Prognoza oddziaływania obiektów wysokościowych,

Transkrypt

1 Prognoza oddziaływania obiektów wysokościowych, możliwych do realizacji zgodnie z projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Oliwa Górna w rejonie alei Grunwaldzkiej na południe od Alchemii w mieście Gdańsku [0264], Zespół projektowy Kierownik Zespołu Urbanistycznego Oliwa Dyrektor Biura Rozwoju Gdańska na środowisko zrównoważone sporządzona w ramach procedury SLOW mgr inż. arch. Krzysztof Krzemiński mgr inż. Łukasz Szynaka mgr Anna Gralewska mgr inż. arch. Dorota Kucharczak mgr inż. arch. Edyta Damszel-Turek Gdańsk 2018r. podpis

2 Cel i zakres prognozy Podstawowym celem oceny oddziaływania na środowisko zrównoważone jest określenie oddziaływania obiektów wysokościowych (OW) na otoczenie według podziału zawartego w rozdziale 6 Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych (SLOW). Wzięto pod uwagę takie aspekty jak: przesłanianie, wpływ na system transportowy, wpływ na infrastrukturę techniczną, ruch mas powietrza, zjawiska akustyczne, oddziaływanie na ważne elementy struktury miejskiej, wpływ na przestrzenie publiczne oraz wpływ na ceny nieruchomości sąsiednich. Ocena oddziaływania jest dodatkowym opracowaniem planistycznym, które jest wykładane razem z projektem planu do publicznego wglądu, pozwalając zainteresowanym na lepsze zrozumienie projektu planu. Ocenę oddziaływania na środowisko zrównoważone poprzedzał w procedurze SLOW etap prezentacji koncepcji planu Oliwa Górna w rejonie alei Grunwaldzkiej na południe od Alchemii w mieście Gdańsku na stronie internetowej Biura Rozwoju Gdańska ( wraz z informacją o możliwości wniesienia uwag i ocen drogą elektroniczną lub na piśmie w terminie od 21 czerwca 2017 roku do 12 lipca 2017 roku. W ustalonym terminie wpłynęły trzy pisma drogą elektroniczną, zawierające propozycje punktów lokalnych, z których wykonano dodatkowe wizualizacje. Przesłanianie Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. poz z dnia 18 września 2015 r. tekst jednolity), możliwość naturalnego oświetlenia pomieszczeń weryfikuje się zgodnie z zasadami opisanymi w 13 ww. Rozporządzenia. Pod względem przesłaniania widoku z okien, ustalonego jako kąt 60 stopni usytuowany w osi tego okna, dla obiektów objętych zakresem SLOW odległość OW od drugiego budynku nie może być mniejsza niż 35 m. Zapis ten określa jednocześnie (nie wprost), że OW zlokalizowane w odległości większej niż 35 m od okien wszystkich obiektów sąsiadujących nie powodują ograniczenia dostępu do światła dziennego w tych budynkach. W tym samym przepisie (ww. Rozporządzenia) dopuszcza się jednocześnie zmniejszenie odległości 35 m do 17,5 m dla terenów zabudowy śródmiejskiej. Analizowane OW zlokalizowane są, zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska, w Centralnym Paśmie Usługowym. W związku z tym do analizy przesłaniania przyjęto 17,5 m. Jak zilustrowano na poniższym rysunku istnieje możliwość zlokalizowania brył urbanistycznych w wymaganej odległości od ścian z otworami okiennymi sąsiadujących budynków. 2

3 U OG NO W ZA DN W IA YŁ CH O ŻO OD N 02 A D.0 O 1. PU BLI DO CZ NE 31.0 GO WG 18 LĄ D Budynek usługowy Teren umożliwiający realizację OW Granica przesłaniania 17,5 m rysunek 1. - teren na którym projekt planu umożliwia realizację zabudowy o wysokości powyżej 35 m oraz zasięg teoretycznej strefy przesłaniania w odległości 17,5 m od jego granic. PR Odrębnym problemem jest wzajemne przesłanianie obiektów wewnątrz terenów, na których projekt planu dopuszcza lokalizację obiektów wysokościowych. Realizacja nowych obiektów, także wysokościowych, będzie stanowić istotne uwarunkowanie dla lokalizacji kolejnych. Każdorazowo nowy obiekt będzie musiał respektować cytowany powyżej przepis i tym samym zachować wymaganą prawem możliwość naturalnego oświetlenia pomieszczeń w budynkach istniejących. Na etapie projektu planu miejscowego, kiedy nieznane są zamierzenia inwestycyjne poszczególnych inwestorów niemożliwe jest oszacowanie ryzyka ograniczenia 3

4 U OG NO W ZA DN W IA YŁ CH O ŻO OD N 02 A D.0 O 1. PU BLI DO CZ NE 31.0 GO WG 18 LĄ D możliwości inwestycyjnych poszczególnych terenów lub ich części przez zamierzenia inwestycyjne na terenach sąsiednich. Zacienianie Dostęp do światła słonecznego dla pomieszczeń mieszkalnych w dniach równonocy przeanalizowano na podstawie symulacji dla przykładowej realizacji OW na poszczególnych działkach, według ustaleń parametrów urbanistycznych wynikających z projektu planu. Prognozę tą można traktować jedynie jako wstępną i poglądową. W wyniku symulacji wykonanej w Biurze Rozwoju Gdańska dla dnia równonocy (21 marca) wykazano, że cienie OW ze względu na usytuowanie projektowanej zabudowy, oddzielonej od istniejącej zabudowy mieszkaniowej (po stronie wschodniej) terenem kolejowym, a od istniejącej zabudowy usługowej (po stronie zachodniej) terenem Al. Grunwaldzkiej będą miały niewielki wpływ na sąsiadującą zabudowę i nie spowodują ponadnormatywnego zacieniania budynków sąsiednich. Dotyczy to również znajdującego się po stronie północnej centrum usługowo-biurowego. Symulacja cieni OW w dniu 21 marca w odstępach godzinowych od 8:00 do 17:00: PR godz

5 U OG NO W ZA DN W IA YŁ CH O ŻO OD N 02 A D.0 O 1. PU BLI DO CZ NE 31.0 GO WG 18 LĄ D PR godz godz

9 godz Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. (Dz. U. poz z dnia 18 września 2015 r. tekst jednolity) czas ekspozycji dla pomieszczeń mieszkalnych dnia 21 marca w godzinach od 7.00 do powinien wynosić co najmniej 3 godziny, a dla zabudowy śródmiejskiej 1,5 godziny. Na podstawie wykonanych symulacji można prognozować, że po wybudowaniu obiektów wysokościowych we wskazanych miejscach wymagane prawnie normy czasu nasłonecznienia dla zlokalizowanych w sąsiedztwie pomieszczeń mieszkalnych zostaną dotrzymane. System transportowy Każdy obiekt wysokościowy ze względu na swoją skalę oraz ilość użytkowników jest potencjalnym generatorem dużego ruchu, który ma wpływ na obciążenie publicznego układu drogowego miasta. Aby minimalizować skutki tego wpływu (szczególnie w takim miejscu jak centrum Oliwy), OW zostały usytuowane w miejscu obsługiwanym przez liczne środki transportu zbiorowego: SKM, PKM, autobusy miejskie i tramwaje. Proponowana w planie miejscowym lokalizacja OW znajduje się w ramach większego obszaru ograniczonego Al. Grunwaldzką i torami kolejowymi oraz ul. Kołobrzeską i ul. tzw. Nową Abrahama, dla którego w 2015 roku wykonana została analiza transportowa (zlecona przez firmę TORUS sp. z o.o. i wykonana przez Biuro Konsultacyjno Projektowe Inżynierii Drogowej TRAFIK s.c.), przekazana miastu Gdańsk jako element wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ramach przywołanego opracowania analizie poddano problem lokalizacji optymalnej liczby miejsc postojowych dla poszczególnych inwestycji uwzględniając potrzeby wynikające z funkcji zabudowy 9

10 U OG NO W ZA DN W IA YŁ CH O ŻO OD N 02 A D.0 O 1. PU BLI DO CZ NE 31.0 GO WG 18 LĄ D oraz ograniczenia dotyczące dotyczące publicznego układu drogowego obsługuj obsługującego te inwestycje. W poszczególnych horyzontach czasowych wykonane zostały prognozy ruchu uwzględniające etapową rozbudowę sieci transportowej o kolejne, planowane odcinki (np. ulica tzw. Nowa Abrahama). Na tej podstawie, stawiając stawiaj jako priorytet stawiają sprawne funkcjonowanie układu dróg publicznych dla całego obszaru objętego obj analizą dopuszczono lokalizacj lokalizację maksymalnie symalnie 4050 miejsc postojowych na tym obszarze (bez C.H. Oliwa), z czego 1350 mp. znajduje się między ędzy północną północn granicą procedowanego planu, a ul. Kołobrzeską. Kołobrzesk Przyjęta ta maksymalna liczba miejsc do parkowania w ramach opracowywanego projektu planu miejscowego miejscowego (maksymalnie 2700 mp. wynikające ące z analizy) jest niezale niezależna od wielkości ści powierzchni u użytkowej została w projekcie planu wskaźnikiem OW i pozostałych budynków i określona okre wska 1 do 2 parkowania na 20 m powierzchni terenu inwestycyjnego. Zgodnie z wnioskami wynikającymi cymi z dokonanej analizy taka ilo ilość miejsc do parkowania wymaga: - wykonania drogi serwisowej i dodatkowych skrzyżowań skrzy z Al. Grunwaldzką, Grunwaldzk - realizacji w przyszłości ści ulicy tzw. Nowej Abrahama, - poprawy obsługi terenu transportem zbiorowym, - polityki zachęcania cania do wyboru środka transportu innego niżż samochód osobowy, co zapewni utrzymanie płynnego ruchu na układzie publicznym miasta. PR rysunek. 2 Kartogram natężeń ęż ń ruchu [poj.um./godz] w godzinie szczytu popołudniowego w 2030 roku. Źródło: Analiza obsługi transportowej terenów Alchemii w Gdański, Gda ski, 2015, na zlecenie TORUS sp. z o.o. 10

11 U OG NO W ZA DN W IA YŁ CH O ŻO OD N 02 A D.0 O 1. PU BLI DO CZ NE 31.0 GO WG 18 LĄ D rysunek.3 Kartogram natężeń ęż ń ruchu [poj.um./godz] w godzinie szczytu porannego w 2030 roku Źródło: ródło: Analiza obsługi transportowej terenów Alchemii w Gdański, Gda 2015, 5, na zlecenie TORUS sp. z o.o Infrastruktura techniczna Ze względu du na lokalizacj lokalizację OW dopuszcza się w ramach poszczególnych inwestycji, wykonanie niezbędnych niezbędnych przebudów sieci infrastruktury technicznej. Jeśli zajdzie taka potrzeba część ęść z elementów sieci będzie budowana ana indywidualnie tylko dla OW. Nie stwierdzono, bezpośredniego bezpo redniego negatywnego wpływu obiektów wysokościowych ciowych na sieci infrastruktury technicznej. PR Ruch mas powietrza Gdańsk sk to miasto nadmorskie, zatem ilość dni w roku całkowicie bezwietrznych jest znikoma. W związku z tym w ramach Prognozy oddziaływania obiektów wysokościowych ciowych mo możliwych liwych do realizacji zgodnie z projektem planu na środowisko zrównoważone żone przeanalizowano równie również możliwy liwy wpływ lokalizacji OW na zmiany ruchu mas powietrza w ich bezpośrednim bezpo sąsiedztwie. ąsiedztwie. Obiekt wysokościowy ciowy działa jak typowa przegroda, od strony, z której wieje wiatr powoduje załamywanie ruchu i turbulencje, natomiast od zawietrznej tak zwane strefy ciszy i zastoju. Niekorzystne zjawiska występują wyst głównie od strony nawietrznej, gdzie silne wiatry występujące na wyższych ższych wysoko wysokościach natrafiają na ścianę budynku i część z nich zmienia kierunek uderzając uderzaj w ulice od góry wzdłużż nawietrznej ściany. O ile efekt ten nie zostanie zniwelowany poprzez odpowiednie ukształtowanie bryły budynku [rysunek 4] to niewłaściwie niewła zaprojektowany wysokościowiec ściowiec mo może mieć negatywny wpływ na przestrzeń przestrze ulicy, przy której znajduje się budynek. Dla pojedynczych OW głównym zidentyfikowanym sposobem wpływu na ruch mas powietrza jest więc wi c zjawisko tworzenia się silnych strumieni wertykalnych wzdłużż elewacji, skutkuj skutkujących cych uderzeniami mas powietrza od góry w przestrzeń u podnóża ża obiektu. 11

12 rysunek 4. - Różne rozkładanie się strumieni powietrza przy różnym kształcie budynków. Negatywne zjawiska mogą być także powodowane przez wszelkie przewężenia i szczeliny między budynkami, miejsca gdzie zabudowa jest tak ukształtowana, że strumień przepływającego powietrza przechodzi w węższy przekrój ulicy lub trafia w tunel. W miejscach takich zgodnie z prawami fizyki i mechaniki prędkość przepływu może się gwałtownie zwiększać, co w praktyce prowadzi do powstawania silnych podmuchów wiatru również na poziomie ulicy. W projekcie planu umieszczono zalecenie aby od strony głównych ciągów pieszych kształtowanie bryły budynków o wysokości powyżej 40m, odbywało się w sposób niwelujący zjawisko nadmiernego zwiększenia prędkości przepływu powietrza poprzez stosowanie uskoków, wysuniętej stopy lub innych środków. rysunek 5. Kształtowanie się pola wiatru wokół wysokich obiektów kubaturowych: A zjawisko formowania się strumieni powietrza o niejednostajnym i turbulentnym charakterze wzdłuż elewacji obiektu wysokościowego; B rozkład strumieni powietrza w profilu pionowym; C rozkład strumieni powietrza wokół budynku w płaszczyźnie poziomej. 12

13 Akustyka Po konsultacji z Wydziałem Środowiska Urzędu Miejskiego w Gdańsku stwierdzono, że obiekty wysokościowe nie będące jednocześnie obiektami przemysłowymi, nie generują same z siebie dodatkowego obciążenia akustycznego dla otaczającego je środowiska, w zakresie większym niż niższe budynki o funkcjach mieszkaniowych, czy usługowych. Należy uznać, że nie ma obszaru oddziaływania na sąsiedztwo przez obiekty wysokościowe. Oddziaływanie na ważne elementy struktury miejskiej, W sąsiedztwie terenu objętego sporządzanym planem miejscowym, zachodzą liczne przemiany przestrzeni miejskiej [rysunek 6.]. Intensywnie rozbudowuje się po przeciwnej stronie Alei Grunwaldzkiej Bałtycki Kampus Uniwersytetu Gdańskiego, który zagospodarowuje nowymi obiektami przestrzeń pomiędzy ulicami Abrahama, Bażyńskiego i Wita Stwosza. Od strony północnej nastąpiła przebudowa północnej części tzw. pasa przykolejowego powstał tu zespół budynków biurowo-usługowych Alchemia (etapy I-III) z budowanym następnym etapem Alchemia IV. Nieco dalej na północ w sąsiedztwie hali Olivia powstał zespół budynków biurowo-usługowych Olivia Busines Centre z dobiegającą końca budową budynku biurowego Olivia Star o wysokości 156 m (180 m z iglicą). Dynamicznie zachodzące zmiany w strukturze tkanki miejskiej w tej części dzielnicy Oliwa powodują, iż rośnie atrakcyjność tego miejsca i pojawiają się możliwości dalszych przekształceń obszarów dotychczas ekstensywnie wykorzystanych, zwłaszcza w tzw. pasie przykolejowym. rysunek 6. Lokalizacja OW w sąsiedztwie procedowanego planu miejscowego Głównym celem zmiany planu jest modyfikacja części parametrów urbanistycznych dla zabudowy i zagospodarowania terenu, co stanowi kontynuację zmian ustaleń 13

14 planu miejscowego jakie zostały dokonane dla kompleksu biurowo-usługowego Alchemia, sąsiadującego z obszarem objętym planem od północy. Obowiązujący plan miejscowy dla tego obszaru narzuca ograniczenia liczby miejsc parkingowych dla terenów inwestycyjnych w pasie wzdłuż Alei Grunwaldzkiej. Przeprowadzone analizy komunikacyjne obsługi transportowej sporządzone dla terenu po obu stronach Alei Grunwaldzkiej od skrzyżowania ul. Abrahama do ul. Kołobrzeskiej, wykazały możliwość zwiększenia całkowitej liczby miejsc do parkowania w pasie pomiędzy Aleją Grunwaldzką a torami kolejowymi. Pozwoliło to na poprawę możliwości inwestycyjnych dla obszaru objętego projektem planu. Co przyczyni się do zmiany jego wizerunku, podobnie jak zostało to zrealizowane na północ od granicy terenu objętego planem, gdzie powstał kompleks biurowo-usługowy. Obecna zabudowa nie przystaje do rangi terenu położonego wzdłuż głównej arterii komunikacyjnej Gdańska w Centralnym Paśmie Usługowym (CPU). Zmiana obowiązującego planu umożliwia realizację polityki miasta zapisaną w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska, która zakłada lokalizację w CPU obiektów o wysokiej klasie użytkowej i architektonicznej. W koncepcji planu podtrzymuje się dotychczasowe przeznaczenie terenu, ustalone w planie obowiązującym, pod lokalizację funkcji produkcyjno-usługowych. Ograniczono natomiast wysokość zabudowy do 55 m i ustalono zabudowę o formach zwartej zabudowy śródmiejskiej o dużej intensywności. Wprowadzenie górnej granicy wysokości do 55 m jest zgodne z założeniami Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych (SLOW) [rysunek.7], które zaleca aby w obszarach, na których dopuszcza się obiekty wysokościowe ograniczać ich wysokość do 55 m. rysunek 7. Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych (SLOW). Obszary dopuszczonej lokalizacji obiektów wysokościowych (OW) oznaczone kolorem żółtym. Granice planu obejmują również Aleję Grunwaldzką, która pozostaje jako ulica główna, o przekroju dwie jezdnie po trzy pasy ruchu. Na fragmencie, wzdłuż Alei Grunwaldzkiej zostanie wydzielona ulica serwisowa, która będzie kontynuacją ulicy przebiegającej za północną granicą planu. Ze względu na usytuowanie terenu 14

15 inwestycyjnego pomiędzy głównymi szlakami komunikacyjnymi (drogowym i kolejowym) zarówno od strony Alei Grunwaldzkiej i tzw. Nowej Abrahama jak i od strony torów PKP i SKM ustalono w planie pierzeje eksponowane. Wprowadza to wymóg wyższego standardu wykończenia elewacji budynków oraz rozwiązań architektonicznych. Teren planu miejscowego jest doskonale skomunikowany środkami komunikacji zbiorowej. Znajduje się on w zasięgu dogodnego dojścia pieszego od przystanków SKM (przystanek Przymorze-Uniwersytet) i PKM (przystanek Strzyża) oraz przystanków tramwajowych w ulicy Wita Stwosza i autobusowych w Alei Grunwaldzkiej. Takie usytuowanie w strukturze miasta umożliwi w przyszłości w miarę powstawania kolejnych obiektów i wzrostu liczby ich użytkowników, rozwój komunikacji zbiorowej i sprawną obsługę tego rejonu miasta. Lokalizacja obiektów wysokościowych w tym obszarze jest pożądana w celu podkreślenia wskazanego w SUiKZP miasta Gdańska Centralnego Pasma Usługowego i wzmocnienia funkcji ogólnomiejskich. TRASA PKM ORIENTACYJNA GRANICA PLANU PROPOZYCJE ZABUDOWY ZESPÓŁ BIUROWO USŁUGOWY ALCHEMIA BAŁTYCKI KAMPUS UNIWERSYTETU GDAŃSKIEGO ZESPÓŁ BIUROWO USŁUGOWY OLIVIA BUSINES CENTRE rysunek 8. Widok od strony północno-wschodniej (przykładowy jeden z wariantów możliwej zabudowy w świetle ustaleń planu kolor niebieski). 15

16 PROPOZYCJE ZABUDOWY ORIENTACYJNA GRANICA PLANU rysunek 9. Widok od strony zachodniej (przykładowy jeden z wariantów możliwej zabudowy w świetle ustaleń planu kolor niebieski). rysunek 10. Sylweta od strony wschodniej w kierunku wzgórz morenowych (przykładowy jeden z wariantów możliwej zabudowy w świetle ustaleń planu kolor niebieski). rysunek 11. Sylweta od strony zachodniej w kierunku morza (przykładowy jeden z wariantów możliwej zabudowy w świetle ustaleń planu kolor niebieski). Zgodnie ze SLOW ocena oddziaływania OW na ważne elementy struktury miejskiej wymaga analiz wpływu OW na krajobraz miasta. Ocenę tą wystawia Miejska Komisja Urbanistyczno Architektoniczna na podstawie przedłożonych wizualizacji. W SLOW wskazano, że dla tego terenu powinny być wykonane następujące wizualizacje: 1) panorama od strony morza strategiczny punkt kontroli krajobrazu miejskiego dla całego miasta, zlokalizowany na końcu mola w Brzeźnie, 2) panorama z Łysej Góry w Sopocie strategiczny punkt kontroli krajobrazu miejskiego dla dolnego tarasu, 3) panorama z góry Pachołek wewnątrzmiejski punkt kontroli krajobrazu miejskiego dla Oliwy) [rysunek 12], 4) panorama z punktu lokalnego wskazanego przez mieszkańców 16

17 W trakcie prac wykonano zestaw wizualizacji umożliwiający dokonanie oceny przez Miejską Komisję Urbanistyczno Architektoniczną wpływu planowanych Obiektów Wysokościowych (OW) na krajobraz miasta. Analizy wykazały brak widoczności OW lokalizowanych w granicach planu z punktów 1 i 2, natomiast panorama z góry Pachołek z naniesionymi obiektami wysokościowymi stanowi jedną z załączonych poniżej ilustracji - [rysunek 12]. STADION ENERGA GDAŃSK OLIVIA SIX OLIVIA STAR ALCHEMIA ARGON ALCHEMIA ETAP IV rysunek 12. Panorama z proponowaną zabudową wysokościową (przykładowy wariant możliwej zabudowy w świetle ustaleń planu kolor niebieski) widok z Pachołka. rysunek 13. Widok proponowanych OW (kolor niebieski) z rejonu skrzyżowania al. Grunwaldzkiej z ul. Bażyńskiego (teren restauracji McDonald s) patrząc w kierunku Wrzeszcza przykładowy wariant możliwej zabudowy w świetle ustaleń planu. ALCHEMIA ETAP I i II PROPONOWANE NOWE OW 17

18 rysunek 14. Widok proponowanych OW (kolor niebieski) z terenu Uniwersytetu Gdańskiego patrząc w kierunku południowo-wschodnim przykładowy wariant możliwej zabudowy w świetle ustaleń planu. rysunek 15. Widok proponowanych OW (kolor niebieski) z wiaduktu PKM nad al. Grunwaldzką patrząc w kierunku Oliwy przykładowy wariant możliwej zabudowy w świetle ustaleń planu. 18

19 W uwagach złożonych w ramach procedury SLOW w okresie prezentacji projektu planu w internecie, wskazano możliwe lokalne miejsca, z których należy dodatkowo wykonać wizualizacje OW: 1) z górnych pięter budynku położonego przy ul. Michałowskiego 41 [rysunek 16], 2) z terenu wjazdu do salonu samochodowego przy Al. Grunwaldzkiej [rysunek 17], 3) z najwyższej kondygnacji budynku Szpitala Dziecięcego przy ul. Polanki [rysunek 18], 4) ze szczytu południowo-wschodniej skarpy wąwozu kolejowego znajdującej się w pobliżu tzw. Mostu Weisera w ciągu linii PKM [rysunek 19]. rysunek 16. Wizualizacja proponowanych OW z górnych pięter budynku położonego przy ul. Michałowskiego 41 kolor niebieski. rysunek 17. Wizualizacja proponowanych OW z terenu wjazdu do salonu samochodowego przy Al. Grunwaldzkiej kolor niebieski. 19

20 rysunek 18. Wizualizacja proponowanych OW z najwyższej kondygnacji budynku Szpitala Dziecięcego przy ul. Polanki kolor niebieski. rysunek 19. Wizualizacja proponowanych OW z ze szczytu południowo wschodniej skarpy wąwozu kolejowego znajdującej się w pobliżu tzw. Mostu Weisera w ciągu linii PKM kolor niebieski. Uwaga: Wizualizacje przedstawiają jedną z możliwych, zgodych z projektem planu miejscowego, propozycji zagospodarowania. Możliwe są inne, pod warunkiem ich zgodności z ustalonymi w projekcie planu funkcjami terenu, zasadami i parametrami zabudowy. Wizualizacje sporządzone przez BRG uwzgledniają parametry zabudowy zaproponowanej we wnioskach złożonych do opracowywanego planu miejscowego. Wizualizacje projektowanych nowych budynków pokazują proponowane gabaryty tych obiektów i nie są ich dokładym odwzorowaniem. Ostateczny kształt i forma tych obiektów będzie określona na etapie szczegółowych projektów architektoniczno-budowlanych. 20

21 Ceny nieruchomości Dynamiczne zmiany w gospodarce, rozwój rynku kapitałowego i przemiany o charakterze cyklicznym wyrażają się m.in. w zmianach rynkowych cen nieruchomości. Ceny rynkowe nieruchomości są zmienne, niekiedy nawet kapryśne i podlegają oddziaływaniu wielu, często trudnych do oszacowania czynników. przy czym zmiany cen rynkowych przyjmują cechy cyklu koniunkturalnego. (...) Nie istnieje jedna prawidłowa cena nieruchomości. Jest ona bowiem warta tyle, ile jest za nią skłonny zapłacić zainteresowany kontrahent. 1 Dlatego też prognozowanie zmiany cen nieruchomości w wyniku realizacji zespołu obiektów wysokościowych jest bardzo trudne i siłą rzeczy w znacznym stopniu ma charakter spekulacji. Wydaje się, że przy tego typu analizie należy oddzielić wpływ ustaleń nowego planu miejscowego na wartość nieruchomości od wpływu realizacji tych ustaleń na wartość nieruchomości. Plan miejscowy ustala wyłącznie pewne ramy formalne przyszłego zagospodarowania, ustala jego dopuszczone parametry, funkcję czy sposób obsługi komunikacyjnej. W zdecydowanej większości przypadków plan nie wymusza żadnych działań inwestycyjnych. Teoretycznie więc zmiana wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu jest wynikiem zmiany jej potencjału inwestycyjnego wzrost wartości następuje wtedy gdy potencjał się zwiększa, natomiast spadek, gdy potencjał ulega obniżeniu. Zmiana potencjału inwestycyjnego nieruchomości ma jednak znaczenie tylko wtedy gdy zainteresowany kupnem inwestor zechce ją wykorzystać. W przypadku obiektu wysokościowego o funkcji usługowej: biurowej lub hotelowej atrakcyjność okolicznych nieruchomości będzie większa dla inwestorów (firmy deweloperskie, lokata kapitału, wynajem) niż dla indywidualnych klientów szukających miejsca zamieszkania. Ceny gruntów zapewne pójdą w górę, ceny okolicznych mieszkań zaś pozostaną na stałym poziomie lub nieznacznie wzrosną, zależnie od standardu, opcji dodatkowych itp., (zależnie od koniunktury ogólnej). W przypadku tej części Oliwy znaczący może być efekt prestiżu miejsca w powszechnym odbiorze Oliwa obecnie uznawana jest za miejsce bardzo atrakcyjne z dużym potencjałem. Realizacja nowej zabudowy w szczególności wysokościowej będzie uzupełnieniem już istniejącej bazy obiektów wysokościowych i nie przyczyni się w sposób znaczący do zmiany sposobu postrzegania dzielnicy, ceny nieruchomości w tej części miasta obecnie są już na bardzo wysokim poziomie. W przypadku omawianego planu dopuszcza się na terenie objętym mpzp większą liczbę miejsc do parkowania (która wynika z przeprowadzonych analiz), nie zmienia się natomiast przeznaczenie terenu, które w planie obowiązującym jest również produkcyjno-usługowe z możliwością realizacji obiektów wysokościowych. Ustalone zostały w stosunku do planu obowiązującego ramy dla parametrów urbanistycznych wysokość budynków została ograniczona do 55 m i intensywność 1 E.Mączyńska, M.Prystupa, K.Rygiel Ile jest warta nieruchomość, Poltext, Wa-wa 2004r., s.27, 40 21

22 do poziomu 11 (10 dla kondygnacji naziemnych). Dotychczasowe zapisy planu miejscowego pozwalały na intensywną zabudowę ale procesy inwestycyjne nie następowały. Zmiana dopuszczonej ilości miejsc do parkowania na północ od granicy planu przyczyniła się do powstania intensywnej zabudowy usługowej, więc i w przypadku sporządzanego planu można prognozować, iż proponowane zmiany w zapisach planu przyczynią się do wzrostu atrakcyjności inwestycyjnego tego obszaru. Odrębną kwestią są zmiany wartości nieruchomości w wyniku realizacji ustaleń planu. Wydaje się, że wartość nieruchomości o ustabilizowanym planem potencjale inwestycyjnym może ulegać zmianie nie tylko w wyniku zmian koniunktury na rynku nieruchomości i czynników makroekonomicznych, ale także na skutek realizacji zagospodarowania na terenach sąsiednich jego negatywnego lub pozytywnego oddziaływania. Ponadto każdorazowo istotna jest relacja podaży określonego typu powierzchni usługowych, produkcyjnych do popytu na nie. Z całą pewnością jednak liczba akceptowalnych wysokościowców jest różna dla różnych rynków nieruchomości. W Polsce nie są zidentyfikowane takie przypadki ze względu na brak danych i doświadczenia na rynku. Wzrosty i spadki w skali mikro związane z obiektami wysokościowymi i lokalizacją będą zawsze uzależnione od skali makro, tj. od tendencji w gospodarce krajowej i światowej. Dlatego też obraz spadku lub wzrostu cen może być niejasny, trudno więc wskazać na ile zmiany cen uzależnione są od warunków lokalnych ile od gospodarki krajowej w przypadku, gdy oba te czynniki wpływają na cenę jednocześnie, odwrotnie proporcjonalnie. Trudno jest więc określić jednoznacznie czy i w jakim stopniu nastąpi wzrost cen nieruchomości terenów sąsiednich w wyniku realizacji obiektów wysokościowych. Ochrona przestrzeni publicznych i ogólnodostępnych przed zacienianiem przez obiekty wysokościowe Ochrona przed zacienianiem przez inne obiekty ogólnodostępnych przestrzeni publicznych, takich jak parki, skwery czy zieleńce (poza placami zabaw) nie jest chroniona przepisami prawa. Dlatego istotne jest, zwłaszcza w zwartej strukturze śródmiejskiej zabezpieczenie takich przestrzeni przed skutkami lokalizacji OW. Z symulacji przeprowadzonej na potrzeby SLOW wynika, że: budynek wysokościowy w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach pomiędzy 8 00, a czasu środkowoeuropejskiego, kiedy słońce ma największy wpływ na środowisko, generuje najdłuższy cień mniejszy niż 2.5 krotna jego wysokość. Przyjmuje się, że przestrzenie publiczne, takie jak parki, skwery czy zieleńce, (o minimalnej powierzchni 200 m 2 ) powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia podobnie jak pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w 22

23 żłobku, przedszkolu i szkole co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 8ºº -16 ºº na powierzchni minimum 70% terenu. Wynika z tego, że wszystkie place miejskie i parki, dla których nasłonecznienie ma dużą wartość społeczną, zlokalizowane w odległości mniejszej niż 2.5 krotność wysokości budynku wysokościowego na wschód, północ i zachód od niego mogą teoretycznie znaleźć się w obszarze zacieniania takiego obiektu. W tak określonym obszarze analiz w sąsiedztwie możliwego zespołu OW nie zidentyfikowano istniejących ogólnodostępnych przestrzeni publicznych, takich jak parki, skwery czy zieleńce. Ochrona pomieszczeń mieszkalnych i przeznaczonych do zbiorowego przebywania dzieci w istniejących budynkach przed zacienianiem przez obiekty wysokościowe Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie pomieszczenia mieszkalne powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 7:00-17:00. Analiza symulacji (wykonanej dla dnia 21 marca) wykazała, że cień zespołu obiektów wysokościowych będzie padał na budynki mieszkalne (zabudowa przy ul. Słupskiej), jednak można prognozować, iż długość trwania zacienienia w żadnym przypadku nie spowoduje, naruszenia prawnych norm czasu nasłonecznienia. Zgodnie z ww. Rozporządzeniem pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, przedszkolu i szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej, powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 8:00-16:00. W obszarze objętym granicami oddziaływania nie zidentyfikowano tego typu obiektów. Wnioski Prognozowanie oddziaływania obiektów wysokościowych możliwych do realizacji zgodnie z projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na środowisko zrównoważone jest niezwykle trudne. Trudność ta wynika przede wszystkim z bardzo dużego wachlarza możliwych rozwiązań przestrzennych zgodnych z planem w szczególności z wielości możliwych wariantów realizacji obiektów wysokościowych. Niemniej jednak w prognozie zarysowano podstawowe kwestie związane z oddziaływaniem OW na otoczenie. Zidentyfikowano wszystkie obiekty, których wymagana przepisami prawa ochrona przed przesłanianiem stanowić może dodatkowe uwarunkowanie dla realizacji OW. Prognozowany wpływ na system transportowy wymaga działań w zakresie: wykonania drogi serwisowej i dodatkowych skrzyżowań z Al. Grunwaldzką, realizacji w przyszłości ulicy tzw. Nowej Abrahama, poprawy obsługi terenu transportem zbiorowym, polityki zachęcania do wyboru środka transportu innego niż samochód 23

24 osobowy, co zapewni utrzymanie płynnego ruchu na układzie dróg publicznych miasta. Nie zidentyfikowano istotnych uwarunkowań ze strony sieci infrastruktury technicznej uniemożliwiających realizację OW, ani negatywnych skutków realizacji OW na sieci. Niemożliwe jest prognozowanie wpływu realizacji OW na ruch mas powietrza w sytuacji kiedy nie znane są ich dokładne gabaryty i forma architektoniczna. Prognoza nie zidentyfikowała oddziaływania akustycznego obiektów wysokościowych możliwych do realizacji na podstawie ustaleń planu. Przeprowadzony w prognozie wywód na temat wpływu lokalizacji OW na ceny nieruchomości nie dał jednoznacznej odpowiedzi trudno jest więc określić jednoznacznie czy i w jakim stopniu nastąpi zmiana cen nieruchomości terenów sąsiednich w wyniku realizacji obiektów wysokościowych. Analiza zacienienia powodowanego przez obiekty wysokościowe w kontekście ochrony przestrzeni publicznych i ogólnodostępnych wykazała, że OW nie mają na nie żadnego negatywnego wpływu (brak takich przestrzeni w obszarze oddziaływania). Podobnie nie zidentyfikowano negatywnego oddziaływania możliwych do realizacji OW na pomieszczenia mieszkalne. 24