Procedura przekształcania działki rolnej w budowlaną Budownictwo

Transkrypt

1 Procedura przekształcania działki rolnej w budowlaną Budownictwo Wzory wniosków wraz z komentarzem

2 Copyright 2012 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Al. Krakowska 271, Warszawa tel.: (22) , faks: (22) , Redaktor odpowiedzialny: Agnieszka Szewczyk Opracowanie edytorskie: Bożena Hałuszczyńska Skład: Dariusz Ziach Wszelkie prawa zastrzeżone, prawo do tytułu i licencji jest własnością Dashöfer Holding Ltd. Kopiowanie, przedrukowywanie i rozpowszechnianie całości lub fragmentów niniejszej publikacji, również na nośnikach magnetycznych i elektronicznych, bez zgody Wydawcy jest zabronione. Ze względu na stałe zmiany w polskim prawie oraz niejednolite interpretacje przepisów Wydawnictwo nie ponosi odpowiedzialności za zamieszczone informacje. 2

3 Spis treści 1. Wprowadzenie Zmiana przeznaczenia nieruchomości Grunty rolne Grunty leśne Odrolnienie gruntu Wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego Procedura uchwalania Warunki zabudowy Wniosek o wydanie warunków zabudowy Dobre sąsiedztwo Wyjątki od dobrego sąsiedztwa Decyzja o warunkach zabudowy Treść wniosku o ustalenie warunków zabudowy Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej Zabudowa siedliskowa Procedura budowy na działce siedliskowej Zabudowa siedliskowa dla rolników Zabudowa siedliskowa dla nie rolników Pozwolenie na budowę Wniosek o pozwolenie na budowę

4 1. Wprowadzenie Procedura przekształcania działki rolnej w budowlaną 1.1. Zmiana przeznaczenia nieruchomości Osoba, która chce zmienić przeznaczenie nieruchomości rolnej na działkę budowlaną, powinna rozpocząć działania od ustalenia statusu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Należy pamiętać, że zakup ziemi rolnej w celu jej przekwalifikowania na działkę budowlaną w gminie, która nie posiada aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego, jest ryzykowny z dwóch powodów. Po pierwsze nie wiadomo, jakie jest lub będzie w przyszłości przeznaczenie działki (zwłaszcza jeśli okaże się, że na zakupionym gruncie nie można postawić zabudowy), po drugie zaś może okazać się, że w jej sąsiedztwie będzie przebiegać np. obwodnica lub linie wysokiego napięcia. Ponadto może się okazać, że działka w planie miejscowym ma np. przeznaczenie rolne i nie można na niej wybudować domu lub że jest przeznaczona dla innego rodzaju zabudowy, np. usługowej lub przemysłowej albo przebiega przez nią planowana droga. Wszystko to uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. W wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy właściwego ze względu na położenie należy zatem dowiedzieć się, jakie jest (według dotychczasowych planów zagospodarowania przestrzennego) konkretne przeznaczenie działki oraz czy gmina ma już uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też jest dopiero na etapie jego tworzenia. W obrębie planu można dokonać zmiany przeznaczenia gruntu na cele nieleśne lub nierolnicze. W dalszej części przedstawimy etapy przekształcenia działki rolnej w budowlaną, wraz z zagrożeniami, jakie inwestor może spotkać przechodząc przez ten proces. Uwaga: co do zasady nie istnieją ustawowe wzory wniosków które należy złożyć przechodząc przez proces przekształcenia. Dlatego załączone wzory wniosków stanowią jedynie ich przykład. To, jakie wnioski są wymagane we właściwym urzędzie, należy dowiadywać się u źródła. Najlepiej wniosek pobrać ze strony internetowej lub pobrać w urzędzie Grunty rolne Gruntami rolnymi w myśl przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity: Dz. U r. Nr 121 poz z późn. zm.) są: 1) określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne; 2) pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa; 3) pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu; 4) pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych; 5) parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi; 6) pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych; 7) pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi; 4

5 8) zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa; 9) torfowisk i oczek wodnych; 10) pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych Grunty leśne Gruntami leśnymi, w rozumieniu ustawy, są grunty: 1) określone jako lasy w przepisach o lasach; 2) zrekultywowane dla potrzeb gospodarki leśnej; 3) pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych. Nie uważa się za grunty rolne gruntów znajdujących się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków. Grunt jest wtedy użytkiem rolnym, gdy oficjalnie figuruje w ewidencji gruntów jako grunt rolny, a nie gdy faktycznie służy do celów rolniczych. 2. Odrolnienie gruntu 2.1. Wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego Żeby wybudować dom na działce rolnej, grunt trzeba przede wszystkim odrolnić, co polega na zmianie przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Możemy to zrobić tylko wtedy, jeśli posiadamy taki plan. Żeby odrolnić ziemię, należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu (który jest de facto wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego). Wniosek o sporządzenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinien zawierać: imię i nazwisko lub nazwę wnioskodawcy oraz jego adres, przedmiot i zakres wnioskowanej zmiany, określenie nieruchomości (lub opis terenu), których dotyczy wniosek, kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej lub zasadniczej z oznaczeniem nieruchomości, której dotyczy wniosek. Nie istnieje ustawowy wzór wniosku o zmianę plan zagospodarowania przestrzennego. Niektóre urzędy zamieszczają przykładowe wnioski na stronie internetowej. Jeśli go nie ma, wówczas treść wniosku o zmianę przeznaczenia terenu w planie należy sformułować indywidualnie, na piśmie. Wszystkie wnioski o zmianę przeznaczenia terenu w planie są rejestrowane w Rejestrze wniosków. Klient otrzymuje na piśmie informację o zarejestrowaniu wniosku i numerze, pod jakim został zarejestrowany. Przykładowy wniosek poniżej. Do kogo wniosek? Wniosek o zmianę plan zagospodarowania przestrzennego kieruje się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, który prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę, gromadzi materiały z nimi związane oraz odpowiada za przechowywanie ich oryginałów, w tym również uchylonych i nieobowiązujących (art. 31 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) (dalej: ustawa). 5