GRUNTY W STREFIE PODMIEJSKIEJ

GRUNTY W STREFIE PODMIEJSKIEJ EWELINA WÓJCIAK Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl jest zespołem analityków i doradców z uprawnieniami rzeczoznawców majątkowych, prowadzących od kilku już lat systematyczne badania rynkowe i wykonujących usługi konsultingowe dotyczące rynku nieruchomości głównie na terenie Małopolski, Dolnego i Górnego Śląska oraz Warszawy, ale też w innych regionach kraju. www.mrn.pl Kraków, marzec 214 Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 31-261 Kraków, ul. Wybickiego 7c tel. +48 12 378 31 3 fax +48 12 378 31 29 e-mail: zarzad@mrn.pl Oddział we Wrocławiu: 54-21 Wrocław, ul. Kwiska 5-7/9 tel. +48 71 72 34 852 +48 51 351 271 e-mail: wroclaw@mrn.pl Oddział w Warszawie: 2-123 Warszawa, ul. Korotyńskiego 23/8 tel. +48 22 378 12 67 +48 51 192 142 e-mail: warszawa@mrn.pl

Grunty w strefie podmiejskiej Powiat krakowski Powiat wielicki Powiat krakowski Powiat wielicki źródło: www.kupsprzedaj.pl Grunty strefy podmiejskiej stanowią alternatywę dla stosunkowo drogich nieruchomości położonych na terenie większych aglomeracji miejskich. Analizą objęto tereny dwóch powiatów sąsiadujących z Krakowem, tj. powiatu krakowskiego oraz powiatu wielickiego. Eksploracja danych dotyczy nieruchomości gruntowych niezabudowanych, odnotowanych w okresie od początku r. do końca r. Trwający od 27 r. kryzys gospodarczy uzewnętrznia się nie tylko na rynku finansowym, jego skutki widoczne są również na rynku nieruchomości. Od r. widoczny jest systematyczny spadek ilości transakcji oraz wolumenu obrotu. W okresie czterech lat łączna suma obrotu nieruchomości gruntowych niezabudowanych, na terenie powiatu krakowskiego, obniżyła się niespełna o połowę, przy jednoczesnym spadku ilości transakcji o 26%. Należy jednak podkreślić, iż powyższa degresja spowodowana jest głównie dwoma transakcjami odnotowanymi w r. na terenie Wielkiej Wsi, których łączna cena przekroczyła 13 mln. zł. Pomijając przedmiotowe transakcje wolumen obrotu nieruchomości gruntowych niezabudowanych, w badanym okresie czasu obniżył się niespełna o 24%. Skutki kryzysu na terenie powiatu wielickiego są nieznacznie mniej widoczne. Wolumen obrotu nieruchomości gruntowych niezabudowanych obniżył się blisko o 2% przy porównywalnym spadku ilości transakcji odnotowanym na terenie powiatu krakowskiego, tj. 27%. Wolumen obrotótu [zł] Miliony 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 43 29 87 Krakowski 255 95 Wielicki 229 67 71 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Ilość transakcji Wykres 1. Wolumen obrotu na terenie powiatu krakowskiego oraz wielickiego

Degresja wolumenu obrotu oraz ilości transakcji nie wywołała oczekiwanego obniżenia cen jednostkowych, które w analizowanym okresie utrzymuję się na zbliżonym poziomie. Wykres.2. Średnie jednostkowe ceny gruntów niezabudowanych na terenie powiatu krakowskiego oraz wielickiego 9 85 84 81 81 82 8 75 7 7 68 65 65 61 6 55 5 Wielicki Krakowski W poszczególnych gminach analizowanych powiatów sytuacja na rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych jest zgoła różna. W r. do najdroższych gmin powiatu krakowskiego należy zaliczyć Wielką Wieś, Mogilany, Zielonki i Zabierzów, przy czym w Wielkiej Wsi widoczny jest systematyczny wzrost ilości transakcji oraz wolumenu obrotu, w Mogilanach cena jednostkowa w r. wzrosła przy jednoczesnym systematycznym obniżeniu się wolumenu obrotu oraz ilości transakcji, w Gminie Zielonki oraz Zabierzów możemy zauważyć obniżenie się średnich cen jednostkowych przy względnej stabilizacji pozostałych parametrów. Systematyczny spadek analizowanych współczynników widoczny jest na terenie Skawiny. Wykres.3. Ilość transakcji na terenie gmin powiatu krakowskiego 25 Iliść transakcji 2 15 1 5

Wykres.4. Wolumen obrotu na terenie gmin powiatu krakowskiego Wolumen obrotu [zł] 7 6 Miliony 5 4 3 2 1 *Wolumen obrotu na terenie Wielkiej Wsi w r. przekroczył 15 mln. zł, co niewątpliwie ma związek z dwoma transakcjami, których łączna cena przekroczyła 13 mln. zł (dla czytelności wykresu zobrazowano tylko część łącznej sumy obrotu). Wykres.5. Średnie ceny jednostkowe na terenie gmin powiatu krakowskiego 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Średnia pow. [m2] Wykres.6. Średnia powierzchnia na terenie gmin powiatu krakowskiego 16 14 12 1 8 6 4 2

W gminach powiatu wielickiego widoczny jest systematyczny spadek ilości transakcji, wzrost wolumenu obrotu w Niepołomicach oraz nieznaczne jego obniżenie w pozostałych gminach. W Niepołomicach w r. zanotowano największy wzrost średniej ceny jednostkowej. W Wieliczce oraz u możemy zauważyć nieznaczną aprecjację cen jednostkowych, w Gdowie stabilizację natomiast w Biskupicach nieznaczną deprecjację. Odmiennie niż w gminach powiatu krakowskiego, w gminach powiatu wielickiego notuje się wzrost średnich powierzchni nabywanego gruntu oraz względną stabilizację w Wieliczce oraz u. Wykres.7. Ilość transakcji na terenie gmin powiatu wielickiego Iliść transakcji 3 25 2 15 1 5 Wykres.8. Wolumen obrotu na terenie gmin powiatu wielickiego Wolumen obrotu [zł] 7 6 Miliony 5 4 3 2 1 Wykres.9. Średnie ceny jednostkowe na terenie gmin powiatu wielickiego 12 1 8 6 4 2

Wykres.1. Średnia powierzchnia na terenie gmin powiatu wielickiego Średnia pow. [m2] 7 6 5 4 3 2 1 Tabela.1. Podsumowanie powiat krakowski Wolumen obrotu Miasto/Gmina Wielka Wieś Zabierzów Zielonki Skawina Liszki Krzeszowice Mogilany Michałowice Kocmyrzów - Luborzyca Świątniki Górne Czernichów Jerzmanowice - Przeginia Iwanowice Skała Słomniki Sułoszowa Igołomia - Wawrzeńczyce Średnia cena jednostkowa Miasto/Gmina Wielka Wieś Mogilany Zielonki Zabierzów Świątniki Górne Michałowice Skawina Liszki Kocmyrzów - Luborzyca Krzeszowice Jerzmanowice - Przeginia Skała Czernichów Iwanowice Słomniki Igołomia - Wawrzeńczyce Sułoszowa Średnia powierzchnia Miasto/Gmina Sułoszowa Iwanowice Krzeszowice Igołomia - Wawrzeńczyce Skała Jerzmanowice - Przeginia Słomniki Kocmyrzów - Luborzyca Skawina Czernichów Zielonki Liszki Wielka Wieś Mogilany Zabierzów Michałowice Świątniki Górne

Tabela.2. Podsumowanie powiat wielicki Ilość transakcji Miasto/Gmina Średnia cena jednostkowa Miasto/Gmina Wolumen obrotu Miasto/Gmina Średnia powierzchnia Miasto/Gmina Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie analizowanych powiatów to głównie grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, stanowiące ponad 6% wszystkich transakcji oraz tereny rolne i zielone, stanowiące około 3% wszystkich transakcji. Grunty o przeznaczeniu innym stanowią nieznaczną cześć przedmiotowego rynku. Mała ilość transakcji oraz duża rozpiętość cenowa powodują, że działania uśredniające, czy agregujące mogą prowadzić do mylnych wniosków. Z uwagi na powyższe ta część rynku została pominięta i nie stanowi przedmiotu analizy. Tabela 3. Udział procentowy ilości transakcji na terenie powiatu krakowskiego z podziałem na poszczególne przeznaczenia gruntu 3% 2% 1% Komunikacja 32% 64% 2% Komunikacja 31% Mieszkaniowe 65% Rola Usługi Rola Usługi 2% Mieszkaniowe 3% 2% 2% Komunikacja 32% 64% Mieszkaniowe Rola Usługi Komunikacja 31% 64% Mieszkaniowe Rola Usługi

Tabela 4. Udział procentowy ilości transakcji na terenie powiatu wielickiego z podziałem na poszczególne przeznaczenia gruntu 5% 2% 6% 2% Komunikacja 3% Komunikacja 28% Mieszkaniowe 63% Mieszkaniowe 64% Rola Rola Usługi Usługi 6% 2% 5% 3% Komunikacja 29% Komunikacja 29% Mieszkaniowe 63% Mieszkaniowe 63% Rola Rola Usługi Usługi W analizowanym okresie, na terenie powiatu krakowskiego, widoczna jest względna stabilizacja cen zarówno w sektorze gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, jak również w sektorze gruntów rolnych. Odmienną sytuację obserwujemy w powiecie wielickim, gdzie po systematycznym spadku cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, w r. widoczny jest wzrost cen. Rynek nieruchomości rolnych na terenie powiatu wielickiego charakteryzuje deprecjacja cen. Wykres.11. Średnie ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym oraz rolnym na terenie powiatu krakowskiego 12 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 2 Grunty rolne Grunty mieszkaniowe

Wykres.12. Średnie ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowy oraz rolnym na terenie powiatu wielickiego 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 2 Grunty rolne Grunty mieszkaniowe Poszczególne gminy powiatu krakowskiego cechuje spadek ilości transakcji gruntami o przeznaczeniu mieszkaniowym oraz rolnym, przy czym ilość transakcji o przeznaczeniu mieszkaniowym na terenie gminy Świątniki Górne, Wielka Wieś, Zabierzów, w analizowanym okresie utrzymuje sią na relatywnie stałym poziomie. Średnie ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym ustabilizowały się, z niewielkim spadkiem w Mogilanach, Skawinie oraz Zielonkach. Wśród nieruchomości rolnych obserwujemy degresję cen jednostkowych z wyjątkiem gminy Zielonki, w której poziom cen w r. zbliżył się do poziomu z r. Trwający kryzys gospodarczy przekłada się na możliwości inwestycyjne potencjalnych nabywców nieruchomości gruntowych, co bezpośrednio wiąże się z periodycznym obniżeniem średniej powierzchni nabywanego gruntu w sektorze nieruchomości gruntowych mieszkaniowych. Średnia powierzchnia nabywanych nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jest odwrotnie proporcjonalna do średniej ceny jednostkowej. W r. w gminach powiatu krakowskiego, z nielicznymi wyjątkami, obserwujemy wzrost średniej powierzchni nabywanego gruntu w sektorze nieruchomości rolnych. Wykres.13. Ilość transakcji nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym na terenie gmin powiatu krakowskiego 14 Ilość transakcji 12 1 8 6 4 2

Wykres.14. Średnie ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym na terenie gmin powiatu krakowskiego 25 2 15 1 5 Średnia pow. [m2] Wykres.15. Średnia powierzchnia nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym na terenie gmin powiatu krakowskiego Igoło Jerzm mia anowi Czerni Iwano Wawr ce chów wice zeńcz Przegi yce nia Kocm Świąt Wielk yrzów Krzesz Micha Mogil Skawi Słomn Sułosz Zabier Zielon Liszki Skała niki a owice łowice any na iki owa zów ki Górne Wieś Lubor zyca 1239 2932 337 3356 15 2368 2292 1428 1728 1374 268 3791 12859 1589 297 254 1572 1795 2165 4735 312 167 336 241 221 2321 2283 1718 3276 1395 157 1893 1759 1784 1849 5778 3697 2312 2112 4691 2587 195 1555 231 1786 4144 5135 1436 2847 19 1882 1588 6652 2913 163 1574 1856 298 2123 1695 2229 1659 214 1531 1567 1667 1962 1519

Wykres.16. Ilość transakcji nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolnym na terenie gmin powiatu krakowskiego 8 7 Ilość transakcji 6 5 4 3 2 1. Wykres.17. Średnie ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolnym na terenie gmin powiatu krakowskiego 45 4 35 3 25 2 15 1 5

Średnia pow. [m2] Wykres.18. Średnia powierzchnia nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolnym na terenie gmin powiatu krakowskiego Igoło mia Czerni Iwano Wawr chów wice zeńcz yce Jerzm anowi ce Przegi nia Kocm Świąt Wielk yrzów Krzesz Micha Mogil Skawi Słomn Sułosz Zabier Zielon Liszki Skała niki a owice łowice any na iki owa zów ki Górne Wieś Lubor zyca 4769 7189 12623 7332 6839 9357 3238 4719 15244 8844 5168 6199 13515 2479 313 3436 8245 4894 786 11594 5829 634 546 2824 4323 16443 63 4574 9392 7222 179 5557 5548 2595 4188 6658 1853 5791 672 6439 2693 3425 5863 1314 437 1956 6789 2411 8272 926 3697 3797 629 846 4838 6678 11427 425 4775 6682 8818 9362 1862 9587 2244 12618 8375 3458 Porównywalnie do gmin powiatu krakowskiego, gminy powiatu wielickiego charakteryzuje spadek ilości transakcji na rynku nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym oraz rolnym, deprecjacja cen w sektorze gruntów rolnych oraz ich względna stabilizacja na rynku gruntów o przeznaczaniu mieszkaniowym. Średnia powierzchnia sprzedawanych nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym ustabilizowała się z wyjątkiem nieruchomości położonych na terenie Niepołomic, gdzie obserwujemy zdecydowany wzrost średniej powierzchni. Sektor gruntów rolnych cechuje stabilizacja średniej powierzchni z nieznaczną tendencją wzrostową. Wykres.19. Ilość transakcji nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym na terenie gmin powiatu wielickiego 25 Ilość transakcji 2 15 1 5

Wykres.2. Średnie ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym na terenie gmin powiatu wielickiego 14 12 1 8 6 4 2 Średnia pow. [m2] Wykres.21. Średnia powierzchnia nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym na terenie gmin powiatu wielickiego 27 265 1398 5273 1217 162 263 166 2119 123 171 265 2199 1977 141 1855 1981 1861 149 128

Wykres.22. Ilość transakcji nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolnym na terenie gmin powiatu wielickiego 1 9 8 Ilość transakcji 7 6 5 4 3 2 1 Wykres.23. Średnie ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolnym na terenie gmin powiatu wielickiego 3 25 2 15 1 5

Średnia pow. [m2] Wykres.24. Średnia powierzchnia nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolnym na terenie gmin powiatu wielickiego 3584 7515 3946 6711 3169 4129 5792 2574 418 416 4694 5951 3585 9618 4497 6281 87 4458 4614 3314 W czteroletnim okresie analizy najliczniejszą grupą podmiotów kupujących nieruchomości gruntowe są osoby fizyczne, drugą grupę stanowią przedsiębiorcy (firmy, spółki, osoby fizyczne prowadzące działalność itp.), do trzeciej nielicznej grupy zaliczamy jednostki samorządu terytorialnego oraz inne instytucje. Tabela 5. Uczestnicy rynku nieruchomości gruntowych na terenie powiatu krakowskiego oraz wielickiego w czteroletnim okresie analizy Powiat krakowski Powiat wielicki Zabierzów 28 526 Skawina 47 487 Liszki 24 555 Zielonki 43 473 95 Kocmyrzów - Luborzyca 5 561 4 Krzeszowice 9 384 Wielka Wieś 27 34 77 Czernichów 12 384 25 Michałowice 2 Mogilany 18 Słomniki 13 98 25 298 85 18 81 45 542 18 11 56 35 46 12 322 35 255 16 Świątniki Górne 5 24 Skała 4 22 3 Iwanowice 5 29 6 8 Igołomia - Wawrzeńczyce 4 165 7 Jerzmanowice - Przeginia 6 164 3 Sułoszowa 83 1 321 11 7 23 25 18 11 Gmina 1 2 Osoba fizyczna 3 4 5 Przedsiębiorca 6 7 Gmina 5 Osoba fizyczna 1 Przedsiębiorca

Wnioski Rynek nieruchomości gruntowych charakteryzuje periodyczny spadek ilości transakcji oraz wolumenu obrotu. Na terenie analizowanych powiatów w sektorze gruntów budowlanych obserwujemy stabilizację cen jednostkowych oraz powierzchni nabywanego gruntu. W powiecie krakowskim na rynku nieruchomości rolnych widoczna jest deprecjacja cen jednostkowych przy jednoczesnym wzroście nabywanej powierzchni. Rynek wielicki charakteryzuje spadek cen jednostkowych oraz względna stabilizacja powierzchni z tendencją wzrostową. Widoczny jest ograniczony popyt na działki o dużej powierzchni. W r. na rynku nieruchomości gruntowych obserwujemy nieznaczne ożywienie, w szczególności w gminach, uznawanych za mniej atrakcyjne w odniesieniu do gmin najdroższych. Uwaga: wielkości z r. oszacowane na podstawie niepełnych danych Ewelina Wójciak Rzeczoznawca Majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości. Biegły sądowy z zakresu wycen nieruchomości. Z rynkiem nieruchomości związana od 27 r. Właścicielka firmy ESW Budownictwo i Wyceny. e-mail: e.wojciak@mrn.pl