67 Ryzyko banku w finansowaniu projektów mieszkaniowych Krzysztof Czerkas Wprowadzenie Mieszkanie w Polsce zawsze by o postrzegane przez spo eczeƒstwo i w adze jako dobro o szczególnym znaczeniu. W asne mieszkanie w czasach realnego socjalizmu by o traktowane jako luksus lub przywilej dost pny dla nielicznych. Problemy budownictwa mieszkaniowego by y problemami politycznymi wp ywajàcymi na nastroje spo eczeƒstwa. Rozwiàzywaniem tego problemu zajmowa y si najwy sze w adze partyjno- -paƒstwowe. Mimo zmiany ustroju Êlad tego podejêcia odnajdujemy w obowiàzujàcej obecnie Konstytucji. Art. 75 ust. 1 Konstytucji stanowi, e w adze publiczne prowadzà polityk sprzyjajàcà zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególnoêci przeciwdzia ajà bezdomnoêci, wspierajà rozwój budownictwa socjalnego oraz popierajà dzia ania obywateli zmierzajàce do uzyskania w asnego mieszkania. Zakup domu lub mieszkania dla wielu rodzin nadal pozostaje najwi kszà inwestycjà w yciu, która wià e si z du ymi nak adami, niwspó miernymi do poziomu zarobków i oszcz dnoêci (w Warszawie za wynagrodzenie równe Êredniej krajowej wcià mo na kupiç oko o 0,5 m 2 mieszkania). Troch zatem dziwi opisywana dalej niefrasobliwoêç nabywców mieszkaƒ i lokali, gdy b dny wybór lokalizacji i (lub) dewelopera mo e groziç utratà dorobku ca ego ycia. Zmiana ustroju przynios a w polskim budownictwie mieszkaniowym rewolucje. Poddano je rygorom rynkowym, choç dla wielu ta lekcja kapitalizmu by a bardzo bolesna. W latach 90. bud et paƒstwa wycofa si z subsydiowania budownictwa spó dzielczego, które w póêniejszych latach zacz o funkcjonowaç wed ug zasad rynkowych. Deweloperzy, reprezentujàcy sektor prywatny jako nowy podmiot, rozpocz li inwestowanie w budownictwo tworzàc konkurencj w stosunku do mieszkaƒ spó dzielczych. Deweloperami sta y si firmy budowlane, centrale handlu zagranicznego lub osoby i firmy, które dotàd z budownictwem nie mia y nic wspólnego. AktywnoÊç deweloperów jest widoczna w analizie danych statystycznych. W trwajàcym okresie transformacji ustrojowej zauwa alny jest równie udzia podmiotów inwestujàcych w budownictwo od 2000 r. Zwi kszy si udzia sektora prywatnego inwestujàcego w budownictwo, zmniejszy si udzia spó dzielni mieszkaniowych i zak adów pracy oraz mieszkaƒ komunalnych budowanych przez gminy. W 2001 r. budownictwo prywatne (w tym prywatni deweloperzy) osiàgn o 66,4% udzia u w ca oêci wybudowanych mieszkaƒ. Spó dzielnie mieszkaniowe z udzia em w wysokoêci 24,5% pozosta y drugim inwestorem. Nastàpi dalszy spadek liczby mieszkaƒ budowanych przez zak ady pracy i wzrost liczby mieszkaƒ budowanych przez TBS 1. Pi tnaêcie lat realiów rynkowych w budownictwie mieszkaniowym oznacza o ewolucj : od rynku dostawcy do rynku klienta. Obecnie mo emy mówiç o tzw. rynku klienta, podczas gdy jeszcze niedawno dyktowanie warunków i cen na rynku mieszkaniowym nale a o w aêciwie wy àcznie do deweloperów czy spó dzielni mieszkaniowych. Ta zmiana na rynku budownictwa mieszkaniowego nie wp yn a jednak zasadniczo na zwi kszenie ochrony nabywcy dopiero w powstajàcych lub majàcych powstaç mieszkaƒ. Naturalnie, deweloperzy coraz cz Êciej wskazujà w swoich ofertach, e 1 Ochrona nabywcy przysz ych (powstajàcych) lokali w Êwietle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiàzaƒ prawnych. Zeszyt Hipoteczny nr 19 Warszawa 2004 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego.
68 BANK I KREDYT lipiec 2004 wspó pracujà z okreêlonym bankiem, u atwiajàc zaciàgni cie kredytu hipotecznego, sprowadzajàc formalnoêci do niezb dnego minimum i niejako podnoszàc wiarygodnoêç ca ego przedsi wzi cia. Ale czy rzeczywiêcie gwarantuje to bezpieczeƒstwo ca ej inwestycji? Na to pytanie trudno jednoznacznie odpowiedzieç. W ciàgu ostatnich 15 lat wcià nie wesz a w ycie ustawa regulujàca prowadzenie instytucji deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym. Obecnà sytuacj na rynku trafnie oddaje niniejszy komentarz: DziÊ nabywca wp aca pieniàdze na konto dewelopera czy spó dzielni i praktycznie nie ma nad nimi adnej kontroli. Co jakiê czas wybucha kolejna afera z niesolidnym inwestorem, który zebra od klientów gotówk, a mieszkaƒ nie wybudowa 2. Podobne przypadki nie nale à do wyjàtków i cz sto sà opisywane przez pras 3. Nale y podkreêliç, e inwestycje mieszkaniowe zad u one, niesprzedane albo zakoƒczone po wy szych kosztach ni planowane sà obecnie coraz cz stsze. Przyk ady najbardziej spektakularnych bankructw wêród deweloperów wraz z przyczynami zawiera praca pod redakcj W. Wernera 4. Z perspektywy banków finansowanie mieszkalnictwa nale y zatem do najtrudniejszych projektów pod wzgl dem identyfikacji, kwantyfikacji i zarzàdzania ryzykiem kredytowym oraz monitoringu realizacji projektu. Skomplikowany charakter finansowania deweloperów mieszkaniowych oraz ich cz ste problemy sprawiajà, e banki w ostatnich latach bardzo ostro nie podchodzà do finansowania deweloperów mieszkaniowych i nierzadko rezygnujà z finansowania tego typu projektów. W niniejszym artykule przeanalizowano przyczyny tego stanu rzeczy i wskazano metody zarzàdzania ryzykiem kredytowym w finansowaniu projektów deweloperskich. Artyku jest zatem próbà wype nienia pewnej luki w zakresie opisu zasad finansowania deweloperów mieszkaniowych, wyst pujàcej w polskim piêmiennictwie ekonomicznym. Na rynku wydawniczym jest bowiem niewiele pozycji opisujàcych istot projektu deweloperskiego, sposoby oceny projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym przez banki i zabezpieczania si banków przed typowymi rodzajami ryzyka. Bardzo dobre materia y opracowane przez Fundacj na Rzecz Kredytu Hipotecznego oraz Warszawski Instytut BankowoÊci majà bardzo ograniczony zasi g i nie sà powszechnie znane w Êrodowisku bankowców i deweloperów 5. 2 K. Milewska: Wp acisz, ale nie zap acisz. Rzeczpospolita z 20 maja 2002 r. Dodatek NieruchomoÊci. Budownictwo. 3 www.rp.pl/budownictwo_nieruchomosci: www.gazeta.pl/dom (odnoênik: gazeta sprawdza firmy). 4 W.A. Werner, E.W yk, T.Jaworski: System deweloperski w Polsce - bariery, efekty i ryzyko funkcjonowania. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej Warszawa 2002. 5 Zob. Kredytowanie budownictwa mieszkaniowego. Kredyty budowlane dla deweloperów. Podr cznik uczestnika szkoleƒ przygotowany na zlecenie Amerykaƒskiej Agencji ds. Rozwoju Mi dzynarodowego (USAID) w ramach programu szkoleƒ dla banków kredytujàcych mieszkalnictwo w Polsce (RFS 641/97). Deweloper, zadanie deweloperskie, projekt deweloperski definicja poj ç Dalsze rozwa ania wypada zaczàç od definicji. W literaturze przedmiotu spotyka si wiele definicji projektu deweloperskiego. W. Werner podaje nast pujàcà definicj dewelopera: Deweloper jest to osoba podejmujàca na w asne ryzyko przedsi wzi cia inwestycyjne, a powsta e w ich wyniku obiekty przeznacza si ju w trakcie rozpocz cia procesu inwestycyjnego do sprzedania w celu osiàgni cia zysku 6. Dzia alnoêç deweloperska ma w za o eniu obejmowaç kompleksowà realizacj projektów budowlanych: od powstania koncepcji obiektu, po jego sprzeda lub wynajem. Realizacja zak adanych zysków nast puje albo poprzez wynajem, albo sprzeda powierzchni. Sposób realizacji zysku zale y od rodzaju projektu deweloperskiego. Inaczej wyglàda to w przypadku projektu polegajàcego na wybudowaniu i wynajmie powierzchni biurowej, handlowej lub magazynowej, a inaczej w przypadku projektów zwiàzanych z budownictwem mieszkaniowym. Inna definicja dewelopera mówi, e jest to przedsi biorca Êwiadczàcy us ugi deweloperskie na podstawie umowy deweloperskiej, której przedmiotem sà kompleksowe czynnoêci procesu inwestycyjnego, najcz Êciej zmierzajàce do realizacji inwestycji mieszkaniowych ze Êrodków w asnych przysz ych mieszkaƒców 7. Zadania deweloperskie mogà byç zró nicowane w zale noêci od treêci umowy. Zwykle obejmujà jednak analiz prawnà i celowoêci inwestycji, wybór sposobu wykonania inwestycji, w tym lokalizacji, opracowanie planu finansowania inwestycji, zabezpieczenie finansowania projektów, uzyskanie kompleksowej dokumentacji projektowej, uzyskanie wymaganych zezwoleƒ, wybór generalnego wykonawcy lub poszczególnych wykonawców, przekazanie im terenu budowy i nadzorowanie robót budowlanych, odbiór wykonanych prac, sprzeda lub wynajem gotowego obiektu. W przypadku wspó czesnych przedsi wzi ç deweloperskich typowe jest, e nabywca kupuje od dewelopera jeszcze nieistniejàcy lokal na mocy tzw. umowy realizacyjnej. Odr bnoêci w stosunku do normalnych umów kupna wynikajà z punktu widzenia nabywcy - w szczególnoêci z: mo liwego sposobu zap aty ceny i jej wysokoêci, ryzyka ukoƒczenia obiektu, gwarancji dewelopera za braki w wykonaniu, zwolnienia obiektu z obcià eƒ po zap aceniu ceny przez nabywc. 6 W. Werner: Deweloperzy na rynku budownictwa mieszkaniowego. Referat wyg oszony na konferencji Polski Rynek NieruchomoÊci", Mi dzyzdroje 1999. 7 Wielka encyklopedia prawa. Praca pod red. E. Smoktunowicza Warszawa Bia ystok 2000 Wydawnictwo Prawo i Praktyka Gospodarcza, s. 158.
69 Projekty deweloperskie w dziedzinie nieruchomo- Êci mogà byç realizowane przez: przedsi biorstwa posiadajàce w swych aktywach nieruchomoêci i szukajàce dodatkowych êróde przychodu po zrealizowaniu przedsi wzi cia; przychodami mogà byç sprzeda lokali powsta ych w ramach projektu i (lub) ich wynajem, wyspecjalizowane firmy deweloperskie o ró nym rodowodzie, krajowe i zagraniczne np. profesjonalnych deweloperów. Zadaniem dewelopera w projektach inwestycyjnych jest przede wszystkim koordynacja poszczególnych faz projektu inwestycyjnego i doprowadzenie projektu do koƒca. Deweloper mo e za prowizj realizowaç projekt na czyjeê konkretne zamówienie nie b dàc w aêcicielem ziemi i wybudowanego obiektu. Deweloperowi mo e te zostaç powierzony zarzàd nad nieruchomoêcià po ukoƒczeniu projektu. Innym typem dewelopera jest deweloper b dàcy w aêcicielem gruntu i wzniesionego obiektu. Pierwszym zadaniem dewelopera jest pozyskanie atrakcyjnej lokalizacji, przeprowadzenie prac projektowych i analitycznych, pozyskanie wszystkich zgód i decyzji administracyjnych oraz realizacja projektu i zawarcie stosownych umów. Deweloper mo e póêniej, podobnie jak w poprzednim wariancie zarzàdzaç wybudowanym obiektem lub po zakoƒczeniu projektu sprzedaç wybudowany obiekt. Deweloper opracowuje harmonogram realizacji projektu, ustala podzia projektu na etapy i wskazuje osoby odpowiedzialne za realizacj poszczególnych etapów. Deweloper ustala tak e bud et projektu. Jest on równie odpowiedzialny za dobór konsultantów z zakresu prawa budowlanego, kwestii in ynieryjnych, geologicznych, jak równie ekspertów odpowiedzialnych za najem wybudowanej powierzchni oraz ekspertów od promocji i reklamy. Niektóre ze wskazanych funkcji mogà te realizowaç etatowi pracownicy spó ki deweloperskiej - na przyk ad pozyskiwaç nabywców. W takiej sytuacji niezb dni sà pracownicy znajàcy miejscowy rynek nieruchomoêci i lokalne stosunki gospodarcze. Deweloper ze swej strony powinien zapewniç odpowiednià i terminowà wymian informacji pomi dzy uczestnikami procesu inwestycyjnego, w tym pomi dzy zewn trznymi ekspertami. Deweloper powinien te wypracowaç koncepcj zarzàdzania projektem deweloperskim po oddaniu go do u ytku. Deweloper mo e albo zarzàdzaç eksploatacjà danego obiektu, albo przygotowywaç si do zbycia wybudowanego i przekazanego do u ytku obiektu. Jako podmiot zarzàdzajàcy wybudowanà nieruchomoêcià deweloper dok ada staraƒ, aby nie pogorszy si stan techniczny u ytkowanej nieruchomoêci. W tym celu istotna jest dba oêç o estetyk budynku i powstrzymanie jego dekapitalizacji dzi ki systematycznym remontom i konserwacji. Projekty deweloperskie êród a ryzyka dla banku finansujàcego Ryzyko banku w projekcie deweloperskim w budownictwie mieszkaniowym mo na podzieliç na wiele kategorii: ryzyko makroekonomiczne, ryzyko okresu budowy, ryzyko marketingowe, ryzyko finansowe. Ryzyko makroekonomiczne mo na tu zdefiniowaç jako ryzyko zwiàzane z ogólnym stanem gospodarki, politykà gospodarczà, regulacjami prawnymi, stopà inflacji, kursami walutowymi, stopà procentowà, deficytem bud etowym, podatkami i ulgami podatkowymi, bezrobociem. Kszta towanie si tych zmiennych makroekonomicznych wp ywa na popyt na nowe mieszkania. Polityka podatkowa, w postaci ulg podatkowych zwiàzanych z zakupami i remontami mieszkaƒ oraz ich budowà na wynajem, mo e stymulowaç popyt i poda na rynku mieszkaniowym. Stawki VAT dotyczàce obrotu gruntami i cen materia ów budowlanych równie oddzia ujà na popyt na mieszkania lub domy. Regulacje prawne mogà z kolei utrudniç dost p dewelopera do atrakcyjnych nieruchomoêci, uzyskiwanie wszystkich zgód i pozwoleƒ oraz - w nast pstwie nadmiernej ochrony klientów lub wykonawców i dostawców - utrudniç deweloperowi negocjacje ze stronami zaanga owanymi w realizacj projektu deweloperskiego. Chodzi tu m.in. o nabywców mieszkaƒ i lokali, wykonawców i podwykonawców oraz dostawców materia ów budowlanych (vide ostatnia nowelizacja artyku u 647 k.c.). Podwy szenie stóp procentowych w gospodarce redukuje dost pnoêç kredytu hipotecznego. Ujemnie wp ywa to na popyt na mieszkania i lokale u ytkowe. Pogorszenie si koniunktury w gospodarce skutkuje te pogorszeniem jakoêci portfela kredytowego w bankach. Wp ywa to na zaostrzenie polityki kredytowej banku wobec przedsi biorców, w tym wobec deweloperów dzia ajàcych na obszarze budownictwa mieszkaniowego. Wzrost bezrobocia wywo uje obaw przed zaciàganiem kredytów hipotecznych. Potencjalni kredytobiorcy obawiajà si utraty êróde dochodów, a wi c êród a sp aty zaciàgni tego kredytu. Ryzyko okresu budowy jest to ryzyko nieukoƒczenia projektu w zak adanym czasie, w ramach zak adanego bud etu lub nieuzyskania przez projekt, wskutek wad in ynierskich, odpowiednich walorów funkcjonalnych i (lub) u ytkowych. Ryzyko okresu budowy wià e si zatem z mo liwoêcià wystàpienia: technicznych zak óceƒ oraz trudnoêci formalnych w instytucjach uzgadniajàcych i opiniujàcych dokumentacj, wystàpienia b dów projektowych, problemów geologicznych, protestów osób trzecich podwa ajàcych pozwolenie na budow. Protesty te mogà wynikaç z zakwestionowania przez osoby trzecie, np. lokatorów sàsiednich domów, prawa dewelopera do terenu i kwestiono-
70 BANK I KREDYT lipiec 2004 wania okreêlonych rozwiàzaƒ przestrzennych (odleg oêç, nas onecznienie, bezpieczeƒstwo po arowe itd.). Opisywane zak ócenia z regu y powodujà wyd u enie czasu realizacji projektu, wzrost kosztów budowy oraz kary umowne 8. Niezwyk à aktywnoêç w zaskar aniu procesów budowlanych przejawia y w ostatnich latach grupy ekologów lub mieszkaƒcy pobliskich osiedli. Ryzyko marketingowe lub ryzyko rynkowe sà z kolei zwiàzane z brakiem zainteresowania klientów danà lokalizacjà. Z punktu widzenia klientów lokalizacja mo e byç nietrafiona z wielu powodów. Nale à do nich: stan bezpieczeƒstwa, nieadekwatne do potrzeb i mo liwoêci finansowych klientów oraz lokalizacji i realiów rynkowych powierzchnie, standard i ceny lokali lub domów. Ryzyko finansowe obejmuje kilka ró nych rodzajów ryzyka. Mo emy do nich zaliczyç ryzyko utraty p ynno- Êci i ryzyko kursowe. Utrata p ynnoêci finansowej mo e nastàpiç w sytuacji niezapewnienia przez dewelopera ciàg oêci finansowania. Deweloper mo e mieç problemy z p ynnoêcià, jeêli jego baza kapita owa jest niewielka. Opieranie si jedynie na wp atach od nabywców i niewielkie zasoby kapita owe dewelopera mogà spowodowaç problemy z p ynnoêcià, jeêli nastàpi za amanie si wp at od nabywców mieszkaƒ wskutek pogorszenia koniunktury jako pochodnej ryzyka makroekonomicznego. Do takich samych efektów braku p ynnoêci mo e prowadziç zaanga owanie dewelopera lub grupy kapita owej, w której funkcjonuje deweloper, w zbyt du à liczb projektów inwestycyjnych realizowanych jednoczeênie. Nieczytelne struktury organizacyjne, w ramach których funkcjonuje deweloper i brak audytu sprawozdaƒ finansowych mogà utrudniç pozyskanie przez dewelopera finansowania ze strony banku i innych inwestorów. Ryzyko walutowe mo e wystàpiç, jeêli waluta wynikajàca z umów z nabywcami jest inna ni waluta kredytu WÊród ryzyk towarzyszàcych procesowi budowlanemu mo na wyró niç ryzyko przekroczenia kosztów projektu, ryzyko wyd u enia czasu realizacji projektu oraz ryzyko niezrealizowania projektu zgodnie z wymaganiami klienta. Wymienione kategorie ryzyka sà kszta towane przez wiele podkategorii ryzyka (ryzyka czàstkowego), w tym w szczególnoêci zwiàzanego z: jakoêcià terenu budowy, konstrukcjà, zewn trznymi materia ami budowlanymi, instalacjami, materia ami wykoƒczeniowymi, projektowaniem technicznym, uzyskiwaniem opinii, zezwoleƒ itd., wspó pracà z kontrahentami, bazà technicznà i personelem, dzia aniem si natury 9. Wskazane kategorie ryzyka mo na uzupe niç zagadnieniami zwiàzanymi z ochronà Êrodowiska. Wzgl dy ochrony Êrodowiska sà êród em dodatkowych nak adów, które powinny byç uwzgl dnione w bud ecie danego projektu inwestycyjnego. P ytki poziom wód gruntowych wymusza zastosowanie dodatkowej przeciwwilgociowej izolacji fundamentów lub mieszanek betonu oraz koniecznoêç prowadzenia robót ziemnych. W skrajnej sytuacji ochrona Êrodowiska mo e doprowadziç do zatrzymania inwestycji na przyk ad w przypadku inwestycji na terenach poprodukcyjnych, jeêli w gruncie odkryte zostanà substancje szkodliwe, np. metan. Koszty utylizacji mogà przekroczyç planowany bud et inwestycji 10. Wy ej wymienione typowe czynniki ryzyka wyst pujàce w projekcie deweloperskim sà êród em ryzyka kredytowego dla banku finansujàcego dewelopera. Jest to ryzyko niesp acenia sp aty przez dewelopera kredytu mieszkaniowego w kwocie zdefiniowanej w umowie kredytowej i w zak adanym czasie. Deweloper prezentujàc bankowi projekt musi udowodniç, e jest w stanie zarzàdzaç ryzykiem projektu. Bank oceniajàc dewelopera musi równie sprawdziç jakie metody minimalizacji ryzyka zosta y zastosowane w projekcie, i sam - poprzez klauzule w umowie kredytowej i monitoring - powinien ograniczyç swe ryzyko. Ryzyko kredytowe nie jest jednak jedynym ryzykiem banku finansujàcego dewelopera. Bardzo istotne dla banku jest tak e ryzyko reputacji. Dotyczy ono postrzegania danego banku przez otoczenie. Niewyp acalnoêç i niesolidnoêç dewelopera rzutujà na reputacj finansujàcego go banku, który albo dokona z ego wyboru dewelopera, albo zaniedba jego monitoring. Mo na wskazaç na wiele êróde ryzyka reputacji banku w projekcie deweloperskim. èród ami ryzyka reputacji sà: rozbie ne interesy uczestników projektu deweloperskiego oraz typowe zachowania zbiorowe, szeroko opisywane w teorii finansów i psychologii. Przyjrzyjmy si temu stanowi rzeczy w bardziej szczegó owo. W projektach deweloperskich interesy banku i nabywcy mieszkania lub lokalu u ytkowego nie do koƒca sà zbie ne. Interes kupujàcego polega przede wszystkim na nabyciu pozbawionej obcià eƒ w asnoêci wybudowanej nieruchomoêci, a dopiero w drugiej kolejnoêci na zabezpieczeniu swoich ju wczeêniej uiszczonych zaliczek na wypadek, gdyby nie uda o si ukoƒczyç budowy obiektu lub braku obcià enia obiektu kupna 11. Interes banku finansujàcego dewelopera to z kolei zapewnienie sobie zwrotu udzielonego kredytu i sprzeda szerokiej gamy us ug finansowych. Cz sto bank fi- 8 W.A. Werner: Ryzyko polskiego dewelopera. Budownictwo Polskie" marzec 2001 r. 9 A. Kosecki, A. Matyda: Kierowanie ryzykiem w przedsi biorstwie budowlanym. W: Technologia w budownictwie teoria i praktyka. Instytut Budownictwa Politechniki Wroc awskiej, Wroc aw-polanica Zdrój 1996, Towarzystwo Naukowe In ynierii Procesów Budowlanych. 10 Ochrona Êrodowiska w dzia alnoêci inwestycyjnej i inwestycje w zakresie ochrony Êrodowiska. Raport Eurofinance i Baker & McKenzie. Warszawa, czerwiec 2001 r., s. 35. 11 Ochrona nabywcy przysz ych (powstajàcych) lokali w Êwietle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiàzaƒ prawnych, op.cit.
71 Schemat 1 Strony i intencje projektu deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym INTERES STRON UCZESTNICZÑCYCH 1) HIPOTEKA 2) CESJA WIERZYTELNOÂå W CELU ZABEZPIECZENIA ROSZCZENIA DEWELOPER BANK DEWELOPERA 1) a) przeniesienie w asnoêci b) zwolnienie z obcià eƒ c) wykonanie 2) zwrot ceny nabycia C e n a n a b y c i a 1) FINANSOWANIE PRZEDSI WZI CIA zobowiàzanie do zwolnienia z obcià eƒ 1. 2. I SFINANSOWANIE CENY NABYCIA NABYWCA 1) hipoteka 2) cesja w celu zabezpieczenia a) roszczenie o zwrot ceny nabycia b) roszczenie o zwolnienie z obcià eƒ BANK NABYWCY èród o: opracowanie w asne na podstawie: Ochrona nabywcy przysz ych (powstajàcych) lokali w Êwietle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiàzaƒ prawnych, op.cit. nansujàcy dewelopera to nie ten sam, który finansuje nabywc mieszkania lub lokalu u ytkowego, co dodatkowo komplikuje sytuacj. Interes banku nabywcy polega przede wszystkim na pierwszeƒstwie w asnej hipoteki dla zapewnienia d ugofalowego finansowania ceny kupna. Tylko w przypadku, gdy nie uda si zagwarantowaç pierwszeƒstwa, jest on zainteresowany cesjà zabezpieczeƒ, które ma kupujàcy 12. Jak przedstawia schemat, w przypadku niewyp acalnoêci dewelopera najs abszà pozycj spoêród wszystkich uczestników przedsi wzi cia ma kupujàcy. Jego roszczenie o ukoƒczenie, przeniesienie w asnoêci i zwrot zaliczek ceny kupna sà roszczeniami wobec masy upad oêciowej i w sytuacji kryzysowej nie majà ekonomicznego znaczenia. Nie ma on realnych zabezpieczeƒ - ma je bank dewelopera. Przewa nie z bankiem dewelopera nie wià à go adne umowy Z perspektywy finansów i psychologii w projektach deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym najcz Êciej mamy do czynienia z trzema zjawiskami. Pierwszym z nich jest zjawisko pasa era na gap (free- -rider), drugim zjawisko ucieczki od wolnoêci, a trzecim ryzyko hazardu moralnego, w du ej mierze zwiàzane z poprzednimi zjawiskami. W uj ciu klasycznym poj cie pasa era na gap wyst puje, gdy w skomplikowanych transakcjach finansowych, np. w fuzjach i przej ciach, wszystkie podmioty zaanga owane w transakcj finansowà korzystajà na aktywnoêci jednej ze stron, która na przejmowanym podmiocie wymusza 12 Tam e. efektywnoêç ekonomicznà. Pozosta e podmioty zachowujà si biernie. W projektach deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym bardzo typowa jest sytuacja, w której nabywcy mieszkaƒ i lokali nie stosujà si do ró norodnych poradników i zaleceƒ i nie sprawdzajà wszechstronnie dewelopera przed podpisaniem umowy realizacyjnej. Zalecenia te dotyczà zarówno formy prawnej umowy przedwst pnej oraz sprawdzania wiarygodnoêci dewelopera. Nabywcy mieszkaƒ i lokali nie chronià swych interesów w umowach realizacyjnych. Nie wykorzystujà artyku ów 7 i 9 ustawy o w asnoêci lokali, gdzie zapisana jest mo liwoêç zawierania umów przedwst pnych w formie notarialnej i zapisywania w ksi dze wieczystej roszczenia pod adresem dewelopera o wybudowanie go i wyodr bnienie lokalu w oddzielnej ksi dze wieczystej. Wed ug omawianych zaleceƒ sprawdzanie dewelopera przez nabywc powinno objàç sprawdzenie stanu prawnego nieruchomoêci, planu zagospodarowania przestrzennego i posiadania przez dewelopera prawomocnego pozwolenia na budow oraz sytuacji finansowej dewelopera i jego dokumentów rejestrowych oraz referencji z poprzednich projektów. Zwraca uwag fakt, e sposób sprawdzania wiarygodnoêci dewelopera jest w praktyce analizà identycznà z tà, którà prowadzà banki w momencie podejmowania decyzji kredytowej: czy deweloperowi udzieliç kredytu i na jakich warunkach. Brak stosownych analiz prowadzonych przez nabywców i negocjowanie poszczególnych zapisów umowy realizacyjnej lokali to nie tylko efekt ma ej wiedzy
72 BANK I KREDYT lipiec 2004 13 E. Fromm: Ucieczka od wolnoêci. Warszawa 1993 Czytelnik, s. 179. prawnej i ekonomicznej polskiego spo eczeƒstwa. Cz sto w tak niefrasobliwy sposób zachowujà si ludzie wykszta ceni, z odpowiednim doêwiadczeniem zawodowym. W interesach prywatnych czujà si zwolnieni z myêlenia. Jednostka przestaje byç sobà i w pe ni akceptuje wzorce zachowaƒ charakteryzujàce si brakiem dba oêci o w asne interesy i oglàdaniem si na bank finansujàcy dewelopera jako na obroƒc i reprezentanta interesów (tzw. mechaniczny konformizm). Troch to przypomina mechanizmy opisywane przez niemieckiego socjologa E. Fromma 13. Nabywcy mieszkaƒ i lokali liczà zapewne na to, i analizy wiarygodnoêci dewelopera dokona bank podejmujàc decyzj o udzieleniu kredytu i wymusi on na deweloperze prawid owà realizacj projektu, wykorzystujàc swoje prerogatywy zapisane w Prawie bankowym. Bank jako profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego podejmujàc pozytywnà decyzj kredytowà daje Êwiadectwo wiarygodnoêci deweloperowi oraz lokalizacji projektu. Jego decyzja kredytowa i obecnoêç innych uczestników procesu deweloperskiego zwalniajà zatem z dbania o w asne interesy. JeÊli zaê projekt napotyka k opoty, winien - w opinii innych uczestników procesu deweloperskiego - jest bank, gdy : albo zwiàza si z niew aêciwym deweloperem, albo nie wymusi na nim prawid owego dzia ania w trakcie realizacji projektu. Dla dobra w asnej reputacji bank powinien zatem za wszelkà cen ratowaç projekt, np. ratowaç jego p ynnoêç lub na w asny koszt usunàç wady jakoêciowe lokali. Bank mo e ratowaç projekt poprzez zwi kszenie kredytu lub przej cie zarzàdzania nad projektem przez swych przedstawicieli bàdê inne podmioty. Ratowania projektu mo e podjàç si sam bank lub spó ki funkcjonujàce w grupie bankowej wyspecjalizowane w dzia alnoêci deweloperskiej. Taka struktura organizacyjna bankowej grupy kapita owej, w ramach której dzia a bank finansujàcy, zwi ksza bezpieczeƒstwo innych uczestników projektu, choç rodzi podejrzenia, e bank finansujàcy dà y do przej cia kontroli nad projektem. Konsekwencje niefrasobliwoêci nabywców mieszkaƒ i lokali sà szczególnie powa ne w przypadku upad oêci dewelopera. JeÊli nie nastàpi o przeniesienie w asnoêci lokalu lub mieszkania na dewelopera nabywcy nie przys uguje adna ochrona prawna, a zawarte umowy realizacyjne nie wià à syndyka masy upad oêciowej. Identyczna sytuacja swoistego cedowania na bank odpowiedzialnoêci za wybór dewelopera i jego monitoring dotyczy te postaw wykonawców i podwykonawców Ryzyko hazardu moralnego polega na wierze nabywców mieszkaƒ i lokali, e w adze paƒstwowe po- Êpieszà na ratunek w przypadku powa nych problemów dewelopera, tak jak to czasami si dzieje si w Polsce w przypadku bankrutujàcych przedsi biorstw paƒstwowych. Mieszkanie to wszak dobro strategiczne. Zapis w Konstytucji, o którym by a mowa na poczàtku artyku u, mo e rozbudzaç takie nadzieje. W sytuacji obecnego kryzysu paƒstwa zdaniem wielu nabywców rol ratowania projektu powinien przejàç bank finansujàcy dewelopera, jako instytucja majàca odpowiednie zasoby finansowe i kontakty. NiefrasobliwoÊç innych ni bank uczestników projektu deweloperskiego i liczenie na zewn trzne wybawienie naruszajà jednà z podstawowych zasad gospodarki rynkowej, którà jest wolnoêç wyboru i odpowiedzialnoêç za swe decyzje. Ryzyko reputacji banku w projekcie deweloperskim mo na te rozpatrywaç w innym kontekêcie. Bank finansujàcy projekt deweloperski zazwyczaj dà y do sprzeda y kilku us ug finansowych jednoczeênie. Obok kredytu dla dewelopera na finansowanie projektu bank stara si tak e sprzedaç kredyty hipoteczne na finansowanie zakupu mieszkaƒ i czasami produkty ubezpieczeniowe, np. ubezpieczenia na okres przejêciowy: do momentu uzyskania przez nabywc lokalu prawomocnego zabezpieczenia hipotecznego na rzecz finansujàcego banku, ubezpieczenie majàtkowe nabywanego lokalu i ubezpieczenie na ycie. Pracownicy banku prowadzà bardzo intensywnà akwizycj tych produktów. Bardzo cz sto sprzeda wspomnianych produktów finansowych nast puje w siedzibie dewelopera, gdzie pracownicy banku nieomal na sta e urz dujà. W ÊwiadomoÊci nabywców mieszkaƒ i lokali oraz innych kontrahentów dewelopera np. wykonawców i podwykonawców, zaczyna si zacieraç ró nica pomi dzy bankiem a deweloperem. Bank zaczyna byç traktowany jako w aêciciel spó ki deweloperskiej, do którego nale y kierowaç wszelkie pretensje i zastrze enia. Bywa, e sytuacj pogarsza fakt ingerowania pracowników banku w kszta t umów realizacyjnych pomi dzy bankiem a deweloperem mieszkaniowym oraz w umowy z wykonawcami i podwykonawcami. W trakcie tych ingerencji pracownicy banku stajà albo po stronie dewelopera chcàc zwi kszyç lub uwiarygodniç przychody, albo po stronie nabywców, g oszà, e w tym kszta cie umowy sà bezprawne i nabywcy na pewno ich nie zaakceptujà. Tak du e zaanga owanie pracowników banku w ró ne aspekty zarzàdzania projektem deweloperskim sprawia, e odium niepowodzenia projektu spada na bank, który jest oskar any o z y wybór dewelopera (nietrafiona decyzja kredytowa) i niedok adny monitoring udzielonego kredytu. Ryzyko reputacji jest najbardziej odczuwalne w momencie przystàpienia banku do egzekucji roszczeƒ. Mo e wtedy dojêç do otwartego konfliktu pomi dzy bankiem finansujàcym oraz nabywcami, wykonawcami i podwykonawcami. Konflikt mo e zostaç nag o- Êniony przez media, które w g ównej mierze kszta tujà reputacj banku na rynku. Informacje prasowe o egzekucji i eksmisjach lokatorów mogà w znacznym stopniu zaszkodziç postrzeganiu go przez klientów jako banku nieprzyjaznego kontrahentom.
73 Podsumowujàc, do g ównych zagro eƒ wyst pujàcych w przedsi wzi ciach deweloperskich zalicza si : brak odpowiednich zgód i zezwoleƒ niezb dnych do rozpocz cia i prowadzenia prac budowlanych w ramach projektu; nieczytelnà dla banku struktur organizacyjnà dewelopera i brak audytu jego sprawozdaƒ finansowych oraz sprawozdaƒ finansowych jego akcjonariuszy lub udzia owców; niewielkà baz kapita owà dewelopera i co za tym idzie niewielkà zdolnoêç do absorpcji strat; brak ciàg oêci i pewnoêci êróde finansowania projektu przez dewelopera (poleganie w zbyt du ym stopniu na wp atach nabywców mieszkaƒ i lokali); wp aty te na skutek zdarzeƒ losowych lub np. ryzyka makroekonomicznego mogà si za amaç finansowanie budowy mo e wi c ulec powa nym zak óceniom; zaanga owanie dewelopera i (lub) grupy kapita- owej, w ramach której on funkcjonuje, w zbyt du à liczb projektów inwestycyjnych realizowanych jednoczeênie; brak przejrzystoêci i utrudniony dost p nabywców i kontrahentów do informacji o deweloperze i ewentualnie grupie kapita owej, w której on funkcjonuje; niew aêciwe wydatkowanie Êrodków przez dewelopera (w tym przeznaczanie ich na inne inwestycje, a wi c na cele niezwiàzane z projektem deweloperskim). JednoczeÊnie coraz cz Êciej dostrzega si w Polsce mo liwoêç wyeliminowania niektórych z powy szych rodzajów ryzyka, m.in. poprzez prawne uregulowanie wzajemnych obowiàzków podmiotów uczestniczàcych w realizacji inwestycji deweloperskiej oraz wprowadzenie rachunku powierniczego dla konkretnego przedsi wzi cia. Wcià jednak nie dosz o do finalizacji tych dzia aƒ w formie stosownej ustawy. Sposoby minimalizacji ryzyka kredytowego przez bank Wobec z o onoêci zjawiska, jakim jest projekt deweloperski w budownictwie mieszkaniowym, bank mo e zajàç ró ne postawy. Musi mieç ÊwiadomoÊç, e pewnych êróde ryzyka, tkwiàcych w permanentnym konflikcie interesów i w zachowaniach spo ecznych nie da si usunàç. Bank bojàc si ryzyka kredytowego i ryzyka reputacji, mo e ca kowicie zrezygnowaç z finansowania projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym. Mo e te nie chcieç ponosiç niektórych dzia aƒ na rzecz minimalizacji ryzyka kredytowego i ryzyka reputacji, o których mowa dalej. Taka postawa to jednak w pewnym sensie obra anie si banku na rzeczywistoêç. Mo e to ponadto oznaczaç dla banku utrat przychodów i okazji do sprzeda y ró norodnych produktów finansowych. Bank mo e te wybraç postaw kontrolowanej akceptacji ww. ryzyka. Oznacza to dla banku selektywne anga owanie si w finansowanie najlepszych, jego zdaniem, projektów deweloperskich i prób minimalizacji czynników ryzyka sk adajàcych si na ryzyko kredytowe i ryzyko reputacji. Przyj cie takiej strategii powinno oznaczaç dla banku: pog bianie przez jego pracowników znajomoêci ró nych aspektów projektu deweloperskiego, systematyczne badanie przez bank koniunktury na rynku nieruchomoêci mieszkaniowych, Êledzenie zmian prawnych dotyczàcych finansowania budownictwa mieszkaniowego, zmiany organizacyjne w strukturze grupy kapita owej banku finansujàcego dewelopera mieszkaniowego, prowadzenie odpowiedniej polityki kadrowej (zatrudnianie w banku osób majàcych wszechstronne przygotowanie kadrowe lub zespo ów o interdyscyplinarnym charakterze, ekspertów technicznych do oceny in ynierskich aspektów projektu); wypracowanie odpowiednich sposobów oceny projektów deweloperskich i selekcji deweloperów, stosowanie sprawdzonych metod minimalizacji ryzyka. systematyczny monitoring projektu z wykorzystaniem renomowanych firm in ynierskich. Dzi ki ww. dzia aniom bank finansujàcy projekt deweloperski w budownictwie mieszkaniowym mo e zminimalizowaç swe ryzyko kredytowe i ryzyko reputacji. Spójrzmy teraz na niektóre z sugerowanych dzia- aƒ. Zmiany organizacyjne w strukturze grupy kapita owej, w której dzia a bank finansujàcy dewelopera oznaczajà powstanie specjalistycznych spó ek deweloperskich w ramach bankowych grup kapita owych i powstanie funduszy inwestycyjnych, mogàcych udzieliç deweloperowi po yczki podporzàdkowanej na zakup gruntu w formie tzw. finansowania pomostowego (mezzanine finance). Dzi ki takim rozwiàzaniom deweloper zyskuje Êrodki, które sà quasi-kapita em w asnym, a bank ma mo liwoêç p ynnego przej cia projektu lub zarzàdzania nim w przypadku powa nych problemów dewelopera. Procedury oceny dewelopera przez bank i przyj te kryteria muszà uwzgl dniaç specyfik projektów deweloperskich. G ównymi kryteriami oceny dewelopera mieszkaniowego przez bank powinny byç: lokalizacja projektu, p ynnoêç finansowa dewelopera, si a finansowa grupy kapita owej, w ramach której funkcjonuje deweloper, i gotowoêç tej grupy do wsparcia projektu, zarzàdzanie ryzykiem projektu przez dewelopera.
74 BANK I KREDYT lipiec 2004 Tabela Rodzaje ryzyka finansowania przez bank projektu deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym i sposoby jego minimalizacji Kryterium Obszary kontroli Obszary ryzyka Metody minimalizacji i zarzàdzania ryzykiem Lokalizacja 1. AktywnoÊç gospodarcza mia- Ryzyko makroekonomiczne 1. Weryfikacja planu zagospodaro- sta i regionu i rynkowe wania przestrzennego oraz ran- 2. Lokalizacja w planie zagospo- kingów atrakcyjnoêci darowania przestrzennego 2. Sprawdzenie przez pracowni- 3. Lokalizacja w rankingach ków banku konkurencyjnych atrakcyjnoêci projektów pod kàtem zaawanso- 4. Powodzenie konkurencyjnych wania i warunków oferowanych projektów danej lokalizacji nabywcom 3. Wymóg przedsprzeda y w umowie kredytowej jako test atrakcyjnoêci rynkowej projektu P ynnoêç finansowa dewelopera 1. Przep ywy finansowe Ryzyko finansowe 1. Analiza studium wykonalnoêci 2. WysokoÊç, forma i czas wnie- projektu i przep ywów finanso- sienia Êrodków w asnych wych 3. Ciàg oêç finansowania projektu 2. Zdefiniowanie wniesienia Êrod- 4. Minimalna ocena sprzeda y ków w asnych w kwocie uzgod- mieszkania potrzebna do sp aty nionej z bankiem jako warunku kredytu a realia rynkowe wyp aty pierwszej transzy kredytu 3. ObecnoÊç w projekcie umów kredytowych i umów po yczek Si a finansowa dewelopera i jego 1. Sytuacja finansowa akcjona- Ryzyko rynkowe 1. Analiza sprawozdaƒ finanso- grupy kapita owej riuszy i udzia owców, którzy wych (najlepiej po audycie) ak- powinni móc zasiliç projekt cjonariuszy i udzia owców 2. Analiza reputacji akcjonariuszy 2. Analiza opinii bankowych i ra- i udzia owców handlowych portów z wywiadowni handlowej 3. Umowy wsparcia projektu 3. ObecnoÊç umowy wsparcia pro- przez udzia owców lub akcjo- jektu przez jego udzia owców nariuszy lub akcjonariuszy 4. Analiza zaanga owania udzia- owców lub akcjonariuszy w projekty inwestycyjne realizowane równolegle Zarzàdzanie ryzykiem projektu 1. Kompleksowy biznesplan pro- àczne ryzyko makroekono- 1. Analiza feasibility study i umów przez dewelopera jektu miczne, okresu budowy, marke- towarzyszàcych projektowi - 2. Dostosowanie dokumentacji tingowe i finansowe wykorzystanie zewn trznych projektowej do wymogów rynku firm in ynierskich 3. Tryb wyboru wykonawców 2. Analiza zachowania trybu prze- i kontrahentów (konkurencyj- targowego przy wyborze wyko- na cena, reputacja, doêwiad- nawców i kontrahentów czenie w realizacji podobnych 3. Analiza przez bank finansujàcy obiektów) dewelopera umów towarzyszà- 4. Zagwarantowanie sta ej ceny cych projektowi (np. umów za wykonawstwo w umowie o generalne wykonawstwo, gwa- 5. Uczestnictwo po stronie de- rancji kontraktowych, polis welopera doêwiadczonych ubezpieczeniowych, umów re- osób w zarzàdzaniu projektem alizacyjnych) 6. Formu owanie umów realiza- 4. Korzystanie przez nabywców cyjnych chroniàcych interesy mieszkaƒ, domów lub lokali dewelopera, ale w sposób z kredytów hipotecznych, co po- zgodny z prawem twierdza ich wiarygodnoêç i zapewnia deweloperowi ciàg oêç sprzeda y i wp ywy
75 Ocen projektów deweloperów i przyj te sposoby minimalizacji poszczególnych rodzajów ryzyka przedstawia szczegó owo tabela. Jak widaç z powy szych rozwa aƒ zaproponowany sposób oceny projektów mieszkaniowych przez banki ró ni si od tradycyjnych sposobów oceny podmiotów gospodarczych. Ka dy bank powinien tu wypracowaç swà w asnà metodologi i aktualizowaç jà stosownie do doêwiadczeƒ we wspó pracy z deweloperami. Literatura 1. E. Fromm: Ucieczka od wolnoêci. Warszawa 1993 Czytelnik. 2. A. Kosecki, A. Matyda: Kierowanie ryzykiem w przedsi biorstwie budowlanym. Praca zawarta w opracowaniu Technologia w budownictwie teoria i praktyka. Wroc aw Polanica Zdrój 1996 Instytut Budownictwa Politechniki Wroc awskiej, Towarzystwo Naukowe In ynierii Procesów Budowlanych. 3. Kredytowanie budownictwa mieszkaniowego. Kredyty budowlane dla deweloperów. Podr cznik uczestnika szkoleƒ przygotowany na zlecenie Amerykaƒskiej Agencji ds. Rozwoju Mi dzynarodowego (USAID) w ramach programu szkoleƒ dla banków kredytujàcych mieszkalnictwo w Polsce (RFS 641/97). 4. K. Milewska: Wp acisz, ale nie zap acisz. Rzeczpospolita z 20 maja 2002 r. Dodatek NieruchomoÊci. Budownictwo. 5. Ochrona nabywcy przysz ych (powstajàcych) lokali w Êwietle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiàzaƒ prawnych. Zeszyt Hipoteczny nr 19 Warszawa 2004 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego. 6. Ochrona Êrodowiska w dzia alnoêci inwestycyjnej i inwestycje w zakresie ochrony Êrodowiska. Raport Eurofinance i Baker & McKenzie, Warszawa czerwiec 2001. 7. W. Werner: Deweloperzy na rynku budownictwa mieszkaniowego. Referat wyg oszony na konferencji Polski Rynek NieruchomoÊci, Mi dzyzdroje 1999. 8. W.A. Werner: Ryzyko polskiego dewelopera. Budownictwo Polskie, marzec 2001 r. 9. W.A. Werner, E. W yk, T. Jaworski: System deweloperski w Polsce - bariery, efekty i ryzyko funkcjonowania. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej Warszawa 2002. 10. Wielka encyklopedia prawa. Praca pod red. E Smoktunowicza, Warszawa Bia ystok 2000 Wydawnictwo Prawo i Praktyka Gospodarcza. 11. www.rp.pl/budownictwo_nieruchomoêci; www.gazeta.pl/dom (odnoênik: gazeta sprawdza firm ).