Jacy inwestorzy i na jakich warunkach mogą wejść w projekty MS pozyskując niezbędne finansowanie? Bolesław Meluch Związek Banków Polskich
Warunki powstawania projektów mieszkalnictwa senioralnego: Potrzebna jest większa rola grup osób 65+ w planowaniu i procesie decyzyjnym rozwoju miasta Przygotowanie dzielnicy, osiedla, nieruchomości pod kątem potrzeb seniorów powinno mieć miejsce już na etapie przygotowania projektu inwestycyjnego Realistyczne finansowanie dostępnych i przyzwoitych mieszkań dla seniorów jest wymogiem dla wszystkich uczestników rynku Utrzymanie autonomii finansowej jest wyzwaniem w świetle dochodów seniorów i obciążeń ich budżetu kosztami utrzymania mieszkania program finansowania remontów i głębokiej termomodernizacji jest szansą dla seniorów, inwestorów i banków, wykorzystując możliwość adaptacji mieszkania do potrzeb osoby starszej. Zwiększanie wartości aktywów mieszkaniowych seniora stwarza możliwość wzmocnienia pozycji finansowej w okresie senioralnym.
Rodzaje modeli projektów mieszkalnictwa senioralnego: Model projektu zależy od inwestora: gmina, instytucje charytatywne, inwestorzy komercyjni. Model projektu zależy od warunków wsparcia: eksperckiego, finansowego, podatkowego. Model projektu zależy od warunków rynkowych: preferencje miejsca zamieszkania przez seniora (opiekunów), popyt na dostosowanie nieruchomości do potrzeb seniora, istniejąca infrastruktura, do kogo kierowany jest projekt (rodzaj beneficjentów, warunki ponoszenia kosztów), konkurencja istniejących projektów komercyjnych, warunki świadczeń opieki zdrowotnej przez placówki zdrowia i pokrywania kosztów przez NFZ. Model projektu zależy od pozycji finansowej seniora.
Warunki inwestowania w projekty mieszkalnictwa senioralnego: Oczekiwania inwestora komercyjnego co do dochodowości inwestycji nie muszą spotkać się oczekiwaniami innych uczestników rynku, w tym zwłaszcza samorządu, instytucji porządku publicznego organizujących takiego rodzaju przedsięwzięcia, czy też samych seniorów. Powinno się poszukiwać rozwiązań, które uwzględniają apetyt na zyski oraz możliwość realizacji tych projektów, w których uczestnikami są zainteresowani różni interesariusze: gminy, deweloperzy, organizacje nonprofit, fundusze emerytalne, fundusze ubezpieczeniowe na życie, fundusze inwestycyjne. Budownictwo dla seniorów nie musi być oparte wyłącznie o dopłaty lub inwestycje bezzwrotne i obejmować tylko domy pomocy społecznej dla osób potrzebujących opieki 24/7. Może i powinno być budownictwem mieszkaniowym wychodzącym naprzeciw oczekiwaniom osób w wieku senioralnym.
Warunki inwestowania w projekty mieszkalnictwa senioralnego: Z punktu widzenia seniora i zapewnienia sobie godnych warunków mieszkaniowych istotne jest, aby taki projekt zapewniał możliwość realizacji oczekiwań związanych z aktywnością społeczną, realizacją aspiracji kulturalnych, towarzyskich i rodzinnych, a także możliwości finansowych. Z punktu widzenia inwestora istotne jest znalezienie partnerów, których kontrybucja w projekcie będzie wpływała na obniżenie obciążeń budżetu seniora, czyli zwiększy dostępność takich mieszkań. Jednocześnie będą mogły być realizowane projekty społecznie istotne. Ważne jest określenie potencjalnego popytu na tego rodzaju mieszkania przy określonych kosztach realizacji inwestycji oraz kosztach związanych z zapewnieniem opieki w zależności od potrzeb każdego seniora. Z punktu widzenia instytucji finansującej istotna jest ocena projektu pod kątem generowania wystarczających przychodów, gwarantujących albo spłatę kredytu, albo zyski na zakładanym poziomie.
Warunki inwestowania w projekty mieszkalnictwa senioralnego: Z punktu widzenia samorządu istotnym jest uwzględnienie następujących kwestii: Niezbędny jest udział zarówno samorządów, jak i organizacji pozarządowych w kształtowaniu środowiska mieszkaniowego dla osób starszych, szczególnie biorąc pod uwagę przywiązanie seniorów do miejsca zamieszkania. Niektóre samorządy w Polsce rozwiązują swoje (na skalę możliwości) problemy mieszkaniowe, tworząc partnerstwo albo ze spółkami gminnymi (funkcjonującymi np. w formule towarzystwa budownictwa społecznego), albo z partnerami prywatnymi fundacjami o charakterze non-profit. Poprawa jakości życia powinna iść w kierunku przeprojektowania i przebudowy budynków dla osób o ograniczonej sprawności fizycznej i biologicznej, a także infrastruktury (miejsca odpoczynku), komunikacji (warunki przemieszczania się osób starszych). Taki program promowany jest przez Światową Organizację Zdrowia - Miasto przyjazne wiekowi.
Odwrócony kredyt hipoteczny jeden z modeli poprawy sytuacji finansowej seniora: 1. Usługa finansowa zaliczana do kategorii tzw. usług uwalniania wartości ekonomicznej nieruchomości, 2. Kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, 3. Kredytobiorca nie musi posiadać zdolności kredytowej, 4. Możliwość wydatkowania na dowolne cele, 5. Własność nieruchomości nie przechodzi na kredytodawcę wraz z zawarciem umowy, 6. Spłata następuje po śmierci kredytobiorcy, 7. Sposób spłaty przez spadkobierców lub ze sprzedaży obciążonej nieruchomości.
Bariery finansowania projektów mieszkalnictwa senioralnego Brak długofalowej polityki Państwa/Gmin wspierającej budowanie projektów pod wynajem także dla seniorów Brak zmian legislacyjnych w szczególności ustawy o ochronie lokatorów Brak ulg podatkowych dla deweloperów realizujących projekty pod wynajem Brak dofinansowywania przez Państwo projektów na wynajem realizujących cele społeczne Ograniczone zainteresowanie ze strony deweloperów projektami pod wynajem ze względu na nadal wysokie marże realizowane na projektach na sprzedaż Problem z pozyskaniem finansowania bankowego opartego na długoterminowym najmie mieszkaniowym Ograniczone zainteresowanie ze strony Funduszy Inwestycyjnych ze względu na niskie stopy zwrotu osiągane na projektach pod wynajem i ryzyko prawne
Podsumowanie: Z uwagi na swój charakter projekty mieszkalnictwa senioralnego wymagają długoterminowego kapitału, którego koszt pozyskania byłby akceptowalny dla beneficjentów. Niezbędne jest zaangażowanie środków publicznych (dotacje, dopłaty) celem zmniejszenia kosztów kapitału. Gwarantowane świadczenie usług zdrowotnych może być podstawą do oceny wykonalności projektu, ale wymagana jest całościowa ocena biznes planu i generowanie przychodów z tytułu świadczonych usług. Finansowanie dostosowania lokali mieszkalnych do potrzeb seniorów (pozostawanie w miejscu zamieszkania) bez wsparcia systemowego rządowego i samorządowego praktycznie nie jest możliwe. Zainteresowanie rynkiem projektów mieszkalnictwa senioralnego przez komercyjne fundusze inwestycyjne zwykle oparte jest o ocenę dochodowości tych projektów. Możliwość realizacji projektów w formule PPP ma duże znaczenie w przypadku włączenia się jednostek samorządu terytorialnego, ale także inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych.
Dziękuję za uwagę Bolesław Meluch