RESEARCH KRAKÓW OFFICE MARKET / RYNEK BIUROWY / 2016
was a period of further intensive development in the Kraków office market, which resulted in record-breaking developers activity and volume of lease transactions, that has not been recorded before. As a consequence of the market development, we could observe growth of its attractiveness for players active in the investment market together with increasing amount of office schemes acquisitions. 156,000 sq m record-breaking volume of take-up in Above 70% of lease agreements signed by companies from BPO/SSC and IT sectors Nearly 30% of space under construction secured with pre-lease agreements Kraków remains the largest and one of the most dynamically developing regional office markets in Poland. At the end of December, the total office stock in the city was estimated at 770,000 sq m, of which some 688,000 sq m was for rent and the remaining 82,000 sq m was owner-occupied. Vast majority of office space in the capital of Małopolska is situated in non-central parts of the city: in the north - in the southern areas of Prądnik Czerwony and Prądnik Biały together with the area along Armii Krajowej Street (a total of 35% of office rentable stock), and in the south - northern Dębniki, and the north-western part of Podgórze, where further 37% of Kraków s rentable office space is located. Due to cities historic character and limited availability of undeveloped plots allowing office investments, only some 17% of rentable stock is situated in the city centre and remaining 11% is located outside aforementioned areas of concentration. In, 44,600 sq m of rentable space was completed in five schemes: three buildings developed by Grupa Buma: Aleja Pokoju 5 (13,000 sq m), FIVE (8,700 sq m), Dot Office building A (7,100 sq m); building E (10,000 sq m) of Bonarka for Business complex completed by TriGranit and acquired by TPG and the 3 rd stage of Enterprise Park (5,800 sq m) owned by Tristan Capital Partners and Avestus Real Estate. Although the result noted in was slightly lower than the average annual new supply within last 5 years (56,500 sq m), it does not indicate the falling developers activity. As of the end of December, recordbreaking 210,000 sq m of rentable office space was at the construction stage in twenty one schemes. It was also the highest result among major regional cities. According to developers schedules, approximately 150,000 sq m is due to be completed in 2016, while remaining 60,000 sq m - in 2017. CHART 1 Annual supply of rentable office space in Kraków (sq m) - 2016f new supply new supply - forecast supply cumulative 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 was also a period of record-breaking levels of tenants activity. Within recent year, 156,000 sq m was the subject of lease transactions, which was approximately 34% more than the year before and approximately 65% more when compared to the average annual take-up recorded in -. Pre-let agreements had the highest share - 42% of the leased space, renewals constituted 27%, while new agreements and expansions accounted for 19% and 12% of signed agreements respectively. In, similar as in previous years, office demand in Kraków has been driven by companies from BPO/SSC, IT, R&D and professional services sectors. The city remains the leader among Polish cities in terms of employment in business services sector and volume of space leased by those companies. In, some 37% of office space in Kraków was leased by companies offering business and professional services and approximately 36% of agreements was signed by entities representing IT sector. sq m Source: Knight Frank, PORF 2016f sq m Kraków has recorded the lowest vacancy rate among all office markets in Poland for three years. As of the end of, only 26,800 sq m of office space was available for lease in the city, which accounted for 3.9% of the local rentable stock. The level of indicator has decreased by 2
OFFICE MARKET IN KRAKÓW RESEARCH CHART 2 Vacancy rate in Kraków 2004-25% 20% 20% 15% 11.4% 12.5% 10.4% 10% 7% 4.9% 5.1% 5.5% 3.9% 3.9% 5% 0.4% 1.2% 0% CHART 3 2004 Source: Knight Frank 2005 2006 2007 2008 1.6 pp. when compared to the previous year. Taking into account the significant volume of space scheduled to be delivered to the market by the end of 2016, an increase of vacancy rate in Kraków is forecasted. However, due to expected strong demand and the significant volume of space under construction secured with pre-let agreements (28%), the growth of vacancy rate should not be substantial. In, rental rates in the capital of Małopolska remained stable. At the end of Q4, asking rents in A-class buildings ranged between EUR 13 and EUR 14.5 per sq m per month, while in B-class schemes varied between EUR 10-12 or PLN 42-50 per sq m per month. According to 2009 Knight Frank s estimations, effective rents were usually some 10-15% down when compared to asking rents. was special also in the investment market in Poland. For the first time in the history office transactions volume in regional markets outdistanced the total amount of transactions in the Warsaw office market, exceeding EUR 800m. Acquisitions of five office schemes in Kraków accounted for approximately EUR 300m, which gave the city the 1 st place among regional cities (before Wrocław, where 3 transactions amounting to EUR 163m were concluded). 3.9% the lowest vacancy rate in Poland EUR 300 million investment transactions volume in Kraków office market Office demand in major regional office markets in Poland - Kraków Wrocław 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 sq m Source: Knight Frank, PORF Remaining 4 major markets KOTLARSKA 11, UBM Polska 3
SELECTED SCHEMES UNDER CONSTRUCTION (Q4 ) / WYBRANE PROJEKTY BIUROWE W BUDOWIE (IV KW. ) EQUAL BUSINESS PARK, Midvest 4
OFFICE MARKET IN KRAKÓW RESEARCH Project / Projekt Developer / Deweloper Owner / Właściciel Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m 2 ) 1 Enterprise Park stage / etap 4 Tristan Capital Partners, Avestus Real Estate 26 400 2 Dot Office stage / etap 1&2 Grupa Buma 25 700 3 O3 Business Campus Echo Investment 19 200 4 AXIS Niam 18 100 5 Equal Business Park building A & 1 st stage / etap building B Midvest 15 400 6 CH2M Center 3One 14 100 7 Astris Astris 12 800 8 Mix Biura Jasnogórska 9 Mix Biura 12 400 9 Bonarka for Business building F TriGranit 10 000 10 Orange Office Park Haga East-West Development Office 8 500 11 Park Club Prestige Property Group 6 200 12 Regent Office Herbewo International 5 000 13 Green Office Center Masonia Sarastro 4 700 14 Browar Lubicz building G Balmoral Properties 4 500 15 Centrum Biurowe Lobos Czyżyny Lobos Nieruchomości 4 200 Źródło / Source: Knight Frank O3 BUSINESS CAMPUS, Echo Investment 5
Rok to na krakowskim rynku biurowym okres dalszego intensywnego rozwoju, który zaowocował rekordową aktywnością deweloperów oraz nienotowanym dotychczas wolumenem transakcji najmu. Efektem stopniowego dojrzewania rynku jest wzrost jego atrakcyjności dla podmiotów aktywnych na rynku inwestycyjnym, a wraz z nią ilości zawieranych transakcji sprzedaży projektów biurowych. 156.000 m 2 rekordowy wolumen popytu w roku Ponad 70% umów podpisanych przez firmy z sektora usług biznesowych i IT Blisko 30% powierzchni w budowie zabezpieczonych umowami pre-let Kraków pozostaje największym i jednym z najdynamiczniej rozwijających się regionalnych rynków biurowych w Polsce. Na koniec grudnia roku całkowite zasoby biurowe miasta były szacowane na około 770.000 m 2, z czego 688.000 m 2 było przeznaczone na wynajem, natomiast pozostałe 82.000 m 2 to powierzchnia przeznaczona na własne potrzeby właścicieli. Zdecydowana większość powierzchni biurowej w stolicy Małopolski zlokalizowana jest poza centrum miasta: w południowej części dzielnic Prądnik Czerwony i Prądnik Biały wraz z obszarem wzdłuż ulicy Armii Krajowej na północy (łącznie około 35% zasobów na wynajem) oraz na południu: w północnej części Dębnik i północnozachodnich rejonach Podgórza, gdzie zlokalizowane jest kolejne 37% powierzchni na wynajem. W centrum miasta, ze względu na jego historyczny charakter oraz niewielką liczbę niezagospodarowanych działek, WYKRES 1 Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej na wynajem w Krakowie (m 2 ) - 2016p nowa podaż nowa podaż - prognoza podaż skumulowana 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 m 2 Źródło: Knight Frank, PORF 2016p 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 m 2 umożliwiających realizację inwestycji biurowych, zlokalizowane jest jedynie około 17% powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem, zaś pozostałe 11% usytuowane jest poza wymienionymi obszarami koncentracji. W roku ukończone zostało 44.600 m 2 powierzchni na wynajem w pięciu projektach: 3 budynki Grupy Buma: Aleja Pokoju 5 (13.000 m 2 ), FIVE (8.700 m 2 ) i Dot Office budynek A (7.100 m 2 ), budynek E (10.000 m 2 ) kompleksu Bonarka for Business wybudowany przez TriGranit i należący obecnie do TPG; oraz trzeci etap Enterprise Park (5.800 m 2 ) należącego do Tristan Capital Partners i Avestus Real Estate. Odnotowany wynik jest nieco niższy, niż średnia z poprzednich 5 lat (56.500 m 2 ), jednak nie świadczy o spadku poziomu aktywności deweloperów. Na koniec grudnia roku w fazie realizacji znajdowało się rekordowe w historii krakowskiego rynku 210.000 m 2 powierzchni biurowej na wynajem w 21 projektach. To również najwyższy wynik wśród głównych miast regionalnych. Według harmonogramów prac deweloperów, około 150.000 m 2 powstającej powierzchni powinno zostać oddane do użytku w 2016 roku, a pozostałe około 60.000 m 2 w 2017 roku. rok to również okres rekordowej aktywności najemców. W minionym roku wynajęto 156.000 m 2 powierzchni, o 34% więcej niż rok wcześniej i 65% więcej w porównaniu ze średnim wolumenem w latach -. Ze względu na małą dostępność powierzchni w istniejących budynkach największy udział miały transakcje typu pre-let (42% podpisanych umów), renegocjacje objęły 27% wynajętej powierzchni, nowe umowy stanowiły 19%, zaś ekspansje 12%. Podobnie jak w poprzednich latach wśród najemców dominowały firmy z sektora BPO/SSC, IT, R&D i usług profesjonalnych. Kraków pozostaje liderem wśród polskich miast pod względem wielkości zatrudnienia w firmach z sektora usług biznesowych i ilości powierzchni wynajmowanej przez tych najemców. W roku około 37% powierzchni w Krakowie zostało wynajęte przez firmy oferujące usługi biznesowe i profesjonalne, zaś 36% umów podpisali najemcy z sektora IT. 6
RYNEK BIUROWY W KRAKOWIE RESEARCH PORTO OFFICE, Detemo Investments Kraków od trzech lat odnotowuje stabilny poziom pustostanów, najniższy ze wszystkich rynków biurowych w Polsce. Na koniec roku w mieście znajdowało się jedynie około 26.800 m 2 dostępnej powierzchni biurowej, co odpowiadało 3,9% lokalnych zasobów przeznaczonych na wynajem. W porównaniu z końcem roku poziom współczynnika obniżył się o 1,6 pp. Mając na uwadze znaczną ilość powierzchni, jaka ma zostać dostarczona na rynek w 2016 roku, w nadchodzących kwartałach spodziewany jest wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej. Jednak ze względu na oczekiwane utrzymanie się popytu na wysokim poziomie i znaczący udział powierzchni w budowie zabezpieczonej umowami typu pre-let (28%), wzrost ten powinien być raczej łagodny. W roku przeciętne stawki czynszów w stolicy Małopolski utrzymywały się na stabilnym poziomie. Na koniec IV kwartału stawki ofertowe w budynkach klasy A kształtowały się na poziomie od 13 do 14,5 EUR/m 2 /miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 10 a 12 EUR lub 42-50 PLN/ m 2 /miesiąc. Według szacunków Knight Frank, stawki efektywne były niższe od wywoławczych przeciętnie o ok. 10-15%. Rok był w Polsce i w Krakowie szczególny także na rynku inwestycyjnym. Po raz pierwszy w historii wolumen transakcji zawartych w miastach regionalnych przekroczył łączną kwotę transakcji na rynku biurowym w Warszawie, obejmując ponad 880 mln EUR. Około 300 mln EUR przypadło na przejęcia 5 projektów w Krakowie, co dało miastu pierwsze miejsce wśród rynków regionalnych (przed Wrocławiem, gdzie zawarto 3 transakcje na łączną kwotę 163 mln EUR). 3,9% najniższy wskaźnik pustostanów w Polsce 300 mln EUR wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku biurowym w Krakowie WYKRES 3 Popyt na powierzchnię biurową na głównych regionalnych rynkach biurowych w Polsce - WYKRES 2 Współczynnik pustostanów w Krakowie 2004 - Kraków Wrocław Pozostałe 4 główne rynki regionalne 25% 20% 20% 600 000 500 000 15% 10% 5% 0% 7% 3,9% 0,4% 11,4% 1,2% 12,5% 10,4% 4,9% 5,1% 5,5% 3,9% 400 000 300 000 200 000 100 000 m 2 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Źródło: Knight Frank Źródło: Knight Frank, PORF 7
COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: +48 22 596 50 50 www.knightfrank.com.pl RESEARCH Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska - Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - OFFICES AND LOGISTICS Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - RETAIL Małgorzata Szychułda malgorzata.szychulda@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - OFFICE Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Contact in London Kontakt w Londynie: Office market in Wrocław: Q3 Rynek biurowy we Wrocławiu: III kw. Office market in Kraków: Q3 Rynek biurowy w Krakowie: III kw. Office Market in Warsaw: Rynek Biurowy w Warszawie: Commercial Market in Poland: /2016 Rynek Komercyjny w Polsce: /2016 INTERNATIONAL RESEARCH Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Knight Frank Sp. z o.o. 2016 This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. 8