Październik 218 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. Departament Analiz Ekonomicznych
Opracował zespół pod kierownictwem Piotra Szpunara, Dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych Jarosława Jakubika, Zastępca Dyrektora Departamentu Analiz Ekonomicznych Zespół autorski: Hanna Augustyniak Krystyna Gałaszewska Jacek Łaszek Krzysztof Olszewski Joanna Waszczuk Marzena Zaczek Informacja została przygotowana w Departamencie Analiz Ekonomicznych na potrzeby organów NBP. Opinie wyrażone w niniejszej publikacji są opiniami autorów i nie przedstawiają stanowiska organów Narodowego Banku Polskiego.
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w II kwartale 218 r. 1 prowadzi do następujących wniosków: W II kwartale 218 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych pozostawał w fazie wysokiej aktywności. Nadal obserwowany był bardzo wysoki poziom popytu na największych rynkach, w tym popytu inwestycyjnego. Rosnący popyt był zaspokajany adekwatnym poziomem podaży, dzięki czemu nie odnotowano jak dotychczas nadmiernych napięć cenowych. Jednakże równowaga ta wydaje się mniej stabilna niż w przeszłości. W tym kontekście rośnie prawdopodobieństwo pojawienia się nierównowagi jeżeli pojawiłyby się szoki po stronie podaży lub popytu. Szoki po stronie podaży mogą pojawić się ze względu na rosnące ryzyko i koszty po stronie deweloperów, w tym ograniczoną dostępność pracowników budowlanych oraz wzrost kosztów robót, materiałów i transportu. Jak dotąd jednak wysoka aktywność budowlana w kraju oraz rosnące koszty produkcji nie generowały nadmiernych napięć na rynku. W porównaniu z poprzednią fazą ekspansji (z lat 26-28), dynamika akcji kredytowej jest o wiele niższa, a wysoki popyt w znacznym stopniu finansowany jest ze środków własnych nabywców. Rośnie jednak prawdopodobieństwo pojawienia się nierównowagi, gdyby doszło do szoków po stronie podaży lub popytu. Ograniczenie po stronie podaży może pojawić się ze względu na rosnące ryzyka po stronie deweloperów oraz ograniczoną dostępność pracowników budowlanych, a także wzrost kosztów robót, materiałów i transportu. Jak dotąd jednak wysoka aktywność budowlana w kraju oraz rosnące koszty produkcji nie generowały nadmiernych napięć na rynku. W porównaniu z poprzednią fazą ekspansji (z lat 26-28), dynamika akcji kredytowej jest o wiele niższa, a wysoki popyt w znacznym stopniu finansowany jest ze środków własnych nabywców. W omawianym okresie średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań w analizowanych miastach zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i rynkach wtórnych (RW) wzrosły w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrost cen transakcyjnych na RW wiązał się z dużą liczbą transakcji w lepszych lokalizacjach. Na RP dużych miast nadal obserwowano niewielkie wzrosty cen małych mieszkań, zwłaszcza o lepszej jakości i lokalizacji, w tym kupowanych z zamiarem wynajmu. W ofercie zmniejszyła się pula tańszych mieszkań, a jednocześnie wzrosła cena oferowanych w nowych projektach. Ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego 2 wzrosły w 6M (o 4,6% kw./kw. oraz o 9,8% r/r), co oznacza wzrost cen mkw. podobnych mieszkań. W Warszawie ceny hedoniczne spadły o,6% kw./kw. 1 Analiza przeprowadzona w niniejszej edycji Informacji opiera się na danych dostępnych do II kw. 218 r. Z powodu opóźnień w dostępie do danych, niektóre wykresy zawierają informację do IV kw. 217 r. włącznie. Szeregi danych ze średnimi poziomami cen mkw. mieszkań, czynszów komercyjnych lub cen transakcyjnych mkw. powierzchni handlowej odzwierciedlają dostępny na dany moment zasób informacji i mogą podlegać rewizji wraz z napływającymi nowymi danymi. Wpływ na zmiany danych historycznych mają też rewizje danych, oczyszczające dane z błędów. Nastąpiły także zmiany w metodzie naliczania przez GUS wysokości przeciętnego wynagrodzenia brutto dla najmniejszych jednostek terytorialnych. Począwszy od 218 r. wdrożono system imputacji danych dla podmiotów badania które nie złożyły meldunku DG-1. Dane przeliczono wstecz do I kw. 215 r. Od 218 r. mieniły się także definicje budownictwa mieszkaniowego. 2 Indeks hedoniczny cen mieszkań zawiera korektę uwzględniającą różnice w atrybutach mieszkań (np. lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia) sprzedawanych w poszczególnych okresach. Indeks hedoniczny liczony jest metodą imputacji. Cena hedoniczna to średnia cena transakcyjna z okresu bazowego mnożona przez indeks hedoniczny. Więcej informacji w artykule M. Widłak (21) Metody wyznaczania hedonicznych indeksów cen jako sposób kontroli zmian jakości dóbr, Wiadomości Statystyczne nr 9. Narodowy Bank Polski 1
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. zaś wzrosły r/r o 5,6%. We wszystkich analizowanych grupach miast (Warszawa, 6M, 1M) ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym. Różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych pozostaje niewielka, co oznacza mniej korzystną pozycję kupującego niż sprzedającego. Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań wzrosły w omawianym kwartale w Warszawie i 6M, natomiast w 1M spadły. Wzrost popytu na najem w Warszawie skutkował skróceniem czasu oczekiwania na zawarcie umowy najmu. Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań (bazujący na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) w dużych miastach wyniósł w omawianym kwartale,84 mkw., tj. był wyższy o,36 mkw. względem minimum z III kw. 27 r. Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego 3 był na tym samym poziomie, natomiast kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnych gospodarstw domowych w Warszawie i analizowanych 6M zmniejszyła się. Głównymi czynnikami powodującymi zmiany wskaźników był wzrost wynagrodzeń i cen mieszkań. Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej była wyższa od oprocentowania lokaty bankowej i rentowności 1-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu. Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych 4 w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 12,8 mld zł, tj. była wyższa o 7,5% wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o 5,5% względem II kwartału 217 r. Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym 5 wskazują, że kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych oraz warunki polityki kredytowej w II kwartale 218 r. zostały zaostrzone przez pojedyncze banki. Jednocześnie banki zwiększyły swoje wymagania dotyczące udziału własnego kredytobiorcy i posiadanych zabezpieczeń oraz podniosły marżę kredytową. Na III kwartał 218 r. banki deklarują niewielkie złagodzenie polityki kredytowej oraz oczekują spadku popytu. Od 212 r. systematycznie maleje udział kredytów nominowanych w walutach obcych 6 w strukturze walutowej kredytów mieszkaniowych w bankach, co jest korzystne dla stabilności finansowej 3 Maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy na danym rynku to miara wyrażona w tysiącach złotych z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji wynoszący 25 lat, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Szacunek nie uwzględnia zmian polityki kredytowej banków, w tym kryteriów udzielania i warunków kredytu. 4 Dane dot. oprocentowania i wartości nowych kredytów na podstawie danych NBP dostępnych w zakładce 4 OPN2PLN, na stronie internetowej NBP: http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/oprocentowanie.html. Należy pamiętać, że kredyt mieszkaniowy stanowi często uzupełnienie finansowania nieruchomości. 5 Sytuacja na rynku kredytowym - wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych, III kwartał 218 r., NBP, lipiec 218 r. http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/aktualnosci/wiadomosci_218/kredytowy218_3.html. W II kwartale 218 r. istotny wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe zaobserwowany przez banki był wynikiem przewidywań co do sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz zmiany sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych. 6 Udział kredytów nominowanych w walutach obcych w strukturze walutowej stanu kredytów mieszkaniowych w bankach na koniec II kw. 218 r. nieznacznie zmniejszył się i wyniósł ok. 33%, wobec 34% na koniec I kw. 218 r. oraz maksymalnego 71% udziału zanotowanego w I kw. 29 r. 2 Narodowy Bank Polski
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. i makroekonomicznej. Zmniejszanie się udziału mieszkaniowych kredytów walutowych 7 jest wynikiem zarówno zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie otrzymującym regularnych dochodów w tej walucie, regularnej amortyzacji, wcześniejszych spłat i refinansowania kredytów walutowych kredytami złotowymi, jak i aprecjacji złotego. Szacowana rentowność mieszkaniowych projektów deweloperskich nadal jest wysoka, jednak zaobserwowano jej spadek. Jest to związane z rosnącymi kosztami, w tym głównie kosztem pozyskiwania terenów budowlanych. Deweloperzy próbują przerzucić rosnące koszty na firmy budowlane oraz nabywców mieszkań, jednak tylko z częściowym powodzeniem. Według ekspertów Coface 8 liczba upadłości i postępowań restrukturyzacyjnych przedsiębiorstw w branży budowlanej w I półroczu 218 r. wzrosła o 7% względem I półrocza 217 r., szczególnie wśród przedsiębiorców i spółek z o.o. Jednocześnie udział budownictwa w ogólnej liczbie upadłości i restrukturyzacji zmniejszył się o 2 p.p., głównie na skutek wzrostu liczby upadłości w przetwórstwie przemysłowym i handlu. Według badań Krajowego Rejestru Długów 9 ok. 89% przedsiębiorców nie reguluje terminowo swoich zobowiązań, a zjawisko to może przybierać na sile. W II kwartale 218 r. liczba wydanych pozwoleń na budowę nowych mieszkań była niższa w porównaniu do poprzedniego kwartału 1. Wysokie szacowane marże zysku deweloperskiego, jak i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do wydawania 7 Według danych BIK w pierwszym półroczu 218 r. banki udzieliły łącznie 117 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę 27,9 mld zł tj. więcej o 7,8% (r/r) liczbowo i 16,7% wartościowo. Na wartość sprzedaży wpływają głównie kredyty wysokokwotowe - ok. 6% wartości udzielonych w tym czasie kredytów przypada na kredyty powyżej 25 tys. zł (26,% z przedziału 25 35 tys. zł i 33,4% powyżej 35 tys. zł). Dynamika udzielanych kredytów mieszkaniowych w I pół.218/i pół.217 w poszczególnych przedziałach kwotowych jest zróżnicowana. W przedziałach niskich kwot kredytu jest ujemna (-15,7% do 1 tys. zł oraz -4,7% dla 1 15 tys. zł). Wysoką, dodatnią dynamikę (33,2%) odnotowano w przedziale kredytów powyżej 35 tys. zł. Według raportu AMRON w II kw. 218 r. wzrosła przeciętna kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego oraz utrzymał się wysoki odsetek nowych kredytów z LTV=>8% (ok. 42%) i jednocześnie spadł z LTV do 3% (ok.14%). Nieznacznie wzrósł udział kredytów mieszkaniowych o okresie zapadalności od 25 do 35 lat w ogólnej strukturze nowych umów kredytowych. 8 Według opinii ekspertów Coface problemem są istotnie rosnące koszty w branży budowlanej. Wiele kontraktów staje się nieopłacalnych, a nowe często są mało atrakcyjne cenowo dla wykonawców, którzy muszą kupować materiały za dużo wyższe ceny niż jakiś czas temu. Dodatkowo firmom brakuje pracowników do wykonania poszczególnych zadań. Liczba upadłości w branży rośnie. Coraz więcej firm boryka się z rosnącym zadłużeniem zarówno ze względów kosztowych jak i zatorów płatniczych. W najbliższych kwartałach można się spodziewać wzrostu dynamiki upadłości w tym sektorze. 9 Badanie "Portfel należności polskich przedsiębiorstw" prowadzone jest kwartalnie od 29 r. Bada się w nim poziom zatorów płatniczych w polskich firmach https://krd.pl/centrum-prasowe/informacje-prasowe/218/gwaltownie-przybywa-firm--ktorespodziewaja-sie-wzrostu-zatorow-platniczych. 1 Na statystyki GUS wpływ mogła mieć wprowadzona w 218 r. zmiana definicji budownictwa dla mieszkań, których budowę rozpoczęto i na których realizację wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia. W okresie 216-217 brak danych dla budownictwa indywidualnego i przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem. Budownictwo indywidualne - realizowane przez osoby fizyczne (bez względu na to, czy prowadzą działalność gospodarczą), fundacje, kościoły i związki wyznaniowe, z przeznaczeniem na użytek własny inwestora. Budownictwo spółdzielcze - realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, z przeznaczeniem dla osób będących członkami tych spółdzielni; jeśli spółdzielnia mieszkaniowa buduje budynki z mieszkaniami przeznaczonymi wyłącznie na sprzedaż lub wynajem osobom niebędącym członkami spółdzielni, takie mieszkania powinny zostać zaliczone do formy budownictwa mieszkania na sprzedaż lub wynajem. Budownictwo zakładowe - realizowane przez zakłady pracy (sektora publicznego i prywatnego) z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników tych zakładów. Budownictwo komunalne - głównie o charakterze socjalnym, interwencyjnym lub zaspokajającym potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach - realizowane w całości ze środków gminy. Budownictwo społeczne czynszowe - realizowane przez towarzystwa budownictwa społecznego (działające na zasadzie non profit), z wykorzystaniem kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego. Budownictwo przeznaczone na sprzedaż lub wynajem - realizowane w celu osiągnięcia zysku przez różnych inwestorów. Narodowy Bank Polski 3
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań 11 oraz wysokiej liczby mieszkań oddanych do użytkowania 12. Zwiększyła się też liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto 13. Wysoka sprzedaż i budowa mieszkań powoduje konieczność uzupełniania banków ziemi. Wysoki popyt na grunty budowlane powodował zauważalny wzrost cen gruntów pod budownictwo deweloperskie zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym. Nabywane są także grunty tańsze, o słabszej lokalizacji i infrastrukturze. Zapas niesprzedanych mieszkań gotowych i kontraktów na ich budowę 14 na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce wyniósł na koniec czerwca 218 r. ok. 44,4 tys., tj. zmniejszył się o ok.,3 tys. mieszkań względem poprzedniego kwartału. Spadła też liczba gotowych mieszkań wystawionych na sprzedaż. Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na 6 największych rynkach utrzymał się w omawianym okresie na historycznie niskim poziomie 2,5 kwartału. Oznacza to szybką sprzedaż pojawiających się ofert i zmniejszenie możliwości wyboru mieszkań dla nabywców. Szacowany przez NBP czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym zmniejszył się w Warszawie, natomiast w 6 i 1M nie zmienił się. Osiągnięty wysoki poziom produkcji zaczyna powodować problemy z dalszym jej zwiększaniem, zwłaszcza z uwagi na narastające ograniczenia po stronie produkcyjnej. Pomimo wysokich rozmiarów sprzedaży, wskaźnik budowy mieszkań w toku 15 przyrasta wolniej. Zwiększeniu uległa różnica pomiędzy cenami ofertowymi na RP i RW, co oznacza że kupujący nie akceptują wyższych cen deweloperów. Dodatkowo struktura oferowanych mieszkań ze względu na metraż odbiega od preferencji nabywców - zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie. Wzrosty cen i dostępności czynników produkcji tj. szacowanych cen terenów budowlanych pod dobrze zlokalizowane budownictwo wielomieszkaniowe oraz zwłaszcza braki pracowników firm budowlanych i niektórych materiałów budowlanych ograniczają zwiększenie podaży. Utrzymanie elastycznej podaży przy wysokim popycie to główne wyzwanie rynkowe i warunek utrzymania stabilnych cen. Z dniem 4 stycznia 218 r. BGK 16 zakończył przyjmowanie ostatniej puli wniosków o dofinansowanie nabycia mieszkań ramach programu Mieszkanie dla młodych (MDM). Nadal udzielane będzie 11 Według danych GUS w II kw. 218 r. w Polsce wydano 65,5 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, tj. mniej o ok. 4,9 tys. względem II kw. 217 r. oraz mniej o ok. 1,2 tys. względem poprzedniego kwartału. Łącznie w 4 ostatnich kwartałach wydano ok. 251,8 tys. pozwoleń, tj. 7,7 tys. więcej niż w okresie III kw. 216 II kw. 217 r. (wzrost r/r o 3,2%). 12 Według danych GUS w II kw. 218 r. w Polsce oddano do użytkowania 38,3 tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 4,9 tys. względem II kw. 217 r. jednak mniej o ok. 6,6 tys. względem poprzedniego kwartału. Łącznie w 4 ostatnich kwartałach oddano do użytkowania 183,2 tys. mieszkań, tj. 15,3 tys. więcej niż w okresie III kw. 216 II kw. 217 r. (wzrost r/r o 9,1%). 13 Według danych GUS w II kw. 218 r. w Polsce rozpoczęto budowę 65,7 tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 3,9 tys. względem II kw. 217 r. i ok. 17,7 tys. więcej względem poprzedniego kwartału. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach rozpoczęto budowę 213,6 tys. mieszkań, tj. ok. 2, tys. więcej niż w okresie III kw. 216 II kw. 217 r. (wzrost r/r o 1,3%). 14 Na podstawie danych REAS. Dane takie nie są dostępne w innych statystykach. 15 Wskaźnik obliczany na podstawie danych GUS, jako suma z ostatnich czterech kwartałów różnicy pomiędzy liczbą mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia a mieszkaniami oddanymi do użytkowania. 16 W ramach programu Mieszkanie dla młodych łącznie w okresie I kw. 214 - II kw. 218 r. wypłacono dopłaty ok. 14,7 tys. kredytobiorcom w kwocie 2,75 mld zł, w tym,85 mld zł na mieszkania z rynku wtórnego. BGK będzie nadal obsługiwał zadania tj. */obsługa zawartych z bankami kredytującymi umów w sprawie stosowania finansowego wsparcia, umów o powierzenie bankowi kredytującemu działań w zakresie dochodzenia roszczeń z tytułu przekazanych środków na wypłaty, umów o świadczenie usług za pośrednictwem portalu komunikacyjnego oraz umów w sprawie przetwarzania danych osobowych, */prowadzenie bazy - ewidencja nabywców i ewidencji dzieci nabywców, */obsługa limitu środków budżetowych przeznaczonych na realizację programu, */przyjmowanie za pośrednictwem banków kredytujących wniosków nabywców 4 Narodowy Bank Polski
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. finansowe wsparcie z przeznaczeniem na częściową spłatę kredytu oraz będzie realizowana obsługa i kontrola kredytów z udzielonym w latach 214-218 z dofinansowaniem wkładu własnego. W ramach działań rządu związanych z realizacją pakietu Mieszkanie plus 17 w filarze komercyjnym BGK Nieruchomości realizuje inwestycje na gruntach należących do jednostek samorządu terytorialnego oraz prywatnych podmiotów. W tej części realizowanych jest ponad 7 tys. mieszkań, w tym: ponad,4 tys. zostało oddane do wynajmu, ok. 1 tys. jest w trakcie budowy a ponad 5,6 tys. jest w przygotowaniu. W ramach istniejącego Programu wspierania budowy mieszkań czynszowych 18 dotychczas złożono 163 wnioski na łączną kwotę 9, dotyczące budowy 7427 mieszkań oraz podpisano 62 umowy kredytu na łączną kwotę 294 przeznaczonych na finansowanie 2696 mieszkań. Oddano do użytkowania 843 mieszkania w 19 inwestycjach. W ramach Programu wsparcia tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń zakwalifikowano do finansowania ponad 1,5 tys. przedsięwzięć (o wartości ok. 3,3 mld zł), dot. utworzenia ponad 26 tys. lokali/miejsc noclegowych. W omawianym okresie powołano nowy element program Mieszkanie na start 19, którego celem są dopłaty do czynszu najmu nowych mieszkań. Kierowany jest on do najemców wyłącznie nowych mieszkań utworzonych lub poddanych rewitalizacji w ramach współpracy inwestorów z gminami. W sierpniu br. zaczęła obowiązywać znowelizowana ustawa o ochronie środowiska. Jednym z zapisów powołano spółkę akcyjną Polskie Domy Drewniane, która ma pełnić funkcję inwestora rozwijającego rynek energooszczędnych budynków mieszkaniowych z drewna (jedno- i wielorodzinnych). Polskie Domy Drewniane mogą również nabywać grunty, przeprowadzać remonty lub przebudowę budynków mieszkalnych, prowadzić inną działalność związaną z energooszczędnym budownictwem drewnianym lub infrastrukturą towarzyszącą. Działający od 214 r. Fundusz Mieszkań na Wynajem na koniec II kw. 218 r. miał w ofercie ponad 1,7 tys. mieszkań w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu, z których przeciętnie ok. 5% zostało wynajęte. W ramach Programu Budownictwa Socjalnego, w edycji wiosennej 218 BGK zakwalifikował do udzielenia finansowego wsparcia 67 wniosków na łączną kwotę finansowego wsparcia w wysokości ok. 68,8, na utworzenie ok. 1,2 tys. lokali socjalnych, lokali komunalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych. W ramach działania Funduszu Wsparcia Kredytobiorców od 216 r. dotychczas zawarto ok.,8 tys. umów o udzielenie wsparcia na wartość 18,4, a wypłacono kwotę 13,. Na rynkach nieruchomości biurowych zmniejszyły się nierównowagi wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Silnemu wzrostowi podaży od dwóch kwartałów towarzyszy wzmożony popyt. Sprzyjała temu korzystna sytuacja gospodarcza, o wypłatę środków na częściową spłatę kredytu, */realizacja potrzeb banków kredytujących na środki na wypłaty dla nabywców, */monitoring stanu środków na wypłaty i zgłaszanie zapotrzebowania do MIiR, */sporządzanie komunikatów publikowanych w BIP w zakresie gospodarowania limitem środków, */rozliczanie z bankami kredytującymi i z MIiR zwróconych kwot finansowego wsparcia. 17 Pakiet Mieszkanie plus zakłada m.in. budowę dostępnych cenowo mieszkań na wynajem, z opcją dojścia do własności. Inwestycje mieszkaniowe są realizowane na zasadach rynkowych na nieruchomościach będących obecnie w posiadaniu jednostek samorządu terytorialnego oraz inwestorów prywatnych, z wykorzystaniem finansowania z funduszu zarządzanego przez BGK Nieruchomości S.A. 18 Dz.U. z 28 lipca 217 r. poz.1442. 19 Dopłaty mają otrzymać osoby spełniające warunki zapisane w ustawie (Dz.U. z 1 sierpnia 218 r. poz.154). Za nabór najemców odpowiadać będzie gmina, która w uzgodnieniu z inwestorem wskazuje, które lokale mieszkalne objęte są dopłatami. Założono, że maksymalny limit wydatków budżetowych w latach 219-228 ma wynieść 16 mld zł. Narodowy Bank Polski 5
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. w tym tworzenie nowych miejsc pracy, również przez firmy międzynarodowe. Według szacunków rynkowych, w II kw. 218 r. podaż powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach biurowych 2 przekroczyła 1 mln mkw., a w budowie było około 1,8 mln mkw. Stopa pustostanów na dziewięciu największych rynkach biurowych odnotowała niewielki wzrost do poziomu 1,2% wobec 1,1% w I kw. 218 r. 21 Na rynku powierzchni handlowo-usługowych utrzymuje się nieznaczna nadpodaż powierzchni, a stopa pustostanów w całym kraju na koniec II kw. 218 r. utrzymywała się na poziomie około 3,2% 22. Utrzymująca się wysoka dostępność finansowania zagranicznego przyczyniała i będzie się przyczyniać do szybkiego przyrostu powierzchni biurowych i handlowych. Zjawisko to w decydującej mierze można łączyć z niskim poziomem stóp procentowych w krajach rozwiniętych, a więc niskim kosztem alternatywnym. Szacowana wartość transakcji inwestycyjnych 23 na rynku nieruchomości komercyjnych w II kw. 218 r. wyniosła ponad 3 mld euro, z czego prawie 6% wartości transakcji dotyczyła powierzchni handlowych. Bardzo duży udział w wolumenie miała transakcja portfela 28 obiektów handlowych 24. Stan kredytów udzielonych przez banki krajowe przedsiębiorstwom na nieruchomości wyniósł ok. 61,7 mld zł na koniec II kw. 218 r., na co składały się kredyty udzielone dla deweloperów oraz kredyty na powierzchnie biurowe, handlowe i usługowe, magazynowe i przemysłowe oraz inne nieruchomości 25. Wartość zadłużenia deweloperów na koniec II kw. 218 r. wyniosła 5,4 mld zł Wartość kredytów na nieruchomości biurowe kolejny raz z rzędu wzrosła, do 16,7 mld zł, wobec 15,7 mld zł w I kw. 218 r. Stan kredytów na nieruchomości handlowe i usługowe wyniósł 12,4 mld zł (wzrost o 1,3 mld zł względem I kw. 218 r.), a na nieruchomości magazynowe i przemysłowe 6,4 mld zł (wzrost o 1,8 mld zł wobec I kw. 218 r.). Wartość kredytów udzielonych na inne nieruchomości 26 była stabilna i wyniosła 2,8 mld zł. Jakość kredytów dla deweloperów stale poprawia się, a wciąż wysoki wskaźnik kredytów zagrożonych (23,5%) wynika głównie z posiadania przez banki w portfelu kredytów z poprzednich lat 27. Udział kredytów zagrożonych wśród kredytów na nieruchomości biurowe na koniec II kw. wyniósł 6,7% wobec 7,3% w I kw., dla kredytów udzielonych na powierzchnie handlowe i usługowe wyniósł 8,6% wobec 9,1% w I kw. Wskaźnik ten dla kredytów na powierzchnie magazynowe i przemysłowe wyniósł 2 9 miast to: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin, Lublin. 21 Por. Raport Colliers International: Market Insights, I połowa. 218, Polska oraz Raport Colliers International: Market Insights, I kw. 218, Polska. 22 Por. Raport Colliers International: Market Insights, I połowa 218. 23 Powyższe inwestycje dotyczą sprzedaży całej funkcjonującej spółki, która wynajmuje budynek i czerpie z tego tytułu przychody. Takie transakcje odbywają się pomiędzy: 1/ deweloperem, który skomercjalizował nieruchomość i sprzedaje ją inwestorowi, lub 2/ dwoma inwestorami. Należy jednak podkreślić, że dane te nie pozwalają na formułowanie wniosków o udziale inwestorów zagranicznych w posiadaniu nieruchomości komercyjnych w Polsce. Istnieje bardzo duży zasób nieruchomości, które właściciel wybudował na cele własne, niekiedy nawet dekady temu. Ponadto, część inwestorów krajowych powołuje spółkę deweloperską, która dla nich buduje nieruchomość na wynajem i nią potem zarządza. Powyższe zdarzenia ekonomiczne nie są odnotowywane w statystyce o inwestycjach komercyjnych. 24 Por. informacja prasowa CBRE z 24.7.218. Pierwsze półrocze najaktywniejsze w historii inwestycji na polskim rynku nieruchomości. W 218 może paść rekord. 25 Począwszy od 218 r. kategoria kredyty udzielone na pozostałe nieruchomości została podzielona na trzy ostatnie ww. kategorie. 26 Por. definicja z FINREP Kredyty na inne nieruchomości kredyty na nieruchomości inne niż mieszkaniowe, biurowe, handlowe, usługowe, przemysłowe i magazynowe (podkategoria kredytów na nieruchomości pozostałe). 27 Por. Raport o Stabilności Systemu Finansowego, NBP, czerwiec 218. 6 Narodowy Bank Polski
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. 6,8% wobec 9,7% w I kw. a na inne nieruchomości wyniósł 1,2% wobec 1,9% w I kw. Poprawa wskaźnika kredytów zagrożonych wynika z silnego przyrostu nowych kredytów. Czynsze transakcyjne powierzchni biurowych klasy A, notowane w euro za mkw. w Warszawie były stabilne. Najwyższe czynsze miesięczne w tej klasie notowane są w Warszawie, gdzie wynosiły ok. 2 euro/mkw./m-c. W pozostałych analizowanych miastach tj. 6 dużych miastach oraz 9 28 pozostałych mniejszych miastach wojewódzkich wynosiły od 12 do 14 euro/mkw./m-c. Czynsze w budynkach biurowych klasy B na największych rynkach także pozostają stabilne. Indeks średniego czynszu dla Warszawy, Poznania i Trójmiasta jest bardzo zbliżony do indeksu hedonicznego 29. Wynika to z faktu, że czynsze dla poszczególnych lokali lub powierzchni w danym budynku są względnie podobne. Stopa pustostanów w Warszawie wzrosła o,3 p.p. i na koniec II kw. 218 r. wyniosła 11,1% 3, co można uznać za wysoki poziom. Na podstawie informacji rynkowych można stwierdzić, że stopa pustostanów powierzchni biurowych zależy od wieku 31 oraz przede wszystkim od lokalizacji biurowca 32. W ostatnim czasie na rynku powierzchni biurowej można zaobserwować intensywną rewitalizacje starszych, gorzej położonych obiektów biurowych. Czynsze transakcyjne powierzchni handlowych znajdujących się w centrach handlowych w Warszawie nieznacznie wzrastają, natomiast na rynkach pozostałych miast są stabilne 33. Analiza hedoniczna przeprowadzona dla Warszawy, Poznania i Trójmiasta wykazała, że wraz z wielkością lokalu czynsz transakcyjny za mkw. spada. Na rynku sprzedaży małych lokali handlowo-usługowych mediana ceny ofertowej w całej Polsce nieznacznie wzrosła. 28 W przypadku nieruchomości komercyjnych podział analizowanych miast jest inny niż w przypadku nieruchomości mieszkaniowych. 6 miast to Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Wrocław. 9 miast to Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Wrocław. 29 Indeks hedoniczny czynszów dla powierzchni komercyjnych zawiera korektę uwzględniającą różnice w atrybutach budynków oraz powierzchni w nich zlokalizowanych i wynajętych (np. lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia) w poszczególnych okresach. Indeks hedoniczny liczony jest metodą imputacji, podobnie jak w przypadku indeksu hedonicznego cen mieszkań. 3 Por. Raport Colliers International: Market Insights, I połowa 218, Polska oraz Raport Colliers International: Market Insights, I kw. 218, Polska. 31 Cushman & Wakefield, Marketing jako jeden z kluczowych czynników wspierających proces modernizacji starszych budynków biurowych, 218. 32 Por. Knight Frank, Raport Polska Rynek Komercyjny I połowa 218. 33 Analiza dotyczy lokali o powierzchni od 1 do 5 mkw. znajdujących się centrach handlowych zlokalizowanych w ekonomicznie ważnych częściach miast. Narodowy Bank Polski 7
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. Ramka 1. Analiza sytuacji finansowej firm deweloperskich w I półroczu 218 r. 34 Według zapisów księgowych w I i II kwartale 218 r. grupa dużych i mniejszych firm deweloperskich (F1) oraz deweloperzy notowani na GPW w I kwartale 218 r. w porównaniu z analogicznymi okresami 217 r. raportowali zmniejszenie przeciętnych wartości podstawowych wskaźników ekonomicznych (przychodów i kosztów ogółem oraz wyniku finansowego netto). Świadczy to o zmniejszeniu skali prowadzonej działalności i liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W grupie dużych deweloperów w I i II kwartale 218 r. zapas mieszkań gotowych i wartość projektów w trakcie realizacji była niższa niż w którymkolwiek z kwartałów 217 r., co może oznaczać zarówno problemy podażowe, jak i wskazywać ostrożność deweloperów w rozpoczynaniu nowych inwestycji mieszkaniowych. Bank ziemi dużych deweloperów utrzymuje się na stabilnym poziomie od III kwartału 217 r. do II kwartału 218 r. i jest wyższy niż w I półroczu 217 r., co wskazuje na skuteczne zabezpieczenie przez te podmioty gruntów pod budownictwo wielorodzinne w ostatnich kwartałach, mimo ograniczenia dostępu do terenów budowlanych i wzrostu ich cen. W grupie mniejszych firm deweloperskich w I półroczu 218 r. w porównaniu z I i z II półroczem 217 r zapas ziemi utrzymał się na podobnym poziomie przy niewielkim wzroście wartości projektów w trakcie realizacji i zapasu mieszkań gotowych do zamieszkania. Widoczne sygnały ograniczeń podażowych działalności w grupie dużych deweloperów i utrzymujący się na niższym, ale nadal wysokim poziomie popyt na mieszkania skutkują wzrostem cen mieszkań na rynkach lokalnych. Według analiz sytuacji deweloperów mieszkaniowych posiadających obligacje wprowadzone na rynek Catalyst zaobserwowano pierwsze symptomy ochłodzenia koniunktury na rynku mieszkaniowym pierwszy raz od trzech lat odnotowano spadek łącznej sprzedaży mieszkań kwartał do kwartału. W I półroczu 218 r. analizowani deweloperzy sprzedali o 2,2% mniej lokali niż w analogicznym okresie 217 r., przy czym wyhamowanie dynamiki widoczne było głównie w II kwartale 218 r. w porównaniu z I kwartałem 218 r. W 218 r. deweloperzy w tej grupie zakładają łączną sprzedaż na poziomie nieznacznie niższym niż w 217 r. Bardzo wysoka sprzedaż deweloperów z rynku Catalyst w 217 r. ma przełożenie na bardzo dobre wyniki przekazań mieszkań w I półroczu 218 r. Zdaniem deweloperów pozwala to oczekiwać wzrostu łącznych przychodów za 218 r. Według zapisów księgowych (F1) w grupie dużych i mniejszych deweloperów w II kwartale 218 r. w porównaniu z kwartałem poprzednim znacznie poprawiły się wskaźniki rentowności sprzedaży, kapitału własnego i majątku firmy z uwagi na wyższy wzrost wartości wypracowanego wyniku finansowego netto. W tym okresie odnotowano większy wzrost przychodów ze sprzedaży w stosunku do dynamiki wzrostu kosztów ogółem oraz kosztów z działalności operacyjnej. Wśród dużych deweloperów wzrosła liczba rentownych deweloperów z 64,% w I kwartale 218 r. do 77,2% podmiotów w II kwartale 218 r. przy niewielkim spadku przeciętnej liczby zatrudnionych i kosztów wynagrodzenia. W grupie mniejszych deweloperów udział podmiotów z dodatnim wynikiem finansowym zmniejszył się z 78,2% w II półroczu 217 r. do 69,6% w I półroczu 218 r. z utrzymaniem przeciętnej liczby zatrudnionych i niewielkim spadkiem kosztów wynagrodzenia. W finansowaniu działalności firm deweloperskich istotną rolę odgrywa kapitał własny, którego udział w strukturze pasywów w II kwartale 218 r. w grupie dużych podmiotów sięgał 37%, u mniejszych podmiotów był wyższy i stanowił około 48% pasywów. 34 Wyliczenia oraz wnioski w niniejszej edycji Informacji oparto na danych dostępnych do II kw. 218 r. wynikających ze sprawozdań F1 przekazywanych do GUS w podziale na dwie grupy podmiotów: zatrudniających od 9 do 49 osób i powyżej 49 osób, które zajmują się realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.1). Z uwagi na późniejszy termin udostępnienia danych analizę zapisów księgowych w sprawozdaniach finansowych deweloperów notowanych na GPW oparto na danych obejmujących okres do I kw. 218 r. Analizę zapisów księgowych uzupełniono informacją dotyczącą 14 deweloperów mieszkaniowych z rynku Catalyst (raport Sytuacja największych deweloperów mieszkaniowych z rynku Catalyst w 1H 218 r., nawigator Dom Maklerski, Warszawa, lipiec 218 r.). 8 Narodowy Bank Polski
II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 I I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. Wśród zewnętrznych źródeł finansowania w grupie dużych podmiotów w II kwartale 218 r. w porównaniu z I kwartałem 218 r. zmniejszył się udział przedpłat nabywców na mieszkania (z 2,9% do 17,6%) oraz zobowiązań z tytułu dłużnych papierów wartościowych (z 13,4% do 11,4%). Znacznie zwiększył się stan zobowiązań wobec wykonawców usług - z 18,4% do 26,2% udziału w strukturze pasywów oraz wydłużył się okres regulacji zobowiązań, co może wskazywać na finansowanie się z niezapłaconych faktur wobec wykonawców usług budowlanych. Do niekorzystnego poziomu zbliżyła się płynność finansowa. W grupie mniejszych deweloperów w I półroczu 218 r. w porównaniu z I i II półroczem 217 r. w niewielkim stopniu zmniejszyła się przeciętna wartość zobowiązań z tytułu zewnętrznych źródeł finansowania (kredytów bankowych, dłużnych papierów wartościowych i przedpłat nabywców mieszkań). W znacznym stopniu zmniejszyły się zobowiązania wobec wykonawców usług z 27,6% na koniec grudnia 217 r. do 22,8% udziału w strukturze pasywów na koniec czerwca 218 r. W tej grupie skrócił się okres ściągania należności i czas regulacji zobowiązań oraz w niewielkim stopniu poprawiła się płynność finansowa, a tym samym zdolność do spłaty zaciągniętych zobowiązań. W II kwartale 218 r., w porównaniu z I kwartałem 218 r., wraz ze zmniejszeniem wartości zewnętrznych źródeł finansowania oraz zwiększeniem kapitałów własnych, u mniejszych deweloperów poprawiły się wskaźniki ogólnego zadłużenia, zadłużenia kapitału własnego, pokrycia majątku kapitałem własnym oraz zabezpieczenia zobowiązań finansowych kapitałem własnym. Skutkuje to poprawieniem warunków przy rozpatrywaniu wniosków kredytowych. Wymienione wskaźniki w grupie dużych firm deweloperskich utrzymują się na bezpiecznym poziomie, mimo że w nieznacznym stopniu pogorszyły się, z uwagi na niewielkie zmniejszenie wartości kapitałów własnych i wzrost zobowiązań wobec wykonawców usług budowlanych. W I półroczu 218 r. deweloperzy mieszkaniowi notowani na rynku Catalyst kontynuowali zwiększanie udziału obligacji w strukturze zadłużenia. Wykres R1 Wskaźniki ekonomiczne deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 2,5 2, 1,5 1,,5, -,5-1, Wykres R2 Wskaźniki ekonomiczne deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 6 5 4 3 2 1 1 8 6 4 2 przychody ogółem koszty ogółem wynik finansowy netto (P oś) przychody ogółem wynik finansowy netto (P oś) koszty ogółem na podstawie GUS (F1) na podstawie GUS (F1) Narodowy Bank Polski 9
II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 I I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II % % I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 I Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. Wykres R3 Wskaźniki ekonomiczne deweloperów notowanych na GPW 14 12 1 8 6 4 2 25 2 15 1 5 Wykres R4 Struktura aktywów deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % przychody ogółem wynik finansowy netto (P oś) koszty ogółem na podstawie Sprawozdań finansowych Wykres R5 Struktura aktywów deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % aktywa trwałe zapasy materiałów mieszkania gotowe projekty w toku bank ziemi gotówka należ. od odb. na podstawie GUS (F1) Wykres R6 Struktura aktywów deweloperów notowanych na GPW 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % aktywa trwałe zapasy materiałów mieszkania gotowe projekty w toku bank ziemi gotówka należ. od odb. na podstawie GUS (F1) Wykres R7 Struktura pasywów deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 aktywa trwałe zapasy gotówka należ. od odb. na podstawie Sprawozdań finansowych Wykres R8 Struktura pasywów deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 kapitał własny kredyty dłużne pap. wart. przedpłaty inne zobow. na podstawie GUS (F1) kapitał własny kredyty dłużne pap. wart. przedpłaty inne zobow. na podstawie GUS (F1) 1 Narodowy Bank Polski
II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 I I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II lata lata I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 I % Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. Wykres R9 Struktura pasywów deweloperów notowanych na GPW 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 kapitał własny kredyty dłużne pap. wart. przedpłaty inne zobow. na podstawie Sprawozdań finansowych Wykres R11 Źródła finansowania deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Wykres R1 Źródła finansowania deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób 12 1 8 6 4 2 długoterminowe kredyty długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe krótkoterminowe kredyty krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe na podstawie GUS (F1) Wykres R12 Źródła finansowania deweloperów notowanych na GPW 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 długoterminowe kredyty długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe krótkoterminowe kredyty krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe na podstawie GUS (F1) Wykres R13 Sytuacja deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób długoterminowe kredyty długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe krótkoterminowe kredyty krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe na podstawie Sprawozdań finansowych Wykres R14 Sytuacja deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 12 1 8 6 4 2 6 5 4 3 2 1 12 1 8 6 4 2 6 5 4 3 2 1 mieszkania bank ziemi projekty w toku bank ziemi w latach prod. (P oś) mieszkania bank ziemi projekty w toku bank ziemi w latach prod. (P oś) na podstawie GUS (F1) na podstawie GUS (F1) Narodowy Bank Polski 11
liczba dni I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 I II II II II II II II II Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. Wykres R15 Koszty działalności operacyjnej deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób 7 6 5 4 3 2 1,8,7,6,5,4,3,2,1 Wykres R16 Koszty działalności operacyjnej deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 3 25 2 15 1 5 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, zuż mater i energii inne koszty dz. oper. usługi obce wynagrodzenia (P oś) zuż mater i energii inne koszty dz. oper. usługi obce wynagrodzenia (P oś) na podstawie GUS (F1) i sprawozdań finansowych Wykres R17 Wskaźniki poziomu kosztów działalności operacyjnej według grup deweloperów 1,9,8,7,6 na podstawie GUS (F1) Wykres R18 Struktura kosztów działalności operacyjnej deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób 1% 8% 6% 4% 2% % notowani na GPW zatrudniający powyżej 49 osób zatrudniający 9-49 osób amortyzacja usługi obce ZUS poz. koszty rodz. zuż mater i energii podatki i opłaty wynagrodzenia wartość sprzed. tow. i mat. na podstawie GUS (F1) Wykres R19 Struktura kosztów działalności operacyjnej deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 1% 8% 6% 4% 2% % na podstawie GUS (F1) Wykres R2 Rotacja zapasów, należności i zobowiązań deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób 12 1 8 6 4 2 21 18 15 12 9 6 3 amortyzacja zuż mater i energii usługi obce podatki i opłaty ZUS wynagrodzenia poz. koszty rodz. wartość sprzed. tow. i mat. na podstawie GUS (F1) przychody ze sprzedaży okres ściągania należności w dniach (P oś) okres regulacji zobowiązań krótkoterm. w dniach (P oś) okres pokrycia zapasów w dniach (P oś) na podstawie GUS (F1) 12 Narodowy Bank Polski
II II II II II II II II II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 I II II II II II II II II I 27 IV 27 III 28 II 29 IV 21 II I IV 213 II I IV 216 II I I 27 IV 27 III 28 II 29 IV 21 II I IV 213 II I IV 216 II liczba dni liczba dni Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. Wykres R21 Rotacja zapasów, należności i zobowiązań deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób Wykres R22 Rotacja zapasów, należności i zobowiązań deweloperów notowanych na GPW 6 5 4 3 2 1 6 5 4 3 2 1 14 12 1 8 6 4 2 12 1 8 6 4 2 przychody ze sprzedaży okres ściągania należności w dniach (P oś) okres regulacji zobowiązań krótkoterm. w dniach (P oś) okres pokrycia zapasów w dniach (P oś) na podstawie GUS (F1) Wykres R23 Rentowność działalności deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób 2,5 2, 1,5 1,,5, 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % przychody ze sprzedaży okres ściągania należności w dniach (P oś) okres regulacji zobowiązań krótkoterm. w dniach (P oś) okres pokrycia zapasów w dniach (P oś) na podstawie Sprawozdań finansowych Wykres R24 Rentowność działalności deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 5 4 3 2 1 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Wynik finansowy netto ROE (Poś) ROS (Poś) ROA (Poś) Wynik finansowy netto ROE (Poś) ROS (Poś) ROA (Poś) na podstawie GUS (F1) Wykres R25 Rentowność działalności deweloperów notowanych na GPW 24 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 2% 15% 1% 5% % na podstawie GUS (F1) Wykres R26 Wskaźniki płynności deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób 3 25 2 15 1 5 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Wynik finansowy netto ROE (Poś) ROS (Poś) ROA (Poś) aktywa obrotowe zob. krókoterminowe wsk. płynności bieżącej (P oś) zapasy wsk. szyb. płynnności (P oś) na podstawie Sprawozdań finansowych na podstawie GUS (F1) Narodowy Bank Polski 13
I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II II II II II II II II liczba II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 I IV 217 I I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 II II II II II II II II Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. Wykres R27 Wskaźniki płynności deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Wykres R28 Wskaźniki płynności deweloperów notowanych na GPW 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, aktywa obrotowe zob. krókoterminowe wsk. płynności bieżącej (P oś) zapasy wsk. szyb. płynnności (P oś) aktywa obrotowe zob. krókoterminowe wsk. płynności bieżącej (P oś) zapasy wsk. szyb. płynnności (P oś) na podstawie GUS (F1) Wykres R29 Wskaźniki zadłużenia oraz zabezpieczenia zobowiązań deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % na podstawie Sprawozdań finansowych Wykres R3 Wskaźniki zadłużenia oraz zabezpieczenia zobowiązań deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 2% 16% 12% 8% 4% % wsk. ogólnego zadłużenia wsk. pokrycia majątku kapitałem własnym wsk. zabezpieczenia zob. finansowych kapitałem własnym wsk. zadłużenia kapitału własnego na podstawie GUS (F1) Wykres R31 Wskaźniki zadłużenia oraz zabezpieczenia zobowiązań deweloperów notowanych na GPW wsk. ogólnego zadłużenia wsk. pokrycia majątku kapitałem własnym wsk. zabezpieczenia zob. finansowych kapitałem własnym wsk. zadłużenia kapitału własnego na podstawie GUS (F1) Wykres R32 Wartość obligacji firm deweloperskich i liczba emitentów obligacji deweloperskich na rynku Catalyst 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 6 5 4 3 2 1 3 25 2 15 1 5 wsk. ogólnego zadłużenia wsk. pokrycia majątku kapitałem własnym wsk. zabezpieczenia zob. finansowych kapitałem własnym wsk. zadłużenia kapitału własnego na podstawie Sprawozdań finansowych wartość obligacji firm deweloperskich liczba emitentów obligacji deweloperskich (P oś) na podstawie Catalyst 14 Narodowy Bank Polski
%. Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. Wykres R33 Oprocentowanie kuponów obligacji firm deweloperskich notowanych na rynku Catalyst 18 16 14 12 1 8 6 4 2 minimalne średnie na podstawie Catalyst maksymalne mediana Poniższe wykresy opisują najważniejsze zjawiska, które wystąpiły na rynku mieszkaniowym w największych miastach w Polsce w II kwartale 218 r. Wykresy prezentują: 1) ceny mieszkań (wykresy 1 15), 2) kredytową dostępność mieszkania, dostępność kredytu, opłacalność inwestycji w mieszkanie (wykresy 16 23), 3) wypłaty kredytów mieszkaniowych i stopy procentowe (wykresy 24 32), 4) operacyjną zyskowność mieszkań i projektów deweloperskich, koszty produkcji budowlanomontażowej oraz sytuację ekonomiczną deweloperów w Polsce (wykresy 33 46), 5) budownictwo mieszkaniowe i rynek mieszkań w wybranych miastach w Polsce (wykresy 47 6), 6) politykę mieszkaniową (wykresy 61-72), 7) czynsze i ceny transakcyjne nieruchomości komercyjnych (wykresy 73-79). Analiza cen mkw. mieszkań: ofertowych, transakcyjnych oraz hedonicznych na rynku pierwotnym i wtórnym oraz stawek najmu mieszkań bazuje na danych pozyskiwanych w ramach badania ankietowego rynku mieszkaniowego Baza Rynku Nieruchomości (BaRN). Z kolei w ramach badania ankietowego rynku nieruchomości komercyjnych Baza Rynku Nieruchomości Komercyjnych (BaNK) zbierane i analizowane są dane dotyczące czynszów oraz cen ofertowych i transakcyjnych nieruchomości komercyjnych. Narodowy Bank Polski 15
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruch. mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. W analizach wykorzystano także dane z baz: PONT Info Nieruchomości, AMRON i SARFIN Związku Banków Polskich oraz Comparables.pl. Korzystano również z analiz i raportów REAS, Komisji Nadzoru Finansowego oraz ze zbiorczych danych kredytowych Biura Informacji Kredytowej. Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane publikowane przez Główny Urząd Statystyczny oraz wiele opracowań zawierających dane sektorowe. 16 Narodowy Bank Polski
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 218 r. Wykaz skrótów 5M 6M 7M 1M BaNK BaRN BIK CPI DFD GD GUS EURIBOR KNF LIBOR LTV MDM NBP PONT PSR REAS RNS RP RW ROE WIBOR WIG2 ZBP ZKPK 5 największych miast: Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław 6 największych miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław 7 największych miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław 1 dużych miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra Badanie Rynku Nieruchomości Komercyjnych Badanie Rynku Nieruchomości Biuro Informacji Kredytowej Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych Duża firma deweloperska Gospodarstwa domowe Główny Urząd Statystyczny Euro Interbank Offer Rate Komisja Nadzoru Finansowego ang. London Interbank Offered Rate Relacja wartości kredytu mieszkaniowego do wartości mieszkania (ang. Loan-to-Value) Mieszkanie dla Młodych Narodowy Bank Polski PONT Info Nieruchomości Polskie Standardy Rachunkowości Real Estate Advisory System Rodzina na Swoim Rynek pierwotny mieszkań Rynek wtórny mieszkań Stopa zwrotu z majątku Referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym Indeks grupujący 2 spółek z GPW o najwyższej wartości akcji pozostających w wolnym obrocie Związek Banków Polskich Zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków wobec kredytów mieszkaniowych Narodowy Bank Polski 17