Obsługa podatkowa rynku nieruchomości

Transkrypt

1 O Nas...2 Transakcje z udziałem nieruchomości...3 Nieruchomości a podatki...4 VAT przy transakcji...5 Dla sprzedających okazjonalnie...6 Dla profesjonalistów...7 Sylwetki...8 Kontakt...9

2 O nas Kancelaria LTS funkcjonuje na rynku od lutego 2014 roku. Wśród licznych impulsów dla jej powstania była między innymi chęć przeniesienia doświadczeń zawodowych, zdobytych podczas zatrudnienia, na płaszczyznę prywatnego przedsięwzięcia. Dzięki tym doświadczeniom jesteśmy w stanie lepiej odpowiadać na zapotrzebowanie rynku w zakresie świadczonych przez nas usług. Trzon kancelarii stanowią specjaliści, którzy praktykę zawodową zdobywali w różnych sektorach gospodarki oraz administracji państwowej. Na wszelkie problemy natury prawnej i podatkowej potrafimy spojrzeć szerzej, a świadczone przez nas usługi doradcze cechuje wysoka jakość. Jako jeden z nielicznych podmiotów na rynku świadczymy usługi nie tylko na rzecz ich beneficjentów końcowych, ale także na rzecz specjalistów, kancelarii, jednostek samorządu terytorialnaego oraz innych podmiotów, które w ramach prowadzonej praktyki zajmują się obsługą prawną, finansowo-księgową oraz doradztwem na rzecz własnych klientów. świadczymy kompleksowe usugi doradcze wspierające proces akwizycji oraz sprzedaży nieruchomości. Doradzamy zarówno osobom fizycznym dokonujących okazjonalnego nabycia nieruchomości jak również profesjonalistom dokonującym transakcji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Powższe rozwiązania pozwalają naszym Klientom na pełne zaangażowanie się w prowadzenie biznesu bez konieczności wikłania się w problemy natury formalnej, stanowiące nieodłączny element każdego biznesowego przedsięwzięcia. 2

3 Transakcje z udziałem nieruchomości Transakcje mające za przedmiot nieruchomość charakteryzują się szczególnym znaczeniem i doniosłością na rynku. Z jednej strony służą zaspokojeniu jednej z najważniejszych ludzkich potrzeb, z drugiej - stanowią ciekawą alternatywę dla inwestycji posiadanego kapitału. Konsekwencje zakupu bądź sprzedaży nieruchomości zawsze będą miały swój wymiar finansowy. O ile z perspektywy osoby stojącej przed podjęciem jednej z najważniejszych decyzji w życiu zakupu własnego mieszkania wymiar finansowy zauważalny będzie zwłaszcza w kontekście zadłużenia się, o tyle po stronie kupującego nieruchomość w celach inwestycyjnych bądź sprzedającego na rynku wtórnym, może mieć on zdecydowanie szerszy charakter. Wymiar finansowy objawi się w tym wypadku w postaci konsekwencji podatkowych planowanego przedsięwzięcia. Charakter związanych z tym uprawnień i obowiązków uzależniony będzie nie tylko od rodzaju transakcji (sprzedaż/kupno), ale od szeregu innych czynników, takich jak: - Forma prawna sprzedającego - Cel transakcji - Angażowane środki Konsekwencje podatkowe mają charakter następczy w stosunku do konsekwencji powstałych na gruncie prawa cywilnego. Nie oznacza to jednak, że tylko czynności ważne na gruncie prawa cywilnego wywierają skutek w postaci konieczności zapłaty podatku. Zdarzają się również sytuacje kiedy obowiązek podatkowy powstanie pomimo tego, że do transakcji w ogóle nie doszło. Sprzedaż jest tylko jedną z form przeniesienia prawa własności. Konsekwencje podatkowe związane z transferem prawa własności mogą więc wystąpić w wypadku innych zdarzeń gospodarczych o podobnych do sprzedaży skutkach. Takimi zdarzeniami będą m.in.: - zamiana - oddanie w użytkowanie wieczyste - darowizna - zapis w testamencie - zasiedzenie - umowa dożywocia - wywłaszczenie 3

4 Nieruchomości a podatki Co jest źródłem problemów o charakterze podatkowym w transakcji z udziałem nieruchomości? Na powyższe pytanie trudno jest udzielić precyzyjnej odpowiedzi. Źródłem problemów z właściwym stosowaniem przepisów prawa podatkowego z pewnością są jego częste zmiany, które nie służą pogłębianiu zasady zaufania do Państwa jako ustawodawcy. Na przestrzeni ostatnich lat, kilkukrotnie zmieniano zasady opodatkowania przychodu (dochodu) uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości. Duże trudności rodzi również ustalenie konsekwencji zbycia nieruchomości w podatku od towarów i usług. Niektóre transakcje są bowiem ustawowo zwolnione, w części wypadków przysługuje zwolnienie przy spełnieniu odpowiednich warunków, w niektórych zaś przypadkach ze zwolnienia transakcji z opodatkowania można zrezygnować. Dużych problemów przysparza fakt, iż organom podatkowym zdarza się uznawać sprzedaż nieruchomości za podlegającą opodatkowaniu VAT, nawet jeżeli sprzedającym jest osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej Z uwagi na powyższe trudności, umiejętność odnalezienia się w mnogości regulacji i zastosowania ich w określonym stanie faktycznych wymaga kompleksowej wiedzy z różnych dziedzin prawa. W polskim prawie podatkowym istnieje szereg pojęć, które nie zostały zdefiniowane. Wiąże się to z koniecznością stosowania definicji wypracowanych na gruncie innych gałęzi prawa. Problematyczne bywa również utożsamianie faktu osiągania przychodów z tytułu pozarolniczej działaności gospodarczej z byciem podatnikiem w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Co ciekawe, dla uznania, że ktoś jest podatnikiem na gruncie VAT nie jest konieczne prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdarza się, że organ podatkowy uznaje za podatnika VAT osobę, która dokonuje transakcji sprzedaży nieruchomości nie prowadząc de facto działalności gospodarczej. 4

5 VAT - problemy praktyczne przy transakcji Opodatkowanie VAT Często bagatelizowanym elementem, zwłaszcza przez stronę dokonującą sprzedaży, jest kwestia opodatkowania transakcji VAT. W pospolitym rozumieniu uznaje się, że gdy sprzedającym jest osoba fizyczna, transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych; jeśli zaś przedsiębiorca podatkiem od towarów i usług. Dla kwestii opodatkowania VAT transakcji zbycia nieruchomości decydującym elementem jest co do zasady jej przeznaczenie. Ustawa o VAT zwalnia więc od opodatkowania sprzedaż gruntów innych niż tereny budowlane bądź przeznaczone pod zabudowę. Sprzedaż przez osoby fizyczne Należy pamiętać, że jednym z elementów przesądzających o opodatkowaniu transakcji sprzedaży nieruchomości nie jest fakt prowadzenia działalności gospodarczej w znaczeniu formalnym, ale wykonywanie czynności w sposób właściwy dla pzedsiębiorców. W razie wątpliwości, zawsze warto zapytać o opinię specjalisty bądź wystąpić z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego. Sprzedaż w ramach przedsiębiorstwa dlaczego kwestia opodatkowania bądź braku opodatkowania ma tak duże znaczenie dla kupującego? VAT jest co do zasady neutralny dla przedsiębiorcy. Objawia się to m.in. w fakcie, że podatek wykazany na fakturze przez sprzedającego jako należny, u strony kupującej będzie podatkiem naliczonym obie kwoty powinny się zatem wzajemnie kompensować. Dlaczego nie zawsze tak się dzieje i kiedy kupujący będzie miał trudności w odzyskaniu podatku? Stanie się tak na przykład wtedy kiedy strona sprzedająca bez zachowania przewidzianej zapisami ustawy formy uzna transakcję za opodatkowaną. W takiej sytuacji, w razie próby odliczenia podatku przez kupującego urząd skarbowy taką możliwość zakwestionuje bądź stwierdzi o niesłuszności takiego odliczenia w toku kontroli podatkowej bądź czynności sprawdzających. W najlepszym możliwym przypadku strony będą musiały dokonać korekty deklaracji, kupujący zaś zapłacić odsetki z tytułu zwrotu podatku który nie przysługiwał. W skrajnych przypadkach kwota niesłusznie naliczonego podatku na transakcji może być nie do odzyskania. 5

6 Obsługa podatkowa runku nieruchomości usługi na rzecz osób dokonujących transakcji okazjonalnie Posiadając niezbędną wiedzę i bogate doświadczenie jesteśmy w stanie zaoferować szeroki zakres usług w związku z procesem nabycia lub sprzedaży nieruchomości Dla osób dokonujących transakcji o charakterze okazjonalnym 1. Doradzamy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wyjaśniając wszelkie wątpliwości w związku z obowiązkami i uprawnieniami jakie mogą wiązać się z transakcją sprzedaży, 2. Pomagamy w optymalnym pod kątem podatkowym przekazaniu nieruchomości na rzecz następców prawnych, 3. Dokonujemy przeglądu umów kupna-sprzedaży pod kątem potencjalnych ryzyk podatkowych oraz pomagamy w odpowiednim ich skonstruowaniu, 4. W zakresie podatku od towarów i usług występujemy z wnioskami o wydanie korzystnych interpretacji w razie wystąpienia ryzyka uznania czynności za podlegającą opodatkowaniu, W jaki sposób przygotować się do transakcji sprzedaży? W pierwszej kolejności należy zadbać o własne bezpieczeństwo upewniając się, że znane nam są wszelkie konsekwencje podatkowe planowanej transakcji, zwłaszcza w podatku dochodowym oraz PCC/VAT. W razie wątpliwości, warto rozważyć skorzystanie z pomocy specjalisty bądź wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji. Jeżeli dokonujemy sprzedaży jako przedsiębiorca, powinniśmy upewnić się, że sposób traktowania przez nas transakcji na gruncie VAT jest zgodny z przepisami prawa. Ułatwi to znalezienie potencjalnego zainteresowanego oraz oszczędzi rozwiązywania kłopotliwych sytuacji w chwili finalizowania sprzedaży bądź w razie nieprzewidzianych przez nas następstw. 6

7 Oferowane usługi JAK DZIAŁAMY? Zakres usług oferowanych na rzecz przedsiębiorców oraz osób prawnych uzależniony jest od charakteru przeprowadzanej transakcji (kupno/sprzedaż) oraz przeznaczenia zbywanych bądź nabywanych nieruchomości (dla celów prowadzonej działalności gospodarczej bądź jako majątek obrotowy w celu dalszej odsprzedaży bądź wynajmu). W tym zakresie nasze usługi obejmują m.in.: 1. Doradztwo w zakresie optymalnego podatkowo przekazania nieruchomości do masy przedsiębiorstwa (zakup) oraz wyprowadzenia z masy przedsiębiorstwa (sprzedaż), 2. Struktury podatkowe dla celów akwizycji i sprzedaży nieruchomości, 3. Struktury podatkowe tworzone dla aktywności biznesowej polegającej na obrocie, nieruchomościami, najmie nieruchomości oraz inwestycji na rynku nieruchomości, 4. Doradztwo w zakresie optymalnego podatkowo sposobu finansowania nabywanej nieruchomości (finansowanie kapitałem bądź długiem), 5. Doradztwo w zakresie VAT/PCC, 6. Tax due dilligence, 7. Sukcesję przedsiębiorstw, 8. Analizę rynku pod kątem atrakcyjności ofert i analizę stanu prawnego. Inwestorom niemającym doświadczenia w lokowaniu środków na rynku nieruchomości, oferujemy gotowe struktury - w zależności od przeznaczenia zakupu. Służymy także swoim doradztwem w wypadku wspólnej realizacji inwestycji przez właściciela gruntu i inwestora kapitałowego. W takiej sytuacji oferujemy kompleksowe doradztwo obejmujące m.in. opracowanie struktury pod inwestycję. Planowanie takie obejmuje m.in. - tworzenie spółek celowych w zależności od preferencji podatkowych stron transakcji, - optymalne pod kątem podatkowym wprowadzenie nieruchomości oraz kapiału do spółki celowej (finansowanie inwestycji), - doradztwo bieżące w związku z realizowanym procesem inwestycyjnym. 7

8 Sylwetki Michał Cieślukowski jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Karierę rozpoczął w 2007 r. w kancelarii podatkowej Pani Danuty Herman Zaske w Toruniu. W ciągu blisko siedmiu lat zawodowej pracy zdobywał doświadczenie w międzynarodowych spółkach doradczych (grupa Taxand), firmach audytorskich, biurach rachunkowych oraz wyspecjalizowanych urzędach skarbowych (Pierwszy Mazowiecki Urząd Skarbowy w Warszawie, w referacie postępowań podatkowych VAT) Uczestniczył w projektach na rzecz międzynarodowych instytucji finansowych, samodzielnie przeprowadził kilkadziesiąt przeglądów podatkowych spółek z branży nieruchomości oraz FMCG, przeprowadzał szkolenia z zakresu prawa podatkowego. Posiada szeroką wiedzę i doświadczenie w zakresie obsługi prawnej rynku nieruchomości. 8

9 Kontakt Usługi wsparcia prawno - podatkowego Michał Cieślukowski NIP ul. Modlińska 199a lokal Warszawa tel mail: m.cieslukowski@clts.pl 9