S P R A W O Z D A N I E z działalności spółdzielni w roku obrotowym 2012 Spółdzielnia Mieszkaniowa im. Hipolita Cegielskiego powstała w 1958 roku i działa w oparciu o ustawę o Spółdzielniach Mieszkaniowych oraz ustawę Prawo Spółdzielcze z późn. zmianami. Podstawowym celem działania Spółdzielni jest obsługa nieruchomości, a w szczególności zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin, we wszystkich formach przewidzianych przez prawo spółdzielcze. Powyższe działania wykonuje 26 osób zatrudnionych w Spółdzielni oraz firmy, z którymi podpisane są umowy. Na dzień 31.12.2012 roku Spółdzielnia posiada 2283 mieszkania. W wyniku kontynuacji zawieranych aktów notarialnych o ustanawianie odrębnych własności lokali wraz z udziałem w gruncie Spółdzielnia zarządza 820 lokalami z pełną własnością. Według stanu na ostatni dzień roku 2012 Spółdzielnia zrzesza 3007 członków, w tym 53 członków oczekujących. Ponadto w zasobach jest 206 osób niebędących członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa lub są właścicielami lokali. W 2012 roku na wniosek członków zawarto umowy przeniesienia w odrębną własność: -dla 7 mieszkań z prawem lokatorskim -dla 24 mieszkań z prawem własnościowym -dla 8 mieszkań, których właścicielem była Spółdzielnia ustanowiono odrębną własność w wyniku sprzedaży w drodze przetargu. W 2012 roku przekształcono 1 lokal mieszkalny z lokatorskiego prawa na własnościowe prawo do lokalu. Mieszkania własnościowe w liczbie 2128 stanowią 93,21% ogółu mieszkań zarządzanych przez Spółdzielnie. Po dokonaniu wykupu oraz przeniesień w odrębną własność wg udziałów w nieruchomościach, Spółdzielnia na dzień 31.12.2012 r. posiada: -34.126,88 m² gruntów w wieczystym użytkowaniu o wartości 3.749.772,68 zł -2.400 m² gruntów, z których korzystamy bezumownie usytuowanych przy ul. Osinowej. Ponadto posiadamy 75.803,71 m² gruntów własnych o wartości 11.827.436,27zł. Zarząd kontynuuje wykup gruntów od miasta. W 2012 roku zakupiono 31 m² gruntu przy ul. Czajczej 10-12 za cenę 82.230,96 zł. Zakup był niezbędny w celu uregulowania stanu prawnego gruntów, który umożliwia przekształcenie lokali w odrębną własność w nieruchomości obejmującej budynki przy ul. Czajcza 10-12, Powstańcza 1-7 oraz Jerzego 15. W okresie sprawozdawczym tj. od 01.01.2012 do 31.12.2012 Zarząd odbył 29 protokołowanych posiedzeń w sprawach bieżącej działalności. Zarząd działał 1
kolegialnie, podejmując decyzje w formie uchwał i zarządzeń. Działalność Zarządu dotyczyła głównie wykonywania obowiązków statutowych, realizowania uchwał Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej. Zgodnie z obowiązkiem statutowym Zarząd zwołał coroczne Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni, które odbyło się w dniach od 4 do 14 kwietnia 2012 roku, na którym zatwierdzono sprawozdanie finansowe i sprawozdanie Rady Nadzorczej oraz dokonano podziału nadwyżki bilansowej. Spółdzielnia była kontrolowana w sierpniu 2012 roku przez PKO BP V Oddział w Poznaniu w zakresie oceny prawidłowości analitycznej ewidencji zadłużeń i ich spłat z tytułu kredytów wspomaganych przez budżet. Powyższa kontrola nie wykazała żadnych nieprawidłowości. Zgodnie z art. 91 1 Prawa Spółdzielczego Spółdzielnia poddała się lustracyjnemu badaniu legalności, gospodarności i rzetelności całości jej działania. Lustracją pełną objęty był okres od 01.01.2010 do 30.06.2012. Lustrację w dniach od 27.06.2012 do 28.09.2012 przeprowadził lustrator Wielkopolskiego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Samopomoc Chłopska w Poznaniu. Lustracja nie wykazała nieprawidłowości. Lustrator wskazał w liście polustracyjnym by podjąć przez organy samorządowe czynności polegających na zdecydowanym wzmocnieniu działań w sprawie skutecznego egzekwowania zaległości czynszowych z wykorzystaniem zapisu 38 pkt. 2 statutu. W lipcu 2012 roku Komenda Państwowej Straży Pożarnej dokonała kontroli ochrony przeciwpożarowej budynku przy ul. Głogowskiej 129. Natomiast nadzór budowlany przeprowadził kontrole nieruchomości w budynku przy ul. Głogowska 129, Św. Czesława 1-1b i Przemysłowa 29. Działalność eksploatacyjna. Spółdzielnia prowadzi działalność eksploatacyjną i remontową. Środki finansowe na prowadzenie działalności uzyskujemy z opłat za użytkowanie mieszkań, garaży, miejsc postojowych, z umów najmu lokali użytkowych, reklam. W 2012 roku wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi zamknął się niedoborem w wysokości 116.880,60 zł. Natomiast uzyskany zysk netto z działalności opodatkowanej wyniósł 2.242.264,71 zł. Należny podatek dochodowy wyniósł 621.792,- 2
Struktura przychodów ze sprzedaży przedstawia się następująco: (w tys. zł) 2011 rok 2012 rok wzrost/spadek 1. Sprzedaż usług eksploatacyjnych lokali mieszkalnych 7 638 9 341 1703 2. Sprzedaż usług eksploatacyjnych lokali użytkowych z reklam z wynajmu pow. dachowych 2 983 3 005 22 3. sprzedaż usług eksploatacyjnych garaży 175 176 1 4. Sprzedaż usług eksploatacji dźwigów 220 221 1 5. Sprzedaż energii co i cw ze źródeł obcych 3 951 4 108 157 6. Sprzedaż energii co i cw ze źródeł własnych 862 976 114 Razem 15 829 17 827 1 998 Struktura kosztów rodzajowych: 2011 rok 2012 rok wzrost/spadek Zużycie materiałów i energii w tym: 7 505 7 908 403 - woda 2 354 2 509 155 - energia elektryczna 260 242-18 - energia cieplna 4 728 5 006 278 Usługi obce: 7 917 8 372 455 - wywóz śmieci 845 812-33 - usługi kominiarskie 79 86 7 - rozmowy telefoniczne 19 16-3 - sprzątanie posesji 739 729-10 - pozostałe koszty materialne 1 177 1 562 385 - wynagrodzenia i narzuty 2 076 1 953-123 - świadczenia na rzecz pracowników 27 25-2 - amortyzacja środków trwałych 85 84-1 - opłaty PFRON 1-1 - podatek od nieruchomości 367 376 9 - wieczyste użytkowanie gruntu 81 79-2 - odpis na fundusz remontowy 2 033 2 318 285 - pozostałe koszty niematerialne 388 332-56 Razem 15 422 16 280 858 3
Koszty poniesione w 2012 r. są wyższe w stosunku do 2011 r. o 858 tys. zł. natomiast przychody są wyższe o 1.998 tys. zł Zadłużenia czynszowe : - na lokalach mieszkalnych wynoszą 2.500 tys. zł. - na lokalach użytkowych wynoszą 203 tys. zł.... OGÓŁEM 2.703 tys. zł. Spółdzielnia wykorzystuje zgodnie z prawem wszelkie dostępne środki, które są pomocne w egzekwowaniu należności. Po bezskutecznym monitowaniu o zaległościach sprawy kieruje do sądu, co naraża lokatorów na jeszcze wyższe koszty związane z zapłatą długu. Obecnie objętych wyrokiem sądowym jest 100 mieszkań na kwotę 1.043.033,89 zł. Zasądzone odsetki i koszty sądowe to kwota 410.786,92 zł. Zasądzona jest również kwota 17.383,36 zł dotycząca 4 lokali użytkowych. Ponadto skierowano 43 pozwy do sądu o zapłatę należności w wysokości 465.578,37 zł. Ponadto dłużnicy wzywani są do Zarządu lub na Komisję Interwencyjną celem złożenia wyjaśnień i przedstawienia swojej sytuacji majątkowej. Informowani są również o możliwości skorzystania z dodatków mieszkaniowych. Obecnie MOPR dofinansowuje 28 lokali. Niektórym dłużnikom, którzy są w trudnej sytuacji materialnej spółdzielnia umożliwia spłatę zadłużenia w ratach. W wyniku prowadzonych działań w ciągu 2012 roku uzyskano orzeczenie o przyznaniu lokalu socjalnego dla 3 dłużników i przeprowadzono eksmisję z 6 zadłużonych lokali. Ponadto wniesiono 4 dalsze sprawy o eksmisję. Działalność remontowa Fundusz remontowy w Spółdzielni ewidencjonowany jest na budynki. Wpływy na fundusz remontowy tworzy się z odpisu, który jest składnikiem czynszowym. W 2012 r. odpis wyniósł 2.378.041,05 zł. Stan funduszu wpływy wydatki stan funduszu na 1.01.2012r I-XII 2012r I-XII 2012r na 31.12.2012r w tys. w tys. w tys. w tys. /-/ 1725 /+/ 2.726 /-/ 2.560 /-/ 1.559 4
W 2012 roku zrealizowano następujące prace remontowe: - wymalowano klatki schodowe w budynkach przy ul. Kilińskiego 14 a b, Powstańcza 9-15, Dolna Wilda 36-38, Fabryczna 40 a b za kwotę 148.400,- zł - docieplono ścianę budynku przy ul. Wierzbięcice 55-57. Koszt docieplenia 227.400,- zł. Docieplono również pomieszczenia 7 zsypów za kwotę 40.500,- zł - przeprowadzono generalny remont dachu przy ul. Czesława 9-9a Różana 16 za kwotę 556.100,- oraz wymieniono rynny na budynkach Jerzego 15 a-d, Czajcza 11, 28 Czerwca 1956r. nr 158-164. Przemurowano kominy przy ul. 28 Czerwca 1956r. nr 245-251, Dolina 17-20 - wymieniono stolarkę okienną i drzwiową na klatkach schodowych w zasobach Spółdzielni za kwotę 95.500,- zł Ponadto wykonano ścianki i wymieniono drzwi w piwnicach na przeciwpożarowe za kwotę 31.650,- zł na podstawie Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12.04.2002r. - zamontowano zadaszenia nad balkonami oraz przeprowadzono niezbędne remonty balkonów. Wydano na ten cel 392.100,- zł Prace wykonano na budynkach przy ul. Jerzego 7-9,12, Powstańcza 7, Czesława 2b, 3b, 9-9a, Chwiałkowskiego 28-32, Dolina 17,19, Zmartwychwstańców 8c oraz na 7 budynkach przy ul. Hetmańskiej, Głogowskiej i Dmowskiego. - koszt modernizacji śmietników w zasobach to kwota 115.900,- zł - za kwotę 25 tys. zł wykonano dokumentację dotyczącą renowacji elewacji budynku (mur pruski) przy ul. Czesława 5- Wierzbięcice 20 - w budynkach przy ul. Hetmańskiej 52 i 54 wymieniono po dwa dźwigi osobowe za łączną kwotę 583.200,- zł - roboty nawierzchniowe przy budynku Dąbrówki 3, remont schodów na Osiedlu Hetmańskim i Powstańczej 6 oraz remont posadzek w budynku Langiewicza 23 wykonano za 207.000,- zł - w budynku przy ul. 28 Czerwca 1956r. nr 245-249 wymieniono wewnętrzną linię zasilającą za kwotę 133.400,- zł Zawory podpionowe c.o. wymieniono za 203 tys. zł. Wykonano szereg prac instalacyjnych za kwotę 151.300,- zł W 23 węzłach cieplnych wymieniono liczniki centralnego ogrzewania za 39 tys. zł. Wymieniono również zawory przy licznikach gazowych. Koszt 92.900,- zł 5
W ramach bieżącej obsługi konserwatorzy Spółdzielni usuwali kilkaset awarii instalacji centralnego ogrzewania, instalacji ciepłej wody użytkowej, zimnej wody i kanalizacji. Wykonano szereg prac murarskich, tynkarskich, ślusarskich, malarskich. Cały rok w dni wolne od pracy funkcjonowały dyżury: elektryczny i instalacyjny. Dzięki nim usuwano awarie lub zabezpieczano doraźnie do czasu wykonania naprawy docelowej. Podsumowując budynki i infrastruktura wchodząca w skład zasobów Spółdzielni są w dobrym stanie technicznym. Dążąc do zapewnienia bezpieczeństwa naszym mieszkańcom oraz ograniczenia korzystania z naszych terenów przez osoby obce kontynuujemy montaż barier, bram i słupów oraz zakładanie monitoringu tam gdzie jest to ekonomicznie opłacalne. Działania przyszłościowe Wzrost podatku od nieruchomości i opłat za wieczyste użytkowanie terenu ( decyzja Prezydenta Miasta Poznania) oraz rosnące koszty nośników energii powodują konieczność podnoszenia opłat, by utrzymać dobrą sytuację finansową oraz wprowadzanie przez spółki miejskie opłat za wody opadowe pochodzące z deszczu i śniegu. Środki pieniężne na rachunkach bankowych gwarantują płynność finansową spółdzielni. Wolne środki będziemy częściowo przeznaczać na dalszą poprawę bezpieczeństwa i prowadzenie procesu termomodernizacyjnego. Nadal będziemy dążyć do kontaktów ze spółdzielnią za pośrednictwem mediów elektronicznych. Zamierzamy powrócić do budownictwa mieszkaniowego na działkach, które są własnością spółdzielni. Moment rozpoczęcia inwestycji uzależniamy od sytuacji na rynku mieszkaniowym. Niestety gorsze warunki lokowania środków finansowych oraz coraz trudniejsze warunki wynajmu lokali użytkowych i innych podobnych źródeł opodatkowanego przychodu powodują, że coraz trudniej uzyskać wysokie zyski z tej działalności. 6