OBOWIĄZKI INFORMACYJNE DEWELOPERA WZGLĘDEM KLIENTA MARCIN WIERCIŃSKI DUBICKI I WSPÓLNICY

Transkrypt

1 OBOWIĄZKI INFORMACYJNE DEWELOPERA WZGLĘDEM KLIENTA MARCIN WIERCIŃSKI DUBICKI I WSPÓLNICY

2 PROSPEKT INFORMACYJNY W OBECNYM STANIE PRAWNYM

3 01 PROSPEKT INFORMACYJNY PO CO? Realia rynku mieszkaniowego: brak równowagi informacyjnej pomiędzy deweloperem a nabywcą sporadyczne korzystanie z profesjonalnej obsługi prawnej brak narządzi weryfikacji informacji podawanych przez dewelopera Założeniem prospektu informacyjnego jest zapoznanie nabywcy z podstawowymi informacjami na temat inwestycji i dewelopera. W efekcie ma dojść do wyrównania różnicy informacyjnej pomiędzy stronami.

4 02 PROSPEKT INFORMACYJNY KIEDY? ART Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. 2. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządza się dla zadania inwestycyjnego. bezwzględny obowiązek dewelopera obowiązek sporządzenia w momencie rozpoczęcia sprzedaży prospekt dla przedsięwzięcia a prospekt dla zadania grzywna za niesporządzenie prospektu informacyjnego załącznik do umowy deweloperskiej

5 03 PROSPEKT INFORMACYJNY - CHARAKTER prospekt jako oferta prospekt jako zaproszenie do zawarcia umowy ART. 66 KC 1. Oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia tej umowy. 2. Jeżeli oferent nie oznaczył w ofercie terminu, w ciągu którego oczekiwać będzie odpowiedzi, oferta złożona w obecności drugiej strony albo za pomocą środka bezpośredniego porozumiewania się na odległość przestaje wiązać, gdy nie zostanie przyjęta niezwłocznie; złożona w inny sposób przestaje wiązać z upływem czasu, w którym składający ofertę mógł w zwykłym toku czynności otrzymać odpowiedź wysłaną bez nieuzasadnionego opóźnienia.

6 04 PROSPEKT INFORMACYJNY - CHARAKTER Uznaje się, że prospekt informacyjny nie ma charakteru oferty. ART. 71 KC Ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje, skierowane do ogółu lub do poszczególnych osób, poczytuje się w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz za zaproszenie do zawarcia umowy. możliwość skierowania identycznego prospektu do wielu osób brak formy aktu notarialnego charakter zaproszenia do zawarcia umowy

7 05 PROSPEKT INFORMACYJNY - FORMA Nie ma przeszkód, by deweloper z własnej woli przekazał prospekt informacyjny. Doręczenie powinno nastąpić w takiej formie, by zainteresowany mógł w każdym momencie powrócić do prospektu informacyjnego. UDOSTĘPNIENIE W SIEDZIBIE DEWELOPERA NIE JEST DORĘCZENIEM W ROZUMIENIU USTAWY! ART Deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. 2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji. 3. W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku informacji innym niż papier, deweloper przekazujący prospekt informacyjny wraz z załącznikami jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa.

8 06 PROSPEKT INFORMACYJNY - ZMIANA ART W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci: 1) aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje, albo 2) nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów. 2. Za wyraźną uprzednią zgodą osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej informacja o zmianie prospektu informacyjnego lub załącznika może zostać doręczona w formie innej niż ta, o której mowa w ust Deweloper jest obowiązany doręczyć informacje, o których mowa w ust. 1, w czasie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej. Czas umożliwiający zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej? Czy doręczenie prospektu przed aktem notarialnym zawsze spełnia przesłankę ustawową?

9 07 PROSPEKT INFORMACYJNY ZAKRES INFORMACJI Informacje w prospekcie informacyjnym dane identyfikacyjne i kontaktowe doświadczenie dewelopera informacje dotyczące gruntu informacje dotyczące przedsięwzięcia warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej informacje na temat lokalu / domu jednorodzinnego rzut kondygnacji wzór umowy deweloperskiej ART Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do ustawy. 2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

10 PROSPEKT INFORMACYJNY W PROJEKCIE ZMIANY USTAWY DEWELOPERSKIEJ

11 08 PROSPEKT INFORMACYJNY PO ZMIANACH - KIEDY ART. 18 (stan obecny) 1. Deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. 2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji. 3. W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku informacji innym niż papier, deweloper przekazujący prospekt informacyjny wraz z załącznikami jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa. ART. 18 (stan projektowany) 1. Deweloper przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 21 a ust. 2, umowy deweloperskiej albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 lit b albo c albo e albo w art. 2a doręcza osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami z zastrzeżeniem ust Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji. 3. W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku informacji innym niż papier, deweloper przekazujący prospekt informacyjny wraz z załącznikami jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem, umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 21 a ust. 2, umowy deweloperskiej, albo umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 lit b albo c albo e do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa. 4. Deweloper, który zawiera umowy, o których mowa w art. 2a doręcza osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami, przy czym dane zawarte w tym prospekcie mają być aktualne na dzień ustanowienia odrębnej własności lokalu albo zakończenia budowy domu jednorodzinnego.

12 09 PROSPEKT INFORMACYJNY PO ZMIANACH - KIEDY nałożenie obowiązku doręczenia prospektu informacyjnego niezależnie od żądania ograniczenia obowiązku aktualizacji prospektu informacyjnego w przypadku umów sprzedaży lokalu / domu jednorodzinnego prospekt informacyjny także przy pozostałych umowach objętych ustawą deweloperską

13 10 PROSPEKT INFORMACYJNY PO ZMIANACH - ZAKRES ART Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do ustawy. 2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej. ART Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do ustawy. 2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 21 a ust. 2, umowy deweloperskiej albo umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 lit b albo c albo e.

14 11 PROSPEKT INFORMACYJNY PO ZMIANACH - ZAKRES NOWE INFORMACJE WE WZORZE PROSPEKTU data uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie / zakończenia budowy domu jednorodzinnego informacja o jednolitym limicie gwarancyjnym z BFG powierzchnia lokalu mieszkalnego / domu jednorodzinnego cena lokalu mieszkalnego / domu jednorodzinnego data wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego data ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego

15 12 PROSPEKT INFORMACYJNY PO ZMIANACH - ZAKRES KATALOG DOKUMENTÓW STANOWIĄCYCH ŹRÓDŁO INFORMACJI O PLANOWANYCH INWESTYCJACH W PROMIENIU 1 KM OD NIERUCHOMOŚCI plan miejscowy studium decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu decyzja środowiskowa decyzja o obszarach ograniczonego użytkowania miejscowe plany odbudowy ZRID, ZULK, ZRIL pozwolenie na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych decyzja o lokalizacji inwestycji w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej

16 13 PROSPEKT INFORMACYJNY PO ZMIANACH - ZAKRES NOWE OBOWIĄZKI INFORMACYJNE informacja o ryzyku utraty środków zdeponowanych w banku prowadzącym mieszkaniowy rachunek powierniczy limit gwarancyjny nie sumuje się ochrona do euro cena za przedmiot umowy powierzchnia przedmiotu umowy

17 14 ODSTĄPIENIE OD UMOWY PRZEZ NABYWCĘ ART. 29 (stan projektowany) 1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: 2) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej albo umowie, o której mowa w art. 2 ust. 1 lit b albo c albo e nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2; 3) jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu informacyjnego wraz z załącznikami; 4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską albo umowę o której mowa w art. 2 ust. 1 lit b albo c albo e, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej; 5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską albo umowę o której mowa w art. 2 ust. 1 lit b albo c albo e nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy; 2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1-5, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

18 UDOSTĘPNIENIE DOKUMENTÓW STAN OBECNY A STAN PROJEKTOWANY

19 15 OBOWIĄZEK UDOSTĘPNIENIA DOKUMENTÓW - TERAZ ART. 21 (stan obecny) Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z: 1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; 2) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; 3) kopią pozwolenia na budowę; 4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej; 5) projektem architektoniczno-budowlanym.

20 15 OBOWIĄZEK UDOSTĘPNIENIA DOKUMENTÓW - WKRÓTCE ART. 21 (stan obecny) Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 21 a ust. 2, umowy deweloperskiej, albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 lit b albo c albo e bądź w art. 2a albo 2 b, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z: 1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; 2) aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej lub wydrukiem ze strony internetowej tej ewidencji 3) kopią pozwolenia na budowę; 4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej oraz spółki celowej; 5) projektem architektoniczno-budowlanym; 6) decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku; 7) zaświadczeniem o samodzielności lokalu; 8) aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu; 9) dokumentem potwierdzającym: a) zgodę banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje albo zgody banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłacznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje albo b) w przypadku umów, o których mowa w art. 2 ust. 2 zgodę banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu użytkowego i przeniesienie jego własności albo na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę ułamkowej części własności lokalu użytkowego po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje.

21 16 OBOWIĄZEK UDOSTĘPNIENIA DOKUMENTÓW - WKRÓTCE Sprawozdanie finansowe spółki celowej Pozwolenie na użytkowanie budynku Zaświadczenie o samodzielności lokalu Akt ustanowienia odrębnej własności lokalu Dokument potwierdzający zgodę wierzyciela na nabycie przez nabywcę bez obciążeń

22 SANKCJE KARNE KONSEKWENCJE NIEDOPEŁNIENIA OBOWIĄZKÓW INFORMACYJNYCH

23 17 SANKCJE KARNE ART Kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, wbrew postanowieniom art. 17 ust. 1, nie sporządza tego prospektu, podlega karze grzywny. 2. Orzekanie w sprawach, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. - Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz.U. z 2016 r. poz i 1948 oraz z 2017 r. poz. 708, 962 i 966). ART. 33 Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

24 Dubicki i Wspólnicy Sp. k. ul. Flory 9 / Warszawa t: f: kancelaria@dwadwokaci.com