KRÓTKIE KOMENTARZE BECKA Ochrona praw lokatorów
Polecamy nasze publikacje z serii Krótkie Komentarze Becka: G. Rejman ZASADY ODPOWIEDZIALNOŒCI KARNEJ. ART. 8 31 KK P. Granecki PRAWO ZAMÓWIEÑ PUBLICZNYCH, wyd. 2 J. Go³aczyñski, M. Leœniak ZASTAW REJESTROWY I REJESTR ZASTAWÓW M. Wolanin USTAWA O SZCZEGÓLNYCH ZASADACH PRZYGOTOWANIA I REALIZACJI INWESTYCJI W ZAKRESIE DRÓG PUBLICZNYCH J. Ignaczewski OBOWI ZEK ALIMENTACYJNY PO NOWELIZACJI. ART. 128 144 1 KRO J. Ignaczewski ROZWÓD PO NOWELIZACJI. ART. 56 61 KRO www.sklep.beck.pl
Ochrona praw lokatorów Komentarz 2. wydanie Jacek Chaciñski
Ochrona praw lokatorów Stan prawny: maj 2009 r. Redakcja: Iwona Duda Wydawnictwo C. H. Beck 2009 Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, 00 203 Warszawa Sk³ad i ³amanie: DTP Service Druk i oprawa: ELPIL, Siedlce ISBN 978-83-255-0779-4
Spis treœci Spis Przedmowa treœci... IX Wykaz skrótów... A. Tekst ustawy... 1 Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)... 3 B. Komentarz... 29 Rozdzia³ 1. Przepisy ogólne... 31 Art. 1. Zakres regulacji... 31 Art. 1a. Wy³¹czenie stosowania... 36 Art. 2. S³owniczek... 36 Art. 3. Przepisy korzystniejsze.... 48 Art. 4. Zadania gminy... 54 Art. 4a. Zestawienie danych... 54 Rozdzia³ 2. Prawa i obowi¹zki w³aœcicieli i lokatorów... 58 Art. 5. Umowa o odp³atne u ywanie.... 58 Art. 6. Kaucja... 65 Art. 6a. Obowi¹zki wynajmuj¹cego... 70 Art. 6b. Obowi¹zki najemcy... 73 Art. 6c. Protokó³.... 75 Art. 6d. Dopuszczalnoœæ wprowadzania ulepszeñ.... 76 Art. 6e. Zakoñczenie najmu; rozliczenia... 77 Art. 6f. Odmienne ustalenia... 80 Art. 6g. Zmiany teleadresowe... 80 Art. 7. Stawki czynszu.... 81 Art. 8. Zasady polityki czynszowej.... 87 Art. 8a. Podwy ki czynszu... 87 Art. 9. Podwy ki... 90 Art. 9a. Czynsze w TBS... 103 Art. 10. Awarie, przegl¹dy... 104 Art. 11. Wypowiedzenie... 108 Art. 12. (uchylony)... 125 Art. 13. Rozwi¹zanie przez s¹d... 126 Art. 14. Orzeczenie o lokalu socjalnym.... 129 XI V
Spis treœci Art. 15. Sprawy o opró nienie lokalu... 130 Art. 16. Ochrona eksmitowanych... 136 Art. 17. Eksmisja za znêcanie siê.... 137 Art. 18. Odszkodowanie... 138 Art. 19. Skutecznoœæ praw lokatora... 140 Rozdzia³ 3. Mieszkaniowy zasób gminy... 144 Art. 20. Sk³ad zasobu... 144 Art. 21. Program gospodarowania, zasady najmu.... 145 Rozdzia³ 4. Lokale socjalne... 150 Art. 22. Wydzielenie... 150 Art. 23. Umowa; stawki czynszu... 150 Art. 24. Skutki samowoli... 152 Art. 25. Wypowiedzenie przez gminê... 152 Rozdzia³ 5. Zmiany w przepisach obowi¹zuj¹cych, przepisy przejœciowe i koñcowe... 153 Art. 26. Zmiany w przepisach... 153 Art. 27. Zasiêg czasowy ustawy.... 160 Art. 28. Czynsz regulowany... 160 Art. 29. (uchylony)... 161 Art. 30. Osoba bez tytu³u prawnego... 161 Art. 31. Umowa o opiekê nad najemc¹... 162 Art. 32. Lokal zamienny.... 164 Art. 33. Najem mieszkañ zak³adowych... 164 Art. 34. Eksmisja... 167 Art. 35. Uprawnienie do lokalu socjalnego.... 167 Art. 36. Zwrot kaucji.... 170 Art. 37. Ulepszenia... 172 Art. 38. Ustawa o najmie... 173 Art. 39. Derogacja... 173 Art. 40. Wejœcie w ycie... 173 C. Akty prawne... 175 1. Ustawa z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)... 177 VI 2. Ustawa z 15.12.2000 r. o spó³dzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).... 186 3. Ustawa z 17.11.1964 r. Kodeks postêpowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)... 211 4. Rozporz¹dzenie Ministra Sprawiedliwoœci z 26.1.2005 r. w sprawie szczegó³owego trybu postêpowania w sprawach
Spis treœci o opró nienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomoœci oraz szczegó³owych warunków, jakim powinno odpowiadaæ tymczasowe pomieszczenie (Dz.U. Nr 17, poz. 155) 214 D. Wzory pozwów... 217 Indeks rzeczowy... 223 VII
Przedmowa Przedmowa Najem i inne formy prawne korzystania z cudzych lokali mieszkalnych stanowi¹ instrument prawny s³u ¹cy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludnoœci. Jest tradycj¹ polskiego prawa, e w sposób szczególny w stosunku do ogólnych przepisów prawa cywilnego reguluje ochronê praw lokatorów. Regulacja ta jest donios³a spo³ecznie. Dotyka zarówno interesów w³aœcicieli, jak i korzystaj¹cych z lokali. Realizacja interesów tych podmiotów prowadzi czêsto do wzajemnych konfliktów. Wynikaj¹ one przede wszystkim ze z³ego stanu maj¹tkowego najemców oraz fatalnego stanu technicznego budynków. Komentowana ustawa stanowi w zamierzeniu ustawodawcy regulacjê kompromisow¹, uwzglêdniaj¹c¹ interesy obu stron. Jej czêste nowelizacje oraz orzecznictwo Trybuna³u Konstytucyjnego dotycz¹ce zgodnoœci przepisów ustawy z Konstytucj¹ Rzeczypospolitej Polskiej pokazuj¹ jednak, e stosunek tych interesów nie zosta³ jeszcze ujêty w trwa³e ramy prawne. Niniejszy komentarz jest przeznaczony przede wszystkim dla osób stosuj¹cych w praktyce przepisy ustawy. Mo e byæ równie pomocny w procesie dydaktycznym dla studentów prawa i administracji. Zgodnie z systematyk¹ ustawy koncentruje siê przede wszystkim na zagadnieniu czynszu, rozwi¹zaniu stosunku prawnego korzystania z lokalu mieszkalnego i eksmisji. Uwzglêdnia orzecznictwo S¹du Najwy szego i Trybuna³u Konstytucyjnego. Jacek Chaciñski IX
Wykaz skrótów Wykaz 1. ród³a skrótów prawa BudMieszkU... ustawa z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.) DodMieszkU... ustawa z 21.6.2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 71, poz. 734 ze zm.) KC... ustawa z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) Konstytucja RP... ustawa z 2.4.1997 r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.) KPC... ustawa z 17.11.1964 r. Kodeks postêpowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KRO... ustawa z 25.2.1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuñczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) KSCU... ustawa z 28.7.2005 r. o kosztach s¹dowych w sprawach cywilnych (Dz.U. Nr 167, poz. 1398 ze zm.) KSCU z 1967 r.... ustawa z 13.6.1967 r. o kosztach s¹dowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2002 r. Nr 9, poz. 88 ze zm.) NajLokU... ustawa z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) OchrLokU... ustawa z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) PrBud... ustawa z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) PrLok... ustawa z 10.4.1974 r. Prawo lokalowe (t.j. Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.) PrSpó³dz... ustawa z 16.9.1982 r. Prawo spó³dzielcze (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) SamGminU... ustawa z 8.3.1990 r. o samorz¹dzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) Spó³dzMieszkU... ustawa z 15.12.2000 r. o spó³dzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) XI
Wykaz skrótów W³LokU... ZmOchrLokU... ustawa z 24.6.1994 r. o w³asnoœci lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ustawa z 17.12.2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 281, poz. 2783 ze zm.) 2. Organy orzekaj¹ce MI... Minister Infrastruktury MS... Minister Sprawiedliwoœci MSWiA... Minister Spraw Wewnêtrznych i Administracji NSA... Naczelny S¹d Administracyjny NSA(5)... Naczelny S¹d Administracyjny w sk³adzie piêciu sêdziów RM... Rada Ministrów SN... S¹dNajwy szy SN(7)... S¹dNajwy szy w sk³adzie siedmiu sêdziów TK... Trybuna³ Konstytucyjny WSA... Wojewódzki S¹d Administracyjny 3. Czasopisma Biul. SN... Dz.U.... MoP... OSNC... OSNCP... OSPiKA... OSS... OTK... OTK-A... ZNSA... ZU... 4. Inne skróty art.... orz.... pkt... por.... Biuletyn S¹du Najwy szego Dziennik Ustaw Monitor Prawniczy Orzecznictwo S¹du Najwy szego Izba Cywilna Orzecznictwo S¹du Najwy szego Izba Cywilna, Pracy i Ubezpieczeñ Spo³ecznych Orzecznictwo S¹dów Polskich i Komisji Arbitra- owych Orzecznictwo w Sprawach Samorz¹dowych Orzecznictwo Trybuna³u Konstytucyjnego Orzecznictwo Trybuna³u Konstytucyjnego Seria A Zeszyty Naukowe S¹downictwa Administracyjnego Zbiór Urzêdowy artyku³ orzeczenie punkt porównaj XII
Wykaz skrótów post.... poz.... rozp.... s... TBS... t.j.... tj.... uchw.... ust.... wyr.... ww... z... zob.... postanowienie pozycja rozporz¹dzenie strona towarzystwo budownictwa spo³ecznego tekst jednolity tojest uchwa³a ustêp wyrok wy ej wymieniony (-a, -e) zeszyt zobacz XIII
A. Tekst ustawy
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733) Tekst jednolity z dnia 7 lutego 2005 r. (Dz.U. Nr 31, poz. 266) 1 (zm.: Dz.U. z 2004 r. Nr 281, poz. 2783 i 2786; Dz.U. z 2006 r. Nr 86, poz. 602, Nr 94, poz. 657, Nr 167, poz. 1193, Nr 249, poz. 1833; Dz.U. z 2007 r. Nr 128, poz. 902, Nr 173, poz. 1218) Ustawa o ochronie praw lokatorów... Spis treœci Art. Rozdzia³ 1. Przepisy ogólne... 1 4a Rozdzia³ 2. Prawa i obowi¹zki w³aœcicieli i lokatorów... 5 19 Rozdzia³ 3. Mieszkaniowy zasób gminy... 20 21 Rozdzia³ 4. Lokale socjalne... 22 25 Rozdzia³ 5. Zmiany w przepisach obowi¹zuj¹cych, przepisy przejœciowe i koñcowe... 26 40 Rozdzia³ 1. Przepisy ogólne Art. 1. [Zakres regulacji] Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Art. 1a. [Wy³¹czenie stosowania] Przepisów ustawy nie stosuje siê do lokali bêd¹cych w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Art. 2. [S³owniczek] 1. 2 Ilekroæ w ustawie jest mowa o: 1) lokatorze nale y przez to rozumieæ najemcê lokalu lub osobê u ywaj¹c¹ lokal na podstawie innego tytu³u prawnego ni prawo w³asnoœci; 1 Tekst jednolity og³oszono dnia 21.02.2005 r. 2 Art. 2 ust. 1 pkt 8a dodany ustaw¹ z dnia 15.12.2006 r. (Dz.U. Nr 249, poz. 1833), która wchodzi w ycie 1.01.2007 r. 3
Art. 2 2) w³aœcicielu nale y przez to rozumieæ wynajmuj¹cego lub inn¹ osobê, z któr¹ wi¹ e lokatora stosunek prawny uprawniaj¹cy go do u ywania lokalu; 3) wspó³lokatorze nale y przez to rozumieæ lokatora, któremu przys³uguje tytu³ prawny do u ywania lokalu wspólnie z innym lokatorem; 4) lokalu nale y przez to rozumieæ lokal s³u ¹cy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a tak e lokal bêd¹cy pracowni¹ s³u ¹c¹ twórcy do prowadzenia dzia³alnoœci w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwa³ego pobytu osób, w szczególnoœci znajduj¹ce siê w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach s³u ¹cych do celów turystycznych lub wypoczynkowych; 5) lokalu socjalnym nale y przez to rozumieæ lokal nadaj¹cy siê do zamieszkania ze wzglêdu na wyposa enie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadaj¹ca na cz³onka gospodarstwa domowego najemcy nie mo e byæ mniejsza ni 5 m 2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m 2, przy czym lokal ten mo e byæ o obni- onym standardzie; 6) lokalu zamiennym nale y przez to rozumieæ lokal znajduj¹cy siê w tej samej miejscowoœci, w której jest po³o ony lokal dotychczasowy, wyposa- ony w co najmniej takie urz¹dzenia techniczne, w jakie by³ wyposa ony lokal u ywany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas u ywanym; warunek ten uznaje siê za spe³niony, je eli na cz³onka gospodarstwa domowego przypada 10 m 2 powierzchni ³¹cznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 m 2 tej powierzchni; 7) powierzchni u ytkowej lokalu nale y przez to rozumieæ powierzchniê wszystkich pomieszczeñ znajduj¹cych siê w lokalu, a w szczególnoœci pokoi, kuchni, spi arni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, ³azienek oraz innych pomieszczeñ s³u ¹cych mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez wzglêdu na ich przeznaczenie i sposób u ywania; za powierzchniê u ytkow¹ lokalu nie uwa a siê powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w œcianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opa³u; 8) op³atach niezale nych od w³aœciciela nale y przez to rozumieæ op³aty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór œcieków, odpadów i nieczystoœci ciek³ych; 8a) wydatkach zwi¹zanych z utrzymaniem lokalu nale y przez to rozumieæ wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni u ytkowej lokalu w stosunku do powierzchni u ytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obci¹ aj¹ce w³aœciciela, obejmuj¹ce: op³atê za u ytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomoœci oraz koszty: 4 A. Tekst ustawy
Ustawa o ochronie praw lokatorów... Art. 3 a) konserwacji, utrzymania nale ytego stanu technicznego nieruchomoœci oraz przeprowadzonych remontów, b) zarz¹dzania nieruchomoœci¹, c) utrzymania pomieszczeñ wspólnego u ytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni, d) ubezpieczenia nieruchomoœci, e) inne, o ile wynikaj¹ z umowy. 9) gospodarstwie domowym nale y przez to rozumieæ gospodarstwo domowe, o którym mowa w przepisach o dodatkach mieszkaniowych; 10) mieszkaniowym zasobie gminy nale y przez to rozumieæ lokale stanowi¹ce w³asnoœæ gminy albo gminnych osób prawnych lub spó³ek handlowych utworzonych z udzia³em gminy, z wyj¹tkiem towarzystw budownictwa spo³ecznego, a tak e lokale pozostaj¹ce w posiadaniu samoistnym tych podmiotów; 11) publicznym zasobie mieszkaniowym nale y przez to rozumieæ lokale wchodz¹ce w sk³ad mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowi¹ce w³asnoœæ innych jednostek samorz¹du terytorialnego, samorz¹dowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Pañstwa lub pañstwowych osób prawnych; 12) wskaÿniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni u ytkowej budynków mieszkalnych nale y przez to rozumieæ przeciêtny koszt budowy 1 m 2 powierzchni u ytkowej budynków mieszkalnych: a) dla województwa, z wy³¹czeniem miast bêd¹cych siedzib¹ wojewody lub sejmiku województwa, b) dla miast bêd¹cych siedzib¹ wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres 6 miesiêcy przez wojewodê na podstawie aktualnych danych urzêdu statystycznego, opracowanych wed³ug powiatów, oraz w³asnych analiz i og³aszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzêdowym. 2. Obmiaru powierzchni u ytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje siê w œwietle wyprawionych œcian. Powierzchniê pomieszczeñ lub ich czêœci o wysokoœci w œwietle równej lub wiêkszej od 2,20 m nale y zaliczaæ do obliczeñ w 100%, o wysokoœci równej lub wiêkszej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m w 50%, o wysokoœci mniejszej od 1,40 m pomija siê ca³kowicie. Pozosta³e zasady obliczania powierzchni nale y przyjmowaæ zgodnie z Polsk¹ Norm¹ odpowiedni¹ do okreœlania i obliczania wskaÿników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Art. 3. [Przepisy korzystniejsze] 1. W razie oddania do u ywania lokalu, z którego w³aœciciel przejœciowo nie korzysta w ca³oœci lub w czêœci w celu zaspokojenia w³asnych potrzeb mieszkaniowych, przepisów ustawy 5