BOGUSŁAW LUCHTER Zmiany użytkowania ziemi na terenie wybranych jednostek przestrzennych, s. 4 wchodzących w skład miasta Krakowa, w latach 1848-2008

W numerze GODNE ODNOTOWANIA BOGUSŁAW LUCHTER Zmiany użytkowania ziemi na terenie wybranych jednostek przestrzennych, s. 4 wchodzących w skład miasta Krakowa, w latach 1848-2008 GOSPODAROWANI NIERUCHOMOŚCIAMI ANETA ZAREMBA, MACIEJ J. NOWAK Ziemia, nieruchomość, grunt w języku prawniczym s. 12 i ekonomicznym KATARZYNA NAJBAR, ADAM NALEPKA Firmy zarządzające nieruchomościami w Polsce s. 16 INWESTYCJE MARZENA BAC Ubezpieczenie jako instrument zarządzania ryzykiem w przedsięwzięciu s. 22 budowy odcinka autostrady WOJCIECH DROZD, KRZYSZTOF ZIMA Deskowania systemowe jako element kształtujący s. 28 współczesną architekturę analiza techniczno-ekonomiczna RYNEK BARBARA STOLIŃSKA Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców s. 32 w krajach Unii Europejskiej na przykładzie Austrii i Portugalii AGNIESZKA KOWALSKA Biuro nieruchomości w Hiszpanii i w Polsce s. 38 MIESZKALNICTWO ARTUR ZIMNY Dodatki mieszkaniowe analiza prawna i statystyczna s. 44 ZMIANY W PRAWIE NIERUCHOMOŚCI MACIEJ J. NOWAK Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami s. 50 KONFERENCJE MAŁGORZATA UHRUSKA ERES Industrial Seminar Moscow 2009. Rynek nieruchomości s. 52 handlowych w Rosji, Wczoraj Dziś Jutro (Moskwa, 30 października 2009) DAWID DERĘGOWSKI, BEATA RACHOŃ Seminarium Działalność zawodowa na rynku nieruchomości s. 54 (Kraków, 15 grudnia 2009) IWONA STRZĘPEK VII Edycja Programu The European Real Estate Challenge s. 57 (Berlin, 9-21 stycznia 2010) NA RYNKU WYDAWNICZYM STANISŁAW BELNIAK Marzena Bac Zarządzanie ryzykiem katastroficznym w nieruchomościach. s. 59 Rozwiązania ubezpieczeniowe w Polsce i na świecie recenzja Świat Nieruchomości 1

Rada Programowa i Redakcja ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI 2010 NR 1 (71) RAGA PROGRAMOWA Prof. dr hab. Henryk GAWRON Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu Przewodniczący Rady Prof. dr hab. Krystyna DZIWORSKA Uniwersytet Gdański Prof. dr hab. Halina HENZEL Akademia Ekonomiczna w Katowicach Prof. dr hab. Ewa KUCHARSKA-STASIAK Uniwersytet Łódzki Prof. dr hab. Ewa SIEMIŃSKA Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu Prof. dr hab. Stanisław BELNIAK Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie Prof. dr hab. Ryszard BOROWIECKI Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie Prof. dr hab. Marek BRYX Szkoła Główna Handlowa w Warszawie Prof. dr hab. Krzysztof JAJUGA Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu Prof. dr hab. Zygmunt SZYMLA Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie Dr Jarosław PLICHTA Fundacja Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie REDAKCJA Redaktor naczelny: prof. dr hab. Adam Nalepka Sekretarz redakcji: dr Małgorzata Zięba Biuro redakcji: mgr Karolina Orzeł Opracowanie graficzne: Jarosław Szczurek KOMITET REDAKCYJNY Dr Iwona Foryś Uniwersytet Szczeciński Dr Andrzej Jaki Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie Dr Karol Klimczak Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu Dr Maciej J. Nowak - Zachodniopomorski Uniwersytet Technologiczny w Szczecinie Mgr Barbara Stolińska Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu Mgr Hanna Szalewska Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu Dr Anna Wojewnik-Filipkowska Uniwersytet Gdański Dr Elżbieta Zagórska Akademia Ekonomiczna w Katowicach Mgr Konrad Żelazowski Uniwersytet Łódzki Marta Modelewska Szkoła Główna Handlowa w Warszawie WYDAWCA F UNDACJA UNIWERSYTETU EKONOMICZNEGO W KRAKOWIE ul. Rakowicka 27, 31-510 Kraków tel. (012) 293 74 63, fax. (012) 293 74 89 e-mail: fundacja@uek.krakow.pl internet: www.swiatnieruchomosci.uek.krakow.pl Na okładce: fot.: www.istockphoto.com Druk: Drukarnia GS Sp. z o.o., ul. Zabłocie 43, 30-701 Kraków Nakład: 550 egz. Konto Fundacji UEK: Bank PEKAO S.A. Oddział w Krakowie ul. Pijarska 1, 31-015 Kraków Nr konta 81 1240 4533 1111 0000 5432 5476 Ogłoszenia i prenumeraty przyjmuje sekretariat wydawcy, adres jak wyżej. Pismo dostępne jest również w niektórych specjalistycznych księgarniach oraz salonach prasy w całym kraju. 2 Świat Nieruchomości

Od Redakcji Drodzy Czytelnicy, Przygotowany kolejny, 71 numer Świata Nieruchomości, zawiera osiem artykułów, poruszających aktualne problemy gospodarowania nieruchomościami. Jako Godne odnotowania prezentujemy ciekawy poznawczo, oparty na wnikliwych badaniach artykuł Bogusława Luchtera, charakteryzujący zmiany użytkowania gruntów na terenie, zmieniającego się obszarowo, miasta Kraków. Artykuł opisuje i ocenia zmiany w zakresie użytkowania gruntów, w ciągu ostatnich 160 lat, na obszarze jednostek przestrzennych wchodzących w skład miasta Kraków. Dwa kolejne opracowania dotyczą szeroko rozumianej gospodarki nieruchomościami. Artykuł Anety Zaremby i Macieja Nowaka ma na celu wyjaśnienie w języku prawnym i ekonomicznym, zbliżonych do siebie pojęć: ziemia, nieruchomość, grunt. Zauważa się bowiem pewne trudności we właściwym wyjaśnieniu tych pojęć w ramach jednej dyscypliny, które potęgują się przy próbie ich wyjaśnienia w oparciu o zasady i system pojęć nauk ekonomicznych i prawnych. Następny artykuł Katarzyny Najbar i Adama Nalepki prezentuje wyniki badań nad instytucjonalizacją zarządzania nieruchomościami w Polsce. Na podstawie ankiet, wypełnionych przez osoby czynne zawodowo w szeroko rozumianej obsłudze sfery gospodarki nieruchomościami pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców nieruchomości i rzeczoznawców majątkowych zbadano firmy zajmujące się zleceniowym zarządzaniem nieruchomościami. Kolejne dwa artykuły podnoszą dość różne problemy związane z realizacją projektów inwestycyjnych. Marzena Bac analizuje specyficzny proces inwestycyjny, jakim bez wątpienia jest budowa autostrady. Wychodząc z klasyfikacji ryzyka towarzyszącego przedsięwzięciom inwestycyjnym wogóle, charakteryzuje szczególne rodzaje ryzyka związane z przedsięwzięciem inwestycyjnym budowa odcinka autostrady oraz wskazuje różne formy ubezpieczenia, jako narzędzia zarządzania tymi ryzykami. Wojciech Drozd i Krzysztof Zima podejmują problemy techniczno organizacyjne realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych. Charakteryzują wybrane rodzaje deskowań systemowych i koszty ich najmu. Porównują deskowania systemowe z tradycyjnymi i wskazują na możliwości deskowań systemowych w kształtowaniu nowoczesnej architektury. Rynkowi nieruchomości poświęcone zostały następne dwa opracowania. Barbara Stolińska kontynuuje swe wcześniejsze rozważania dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. W publikowanym tu opracowaniu charakteryzuje zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w krajach UE, ze szczególnym zwróceniem uwagi na zasady obowiązujące w tym zakresie w Portugalii. Agnieszka Kowalska charakteryzuje i porównuje instytucjonalizację obsługi obrotu nieruchomościami w Polsce i w Hiszpanii. Autorka wskazuje, że pomimo wielu podobieństw polskich i hiszpańskich biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w zakresie organizacji, zatrudnienia, czasu utworzenia, promocji, to biura te zupełnie inaczej funkcjonują. Problemy mieszkalnictwa podejmuje artykuł Artura Zimnego. W opracowaniu przeanalizowano regulacje prawne związane z przyznawaniem i wypłacaniem dodatków mieszkaniowych oraz dokonano analizy statystycznej wypłaconych w Polsce w ostatnich latach dodatków mieszkaniowych. Kolejne opracowanie Macieja Nowaka charakteryzuje zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Podejmujemy starania, aby rubryka zmiany w prawie nieruchomości była stale obecna w naszym czasopiśmie. Treść numeru zamykają stałe pozycje: relacje z konferencji i seminariów związanych z gospodarowaniem nieruchomościami oraz recenzja książki Marzeny Bac pt.: Zarządzanie ryzykiem katastroficznym w nieruchomościach. Rozwiązania ubezpieczeniowe w Polsce i na świecie. Życzymy przyjemnej i pożytecznej lektury. Redaktor Naczelny Adam Nalepka Świat Nieruchomości 3

Godne odnotowania ZMIANY UŻYTKOWANIA ZIEMI JEDNOSTEK PRZESTRZENNYCH, MIASTA KRAKOWA, W LATACH B OGUSŁAW LUCHTER 1. Wstęp Celem niniejszego artykułu jest próba oceny przemian zachodzących w ciągu ostatnich 160 lat (tj. w okresie 1848 2008) na obszarze wybranych jednostek przestrzennych wchodzących w skład terytorium miasta Krakowa. Prześledzenie tego typu zmian możliwe było w tak długim okresie dzięki dostępnym źródłom kartograficznym, wspomnianym w poprzednim artykule autora 1, do jakich należy zaliczyć : plan katastralny miasta Krakowa z 1848 r. w skali 1 : 2 880, 1 Por. B. Luchter, Tendencje zmian użytkowania ziemi w Krakowie w latach 1848-2008, Świat Nieruchomości, 2009, nr 67, s. 32. mapy katastralne gmin sukcesywnie przyłączanych do miasta, pochodzące z lat 1845-1848, wykonane w analogicznej skali mapę gospodarczą Użycie powierzchni ziemi z 1950 r. opracowaną w skali 1 : 10 000 dla części obszaru Polski, obejmującego swym zasięgiem Kraków w aktualnych granicach administracyjnych. Na podstawie wspomnianych map, prezentujących użytkowanie ziemi w wyróżnionych okresach czasowych, można było prześledzić zmiany w obrębie podstawowych jednostek przestrzennych, według których prowadzona była ówcześnie ewidencja gruntów tj. gmin katastralnych (odpowiedników współczesnych wsi i miast) lub ich części, dla których po naniesieniu granic można było dokonać przeliczeń 2. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawnymi, dotyczącymi zasad ewidencji gruntów 3, podstawowymi jednostkami przestrzennymi, według których prowadzone są, przez instytucje geodezyj- 2 Na przykład przeliczeń takich dokonano dla fragmentów kilku wsi przyłączonych do Krakowa w 1973 r. : Libertowa, Lusiny, Zbydniowic do Podgórza, oraz Batowic, Dziekanowic i Węgrzc do Nowej Huty. Dla Bieżanowa przeliczeń nie trzeba było dokonywać. Wprawdzie w 1941 r. przyłączono do miasta tylko zachodni jego fragment, ale już w 1973 r. pozostałą część tej miejscowości). 3 Por. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dn. 29. 01. 2001 r., poz. 454, s. 2778-2794. 4 Świat Nieruchomości

Godne odnotowania NA TERENIE WYBRANYCH WCHODZĄCYCH W SKŁAD 1848-2008 ne, coroczne sprawozdania pozostają jednostki ewidencyjne. W przypadku Krakowa są nimi funkcjonujące w latach 1973-1991 dzielnice administracyjne : Krowodrza, Nowa Huta, Podgórze, Śródmieście (ryc. 1.), dla których, począwszy od 1977 r. do chwili obecnej można uzyskać dane statystyczne dotyczące ewidencji gruntów. Mimo wprowadzenia w 1991 r. podziału na dzielnice samorządowe, byłe dzielnice administracyjne w dalszym ciągu stanowią podstawę sprawozdawczości geodezyjnej. Spośród wymienionych czterech dzielnic administracyjnych Podgórze nawiązywało najbardziej do wcześniejszego podziału miasta funkcjonującego od 1867 r. do 1951 r. na dzielnice katastralne. Składało się w całości z 29 dawnych wsi, 1 miasta (tj. Podgórza 4 od którego powstała nazwa dzielnicy) oraz 3 skrawków wsi sukcesywnie przyłączanych do Krakowa : Libertowa, Lusiny i Zbydniowic (por. ryc. 2) 5. Granica Podgórza z pozostałymi 3 byłymi dzielnicami administracyjnymi przebiegała wzdłuż Wisły i stanowiła granicę historyczną. Oddzielała bowiem jednostki katastralne tj. byłe dzielnice katastralne i wsie przyłączone 4 Podgórze uzyskało prawa miejskie w 1784 r., a do Krakowa zostało ostatecznie przyłączone w 1915 r. jako XXII dzielnica katastralna. 5 Części Libertowa, Lusiny i Zbydniowic przyłączono w 1973 r., dalszą część Zbydniowic (choć jeszcze nie ostateczną) w 1986 r. Pozostałe, zasadnicze fragmenty tych wsi znajdują się w dalszym ciągu poza granicami miasta. po zniesieniu podziału miasta na tego typu dzielnice - od siebie 6. Powierzchnia dzielnicy uzyskana w następstwie zsumowania powierzchni tych jednostek przestrzennych różni się nieznacznie od aktualnej powierzchni geodezyjnej omawianej jednostki ewidencyjnej : tj. w przypadku powierzchni wyliczonej dla 1848 r. o 0,24 %, natomiast względem powierzchni przyjętej dla 1950 r. 6 Z uwagi na likwidację podziału miasta na dzielnice katastralne, jednostki przestrzenne odpowiadające im pod względem genetycznym (tj. dawne wsie i miasta), przyłączone do Krakowa po zniesieniu podziału na dzielnice katastralne nazwane zostały jednostkami katastralnymi (por. K. Bromek, Użytkowanie ziemi w Krakowie i w przyległych częściach powiatu krakowskiego około 1960 r., Zeszyty Naukowe UJ, Kraków 1966, nr 128, s. 9). Świat Nieruchomości 5

Godne odnotowania Rys. 1. Jednostki ewidencyjne Krakowa (byłe dzielnice administracyjne w latach 1973-1991), według stanu na 1.01.2010r. Źródło: Opracowanie własne na podstawie materiałów i źródeł Wydziału Geodezji Urzędu Miasta Krakowa o 0,15% 7. Dlatego też Podgórze stanowi jedyny przykład jednostki przestrzennej (nie licząc ogólnego terytorium miasta), uwzględnionej w aktualnie prowadzonej dla Krakowa ewidencji gruntów, w przypadku której możliwa jest ocena procesu przemian użytkowania ziemi w tak długim czasie (tj. ponad 160 lat). W przypadku pozostałych jednostek ewidencyjnych, tj. byłych dzielnic administracyjnych, analiza porównawcza może obejmować okres maksimum ostatnich 30 lat (1977-2009) 8. Porównania 7 Powierzchnia Podgórza wyliczona z map katastralnych opracowanych w latach 1845-1848 dla gmin katastralnych, które weszły w skład tej późniejszej dzielnicy administracyjnej wyniosła 13059,9958 ha, z mapy gospodarczej Użycie powierzchni ziemi z 1950 r. 13072,05 ha (w świetle najnowszych zestawień geodezyjnych wynosi ona 13092 ha). 8 Najnowsze zastawienia ewidencji gruntów dotyczą stanu za 1. 01. 2009 r., najstarsze nie wymagające istotnych przeliczeń 1977 r. (dane za 1977 r. nie uwzględniają jedynie względem 1848 r. czy 1950 r. są możliwe jedynie po przeprowadzeniu pomiarów na mapach 9. części Zbydniowic, przyłączonej do Krakowa w 1986 r.). 9 Chcąc wyznaczyć zasięg byłych dzielnic administracyjnych (obecnych jednostek ewidencyjnych) na mapach katastralnych z 1848 r. należałoby sięgnąć do źródeł o historycznym już znaczeniu. Obecnie mapy katastralne (dostępne między innymi w Archiwum Państwowym w Krakowie) mają już charakter zabytkowy, stąd zaznaczenie granic byłych dzielnic administracyjnych, które niestety nie pokrywały się z granicami dawnych gmin katastralnych jest utrudnione. Na przykład dawna XLI dzielnica katastralna - Prądnik Czerwony został włączony w części do późniejszej dzielnicy administracyjnej Nowa Huta, w części zaś do dzielnic administracyjnych: Śródmieście i Krowodrza. Dla 1950 r. autor niniejszego artykułu przeprowadził badania przy pomocy wspomnianej mapy gospodarczej Użycie powierzchni ziemi dostępnej w Zakładzie Geografii Ekonomicznej Katedry Gospodarki Regionalnej UEK. Dotyczyło to również byłych 4 dzielnic administracyjnych, a zwłaszcza Krowodrzy, Nowej Huty i Śródmieścia, których zasięg w centralnej części Krakowa różnił się istotnie od zasięgu i przebiegu granic dzielnic katastralnych, z których składało się ówczesne miasto. Na odpowiednich arkuszach tej mapy pomierzona została, przy pomocy planimetru, powierzchnia użytków położonych w obrębie wspomnianych jednostek przestrzennych, dla których trzeba było wyznaczyć przebieg ich granic (zaznaczone były jedynie granice Krakowa z 1950 r. i jednostek katastralnych, położonych ówcześnie poza granicami miasta, natomiast wspomniane dzielnice administracyjne utworzone zostały dopiero w 1973 r.). W przypadku dzielnicy administracyjnej Podgórze dodatkowe pomiary na mapach i przeliczenia nie były konieczne. Granica z pozostałymi dzielnicami administracyjnymi przebiegała wzdłuż Wisły, stanowiącej historyczną granicę dawnych wsi, późniejszych dzielnic katastralnych Krakowa, względnie jednostek katastralnych wchodzących w jego skład). Jedynie niewielkie przeliczenia wykonane zostały jedynie dla peryferyjnie położonych względem centrum miasta skrawków 3 wsi (przyłączonych do miasta i do Podgórza w 1973 r. i 1986 r.) : Libertowa, Lusiny i Zbydniowic, w trakcie wcześniejszych badań autora (por. B. Luchter, Kierunki przemian użytkowania ziemi w aglomeracji krakowskiej, AE, Kraków 1987, praca doktorska, maszynopis oraz tenże Użytkowanie ziemi w Krakowie w świetle mapy gospodarczej Użycie powierzchni ziemi z 1950 r., AE w Krakowie, Zeszyty Naukowe, Kraków 1999, nr 527, s. 109-123). 6 Świat Nieruchomości

Godne odnotowania Rys. 2. Podział jednostki ewidencyjne Podgórze( byłej dzielnicy administracyjnej miasta Krakowa w latach 1973-1991)na jednostki katastralne (byłe dzielnice katastralne i wsie sukcesywnie przyłączane do Krakowa) według stanu na dzień 1.01.2010 r.: 1 = aktualne granice Krakowa, 2 = granice geodezyjnych jednostek ewidencyjny (byłych dzielnic administracyjnych), 3 = granice jednostek katastralnych, 4 = granice Krakowa w okresach wcześniejszych,5 = rzeki, 6 = numer jednostek katastralnych wchodzących w skład jednostki ewidencyjnej Podgórze przyjęty w układzie alfabetycznym [1 = Bieżanów : (a = część zachodnia, 1941; XLVII; b = część wschodnia;1973), 2 Bodzów (1941; XXIX), 3 = Borek Fałęcki (1941; XXV), 4 = Dębniki( 1909-1915;XI), 5 = Jugowice I (1941;XXIV); 6 = Jugowice II (1941; XXIV), 7 = Kobierzyn( 1941;XXVI), 8 = Kosocice (1973); 9 = Kostrze (1941; XXX); 10 = Kurdwanów (1941, LII), 11 = Libertów (1973), 12 = Ludwinów(1909-1915; IX), 13 = Lusina2 (1973), 14 = Łagiewniki (1941; XXIII ), 15 = Opatkowice (1973), 16 = Piaski Wielkie (1941;LI), 17 = Płaszów (1909-1915; XXI), 18 = Podgórze (1909-1915; XXII), 19 = Prokocim( 1941; XLIX), 20 = Przewóz (1973); 21 = Pychowice (1941; XXVIII), 22 = Rajsko (1973), 23 = Rybitwy(1941; XLVI), 24 = Rżąka (1941; XLVIII), 25 = Sidzina (1973), 26 = Skotnik(1941; XXVII), 27 = Soboniowice (1973), 28 = Swoszowice (1973), 29 = Tyniec (1973), 30 = Wola Duchacka (1941;L), 31 = Wróblowice (1973), 32 : Zakrzówek(1909-1915;X), 33 = Zbydniowice2 (a = część północna - 1973, część południowa - 1986). Źródło : Opracowanie własne na podstawie: B. Luchter, Użytkowanie ziemi w Krakowie po II wojnie światowej, Zeszyty Naukowe AE w Krakowie, Kraków, 1993, nr 395, s. 130 2. Przemiany struktury użytkowania ziemi na przykładzie byłej dzielnicy administracyjnej miasta Krakowa Podgórze w latach 1848 2008 W celu przeprowadzenia analizy porównawczej wyróżnionych zostało 5 kategorii użytków (w podziale pierwszego stopnia klasyfikacji użytków) : tereny zielone (użytki rolne, lasy wraz z terenami zadrzewionymi i zakrzewionymi oraz tereny zielone pozostałe tj. poza rolnicze i poza leśne tereny zielone), użytki techniczne (tereny zabudowane, tereny komunikacyjne, pozostałe użytki techniczne), wody, użytki pozostałe i nieużytki oraz 10 grup użytków (w podziale drugiego stopnia szczegółowości użytków na tzw. grupy). Z racji różnych zasad klasyfikacji użytków przyjętych na mapach katastralnych, mapie gospodarczej Użycie powierzchni ziemi a także w przypadku geodezyjnej ewidencji gruntów w ostatnich latach 10 nie uwzględnione zostały formy 10 Por. Zarządzenie Ministrów Rolnictwa i Gospodarki Komunalnej z dn.20 lutego 1969 r. w sprawie ewidencji gruntów, Monitor Polski, Dziennik Urzędowy PRL, nr 11 z 25. 03. 1969 r., poz. 98, s. 221-236; oraz Rozporządzenie Ministra Rozwoju op. cit. użytkowania ziemi w podziale trzeciego stopnia użytków. W 1848 r. terytorium późniejszej dzielnicy administracyjnej Podgórze pod względem struktury użytkowania ziemi niczym specjalnie nie różniło się od obszaru całego Krakowa. Dominowały tereny zielone zajmując ponad 93 % (tyle samo ile w całym mieście w aktualnych granicach administracyjnych), a w ich obrębie użytki rolne (87,5 % - wobec 86,6 % w Krakowie ogółem). Nieco mniejszą relatywnie powierzchnię (w porównaniu do terytorium miasta w aktualnych granicach administracyjnych) zajmowały lasy, tereny zadrzewione i zakrze- Świat Nieruchomości 7

Godne odnotowania wione (5,8% - w stosunku do 6,5% - w skali całego miasta), pozostałe tereny zielone (0,08% - w Podgórzu i 0,3% w Krakowie) oraz użytki techniczne (3,0% - Podgórzu i 3,3% - w Krakowie). Na podobnym poziomie utrzymywał się udział wód (2,8% w Podgórzu i 2,7% w Krakowie) i nieużytków (odpowiednio 0,8% i 0,7% por. tab. 1 i 2). W latach 1848 2008 nastąpiły dość istotne zmiany. Zasadniczo spadł udział powierzchni terenów zielonych, relatywnie nieco szybciej w Krakowie ogółem niż na terenie Podgórza, wskutek ubytku użytków rolnych. W Krakowie zaobserwowano spadek powierzchni leśnej (z 6,47 % do 4,73 %), podczas gdy w Podgórzu wzrost (z 5,81 % w 1848 r. do 6,14 % w 2008 r.). Na terenie analizowanej dzielnicy wzrósł wprawdzie udział powierzchni pozostałych terenów zielonych, ale przyrost ten był niższy niż w przypadku ogólnej powierzchni miasta, gdzie zarejestrowana została także relatywnie większa powierzchnia tych użytków (2,7 % w 2008 r., wobec 1,6 % - na terenie Podgórza w tym samym czasie). Wolniejszy był też przyrost powierzchni użytków technicznych (w przypadku Krakowa wyniósł on w okresie 160 lat blisko 35 punktów procentowych, w przypadku zaś Podgórza niecałe 32 punkty) a zwłaszcza zaliczanej do nich powierzchni terenów zabudowanych i użytków technicznych pozostałych, natomiast szybsze co jest godne odnotowania terenów komunikacyjnych (o 8,24 punktu wobec tylko 7,76 punktu dla Krakowa ogółem). Podobnie jak w przypadku ogólnej powierzchni miasta zmniejszyła się nieco powierzchnia wód, głównie płynących, natomiast wzrosła nieużytków. Wyliczona dla Podgórza sumaryczna wartość zmienności udziału procentowego powierzchni poszczególnych użytków (zi) 11 okazała się nieco niższa niż dla Krakowa ogółem i wyniosła w przypadku uwzględnienia kategorii użytków (w podziale pierwszego stopnia szczegółowości) - 37,39 (wobec 39,23 dla Krakowa ogółem), a grup (w podziale drugiego stopnia szczegółowości) 11 Zasady wyliczania sumarycznych wartości procentowego udziału powierzchni poszczególnych kategorii, grup i form użytkowania ziemi przedstawione zostały w pracy : B. Luchter, Przemiany użytkowania ziemi w rozwoju miasta Krakowa, Uniwersytet Ekonomiczny, Kraków 2009, maszynopis. Tab. 1. Zmiany użytkowania ziemi w Krakowie w latach 1848 2008 1848 2008 Zmiany w punktach w latach 1848-2008 Lp. Użytki Powierzchnia w Powierzchnia w Według kategorii 1 Według grup 2 ha % ha % P 3 U 4 P 3 U 4 Ogółem 32 644,85 100,00 32 684,00 100,00 I. TERENY ZIELONE 30 466,03 93,33 17 825,00 54,53-38,80 Użytki rolne 28 258, 81 86,56 15 392,00 47,09-39,47 Lasy, tereny zadrzewione i zakrzewione 2 110,87 6,47 1 547,00 4,73-1,74 Tereny zielone pozostałe 96,35 0,3 886,00 2,71 + 2,41 II. UŻYTKI TECHNICZNE 1 084,33 3,32 12 498,00 38,24 + 34,92 Zabudowa 284,78 0,87 9 017,00 27,59 + 26,72 Komunikacja 789,12 2,42 3 327,00 10,18 + 7,76 Użytki techniczne pozostałe 10,43 0,03 154,00 0,47 + 0,44 III. WODY 864,57 2,65 727,00 2,22-0.43 Wody stojące 173,83 0,53 131,00 0,4-0,13 Wody płynące 690,74 2,12 596,00 1,82-0,30 IV. TERENY POZOSTAŁE - - 1 352,00 4,15 + 4,15 + 4,15 V. NIEUŻYYKI 229.92 0,70 282,00 0,86 + 0,16 + 0.16 Wartość zi ogółem - - - - + 39,23-39,23 + 41, 64-41,64 Wartość zi - średnioroczna - - - - + 0,25-0,25 + 0,26-0,26 1 w podziale użytków pierwszego stopnia szczegółowości 2 w podziale użytków drugiego stopnia szczegółowości 3 P = przyrosty 4 U = ubytki Źródło: opracowanie własne na podstawie materiałów i źródeł Archiwum Państwowego w Krakowie, Wydziału Geodezji Urzędu Miasta Krakowa oraz pracy: B. Luchter, Użytkowanie ziemi w Krakowie w świetle planu katastralnego z I polowy XIX w., Akademia Ekonomiczna w Krakowie, Zeszyty Naukowe AE, Kraków 1987, nr 251, s. 141-156 8 Świat Nieruchomości

Godne odnotowania - 39,26 (przy 41,64 dla Krakowa ogółem por. tab. 1 i 2). Analiza poszczególnych okresów, uzależniona dostępnością materiałów statystycznokartograficznych wykazała większe zróżnicowanie. O ile w latach 1848 1950 zmiany na terenie Podgórza były mniej więcej takie same jak w przypadku Krakowa ogółem - w aktualnych granicach administracyjnych ( zi = 8,19 - w przypadku kategorii i 9,52 w przypadku grup dla Podgórza, wobec 8,03 w przypadku kategorii i 9,73 w odniesieniu do grup dla Krakowa ogółem) o tyle w późniejszych okresach badawczych (tj. po 1950 r.) różnice były już bardziej widoczne (por. tab. 3). Na przykład w okresie charakterystycznym dla centralnie sterowanej gospodarki socjalistycznej tj. 1950 1977 zmiany struktury użytkowania ziemi były wyraźnie większe dla Krakowa ogółem niż dla Podgórza. Wyliczona wartość zi wyniosła dla Podgórza 13,92 dla kategorii i 17,25 dla grup, podczas gdy dla Krakowa ogółem odpowiednio: 21,48 i 22,71. W ostatnich latach obejmujących okres załamania się polskiej gospodarki i początkowe etapy wdrażania zasad gospodarki rynkowej (1977 2008) uwidoczniły się większe zmiany w strukturze użytkowania ziemi Podgórza aniżeli Krakowa ogółem. W przypadku Krakowa ogółem wyliczone wartości sumaryczne zi = 12,53 (uwzględniając kategorie użytkowania ziemi) i 14,43 (w przypadku grup użytkowania ziemi), natomiast Podgórza odpowiednio 17,40 i 19,35 (por. tab. 3). Różnice w zachodzących przeobrażeniach oznaczały, iż tuż po II wojnie światowej największe przemiany objęły inne dzielnice Krakowa, natomiast Podgórze pozostawało niejako w cieniu tych przekształceń. W ostatnich ponad 30 latach zaczęto realizować postulaty zawarte w wielu powojennych planach zagospodarowania przestrzennego, które dawno już straciły moc prawną, nie mniej jednak zawarte w nich ustalenia znalazły odzwierciedlenie w przemianach struktury użytkowania ziemi na terenie Podgórza 12. 12 Dotyczyło to między innymi planów : Ogólnego planu regionalnego regionu krakowskiego z 1975 r., planu zagospodarowania przestrzennego Krakowskiego Zespołu Miejskiego z 1975 r., planu zagospodarowania przestrzennego aglomeracji krakowskiej z 1977 r., ogólnych planów miejscowych z 1988 r. i 1994 r. Tab. 2. Zmiany użytkowania ziemi na terenie Podgórza (byłej dzielnicy administracyjnej Krakowa) w latach 1848 2008 1848 2008 Zmiany w punktach w latach 1848-2008 Lp. Użytki Powierzchnia w Powierzchnia w Według kategorii 1 Według grup 2 ha % ha % P 3 U 4 P 3 U 4 Ogółem 13 060,00 100,00 13 092,00 100,00 I. TERENY ZIELONE 12 195,15 93,38 7 343,00 56,09-37,29 Użytki rolne 11 426,81 87,49 6 331,00 48,36-39,13 Lasy, tereny zadrzewi one i zakrzewione 758,54 5,81 804,00 6,14 + 0,33 Tereny zielone pozostałe 9,80 0,08 208,00 1,59 + 1,51 II UŻYTKI TECHNICZNE 396,80 3,04 4 571,00 34,91 + 31,87 Zabudowa 84,83 0,65 3 129,00 23,90 + 23,25 Komunikacja 304,89 2,34 1 386,00 10,58 + 8,24 Użytki techniczne pozostałe 7,08 0,05 56,00 0,43 + 0,38 III WODY 365,38 2,80 353,00 2,70-0,10 Wody stojące 87,66 0,67 91,00 0,70 + 0,03 Wody płynące 277,72 2,13 262,00 2,00-0,13 IV TERENY POZOSTAŁE - - 690,00 5,27 + 5,27 + 5,27 V NIEUŻYYKI 102,67 0,78 135,00 1,03 + 0.25 + 0,25 Wartość zi ogółem - - - - + 37,39-37,39 + 39,26-39,26 Wartość zi - średnioroczna - - - - +0,23-0,23 +0,25-0,25 1 w podziale użytków pierwszego stopnia szczegółowości 2 w podziale użytków drugiego stopnia szczegółowości 3 P = przyrosty 4 U = ubytki Źródło: opracowanie własne na podstawie materiałów i źródeł Archiwum Państwowego w Krakowie, Wydziału Geodezji Urzędu Miasta Krakowa oraz pracy: B. Luchter, Użytkowanie ziemi w Krakowie w świetle planu katastralnego z I polowy XIX w., Akademia Ekonomiczna w Krakowie, Zeszyty Naukowe AE, Kraków 1987, nr 251, s. 141-156 Świat Nieruchomości 9

Godne odnotowania Tab. 3. Sumaryczne wartości zmienności procentowego udziału poszczególnych kategorii użytków zi (w podziale pierwszego stopnia szczegółowości użytków) wyliczone dla Krakowa ogółem i jednostek ewidencyjnych w latach 1848-2008 Lp. Jednostki przestrzenne Wartość zi ogółem wyliczona dla okresu Średnioroczna wartość zi wyliczona dla okresu 1848-2008 1848-1950 1950-1977 1977-2008 1848-2008 1848-1950 1959-1977 1977-2008 Kraków ogółem 39,23 8,03 21,48 12,53 0.25 0,07 0,80 0,40 1. Krowodrza b.d.1 b.d.1 16,64 11,18 b.d.1 b.d.1 0,62 0,36 2. Nowa Huta b.d.1 b.d.1 32,52 7,20 b.d.1 b.d.1 1,20 0,23 3. Podgórze 37,39 8,19 13,92 17,40 0,23 0.08 0,51 0,56 4. Śródmieście b.d.1 b.d.1 30,50 15,31 b.d.1 b.d.1 1,13 0,49 b.d. 1 Źródło: Opracowanie własne na podstawie materiałów i źródeł Archiwum Państwowego w Krakowie, Wydziału Geodezji Urzędu Miasta Krakowa oraz pracy: B. Luchter, Użytkowanie ziemi w Krakowie w świetle planu katastralnego z I polowy XIX w., Akademia Ekonomiczna w Krakowie, Zeszyty Naukowe AE, Kraków 1987, nr 251, s. 141-156 Zachowany dla współczesnej ewidencji gruntów podział miasta na jednostki ewidencyjne, za które przyjęto byłe dzielnice administracyjne umożliwia bardziej szczegółową ocenę procesu przemian użytkowania ziemi w ostatnich ponad 30 latach. W świetle dokonanych przeliczeń można stwierdzić, iż punkt ciężkości procesów inwestycyjnych w mieście przesunął się z kierunku NE w latach 1950-1977 na SW (w latach 1977-2008). Za przykład posłużyć mogą sumaryczne wartości zmienności udziału procentowego wyliczone dla pozostałych 3 byłych dzielnic administracyjnych : Krowodrzy, Nowej Huty i Śródmieścia, dzięki zachowanej ciągłości sprawozdawczości statystycznej w układzie przestrzennym. Porównując uzyskane wyniki okazało się, iż w latach 1977 2008 najwięk- (por. Ogólny plan regionalny regionu krakowskiego do roku 1990, Synteza, Wojewoda Krakowski, Prezydent Miasta, Kraków 1975; Aglomeracja krakowska : plan zagospodarowania przestrzennego na okres perspektywiczny w granicach województwa miejskiego krakowskiego : synteza, Prezydent Miasta Krakowa, Kraków 1977; Krakowski Zespół Miejski : koncepcja miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 1990 r., Miejskie Biuro Projektów w Krakowie, Kraków 1975; Miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta Krakowa : ustalenia planu, Urząd Miasta Krakowa, Biuro Rozwoju Krakowa, Kraków 1988; Miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta Krakowa : zmiana planu II etap : wybrane problemy, Instytut Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej. Oddział w Krakowie, Kraków 1994). sze zmiany można było zarejestrować na terenie właśnie byłej dzielnicy administracyjnej Podgórze (wartość zi wyliczona dla kategorii użytkowania ziemi wyniosła 17,40 a dla grup 19,35). Duże zmiany w ostatnich latach zaobserwowane zostały także w Śródmieściu ( wyliczone zi wyniosło odpowiednio: 15,31 i 15,59). Najmniejsze przeobrażenia zostały odnotowane na terenie Krowodrzy (11,18 i 15,15) oraz w Nowej Hucie (7,20 i 9,50), która z dzielnicy charakteryzującej się największymi przekształceniami w latach 1950-1977, przeobraziła się w jednostkę przestrzenną odznaczającą się niewielkimi w ostatnich ponad 30 latach zmianami pod względem struktury użytkowania ziemi (por. tab. 3) 13, mniejszymi niż w przypadku ogólnego terytorium miasta. Wyliczone dla Podgórza wartości zi wykazały, iż średnioroczne tempo zmian użytkowania ziemi na terenie tej dzielnicy utrzymywało się w okresie powojennym na mniej tym samym poziomie. W latach 1950 1977 średnioroczna wartość zi wyniosła 0,51 w podziale na kategorie użytkowania ziemi i 0,64 w podziale na grupy, natomiast w latach 1977 2008 niewiele się różniła i wy- 13 Por. B. Luchter, Wykorzystanie podziału na byłe dzielnice administracyjne w badaniach przemian użytkowania ziemi w Krakowie, Akademia Ekonomiczna w Krakowie, Zeszyty Naukowe, Kraków 2006, nr 693, s. 187-202. niosła odpowiednio : 0,56 i 0,63 (tab. 3). W przypadku Krakowa ogółem zmiany w latach 1950 1977 były niemal dwukrotnie większe niż w okresie 1977 2008. Uwzględniając kategorie użytkowania ziemi średnioroczna wartość zi wyniosła w latach 1950 1977-0,80 (w podziale na grupy 0,83), a w latach 1977 2008-0,40 (w podziale na grupy - 0,47). Wyższe też były zmiany w pozostałych trzech dzielnicach : blisko dwukrotne w Krowodrzy, ponad dwukrotne w Śródmieściu i niemal sześciokrotne w Nowej Hucie (por. tab. 3). 3. Uwagi końcowe. Szczegółowa ocena przemian użytkowania ziemi zależna jest od 2 parametrów : liczby przyjętych w badaniach form użytkowania ziemi, liczby jednostek przestrzennych. Im większa liczba uwzględnionych w badaniach użytków i im większa liczba przyjętych jednostek przestrzennych, tym większe zmiany zaobserwować można w strukturze użytkowania ziemi. Na przykład w Zarządzeniu z 1969 r. przyjętych zostało 17 form użytkowania ziemi, w Rozporządzeniu z 2001 r. 23 14, co oznacza, że po 2002 r. 14 Por. Zarządzenie op., cit.; Rozporządzenie. op. cit. 10 Świat Nieruchomości

Godne odnotowania można prowadzić bardziej szczegółową analizę procesu przemian użytkowania ziemi. Dla celów porównawczych, w przypadku uwzględnionych w niniejszym artykule kilku czasokresów : 1848 1950 1977 2008, przyjętych zostało 5 kategorii użytków (w podziale pierwszego stopnia szczegółowości użytków) i 10 grup (w podziale drugiego stopnia). Wyliczona sumaryczna wartość zmienności procentowego udziału użytków zi wykazała większe zmiany w podziale na grupy niż na kategorie (por. tab. 1 i 2). Wielkość zmian struktury użytkowania ziemi zależy także od liczby przyjętych jednostek przestrzennych. Świadczą o tym większe wahania sumarycznych wartości zi wyliczonych dla jednostek przestrzennych, wchodzących w skład Krakowa, aniżeli dla ogólnej powierzchni miasta (por. tab. 3). Podstawowymi jednostkami ewidencji gruntów w 1848 r. były ówczesne gminy katastralne, dla których sporządzane były zestawienia użytkowania ziemi, a także mapy, na których prezentowane były formy użytkowania ziemi. Współcześnie jednostkami przestrzennymi zbliżonymi pod względem powierzchni do gmin katastralnych są obręby geodezyjne, niestety genetycznie nie nawiązujące do nich. Odpowiednikiem dziewiętnastowiecznych gmin katastralnych są jednostki katastralne. Obecnie nie są one uwzględniane ani w podziale administracyjnym miasta, ani dla celów ewidencyjnych. Dlatego też w celu porównania struktury użytkowania ziemi w ujęciu bardziej szczegółowym, z przestrzennego punktu widzenia, należy dokonywać pomiarów na mapach, bądź prowadzić odrębne badania, często o charakterze terenowym 15. 15 Za przykład posłużyć mogą szczegółowe badania terenowe przeprowadzone przez autora niniejszego artykułu na obszarze Bronowic Wielkich, Kazimierza, Podgórza, Śródmieścia, Wawelu, Woli Duchackiej i in., niegdyś samodzielnych jednostek osadniczych (głównie Zachowanie dawnych dzielnic administracyjnych, jako podstawowych geodezyjnych jednostek ewidencyjnych, złożonych wprawdzie z obrębów ewidencyjnych, ale utworzonych z jednostek katastralnych tj. byłych dzielnic katastralnych i wsi sukcesywnie przyłączanych do miasta Krakowa (po likwidacji podziału miasta na dzielnice katastralne) umożliwi w przyszłości wydłużenie horyzontu czasowego badań. wsi, czy miast), później dzielnic katastralnych miasta Krakowa, obecnie zaliczanych do jednostek katastralnych, według których nie prowadzi się już ewidencji gruntów ani też innej sprawozdawczości wczości statystycznej. ycznej DR BOGUSŁAW LUCHTER Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, Katedra Gospodarki Regionalnej, Zakład Geografii Ekonomicznej Zmiany użytkowania ziemi na terenie wybranych jednostek przestrzennych, wchodzących w skład miasta Krakowa w latach 1848-2008 (Streszczenie) Celem niniejszego artykułu jest próba oceny przemian zachodzących w ciągu ostatnich 160 lat (1848-2008) na obszarze wybranych jednostek przestrzennych, wchodzących w skład terytorium miasta Krakowa. Spośród różnych jednostek przestrzennych uwzględnionych w badaniach taka możliwość istnieje w przypadku tylko 1 jednostki tj. byłej dzielnicy administracyjnej Podgórze. W przypadku pozostałych: (tj. - innych byłych dzielnic administracyjnych, obecnie uwzględnianych jako podstawowe geodezyjne jednostki ewidencyjne, jednostek katastralnych tj. dawnych wsi i miast przyłączanych sukcesywnie do Krakowa, obrębów ewidencyjnych itp.) porównywalność w tak długim okresie nie jest możliwa i wymaga odrębnych badań, względnie dość żmudnych przeliczeń, nie zawsze możliwych do realizacji z racji dostępności do materiałów i źródeł o historycznym już znaczeniu. Zachowanie dawnych dzielnic administracyjnych w przyszłości jako podstawowych geodezyjnych jednostek ewidencyjnych umożliwi śledzenie procesu przemian użytkowania ziemi w dłuższym okresie czasu i pozwoli na zróżnicowanie przestrzenne badanego zjawiska. Changes in land use in selected areas of City of Cracow between 1848 and 2008 (Summary) The paper aims at evaluation of changes in land use that took place within last 160 years (1848-2008) in selected administrative areas of Cracow. The research included several such spatial administrative entities but only in case of former administrative district of Podgórze, such evaluation has been feasible. In case of the other (i.e. former administrative districts; presently fundamental land survey registration entities, cadastre entities, i.e. former villages and towns included in the City of Cracow, registration districts etc.), comparability in such long term is not possible and would require further research or arduous calculations, not always feasible, tough, as the access to data and sources of historic significance is limited. Further observation of the process of land use transformations in the longer period of time, is possible if former administrative districts are retained as fundamental land survey registration entities and it also allows for spatial differentiation of the analyzed phenomena. Świat Nieruchomości 11

Gospodarowanie nieruchomościami ZIEMIA, NIERUCHOMOŚĆ, GRUNT W JĘZYKU PRAWNICZYM I EKONOMICZNYM A NETA ZAREMBA M ACIEJ J. NOWAK Powierzchnia globu ziemskiego, zwana krótko ziemią, stanowi istotne wspólne dobro ludzkości, które jest niezbędne do tworzenia i pozyskiwania innych dóbr. Z natury rzeczy zasoby ziemi są niepomnażalne i gospodarowanie nimi musi być racjonalne, zwłaszcza teraz, gdy dewastacja środowiska naturalnego oraz klęska przeludnienia zagrażają całym kontynentom. Przywilej i obowiązek gospodarowania ziemią (lub inaczej mówiąc gruntami) dane są tym, którzy mają określone prawa do ziemi. Mogą to być posiadacze indywidualni lub też odpowiednio ukształtowane społeczności, plemię, samorząd terytorialny lub organizacja gospodarcza 1. W ekonomii, 1 Gaździcki J.,1995, Systemy katastralne, PPWK, Warszawa-Wrocław: 7-8 ziemia stanowi jeden z czterech czynników produkcji 2, obok pracy, kapitału i alokacji, reprezentuje wszystkie naturalne składniki bogactwa kraju. Geografowie, prawnicy, socjolodzy i ekonomiści zgodni są co do następujących atrybutów ziemi gruntu: każda działka gruntu jest niepowta- rzalna co do lokalizacji i ukształtowania, ziemia jest fizycznie nieruchoma, ziemia jest rzeczą trwałą, zasoby ziemi są ograniczone, ziemia jest dla ludzi pożyteczna 3. Dla ziemi specyficzne są trzy właściwości: niezniszczalność, niepomnażalność oraz nie- 2 W nauce wyróżniane są również trzy podstawowe czynniki produkcji. Ziemia również wchodzi w ich skład. Whitehead G., 2001, Ekonomia, Zysk i s-ka, Poznań, 18 19. 3 Dybivig L., 1992, The Appraisal of Real Estate, Chicago: 25 przenośność. Ziemia, ze względu na jej rolę w gospodarce i życiu człowieka była zawsze wartością, dodawała również wartość temu, co z nią związane - pracy rolnika, przyrodzie, miejscu zamieszkania, krajobrazowi i kulturze ludowej 4. Autorzy klasyczni traktowali ziemię jako wolny dar natury, szczególny czynnik produkcji, odmienny od środków produkcji wytwarzanych przez człowieka i od odtwarzalnej ludzkiej siły roboczej 5. Ziemia jest jednym z podstawowych czynników produkcji rolniczej. Jej jakość, koncentracja, a także sposoby wykorzystania w decydują- 4 Wilkin J., 1996, Ziemia i wartość - aksjologiczne przesłanki polityki rolnej i polityki wiejskiej. In: Ekonomika i polityka rolna w procesie transformowania gospodarki., Dział Wydawnictw Filii UW w Białymstoku,: 37 5 Blaug M., 1978, Teoria ekonomii, pojęcie retrospektywne, PWN, Warszawa: 102 12 Świat Nieruchomości

Gospodarowanie nieruchomościami cy sposób warunkują efektywność produkcji rolniczej 6. Działania ludzi związane z atrybutami ziemi, które nimi często kierują i zarazem ich ograniczają, a określonymi przez inne dyscypliny tworzą rynki nieruchomości 7. Ziemia, jest niezbędna do życia i funkcjonowania społeczeństwa, stanowi przedmiot badań wielu dyscyplin, które nieco inaczej definiują pojęcie ziemi jako nieruchomości. Jedną z najbardziej istotnych definicji nieruchomości można odnaleźć w przepisach prawa. Prawo, pozostając jedną z ważniejszych dziedzin nauki, formułuje bowiem pewne wzorce i punkty odniesienia, które należy uwzględniać w innych dyscyplinach. Pojęcie nieruchomości definiuje kodeks cywilny 8 jako część powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunt), jak i również budynki trwale z gruntem związane lub część takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntów przedmiot własności. Do części składowych nieruchomości należą w szczególności: grunt, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. O nieruchomościach gruntowych mówimy wtedy, gdy spełnione są jednocześnie dwie przesłanki, a mianowicie: oznaczają one część powierzchni ziemi i stanowią odrębny przedmiot własności. Należy podkreślić, iż grunt oznacza nie tylko 6 Paszkowski S., Wysocki F., 1999, Ceny ziemi rolniczej w Polsce i w krajach Unii Europejskiej w: Problemy Integracji Rolnictwa, Biuletyn Informacyjny Nr 1/99 (13) FAPA, Warszawa: 59 7 Kucharska Stasiak E., 2000, Nieruchomość a rynek, Wydanie II zmienione, PWN, Warszawa: 29-169 8 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) ziemię czy glebę, ale wszystko, co jest związane z glebą czy to poprzez przyrodę, jak w przypadku drzew, krzewów, czy w wyniku działalności ludzkiej jak w przypadku domów czy innych budynków. Grunt ponadto to nie tylko powierzchnia ziemi, ale także wszystko pod i ponad nią. W związku z tym, z prawnego punktu widzenia, działka gruntu oznacza nie tylko działkę na powierzchni Ziemi, ale przyjmuje kształt odwróconej piramidy o czubku znajdującym się w środku Ziemi, który rozszerza się w kierunku powierzchni Ziemi, wzdłuż granic działki, a następnie rozciąga się wzwyż, ku niebu. Definicja ta, sięga do prawa rzymskiego i wywodzącej się z niego koncepcji romanistycznej o nieograniczonej własności w głąb ziemi, jak i przestrzeń ponad nią, sugeruje nieograniczoną własność, co w praktyce wygląda jednak inaczej 9. Rozwój techniki zmienił bowiem nadmiernie szerokie rozumienie prawa własności gruntu. Obecnie w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu jego własność rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnię, co określa przestrzenne granice takiej nieruchomości. Na powierzchni gruntu granice własności wyznaczone są przez wytyczone, umowne linie. Natomiast w odniesieniu do głębi ziemi oraz przestrzeni nad powierzchnią gruntu granice te zostają wyznaczone przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości gruntowej. Przepis ten należy rozpatrywać łącznie z regulacjami dotyczącymi prawa wodnego, górniczego 10 9 Krotovil R., Warner R., 1983, Real Estate Law, Eqtewood Cliffs N.J. Prentice Hall, Ins: 6 10 Ustawa Prawo geologiczne i górnicze z dnia 4 lutego 1994, Dz. U. Nr 27, poz. 96 z późn. zm. i lotniczego 11 (powyższe unormowania stanowią skutek rozwoju techniki). Należy tutaj jednak podkreślić, że na gruncie obecnego systemu prawnego pojęcie społeczno gospodarczego przeznaczenia prawa jest mocno problematyczne i ma różne znaczenia 12. Zastanawiać się można nad tym, czy nie jest ono obecnie nadmiernie anachroniczne, komplikując przede wszystkim rozumienie prawa własności nieruchomości. Argument zasługuje na rozważenie tym bardziej, że wszystkie najważniejsze i niezbędne ograniczenia prawa własności nieruchomości są zawarte w ustawach i zasadach współżycia społecznego. Nieruchomość może być rozumiana jako środek trwały lub jako wiązka praw do nieruchomości. Nieruchomość, jako środek trwały oznacza grunt oraz elementy nierozłącznie z nim związane. Według prawnej definicji nieruchomości jako środka trwałego, obejmuje ona grunt oraz wszystkie rzeczy, które stanowią naturalną część gruntu (np. drzewa czy minerały), a także wszystkie obiekty, które są związane z gruntem w wyniku działalności ludzkiej (np. budynki czy obiekty budowlane). Nieruchomość, rozważana jako środek trwały obejmuje wszystkie elementy dodane zarówno pod, jak i nad powierzchnią ziemi. Nieruchomość, rozważana jako wiązka praw oznacza wszystkie udziały prawne, pożytki oraz prawa związane z własnością nieruchomości rozważanej jako środek trwały. Prawo bądź udział prawny w nie- 11 Ustawa Prawo lotniczego z dnia 31 maja 1962, Dz. U. Nr 32 poz. 153 z późn. zm, 12 Prawo rzeczowe, praca pod red. T.Dybowskiego, 2007 (w:) System prawa prywatnego, praca pod red. Z. Radwańskiego, Instytut Nauk Prawnych PAN, CH Beck, Warszawa, s. 290 291. Świat Nieruchomości 13

Gospodarowanie nieruchomościami ruchomości również nazywany jest tytułem prawnym do nieruchomości. Tytuł prawny oznacza konkretnie zakres, istotę oraz stopień udziału prawnego, jaki posiada dana osoba w nieruchomości 13. Prawo polskie wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe i lokalowe. Podstawowym rodzajem nieruchomości, jak już wspomniano powyżej, są nieruchomości gruntowe (grunty). Szczególnym rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna, którą ze względu na przeznaczenia wyodrębniono i zdefiniowano w kodeksie cywilnym. KC, operuje dwoma określeniami: nieruchomość rolna i grunt rolny. O nieruchomości rolnej decyduje kryterium przeznaczenia, czyli możliwość wykorzystania lub sposób wykorzystania nieruchomości na cele produkcji roślinnej, zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Decydujące znaczenie ma produkcyjny stan rzeczy, a nie okoliczności, że w skład działki obok gruntów rolnych wchodzą czy też graniczą z nimi nieużytki. Nie można rozciągać pojęcia na grunty, które nie mogłyby go mieć w przyszłości przy zastosowaniu odpowiednich zabiegów agrotechnicznych. Dla ustalenia takich możliwości wykorzystania nieruchomości w określony sposób pomocne będą zapisy w ewidencji gruntów oraz ustalenia obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego 14. Z reguły nieruchomość rolna 15 jako wyodrębniony przedmiot materialny składa się z wielu elementów np. gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym, budynkami gospodarczymi itp., co powoduje utratę ich samodzielności prawnej, a poszczególne elementy składające się na nieruchomość rolną stają się częścią składową, przynależnościami, po- 13 Wycena nieruchomości, praca pod red. Ewy Kucharskiej Stasiak, 2000, (wydanie polskie), Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, oryginał: The Appraisal of Real Estate,The Apprisal Institute, a Not For Profil Corporation, 875 North Michigan Avenue, Chicago: 28 14 Kurowska T., 1999, Nieruchomość rolna i jej elementy składowe, Nieruchomości, 2(30) 15 art. 461 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) żytkami rzeczy. Według ustawy 16 o ochronie gruntów rolnych i leśnych, gruntami rolnymi są grunty: określone w ewidencji jako użytki rol- ne, to jest grunty orne, sady i inne plantacje wieloletnie oraz trwałe łąki i pastwiska, pod stawami rybnymi i innymi zbiorni- kami wodnymi służącymi bezpośrednio produkcji rolniczej, pod wchodzącymi w skład gospo- darstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio produkcji rolniczej, pod budynkami i urządzeniami służą- cymi bezpośrednio produkcji rolniczej do uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku rolnym, pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi, pracowniczych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami melioracji wodnych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów na potrzeby rolnictwa i wsi, zrekultywowane na potrzeby rolnictwa i wsi, torfowisk stanowiących nieużytki w stanie naturalnym, pod drogami dojazdowymi do grun- tów rolnych. Nie uważa się za grunty rolne gruntów znajdujących się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków. Według definicji kodeksu cywilnego 17 grunty rolne stanowią podstawowy składnik gospodarstwa rolnego, które należy rozumieć, jako grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowana całość gospodarczą z pra- 16 Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995, Dz. U. Nr 16, z późn. zm. 17 art. 553, Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) wami i obowiązkami. Gospodarstwo rolne stanowi jednak już obok przedsiębiorstwa specyficzny, złożony przedmiot stosunków cywilnoprawnych i nie może być wprost utożsamiane z gruntami rolnymi. Bud - Gusaim w obrębie obszarów rolniczych wyróżnia następujące ich rodzaje: użytki rolne, w rolniczej przestrzeni produkcyjnej są to obszary wydzielone do bezpośredniej rolniczej produkcji roślinnej. Wyróżniamy tu: grunty orne (użytki rolne poddawane całorocznej uprawie płużnej), trwałe użytki zielone (łąki i pastwiska trwałe), sady oraz inne plantacje trwałe, ogrody, różnego rodzaju szkółki drzew owocowych i krzewów jagodowych, roślin ozdobnych itp., użytki pomocnicze, obejmują po- wierzchnie najczęściej gruntów ornych, zajętych pod zabudową i różnego rodzaju urządzeniami technicznymi (podwórza, drogi wewnętrzne, okólniki dla zwierząt itp.), użytki nierolnicze, są to obszary wcho- dzące w skład gospodarstwa, jednak nie wykorzystane w produkcji roślinnej i w bezpośredniej działalności rolniczej. Wyróżnić tu można stawy rybne, użytki leśne, parki, różnego rodzaju pokłady, np. torfu, żwiru, piasku itp., nieużytki, są to tereny, które w danym miejscu i czasie w zasadzie wyłącznie ze względów ekonomicznych nie mogą być sensownie wykorzystane. Należą tu tereny zabagnione, lotne piaski, skały, doły po wyeksploatowanych pokładach torfu, żwiru, gliny itp., użytki rolne wraz z użytkami pomocni- czymi stanowią podstawowy element rolniczej przestrzeni produkcyjnej i najważniejszy składnik czynników sił wytwórczych w rolnictwie 18. Zgodnie z rozporządzeniem 19 w sprawie ewidencji gruntów i budynków, rejestracja 18 Bud-Gusaim J., 1999, Wycena gospodarstw rolnych oraz ich zasobów majątkowych, SSGW, Warszawa: 102-128 19 Rozporządzenie Ministrów Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa oraz Rolnictwa i Go- 14 Świat Nieruchomości

Gospodarowanie nieruchomościami użytkowania ziemi odbywa się na podstawie zapisów dotyczących użytków gruntowych. Dla celów funkcjonującej obecnie ewidencji gruntów 20 wyróżniono i scharakteryzowano ze względu na rodzaj pokrycia terenu i sposób jego wykorzystania, osiem grup użytków gruntowych. Jedną z tych grup stanowią użytki rolne. Zgodnie z rozporządzeniem 21 użytki rolne to użytki gruntowe, które w sposób bezpośredni służą produkcji rolnej. Zalicza się do nich następujące rodzaje: grunty orne grunty zasiane lub zasa- dzone ziemiopłodami rolniczymi lub ogrodniczymi, a także ugory, odłogi, plantacje chmielu, szkółki drzew ozdobnych i krzewów, ogrody działkowe, szklarnie i inspekty, sady grunty o powierzchni co naj- mniej 0,10 ha zasadzone drzewami i krzewami owocowymi o zwartym nasadzeniu (minimum 600 drzew lub 200 krzewów na 1 ha), szkółki drzew i krzewów oraz winnice, spodarki Żywnościowej z dnia 17 grudnia 1996 w sprawie ewidencji gruntów i budynków Dz. U. Nr 158 poz. 813 z późn. zm. 20 Zarządzenie Ministrów Rolnictwa i Gospodarki Komunalnej z dnia 20 lutego 1969 r. w sprawie ewidencji gruntów (M.P. Nr11, poz. 98 z późn. zm.) 21 Rozporządzenie Ministrów Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 17 grudnia 1996 w sprawie ewidencji gruntów i budynków Dz. U. Nr 158 poz. 813 z późn. zm. łąki i trwałe grunty pokryte wieloletnią roślinnością, złożoną z licznych gatunków traw, roślin motylkowych i ziół, tworzących ruń łąkową, systematycznie koszoną, a w rejonach górskich hale i połoniny z zasady koszone, pastwiska trwałe grunty pokryte podobną jak na łąkach roślinnością, z reguły wypasane, a w rejonach górskich hale i połoniny, które z sady nie są koszone lecz wypasane. Podsumowując niniejsze rozważania należy natomiast stwierdzić, że problem relacji pojęciowych pomiędzy ziemią a nieruchomością gruntową budzić będzie dalej liczne kontrowersje. Przy tej okazji pojawia się czasem pytanie, czy nieruchomość gruntowa to część ziemi, czy też odwrotnie. Uwzględniając, że próba odpowiedzi na powyższe pytanie musi się łączyć z interdyscyplinarnością zagadnienia i związanym z tym pewnym ryzykiem, można sformułować pewną tezę. W przypadku języka prawniczego musi zawsze występować bardzo duża precyzja, skutkiem czego da się bez problemu wyodrębnić wiele przykładów nieruchomości gruntowych. Ziemia natomiast będzie pojęciem znacznie szerszym. Nieruchomość gruntowa musi być odrębnym przedmiotem własności. Ziemia już nie zawsze. Poza tym można podać liczne przykłady skupisk ziemi, które nie stanowią klasycznych nieruchomości gruntowych, jak choćby grunty pod wodami (zwłaszcza publicznymi) 22. Powyżej zasygnalizowano jedynie najważniejsze zagadnienia związane z definicją nieruchomości. Wskazano przede wszystkim na problem istoty nieruchomości gruntowej oraz najważniejszego jej przykładu nieruchomości rolnej. Niewątpliwie jednak otwartym pozostaje sporo innych, różnie rozumianych pojęć (jak chociażby nieruchomości komercyjne, czy nawet lokale użytkowe). Doprecyzowanie ich wymaga pogłębionej dyskusji w literaturze. 22 Również status wspomnianych gruntów zasługuje na dokładne opracowanie. DR ANETA ZAREMBA DR MACIEJ J. NOWAK Zachodniopomorski Uniwersytet Technologiczny w Szczecinie, Katedra Prawa i Gospodarki Nieruchomościami Ziemia, nieruchomość, grunt w języku prawniczym i ekonomicznym (Streszczenie) Land, real estate property, plot of land legal and economic notion (Summary) Celem artykułu jest przedstawienie wyczerpującej definicji zbliżonych do siebie pojęciowo terminów ziemia, nieruchomość i grunt w języku prawniczym i ekonomicznym. Nawet w obrębie tych samych dziedzin nauki napotkać można czasem na sprzeczności terminologiczne w tym zakresie. W artykule szczególnie uwzględniono specyficzne, najczęściej występujące w języku prawniczym pojęcie nieruchomości i gruntów rolnych. The aim of the article is introduction to exhaustive definition of notions like the ground, immobility and soil in law and economy language. Even in the same scopes of science there are sometimes terminological discrepanncies. In the article especially were taken into account termins of agricultural -soil and agricultural immobility. Świat Nieruchomości 15

Gospodarowanie nieruchomościami FIRMY ZARZĄDZAJĄCE NIERUCHOMOŚCIAMI W POLSCE K ATARZYNA NAJBAR A DAM NALEPKA 1. Uwagi wstępne Celem niniejszego opracowania jest prezentacja aspektów organizacyjnych zarządzania nieruchomościami, analiza firm zarządzających, zakresu ich działania oraz charakterystyka rodzajowa zarządzanych nieruchomości. Stosownie do przyjętego celu badawczego, główną uwagę skoncentrowano, więc na jakościowej i ilościowej charakterystyce podmiotów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami oraz na zakresie funkcjonalnym i przedmiotowym działania tych podmiotów. 2. Zarządca nieruchomości Zarządzanie nieruchomościami zostało zdefiniowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nią zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość 1. Przez ostatnie kilkanaście lat wykształciły się w Polsce trzy modele zarządzania nieruchomościami 2 : system bezpośredni dotyczy sytuacji, gdy nieruchomością zarządza jej właściciel bądź też pracownicy przez niego zatrudnieni, 1 Ustawa z dnia 28 listopada 2003 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz. U. 2004 nr 141, poz. 1492 ze zm. 2 Nalepka A., Zarządzanie nieruchomościami. Wybrane zagadnienia. Wydawnictwo AE Kraków 2007, s. 58-59 16 Świat Nieruchomości

Gospodarowanie nieruchomościami system pośredni, gdy ogół funkcji zarządzania sprawuje podmiot (spółka) utworzona przez właściciela nieruchomości, system zleceniowy, gdzie funkcje zarządzania pełni powołany przez właściciela nieruchomości profesjonalny zarządca, działający jako osoba fizyczna lub prawna. Zgodnie z powyższymi rozwiązaniami nieruchomości mogą być zarządzane bezpośrednio przez właścicieli, ich pracowników bądź firmy zewnętrzne (zleceniobiorców). Zarządzanie nieruchomościami, niezależnie od zastosowanej formy organizacyjnej, jest działalnością zawodową wykonywaną przede wszystkim przez zarządców nieruchomości, czyli przez osoby fizyczne posiadające licencję zawodową. Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową lub innym podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości. Umowa o zarządzanie musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Umowa ta określa prawa i obowiązki zarządcy oraz właściciela. Zarządca przejmuje od właściciela część ciążących na nim obowiązków, wynikających z prawa własności do nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga, aby osoba przejmująca nieruchomość do zarządzania posiadała stosowną licencję zawodową oraz wykupiła ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Na proces zarządzania nieruchomościami składają się dwojakiego rodzaju czynności wynikające: z odpowiednich, ogólnie obowiązujących przepisów prawnych, z umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej między właścicielem a wybraną firmą zarządzającą. Przedsiębiorcy, nieposiadający licencji zarządcy, mogą prowadzić działalność związaną z zarządzaniem nieruchomościami, jeżeli czynności związane bezpośrednio zarządzaniem nieruchomością będą wykonywać licencjonowani zarządcy nieruchomości 3. Licencjonowani zarządcy nieruchomości wpisywani są do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości prowadzonego przez Ministerstwo Infrastruktury. Spis ten jest na bieżąco aktualizowany. Część danych osobowych jest publikowana w Dzienniku Urzędowym Ministerstwa, dzięki temu można łatwo dotrzeć do tych osób. Podmioty zarządzające nieruchomościami mają pełną swobodę organizowania swej działalności. 3. Zakres i metodyka badania firm zarządzających nieruchomościami Aby zrealizować podstawowy cel badawczy, badaniom poddano osoby aktywnie działające na rynku zarządzania nieruchomościami. Populację generalną stanowią osoby fizyczne, posiadające li- 3 S. Starkiewicz, Umowa o zarządzanie nieruchomością. Wzory, objaśnienia, przepisy, Oficyna Wydawnicza Branta Bydgoszcz Olsztyn 2004, s. 15, K. Lewandowski, Zarządzanie nieruchomościami Wyd. Prawnicze LexisNexis Warszawa 1005, s. 168 Rys.1. Struktura badanych osób Źródło: Opracowania własne na podstawie przeprowadzonych badań cencję zarządcy i zawodowo zarządzające nieruchomościami. Do końca 2008 wydano 15.920 licencji zarządców nieruchomości (w tym prawie 9.000 w trybie szczególnym). Trudno jest ustalić dokładną liczbę osób, aktywnych w zawodzie, bowiem część licencji wygasła, a część osób nie podjęło pracy w zawodzie. W związku z tym ankiety skierowano do tych przedstawicieli zawodu, którzy podnoszą swoje kwalifikacje zawodowe na różnego rodzaju studiach podyplomowych, szkoleniach, kursach. Osoby te, jak się wydaje, można uznać, że są aktywne zawodowo. Badania zostały przeprowadzone w okresie 05.2008 09.2008. Ankiety zostały przesłane do przedstawicieli stowarzyszeń zawodowych, a następnie zostały wypełniane przez uczestników szkoleń organizowanych przez te stowarzyszenia. Łącznie w w/w okresie udało się pozyskać 170 ankiet od pośredników w obrocie nieruchomościami, 75 ankiet od zarządców nieruchomości oraz 89 ankiet wypełnionych przez rzeczoznawców majątkowych. Ankiety były wypełniane przez właścicieli firm jak i ich pracowników. Strukturę badanych osób przedstawia rysunek 1. Świat Nieruchomości 17

Gospodarowanie nieruchomościami Tab. 1. Zatrudnienie w firmach zarządzających nieruchomościami 4. Charakterystyka firm zarządzających nieruchomościami Liczba pracowników firmy Przedmiot działania firmy do 10 11-20 21-30 31-40 41-50 51-60 61-70 71-80 zarządzanie nieruchomościami 58 26 2 5 5 2 2 Źródło: Opracowania własne na podstawie przeprowadzonych badań Tab. 2. Formy zatrudnienia w firmach zarządzających nieruchomościami Przedmiot działania firmy Formy zatrudnienia w firmie umowa o prace Źródło: Opracowania własne na podstawie przeprowadzonych badań Tab. 3. Forma organizacyjno prawna firm obsługujących sferę nieruchomości Źródło: Opracowania własne na podstawie przeprowadzonych badań własna działalność gospodarcza umowa zlecenie/ o dzieło zarządzanie nieruchomościami 80 30 15 3 * odpowiedzi nie sumują się do 100% ponieważ możliwe było wpisanie kilku wariantów Przedmiot działania firmy zarządzanie nieruchomościami indywidualna działalność gospod. spółka cywilna spółka z o.o. Skierowanie ankiet do przedstawicieli innych licencjonowanych zawodów obsługujących sferę nieruchomości wydaje się w pełni uzasadnione, bowiem mają oni częsty i bezpośredni kontakt z zarządcami Forma organizacyjno - prawna firmy spółka akcyjna spółdzielnia mieszkaniowa inna spółdzielnia przedsiębiorstwo / nstytucja państwowa gmina lub jednostka organizacyjna gminy inne inna 33 15 32 7 1 1 4 4 3 i firmami zarządzającymi nieruchomościami. Stąd też zgromadzona przez nich wiedza pozwala ustalać i oceniać formy organizacyjne zarządzania nieruchomościami. Do ogólnej charakterystyki podmiotów zarządzających nieruchomościami wykorzystano dane o liczbie zatrudnionych pracowników, formie zatrudnienia, formie organizacyjno prawnej firm oraz doświadczeniu firm, wyrażonym czasem funkcjonowania. Z przeprowadzonych badań wynika, że ponad połowa respondentów, związanych z biurami zarządzania nieruchomościami przyznaje, że w firmie zatrudnionych jest do 10 osób. Na drugim miejscu (26% odpowiedzi) znajdują się podmioty zatrudniające od 10 20 pracowników, a tylko 4% ankietowanych wskazuje na wysoką liczbę pracowników ponad 60 osób. Dominującym sposobem zatrudnienia pracowników w firmach zarządzających nieruchomościami jest umowa o pracę. Ten sposób zatrudnienia deklaruje 80% respondentów. Prawie 30% wskazuje, że zarządzanie nieruchomościami jest realizowane w oparciu o własną działalność gospodarczą, a dodatkowo w oparciu o umowę zlecenia lub umowę o dzieło 15% badanych. Zarządcy nieruchomości działają w oparciu o szereg zróżnicowanych form organizacyjno prawnych tj. indywidualna działalność gospodarcza, spółki prawa handlowego, spółdzielnie, zakłady budżetowe. Wśród respondentów największy odsetek zarządców nieruchomości działa w oparciu o dwie formy prawne: indywidualną działalność gospodarczą (33%) oraz spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (32%). Inne stosunkowo często wybierane przez nich formy działalności to spółka cywilna (15%), spółka akcyjna (7%). Ponad 50% badanych firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami legitymuje się doświadczeniem zawodowym do 10 lat. Dużą grupę podmiotów stanowią firmy zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami powyżej 10 lat, a mniej niż 20 lat. 18 Świat Nieruchomości

Gospodarowanie nieruchomościami Tab. 4. Czas funkcjonowania firm zarządzających nieruchomościami 5. Analiza zakresu działania firm zarządzających nieruchomościami Ilość lat funkcjonowania Przedmiot działania firmy do 5 6-10 11-15 16-20 21-25 26-30 31-35 zarządzanie nieruchomościami 28 24 22 18 3 3 2 Źródło: Opracowania własne na podstawie przeprowadzonych badań Rys. 2. Rodzaj nieruchomości stanowiących przedmiot zarządzania w badanych firmach nieruchomoi mieszkalne 68,0 nieruchomoci niemieszkalne 32,0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Źródło: Opracowania własne na podstawie przeprowadzonych badań Rys. 3. Struktura nieruchomości mieszkaniowych zarządzanych przez badane firmy nieruchomoci wspólnot mieszkaniowych 57,8% nieruchomoci osób prywatnych 16,0% zasoby spódzielcze 9,9% nieruchomoi gminne 5,4% inne 3,9% nieruchomoci zakadowe, w tym WP, PKP 3,0% zasoby TBS 2,0% nieruchomoci nalece do obcokrajowców 1,7% 0 10 20 30 40 50 60 70 Źródło: Opracowania własne na podstawie przeprowadzonych badań Przedmiotem zarządzani są różne rodzaje nieruchomości. Jednak, jak przyznają ankietowani, badane firmy najczęściej koncentrują się na nieruchomościach o funkcji mieszkaniowej, które stanowią 68% ogółu nieruchomości zarządzanych przez firmy reprezentowane przez respondentów. Pozostałe 32% stanowią nieruchomości, które zostały określone jako niemieszkalne. Należy również wskazać, iż 24% ankietowanych odpowiedziało, że firmy w których pracują, zajmują się zarządzaniem jedynie nieruchomościami mieszkalnymi. Natomiast 13% badanych firm specjalizuje się w zarządzaniu wyłącznie nieruchomościami niemieszkalnymi. Spośród firm zarządzających nieruchomościami mieszkaniowymi ponad połowa zarządza nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych (57,8%), w dalszej kolejności znajdują się nieruchomości mieszkaniowe osób prywatnych (16%) oraz nieruchomości należące do zasobów spółdzielczych (9,9%). Szczegółowe dane w tym zakresie przedstawia poniższy rysunek. Wśród nieruchomości niemieszkalnych przedmiotem zarządzania są przede wszystkim nieruchomości handlowo usługowe (45,9%), nieruchomości biurowe (34,3%) i inne. Kolejnym problemem badawczym był zakres działania badanych firm. Ankietowani wskazali, że badane firmy najczęściej zajmują się prowadzeniem księgowości związanej z zarządzanymi nieruchomościami (74,7%), bieżącą konserwacją nieruchomości (54,7%). Dalsze rodzaje podejmowanych działań prezentuje poniższy wykres. Obok wyżej wymienionych czynności, respondenci wskazali, że firmy świadczą usługi dodatkowe. Wśród nich podstawowe znaczenie ma doradztwo (28%) a następnie pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (14,7%), a najmniejsze ekspertyzy i wycena nieruchomości (zob. Rys. 6). Świat Nieruchomości 19

Gospodarowanie nieruchomościami Rys. 4. Struktura nieruchomości niemieszkalnych zarządzanych przez badane firmy handlowo-usugowe 45,9% biurowe 34,3% inne uytecznoci publicznej 8,8% 7,6% produkcyjne 3,3% 0 10 20 30 40 50 Blisko połowa ankietowanych wskazała, że ich firmy mają częste lub dość częste kontakty zawodowe z pracownikami banków, prawnikami, innymi zarządcami. Natomiast kontakty z przedstawicielami takich zawodów jak notariusz, komornik, pośrednik w obrocie nieruchomościami, czy rzeczoznawca majątkowy zostały ocenione przez respondentów jako raczej sporadyczne. Kierunek i intensywność kontaktów zarządców nieruchomości prezentuje poniższy rysunek. Uwagi końcowe Źródło: Opracowania własne na podstawie przeprowadzonych badań Rys. 5. Czynności wykonywane przez pracowników firmy w ramach usług zarządzania ksigowo dla nieruchomoci 74,7% bieca konserwacja nieruchomoci 54,7% utrzymanie czystoci 49,3% zarzdzanie najmem lokali mieszkalnych 49,3% usugi windykacyjne 46,7% serwis techniczny 45,3% usugi prawnicze 34,7% 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 * odpowiedzi nie sumują się do 100% ponieważ możliwe było wpisanie kilku wariantów Źródło: Opracowania własne na podstawie przeprowadzonych badań Rys. 6. Dodatkowe rodzaje usług oferowanych przez firmy zarządzania nieruchomościami Przedstawiony, na podstawie przeprowadzonych badań, obraz firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami w Polsce świadczy o niskim poziomie ich rozwoju i małej koncentracji tej działalności. Podmioty oferujące usługi zarządzania nieruchomościami to przede wszystkim osoby prowadzące indywidualna działalność gospodarczą oraz spółki z ograniczoną działalnością, zatrudniające w przeważającej ilości (58%) do 10 osób. Stosunkowo łatwe wejście do sektora umożliwia powstawanie nowych firm, próbujących pozyskać nowe nieruchomości do zarządzania 4. Jednak, jak się wydaje na rynku usług zarządzania nieruchomościami nie będą funkcjonować tylko małe firmy w formie przedsiębiorstw jednego właściciela lub spółek osobowych, ale rozpocznie się proces wzrostu rozmiaru tych firm. Należy również spodziewać się ekspansji w Polsce zagranicznych firm świadczących usługi zarządzania nieruchomościami, mających duże doświadczenie w tym zakresie. doradztwo 28,0% porednictwo 14,7% ekspertyzy wycena 8,0% 9,3% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Źródło: Opracowania własne na podstawie przeprowadzonych badań 4 A. Nalepka, Organizacja zarządzania nieruchomościami w systemie zleceniowym, Nieruchomości C.H.Beck 2004 nr 7 20 Świat Nieruchomości