Getin Noble Bank SA Departament Projektów Inwestycyjnych. Beata Kaczmarska Analityk Kredytowy

Transkrypt

1 Getin Noble Bank SA Departament Projektów Inwestycyjnych Beata Kaczmarska Analityk Kredytowy Poznań,

2 Ustawa I USTAWA z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232 z dnia r., poz. 1377) weszła w życie r. w celu: ochrony nabywców lokali mieszkalnych, równego traktowania nabywców, uregulowania stosunków deweloper nabywca. Zgodnie z ustawą Deweloper zapewnia nabywcom środki ochrony : - zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; - otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

3 Ustawa II Rachunek powierniczy jest rachunkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia r. Prawo bankowe. Zgromadzone na nim środki wpłacone zgodnie z przeznaczeniem rachunku, są wyłączone z: - postępowania egzekucyjnego skierowanego przeciwko Posiadaczowi rachunku, - masy spadkowej Posiadacza rachunku.

4 Ustawa III Od dnia wejścia w życie Ustawy ( r.) funkcjonuje tylko umowa deweloperska podpisana w formie aktu notarialnego, która zastąpiła wcześniej stosowaną umowę przedwstępną, Ustawa chroni tylko osoby fizyczne kupujące mieszkanie w budowie; z definicji nabywcy i z art. 1 ustawy wynika, że: jeżeli mieszkanie kupuje firma, środki nie mogą być lokowane na rachunku powierniczym; podobnie środki z zakupu garaży czy lokali usługowych środki nie wpływają na rachunek powierniczy jeśli deweloper buduje na wynajem;

5 Ustawa IV Rachunki powiernicze tylko dla inwestycji rozpoczętej po r.; jeśli chociaż jedna umowa została zawarta przed wejściem w życie Ustawy (i wpłynęły jakiekolwiek środki do dewelopera), to rachunek powierniczy nie może zostać otwarty Przez rozpoczęcie sprzedaży rozumie się np. ogłoszenie prasowe dewelopera, że rozpoczął sprzedaż. Jeżeli przed dniem r. deweloper ogłosił sprzedaż, ale nie zawarł ani jednej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, bank może otworzyć rachunek powierniczy, zgodnie z zasadą równości traktowania wszystkich nabywców, zachowując warunek ustawowy;

6 Prospekt Informacyjny I Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny zawierający: dane o sytuacji prawno-finansowej danego przedsięwzięcia deweloperskiego, informacje o sytuacji prawno-finansowej Dewelopera, dane o oferowanym do sprzedaży lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym

7 Prospekt Informacyjny II Prospekt informacyjny obowiązuje wszystkich deweloperów, którzy po r. działają na rynku, nawet w przypadku gdy pozostał jeden lokal mieszkalny do sprzedaży. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

8 Zasada tylko jeden rachunek powierniczy dla jednej inwestycji. Jeżeli Deweloper realizuje kilka etapów inwestycji to musi otworzyć tyle rachunków powierniczych (tj. jeden rachunek dla jednego etapu). Etap, w rozumieniu części inwestycji, musi być powiązany architektonicznie (nie mogą być np. rozrzucone w różnych częściach działki).

9 WPŁATY - WYPŁATY I ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZA PRAWIDŁOWOŚĆ WYPŁAT SPOCZYWA NA BANKU Osoba wypłacająca deweloperowi środki zgromadzone na MRPO i MRPZ niezgodnie z ustawą podlega grzywnie lub karze ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2.

10 WPŁATY WYPŁATY II PRZED OTWARCIEM RACHUNKU BANK MUSI ZAAKCEPTOWAĆ UMOWĘ DEWELOPERSKĄ W Umowie deweloperskiej powinien być wskazany inny numer rachunku do wpłat dotyczących garażu (lub odrębna umowa - najlepiej), W przypadku gdy na rachunek powierniczy wpłyną pieniądze inne niż za zakup mieszkania mogą zostać przeksięgowane na podstawie dodatkowych dokumentów na rachunek właściwy.

11 WPŁATY WYPŁATY III Wpłaty i wypłaty są przez Bank odrębnie ewidencjonowane na Indywidualnych Wirtualnych Rachunkach Nabywców. Posiadacz rachunku (Deweloper) otrzymuje informację o wniesionych wpłatach poszczególnych Nabywców Każdy nabywca musi posiadać nowy numer rachunku nawet jeśli lokal jest sprzedawany po raz drugi, bo było np. odstąpienie.

12 WPŁATY WYPŁATY III Wypłaty z RPO i RPZ są dokonywane zgodnie z ZASADĄ: wpłaty wnoszone przez jednego nabywcę nie finansują budowy innego nabywcy, tzn. nie wypłacamy z ogólnego salda rachunku powierniczego, ale odnosimy się do wpłat poszczególnych nabywców; czyli np.: mamy postęp budowy 10%; nabywca X wpłacił dotychczas 8% (ceny mieszkania), a nabywca Y wpłacił 15% - to od nabywcy X pobierzemy tylko 8%, a od nabywcy Y tylko 10%.

13 WPŁATY WYPŁATY IV Wypłaty z MRPO i MRPZ są realizowane : zamknięty wypłata po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność na nabywcę, otwarty wypłaty w trakcie budowy na podstawie ściśle określonego harmonogramu na poszczególne etapy budowy (etapy w rozumieniu zaawansowania prac) Zgodnie z art Ustawy harmonogram przedsięwzięcia może być podzielony między 4 a 10 etapów Etap nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% Wypłat z rachunku powierniczego może być więcej, ponieważ są realizowane z rachunku każdego nabywcy oddzielnie.

14 WPŁATY WYPŁATY V WYPŁATY Z MRP OTWARTEGO REALIZOWANE SĄ NA RACHUNEK DEWELOPERA: RWW (Rachunek Wyodrębnionych Wpływów) w przypadku gdy przedsięwzięcie deweloperskie jest współfinansowane z kredytu; bieżący jeżeli nie ma finansowania kredytem w Getin Noble Bank WYPŁATA z otwartego rachunku powierniczego (liczymy % od wartości umowy z nabywcą) i może być przeznaczona na : - na koszty budowy - na koszty miękkie - na odsetki

15 WPŁATY WYPŁATY VI Przed dokonaniem wypłaty na rzecz dewelopera z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego Bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego Kontrola jest dokonywana na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. UWAGA : Jeżeli w pierwszym etapie jest zakup ziemi to dobrze, żeby w tym etapie były prace budowlane aby móc potwierdzić je w dzienniku budowy.

16 WPŁATY WYPŁATY VII Kierownik budowy potwierdza zakończenie danego etapu procentowo nie finansowo, np. stan 0 - musi być 100% wykonania danego etapu. Przy rachunku powierniczym interesuje nas tylko zaawansowanie rzeczowe, a nie finansowe. Wszystkie koszty związane z obsługą rachunku powierniczego tj. opłaty, prowizje oraz koszty kontroli obciążają dewelopera, a nie rachunek powierniczy.

17 WPŁATY WYPŁATY VIII ODSTĄPIENIE OD UMOWY DEWELOPERSKIEJ nie mamy możliwości zwrotu środków, które klient wpłacił na otwarty rachunek powierniczy, a które zostały już z niego wypłacone. Klient może dochodzić zwrotu tych środków bezpośrednio od dewelopera z jego innych środków. Jeżeli przedsięwzięcie jest zakończone nie przyjmujemy wpłat od nowych nabywców gotowych już mieszkań, gdyż ustawa zabezpiecza środki w trakcie realizacji inwestycji

18 Odsetki od środków zgromadzonych na rachunku powierniczym nie są na nim kapitalizowane są wypłacane na inny rachunek, Środki wpłacone na MRPO i MRPZ nie kapitalizują odsetek na indywidualnego nabywcę. ZAMKNIĘCIE RACHUNKU Deweloper składa wniosek o zamkniecie rachunku Bank weryfikuje czy środki z każdej umowy wpłynęły i zostały w całości wypłacone deweloperowi oraz czy został podpisany akt notarialny ostateczny (umowa przenosząca własność);

19 Dziękujemy za uwagę Getin Noble Bank SA Departament Projektów Inwestycyjnych