KRAKÓW OFFICE MARKET H1 2016 / RYNEK BIUROWY I POŁ. 2016
OFFICE MARKET IN KRAKÓW Dynamic development of office market in Kraków has brought record figures in H1 2016, which make the capital of Małopolska undisputed leader among regional office markets in Poland. The city ranks first in terms of total stock, new supply, space under construction, take-up and the lowest vacancy rate and according to our forecasts positive sentiment will remain in the local market. CHART 1 Annual and cummulative supply of rentable office space - 2016f 1 1 new supply new supply - forecast supply cumulative sq m f - forecast based on new supply and schemes under construction at the end of June 2016 Source: Knight Frank, PORF 2016f 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 sq m Vast majority of office stock in the capital of Małopolska is situated in four areas of concentration. Due to cities historic character, only some 14% of office stock is situated in the city centre. Most of office space in Kraków is located in non-central parts of the city: in the southern part of Prądnik Czerwony district and Czyżyny district (26% of local stock), in the southern areas of Prądnik Biały district together with the area along Armii Krajowej Street (15% of total stock), and in the south - northern Dębniki and the north-western part of Podgórze, where further of Kraków s office space is situated. Remaining 10% of space is located outside aforementioned areas of concentration. At the end of June 2016, the total office stock in the city was estimated at 833,000 sq m, of which some 751,000 sq m was offered for rent and the remaining 82,000 sq m was owneroccupied. In H1 2016, 66,000 sq m of office space was completed in 11 buildings (including 53,800 sq m of rentable space in 8 schemes). The largest new developments were: the 1st stage of O3 Business Campus (19,200 sq m) completed by Echo Investment, building F in Bonarka for Business complex (10,000 sq m) owned by TPG Real Estate and building A of Equal Business Park (6,900 sq m) developed by Midvest. Despite a significant volume of space completed in the period from January to June, developers activity remains high. At the end of June 2016, as much as 294,000 sq m of office space (of which 270,000 sq m is offered for rent) was at the construction stage. According to developers schedules, approximately 91,000 sq m is due to be completed in 2016 and therefore an annual volume of new supply may exceed 150,000 sq m which will be a recordbreaking result in the history of the local market. Further 200,000 sq m is scheduled for completion in 2017. Simultaneously, H1 2016 also benefited from record high tenants activity when lease agreements amounting to 109,000 sq m were signed. The result is comparable with the average annual take-up volume within - and is twice higher than in the analogical period of the previous year. Similarly to recent years pre-let agreements had the highest share - 52% of the leased space. Renewals constituted 13%, while new agreements and expansions in existing buildings accounted for 17% and 8% of signed agreements respectively. Remaining 10% of space has been taken-up by its owners. Office demand in Kraków has been driven by companies from BPO/SSC, IT, R&D and professional services sectors, whose interest in Kraków result in dynamic development of the office market in the city. The capital of Małopolska remains the leader among Polish cities in terms of employment in business services sector and volume of space leased by those companies. According to our estimates, BPO/SSC, IT and R&D centres already occupy nearly 50% of office space in the city. CHART 2 Annual take-up, new supply and vacancy rate - H1 2016 annual take-up new supply vacancy rate (% of total stock) 1 1 1 sq m Source: Knight Frank, PORF As a result of a strong demand, Kraków has recorded the lowest vacancy rate among all office markets in Poland for three years. As of the end of June 2016, approximately 50,300 sq m of office space was available for lease in the city, which accounted for 6% of the local office stock (6.7% of rentable space). The vacancy rate increased by 2.3 pp. when compared to the previous quarter, mainly due to the fact, that new schemes have not been fully leased prior to delivery. Taking into account the significant volume of space scheduled to be completed by the end of 2016, an increase of vacancy rate in Kraków is expected. However, considering that almost 40% of space under construction has CHART 3 Office space occupied by business services sector H1 2016 Office space occupied by BPO/SSC, IT and R&D centres 0% 20% 40% 60% 80% 100% H1 2016 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% already been leased, the growth of vacancy rate should not be too rapid. In H1 2016, rental rates in the capital of Małopolska remained at the stable level comparable with other major regional markets. At the end of June 2016, asking rents in A-class buildings ranged between EUR 13 and EUR 14.5 per sq m per month, while in B-class schemes varied between EUR 10-12 or PLN 42-50 per sq m per month. According to Knight Frank s estimations, effective rents were usually some 10-15% down when compared to asking rents. Warsaw 6% Tricity 21% 23% 33% 48% Poznań Katowice Wrocław Łódź Kraków KOTLARSKA 11, UBM Polska Source: Knight Frank 2 3
OFFICE MARKET IN KRAKÓW MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ (H1 2016 / I POŁOWA 2016) NORTH - WEST / PÓŁNOCNY - ZACHÓD NORTH - EAST / PÓŁNOCNY - WSCHÓD 121,200 6.5 22,900 215,900 7.6 59,100 Bronowice Business Center - stage 2 12,400 Mix-Nieruchomości Principio 10,500 Eko Park O3 Business Campus - stage 2 19,200 Echo Investment Astris 12,100 Astris CITY CENTRE / CENTRUM SOUTH / POŁUDNIE 117,600 6 11-14.5 66,200 296,400 4.1 142,400 HIGH 5IVE 22,800 Skanska Property Poland AXIS 18,100 Niam Kotlarska 11 10,100 UBM Polska Property name / Nazwa projektu Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m 2 ) Owner / Developer / Właściciel / Deweloper Dot Office - stage 1,2 Enterprise Park - stage 4 Equal Business Park B 33,300 Grupa Buma 26,400 Tristan Capital Partners, Avestus Real Estate 17,100 Midvest 4 5
RYNEK BIUROWY W KRAKOWIE Dynamiczny rozwój rynku biurowego w Krakowie przyniósł w I połowie 2016 roku kolejne rekordy, które czynią stolicę Małopolski niekwestionowanym liderem wśród rynków regionalnych. Miasto zajmuje pierwsze miejsce pod względem całkowitych zasobów, poziomu nowej podaży, wolumenu powierzchni w budowie, popytu i najniższego poziomu pustostanów, a według naszych prognoz można oczekiwać utrzymania dobrej koniunktury na lokalnym rynku. W stolicy Małopolski zarysowują się cztery obszary koncentracji powierzchni biurowej. W centrum miasta, ze względu na jego historyczny charakter zlokalizowane jest jedynie około 14% powierzchni biurowej. Zdecydowana większość zasobów biurowych stolicy Małopolski zlokalizowana jest poza centrum miasta: w południowej części dzielnicy Prądnik Czerwony i na Czyżynach (25% lokalnych zasobów), w południowej części dzielnicy Prądnik Biały wraz z obszarem wzdłuż ulicy Armii Krajowej (około 15% całkowitych zasobów) oraz na południu: w północnej części Dębnik i północnozachodnich rejonach Podgórza, gdzie zlokalizowane jest kolejne powierzchni. Pozostałe 10% zasobów znajduje się poza wymienionymi obszarami koncentracji. Na koniec czerwca 2016 roku całkowite zasoby biurowe miasta były szacowane na około 833.000 m 2, z czego 751.000 m 2 było przeznaczone na wynajem, natomiast pozostałe 82.000 m 2 to powierzchnia przeznaczona na własne potrzeby właścicieli. W I połowie 2016 roku do użytku zostało oddane 66.000 m 2 powierzchni biurowej w 11 budynkach (w tym 53.800 m 2 w 8 projektach to powierzchnia przeznaczona na wynajem). Wśród największych z nich należy wymienić I etap kompleksu O3 Business Campus (19.200 m 2 ) firmy Echo Investment, budynek F kompleksu Bonarka for Business (10.000 m 2 ) należącego do TPG Real Estate oraz budynek A kompleksu Equal Business Park (6.900 m 2 ) realizowanego przez Midvest. Pomimo znacznej ilości powierzchni oddanej do użytku w okresie od stycznia do czerwca 2016, aktywność deweloperów utrzymuje się na rekordowo wysokim poziomie. Na koniec I półrocza, w fazie realizacji znajdowało się blisko 294.000 m 2 powierzchni biurowej, w tym niemal 270.000 m 2 biur na wynajem. Według harmonogramów prac deweloperów, WYKRES 1 Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej na wynajem - 2016p 1 1 nowa podaż nowa podaż - prognoza podaż skumulowana m 2 p - prognoza w oparciu o nową podaż i projekty w budowie na koniec czerwca 2016 Źródło: Knight Frank, PORF 2016p 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 m 2 około 91.000 m 2 powstającej powierzchni powinno zostać oddane do użytku do końca 2016 roku, dzięki czemu roczny wolumen nowej podaży może znacznie przekroczyć 150.000 m 2, co będzie stanowiło rekordowy wynik w historii lokalnego rynku. Kolejne 200.000 m 2 ma planowaną datę ukończenia w 2017 roku. I połowa 2016 roku to również czas rekordowej aktywność najemców. W analizowanym okresie podpisano umowy najmu obejmujące ponad 109.000 m 2 powierzchni to poziom porównywalny ze średnim rocznym popytem w latach - i ponad dwukrotnie wyższy w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Podobnie jak w poprzednich latach największy udział miały transakcje typu pre-let (52% podpisanych umów). Renegocjacje objęły 13% wynajętej powierzchni, nowe umowy i ekspansje w istniejących budynkach stanowiły odpowiednio 17% i 8%, a pozostałe 10% to powierzchnia zajęta przez właścicieli budynków. Wśród najemców niezmiennie dominują firmy z sektora BPO/SSC, IT, R&D i usług profesjonalnych, których zainteresowanie Krakowem owocuje dynamicznym rozwojem rynku biurowego. Stolica Małopolski pozostaje liderem wśród polskich miast pod względem wielkości zatrudnienia w firmach z sektora usług biznesowych i ilości powierzchni wynajmowanej przez tych najemców. Według naszych szacunków, w I połowie 2016 roku firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu zajmowały niemal połowę powierzchni biurowej w mieście. Ze względu na niesłabnący popyt na powierzchnię biurową, Kraków od ponad trzech lat odnotowuje najniższy poziom pustostanów ze wszystkich rynków biurowych w Polsce. Na koniec czerwca 2016 roku w mieście znajdowało się około 50.300 m 2 dostępnej powierzchni biurowej, co odpowiadało 6% lokalnych zasobów (6,7% powierzchni przeznaczonej na wynajem). W porównaniu z końcem roku poziom współczynnika wzrósł o około 2,3 pp., przede wszystkim z uwagi na to, że nowo oddawane budynki nie były w pełni wynajęte. Ze względu WYKRES 2 Roczny wolumen popytu, nowa podaż i współczynnik pustostanów - I poł. 2016 roczny wolumen popytu nowa podaż współczynnik pustostanów 1 1 1 0 Źródło: Knight Frank, PORF EQUAL BUSINESS PARK, Midvest WYKRES 3 Powierzchnia biurowa zajmowana przez centra nowoczesnych usług dla biznesu I poł. 2016 Powierzchnia zajmowana przez centra BPO/SSC, IT, R&D Warszawa Trójmiasto Poznań Katowice Wrocław Łódź Kraków Źródło: Knight Frank 0% 20% 40% I poł. 2016 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0 60% na znaczną ilość powierzchni, jaka ma trafić na rynek do końca bieżącego roku, spodziewany jest dalszy wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej w nadchodzących kwartałach. Jednak uwzględniając fakt, że blisko 40% powierzchni w budowie zostało już wynajęte, wzrost ten nie powinien być bardzo gwałtowny. W I połowie 2016 roku przeciętne stawki czynszów w stolicy Małopolski utrzymywały się na stabilnym poziomie porównywalnym do pozostałych miast regionalnych. Na koniec czerwca czynsze wywoławcze w budynkach klasy A kształtowały się na poziomie od 13 do 14,5 EUR/m 2 /miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 10 a 12 EUR lub 42-50 PLN/ m 2 /miesiąc. Według szacunków Knight Frank, stawki efektywne były niższe od wywoławczych przeciętnie o około 10-15%. 80% 100% 6% 21% 23% 33% 48% 6 7
COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: +48 22 596 50 50 www.knightfrank.com.pl Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska - Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - OFFICES AND LOGISTICS Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - RETAIL Małgorzata Szychułda malgorzata.szychulda@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - OFFICE Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Contact in London Kontakt w Londynie: Commercial Market in Poland: H1 2016 Rynek Komercyjny w Polsce: I poł. 2016 Wrocław: Q1 2016 Rynek biurowy we Wrocławiu: I kw. 2016 Kraków: Q1 2016 Rynek biurowy w Krakowie: I kw. 2016 Warsaw: H1 2016 Rynek biurowy w Warszawie: I poł. 2016 INTERNATIONAL Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/ Knight Frank Sp. z o.o. 2016 This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. 8