3/2016. Raport AMRON SARFiN. listopad 2016 WERSJA SKRÓCONA. Raport nr 29, data publikacji: 25 listopada 2016

Transkrypt

1 Raport AMRON SARFiN Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 3/2016 listopad 2016 WERSJA SKRÓCONA Raport nr 29, data publikacji: 25 listopada 2016

2 Spis treści Raport w liczbach 3 Wstęp o Raporcie 4 Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych 5 Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych 5 Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych 5 Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych 5 Waluta kredytu 6 Średnia wartość kredytu 6 Struktura nowo udzielonych kredytów według wysokości kredytu 6 Struktura wskaźnika LtV 7 Kredyty mieszkaniowe w największych miastach Polski 7 Okres kredytowania 8 Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 9 Średnie marże oraz oprocentowanie kredytów hipotecznych 10 Program Mieszkanie dla Młodych 11 Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 13 Średnie ceny transakcyjne mieszkań 15 Udział poszczególnych kategorii wielkościowych mieszkań w wolumenie obrotu w Warszawie 16 Interpolacja cen transakcyjnych w Warszawie i okolicy 18 Komentarz do Raportu 21 Systemy AMRON i SARFiN 22 System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami 22 System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości 23 Raport AMRON-SARFiN kontakt 24 2 AMRON

3 Raport w liczbach 2016 zmiana 2016 /II ,895 mld zł ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych 0,79% 2,039 mln liczba czynnych umów kredytowych 0,56% liczba umów zawartych 13,20% î 9,676 mld zł wartość umów zawartych 8,78% î zł średnia wartość udzielonego kredytu ogółem 3,95% 196,03 pkt. wartość Indeksu Dostępności Mieszkaniowej M3 1,17 pkt. î 46,11% udział nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych z LtV powyżej 80% 3,46 pkt. proc. 98,44% wartościowy udział nowo udzielonych kredytów w PLN 0,12 pkt. proc. î 1,06% wartościowy udział nowo udzielonych kredytów w EUR 0,08 pkt. proc. 64,12% udział nowo udzielonych kredytów na okres od 25 do 35 lat 1,13 pkt. proc zł całkowita średnia cena transakcyjna mieszkania w Warszawie 0,49% zł średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie 1,97% AMRON 3

4 Wstęp o Raporcie dr Jacek Furga, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich i Prezes Zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o. Szanowni Państwo, to już dwudziesta dziewiąta edycja Raportu AMRON-SARFiN opracowanego przez Centrum AMRON i publikowanego przez Związek Banków Polskich. Dokładnie przed 7 laty, podczas VI Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych zaprezentowany został pierwszy Raport AMRON-SARFiN. Od tamtej pory co kwartał przekazujemy Państwu aktualne informacje o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości. Tym razem prezentujemy wyniki trzeciego kwartału 2016 roku w odniesieniu do wyników z poprzednich okresów. Wyniki akcji kredytowej w kwartale 2016 roku potwierdziły formułowane przez nas w poprzednich raportach oceny, iż podstawowym motorem tak wysokiej akcji kredytowej w pierwszych dwóch kwartałach tego roku, był udział kredytobiorców w wyścigu po dopłatę z rządowego Programu MdM. Skończyły się środki na dopłaty i efektem jest najwyższy w ostatnich 5 latach spadek liczby udzielonych kredytów (kwartał do kwartału). W kwartale br. spadek liczby nowo udzielonych kredytów wyniósł 13,2% w porównaniu do poprzedniego kwartału, a wartości nowych umów o 8,78%. Nadal jednak wyniki po trzech kwartałach 2016 roku są nieco lepsze od wyników analogicznego okresu roku 2015, co daje szansę na powtórzenie ubiegłorocznego wyniku na koniec roku. Analizując strukturę geograficzną udzielonych kredytów można stwierdzić, iż tak duży spadek liczby kredytów udzielonych w kwartale był wynikiem osłabienia się akcji kredytowej w Warszawie. W poprzednim raporcie wyrażałem zaniepokojenie dalszym wzrostem udziału Warszawy w strukturze nowo udzielonych kredytów, w ostatnim kwartale nastąpiła jednak istotna zmiana tego trendu. Pierwszy od kilku lat spadek udziału Warszawy w strukturze nowo udzielonych kredytów wyniósł 3,87 p.p. Tym samym kredyty udzielone w stolicy stanowiły w badanym okresie 39,40% 4 AMRON wolumenu. Przekłada się to również na słabsze o 6,3% w porównaniu do poprzedniego kwartału wyniki sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. W okresie od lipca do września 2016 roku również polski sektor budownictwa mieszkaniowego zanotował nieco słabsze wyniki niż w poprzednich rekordowych kwartałach. Co prawda deweloperzy oddali do użytkowania o 7% więcej mieszkań, ale liczba rozpoczętych budów była już o 22% niższa, a liczba uzyskanych pozwoleń na budowę o 5% niższa niż w poprzednim kwartale. Pomimo to kontynuowany jest lekki wzrost cen transakcyjnych w największych polskich miastach. W kwartale 2016 roku spadek przeciętnej ceny transakcyjnej 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zanotowano jedynie w dwóch spośród ośmiu badanych lokalizacji, tj. w Krakowie i w aglomeracji katowickiej. Można przyjąć, że we Wrocławiu i Białymstoku przeciętna cena nie uległa zmianie, natomiast w pozostałych miastach doszło do wzrostu średnich cen mieszkań w Warszawie o 148 zł/m 2, w Gdańsku o 137 zł/m 2, w Łodzi o 93 zł/m 2, a w Poznaniu o 60 zł/m 2. Jaka czeka nas przyszłość na rynku mieszkaniowym i rynku kredytów hipotecznych? O tym dyskutować będziemy na X Kongresie Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych organizowanym przez Komitet ds. Finansowania Nieruchomości ZBP oraz Centrum AMRON w dniach listopada 2016 roku. Dyskusje toczyć się będą głównie wokół ogłoszonego przez rząd Narodowego Programu Mieszkaniowego. Zapraszam Państwa do lektury Raportu. Będziemy zobowiązani za wszelkie uwagi pozwalające na doskonalenie jego kolejnych wersji. Pytania i sugestie proszę kierować na adres raport@amron.pl. Przypomnę tylko, że zainteresowanym oferujemy rozszerzoną (odpłatną) wersję Raportu również w języku angielskim. dr Jacek Furga *Centrum AMRON jest jednostką powołaną do zarządzania Systemem Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, działającą w strukturze organizacyjnej Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.

5 Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych W kwartale 2016 roku przyrost czynnych umów o kredyt mieszkaniowy wyniósł sztuk, czyli 0,56% w porównaniu do stanu z poprzedniego kwartału. Na koniec września portfel kredytów mieszkaniowych wzrósł do poziomu czynnych umów. Wykres 1. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w okresie r Wykres 2. Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych (w mld zł) w okresie r. 77, , , Źródło: ZBP SARFiN, NBP 214, , , , , , , ,895 I Źródło: ZBP SARFiN I 2016 Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych Na koniec września 2016 roku całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniósł 385,895 mld zł. W kwartale bieżącego roku łączna wartość zadłużenia wzrosła o 0,79% w odniesieniu do poprzedniego kwartału, czyli nominalnie o 3,037 mld zł. Wykres 2 przedstawia zmianę stanu zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych (w mld zł) od 2006 roku. Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych kwartał 2016 roku przyniósł spadek zarówno liczby, jak i wartości nowych umów o kredyt mieszkaniowy. Łączna liczba nowych umów wyniosła sztuk, co oznacza spadek o 13,20% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Natomiast wartość nowo udzielonych kredytów w porównaniu do II kwartału 2016 roku była niższa o 8,78% i wyniosła 9,676 mld zł. Tabela 1. Wartość i liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w okresie 2015 r r. wartość zmiana/ poprzedni zmiana/ poprzedni liczba w mld zł kwartał = 1 kwartał = ,704 3,52%î ,50%î IV ,580 9,03% ,84% I ,433 10,85%î ,15%î II ,607 12,45% ,80% ,676 8,78%î ,20%î Źródło: ZBP SARFiN AMRON 5

6 Wykres 3. Liczba nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie w okresie 2015 r r kredyty denominowane w euro stanowiły 1,06% wartości wszystkich nowych kredytów hipotecznych, a kredyty we franku szwajcarskim zaledwie 0,04%. Średnia wartość kredytu Źródło: ZBP SARFiN 2015 IV 2015 I 2016 Wykres 4. Wartość nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie w okresie 2015 r r. (mld zł) ,704 10,58 9, IV 2015 I 2016 Źródło: ZBP SARFiN Waluta kredytu II ,607 9,676 II Już od 2012 roku zmiany w strukturze walutowej wartości nowych kredytów mieszkaniowych są minimalne. W kwartale bieżącego roku zanotowano nieznaczny spadek udziału kredytów złotowych (o 0,12 p.p.) na rzecz kredytów denominowanych w euro (wzrost udziału o 0,08 p.p.) i w innych obcych walutach (wzrost o 0,04 p.p.). W badanym kwartale wartościowy udział kredytów w rodzimej walucie wyniósł 98,44%, 6 AMRON Przeciętna wartość kredytu mieszkaniowego ogółem udzielonego w kwartale 2016 roku wyniosła zł, czyli więcej o zł (3,95%) w porównaniu z II kwartałem 2016 roku. Średnia wartość kredytu walutowego spadła o zł, czyli 8,65% i wyniosła zł. Natomiast przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego w rodzimej walucie wyniosła zł, czyli więcej o zł (4,27%) w stosunku do wartości zanotowanej w II kwartale 2016 roku. Wykres 5. Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem i w podziale na waluty w 2016 r Źródło: ZBP SARFiN średnia wartość kredytu w PLN średnia wartość kredytu denominowanego w walutach obcych średnia wartość udzielonego kredytu ogółem Struktura nowo udzielonych kredytów według wysokości kredytu W kwartale 2016 roku zanotowano spadek popularności kredytów mieszkaniowych o najniższych wartościach. Udział kredytów na kwotę do 100 tys. zł w strukturze nowo udzielonych kredytów hipotecznych

7 ze względu na wartość spadł o 1,14 p.p. i wyniósł 15,84%, natomiast najpopularniejszy segment kredytów z przedziału tys. zł stanowił 36,40%, czyli o 1,56 p.p. mniej niż w II kwartale 2016 roku. W pozostałych kategoriach zmiany były niewielkie, poniżej 1 p.p. Wykres 6. Struktura nowo udzielonych kredytów według wysokości kredytu w 2016 r. 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 15,84 36,40 Źródło: ZBP SARFiN 24,91 12, ,29 4,75 Struktura wskaźnika LtV 0,42 powyżej 1 mln zł od 500 tys. do 1 mln zł od 400 do 500 tys. zł od 300 do 400 tys. zł od 200 do 300 tys. zł od 100 do 200 tys. zł do 100 tys. zł Kredyty mieszkaniowe o wskaźniku LtV powyżej 80% nadal cieszą się największą popularnością w kwartale 2016 roku stanowiły 46,11% wszystkich nowych kredytów. Oznacza to wzrost o 3,46 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału, co może wynikać z wyczerpania środków dostępnych w Programie Mieszkanie dla Młodych. W okresie od lipca do września udział kredytów z LtV od 50 do 80% wyniósł 35,36%, a kredytów o LtV do 30% 11,77%, co oznacza spadek odpowiednio o 1,08 p.p. oraz 2,15 p.p. Najmniejszą popularnością cieszą się kredyty z kategorii LtV pomiędzy 30 i 50% w badanym kwartale ich udział spadł o 0,23 p.p. i wyniósł 6,76%. Wykres 7. Struktura wskaźnika LtV dla nowo udzielonych kredytów w 2016 r. 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 11,77 Źródło: ZBP SARFiN 6, ,36 46,11 Kredyty mieszkaniowe w największych miastach Polski pow. 80% od 50 do 80% od 30 do 50% do 30% W kwartale 2016 roku 68,78% kredytów mieszkaniowych zostało udzielonych w największych ośrodkach miejskich w Polsce (o 0,69 p.p. mniej w ujęciu kwartalnym). Pierwszy raz od kilku lat znacznie spadł udział Warszawy w strukturze nowo udzielonych kredytów o 3,87 p.p. Tym samym kredyty udzielone w stolicy stanowiły w badanym okresie 39,40% wolumenu. W innych dużych aglomeracjach odnotowano nieznaczne zmiany największy wzrost zarejestrowano w przypadku aglomeracji katowickiej oraz Trójmiasta, odpowiednio o 0,66 p.p. i 0,56 p.p. AMRON 7

8 Wykres 8. Wartość nowo udzielonych kredytów w największych miastach w okresie 2015 r r. 100% 90% 80% Wrocław Łódź 70% Kraków 60% Warszawa 50% Trójmiasto 40% 30% 20% Poznań Białystok 10% Szczecin 0% 2015 IV 2015 I 2016 II aglomeracja katowicka pozostałe miasta Źródło: ZBP SARFiN Tabela 2. Wartość nowo udzielonych kredytów w największych miastach w okresie 2015 r r. pozostałe miasta aglomeracja katowicka Szczecin Białystok Poznań Trójmiasto Warszawa Kraków Łódź Wrocław ,10% 7,20% 2,14% 0,66% 4,38% 5,00% 35,54% 5,38% 1,58% 6,02% IV ,98% 6,64% 1,92% 0,63% 4,39% 5,37% 37,43% 4,54% 1,70% 6,41% I ,66% 6,43% 1,83% 0,65% 4,18% 5,19% 40,98% 3,95% 1,61% 5,52% II ,53% 6,21% 1,76% 0,62% 3,84% 4,74% 43,27% 3,22% 1,49% 4,31% ,22% 6,87% 2,01% 0,66% 4,19% 5,31% 39,40% 3,29% 1,60% 5,44% Źródło: ZBP SARFiN Okres kredytowania 8 AMRON kwartał 2016 roku przyniósł nieznaczne zmiany w strukturze nowo udzielonych kredytów ze względu na okres kredytowania. Lekko wzrósł udział kredytów o okresie zapadalności od 25 do 35 lat w porównaniu do poprzedniego kwartału o 1,13 p.p. i wyniósł 64,12% wszystkich nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych. Natomiast popularność kredytów udzielonych na okres powyżej 35 lat spadła o 1,59 p.p. w porównaniu do II kwartału bieżącego roku, tym samym udział tego segmentu w portfelu wyniósł 0,54%. W przypadku pozostałych dwóch kategorii zmiany były minimalne.

9 Wykres 9. Struktura nowo udzielonych kredytów ze względu na okres kredytowania w 2016 r. 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10,43 Źródło: ZBP SARFiN 24, ,12 0,54 Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 powyżej 35 lat od 25 do 35 lat od 15 do 25 lat od 0 do 15 lat Prezentowany w raporcie AMRON-SARFiN syntetyczny miernik dostępności mieszkań w Polsce Indeks Dostępności Mieszkaniowej (IDM) M3 pokazuje kwartalne zmiany w dostępności mieszkania dla przykładowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób i dziecka starszego. Wpływ na spadek dostępu do mieszkania takiej przykładowej rodziny w kwartale 2016 roku miały: kwartalny wzrost cen nieruchomości w miastach objętych monitoringiem w celu obliczenia IDM M3 (8 największych miast) wzrost o 1,52% w stosunku do II kwartału 2016 roku; utrzymanie się rzeczywistych stóp procentowych kredytów udzielonych w II i kwartale 2016 roku według NBP realne oprocentowanie kredytów udzielonych w II i kwartale 2016 roku wyniosło 4,66%; wzrost raty kredytowej liczonej dla kredytu udzielonego na 25 lat (o 148%) spowodowany wzrostem cen nieruchomości; wzrost średnich dochodów rodziny o 2,16% w kwartale 2016 roku w porównaniu do poprzedniego kwartału; poziom kosztów utrzymania, które dla indeksu wyrażone są jako minimum socjalne na poziomie poprzedniego kwartału (liczone wskaźnikiem inflacji kwartał/kwartał z uwagi na przesunięcie w czasie ogłoszenia wartości minimum socjalnego przez Instytut Pracy i Spraw Socjalnych dla kolejnego kwartału) spadł o 0,07% (z 2 773,07 zł do 2 771,22 zł). Wszystkie te czynniki spowodowały, iż dochód rozporządzalny dla IDM3 (stanowiący albo różnicę pomiędzy dochodem dla rodziny i wysokością raty kredytowej, lub wartością minimum socjalnego brana jest do wyliczenia Indeksu Dostępności Mieszkaniowej kwota niższa) zwiększył się nieznacznie, bo o 0,88%, co spowodowało spadek indeksu o 1,17 pkt. w kwartale 2016 roku (poziom indeksu w II kwartale 2016 roku wyniósł 197,20 pkt.). AMRON 9

10 Wykres 10. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 w okresie I 2005 r r. Źródło: ZBP , ,02 105,98 90,75 bieżący poziom Indeksu 117,80 110,42 125,15 127,48 IDM Indeks linia odcięcia = ,99 157,47 177,06 204,81 198,27 201,47 196,03 I II IV I II IV I II IV I II IV I II IV I II IV I II IV I II IV I II IV I II IV I II IV I II ,20 Średnie marże oraz oprocentowanie kredytów hipotecznych Zarówno marże, jak i oprocentowanie kredytów hipotecznych w kwartale 2016 r. podlegały jedynie nieznacznym zmianom. Średnia marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) we wrześniu 2016 roku wyniosła 2,10% wzrost wyniósł 0,05 p.p. w porównaniu do czerwca. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopę referencyjną NBP na poziomie 1,50%, natomiast WIBOR 3M wzrósł nieznacznie z poziomu 1,69% w czerwcu do 1,71% we wrześniu 2016 roku, co wywołało również niewielki wzrost przeciętnego oprocentowania kredytów hipotecznych. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,05 p.p. w porównaniu do czerwca 2016 roku i na koniec kwartału 2016 roku wyniosło 3,81%. 10 AMRON

11 Wykres 11. Średnia marża kredytu hipotecznego w okresie styczeń 2015 r. wrzesień 2016 r. 2,2% 2,1% 2,0% 2,01 2,04 2,04 2,04 2,05 2,03 2,07 2,09 2,10 Program Mieszkanie dla Młodych Od 5 lipca 2016 roku nabywcy mogą składać wnioski o dopłatę w ramach Programu Mieszkanie dla Młodych jedynie ze środków przeznaczonych na wypłatę w 2018 roku według stanu na koniec kwartału 2016 roku zarezerwowano 2,71% z przewidzianej kwoty 762 mln zł. 1,9% 1,78 1,8% 1,761,75 1,77 1,76 1,75 1,7% 1,76 1,77 1,72 1,71 1,72 1,79 W kwartale 2016 roku w ramach Programu Mieszkanie dla Młodych podpisano umów kredytowych, czyli o 47,18% mniej niż w II kwartale bieżącego roku. Liczba ta stanowiła 13,71% wszystkich nowo podpisanych umów o kredyt w okresie od lipca do września (w poprzednim kwartale było to 22,53%). 1,6% 1,5% I II IV V VI 2015 VII Źródło: Opracowanie Centrum AMRON na podstawie ofert banków V IX X XI XII I II IV V 2016 VI VII V IX Wykres 12. Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w okresie styczeń 2015 r. wrzesień 2016 r. 4,0% 3,8% 3,6% 3,4% 3,2% 3,0% 2,8% 2,6% 3,83 I 3,70 II 3,48 3,43 IV 3,46 3,50 3,493,50 3,44 V VI 2015 VII V IX 3,42 X 3,49 3,44 XI XII 3,73 3,76 Źródło: Opracowanie Centrum AMRON na podstawie ofert banków I II 3,74 3,72 IV 3,75 V ,76 3,78 3,79 3,81 VI VII V IX Od początku działania Programu, czyli od 1 stycznia 2014 roku do 30 września 2016 roku, za pośrednictwem banków kredytujących do Banku Gospodarstwa Krajowego złożono wniosków o dopłatę. W tym samym okresie podpisano umów o kredyt hipoteczny na zasadach ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, na łączną kwotę 12,6 mld zł. Wartość dofinansowania wynikająca z podpisanych umów to 1,8 mld zł. Kredyty udzielone w ramach Programu stanowiły 11,90% ogólnej akcji kredytowej pod względem wartości oraz 14,62% pod względem liczby nowych kredytów. Według stanu na 30 września 2016 roku, łączna suma dofinansowania wkładu własnego i dodatkowego finansowego wsparcia na spłatę części kredytu z budżetu państwa zarezerwowana na wypłaty (w przypadku urodzenia lub przysposobienia trzeciego dziecka w okresie 5 lat od daty zawarcia umowy kupna) wyniosła 1 851,55 mln zł. 11,19% tej kwoty wypłacono ze środków przeznaczonych na dopłaty w 2014 roku, 28,13% pochodziła z puli przeznaczonej na 2015 rok, 37,89% na 2016 rok, na rok ,08% oraz 2,71% ze środków zarezerwowanych na rok W kwartale 2016 roku maksymalna cena 1m 2 powierzchni użytkowej mieszkania lub domu w Programie MdM została zmieniona jedynie w Gdańsku i wyniosła 5 094,56 zł dla rynku pierwotnego i 4 168,35 zł dla rynku wtórnego, czyli więcej odpowiednio o 74,25 zł i 60,75 zł. AMRON 11

12 Tabela 3. Porównanie maksymalnych cen nabycia mieszkania w Programie Mieszkanie dla Młodych w wybranych miastach Polski w II 2016 i 2016 r. Miasto Limity cen w Programie MdM rynek pierwotny (cena za 1m 2 ) zmiana limitu 2016/II 2016 Limity cen w Programie MdM rynek wtórny (cena za 1m 2 ) zmiana limitu 2016/II 2016 Warszawa 6 353,30 zł 0 zł 5 198,15 zł 0 zł Wrocław 5 181,00 zł 0 zł 4 239,00 zł 0 zł Gdańsk 5 094,65 zł 74,25 zł 4 168,35 zł 60,75 zł Kraków 5 239,30 zł 0 zł 4 286,70 zł 0 zł Poznań 5 814,60 zł 0 zł 4 757,40 zł 0 zł Łódź 4 254,25 zł 0 zł 3 480,75 zł 0 zł limity ceny 1m 2 powierzchni użytkowej mieszkania w Programie Mieszkanie dla Młodych zmieniają się dwa razy w roku dla województwa pomorskiego w styczniu i lipcu, natomiast dla pozostałych województw w kwietniu i październiku Źródło: BGK Wyodrębnienie transakcji zawartych w kwartale 2016 roku o cenie i powierzchni użytkowej spełniającej warunki Programu Mieszkanie dla Młodych pozwoliło na określenie możliwości skorzystania z Programu w poszczególnych miastach Polski. Największy udział transakcji spełniających warunki Programu zanotowano w Łodzi w kwartale 2016 roku było to 75% wszystkich transakcji z rynku pierwotnego i 69% na rynku wtórnym. W nieco gorsze sytuacji są potencjalni nabywcy Wykres 13. Porównanie średnich cen transakcyjnych mieszkań w 2016 r. i limitów cen w Programie Mieszkanie dla Młodych rynek pierwotny mieszkań w Poznaniu i Gdańsku, gdzie odpowiednio 48% i 47% transakcji z rynku pierwotnego oraz 30% i 18% transakcji zawartych na rynku wtórnym dotyczyło mieszkań o cenie jednostkowej poniżej ustalonych limitów. Najgorsza sytuacja pod względem dostępności lokali spełniających warunki Programu była w Warszawie 15% wszystkich zawartych transakcji na rynku pierwotnym oraz 5% sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym spełniało wymogi Programu. Wykres 14. Porównanie średnich cen transakcyjnych mieszkań w 2016 r. i limitów cen w Programie Mieszkanie dla Młodych rynek wtórny % % Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (cena za 1 m 2 )* w 2016 Limity cen w Programie MdM (cena za 1 m 2 ) rynek pierwotny Transakcje odpowiadające limitom cen w Programie MdM (prawa oś) % % % % % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% % % Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym (cena za 1 m 2 )* w 2016 Limity cen w Programie MdM (cena za 1 m 2 ) rynek wtórny Transakcje odpowiadające limitom cen w Programie MdM (prawa oś) % % % % % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Warszawa Wrocław Gdańsk Kraków Poznań Łódź Warszawa Wrocław Gdańsk Kraków Poznań Łódź * średnia cena lokali mieszkalnych o metrażu do 75 m 2 Źródło: BGK, AMRON * średnia cena lokali mieszkalnych o metrażu do 75 m 2 Źródło: BGK, AMRON 12 AMRON

13 Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych W okresie od lipca do września 2016 roku polski sektor budownictwa mieszkaniowego zanotował nieco słabsze wyniki niż w poprzednich rekordowych kwartałach. W analizowanym okresie oddano do użytkowania mieszkania (więcej o 6% w porównaniu do poprzedniego kwartału), wydano pozwolenia na budowę lokali mieszkalnych (bez zmian w ujęciu kwartalnym), a liczba budów rozpoczętych wyniosła , czyli o 10% mniej niż w II kwartale bieżącego roku. W porównaniu do trzeciego kwartału 2015 roku wyniki były nieco lepsze. Wzrosty zanotowano w kategorii wydanych pozwoleń na budowę (o 9%) oraz mieszkań oddanych do użytkowania (o 3%), natomiast w przypadku rozpoczętych budów odnotowano spadek o 2%. Wykres 15. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania w okresie 2015 r r wydane pozwolenia budowy rozpoczęte mieszkania oddane do użytkowania IV 2015 I 2016 II Źródło: GUS Według wstępnych danych GUS, w kwartale 2016 roku sektor deweloperski rozpoczął budowę lokali i uzyskał pozwolenia na budowę kolejnych , czyli odpowiednio o 22% i 5% mniej niż w II kwartale bieżącego roku. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w tym okresie wyniosła , co oznacza wzrost o 7% w odniesieniu do poprzedniego kwartału. W ujęciu rocznym spadek zanotowano jedynie w przypadku liczby nowo rozpoczynanych inwestycji o 9%. W badanym kwartale deweloperzy uzyskali o 5% więcej pozwoleń na budowę i wybudowali o 13% więcej lokali mieszkalnych niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W minionym kwartale liczba pozwoleń na budowę mieszkań przez deweloperów stanowiła 47% (mniej o 3% niż w II kwartale 2016 roku) wszyst- AMRON 13

14 kich pozwoleń w sektorze budownictwa mieszkaniowego, a liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy wyniosła 44% (mniej o 6%) wszystkich rozpoczętych inwestycji. Deweloperzy oddali do użytkowania 48% wszystkich ukończonych w kwartale 2016 roku mieszkań (bez zmian w porównaniu do poprzedniego kwartału). Tabela 4. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w okresie 2015 r r IV I II wydane pozwolenia budowy rozpoczęte mieszkania oddane do użytkowania Źródło: GUS Wykres 16. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w okresie 2015 r r. w ujęciu kwartalnym Źródło: GUS budowy rozpoczęte mieszkania oddane do użytkowania wydane pozwolenia IV 2015 I 2016 II Wykres 17. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w okresie VII 2015 r. IX 2016 r. w ujęciu miesięcznym budowy rozpoczęte mieszkania oddane do użytkowania wydane pozwolenia VII V IX X XI XII I II IV V VI VII V IX Źródło: GUS AMRON

15 Mimo nieco słabszych wyników zanotowanych przez sektor deweloperski w badanym kwartale, pierwsze trzy kwartały 2016 roku prezentują się lepiej niż analogiczny okres roku W okresie od stycznia do września 2016 roku deweloperzy oddali do użytkowania nowych mieszkań (o 33% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku), uzyskali pozwolenie na budowę kolejnych lokali (o 10% więcej) i rozpoczęli budowę mieszkań (tyle samo co w pierwszych trzech kwartałach 2015 roku). Wykres 18. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w I 2015 r. i I 2016 r Źródło: GUS 0 wydane pozwolenia budowy rozpoczęte mieszkania oddane do użytkowania I 2015 I 2016 Średnie ceny transakcyjne mieszkań W kwartale 2016 roku spadek przeciętnej ceny transakcyjnej 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zanotowano jedynie w dwóch spośród ośmiu badanych lokalizacji, tj. w Krakowie i w aglomeracji katowickiej, odpowiednio o 151 i 90 zł/m 2 w odniesieniu do poprzedniego kwartału. Można przyjąć, że we Wrocławiu i Białymstoku przeciętna cena nie uległa zmianie. W pozostałych miastach doszło do wzrostu średnich cen mieszkań w Warszawie o 148 zł/m 2, w Gdańsku o 137 zł/m 2, w Łodzi o 93 zł/m 2, a w Poznaniu o 60 zł/m 2. Wykres 19. Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach w okresie I 2011 r r. w ujęciu kwartalnym I II IV I II IV I II IV I II IV I II IV I II Białystok Łódź aglomeracja katowicka Gdańsk Poznań Wrocław Kraków Warszawa Źródło: AMRON AMRON 15

16 Tabela 5. Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach w okresie 2015 r r. Wykres 20. Całkowite średnie ceny transakcyjne mieszkania w wybranych miastach w 2016 r IV I II Warszawa Białystok aglomeracja katowicka Wrocław Źródło: AMRON Gdańsk Kraków Poznań Łódź Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Białystok Łódź agl. katowicka Źródło: AMRON Udział poszczególnych kategorii wielkościowych mieszkań w wolumenie obrotu w Warszawie W kwartale 2016 roku najpopularniejszym segmentem wśród nabywców mieszkań w Warszawie pozostawały lokale o powierzchni od 45 do 55 m 2 ich udział w ogólnej strukturze obrotu wyniósł 25,12%, co oznacza nieznaczny spadek (o 0,28 p.p.) w porównaniu do II kwartału 2016 roku. Minimalne spadki zainteresowania nastąpiły też w przypadku lokali o powierzchni użytkowej ze wszystkich przedziałów powyżej 55 m 2. Wzrósł natomiast obrót najmniejszymi lokalami mieszkalnymi o powierzchni do 35 m 2 (o 1,24 p.p.) i od 35 do 45 m 2 (o 0,75 p.p.). 16 AMRON

17 Wykres 21. Udział poszczególnych kategorii wielkościowych mieszkań w wolumenie obrotu w Warszawie w okresie r. 30% % II % 15% I 2016 IV % 5% 0% Źródło: AMRON do pow AMRON 17

18 Interpolacja cen transakcyjnych w Warszawie i okolicy Mapa 1. Interpolacja cen transakcyjnych nieruchomości w Warszawie i okolicy na rynku pierwotnym w okresie r. Źródło: opracowanie Centrum Analiz Przestrzennych i Społeczno-Ekonomicznych (CAPiSE) Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu na podstawie danych Systemu AMRON 18 AMRON

19 Mapa 2. Interpolacja cen transakcyjnych nieruchomości w Warszawie i okolicy na rynku wtórnym w okresie r. Źródło: opracowanie Centrum Analiz Przestrzennych i Społeczno-Ekonomicznych (CAPiSE) Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu na podstawie danych Systemu AMRON AMRON 19

20 Mapa 3. Lokalizacja transakcji na rynku nieruchomości w Warszawie i okolicy w okresie r. Na mapach nr 1 oraz 2 zobrazowano interpolowane ceny nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i okolicy w okresie kwartał 2015 kwartał 2016, dla rynku pierwotnego i wtórnego. Do interpolacji wykorzystano metodę średniej ważonej odległością w ruchomym oknie. Z analizy wyłączono tereny leśne, pola oraz wody, dlatego przedstawiony na mapie rozkład cen odpowiada rzeczywistej sytuacji w terenie. Mapa nr 3 (tzw. ortofotomapa) przedstawia rozkład transakcji na pierwotnym i wtórnym rynku nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i okolicy. Podkładem mapy był obraz powierzchni ziemi uzyskany 9 września 2016 r. za pomocą czujnika MSI, zainstalowanego na satelicie Sentinel 2A, którym zarządza Europejska Agencja Kosmiczna. Rozdzielczość obrazu wynosi 10 m co umożliwia identyfikację obiektów o wymiarach co najmniej 20 m x 20 m. Źródło: opracowanie Centrum Analiz Przestrzennych i Społeczno-Ekonomicznych (CAPiSE) Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu na podstawie danych Systemu AMRON 20 AMRON

21 Komentarz do Raportu prof. Jacek Łaszek, Szkoła Główna Handlowa Rzeczywiście zadziwiające jest to, co dzieje się w polskim sektorze nieruchomości mieszkaniowych. Rzecz w tym, że prawa ekonomiczne działają na ogół z opóźnieniem, obserwowane zmiany nie są często jednoznaczne, gdyż łącznie z badanymi czynnikami oddziałuje wiele innych. Nie jest też łatwo wyodrębnić przyczyny i skutki, gdyż następują one cyklicznie po sobie i badanie przyczynowości przypomina dyskusję, gdzie jest początek, a gdzie koniec koła. Ekonomiści w swoich pomiarach posługują się najczęściej różnymi narzędziami opartymi na kointegracji, a to nie to samo, co zależności przyczynowo - skutkowe. Tymczasem tutaj wszystko działa podręcznikowo, zgodnie z prawidłowością, która mówi stopy w dół, popyt i ceny w górę. No, może ceny są raczej stabilne, a ekspansja jest ilościowa. Przyczyna to zapewne bardzo prosty model sektora: banki uniwersalne, zmienne stopy, finansowanie z depozytów. Gdybyśmy mieli więcej powiązanych instytucji i produktów (stałe stopy, opcje.) byłoby znacznie bardziej nieprzewidywalnie. Więc może dla nas konsumentów, nadzoru czy najogólniej społeczeństwa, to jednak dobrze, że jest tak prosto? W poprzednim komentarzu pisałem, że sytuacja jest prawie wymarzona, a ryzyko dla sektora finansowego i naszych kieszeni (jako tych, którzy płacą za straty) niewielkie. To jednak nie oznacza, że ono nie istnieje, tak jak wszędzie. Doprecyzujmy cały czas pozostajemy w schemacie tzw. modelu cobweb, dostosowanego do tego rynku (tzw. krótki i długi okres), tyle tylko, że ryzyko spadku cen jest niższe. Zainteresowanych szczegółami technicznymi odsyłam do podręcznika podstaw ekonomii, czy prościej Internetu. W klasycznym modelu przy uderzeniu popytu o sztywną podaż rosną ceny, co napędza spekulację i wzrost ten akceleruje. W tym dopasowania są ilościowe, czyli rośnie podaż mieszkań. Bardzo elastyczna, jak widać, podaż może jednak generować tzw. cykl rozbieżny, w którym od pewnego momentu nadwyżka niesprzedanych mieszkań może rosnąć i wywoływać presję na spadek cen. Jednym ze znanych problemów tego sektora jest to, że 2 3% podaż rynkowa trzęsie cenami całego zasobu i zastawów hipotecznych. Jednak doświadczenia historyczne pokazują, że deweloperzy duże i doświadczone firmy nie idą na zatracenie i mają wbudowane bezpieczniki ekspansji produkcji, dodatkowo są w stanie finansować i powoli upłynniać duże zapasy mieszkań. Wygląda więc, że ryzyko jak na razie jest rzeczywiście niewielkie, ale rynek trzeba obserwować. Co z tego wszystkiego wynika dla rynku i gospodarki? Na razie same dobre rzeczy. Bez wielkich programów i pieniędzy publicznych przybywa mieszkań na wynajem, co w dłuższym okresie obniży wysokie czynsze i poprawi mobilność rynku pracy. Być może nie trzeba będzie lecieć do Londynu, aby od ręki wynająć przyzwoite mieszkanie w dużym polskim mieście, w którym właśnie dostaliśmy pracę. Nie rozwiąże to oczywiście problemów socjalnych, ale i nie musi. Bo ten boom jak dotąd, w przeciwieństwie do tego z lat , dotyczy bardziej największych polskich miast niż Warszawy. Szybciej też pojawią się zamiatane pod dywan ryzyka naszych regulacji, tj. nadmierna ochrona nierzetelnego lokatora, przerzucona na właściciela mieszkania. Pojawi się też presja społeczna, aby te sprawy uporządkować, a wtedy czynsze spadną jeszcze bardziej. To jednak nie nastąpi tak szybko jak na razie, normalność w naszym kraju nie jest stanem oczywistym. Zamieszczane w Raporcie AMRON-SARFiN komentarze ekspertów stanowią odzwierciedlenie poglądów ich autorów, które nie zawsze są zbieżne ze stanowiskiem Związku Banków Polskich i Centrum AMRON AMRON 21

22 Systemy AMRON i SARFiN System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami System AMRON to wystandaryzowana, ogólnopolska baza danych o cenach i wartościach nieruchomości wyposażona w zaawansowane funkcjonalności raportujące i analityczne, umożliwiające badanie i monitorowanie zjawisk zachodzących na rynku nieruchomości. System powstał w roku 2004 jako odpowiedź sektora bankowego na wymogi nadzorcze związane z zarządzaniem ryzykiem kredytowym, a od roku 2010 dostępny jest dla wszystkich uczestników rynku obrotu nieruchomościami. Od 12 lat budujemy nową jakość na rynku informacji o wartościach nieruchomości i z tej perspektywy w pełni uzasadnione jest dosłowne traktowanie anagramu nazwy Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami AMRON NORMA. Dla uczestników rynku obrotu nieruchomościami korzystanie z AMRON stało się normą. Konsekwentnie realizujemy nasz cel stworzenia kompleksowej bazy danych o rynku nieruchomości, zapewniającej szybki i bezpośredni dostęp do wiarygodnych informacji niezbędnych wszystkim uczestnikom tego rynku. Oferta Centrum AMRON to również cykliczne, standardowe raporty o rynku nieruchomości i publikacje analityczne, jak i specjalistyczne raporty opracowywane na indywidualne zamówienie, dotyczące ściśle określonego segmentu rynku, lokalizacji i przedziału czasowego. Od początku roku 2014 oferujemy również usługi w zakresie obsługi wycen nieruchomości realizowanych przez sieć współpracujących z nami rzeczoznawców majątkowych. Współpracujemy z bankami komercyjnymi oraz bankami spółdzielczymi, spółdzielczymi kasami oszczędnościowo-kredytowymi, towarzystwami ubezpieczeniowymi, Agencją Nieruchomości Rolnych, rzeczoznawcami majątkowymi i pośrednikami w obrocie nieruchomości, a także z deweloperami, firmami doradczymi i jednostkami administracji samorządowej. Obecnie z Systemu AMRON korzysta ponad 500 podmiotów aktywnych na rynku nieruchomości. Z bazy korzysta również Narodowy Bank Polski i Prokuratura Generalna, a od kwietnia 2014 roku również Urząd Komisji Nadzoru Finansowego. Kontakt: Agnieszka Gołębiowska Dyrektor Centrum AMRON ul. Cicha Warszawa tel.: 22/ agnieszka.golebiowska@amron.pl, info@amron.pl 22 AMRON

23 System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości (SARFiN) to system wymiany informacji o wielkości sprzedaży kredytów mieszkaniowych oraz informacji z zakresu monitorowania ryzyka portfela wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie. System prowadzony jest przy Związku Banków Polskich od lipca 2001 roku. W Systemie uczestniczy 19 banków, które zgodnie z zasadą wzajemności przekazują do Systemu własny wkład informacyjny i w zamian otrzymują raporty zawierające dane zagregowane, umożliwiające ocenę wielkości i dynamiki rynku oraz własnej na nim pozycji. Informacje gromadzone w Systemie są odzwierciedleniem ok. 95% rynku kredytów mieszkaniowych dla klientów indywidualnych. Z danych zgromadzonych w Systemie SARFiN korzysta również Narodowy Bank Polski. Dane przetwarzane w ramach Systemu SARFiN wykorzystywane są również w specjalistycznych publikacjach analitycznych Centrum AMRON, opracowywanych na indywidualne zamówienie banków, inwestorów, deweloperów oraz innych podmiotów zainteresowanych rzetelną informacją o określonym segmencie rynku w wybranej lokalizacji i przedziale czasowym. W ramach SARFiN opracowywane są nowe propozycje usług dla banków i ich klientów: budowa indeksu dostępności kredytowej, ocena i szacowanie potencjału rynku kredytowania nieruchomości oraz tworzenie tzw. map ryzyka dla poszczególnych regionów. System SARFiN stanowi cenne źródło informacji, dzięki któremu możliwa jest weryfikacja tendencji na rynku finansowania nieruchomości. Decyzją Zarządu ZBP, obsługa i administrowanie Systemem SARFiN powierzone zostały Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o., które w podobnym zakresie obsługuje pozostałe Systemy Wymiany Informacji ZBP. Oznacza to, że System SARFiN podlega wewnętrznym politykom i procedurom gwarantującym wysoką jakość przetwarzanych informacji, bezpieczeństwo aplikacji i zarządzanie projektem w sposób zgodny z wymaganiami KNF zdefiniowanymi w Rekomendacji D. Wykonawcą czynności związanych z obsługą i administrowaniem Systemem SARFiN jest Centrum AMRON, działające w ramach struktury organizacyjnej CPBiI. Kontakt: Marta Polkowska Administrator Danych Systemu SARFiN Centrum AMRON ul. Cicha Warszawa tel.: 22/ marta.polkowska@amron.pl, sarfin@amron.pl AMRON 23

24 Raport AMRON-SARFiN kontakt Agnieszka Pilcicka Analityk Rynku Nieruchomości Dział Badań i Analiz Rynku Nieruchomości Centrum AMRON agnieszka.pilcicka@amron.pl, raport@amron.pl tel.: 22/ Raport został opracowany przez Centrum AMRON we współpracy z Komitetem ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, prof. SGH Jackiem Łaszkiem oraz Centrum Analiz Przestrzennych i Społeczno- Ekonomicznych Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu pod redakcją Agnieszki Gołębiowskiej (agnieszka.golebiowska@amron.pl). Dane oraz komentarze zostały przygotowane przez zespoły AMRON i SARFiN: Agnieszkę Pilcicką (agnieszka.pilcicka@amron.pl), Jerzego Ptaszyńskiego (jerzy.ptaszynski@amron.pl), Bolesława Melucha (bmeluch@zbp.pl) oraz Martę Polkowską (marta.polkowska@amron.pl). W Raporcie oprócz danych gromadzonych w Systemach AMRON i SARFiN wykorzystano również dane z Banku Gospodarstwa Krajowego, Głównego Urzędu Statystycznego, Narodowego Banku Polskiego. Opracowanie graficzne: Stämpfli Polska Sp. z o.o AMRON