Warszawa, dnia 04 września 2015 r. RZECZPOSPOLITA POLSKA MINISTER FINANSÓW PL-LS.054.24.2015 Pani Małgorzata Kidawa Błońska Marszałek Sejmu RP W związku z interpelacją nr 34158 posła Jana Warzechy i posła Bogdana Rzońcy w sprawie nowych przepisów dotyczących podatku od nieruchomości, uprzejmie wyjaśniam. Budynki podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 849, z późn. zm.). Podstawę opodatkowania w tym przypadku stanowi powierzchnia użytkowa, zdefiniowana, na potrzeby ustawy podatkowej, jako powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się (art. 1a ust. 1 pkt 5, art. 4 ust. 1 pkt 2, art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Z powyższego wynika, że pralnie, suszarnie i inne powierzchnie zaliczane do części wspólnych opodatkowane są podatkiem od nieruchomości na podstawie obowiązujących przepisów. Natomiast klatki schodowe oraz szyby dźwigowe w budynku nie podlegają opodatkowaniu. Dodatkowo ustawa w sposób szczególny reguluje opodatkowanie podatkiem od nieruchomości stanowiących współwłasność: gruntów i części budynków, w których wyodrębniono własność lokali. Zasadą w podatku od nieruchomości jest solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli (posiadaczy) nieruchomości lub obiektów budowlanych. Natomiast zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. Jest to przepis szczególny, na podstawie którego ustala się zakres odpowiedzialności w podatku od nieruchomości właścicieli lokali wyodrębnionych w odniesieniu do części wspólnych budynku i od gruntów. Wprowadza on regułę proporcjonalnego opodatkowania właścicieli lokali. W obowiązującym brzmieniu przepis art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie zapewnia opodatkowania całej powierzchni nieruchomości wspólnej. Znaczne powierzchnie budynków pozostają poza opodatkowaniem, przede wszystkim wskutek stosowania przez podatników, w szczególności w budynkach wielkopowierzchniowych, dopuszczalnej prawem optymalizacji podatkowej, prowadzącej do zmniejszenia wymiaru podatku od nieruchomości. W komentarzu do art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zacytowanym w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 13 maja 2015 r. sygn. akt I SA/GL 1454/14, W. Morawski i T. Brzezicki stwierdzili, że "Aktualne brzmienie przepisu umożliwia łatwe zmniejszenie ciężaru podatkowego wystarczy wyodrębnić własność lokali oraz pozostawić odpowiednio dużą część wspólną, aby znacznie zmniejszyć obciążenie podatkiem od nieruchomości działalności gospodarczej ul. Świętokrzyska 12, 00-916 Warszawa tel.: +48 (22) 694 55 55 e-mail: kancelaria@mf.gov.pl
prowadzonej w budynkach (np. centrach handlowych)." (System Informacji Prawnej Lex). W takim przypadku bowiem zostaje wyodrębniona część wspólna nieruchomości, do której opodatkowania stosowane są szczególne zasady, wynikające z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym prezentowany jest pogląd o prawidłowości takiego stosowania przepisu przez podatników, gdyż do takich wniosków prowadzi jego wykładnia literalna (np. wyrok NSA z dnia 13 listopada 2012 r. sygn. akt II FSK 647/11). Postulat dokonania zmian w treści art. 3 ust. 5 zgłaszany był przez samorządowe organy podatkowe, które sygnalizowały fakt znacznego ubytku dochodów z tytułu podatku od nieruchomości w związku z obowiązywaniem aktualnej treści art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Niezbędna była zatem nowelizacja przepisu. W dniu 25 czerwca 2015 r. Sejm Rzeczypospolitej Polskiej uchwalił ustawę o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1045), która wprowadziła zmiany w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, polegające na nadaniu nowej treści art. 3 ust. 5. Jak wynika z uzasadnienia do projektu, celem nowelizacji przepisu było objęcie podatkiem od nieruchomości całej powierzchni stanowiącej współwłasność w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności lokali. Umożliwi to ustalony w nowelizacji sposób określenia obowiązku podatkowego od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną. Obowiązek ten będzie odpowiadał udziałowi właściciela w nieruchomości wspólnej, ustalonemu na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903, z późn.zm.). Przykładowo, zgodnie z przepisem art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zmiana nie polega zatem na objęciu opodatkowaniem wskazanych w interpelacji części wspólnych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, bowiem te już aktualnie podlegają opodatkowaniu. Nieprawdziwe jest też stwierdzenie o wprowadzeniu od dnia 1 stycznia 2016 r. nowego podatku - wskutek nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Wprowadzone zmiany są wyrazem stosowania zasady sprawiedliwości społecznej, gdyż w wyniku nowelizacji wszyscy właściciele budynków będą płacić podatek od całej ich powierzchni użytkowej podlegającej opodatkowaniu. Zmiana w zakresie opodatkowania części wspólnych w budynkach, w których wyodrębniono własność lokali, nie wpłynie w zasadniczy sposób na opodatkowanie pozostałych właścicieli lokali, którzy nie stosowali dotychczas optymalizacji podatkowej, dążąc do zmniejszenia wysokości należnego podatku. Różnica w opodatkowaniu gruntu i części wspólnych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których wyodrębniono lokale - w stosunku do stanu obecnego będzie niewielka, co obrazują poniższe przykłady (do opodatkowania przyjęto górne granice stawek podatku od nieruchomości w 2015 r.: od budynków mieszkalnych lub ich części (0,75 zł) oraz od gruntów pozostałych - 0,47 zł). Przykład 1 opodatkowanie mniejszego lokalu w budynku wybudowanym w nowej technologii, ze stosunkowo dużą powierzchnią części wspólnych. 2
Powierzchnia budynku wynosi 30 870,10 m 2, a powierzchnia wyodrębnionego lokalu wynosi 50,50 m 2. Powierzchnia części wspólnych podlegająca opodatkowaniu to 7 884,90 m 2 (tj. 9 155,40 m 2 minus powierzchnia klatek schodowych i szybów dźwigowych, stanowiąca łącznie 1 270,50 m 2 ). Powierzchnia wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi stanowi 21 714,70 m 2. Powierzchnia działki, na której położony jest budynek, to 6 289 m 2. 2015 r. Proporcja, według której, na podstawie obowiązujących przepisów, oblicza się podatek od części wspólnych budynku i od gruntu pod budynkiem wynosi 0,001636 (tj. 50,5 - powierzchnia lokalu : 30 870,1 powierzchnia budynku). Podatek od nieruchomości wynosi: 1) od części wspólnych: 7 884,90 m 2 x 0,001636 =12,90 m 2 (powierzchnia, od której podatnik płaci podatek) x 0,75 zł (stawka podatku) = 9,68 zł 6 289 m 2 x 0,001636 = 10,29 x 0,47 zł = 4,84 zł 2016 r. Proporcja, według której obliczać się będzie, na podstawie znowelizowanych przepisów, podatek od części wspólnych budynku i od gruntu pod budynkiem wynosi 0,002326 (tj. 50,5 - powierzchnia lokalu : 21 714,70 powierzchnia lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi). Podatek od nieruchomości od części wspólnych wyniesie: 1) 7 884,9 m 2 x 0,002326 = 18,34 m 2 (powierzchnia, od której podatnik płaci podatek) x 0,75 zł (stawka podatku) = 13,76 zł 6 289 m 2 x 0,002326 = 14,63 x 0,47 zł = 6,88 zł Wniosek: Różnica w wysokości podatku od nieruchomości należnego za 2016 r. od części wspólnych budynku dla wyodrębnionego lokalu o powierzchni 50,5 m 2 wyniesie 4,08 zł a od gruntu 2,04 zł, tj. łącznie 6,12 zł rocznie. Przykład 2 opodatkowanie większego lokalu w budynku wybudowanym w nowej technologii, ze stosunkowo małą powierzchnią części wspólnych. Powierzchnia budynku wynosi 3 585,30 m 2, a powierzchnia wyodrębnionego lokalu wynosi 88,80 m 2. Powierzchnia części wspólnych podlegająca opodatkowaniu to 188 m 2 (tj. 372 m 2 minus powierzchnia klatek schodowych i szybów dźwigowych, stanowiąca łącznie 184 m 2 ). Powierzchnia wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi 3 213,30 m 2. Powierzchnia działki, na której położony jest budynek to 1 385 m 2. 3
2015 r. Proporcja, według której, na podstawie obowiązujących przepisów, oblicza się podatek od części wspólnych budynku i od gruntu pod budynkiem wynosi 0,024768 (tj. 88,8 - powierzchnia lokalu : 3 585,30 powierzchnia budynku). Podatek od nieruchomości wynosi: 1) od części wspólnych: 188 m 2 x 0,024768 = 4,66 m 2 (powierzchnia, od której podatnik płaci podatek) x 0,75 zł (stawka podatku) = 3,50 zł 1 385 m 2 x 0,024768 = 34,3 x 0,47 zł = 16,12 zł 2016 r. Proporcja, według której obliczać się będzie, na podstawie znowelizowanych przepisów, podatek od części wspólnych budynku i od gruntu pod budynkiem wynosi 0,027635 (tj. 88,80 - powierzchnia lokalu : 3 213,30 powierzchnia lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi). Podatek od nieruchomości wyniesie: 1) od części wspólnych: 188 m 2 x 0,027635 = 5,2 m 2 (powierzchnia, od której podatnik płaci podatek) x 0,75 zł (stawka podatku) = 3,90 zł. 1 385 m 2 x 0,027635 = 38,27 x 0,47 zł = 17,99 zł. Wniosek: Różnica w wysokości podatku od nieruchomości należnego za 2016 r. od części wspólnych budynku dla wyodrębnionego lokalu o powierzchni 88,80 m 2 wyniesie 0,40 zł a od gruntu 1,87 zł, tj. łącznie 2,27 zł rocznie. Powyższe przykłady wskazują, iż opodatkowanie właścicieli lokali w budynkach mieszkalnych wzrośnie nieznacznie. Natomiast zniesiona zostanie możliwość optymalizacji podatkowej, która skutkowała znacznym obniżeniem dochodów gmin, służących realizacji potrzeb mieszkańców. Skutki stosowania optymalizacji podatkowej, a także wpływ zastosowania zmodyfikowanego sposobu wyliczania podatku od części wspólnych budynku na wysokość zobowiązania w podatku od nieruchomości, przy zastosowaniu górnej granicy stawki tego podatku od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej lub ich części na 2016 r., obrazują poniższe przykłady. Przykład 1 - budynek niewielkiego centrum handlowego o powierzchni całkowitej 10.000 m 2, w którym wyodrębniono 2 lokale o powierzchni 1 000 m 2 każdy. Powierzchnia nieruchomości wspólnej stanowi 8 000 m 2. Wyliczenie podatku od nieruchomości przedstawia się w następujący sposób: przed optymalizacją, tj. przed wyodrębnieniem lokali 10 000 m 2 x 22,86 zł = 228 600 zł podatek za cały budynek 4
po wyodrębnieniu lokali: 1 000 m 2 x 22,86 zł = 22 860 zł x 2 = 45 720 zł 2) od części wspólnych, przy zastosowaniu proporcji, według której, na podstawie obowiązujących przepisów, oblicza się podatek od części wspólnych budynku i od gruntu pod budynkiem, wynoszącej 0,1 (tj. 1 000 m2 - powierzchnia lokalu : 10 000 m 2 powierzchnia budynku). 8 000 m 2 x 0,1 = 800 x 22,86 zł = 18 288 zł x 2 = 36 576 zł 45 720 zł + 36 576 zł = 82 296 zł podatek za cały budynek po wyodrębnieniu lokali, przy zastosowaniu zmienionych zasad dotyczących opodatkowania części wspólnych, które wejdą w życie w 2016 r. 1 000 m 2 x 22,86 zł = 22 860 zł x 2 = 45 720 zł 2) od części wspólnych przy zastosowaniu proporcji, według której, na podstawie znowelizowanych przepisów, obliczać się będzie podatek od części wspólnych budynku i od gruntu pod budynkiem, wynoszącej 0,5 (tj. 1 000 m 2 - powierzchnia lokalu : 2 000 m 2 powierzchnia wszystkich wyodrębnionych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi). 8 000 m 2 x 0,5 = 4 000 zł x 22,86 zł = 91 440 zł x 2 =182 880 zł 182 880 zł + 45 720 zł = 228 600 zł podatek za cały budynek (tyle samo, co przed optymalizacją) Przykład 2 budynek dużego centrum handlowego o powierzchni użytkowej wynoszącej 276.787,90 m 2. Powierzchnia wszystkich wyodrębnionych lokali w budynku stanowi 101 266,50 m 2. Powierzchnia wyodrębnionych lokali będących własnością jednego podatnika stanowi 71 625,30 m 2, powierzchnia wyodrębnionych lokali będących własnością drugiego podatnika stanowi 29 641,20 m 2. Powierzchnia wspólna w budynku to 175 521,40 m 2. Wyliczenie podatku od nieruchomości przedstawia się w następujący sposób: przed optymalizacją, tj. przed wyodrębnieniem lokali 276.787,90 m 2 x 22,86 zł = 6 327 371,40 zł podatek za cały budynek po wyodrębnieniu lokali: 71 625,30 m 2 x 22,86 zł = 1 637 354,4 zł 29 641,20 m 2 x 22,86 zł = 677 597,83 zł 2) od części wspólnych przypadających na jednego podatnika, przy zastosowaniu proporcji, według której, na podstawie obowiązujących przepisów, oblicza się podatek od części wspólnych budynku i od gruntu pod budynkiem, wynoszącej 0,258773 (tj. 71 625,30 - powierzchnia wyodrębnionych lokali będących własnością jednego podatnika : 276.787,90 powierzchnia budynku). 5
175 521,40 m 2 x 0,258773 = 45 420,20 x 22,86 zł = 1 038 305,80 zł 3) od części wspólnych przypadających na drugiego podatnika, przy zastosowaniu proporcji, według której, na podstawie obowiązujących przepisów, oblicza się podatek od części wspólnych budynku i od gruntu pod budynkiem, wynoszącej 0,107090 (tj. 29 641,20 - powierzchnia wyodrębnionych lokali będących własnością jednego podatnika : 276.787,90 powierzchnia budynku). 175 521,40 m 2 x 0,107090 = 18 796,59 x 22,86 zł = 429 690,05 zł 429 690,05 zł + 1 038 305,80 zł + 1 637 354,40 zł + 677 597,83 zł = 3 782 948,08 zł podatek za cały budynek po wyodrębnieniu lokali, przy zastosowaniu zmienionych zasad dotyczących opodatkowania części wspólnych, które wejdą w życie w 2016 r. 71 625,30 m 2 x 22,86 zł = 1 637 354,4 zł 29 641, 20 m 2 x 22,86 zł = 677 597,83 zł 2) od części wspólnych przypadających na jednego podatnika, przy zastosowaniu proporcji, według której, na podstawie znowelizowanych przepisów obliczać się będzie podatek od części wspólnych budynku i od gruntu pod budynkiem, wynoszącej 0,707295 (tj. 71 625,30 - powierzchnia wyodrębnionych lokali będących własnością jednego podatnika : 101 266,50 powierzchnia wszystkich wyodrębnionych lokali) 175 521,40 m 2 x 0,707295 = 124 145,41 x 22,86 zł = 2 837 964,07 zł 3) od części wspólnych przypadających na drugiego podatnika, przy zastosowaniu proporcji, według której, na podstawie znowelizowanych przepisów obliczać się będzie podatek od części wspólnych budynku i od gruntu pod budynkiem, wynoszącej 0,292705 (tj. 29 641,20 - powierzchnia wyodrębnionych lokali będących własnością drugiego podatnika : 101 266,50 powierzchnia wszystkich wyodrębnionych lokali). 175 521,40 m 2 x 0,292705 = 51 375,99 x 22,86 zł = 1 174 455,13 zł 1 174 455,13 zł + 2 837 964,07 zł + 1 637 354,40 zł + 677 597,83 zł = 6 327 371,40 zł podatek za cały budynek (tyle samo, co przed optymalizacją) Z porównania wynika, że po wprowadzeniu nowych zasad opodatkowania części wspólnych w budynkach, w których wyodrębniono własność lokali, opodatkowana będzie cała powierzchnia budynku. Z upoważnienia Ministra Finansów Podsekretarz Stanu Jarosław Neneman /dokument podpisany podpisem elektronicznym/ 6