on point Warsaw City Report Q4 213 Warszawski Rynek Nieruchomości IV kwartał 213 WARSAW REAL ESTATE TENANT MIX Q4 213
2 On Point Warsaw City Report Q4 213 Economy/Investment Economy As recently reported by the Central Statistical Office, the Polish economy saw a 1.6% uptick of GDP over the course of 213. According to the Consensus Economics Forecast, 214 should bring an even more positive economic environment with an anticipated increase of GDP by 2.9%. Private consumption increased by.7% and over 214, is expected to develop by a further 2.2%. In December 213, Polish retail sales were up 5.9% y-o-y in real terms, while over 213 as a whole, real sales increased by 2.5%. In December 213, seasonal factors pushed up the registered unemployment rate from 13.2% in November to 13.4%, the same level as registered at the end of 212. Over the course of 213, spending power in the Warsaw agglomeration increased to 9,76 per capita per annum (from 9,294 a year ago). Investment Market Total investment volumes for the second half of 213 were very high and amounted to approximately 2.4 billion across all commercial real estate sectors in Poland, bringing the total annual figure to over 3.4 billion, the highest since 26. Of 213's investment volume, the vast majority was foreign investment, accounting for circa 94%. In terms of particular market segments, H2 transaction volumes reached 441 million in the office sector, 1.1 billion in retail, 471 million in the industrial sector, 28 million fell into mixed use and mixed portfolio deals, with the hotel industry rounding things off with transactions accounting for almost 1 million. Preliminary investment numbers for Q4 213 (total value circa 1.4 billion) break down as follows: 228 million for offices, 549 million in the retail segment, 332 million for industrial sector, 166 million for mixed use and portfolio deals and 1 million recorded in the hotel sector. Major transactions finalised in Q4 include the sale of Wola Park shopping centre in Warsaw to Inter IKEA, Tristan Capital Partners acquisition of Charter Hall retail portfolio in Kraków, Gliwice, Wrocław, Szczecin and Katowice for around 175 million, and the purchase of Galeria Kazimierz in Krakow by Invesco for 18 million. In the office sector, the biggest transaction of the quarter was AXA s sale of a 49% stake in five office buildings in Warsaw including; Saski Crescent, Saski Point, Sienna Center, Warsaw Towers and Bitwy Warszawskiej to CA Immo. Also Europlan / Griffin Group sold the Feniks office building in Warsaw to IVG for 39 million. In the industrial sector, the main transactions included the purchase of Manhattan Business & Distribution Center by CBRE Global Investors for 3 million, the sale of 5% of Segro s continental industrial platform to PSP Investments and the purchase of the Point Park Properties warehouse portfolio by TPG / Ivanhoe Cambridge. On top of above mentioned Q4 deals, the high retail investment volume for the second half of the 213 can be contributed to the largest single asset deal in 213 in CEE: the sale of Silesia City Center (ca. 4 million, in Katowice), as well as the acquisition of Galeria Dominikańska by Atrium Real Estate ( 152 million, in Wrocław). This translates into an 83% increase in retail volumes compared to H2 212. Moreover, industrial investment volumes increased circa 32% y-o-y compared to H2 212, as a result of big ticket portfolios traded across Poland. Finally, office transactions concluded in regional cities almost tripled when comparing H2 213 volumes to the same period a year ago. The Polish market continues to be perceived as a key destination for real estate investment in the CEE region. We assume that Poland will further consolidate its leading position in the region in 214. At present, we estimate prime office yields to remain stable at around 6.25% and retail yields for the best in class products at 5.75%. For truly prime warehouse assets, yields are expected at below 7.75%. In our opinion, prime retail yields should remain stable but prime office and warehouse yields might see some further compression during 214. The yield gap between prime and secondary product is 1 to 25 bps and we expect this spread to continue, or widen further. 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 Poland Investment Volumes: 23 213 ( million) Wolumen inwestycji 23 213 (miliony ) Hotels Residential Mixed Industrial Retail Office 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q4 213
On Point Warsaw City Report Q4 213 3 Ekonomia/Rynek Inwestycyjny Ekonomia Według najnowszych danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny, w ciągu 213 r. PKB Polski wzrósł umiarkowanie o 1,6%. Według prognoz Consensus Economics Forecast, w 214 r. spodziewana jest dalsza poprawa sytuacji ekonomicznej, a przyrost PKB ma osiągnąć 2,9%. Spożycie indywidualne w 213 r. wzrosło o,7%, a w przyszłym roku jego wartość powinna zwiększyć się o 2,2%. Sprzedaż detaliczna w grudniu 213, porównywana do analogicznego miesiąca roku poprzedniego, wzrosła o 5,9% w wartościach realnych, natomiast w całym 213 r. powiększyła się o 2,5%. Wskutek czynników sezonowych, stopa rejestrowanego bezrobocia wzrosła do 13,4% w grudniu, z 13,2% odnotowanego w listopadzie. Wskaźnik bezrobocia na koniec 213 r. był na tym samym poziomie co rok temu. W ciągu 213 r. siła nabywcza mieszkańców aglomeracji Warszawy wzrosła do 9 76 na osobę rocznie (z 9 294 w 212 r.). Rynek inwestycyjny Wartość transakcji inwestycyjnych sfinalizowanych w II poł. 213 r. we wszystkich sektorach na polskim rynku nieruchomości komercyjnych osiągnęła bardzo wysoką kwotę 2,4 mld. Przez cały 213 r. sprzedano nieruchomości komercyjne o wartości 3,4 mld, co stanowi najwyższy wynik od 26 r. Zdecydowaną większość transakcji (ok. 94%) zrealizowali inwestorzy zagraniczni. Analizując poszczególne segmenty, w II poł roku wartość transakcji na rynku biurowym osiągnęła 441 mln, handlowym 1,1 mld, magazynowym 471 mln, obiektów wielofunkcyjnych i portfeli mieszanych - 28 mln i na rynku hotelowym prawie 1 mln. Według wstępnych analiz rynku inwestycyjnego, w IV kw. 213 r. zrealizowano transakcje o wartości ok. 1,4 mld, z czego na sektor biurowy przypadło 228 mln, handlowy 549 mln, magazynowy 332 mln, obiekty wielofunkcyjne i portfele mieszane 166 mln, a na hotelowy 1 mln. Najważniejsze transakcje sfinalizowane w poszczególnych sektorach rynku w IV kw. to: kupno przez Inter IKEA centrum handlowego Wola Park w Warszawie, nabycie przez Tristan Capital Partners portfela obiektów handlowych Charter Hall w Krakowie, Gliwicach, Wrocławiu, Szczecinie i Katowicach za ok. 175 mln, oraz przejęcie przez Invesco za 18 mln Galerii Kazimierz w Krakowie. W sektorze biurowym, największą transakcją kwartału była sprzedaż przez AXA na rzecz CA Immo 49% udziałów w spółce będącej właścicielem pięciu budynków biurowych w Warszawie - Saski Crescent, Saski Point, Sienna Center, Warsaw Towers i Bitwy Warszawskiej. Ponadto fundusz IVG za 39 mln kupił biurowiec Feniks w Warszawie od Europlan / Griffin Group. W segmencie magazynowym główne transakcje to kupno Manhattan Business & Distribution Center przez CBRE Global Investors za 3 mln, sprzedaż 5% udziałów w platformie magazynowej Segro do PSP Investments oraz nabycie nieruchomości Point Park Properties przez TPG / Ivanhoe Cambridge. Oprócz wymienionych transakcji z IV kw., na wysoki wynik II poł. 213 r. miała wpływ największa zeszłoroczna transakcja zawarta w regionie CEE - sprzedaż centrum handlowego Silesia City Center (ok. 4 mln, Katowice), a także zakup Galerii Dominikańskiej przez Atrium Real Estate (152 mln, Wrocław). Przekłada się to na 83% wzrost wolumenu transakcyjnego w sektorze handlowym porównując do II poł. 212 r. W sektorze magazynowym wartość transakcji wzrosła o ok. 32% r-d-r porównując z II poł. 212. Natomiast w sektorze biur wartość umów kupna / sprzedaży zamkniętych w miastach regionalnych prawie się potroiła porównując dane za II poł. 213 r. do analogicznego okresu rok wcześniej. Polski rynek nadal jest postrzegany jako kluczowy dla inwestycji w nieruchomości komercyjne w rejonie CEE. Uważamy, że Polska utrzyma swoją wiodącą pozycję w 214 r. Obecnie szacujemy, że stopy kapitalizacji w sektorze biurowym są stabilne na poziomie około 6,25%, a w sektorze handlowym ok. 5,75%. W przypadku najlepszych obiektów magazynowych stopy kapitalizacji mogą zejść poniżej 7,75%. W naszej opinii, stopy kapitalizacji w segmencie handlowym pozostaną stabilne, natomiast w sektorach biurowym i magazynowym możemy obserwować dalszą kompresję w ciągu 214 r. Różnica między stopami kapitalizacji dla nieruchomości najlepszych a tych mniej atrakcyjnych wynosi od 1 do 25 punktów bazowych. Luka ta będzie się utrzymywać, a nawet może się powiększyć. Prime Yields Q4 213 Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty w IV kw. 213 Sector Yield (%) Changes Offices / Biura 6. - 6.25 Retail 5.75 Warehouses / Magazyny 7.5-7.75 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q4 213
21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214f CBD CC-Fringe E LS N SE SW US W 4 On Point Warsaw City Report Q4 213 Office Market Demand In 213, the level of demand for office space outperformed the record-breaking volume seen at the end of 212. Gross take-up for the entire 213 totalled 633, m 2. The registered high level of net take-up (451, m 2 ) has proven that companies are keen to relocate and to lease appropriate office space, both in terms of increased standard and size. In Q4, pre-letting activity remained in line with previous quarters, with a substantial share of 39% in net take-up volumes. The largest deals from Q4 213 included pre-let transactions by a confidential client representing the FMCG sector (1,1 m 2 in Pacific Office Building), advisory company KPMG (8,3 m 2 in Gdański Business Centre) and IBM (5,5 m 2 in The Park A2), which also renewed its lease agreement for 5,3 m 2 in Wiśniowy Business Park. Other significant deals were lease renewals by Budimex (6,2 m 2 in Stawki 4) and Mondelez (3,6 m 2 in Trinity Park III), just to name a few. Vacancy The high construction activity, despite healthy take-up levels, is driving the vacancy rate up slightly. We believe this upward trend will also be sustained in 214. At the end of 213, the vacancy rate in Warsaw stood at 11.7% (.8 pp higher than Q3). This equates to 483, m 2 of vacant space in the entire Warsaw market. Noncentral areas registered a vacancy rate above Warsaw s average at 12.2% while Central locations saw a lower vacancy of 1.6% (12.2% in the CBD and 9.6% in the City Centre Fringe). 15, 12, 9, 6, 3, Vacant Space (m 2 ) and Vacancy Rate by Districts (%) Pustostany (m 2 ) i współczynnik pustostanów (%) 12.2% 9.6% 9.4% 1.2% 13.8% 5.% 14.4% 16.% 13.2% 14.% 12.4% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% Supply 213 saw a record-breaking level of new completions since the year 2 (3, m 2 ). This will be followed by another 32, m 2 to be delivered over the next 12 months. It is worth mentioning that over 35% of this space has already been secured by pre-lets. 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, Office Market Completions (m 2 ) and Vacancy Rate (%) Nowa podaż biur (m 2 ) i współczynnik pustostanów (%) - 18. 16. 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2. - Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, Q4 213 Rents In Q4 213, prime headline rents remained similar to those in Q3, however, there is still potential for downward movement, especially in terms of effective rents. Prime headline rents ranged between 22 and 24 m² / month in the City Centre and 14.5 to 14.75 m² / month in non-central locations, such as Mokotów. 3 25 2 15 1 Prime Headline Rents ( / m 2 / month) Najwyższe czynsze transakcyjne ( / m 2 / m-c) Completions (m²) Future Completion Spec (m²) Future Completion Non-Spec (m²) Vacancy Rate (%) (RHS) 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214f Central (EUR/m²/month) Non-Central (EUR/m²/month) Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, Q4 213 f-forecast Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q4 213 f=forecast
22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 On Point Warsaw City Report Q4 213 5 Rynek biurowy Popyt na powierzchnie biurowe Popyt brutto na powierzchnie biurowe w całym 213 r. osiągnął ponad 633 m 2 i przewyższył rekordowy rok 212. Zarejestrowany wysoki poziom popytu netto (451 m 2 ) potwierdza, że najemcy są chętni do zmiany biura na odpowiadające im zarówno pod kątem standardu jak i wielkości. Sporą część transakcji najmu powierzchni biurowej stanowiły umowy przednajmu w IV kw. było to 39% wszystkich umów związanych z relokacją firm. Należały do nich m.in. transakcje zawarte przez firmę z branży FMCG (1 1 m 2 w biurowcu Pacific), firmę doradczą KPMG (8 3 m 2 w Gdański Business Centre) oraz IBM (5 5 m 2 w The Park A2), który dodatkowo przedłużył swoją umowę na 5 3 m 2 w Wiśniowy Business Park. Znaczące renegocjacje przeprowadziły m.in. firmy Budimex (6 2 m 2 w Stawki 4) oraz Mondelez (3 6 m 2 w Trinity Park III). Szacujemy, że w 214r. zostanie oddane do użytku 32 m 2 powierzchni, z której ponad 35% zostało już zabezpieczone umowami przednajmu. Współczynnik pustostanów Wysoka aktywność budowlana deweloperów, pomimo bardzo dobrych poziomów popytu, wpływa na lekki wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej. Sądzimy, że ten trend utrzyma się w 214r. Pod koniec 213 r. pustostany w Warszawie wynosiły 11,7% (,8 pp więcej niż w III kw.), co oznacza, że w stolicy na najemców czeka około 483 m2 wolnej powierzchni biurowej. Poza Centrum współczynnik powierzchni niewynajętej był wyższy od średniej dla Warszawy i wyniósł 12,2% w porównaniu do 1,6% w Centrum (12,2% w COB i 9,6% na obrzeżach Centrum). Czynsze najmu 6, 5, 4, 3, 2, 1, Gross Take-up (m 2 ) Popyt brutto (m 2 ) City Centre Non-Central W IV kw. 213r. najwyższe czynsze transakcyjne pozostały na poziomie porównywalnym z III kw. i wyniosły 22-24 / m² / miesiąc w Centrum oraz 14,5-14,75 / m² / miesiąc poza nim, w takich rejonach jak Mokotów. Spodziewamy się niewielkich presji zniżkowych. Short-Term Rental Cycle Krótkoterminowy cykl zmiany czynszów najmu Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, Q4 213 Podaż powierzchni biurowej W 213r. na rynek trafiło 3 m 2 nowych biur i był to najwyższy roczny wolumen powierzchni biurowej oddanej do użytku od 2r. Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q4 213
6 On Point Warsaw City Report Q4 213 Retail Market Supply At the end of 213, the modern retail stock 1 in the Warsaw agglomeration totalled 1.61 million m 2 of GLA of which the shopping centre sector occupied 7% (1.1 million m 2 in 36 assets). The retail parks segment comprised five complexes and absorbed 269,5 m 2 of GLA, with Inter IKEA in a leading position, operating two assets of paramount importance. Three outlet centres took 5, m 2 of GLA. With a shopping centre density of 437 m 2 / 1, inhabitants, Warsaw still ranks low among the major agglomerations, ahead only of Szczecin and Katowice. Maturity in Major Markets in Poland Dojrzałość rynku centrów handlowych w największych aglomeracjach w Polsce Density (m 2 / 1, inhabitants) 7 65 6 55 5 45 4 Source/ Źródło: Jones Lang LaSalle, Q4 213; PP: GfK Polonia, data as of 213 In Q4 213, the shopping centre provision grew by a mere 2,5 m 2 of GLA. Plac Unii City Shopping (15,5 m 2 ) is the first inner-city shopping centre in Warsaw since the launch of Złote Tarasy. Galeria Mokotów was enlarged by 5, m 2 and the food court was thoroughly refurbished and enriched with new restaurants. Dynamic development of new residential clusters, coupled with an improvement of the road system, creates new locations for further retail developments such as Galeria Wilanów and Galeria Północna by GTC. To adapt to the evolving market, some of the existing assets, e.g. Auchan Piaseczno, Centrum Janki, Wola Park and Atrium Promenada, are planned to be refurbished and enlarged. An extension of Centrum Krakowska (CK61), located in the vicinity of the Southern Ringroad (S2), has just been announced. Demand Kraków Poznań Łódź Tri-City Szczecin Wrocław Market size Warsaw 35 Katowice Agglomeration Purchasing Power ( / capita/ 3 5 6 7 8 9 1 Market fundamentals in Warsaw are solid. High spending power of residents, coupled with a strong demand for good quality retail space in leading centres, is keeping the vacancy rate at a low 2%. Prime properties such as Złote Tarasy, Arkadia and Galeria 1 covering shopping centres, retail parks, outlet centres and standalone retail warehousing Mokotów, as well as other schemes of a weaker market position, have been refreshing their offer steadily. In Q4 213, the range of tenants in Klif was greatly amended with reputed brands such as COS, Super-Pharm and H&M with their Home concept. Bohoboco and Versace Collection are next to open. The design and tenant mix of Blue City have been improving greatly. In April 214, a sweepingly remodeled food court area will start operating on the +2 level and the vacated space will be fully rearranged for new tenants i.e. H&M. Other new brands that will enrich the tenant mix of the centre include: a Street restaurant, Home&You, Promod and Venezia. Around 6 units will be renovated during 214. Arrangements to reinforce the leisure element with a multi-screen cinema are ongoing, as well as functionality and space of the playground Inca Play. In Sadyba Best Mall a pet shop opened operated by Maxi Zoo that is developing its chain across Poland. Smyk opened its flagship store in Chmielna 25, a new office and retail building in Chmiena Street, in a prominent vicinity of the prime high street retailing destination of Wars, Sawa and Junior department stores. Promising news on renowned international brands that are interested to enter the Polish market came from MAPIC. Traditionally, Warsaw is a bridgehead for further expansion across the country. The capital remains an attractive market for further expansion for operators with an established position on the Polish market as well. Examples include the LPP Group that signed HOTs for leasing the space for the entire portfolio of brands in GTC s planned Galeria Wilanów and Galeria Północna. Klif COS store Prime Rents Over the course of 213, owing to the re-commercialisation of key retail assets, prime shopping centre rents for a 1 m 2 boutique from the fashion category, located prominently in a leading shopping centre, increased slightly and currently span between 85 and 1 m 2 / month. On the high street, prime rents oscillate between 8 and 95 m 2 / month, subject to location.
On Point Warsaw City Report Q4 213 7 Rynek handlowy Podaż Na koniec 213 r. podaż nowoczesnej powierzchni handlowej 2 w aglomeracji warszawskiej osiągnęła 1,61 mln m 2 powierzchni najmu, z czego na centra handlowe przypada ok. 7% podaży (1,1 mln m 2 powierzchni w 36 obiektach). Sektor parków handlowych to pięć obiektów o łącznej powierzchni najmu 269 5 m 2, z wiodącą pozycją Inter IKEA jako operatora dwóch największych kompleksów. Trzy centra wyprzedażowe zajmują w sumie 5, m 2. W segmencie centrów handlowych, wskaźnik nasycenia osiągnął 437 m 2 / 1 mieszkańców i nadal jest jednym z najniższych wśród głównych aglomeracji, wyprzedzając jedynie Szczecin i aglomerację katowicką. W IV kw. 213 rynek powierzchni centrów handlowych powiększył się zaledwie o 2 5 m 2. Otwarto Plac Unii City Shopping (15 5 m 2 ), pierwsze śródmiejskie centrum handlowe w Warszawie od debiutu Złotych Tarasów. Natomiast w Galerii Mokotów, powiększonej o 5 m 2, gruntownie przebudowano strefę food court i wprowadzono nowe restauracje. Rozwój nowych obszarów mieszkalnych oraz poprawa infrastruktury drogowej kreują nowe lokalizacje dla kolejnych centrów handlowych, takich jak projekty GTC Galeria Wilanów i Galeria Północna. Planowane są przebudowy / rozbudowy kilku starszych obiektów, takich jak np.: Auchan Piaseczno, Centrum Janki, Wola Park, Atrium Promenada, mające na celu sprostanie wymaganiom dynamicznie zmieniającego się rynku. Ostatnio ogłoszony projekt to rozbudowa Centrum Krakowska (CK61) zlokalizowanego w pobliżu otwartej jesienią południowej obwodnicy miasta (S2). Popyt Fundamenty rynku w stolicy są stabilne. Pozytywne czynniki, takie jak wysoka siła nabywcza mieszkańców i silny popyt na dobrej jakości powierzchnię handlową w wiodących obiektach, utrzymują wskaźnik niewynajętej powierzchni na poziomie ok. 2%. Zarówno wiodące centra handlowe, jak np. Złote Tarasy, Arkadia, Galeria Mokotów, jak i obiekty o mniejszej sile oddziaływania, sukcesywnie odświeżają zestaw najemców, czemu sprzyja duże zainteresowanie najemców. Proces ten będzie trwał również w 214 r. Istotne zmiany następują systematycznie w zestawie najemców centrum Klif. W IV kw. otworzyły się m.in. COS, Superpharm i H&M, w ramach którego debiutuje w Warszawie nowy koncept H&M Home. Wkrótce pojawią się nowe marki jak np. Bohoboco i Versace Collection. 2 licząc centra handlowe, parki handlowe, centra wyprzedażowe i wolnostojące magazyny handlowe Znacznie zmienia się również oblicze Blue City. Trwa gruntowna przebudowa strefy restauracyjnej, która od kwietnia 214 będzie działać na poziomie +2, a jej dotychczasowe miejsce zajmie m. in. H&M. Kolejni najemcy, którzy poszerzą ofertę centrum, to np. restauracja Street, Home&You, Promod, Venezia. Około 6 lokali przejdzie w roku 214 gruntowne remonty. Trwają wysiłki, aby element rozrywkowy wzbogacić o kino wielosalowe, rozwija się powierzchnia i funkcjonalność placu zabaw Inca Play. Maxi Zoo, rozwijający swoją sieć w Polsce, otworzył sklep w Sadyba Best Mall. Flagowy sklep sieci Smyk zajął część handlową budynku biurowo handlowego Chmielna 25, który otworzył się jesienią 213 r. przy ul. Chmielnej w sąsiedztwie prestiżowego skupiska handlu śródmiejskiego w pobliżu domów towarowych Wars, Sawa i Junior. Pozytywne wieści o zainteresowaniu znanych międzynarodowych marek wejściem do Polski docierały z targów nieruchomości MAPIC. Warszawa pozostaje tradycyjnie przyczółkiem do dalszego rozwoju w kraju. Również dla marek o ugruntowanej pozycji na polskim rynku Warszawa stanowi atrakcyjny rynek do dalszego rozwoju. Dla przykładu, Grupa LPP podpisała listy intencyjne na wynajem powierzchni handlowej dla całego pakietu swoich marek w planowanych projektach GTC Galerii Wilanów i Galerii Północnej. Stawki czynszowe W ciągu 213 r. nastąpił nieznaczny wzrost stawek czynszowych typu prime do poziomu 85-1 / m 2 / m-c. Jest to skutek wzmożonej rekomercjalizacji w kluczowych centrach handlowych. Kategoria prime dotyczy lokali ok. 1 m 2 z branży moda i dodatki, ulokowanych w najlepszych strefach w wiodących obiektach. Stawki czynszu przy głównych ulicach handlowych kształtują się pomiędzy 8 a 95 / m 2 / m-c w zależności od lokalizacji. Prime Shopping Centre Rents Stawki czynszu za najlepsze lokale w centrach handlowych Szczecin Tri-City Poznań Kraków Wrocław Katowice Agglomeration Łódź Warsaw 3 4 5 6 7 8 9 1 11 / m 2 / month Source/ Źródło: Jones Lang LaSalle, Q4 213
8 On Point Warsaw City Report Q4 213 Industrial Market Demand The industrial real estate market in the Warsaw region recorded modest results in 213. Gross take-up in both submarkets (in the Inner City and the Suburbs) totalled 346, m 2, so below the 5 year average of 43, m 2. Although demand on the entire Polish market recorded a historical maximum in 213, this was mostly attributable to the western regions of Wrocław and Poznań, which both accounted for 45% of the country s gross take-up. The share of the Warsaw region stood at 18%. New deals and extensions totalled 218, m 2, of which, 193, m 2 were leased in the Warsaw Suburbs with the remaining 25, m 2 being signed in the Inner City subzone. This indicates a y-o-y decline in both markets by 16% and 29% respectively. The largest deals included a 3PL company, who secured a 2, m 2 unit in the AB Logistyka building in Grójec. Two notable deals were concluded in the Błonie area Forlogix having leased 18, m 2 in Metropol Park Błonie and e-commerce firm Allegro, who secured 1, m 2 in Europolis Park Błonie. In addition, 3PL company Cursor, expanded by 15, m 2 in Good Point Puławska II. Sectorial analysis of the region reveals that the occupier market is dominated by logistics operators. The share of 3PLs in new demand in the Warsaw region totals 58%, followed by retailers (12%) and electronics (6%). Supply The Warsaw market grew by 78, m 2 in 213 and now totals 2.63 million m 2, which is distributed over the Warsaw Suburbs (2.6 million m 2 ) and the Inner City (.56 million m 2 ). The largest projects included Tulipan Park Warszawa by SEGRO (24, m 2 ), Good Point Puławska II by Real Management (15, m 2 ) and Diamond Business Park Ursus by AIG Lincoln (11, m 2 ). Currently, development activity across the region is registered in two projects only MLP Pruszków II with the construction of 13, m 2 and SEGRO Business Park Warsaw Ożarów (4, m 2 ). The pipeline is quite scarce when compared to other regional markets, which can be put down to a high vacancy rate in the Warsaw region. However, once the S8 express road towards Wrocław is completed, new areas will become open for industrial development, which can foster the construction of new warehouse space in the region. Vacancy Overall vacancy registered in Warsaw at the end of 213 totalled 384 m 2, which translated into a vacancy rate of 14.6%, down slightly on Q4 212, when it stood at 14.7%. However, both subzones of Warsaw are subject to opposite trends. Over one year in the Inner City, the vacancy increased from 16.8% to 22.3%, whereas in the Warsaw Suburbs it decreased from 14.1% to 12.5%. This was largely attributable to the considerable transactions concluded in the Błonie area. 3, 25, 2, 15, 1, 5, Warehouse Space Under Construction (m²) Magazyny w budowie (m²) Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, Q4 213 Rents Powierzchnia niewynajęta (spec) Powierzchnia wynajęta (pre-let) 12, 9, 6, 3, Completed stock in 213 (m 2 ) Magazyny oddane do użytku w 213 r. (m²) Rents in the Warsaw region were featured by relative stability and have not been subject to major fluctuations throughout the year. Headline rents in the Inner City range from 4.1 to 5.5 m 2 / month. In the Warsaw Suburbs the this range is between 2.7 and 3.6 m 2 / month. However, considerable discrepancies exist amongst particular areas, with Pruszków being the most expensive location within the Suburbs and Błonie area offering the lowest rents. Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, Q4 213
On Point Warsaw City Report Q4 213 9 Powierzchnie magazynowe Popyt Wyniki rynku powierzchni magazynowych w regionie warszawskim w 213 r. były dość umiarkowane. Popyt brutto w obu strefach (miejskiej i Okolic Warszawy) równał się 346 m 2, a zatem poniżej 5-letniej średniej wynoszącej 43 m 2. Pomimo rekordowo wysokich wyników całego rynku polskiego, co było to głównie zasługą regionów Wrocławia i Poznania, których łączny udział w popycie brutto wyniósł 45%, udział Warszawy kształtował się na poziomie 18%. Nowe umowy oraz rozszerzenia najmu podpisano na 218 m 2, z czego 193 m 2 to powierzchnia wynajęta w Okolicach Warszawy, a pozostałe 25 m 2 w strefie miejskiej. Oznaczało to spadek r-d-r o odpowiednio 16% i 29%. Największa umowa dotyczyła operatora logistycznego, który wynajął 2 m 2 w budynku AB Logistyka w Grójcu. Dwie znaczne transakcje podpisano w Błoniu Forlogix wynajął 18 m 2 w Metropol Park Błonie, a Allegro 1 m 2 w Europolis Park Błonie. Znaczące rozszerzenie najmowanej powierzchni (15 m 2 ) przez operatora logistycznego Cursor zanotowano w Good Point Puławska II. Analiza sektorowa popytu w regionie pokazuje, że jest on zdominowany przez firmy logistyczne. Ich udział w nowym popycie kształtuje się na poziomie 58%. Kolejne kategorie to sieci handlowe (12%) oraz elektronika (6%). Net Take-Up by Sectors in both Warsaw submarkets Popyt netto wg sektorów w obu strefach warszawskich Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, Q4 213 Podaż 6% 19% 12% 5% 58% Operator logistyczny / Logistic operator Sieć sklepów / Retailer Inne / Other Art. elektroniczne / Electronics Lekka produkcja / Light manufacturing W 213 r. region warszawski wzbogacił się o 78 m 2 nowej powierzchni i ma obecnie wielkość 2,63 miliona m 2, z czego w Okolicach Warszawy znajduje się 2,6 miliona m 2, a w granicach miasta,56 miliona m 2. Największe nowe projekty to rozbudowa Tulipan Park Warszawa przez SEGRO (24 m 2 ), Good Point Puławska II zrealizowany przez Real Management (15 m 2 ) i Diamond Business Park Ursus przez AIG Lincoln (11 m 2 ). Obecnie aktywność budowlana ogranicza się do jedynie dwóch projektów MLP Pruszków II, gdzie powstaje 13 m 2 oraz SEGRO business Park Warsaw Ożarów, gdzie w budowie jest 4 m 2. Nie jest to imponująca wielkość w porównaniu do innych rynków regionalnych, co można wytłumaczyć sporym poziomem pustostanów na rynku warszawskim. Czynnikiem, który może stymulować podaż może być ukończenie budowy drogi ekspresowej S8 w kierunku Wrocławia, która otworzy nowe tereny dla zabudowy magazynowej. Vacancy Rate by Location Wskaźnik dostępnej powierzchni wg lokalizacji Poland Kraków Poznań Szczecin Toruń Tri-City Upper Silesia Wrocław Warsaw Central Poland Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, Q4 213 Dostępna powierzchnia Pod koniec 213 r. bez najemcy w regionie pozostawało 384 m 2, co odpowiadało 14,6% istniejącej podaży i oznaczało niewielki spadek z poziomu 14,7% zanotowanego w IV kw. 212 r. W poszczególnych strefach dominują jednak przeciwstawne trendy. W ciągu roku poziom pustostanów w granicach Warszawy wzrósł z 16,8% do 22,3%, podczas gdy Okolicach miasta zanotowano spadek z 14,1% do 12,5%. Było to głównie wynikiem spadku dostępności w Błoniu. Czynsze % 5% 1% 15% 2% W 213 r. czynsze w Warszawie były relatywnie stabilne i nie wykazywały większych wahań. Czynsze bazowe w strefie miejskiej mieściły się w granicach od 4,1 do 5,5 Euro/ m2/ m-c. W Okolicach Warszawy zakres ten wynosił od 2,7 do 3,6 Euro/ m 2 / m-c. Występują jednak zasadnicze różnice w stawkach w zależności od lokalizacji. Najwyższe czynsze obowiązują w Pruszkowie, podczas gdy najtaniej jest w rejonie Błonia.
Q1 27 Q3 27 Q1 28 Q3 28 Q1 29 Q3 29 Q1 21 Q3 21 Q1 211 Q3 211 Q1 212 Q3 212 Q1 213 Q3 213 1 On Point Warsaw City Report Q4 213 Residential market The final quarter of 213 was exceptionally good in terms of sales recorded in the primary residential market in Warsaw. The number of concluded transactions was the highest since the record-high in Q1 27. The key phenomena in the market environment were: - an increase in the rate of economic growth, combined with low interest rates both for savings and mortgage loans; - advanced works on the introduction of the new subsidy scheme Home for the Young (Mieszkanie dla Młodych), which encouraged some buyers to already seek dwellings in 213 in order to purchase them in 214. Developer and buyer behaviour was also largely influenced by earlier regulations, the Developer Act and the coming date of enforcement of new regulations regarding minimal equity level in the process of mortgage borrowing. Supply while among completions planned for 214, sold units constitute 54%. Pricing At the end of Q4 213, the shares of units priced 6,-7, PLN/m 2 and 7,-8, PLN/m 2 were at 3% and 25%, respectively. Altogether these units totalled 8,4 or, 55% of the primary market offer in Warsaw. Units sold, launched and offered in Warsaw Mieszkania sprzedane, wprowadzone oraz wielkość oferty 25, 2, 15, 1, 5, In Q4 213, more than 2,8 units were launched for sale. The offer, understood as the number of dwellings available for purchase or paid reservation, dropped by some 1,5 units and at the end of December amounted to less than15,3 units within the city limits. During the whole year 213, almost 9,2 units were launched, while the long term average for new starts amounts to 12,-13, units. In the same period, more than 14,6 units were sold. The low number of new starts results from the impact of the Developer s Act as many developers have problems with obtaining construction loans or escrow accounts which are now obligatory according to the new law for their clients. Demand In Q4 213, some 4,6 units were sold in Warsaw, 65 more than in the previous quarter. Of key importance for the sales results were transactions made by two groups of buyers: those with a substantial amount of savings, who treat the mortgage as a complimentary source of financing and who typically are interested in larger dwellings from the lower-middle segment and buyers seeking 1% LTV mortgages in the last months before the tightening of the lending criteria due to new regulations. In addition, some units were reserved by buyers intending to sign contracts after 1 st January 214, in order to take advantage of the Home for the Young subsidy program. The sales levels are overall quite satisfactory. Among units completed in 213, 81% have been sold (up 1 pp compared to the previous quarter), Source/Źródło: REAS The average price calculated for all units introduced to the market in Q4 213 was 2.5% higher than in the preceding quarter and amounted to 7,261 PLN/m 2. This increase was mostly a result of the introduction of new projects in the lower-middle market segment. Forecast launched per quarter / wprowadzone w kwartale gross sales / sprzedaż ogółem offering at quarter's end / oferta na koniec kwartału According to developer declarations acquired through the REAS monitoring study conducted at the end of Q4 213, developers and housing cooperatives planned to complete a total of 14, residential units in Warsaw in 214 and over 7,4 in 215. Relative to the previous quarter, the number of dwellings planned for completion both in 214 and in 215 slightly increased. The future market situation in the low-end market segment will be strongly affected by the new governmental program: Home for the Young. The market will be strongly influenced also by banks policies towards developers. Limitations in the financing of construction, together with rigors of the Developer Act, will effect in a further contraction of the offer and the surplus of demand over supply in some locations and market segments.
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 On Point Warsaw City Report Q4 213 11 Rynek mieszkaniowy Ostatni kwartał 213 r. był wyjątkowo dobry pod względem liczby transakcji na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Warszawie. Liczba sprzedanych mieszkań była najwyższa od rekordowego pierwszego kwartału 27 r. W otoczeniu rynku kluczowymi zjawiskami były: - przyspieszenie tempa wzrostu gospodarczego, w połączeniu z niskimi stopami procentowymi; - zaawansowanie prac nad uruchomieniem programu dopłat Mieszkanie dla Młodych (MdM), co zachęciło niektórych nabywców do zarezerwowania mieszkania już w 213 roku w celu podpisania umowy w 214 roku, Zachowanie deweloperów i nabywców było także w znacznym stopniu związane z wpływem ustawy deweloperskiej i zbliżającym się terminem wejścia w życie nowych regulacji, dotyczących minimalnego wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Podaż W IV kwartale zostało wprowadzonych do sprzedaży ponad 2 8 lokali. Oferta, rozumiana jako liczba mieszkań możliwych do kupienia lub dokonania płatnej rezerwacji, zmniejszyła się o ponad 1 5 lokali i na koniec grudnia wyniosła niecałe 15 3 jednostek w granicach miasta. procentowych więcej niż w poprzednim kwartale), podczas gdy wśród mieszkań planowanych do realizacji w 214 roku mieszkania sprzedane stanowią 54%. Ceny Na koniec IV kwartału 213 udziały w ofercie mieszkań o cenach z przedziału 6-7 tys. PLN/m² i 7-8 tys. PLN/m² wynosiły odpowiednio 3% i 25%. Łącznie na rynku mieszkań tych było nieco ponad 8,4 tys. co stanowiło ok. 55% oferty. Units sold vs. units launched to the Warsaw market in 1994-213 / Mieszkania sprzedane a wprowadzone na rynek 1994-213 3, 25, 2, 15, 1, 5, launched for sale / wprowadzone do sprzedaży sold (or potential demand) / sprzedane (lub zarezerwowane) W całym 213 roku na rynek warszawski wprowadzono do sprzedaży prawie 9,2 tys. jednostek, wobec długoterminowej przeciętnej na poziomie 12-13 tysięcy, zaś sprzedano w tym samym okresie ponad 14,6 tys. Popyt W ciągu IV kw. 213 r. deweloperzy sprzedali w Warszawie ponad 4,6 tysiąca mieszkań, o ponad 65 więcej niż w poprzednim kwartale. Kluczowe dla wyników sprzedaży były transakcje dokonane przez dwie grupy nabywców: osób z pokaźnymi oszczędnościami, które traktują kredyty jedynie jako uzupełniające źródło finansowania i które najczęściej poszukują większych lokali z segmentu mieszkań o podwyższonym standardzie oraz nabywców korzystających z kredytu na 1% LTV w ostatnich miesiącach przed zaostrzeniem zasad udzielania kredytów w wyniku nowej regulacji. Ponadto, część lokali została zarezerwowana przez nabywców zamierzających podpisać umowy zakupu po 1 stycznia 214 i skorzystać z dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Poziom sprzedaży jest dobry. Wśród mieszkań oddanych w 213 roku, 81% stanowią mieszkania już sprzedane (o 1 punktów Source/Źródło: REAS Przeciętna cena liczona dla wszystkich jednostek mieszkalnych wprowadzonych na rynek w IV kw.213 r. wyniosła 7 261 PLN/m², czyli o 2,5% więcej, niż w poprzednim kwartale. Wzrost ten wynika w dużej mierze z większego udziału w lokalach wprowadzonych do sprzedaży mieszkań o podwyższonym standardzie. Prognoza Zgodnie z deklaracjami deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych z końca 213 roku, planują oni oddanie w Warszawie około 14 tysięcy mieszkań w 214 roku i ponad 7,4 tysięcy w roku kolejnym. W porównaniu z poprzednim kwartałem liczba lokali planowanych do oddania w obu tych latach nieco wzrosła. Na przyszłą sytuację rynkową w segmencie najtańszych mieszkań duży wpływ będzie miał program Mieszkanie dla Młodych. Duże znaczenie będzie miała także polityka banków wobec deweloperów. Ograniczenia w finansowaniu nowych inwestycji z kredytu w połączeniu z wymogami ustawy o ochronie praw nabywców przyniosą dalsze zmniejszanie się oferty oraz nadwyżkę popytu nad podażą w niektórych lokalizacjach i segmentach rynku.
Arrivals (s) Bed nights (s) 12 On Point Warsaw City Report Q4 213 Hotel Market Poland s status as an international tourist destination was raised in 212 when it co-hosted the UEFA European Championship with the Ukraine. The tourist industry gained a significant boost with over 677, foreign tourists and football fans visiting Poland during the championship period. In Warsaw, the UEFA European Championship led to a 9% growth in foreign arrivals at the end of 212, to a new record of more than 9,. Domestic demand declined however, likely due to hotels pushing up room rates during the summer months and the sluggish economic backdrop reducing domestic disposable income. Overall, tourism demand has been increasing in Warsaw over recent years, showing a cumulated annual average growth (CAAG) rate in arrivals and bed nights of 6.6% and 4.6% respectively, since 24. The tourism market remains largely dominated by domestic guests with the city s major international source markets being the UK, Germany and the USA. As of January 214, Warsaw s hotel market consisted of approximately 64 hotels with close to 12, bedrooms. The largest share of room supply is in the 3-star segment making up about 27.% of total room stock. 5-star establishments have the second largest graded hotel room count with roughly 3,1 rooms and therefore account for a quarter of the entire hotel room stock. However, this large market share is mainly due to the high room count of Warsaw s 5-star hotels which is 312 rooms per hotel on average. In anticipation of the 212 UEFA European Championship, development activity accelerated with two Ibis hotels (the 17 room Ibis Warszawa Reduta and the 163 room Ibis budget Warszawa Reduta) opening prior to the Championship. Towards the end of the year, InterContinental Hotels Group opened the 124 room Holiday Inn Express at Warsaw Airport. The hotel development pipeline remained active in 213 with two hotels opening at Chopin Airport (the 116 room Hampton by Hilton and the 26 room Sound Garden hotel and Conference Centre) and five additional hotel projects are either under construction or in the concrete planning stage. Hotel performance in 212 was buoyed by the UEFA European Championship which resulted in record performance results during the event in June. Despite weaker results towards the end of the year, (RevPAR) grew 9.2% in 212. Unsurprisingly, hotel performance results for 213 were down, with RevPAR showing an 8.4% decline on figures reported in 212. Weak results were due to a 12.7% decline in room rates whereas occupancy remained largely stable and closed the year at 72%, a 4.8% increase on the prior year. The Polish economy is set to strengthen in 214, boosted by a return in consumer confidence and we therefore predict a return to growth for the hotel sector in Warsaw in the short and medium term. Since 211, the Polish hotel transaction market has been relatively steady with only a few deals being recorded. 212 saw the largest Polish hotel transaction in over 1 years with the sale of the 5-star 326 room InterContinental Warsaw for around 1 million. The Austrian Property Company and developer Warimpex Finanz and UBM sold the hotel to the retail real estate fund of Germany s DekaBank Group, WestInvest InterSelect. 213 saw an uptick in transaction volume of 6.8% on the back of the sale of a number of key trophy assets in Krakow and Warsaw, namely the 5-star Sheraton Krakow for 37 million and the Luxury Collection Bristol hotel for 59 million. Overall, the Polish hotel market is attractive for investors aiming for a better yield play, with recent transactions pointing to initial yields of 6-7% for prime hotels in Warsaw. This is relatively high in comparison to the more established markets in Western Europe where prime yields in core cities tend to range between 4-6%. The hotel sector in Warsaw is therefore an attractive alternative for investors willing to move up the risk curve. 2,5 2, 1,5 1, 5 Warsaw: Tourism Warszawa: Rynek turystyki 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Visitor Arrivals ( s) Source/ Źródło: Statistical Office in Warsaw 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 Bed Nights ( s)
Occupancy / Wskaźnik obłożenia % On Point Warsaw City Report Q4 213 13 Rynek hotelowy Dzięki współorganizowaniu wraz z Ukrainą mistrzostw Europy w piłce nożnej w 212 roku, Polska zyskała status atrakcyjnego celu turystycznego w skali międzynarodowej. Impreza ta spowodowała znaczący wzrost popytu na usługi turystyczne, a w trakcie mistrzostw odwiedziło Polskę ponad 677 kibiców i turystów zagranicznych. W Warszawie, mistrzostwa UEFA przyczyniły się do wzrostu ruchu turystycznego z zagranicy o 9% i tym samym nowego rekordu liczby odwiedzających ponad 9 turystów w ciągu całego 212 r. Zmalał natomiast popyt wewnętrzny, co można tłumaczyć wysokimi cenami noclegów w trakcie mistrzostw i w sezonie letnim oraz ogólnym spowolnieniem gospodarczym i ostrożnością gospodarstw domowych w realizowaniu wydatków. Popyt na usługi turystyczne w Warszawie systematycznie wzrastał w ciągu ostatnich kilku lat. Od 24 roku rośnie zarówno wskaźnik odwiedzalności jak i korzystania z noclegów, odpowiednio średnio co roku o 6,6% i 4,6%. Rynek usług turystycznych pozostaje silnie zdominowany przez gości krajowych. Natomiast wśród odwiedzających Warszawę z zagranicy najliczniej reprezentowani są przybysze z Wielkiej Brytanii, Niemcy i Amerykanie. W styczniu 214 roku, w Warszawie działały 64 hotele oferujące w sumie blisko 12 tys. łóżek. Największy udział w podaży miały obiekty 3-gwiazdkowe, w których jest ulokowane 27% warszawskich miejsc noclegowych. Hotele 5-gwiazdkowe to drugi największy segment rynku (ok. 25%), co oznacza, że w Warszawie jest aktualnie około 3 1 pokoi hotelowych w 5-gwiazdkowym standardzie. Większość z nich znajduje się w dużych obiektach hotelowych. Średnia liczba pokoi w hotelu pięciogwiazdkowym w Warszawie to 312. Przed Euro 212 oddano do użytku dwa nowe hotele: 17-pokojowy Ibis Warszawa Reduta i 163-pokojowy Ibis Budget Warszawa Reduta. Na koniec 212 roku przy Lotnisku Chopina uruchomiono 124-pokojowy Holiday Inn Express z grupy InterContinental. Także w 213 r. odnotowano dużą aktywność deweloperów. W rejonie Lotniska Chopina otwarto dwa nowe hotele: 116-pokojowy Hampton by Hilton i Sound Garden Hotel&Conference Center oferujący 26 pokoi. W realizacji lub w finalnej fazie planowania jest kolejnych pięć projektów hotelowych. Sytuację na rynku hotelowym w Warszawie w 212 r. stymulowały mistrzostwa Euro 212 r., dzięki którym w czerwcu zanotowano rekordowe wyniki. Pomimo słabszej końcówki roku, w całym 212 wskaźnik RevPAR (revenue per available room przychód na jeden dostępny pokój), wzrósł o 9,2%. Nie dziwi, że wyniki za 213 są gorsze - odnotowano 8,4 spadek wskaźnika RevPAR w porównaniu z rokiem 212. Słabsze wyniki to skutek spadku średnich cen za pokój o 12,7%, podczas gdy wskaźnik wykorzystania pokoi pozostał stabilny i osiągnął 72% w całym 213 r., o 4,8% więcej niż w 212 r. W 214 r. ma nastąpić umocnienie polskiej gospodarki dzięki wzrostowi poziomu zaufania konsumenckiego. Stąd też spodziewamy się powrotu do trendu wzrostu w sektorze hotelowym w Warszawie w krótko i średnio-okresowej perspektywie. Od 211 roku liczba transakcji inwestycyjnych na rynku hotelowym w Polsce była stała z zrejestrowanymi tylko kilkoma transakcjami. Niemniej jednak w roku 212 została zawarta największa w ciągu ostatnich 1 lat umowa na sprzedaż 5-gwiazdkowego hotelu InterContinental w Warszawie dysponującego 326 pokojami. Austriacki Warimpex Finanz i UBM za ok. 1 mln sprzedały hotel niemieckiemu funduszowi WestInvest InterSelect powiązanemu z DekaBank Group. W ciągu 213 r. odnotowano niewielki wzrost (o 6,8%) wartości sfinalizowanych transakcji w rezultacie sprzedaży kilku istotnych nieruchomości hotelowych czyli 5-gwiazdkowego Sheraton Kraków za kwotę 37 mln oraz hotelu spod marki Luxury Collection - Bristol w Warszawie za 59 mln. Reasumując, polski segment hotelowy z ostatnimi transakcjami dążącymi do wyjściowych stóp kapitalizacji na poziomie 6-7% za najlepsze obiekty hotelowe w Warszawie, jest atrakcyjny dla inwestorów, którzy celują w uzyskanie lepszych stóp. To relatywnie wysoko w porównaniu z bardziej rozwiniętymi rynkami Europy Zachodniej, gdzie w wiodących miastach najlepsze stopy kapitalizacji oscylują w granicach 4-6%. Sektor hotelowy w Warszawie stanowi atrakcyjną alternatywę dla inwestorów skłonnych do przesunięcia krzywej ryzyka do góry. Euro 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Hotel performance / Wskaźniki rynku hotelowego 21222324252627282921211212213 ADR ( ) RevPAR ( ) Occupancy / Wskaźnik obłożenie (%) Source/ Źródło: STR Global 8 7 6 5 4 3 2 1
14 On Point Warsaw City Report Q4 213 Market Practice Purchasing Cost Summary VAT Court registration fees Notarial fees asset sale: 23% VAT on buildings and land (commercial properties) or in exceptional cases (if transaction classified as sale of enterprise) civil-transaction tax in the amount of 2% of the transaction price. Buyers more frequently apply now for tax rulings confirming that VAT can be charged on asset sales and refunded by the tax office thereafter. Rulings take up to 3 months to obtain but guarantee no tax office interpretation risks on real estate transactions; shares sale: civil transaction tax of 1% of the net asset value. real estate transactions are subject to fixed court registration fees, not linked to the volume of the contract, e.g. PLN 2 for the entrance of the right of freehold or perpetual usufruct to the Perpetual Book; vary according to transaction price but no more than 6 months average salary in the domestic economy for the previous year; Agency fees typically 1%-3% of purchase price plus VAT at 23%; Leasing Practice Office Lease length Rental basis Lease agreement collateral Rent increases Repairs Insurance Agency fees Reinstatement: Other developers incentives 5 years; 3-year rarely; paid monthly in advance with rents denominated in but paid in Polish Zloty (currently acceptable also in ); full rent is typically payable for common areas; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3 months rent and service charges, all increased by VAT; annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); internal tenant; external/structural by landlord, not recovered through service charge; common areas landlord, although recovered through service charge (with the exception of major repairs); landlord covers costs of building insurance (recovered through service charge), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability; 12,5% - 25% of the annual effective rent, increased by VAT. Fees are paid by either the landlord or tenant. Remuneration may be also calculated as a percentage from the total value of a lease contact. In case of negotiations on behalf of tenant remuneration paid by tenant may be based on the percentage of the savings secured for the tenant; not common practice - negotiable by lease; partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length) rent free periods: common practice on the market usually in the range of 6 8 months rent (in case of 6 months lease, the length of the rent free period depends on the transactional volume, status of the development and lease length ); Leasing Practice Industrial Lease length Rental basis Lease agreement collateral Rent increases Repairs Insurance Agency fees Reinstatement: Other developers incentives 3-5 years for logistic companies; 7-1 years more common for production or warehouse built to suit projects; paid monthly in advance with rents denominated in but paid in Polish Zloty; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3-6 months rent and service charges all increased by VAT; annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); internal - tenant; external/structural and common areas landlord although recovered through service charges; landlord covers costs of building insurance (included in service charges), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability; 15% - 25% of the annual rent, increased by VAT, depending on the lease length. Fees are paid by the landlord. Remuneration may be also calculated as a percentage from monthly rent or percentage of the total value of a lease contact. In case of renegotiations led on behalf of tenant remuneration may be paid by tenant depending on the percentage of the savings secured for the tenant; negotiable by lease; partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length); rent free periods: common practice on the market - usually in the range of 4 8 months rent (in case of 6 month lease). Rent free periods depend on the transactional volume and lease length; Leasing Practice Retail Lease length Base rent Turnover rent Lease agreement collateral Key money or premiums Rent increases Leasing fees Other developers incentives 5, 7 or 1 years with an option to extend, but possible for max. 3 years; paid monthly in advance, denominated in but paid in PLN; 6%-8% of the turnover, adjusted monthly, quarterly or yearly, applicable when higher than the base rent; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3-6 months base rent plus service charges and marketing fees plus VAT; common for high street retail as well as in existing shopping centres equal to fit out cost or even exceeding in case of best locations; indexed annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); 1%-16% of the annual rent, increased by VAT; participation in fit-out costs of the rented space applicable in case of anchor tenants;
On Point Warsaw City Report Q4 213 15 Praktyka rynkowa Warunki kupna-sprzedaży nieruchomości Podatek VAT Koszty sądowe Opłaty notarialne Prowizja agencji nieruchomości sprzedaż nieruchomości: 23% VAT na budynki i grunt (w przypadku transakcji nieruchomościami komercyjnymi) lub w wyjątkowych przypadkach, (jeżeli sprzedaż zostaje zakwalifikowana jako sprzedaż przedsiębiorstwa) podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny transakcyjnej. Kupujący częściej obecnie występują o oficjalną interpretację podatkową potwierdzającą, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, który zostanie następnie zwrócony kupującemu. Otrzymanie interpretacji podatkowej trwa do 3 miesięcy, ale eliminuje ryzyko innej kwalifikacji przez Urząd Skarbowy; sprzedaż udziałów: podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% wartości nieruchomości netto; stałe opłaty sądowe związane z księgami wieczystymi, przykładowo wpis prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do Księgi Wieczystej podlega opłacie w wysokości 2 PLN; zmienne w zależności od ceny transakcyjnej, nie wyższe niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku; zazwyczaj 1%-3% ceny transakcyjnej plus 23% VAT; Warunki najmu powierzchni biurowych Długość najmu 5 lat; 3-letni okres najmu występuje sporadycznie; Czynsz płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w, ale płatne w PLN (obecnie dopuszczalne również w ); pełen czynsz za powierzchnie wspólne - dodawany do opłat głównych; Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-miesięcznego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych plus VAT; Wzrost czynszu coroczna indeksacja wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Naprawy wewnętrzne najemca; zewnętrzne/strukturalne - właściciel, bez odzyskiwania poprzez opłatę eksploatacyjną; powierzchnia wspólna właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną (za wyjątkiem napraw głównych); Ubezpieczenie właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten jest odzyskany poprzez opłatę eksploatacyjną), najemca - OC, NW, majątek ruchomy; Prowizja agencji nieruchomości 12,5% 25% rocznego czynszu efektywnego plus VAT, płatna przez właściciela lub najemcę. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w oparciu o całkowitą wartość zawartej umowy najmy. W przypadku negocjacji, wynagrodzenie płacone przez najemcę może być zależne od oszczędności wynegocjowanych przez agencję; Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu nie praktykowane - negocjowane przy wynajmie; pierwotnego Dodatkowy pakiet oferowany najemcom częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania); okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 6-8 miesięcy wolnych od płatności (w przypadku umów zawieranych na 5 lat, długość okresu wolnego od płatności czynszu najmu zależy od wartości umowy, statustu realizacji inwestycji biurowej i długości umowy); Warunki najmu powierzchni magazynowych Dłuogość najmu 3-5 lat dla firm logistycznych, 7-1 lat bardziej typowe dla firm produkcyjnych lub najemców magazynów budowanych na konkretne zamówienie, tzw. built to suit; Czynsz płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w, ale płatne w PLN; Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-6 - miesięcznych czynszów oraz opłat eksploatacyjnych powiększone o podatek VAT; Wzrost czynszu coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Naprawy wewnętrzne najemca, zewnętrzne/strukturalne oraz powierzchnia wspólna właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną; Ubezpieczenie właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten stanowi część opłat eksploatacyjnych), najemca - OC, NW, majątek ruchomy; Prowizja agencji nieruchomości 15% 25% rocznego czynszu plus VAT, w zależności od długości najmu, płatna przez właściciela. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w oparciu o czynsz miesięczny lub o całkowitą wartość zawartej umowy najmu. W przypadku renegocjacji prowadzonych w imieniu najemcy, wynagrodzenie może być płacone przez najemcę w zależności od oszczędności wynegocjowanych przez agencję; Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu negocjowane przy wynajmie; pierwotnego Dodatkowy pakiet oferowany najemcom częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania); okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 4-8 miesięcy wolnych od płatności (w zależności od wielkości transakcji i długości okresu najmu); Warunki najmu powierzchni handlowych Długość najmu 5, 7 lub 1 lat, z możliwością przedłużenia, ale nie dłużej niż na 3 lat Czynsz podstawowy płatny z góry miesięcznie; ustalany w, ale płatny w PLN; Czynsz od obrotu 6%-8% od obrotu, rozliczany miesięcznie, kwartalnie lub rocznie, należny w przypadku, gdy wyższy od czynszu podstawowego; Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy równe 3-6 miesięcznemu czynszowi podstawowemu wraz z opłatami eksploatacyjnymi i marketingowymi (plus VAT); Odstępne praktykowane w przypadku sklepów przy głównych ulicach handlowych jak również w istniejących centrach handlowych, równe zwrotowi nakładów na adaptację sklepu lub znacznie je przewyższające dla najlepszych lokalizacji; Wzrost czynszu coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Prowizja agencji nieruchomości 1%-16% rocznego czynszu plus VAT; Dodatkowy pakiet oferowany najemcom dofinansowanie kosztów aranżacji wynajmowanej powierzchni stosowane w przypadku kluczowych najemców;
16 On Point Warsaw City Report Q4 213 Warsaw Map of New Office and Warehouse Provision
Warsaw Agglomeration Map of Retail Provision On Point Warsaw City Report Q4 213 17
Contacts Tomasz Trzósło Managing Director Head of Capital Markets Poland Jones Lang LaSalle +48 22 318 tomasz.trzoslo@eu.jll.com www.joneslanglasalle.pl Anna Bartoszewicz Wnuk National Director Head of Research and PR Poland Jones Lang LaSalle +48 22 318 7 anna.bartoszewicz-wnuk@eu.jll.com www.joneslanglasalle.pl Paweł Sztejter Partner REAS Residential Advisors Poland +48 22 38 21 pawel.sztejter@reas.pl www.reas.pl Anna Młyniec Head of Office Agency Poland Jones Lang LaSalle +48 22 318 anna.mlyniec@eu.jll.com www.joneslanglasalle.pl Anna Wysocka Head of Retail Agency Poland Jones Land LaSalle +48 22 318 16 anna.wysocka@eu.jll.com www.joneslanglasalle.pl Tomasz Mika Head of Industrial Department Poland Jones Lang LaSalle +48 22 318 221 tomasz.mika@eu.jll.com www.joneslanglasalle.pl Warsaw City Report Q4 213 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects in Poland. In January 27 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors in Poland. Część raportu poświęcona rynkowi mieszkaniowemu została przygotowana przez firmę REAS - eksperta i doradcę w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce. W wyniku umowy o współpracy podpisanej w styczniu 27 roku, Jones Lang LaSalle i REAS wspólnie oferują zintegrowane usługi w sektorze nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Polsce. www.reas.pl COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 214. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.