czynszowych czyli: dokonać przekierowania środków budżetowych przeznaczonych na tworzenie komunalnych zasobów mieszkaniowych i nieefektywnych programów budownictwa społecznego na system *) dodatków mieszkaniowych w równej mierze na zasób socjalny, komunalny jak i wolnorynkowy. *) fundusze przy takim nastawieniu nie muszą polegać na finansowaniu kredytem podatnym na zmienne oprocentowanie *) system dodatków powinien być szczelny i uwzględniać zarówno dochody jak i posiadany majątek.
ALTERNATYWA Nowoczesne i mobilne społeczeństwo. inaczej.
Dziękuję za uwagę.