Księgi wieczyste Zasady materialnoprawne

Księgi wieczyste Zasady materialnoprawne Magdalena Deneka Wydanie 2 Warszawa 2012

Redaktor prowadzący: Joanna Tchorek Opracowanie redakcyjne: Beata Gierasimowicz Redakcja techniczna: Krzysztof Koziarek Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2012 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych bez pisemnej zgody Autorki i wydawcy. ISBN 978-83-7806-382-7 LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.lexisnexis.pl, e-mail: biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl

Spis treści Wykaz skrótów............................................... 9 Uwagi wstępne............................................... 13 ROZDZIAŁ I. Ogólna charakterystyka ksiąg wieczystych......... 17 1. Geneza i funkcje ksiąg wieczystych............................ 17 1.1. Rys historyczny.......................................... 17 1.2. Funkcje ksiąg wieczystych................................ 23 2. Ustrój ksiąg wieczystych...................................... 26 2.1. Przedmiot ksiąg wieczystych.............................. 26 2.2. Postulat powszechności ksiąg wieczystych.................. 47 2.3. Prowadzenie ksiąg wieczystych........................... 52 2.4. Jawność ksiąg wieczystych............................... 68 2.5. Księgi wieczyste a ewidencja gruntów i budynków........... 73 ROZDZIAŁ II. Zasada wpisu.................................... 78 1. Pojęcie i rodzaje wpisów do ksiąg wieczystych................... 78 1.1. Istota wpisu............................................. 78 1.2. Rodzaje wpisów......................................... 82 1.3. Wzmianki w księdze wieczystej............................ 89 2. Ograniczony zakres zasady wpisu.............................. 91 3. Wsteczna moc wpisu......................................... 104 4. Postępowanie wieczystoksięgowe.............................. 115 4.1. Wszczęcie postępowania.................................. 115 4.2. Podstawa wpisu do księgi wieczystej....................... 123 4.3. Kognicja sądu wieczystoksięgowego........................ 133 4.4. Rozstrzygnięcie sprawy.................................. 141 4.5. Założenie księgi wieczystej............................... 146 ROZDZIAŁ III. Zasada domniemań związanych z wpisem do księgi wieczystej...................................... 149 1. Istota i zakres domniemań.................................... 149 5

Spis treści 1.1. Pojęcie, rodzaje i funkcja domniemań...................... 149 1.2. Zakres domniemań wynikających z wpisu do księgi wieczystej.............................................. 155 1.3. Domniemanie wynikające z wpisu do księgi wieczystej a domniemanie wynikające z posiadania.................... 163 2. Wzruszenie domniemań związanych z wpisem.................. 165 2.1. Domniemania wynikające z wpisu do księgi wieczystej jako domniemania iuris tantum................................ 165 2.2. Niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym i sposoby jej usunięcia........................... 167 2.3. Roszczenie z przepisu art. 10 ust. 1 u.k.w.h.................. 172 2.4. Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.......................... 176 2.5. Wpis ostrzeżenia o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.......................... 210 2.6. Obalenie domniemań w innych postępowaniach............. 216 ROZDZIAŁ IV. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych..... 222 1. Istota rękojmi i jej funkcja.................................... 222 1.1. Rękojmia jako wyjątek od zasady nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet........................... 222 1.2. Przedmiotowy zakres rękojmi............................. 226 1.3. Skutki rękojmi.......................................... 236 1.4. Charakter nabycia prawa podmiotowego w drodze rękojmi.... 244 2. Przesłanki rękojmi........................................... 246 2.1. Katalog przesłanek....................................... 246 2.2. Istnienie księgi wieczystej................................ 247 2.3. Rękojmia w tzw. sprawach ustrojowych.................... 253 2.4. Dokonanie czynności prawnej z podmiotem uprawnionym według treści księgi wieczystej............................ 256 2.5. Okoliczności wyłączające rękojmię......................... 265 ROZDZIAŁ V. Zasada pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej........ 284 1. Pojęcie pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych i zasady nim rządzące................................................ 284 2. Odstępstwa od zasad rządzących pierwszeństwem ograniczonych praw rzeczowych............................................ 291 3. Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym............ 300 6 www.lexisnexis.pl

Spis treści ROZDZIAŁ VI. Zasada rozszerzonej skuteczności praw osobistych i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej...... 314 1. Pojęcie praw osobistych i roszczeń, które mogą zostać wpisane do księgi wieczystej.......................................... 314 2. Skutki ujawnienia w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń 325 Bibliografia.................................................. 349 7

Wykaz skrótów I. Źródła prawa dekret o gruntach warszawskich dekret z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.) dekret o reformie rolnej dekret PKWN z 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. Nr 4, poz. 17 ze zm.) k.c. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) k.p.a. ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) k.p.c. ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) k.r.o. ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) Konstytucja RP Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) nowelizacja z 2001 r. ustawa z 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy Prawo o notariacie (Dz.U. Nr 63, poz. 635) nowelizacja z 2009 r. ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 131, poz. 1075) ord.pod. ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) p.w.k.c. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.) pr. geodez. i kart. ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.) 9

Wykaz skrótów pr.bank. ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) pr.bud. ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) pr.k.w. dekret z 11 października 1946 r. Prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, poz. 320 ze zm. uchylony) pr.not. ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) pr.rzecz. dekret z 11 października 1946 r. Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm. uchylony) pr.spółdz. ustawa z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) pr.up.n. ustawa z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 ze zm.) pr.wpr.s.t. ustawa z 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32, poz. 191 ze zm.) prz.wpr.pr.rzecz. dekret z 11 października 1946 r. Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, poz. 321 ze zm. uchylony) rozp.ew. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454) rozp.inf. rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 20 sier - pnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 162, poz. 1575 ze zm.) rozp.wyk. rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 wrześ nia 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) u.g.n. ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) u.k.w.h. ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) u.p.e.a. ustawa z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 ze zm.) 10 www.lexisnexis.pl

Wykaz skrótów u.s.m. u.w.l. ustawa migracyjna ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ustawa z 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 42, poz. 363). II. Orzecznictwo i piśmiennictwo KPP Kwartalnik Prawa Prywatnego MoP Monitor Prawniczy NP Nowe Prawo NPN Nowy Przegląd Notarialny ONSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (od 1981 do 2004 r.) ONSAiWSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych (od 2004 r.) OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna (od 1995 r.) OSNCP Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna oraz Izba Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (od 1963 do 1995 r.) OSNP Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych (od 2003 r.) OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OTK-A Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowy. Seria A Pal. Palestra PiP Państwo i Prawo PPH Przegląd Prawa Handlowego PS Przegląd Sądowy RPEiS Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny St.Praw. Studia Prawnicze III. Inne skróty Lex LexPolonica NSA System Informacji Prawnej Wydawnictwa Wolters Kluwer Serwis Prawniczy LexisNexis Polska Naczelny Sąd Administracyjny 11

Wykaz skrótów SA SN TK WSA Sąd Apelacyjny Sąd Najwyższy Trybunał Konstytucyjny wojewódzki sąd administracyjny 12 www.lexisnexis.pl

Uwagi wstępne Dynamika współczesnej gospodarki rynkowej i dokonującego się w jej ramach obrotu prawnego nieruchomościami wymaga zapewniania stabilnych podstaw, dzięki którym podmioty prawa cywilnego będą mogły działać z poczuciem bezpieczeństwa i przeświadczeniem, że obowiązujące prawo w należyty sposób chroni ich interesy. Przewidziana w prawie cywilnym instytucja ksiąg wieczystych, immanentnie związana z nieruchomościami, ze względu na zasady jej organizacji i funkcjonowania, jest bez wątpienia jednym z najważniejszych stabilizatorów stosunków prawnorzeczowych. O jej ogromnej i niepodważalnej roli w praktyce świadczy bogaty dorobek judykatury. Pozostaje ona również w kręgu żywych zainteresowań przedstawicieli nauki prawa, wciąż budząc wiele kontrowersji, mimo że ustawa ją normująca, tj. ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, weszła w życie prawie 30 lat temu. Niniejsza praca zawiera omówienie materialnoprawnych zasad ksiąg wieczystych, nadających rejestrowi, do którego one należą, szczególny walor, odróżniając go od innych rejestrów publicznych i stanowiąc przyczynę, dla której instytucja ksiąg wieczystych jest podstawą obrotu prawnego nieruchomościami. Uwzględniając w szerokim zakresie poglądy przedstawicieli doktryny oraz orzecznictwo, uzupełnione włas nymi rozważaniami, omówiłam wszystkie materialnoprawne skutki wpisu do księgi wieczystej oraz najważniejsze kwestie procesowe. Dlatego niniejsze opracowanie może okazać się pomocne dla praktyków, którzy znajdą w nim wiele wskazówek dotyczących problematyki prawnej nieruchomości i ksiąg wieczystych. 13

Uwagi wstępne Rozdział pierwszy poświęcony jest zagadnieniom związanym z rozwojem historycznym ksiąg wieczystych, funkcjami, jakie współcześnie pełni ta instytucja oraz zasadom jej organizacji. Szczególny nacisk położyłam na pojęcie nieruchomości, ponieważ tylko one mogą stanowić przedmiot ksiąg wieczystych (a wyjątkowo także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Omówiłam kwestie dotyczące braku powszechności ksiąg wieczystych, systemu realnego oraz procesu informatyzacji. W rozdziale drugim przedstawiłam pojęcie i rodzaje wpisów do ksiąg wieczystych, ze szczególnym uwzględnieniem wpisów o charakterze konstytutywnym. Poruszyłam również problematykę mocy wstecznej wpisu, wywołującą wiele wątpliwości w doktrynie i judykaturze. Scharakteryzowałam także najważniejsze kwestie z zakresu postępowania wieczystoksięgowego, w tym dotyczące podstawy wpisu i kognicji sądu wieczystoksięgowego. Rozdział trzeci zawiera omówienie zagadnień związanych z domniemaniami wynikającymi z wpisu do księgi wieczystej. Wyjaśniłam istotę domniemań, ich charakter i zakres. Ze względu na praktyczne znaczenie dużo miejsca poświęciłam kwestii obalenia domniemań, zwłaszcza w postępowaniu o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Szczególną uwagę zwróciłam na zagadnienie legitymacji czynnej w tym postępowaniu, kognicję sądu i zasadę związania sądu żądaniem pozwu, a także na dość często występujący problem sposobu usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w sytuacji, gdy nieruchomość jest składnikiem majątku wspólnego małżonków pozostających w ustroju wspólności majątkowej. W rozdziale czwartym scharakteryzowałam jedną z najbardziej reprezentatywnych instytucji dla całego systemu wieczystoksięgowego, jaką jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przedstawiłam jej istotę, skutki oraz okoliczności, w jakich ma ona zastosowanie. Wiele uwagi poświęciłam zagadnieniu działania rękojmi w przypadku ustanowienia użytkowania wieczystego przez ujawniony w księdze wie- 14 www.lexisnexis.pl

Uwagi wstępne czystej, niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, jako właściciel nieruchomości Skarb Państwa (jednostkę samorządu terytorialnego lub związek takich jednostek) oraz w sytuacji, gdy dla danej nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, a także złej wierze jako okoliczności wykluczającej rękojmię. W rozdziale piątym omówiłam problematykę konkurencji ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej oraz zasad jej rozstrzygania. Przedstawiłam w nim również najistotniejsze kwestie związane z instytucją rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Rozdział szósty zawiera charakterystykę praw osobistych i roszczeń, które w drodze wyjątku mogą zostać w księdze wieczystej ujawnione, oraz omówienie problematyki rozszerzonej skuteczności tych praw podmiotowych. Niniejsza praca stanowi poprawioną i zaktualizowaną wersję opracowania, które ukazało się jako wydanie 1 w 2010 r. Uwzględniłam w niej stan prawny oraz dorobek doktryny i judykatury na dzień 10 kwietnia 2012 r. 15

Rozdział I Ogólna charakterystyka ksiąg wieczystych 1. Geneza i funkcje ksiąg wieczystych 1.1. Rys historyczny 1. Instytucja ksiąg wieczystych pełni w obrocie cywilnoprawnym doniosłą rolę. Księgi wieczyste należą do grupy publicznych rejestrów przedmiotowych, czyli takich, które służą ujawnianiu określonych przedmiotów i ich sytuacji prawnej. Są to rejestry, które dotyczą nieruchomości, zgodnie bowiem z przepisem art. 1 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece 1 księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste swoją genezą sięgają starożytności. Już wówczas powstawały różne formy rejestracji gruntów, głównie dla celów dowodowych 2. Na przestrzeni dziejów formy te ulegały przeobrażeniom stosownie do aktualnych potrzeb społeczno-gospodarczych. Rejestry nieruchomości, które przypominają współczesne księgi wieczyste, pojawiły się w średniowieczu. Ówczesne prawo feudalne wymagało publicznego dokonania czynności dotyczącej nieruchomości (np. niemiecka Gewere). Początkowo była to czynność ustna, którą później połączono z wydaniem dokumentu lub koniecznością zapisania przez do- 1 Tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. 2 Zob. szerzej T. Stawecki, Rejestry publiczne: funkcje instytucji, Warszawa 2005, s. 182 i n.; tenże, Rejestry nieruchomości, księgi hipoteczne i księgi wieczyste od czasów najdawniejszych do XXI wieku, Studia Iuridica 2002, nr 40, s. 167 i n. 17

Rozdział I. Ogólna charakterystyka ksiąg wieczystych tychczasowego właściciela w odpowiedniej księdze faktu wyzbycia się nieruchomości. Następnie, w miastach niemieckich powstała praktyka zapisywania aktów przeniesienia własności nieruchomości do specjalnych ksiąg prowadzonych przez sądy lub przez rady miejskie. Wpis do księgi początkowo miał jedynie moc dowodową, tzn. potwierdzał istnienie tytułu prawnego, później zaś stał się jednym z warunków skutecznego dokonania czynności (prawnomaterialną przesłanką nabycia lub utraty prawa rzeczowego). Idea wykorzystywania ksiąg sądowych do rejestrowania nieruchomości rozprzestrzeniła się na inne państwa europejskie i rozwijała się przez cały okres średniowiecza 3. Księgi sądowe (grodzkie i ziemskie) powstały również w Polsce, a pierwsze wzmianki o nich pochodzą z 1322 r. Księgi te nieodłącznie związane były z instytucją tzw. wzdania (resignatio), czyli umową przeniesienia własności nieruchomości. Zamieszczano w nich krótkie notatki o aktach wyzbycia się własności nieruchomości, a także o innych czynnościach dokonywanych przed sądem, np. o ustanowieniu na nieruchomości praw rzeczowych. Wypis z księgi sądowej miał znaczenie dowodowe i zastępował akt zatwierdzenia czynności prawnej przez władcę (confirmatio) 4. Wzrost znaczenia ksiąg wieczystych nastąpił od XVI wieku. Konstytucja sejmowa O ważności zapisów z 1588 r. przewidywała, że w określonych przypadkach nabycie własności i innych praw rzeczowych uzależnione było od wpisu w księdze sądowej. Wpis decydował także o pierwszeństwie prawa. Konstytucja przewidywała tzw. zasadę legalności wpisu, tj. dokonania wpisu po zbadaniu jego podstawy. Wprowadziła również zasadę szczegółowości wpisu (wpis powinien dokładnie określać wysokość zabezpieczonej wierzytelności i przed- 3 Zob. B. Barłowski, E. Janeczko, Księgi wieczyste rejestr nieruchomości, Warszawa 1988, s. 5 i n.; J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, w: System prawa cywilnego, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. J. Ignatowicz, Wrocław Warszawa Kraków Gdańsk 1977, s. 891 i n.; T. Stawecki, Rejestry nieruchomości, s. 174 i n.; J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963, s. 242 i n.; tenże, Zagadnienie hipoteki i ksiąg wieczystych w przyszłym prawie cywilnym, PiP 1955, nr 4 5, s. 601 i n. 4 Zob. A. Menes, Wiadomości wstępne dotyczące ksiąg wieczystych, Rejent 1994, nr 4, s. 57 i n.; T. Stawecki, Rejestry nieruchomości, s. 178; B. Zdziennicki, Regulacja prawna ksiąg wieczystych, St.Praw. 2001, nr 2, s. 6. 18 www.lexisnexis.pl

1. Geneza i funkcje ksiąg wieczystych miot zabezpieczenia) oraz zasadę dobrej wiary (władze sądowe w celu ochrony interesów wierzycieli miały obowiązek zapewnić zgodność wpisów w księgach ze stanem rzeczywistym), a ponadto gwarantowała dostęp do akt sądowych osobom zainteresowanym. Konstytucja sejmowa z 1768 r. przewidywała z kolei, że umowy przenoszące własność nieruchomości oraz umowy obciążające nieruchomości, które zostały sporządzone w niewłaściwym okręgu, są bezskuteczne, jeśli we właściwym terminie (rok i sześć tygodni) nie dokonano wpisu w odpowiedniej księdze 5. Wprawdzie obie konstytucje sejmowe miały niebagatelne znaczenie dla rozwoju instytucji rejestru publicznego, nie doprowadziły jednak do wyodrębnienia ksiąg gruntowych. Aż do upadku państwa polskiego w 1795 r. wpisów dotyczących nieruchomości dokonywano w ogólnych księgach sądowych, tj. istniała jedna księga dla wszystkich nieruchomości w danym okręgu, w której dokonywano wpisów w porządku chronologicznym. Wyjątkiem w tym zakresie była księga w Gdańsku, w której już od 1357 r. prowadzono oddzielne karty dla każdej nieruchomości 6. 2. Zasadnicze zmiany w zakresie rejestracji nieruchomości nastąpiły na przełomie XVIII i XIX wieku. Wiązało się to ściśle z rozwojem kapitalizmu i rosnącymi potrzebami kredytowymi. Główną funkcją rejestrów nieruchomości było zapewnienie prawnego bezpieczeństwa hipotek, które zabezpieczały kredyty; dlatego w niektórych ustawodawstwach rejestry nieruchomości nazwane zostały księgami hipotecznymi. Prekursorem wprowadzania nowoczesnych form rejestracji nieruchomości były Prusy. Księgi gruntowe wprowadzono edyktem z 1704 r., a zasady ich organizacji uregulowano w Ordynacji o hipotekach i upadłości z 1783 r. System ksiąg gruntowych został rozwinięty w drugiej połowie XIX wieku najpierw w ustawie o nabywaniu własności i rzeczowym 5 Tamże. 6 Zob. A. Menes, Wiadomości, s. 59; T. Stawecki, Rejestry nieruchomości, s. 181; J. Wasilkowski, Zarys, s. 243; tenże, Zagadnienie, s. 601 i n.; B. Zdziennicki, Regulacja, s. 6. 19

Rozdział I. Ogólna charakterystyka ksiąg wieczystych obciążaniu nieruchomości z 1872 r., a następnie w niemieckim Kodeksie cywilnym (BGB) z 1896 r. Księgi gruntowe prowadzone były oddzielnie dla każdej prawnie wyodrębnionej nieruchomości (powszechność ksiąg gruntowych) przez sądy w ramach ich funkcji orzeczniczej. Składały się z księgi głównej, w której dokonywano wpisów, oraz dołączonego do niej zbioru dokumentów. Wszystkie wpisy miały charakter konstytutywny. Podobne rozwiązania przyjęto w monarchii austriackiej. Warto wspomnieć o patencie tabularnym z 1774 r., który w 1780 r. został rozciągnięty na Galicję. Przewidywał on, że prawo rzeczowe może zostać nabyte jedynie poprzez wpis do Tabuli Krajowej, przy czym Tabula nie obejmowała wszystkich dóbr nieruchomych. System ksiąg gruntowych został rozwinięty w austriackim Kodeksie cywilnym (ABGB) z 1811 r., a następnie w ustawie z 1871 r. We Francji natomiast nie przyjęto żadnej formy rejestracji nieruchomości ze względu na wprowadzoną w Kodeksie Napoleona z 1804 r. zasadę konsensualizmu 7. Również na ziemiach polskich zorganizowane zostały księgi gruntowe. W zaborze pruskim i austriackim uchylono dawne prawo polskie i wprowadzono przepisy państw zaborczych. W Księstwie Warszawskim, które powstało w 1807 r., wprowadzono francuski Kodeks cywilny. W zaborze rosyjskim początkowo utrzymane zostało dawne prawo polskie. Upadek Księstwa Warszawskiego i powstanie Królestwa Polskiego w 1815 r. spowodowało zróżnicowanie stanu prawnego. Dlatego też w 1818 r. Sejm uchwalił Prawo o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach. Ustawa wprowadziła nowoczesny system ksiąg hipotecznych. Przewidywała obowiązkowe prowadzenie ksiąg, ale tylko dla większej własności ziemskiej i nieruchomości położonych w ośmiu miastach Królestwa, w których siedzibę miały trybunały. Prowadzeniem ksiąg hipotecznych zajmowały się sądy. Wnioski o wpis rozpoznawały wydziały hipoteczne, określane mianem zwierzchności hipotecznej. Księgi prowadzone były w systemie realnym, tj. oddzielnie dla każdej nieruchomości. Składały się z księgi umów wieczystych, zbioru dokumentów i wykazu hipotecznego. Wpis miał charakter obowiązkowy i konstytutywny. Wprowa- 7 Tamże. 20 www.lexisnexis.pl

1. Geneza i funkcje ksiąg wieczystych dzono zasadę, że treść księgi jest wiążąca i wywołuje skutki na rzecz każdego, kto działa w dobrej wierze (publiczna wiara ksiąg hipotecznych). W 1825 r. Sejm uchwalił drugą ustawę o przywilejach i hipotekach, na mocy której rozciągnięto przepisy ustawy z 1818 r. na mniejsze nieruchomości, jednakże zakładanie ksiąg dla tych nieruchomości było fakultatywne. Upowszechnieniu ksiąg wieczystych nie sprzyjało również uwłaszczenie chłopów w 1864 r. Początkowo uznano, że jest za wcześnie na zakładanie ksiąg wieczystych dla nieruchomości chłopskich i dopiero w 1891 r. dopuszczono taką możliwość 8. Omówiony stan prawny utrzymał się na ziemiach polskich aż do końca 1946 r. W okresie II Rzeczypospolitej, w celu doprowadzenia do unifikacji prawa, powołana została Komisja Kodyfikacyjna, a w jej ramach Podkomisja Prawa Rzeczowego 9. Przygotowany przez Podkomisję projekt prawa rzeczowego po pierwszym czytaniu, które ukończono 5 czerwca 1937 r., został opublikowany, aczkolwiek bez uzasadnienia 10. W zakresie prawa wieczystoksięgowego projekt przewidywał, że księgi będą prowadzone w systemie realnym przez sądy grodzkie. Wprowadzał również ich powszechność (przymus zakładania ksiąg dla wszystkich nieruchomości, z wyjątkiem nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i związków samorządu terytorialnego, które miały być zakładane tylko na żądanie właściciela), jawność, oficjalność (dokonywanie wpisów na podstawie dokumentów publicznych) i legalność (oparcie wpisu na przesłankach materialnoprawnych). Przyjęta została zasada wpisu i rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych 11. Po publikacji pro- 8 Zob. T. Stawecki, Rejestry nieruchomości, s. 189 i n.; B. Zdziennicki, Regulacja, s. 6 i n. 9 Na temat powstania, pozycji prawnoustrojowej, struktury organizacyjnej i składu Komisji Kodyfikacyjnej oraz prowadzonych w jej ramach prac zob. L. Górnicki, Prawo cywilne w pracach Komisji Kodyfikacyjnej Rzeczypospolitej Polskiej w latach 1919 1939, Wrocław 2000, s. 12 i n. 10 Zob. L. Górnicki, Prawo, s. 319; S. Grzybowski, Wprowadzenie do: Projekt prawa rzeczowego przygotowany przez Komisję Kodyfikacyjną w 1939 r., KPP 1993, nr 4, s. 515 i n. 11 Zob. L. Zabielski, Prowadzenie ksiąg wieczystych i innych rejestrów publicznych. Ocena i kierunki zmian, NPN 2001, nr 7 8, s. 16 i n. Na temat zakresu zasady wpisu i rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych zob. L. Górnicki, Prawo, s. 380 i n. 21