Autorzy komentarza...20 Wykaz skrótów...23 Wstęp Rozdział I Przepisy ogólne Art

Transkrypt

1 Spis treści Autorzy komentarza...20 Wykaz skrótów...23 Wstęp...25 Rozdział I Przepisy ogólne...27 Art Zakres przedmiotowy ustawy...28 Spółdzielnia mieszkaniowa jako deweloper...30 Nabycie od dewelopera własności lokalu mieszkalnego Cel wydania zaświadczenia...33 Nabycie od dewelopera własności działki gruntu zabudowanej domem jednorodzinnym...34 Zobowiązanie do wybudowania budynku...35 Określenie udziału w nieruchomości wspólnej...36 Pozwolenie na budowę w kontekście prospektu informacyjnego Wyłączenia przedmiotowe...38 Umowa z osobą fizyczna i umowa z osobą prawną...39 Charakter prawny umowy deweloperskiej...39 Zagadnienia podatkowe...40 Art Zakres regulacji ustawowej...45 Przedkontraktowe obowiązki dewelopera...46 Umowa przedwstępna...48 Treść umowy przedwstępnej. Stosowanie przepisów dotyczących ustawy deweloperskiej...48 Forma umowy przedwstępnej Art Deweloper...52 Pojęcie przedsiębiorcy...53 Pojęcie działalności gospodarczej...53 Spółdzielnia mieszkaniowa jako deweloper...54 Lokal mieszkalny...56 Dom jednorodzinny

2 Definicje domu jednorodzinnego w innych ustawach...58 Definicja z ustawy deweloperskiej...59 Nabywca Umowa deweloperska...63 Umowa deweloperska jako umowa nazwana...63 Minimalna treść umowy...65 Bezwarunkowe przeniesienie prawa własności (użytkowania wieczystego do nieruchomości)...68 Przedsięwzięcie deweloperskie...69 Elementy przedsięwzięcia deweloperskiego...70 Budowa...70 Podział przedsięwzięcia deweloperskiego...73 Przepisy przejściowe...73 Przedsięwzięcie deweloperskie rekomendacje ZBP Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy...75 Mieszkaniowy rachunek powierniczy kwestie podatkowe...77 Rozpoczęcie sprzedaży...80 Rozpoczęcie sprzedaży jako moment powstania obowiązków Trwały nośnik informacji...82 Informacje ogólne...82 Strona internetowa jako trwały nośnik informacji informacje ogólne...83 Dopuszczalność stosowania strony internetowej jako trwałego nośnika danych...84 Warunki, jakie musi spełniać strona internetowa trwały nośnik informacji...85 Przechowywanie danych przez odpowiednio długi okres...86 Bezwarunkowy dostęp nabywcy do przechowywanych danych.87 Niezmienialność przechowywanych danych...88 Internetowy Rejestr Przedsięwzięć Deweloperskich...89 Zasady działania irpd.pl...90 Art Mieszkaniowy rachunek powierniczy (m.r.p.) informacje ogólne...92 Zabezpieczenie na środkach zgromadzonych na m.r.p...95 Gwarancja bankowa informacje ogólne

3 Gwarancja ubezpieczeniowa informacje ogólne...96 Środki ochrony rekomendacje ZBP...98 Środki ochrony praktyka Koszty uzyskania przychodu ROZDZIAŁ II Mieszkaniowy rachunek powierniczy Art Warunki udostępniania deweloperom m.r.p. przez banki praktyka Warunki zawarcia umowy m.r.p. praktyka Zasady ewidencjonowania wpłat rekomendacje ZBP Zasady ewidencjonowania wpłat Zasady informowania o zmianach stanu i saldzie rachunku Informacja o wpłatach i wypłatach Koszty udzielania informacji Forma żądania udzielenia informacji Termin udzielenia informacji Forma udzielenia przez bank informacji Nieudzielenie informacji przez bank Informacja o wpłatach i wypłatach rekomendacje ZBP Informacja o wpłatach i wypłatach praktyka Przyczyny wypowiedzenia umowy m.r.p Wypowiedzenie umowy m.r.p. praktyka Niekonstytucyjność przepisów ustawy deweloperskiej o wypowiedzeniu umowy m.r.p Art Obowiązek założenia nowego m.r.p Wypowiedzenie m.r.p. rekomendacje ZBP Wypowiedzenie m.r.p. praktyka Wypowiedzenie m.r.p. niekonstytucyjność Przekazanie środków na nowy m.r.p. rekomendacje ZBP Przekazanie środków na nowy m.r.p Zwrot środków nabywcom praktyka Zwrot środków nabywcom kwestie podatkowe Forma wyrażenia zgody przez nabywcę Zgoda nabywcy na zmianę umowy m.r.p. niekonstytucyjność

4 Oprocentowanie środków pieniężnych na m.r.p. praktyka Zasady i terminy zamykania zamkniętego i otwartego m.r.p. rekomendacje ZBP Czas trwania umowy m.r.p. praktyka Art Zakres gwarancji BFG Termin spełnienia warunku gwarancji Ryzyko niewypłacalności banku obciąża dewelopera Informowanie o zasadach gwarantowania środków praktyka Art Pozostawienie środków do dyspozycji dewelopera Harmonogram rzeczowo-finansowy Kontrola dewelopera Art Koszty związane z prowadzeniem m.r.p Rozdział III Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego Art Zamknięty mieszkaniowy rachunek deweloperski informacje ogólne Odpis a wypis aktu notarialnego Odpis a wypis aktu notarialnego rekomendacje ZBP Wypłata środków z zamkniętego m.r.p. praktyka Odmowa wypłaty środków Wypłata środków z zamkniętego m.r.p. kwestie podatkowe Wypłata środków z zamkniętego m.r.p. a podatek VAT Art Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy informacje ogólne Wypłata środków z m.r.p. rekomendacje ZBP Wypłata środków z m.r.p. praktyka Odmowa wypłaty środków Harmonizacja wypłat rekomendacje ZBP Wypłata środków z m.r.p. kwestie podatkowe

5 Art Kontrola zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego informacje ogólne Sposoby kontroli Wpis w dzienniku budowy Kontrola zakończenia etapu rekomendacje ZBP Kontrola zakończenia etapu praktyka Zakres kontroli sprawowanej przez banki Zakres kontroli rekomendacje ZBP Zakres kontroli praktyka Konstytucyjność Koszty kontroli Koszty kontroli praktyka Art Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera Termin wypłaty środków pieniężnych Kontrola przesłanek odstąpienia od umowy Kontrola przesłanek odstąpienia od umowy stanowisko PZFD Kontrola przesłanek odstąpienia od umowy praktyka Wypłata środków Zwrot środków nabywcom rekomendacje ZBP Złożenie środków do depozytu sądowego Odstąpienie od umowy a spełnienie warunku gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej Odstąpienie od umowy kwestie podatkowe Art Zgodne oświadczenia stron o podziale Zamknięcie rachunku praktyka Rozwiązanie umowy kwestie podatkowe Konstytucyjność Rozdział IV Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa Art Istota gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej

6 Forma i treść gwarancji Przedawnienie roszczeń z gwarancji bankowej Zakres zabezpieczenia Art Wypłata środków z tytułu gwarancji kwestie podatkowe Rozdział V Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej Art Prospekt informacyjny informacje ogólne Zadanie inwestycyjne Art Doręczenie prospektu informacyjnego informacje ogólne Forma doręczenia prospektu Powierzenie obowiązków wyspecjalizowanemu podmiotowi. Internetowy Rejestr Przedsięwzięć Deweloperskich Ochrona danych osobowych przez dewelopera informacje ogólne Obowiązki dewelopera związane z ochroną danych osobowych Moment powstania obowiązku Deweloper jako administrator danych Zgłoszenie zbioru danych Kolejne obowiązki dewelopera Naruszenie obowiązków przez dewelopera Sankcje karne Sankcje administracyjne Powierzenie przetwarzania danych innemu podmiotowi Art Zmiana prospektu informacyjnego informacje ogólne Internetowy Rejestr Przedsięwzięć Deweloperskich Art Prospekt informacyjny zakres informacji Prospekt informacyjny jako część umowy deweloperskiej

7 Informacja o postępowaniu egzekucyjnym na kwotę powyżej zł Wszczęcie postępowania egzekucyjnego Wniosek egzekucyjny Zbieg egzekucji Zawieszenie postępowania egzekucyjnego Kwota postępowania egzekucyjnego Przejęcie długu Nieruchomości sąsiednie Informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach Udostępnienie informacji publicznej Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej Inne informacje Część indywidualna Art Aktualny stan księgi wieczystej Kopia aktualnego odpisu z KRS Kopia pozwolenia na budowę Projekt architektoniczno-budowlany Sprawozdanie finansowe Rozdział VI Umowa deweloperska Art Umowa deweloperska informacje ogólne Niezgodność umowy z treścią art. 22 ustawy deweloperskiej Brak elementów przedmiotowo istotnych essentialia negotii Brak elementów względnie obowiązujących Elementy ustawy deweloperskiej według art Elementy przedmiotowo istotne essentialia negotii Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej Cena nabycia prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy deweloperskiej Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku Elementy względnie obowiązujące Termin przeniesienia na nabywcę prawa rzeczowego na nieruchomości

8 Wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej Informacja o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje Pozostałe elementy umowy Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Art Ujawnianie w księdze wieczystej roszczeń nabywcy Roszczenia nabywcy Roszczenia, o których mowa, wpisywane są w dziale III księgi wieczystej Wniosek o dokonanie wpisu charakter prawny Obowiązkowy wniosek o dokonanie wpisu Fakultatywny wniosek o dokonanie wpisu Wykreślenie roszczeń Art Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego informacje ogólne Etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego Terminy płatności Niepodzielność świadczenia dewelopera Harmonogram a zadanie inwestycyjne Art Odsetki w umowie deweloperskiej informacje ogólne Wysokość odsetek

9 Brak zastrzeżenia odsetek Kara umowna przepisy ogólne Art Forma aktu notarialnego Wynagrodzenie notariusza Art Odbiór przez nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego informacje ogólne Zakończenie budowy Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie Odbiór przedmiotu umowy Protokół odbioru Wady ujawnione w protokole Reżim rękojmi Art Zasada korzystności Rozdział VII Odstąpienie od umowy deweloperskiej Art Odstąpienie od umowy informacje ogólne Art. 29 jako lex specialis wobec regulacji art KC Odstąpienie od umowy przez nabywcę Przyczyny odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę Odstąpienie od umowy przez dewelopera Przyczyny odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera Umowne prawo odstąpienia od umowy Zadatek Art Zastrzeżenie odstępnego Obligatoryjny skutek ex tunc odstąpienia od umowy Koszty notarialnego poświadczenia podpisu nabywcy

10 Art Zgoda na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej Brak zgody nabywcy na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej Rozdział VIII Przepisy karne Art. 32 [Prospekt informacyjny] Uwagi ogólne Sprawcy wykroczenia Strona podmiotowa Strona przedmiotowa Zagrożenie karą Postępowanie Zbieg przepisów Art. 33 [Zatajenie informacji] Uwagi ogólne Sprawcy Strona podmiotowa Strona przedmiotowa Zagrożenie karą Zbieg przepisów Postępowanie Art. 34 [Wypłacenie środków] Uwagi ogólne Sprawcy Strona podmiotowa Strona przedmiotowa Odpowiedzialność pracownika banku Zagrożenie karą Postępowanie Rozdział IX Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i przepis końcowy Art Nowelizacja Prawa budowlanego Nowe rozporządzenia

11 Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego Rozporządzenie w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych Informacja o dokonaniu pomiarów zgodnie z rozporządzeniem Art Model przepisów przejściowych Kwestie przejściowe Upadłości deweloperów przed nową ustawą Różnice praw klientów deweloperskich Legitymacja do żądania upadłości dewelopera Art Definicja dewelopera Deweloperzy sprzed ustawy deweloperskiej Deweloper z jednym nabywcą w rozumieniu ustawy Upadłość deweloperska przy jednym nabywcy Pojedynczy nabywca w upadłości deweloperskiej Wnioskowy status nabywcy Działalność nadaje status deweloperski Deweloper upada jak przedsiębiorca Spółdzielnia mieszkaniowa jako deweloper Związanie nabywcy z przedsięwzięciem deweloperskim Upadłość deweloperska jako likwidacyjna lub układowa Uznanie upadłości za deweloperską Postępowanie o ogłoszenie upadłości deweloperskiej Upadłość deweloperska a plan likwidacyjny Status deweloperski oznacza sędzia-komisarz Uznanie czynnika deweloperskiego w upadłości Jawność celów postępowania Art Pojęcie osobnej masy upadłości Czynnik deweloperski w upadłości emitenta obligacji Osobna masa a przedsięwzięcie deweloperskie Przedsięwzięcie deweloperskie a zadanie inwestycyjne Przedsięwzięcie deweloperskie i zadanie inwestycyjne Związanie osobnej masy z przedsięwzięciem Tyle mas osobnych, ile przedsięwzięć deweloperskich Początek i koniec przedsięwzięcia deweloperskiego

12 Zawieranie umów deweloperskich wyznacza status dewelopera Oznaczenie masy osobnej Zaskarżalność postanowienia o ustaleniu masy osobnej Skład masy osobnej Ustalenie masy osobnej a wyłączenie z masy upadłości Ścisła wykładnia przepisów o masie osobnej Prawa do środków na rachunku powierniczym Środki na powierniczym rachunku mieszkaniowym Ograniczenie dostępu nabywców do środków na rachunku powierniczym Indywidualizacja środków na rachunku powierniczym Mienie osób trzecich w masie osobnej Finansowanie przedsięwzięcia ze środków powierzonych Klient deweloperski po odstąpieniu od umowy Umowa deweloperska jako umowa wzajemna Odstąpienie i wykonanie umowy wzajemnej po upadłości Przejściowe wyłączenie prawa odstąpienia od umowy Nabywcy deweloperscy nieuprawnieni do masy osobnej Nabywcy deweloperscy w ustawie deweloperskiej Niedeweloperscy nabywcy w upadłości dewelopera Przedsiębiorcy jako nabywcy deweloperscy Nabywcy przedsiębiorcy i konsumenci Skutki przejścia praw z umowy deweloperskiej Przejście praw nabywcy na gwaranta Zakres gwarancji a koniunktura gospodarcza Wierzytelności zgłaszane przeciw deweloperom Nieobligatoryjność gwarancji dla nabywców Racjonalność gospodarcza gwarancji dla nabywców Przelew praw z umowy deweloperskiej jako zabezpieczenie kredytu Cudze prawa do nieruchomości w masie osobnej Dynamiczny skład masy osobnej Ustalenie masy osobnej przez sędziego-komisarza Mienie cudze w masie osobnej Cudza nieruchomość w masie osobnej i ogólnej Prawa rzeczowe przed przywilejem nabywcy deweloperskiego Masa osobna a odrębne plany podziału Zaspokojenie niezapłaconego sprzedawcy nieruchomości

13 Masa osobna a nieruchomość osoby trzeciej Zaspokojenie z masy osobnej a hipoteka Art Zamiana wierzytelności niepieniężnych na pieniężne Trwałe skutki konwersji wierzytelności na pieniężne Zobowiązania niepieniężne a prawa i roszczenia osobiste Zasada realnego wykonania umowy deweloperskiej Prawa i roszczenia osobiste a nieruchomość osoby trzeciej Przejściowe wyłączenie konwersji wierzytelności Konwersja wierzytelności zależna od celu upadłości Ujęcie wierzytelności na liście a sposób jej zaspokojenia Zgłoszenie praw i roszczeń osobistych do masy Zgłoszenie i ustalenie wierzytelności Zgłoszenie i ustalenie praw i roszczeń osobistych Zgłoszenie praw i roszczeń osobistych do nieruchomości cudzej Art Układ ogólny a masa osobna Brak masy osobnej na wstępnym zgromadzeniu wierzycieli Nabywca deweloperski jako wierzyciel w postępowaniu Zamknięty katalog uchwał zgromadzenia nabywców Kolejność uchwał na zgromadzeniu nabywców Propozycje układowe wobec masy osobnej Przygotowanie zgromadzenia nabywców Zaspokojenie nabywców ze środków na rachunku powierniczym Pierwszeństwo uchwały nabywców przed indywidualną ich decyzją Wyłączenie z masy środków powierzonych Wyłączenie z masy kompetencją sędziego-komisarza Środki z rachunku powierniczego wydane deweloperowi Kontynuacja budowy przez syndyka lub zarządcę Wpływ kontynuacji budowy na tempo postępowania Kontynuacja przedsięwzięcia przez zarządcę Uchwała nabywców a bieg ogólny upadłości Wybór wykonawcy dla kontynuacji budowy Istotne warunki umowy o kontynuację budowy Dopłaty w układzie likwidacyjnym Dopłaty na kontynuację przedsięwzięcia

14 Wspólnota nabywców w toku kontynuacji budowy Masa osobna a koszty postępowania Należności z umowy deweloperskiej w masie osobnej Kalkulacja dopłat w uchwale nabywców Dopłaty a koszty upadłości Układ a uchwała w PUiN Nabywcy deweloperscy a wierzyciele hipoteczni Finansowanie zaspokojenia nabywców deweloperskich Zalety układu likwidacyjnego Układ likwidacyjny jako wskazanie kierunku upadłości Układ likwidacyjny jako dyspozycja masą osobną Wykonanie umów deweloperskich a hipoteka Hipoteka a sprzedaż w upadłości układowej Kolejność zaspokojenia hipotek i praw na nieruchomości Sprzedaż lokalu w upadłości układowej Upadłość układowa i wierzyciel hipoteczny Gospodarcze kalkulacje wierzyciela hipotecznego Ogólny i osobny układ likwidacyjny Wykonanie układów osobnych w czasie upadłości Wierzytelności nabywców po zaspokojeniu z masy osobnej Nabywcy jako grupa interesów w układzie ogólnym Prawa nabywcy jako wierzyciela Warunki dopuszczenia nabywcy do udziału w zgromadzeniu Zasady zwołania zgromadzenia nabywców Przebieg zgromadzenia nabywców Ograniczenia prawa do głosowaniav Odroczenie zgromadzenia nabywców Kworum i większości na zgromadzeniu nabywców Prawa nabywców jako wierzytelności Głosowanie przez nabywców grupami interesów Uchylenie uchwały zgromadzenia nabywców Zatwierdzenie uchwały przez sąd upadłościowy Przekazanie nadwyżki masy osobnej do ogólnej Rozwiązanie ogólnej masy upadłości Skutki braku uchwały co do masy osobnej Art Kontynuacja przedsięwzięcia przez syndyka Rutynowa kontrola czynności syndyka Moment zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego

15 Wskazanie nabywców do umów sprzedaży Sprzedaż nieruchomości nieobjętych umowami deweloperskimi Zarządca jako wykonawca umów deweloperskich Kupno od syndyka jako nabycie pierwotne Zmiana uchwały zgromadzenia nabywców Aktualizacja uchwał zgromadzenia nabywców Koszty upadłości i masa osobna Przejęcie powierzonych środków bez kosztów upadłości Ujęcie kosztów upadłości w uchwale nabywców Art Art Art Art Art Index rzeczowy Autorzy akapitów