OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /9 Rodzaj nieruchomości nieruchomość zabudowana ozn. nr ew. 16/4 - w użytkowaniu wieczystym Położenie nieruchomości ul. Przemysłowa m. Zamość Nr działki 16/4 arkusz ewidencyjny 40 Właściciel Skarb Państwa Użytkownik wieczysty Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość GLASBUD Sp. z o.o. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość zł., w tym: - wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu zł., - wartość prawa własności: budynku warsztatowego zł., utwardzenia placu zł., ogrodzenia zł. Wykonał: Zamość, r.

2 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Cel wyceny Oszacowana wartość nieruchomości Data sporządzenia Wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę zabudowaną ozn. nr ewidencyjnym 16/4 o pow. 3719m² położona jest przy ul. Przemysłowej w Zamościu, ok. 300m od ul. Kilińskiego. Ulica Przemysłowa jest urządzona nawierzchnia bitumiczna. Działka w kształcie zbliżonym do kwadratu. Wjazd od ul. Przemysłowej przez niewielką działkę nr ew. 16/5, która stanowi drogę dojazdową. Przedmiotowa nieruchomość jest utwardzona płytkami betonowymi w kształcie prostokąta. Nieruchomość położona jest w terenach usługowo-handlowych, zabudowana jest budynkiem warsztatowym z częścią biurowo-socjalną. Budynek warsztatowo-biurowy o powierzchni użytkowej 212,77m² (pow. zabudowy 232 m²). W budynku wydzielona jest część biurowo-socjalna o pow. 30,54m², pozostała część otwarta stanowiąca cztery równolegle położone boksy garażowe z odrębnymi bramami wjazdowymi. Budynek parterowy, bez podpiwniczenia, o konstrukcji murowanej z pustaków. Dach o konstrukcji stalowej, dwuspadowy kryty blachą. Budynek usytuowany jest na działce w części północno-wschodniej działki, wzdłuż granicy północnej działki. W toku oględzin stwierdzono, że czołowa (facjatowa) wschodnia ściana budynku o ok. 70cm wykracza poza granicę działki na działkę sąsiednią. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Miasta Zamościa dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia planu miejscowego z 2006 r., które przewidują że teren ten przeznaczony jest pod usługi i handel ozn UH. Plan zatwierdzony został uchwałą Rady Miasta XLV/499/06 z dnia 26 czerwca 2006 r. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami planu zagospodarowania przestrzennego miasta Zamościa. Nieruchomość faktycznie jest obecnie wykorzystywana w celach produkcyjno handlowych. Została wynajęta firmie Okno-Styl Joanna Bogaczyńska, która zajmuje się produkcją i sprzedażą stolarki okiennej PCV. Brak informacji na temat ubezpieczenia nieruchomości. Celem wyceny jest ustalenie wartości praw do nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego zł., w tym: - wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu zł., - wartość prawa własności: budynku warsztatowego zł., utwardzenia placu zł., ogrodzenia zł. 12 lipiec 2011 r. Opracował

3 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości nieruchomości Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Obliczenie wartości naniesień na nieruchomości Budynek warsztatowy Utwardzenie placu płytkami betonowymi Ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach stalowych Oszacowane wartości Wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu Wartość budynku warsztatowego Wartość utwardzenia placu Wartość ogrodzenia Wyniki końcowe wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 20 kwietnia 2012 r. - sygn. akt KM 1243/08, 2. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 20 kwietnia 2012 r. - sygn. akt KM 1243/08, 3. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia 20 kwietnia 2012 r. - sygn. akt KM 1243/08, 4. Zawiadomienie z dnia 14 czerwca 2012 r. 5. Odpis zwykły księgi wieczystej ZA1Z/ /9, 6. Wypis z rejestru gruntów, 7. Wypis z rejestru budynków, 8. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:1000,

4 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str Mapa zasadnicza w skali 1:500, 10. Dokumentacja fotograficzna: zdjęcia 16 szt. 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona jako działka nr ew. 16/4 arkusz 40 o pow. 0,3719ha położona przy ul. Przemysłowej w Zamościu, woj. lubelskie opisana w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /9 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości ozn. nr ew. 16/4 oraz wartości innych praw do nieruchomości położonej przy ul. Przemysłowej w Zamościu, woj. lubelskie, dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu prowadzi księgę wieczystą nr ZA1Z/ /9, tj. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności do naniesień na nieruchomości. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia r. sygn. akt KM 1243/ Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz z późn. zm.), oraz 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3.

5 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 5 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny wycenianej nieruchomości w dniu i r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie miasta zamościa, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 12 lipiec 2012 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 12 lipiec 2012 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 12 lipiec 2012 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 28 czerwiec i 2 lipiec 2012 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr ew. 16/4 arkusz 40 położonej przy ul. Przemysłowej w Zamościu, woj. lubelskie, będącej własnością Skarbu Państwa w zarządzie Gminy Miejskiej Miasta Zamościa, oddanej w użytkowanie wieczyste spółce GLASBUD Sp. z o.o. prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Zamościu Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr ZA1Z/ /9. Aktualny stan prawny nieruchomości zgodnie z odpisem zwykłym księgi wieczystej z dnia r. jest następujący:

6 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 6 Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /9 Położenie Budynek Odrębność Budynek Odrębność Właściciel miejscowość: Zamość gmina: sposób korzystania: działka zabudowana powierzchnia: 0,3719ha budynek garażu tak budynek warsztatów tak Skarb Państwa Użytkownik wieczysty GLASBUD Sp. z o.o. z siedzibą w Zamościu Obciążenia -w dziale III: Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego rewiru I-go przy sądzie Rejonowym w Zamościu postępowania zabezpieczającego z nieruchomości Podrubryka Inna osoba prawna nazwa: KRAK-TRANS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ 2. siedziba: Kraków Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy sądzie Rejonowym w Zamościu Dariusza Kułaja postępowania egzekucyjnego z nieruchomości Podrubryka Inna osoba prawna 1) 1. nazwa: LIDER Z.LEKAN, S.MAŁEK, D. MATWIS SP.J 2. siedziba: Biłgoraj 2) 1. nazwa: FOOD SERVICE SP. Z O.O. 2. siedziba: Rawa Mazowiecka Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia

7 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu - Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 1243/08 Podrubryka Inna osoba prawna 1. nazwa: SKARB PAŃSTWA - PREZYDENT MIASTA ZAMOŚĆ ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA 2. siedziba: Zamość -w dziale IV: - hipoteka przymusowa zwykła w kw ,00 zł. z tyt. podatku od towarów i usług hipoteka z odsetkami podatkowymi liczonymi od dnia r. Oraz kosztami egzekucyjnymi w wysokości ,68 zł. wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa Trzeci Urząd Skarbowy w Lublinie - hipoteka przymusowa zwykła w kw ,00 zł. z tyt. podatku od towarów i usług hipoteka z odsetkami podatkowymi liczonymi od dnia r. Oraz kosztami egzekucyjnymi w wysokości 7.834,11 zł. wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa Trzeci Urząd Skarbowy w Lublinie - hipoteka przymusowa zwykła w kw ,80 zł. z tyt. zaległego podatku od nieruchomości wierzyciel hipoteczny: Miasto Zamość - hipoteka przymusowa kaucyjna w kw ,30 zł. należność z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne wierzyciel hipoteczny: ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W BIŁGORAJU z siedzibą w Warszawie - hipoteka przymusowa zwykła w kw ,80 zł. należność objęta tytułem wykonawczym wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zamościu - hipoteka przymusowa kaucyjna w kw ,90 zł. hipoteka celem zabezpieczenia zobowiązań podatkowych z tytułu podatku od nieruchomości

8 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 8 wierzyciel hipoteczny: Miasto Zamość Według rejestru gruntów prowadzonego przez Prezydenta miasta Zamościa, działka nr ew. 16/4 o pow. 0,3719ha położona w Obrębie 0001 Miasto Zamość stanowi własność (1/1) Skarbu Państwa, a oddana jest w użytkowanie wieczyste spółce GLASBUD Sp. z o.o., ul. Stanisława Staszica 11, Zamość: Nr jednostki rejestrowej: G.6238 Nr działki, arkusz 16/4, arkusz 40 powierzchnia uż. - ozn. użytku 0,3719ha - Bi Położenie działki Przemysłowa Opis użytku Inne tereny zabudowane Według prowadzonej przez Prezydenta miasta Zamościa kartoteki budynków: Przedmiot ewidencyjny GLASBUD Sp. z o.o. z/s w Zamościu - własność Stanisława Staszica 11, Zamość Udział 1/1 Nr jednostki rejestrowej: B.2257 Nr ew. budynku Nr, arkusz działki 40.16/ /1, 40.16/4 Adres budynku Zamość Przemysłowa Funkcja budynku Inne niemieszkalne Pow. zabud. [m²] 232 Liczba kondygn. nadziem 1,00 Liczba lokali 0 Materiał Mur Rok zakończenia budowy 1990 Mając na względzie powyższe zestawienia i informacje stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. 5.2 Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę zabudowaną ozn. nr ewidencyjnym 16/4 o pow. 3719m² położona jest przy ul. Przemysłowej w Zamościu, ok. 300m od ul. Kilińskiego. Ulica Przemysłowa jest urządzona nawierzchnia bitumiczna. Działka w kształcie zbliżonym do kwadratu. Wjazd od ul. Przemysłowej przez niewielką działkę nr ew. 16/5, która stanowi drogę dojazdową. Przedmiotowa nieruchomość jest w całości utwardzona płytkami betonowymi w kształcie prostokąta o pow. zbliżonej do

9 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 9 pow. trylinki betonowej. Nieruchomość położona jest w terenach usługowo-handlowych, zabudowana jest budynkiem warsztatowym z częścią biurowo-socjalną. Budynek warsztatowo-biurowy o powierzchni użytkowej 212,77m² (pow. zabudowy 232 m²). W budynku wydzielona jest część biurowo-socjalna o pow. 30,54m², pozostała część otwarta stanowiąca cztery równolegle położone boksy garażowe z odrębnymi bramami wjazdowymi wg pomiarów wewnętrznych wynosi 172,23m². Budynek parterowy, bez podpiwniczenia, o konstrukcji murowanej z pustaków. Dach o konstrukcji stalowej, dwuspadowy kryty blachą. Budynek usytuowany jest na działce w części północnowschodniej działki, wzdłuż granicy północnej działki. W toku oględzin stwierdzono, że czołowa (facjatowa) wschodnia ściana budynku o ok. 70cm wykracza poza granicę działki na działkę sąsiednią. Pomieszczenie biurowe o pow. 22,46m² znajduje się po przeciwnej stronie budynku, tj. od strony południowo-zachodniej. Drzwi wejściowe aluminiowe od strony południowej. W pomieszczeniu biurowym podłogę wykończono terakotą, a ściany tynkiem gładkim malowanym farbą emulsyjną. Nad tym pomieszczeniem oraz pomieszczeniem łazienki i socjalnym wykonana jest powała z ocieplonych paneli metalowych (kontenerowych). W pomieszczeniu biurowym okna PCV. Z pomieszczenia biurowego wyjście w kierunku północnym przez drzwi aluminiowe na półotwarty korytarz. Ściany wykończone tynkiem gładkim, podłoga terakotą. Po lewej stronie korytarza (strona zachodnia) znajduje się łazienka (WC), a tuż za nią, równolegle - pomieszczenie socjalne. W pomieszczeniach podłogi wykończono terakotą, a ściany tynkiem gładkim. Na korytarzu od strony północnej znajduje się piec CO na paliwo stałe. Dach o konstrukcji stalowej pokryty blachą trapezową na poprzeczkach i krokwiach metalowych wspartych na słupach betonowych. Dach orynnowany bez wypustów, wyraźne zacieki na ścianach wewnątrz i na zewnątrz budynku wymaga remontu. Cztery bramy garażowe metalowe, wysokie, przystosowane do wjazdu wysokich samochodów ciężarowych. Bramy od strony południowej z doświetlami szklanymi w górnej części. Od strony północnej okna metalowe, oszklone i okratowane. Nad częścią garażową brak stropu (typ wiaty), wzmocnienia (spinki) poprzeczne metalowe łączące ściany. Na równoległych linkach, nieco poniżej zamocowano oświetlenie przemysłowe. W dwóch środkowych boksach garażowych znajdują się kanały ziemne przekryte deską drewnianą. Wzdłuż kanałów wylewki betonowe (opaski), w pozostałym zakresie posadzka z cegły. Od strony południowej, podjazd betonowy do bram wjazdowych. Do bramy od strony wschodniej wykonany na fundamencie tor metalowy wózkowy. Budynek posiada sieć elektryczną /oświetlenie i siła/, wodociągową (własne ujęcie), kanalizacyjną (własne szambo) oraz CO /własna kotłownia/. W hali garażowej grzejniki żeliwne instalacja z rur stalowych, natomiast w części biurowej rury miedziane grzejniki PURMO. Stan techniczny budynku jest dobry. Stopień zużycia technicznego całego budynku określono na podstawie metody czasowej Rossa wg wzoru: S = t /T * 100 gdzie : S - stopień zużycia technicznego wyrażony w procentach; t - wiek w latach /ustalono 22 lat/; T - przewidywany okres trwałości w latach /przyjęto 100 lat/. Stopień zużycia technicznego budynku określono w wys. 22 %. Zużycie poszczególnych elementów budynku zostało określone organoleptycznie i wykorzystane w dalszej części opinii. Pozostałe naniesienia i elementy zagospodarowania terenu: - ujęcie wody ze studnią wierconą z rur stalowych i hydrofornią; - oświetlenie zewnętrzne słupowe oraz lampy na budynku;

10 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str utwardzenie placu o powierzchni 2900m²; - ogrodzenie o długości 227mb - przęsła na słupkach z zimnogiętych kształtowników stalowych i siatka na słupkach stalowych (w tym 62mb ogrodzenie z siatki na słupkach stalowych wraz z bramą o konstrukcji metalowej na słupach stalowych wzdłuż działki, dzielące działką mniej więcej na dwie równe części); - bezodpływowy zbiornik na ścieki. Przez działkę przebiega przyłącze kanalizacyjne i energetyczne.. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) w odniesieniu do terenu miasta Zamościa oceniono jako dobre, ze względu na sąsiedztwo terenów handlowo-usługowych. Dojazd i dostęp do nieruchomości jest dobry, praktycznie bezpośredni dojazd do nieruchomości z ul. Przemysłowej o nawierzchni bitumicznej. Uzbrojenie terenu częściowe, a funkcja nieruchomości bardzo dobra. Kształt działki korzystny. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Miasta Zamościa dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia planu miejscowego z 2006 r., które przewidują że teren ten przeznaczony jest pod usługi i handel ozn UH. Plan zatwierdzony został uchwałą Rady Miasta XLV/499/06 z dnia 26 czerwca 2006 r. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami planu zagospodarowania przestrzennego miasta Zamościa. Nieruchomość faktycznie jest obecnie wykorzystywana w celach produkcyjno handlowych. Została wynajęta firmie Okno-Styl Joanna Bogaczyńska, która zajmuje się produkcją i sprzedażą stolarki okiennej PCV. Brak informacji na temat ubezpieczenia nieruchomości. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz z późn. zm.) zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

11 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 11 Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej dla aktualnego sposobu użytkowania oraz odrębnie wartość odtworzeniową naniesień na nieruchomości. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (gruntu) ozn. nr ewidencyjnym 16/4 położonej przy ul. Przemysłowej w Zamościu dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Natomiast budynek garażowy i pozostałe naniesienia stanowią własność spółki GLASBUD Sp. z o.o. W związku z tym ich wyceny jako przedmiotu prawa własności dokonano w podejściu kosztowym. W tym przypadku uzasadnioną jest odrębna wycena ograniczonego prawa do gruntu i odrębna wycena własności budynku i pozostałych naniesień. Wybór metod wyceny uzasadnia rodzaj wycenianych składników nieruchomości oraz cel wyceny przedmiotowej nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też do wyceny prawa użytkowania wieczystego gruntu zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Oszacowania wartości naniesień na działce nr ew. 16/4 dokonano w podejściu kosztowym. Wartość obiektów budowlanych (naniesień) określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za budynki więcej niż

12 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 12 kosztowałoby go odtworzenie takich samych budynków, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Zgodnie ze standardami zawodowymi - Standard III.2 Wycena nieruchomości w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga: a) oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu dokonano w podejściu porównawczym, b) oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości, c) określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych, d) określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia. Koszt odtworzenia brutto obiektów budowlanych określony może zostać jako: koszt odtworzenia obiektów istniejących, rozumiany jako koszt wykonania repliki istniejących obiektów, z uwzględnieniem rodzaju materiałów i konstrukcji, a także rozwiązań funkcjonalnych /metoda kosztów odtworzenia/, koszt zastąpienia, tj. koszt wybudowania nowoczesnych (współczesnych) obiektów o tej samej powierzchni użytkowej, spełniających te same funkcje, lecz przy zastosowaniu nowoczesnych materiałów i technik budowlanych /metoda kosztów zastąpienia/. Określając koszt odtworzenia obiektu budowlanego posłużyć się możemy techniką: szczegółową, elementów scalonych, wskaźnikową. 1. Formuła określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości przy zastosowaniu techniki szczegółowej jest tożsama z uproszczoną metodą kosztorysowania, gdzie przy sporządzaniu kosztorysu uwzględnia się: technologię i organizację wykonywania robót, ilości robót podane w przedmiarze lub obmiarze robót, ustalenie cen jednostkowych robót, obliczenie ceny kosztorysowej stanowiącej wartość robót. Obliczenie wartości odtworzeniowej obiektu w technice szczegółowej sprowadza się do określenia iloczynu ilości jednostek /przedmiarowych lub obmiarowych/ jednorodnych robót oraz cen jednostkowych tych robót, co odpowiada formule ceny kosztorysowej według formuły: C K n i 1 Q Cj gdzie: C K cena kosztorysowa Q - ilość jednostek z przedmiaru lub obmiaru robót C j cena jednostkowa robót łącznie z kosztami pośrednimi (K P ) i zyskiem kalkulacyjnym (Z), obliczona według formuły: C j = R j +M j + K Zj + S j + K Pj + Z j gdzie: R j wartość kosztorysowa robocizny na jednostkę przedmiarową robót, M j wartość kosztorysowa materiałów na jednostkę przedmiarową robót,

13 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 13 K Zj koszty zakupu na jednostkę przedmiarową robót S j wartość kosztorysowa pracy sprzętu i transportu technologicznego na jednostkę przedmiarową robót, K pj koszty pośrednie na jednostkę przedmiarową robót, Z j zysk kalkulacyjny na jednostkę przedmiarową robót Ceny jednostkowe robót stosowane w kalkulacji uproszczonej można ustalać na podstawie: kalkulacji własnej wykonawcy robót, publikowanych informacji o cenach jednostkowych /np. cennik BCR Bistyp-Consulting/, dwustronnych negocjacji. 2. Określenie wartości odtworzeniowej budynków i innych naniesień przy zastosowaniu techniki elementów scalonych wiąże się z ustaleniem danych wyjściowych w zakresie ilości scalonych elementów robót budowlanych. Innymi słowy ustaleniem ilości obmiarowanych robót. Obliczenie wartości odtworzeniowej obiektu w technice elementów scalonych polega na zsumowaniu iloczynów scalonych elementów obiektu i cen tych elementów określoną w cennikach /np. Sekocenbud/ dla obiektu wzorcowego, a następnie pomniejszeniu określonej wartości o stopień zużycia obiektu. Podstawowy wzór w technice elementów scalonych przedstawia się następująco: gdzie: K B koszt odtworzenia brutto obiektu n K B = Ji C je i=1 n liczba elementów scalonych robót w obiekcie J i ilość scalonych elementów robót C je ceny jednostkowe scalonych elementów robót budowlanych 3. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się przez przemnożenie ceny wskaźnikowej przez liczbę jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Z powyższych zasad wyceny wynika, iż podstawą wyceny wartości odtworzeniowej jest właściwe ustalenie ilości robót budowlanych (powierzchni, kubatury, itd.). Biorąc pod uwagę powyższe oraz fakt, iż naniesienia na działce nr ew. 16/4 stanowią odrębną własność, dokonano wyceny ich wartości odtworzeniowej. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

14 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 14 Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanego prawa użytkowania wieczystego gruntu w odniesieniu do 1m 2 powierzchni gruntu znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio:

15 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str rodzaj rynku: rynek nieruchomości komercyjnych niezabudowanych na warunkach prawa własności oraz będących przedmiotem użytkowania wieczystego, rynek nieruchomości handlowo-usługowych i składowych, 2. obszar rynku miasto Zamość, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed data wyceny. Z analizy aktów notarialnych wynika, że w badanym okresie miało miejsce kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi do zdefiniowanych wyżej. Ponieważ w badanym okresie nie było dostatecznej liczby transakcjami nieruchomościami podobnymi zarówno pod względem zabudowy oraz praw do nieruchomości, dokonano szerszej analizy transakcji, które dotyczyły nieruchomości handlowomagazynowych i składowych, z uwzględnieniem rodzaju przysługujących praw w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. Na podstawie analizy transakcji podobnymi gruntami ale bez zabudowy, ustalono: Tab. 1 Transakcje nieruchomościami niezabudowanymi jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego Lp. Data transakcji Położenie Cena za 1m² Powierzchnia [m²] Rodzaj prawa Starowiejska 206, użytkowanie wieczyste Szczebrzeska 477, użytkowanie wieczyste Kilińskiego 1506, użytkowanie wieczyste Lipska 56, użytkowanie wieczyste Błonie 44, użytkowanie wieczyste Al. I-go Maja 27, użytkowanie wieczyste Lipska 51, użytkowanie wieczyste Tab. 2 Transakcje nieruchomościami niezabudowanymi jako przedmiotu prawa własności Lp. Data transakcji Położenie Cena za 1m² Powierzchnia [m²] Rodzaj prawa Legionów 85, Własność Dzieci Zamojszczyzny 100, Własność Legionów 100, Własność Legionów 105, Własność Szczebrzeska 113, Własność Legionów 115, Własność Sikorskiego 115, Własność Legionów 144, Własność Legionów 166, Własność Legionów 168, Własność Peowiaków 248, Własność Nowa 307, Własność Tab. 3 Transakcje nieruchomościami zabudowanymi prawo własności Lp. Data transakcji Położenie Cena za 1m² zab. Powierzchnia gruntu [m²] Powierzchnia zabudowy [m²] Rodzaj zabudowy Rodzaj prawa do gruntu Błonie 3 320, Biurowy Własność Poniatowskiego 1 263, ,7 Uż. publicznej Własność Kilińskiego 605, Mieszana Własność Szczebrzeska 817, ,99 Uż. publicznej Własność

16 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 16 Tab. 4 Transakcje nieruchomościami zabudowanymi grunt w użytkowaniu wieczystym Lp. Data transakcji Położenie Cena w odn. do 1m² zabud. Powierzchnia gruntu [m²] (cena 1m² gruntu) Powierzchnia zabudowy [m²] Rodzaj zabudowy Peowiaków 1 676, ,16 Mieszana Lipska 538, grunt zł. (39,86 zł/m²) 448 budynek zł. Uż. publicznej Kilińskiego 605, Mieszana Lipska 502, ,72 Uż. publicznej Starowiejska , Szczebrzeska 1 226, zł. (206,31 zł/m²) zł. (477,73 zł/m²) 42,2 budynek zł. 1071,8 budynek zł. Han-usł Mieszana (zabytek) Rodzaj prawa do gruntu Użytkowanie wieczyste Użytkowanie wieczyste Użytkowanie wieczyste Użytkowanie wieczyste Użytkowanie wieczyste Użytkowanie wieczyste Według powyższych zestawień, ze względu na znaczne zróżnicowanie cen, brak jest możliwości przyjęcia jako podstawy wyceny wyłącznie transakcji gruntami jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego. W związku z powyższym do wyceny gruntu przyjęto do dalszych analiz wyselekcjonowane transakcje nieruchomościami gruntowymi z uwzględnieniem współczynnika rynkowego wynikającego z porównania cen średnich gruntów stanowiących odrębne prawa (prawo własności i prawo użytkowania wieczystego gruntu). Do jego wyliczenia odrzucono transakcje skrajne znacznie odbiegające od cen średnich i ostatecznie uzyskano z rynku współczynnik korygujący Wk=0,79. Wyliczony współczynnik odzwierciedla wzajemne relacje zachodzące na rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługowo-handlową pomiędzy prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego gruntu. Metoda ta pozwala na przyjęcie transakcji prawem własności do wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej (samego gruntu) w podejściu porównawczym, metodzie porównywania parami. Określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego na podstawie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności przy zastosowaniu współczynnika korygującego (Wk), stosuje się obligatoryjnie do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także do innych celów np. ustalania odszkodowania za wywłaszczone prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wartości prawa nie można określić na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży tego prawa na rynku. Stąd też, ze względu na cel niniejszej wyceny, przyjęta metoda jest dopuszczalna. Do wyceny naniesień na gruncie wykorzystane zostanie podejście kosztowe. Przyłącza stanowią część instalacji, dlatego nie dokonywano ich odrębnej wyceny. W badanym okresie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługowo handlową jako przedmiotu prawa własności, był stosunkowo dobrze rozwinięty. W okresie analizowanych 24 miesięcy przed datą sporządzenia wyceny na rynku lokalnym obejmującym obszar miasta Zamościa zanotowano 12 wyselekcjonowanych transakcji nieruchomościami podobnymi do zdefiniowanej i opisanej nieruchomości. Ze względu niewielką ilość transakcji w obszarze takich nieruchomości nie odnotowano w badanym okresie zmiany cen. Ceny transakcyjne podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługowo-handlową w

17 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 17 odniesieniu do wartości 1m² prawa użytkowania wieczystego gruntu, kształtują się w przedziale od 67,15 zł. do 242,77 zł. za 1m² co obrazuje poniższa tabela: Tab. 5 Transakcje nieruchomościami gruntowymi w odniesieniu do wartości prawa użytkowania wieczystego Lp. Data transakcji Położenie (ulica) Wartość 1m² prawa UW Powierzchnia [m²] Dojazd i dostęp Uzbrojenie terenu Kształt działki Legionów 67, utrudniony częściowe korzystny Dzieci Zamojszczyzny 79, dobry słabe przeciętny Legionów 79, utrudniony pełne korzystny Legionów 82, utrudniony częściowe przeciętny Szczebrzeska 89, dobry częściowe niekorzystny Legionów 90, dobry pełne przeciętny Sikorskiego 90, dobry pełne niekorzystny Legionów 114, utrudniony częściowe przeciętny Legionów 131, dobry słabe niekorzystny Legionów 133, utrudniony słabe niekorzystny Peowiaków 196, dobry pełne korzystny Nowa 242, utrudniony częściowe korzystny Cena maksymalna dotyczy nieruchomości o bardzo dobrej lokalizacji, praktycznie przy głównej ulicy, w dzielnicy przemysłowo-handlowej lecz z utrudnionym dojazdem, częściowo uzbrojonej. Cenę minimalną uzyskała nieruchomość zlokalizowana nieco na uboczu z utrudnionym dojazdem, częściowo uzbrojona. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja, powierzchnia działki, dojazd i dostęp, uzbrojenie terenu oraz kształt działki. Zestawienie wyselekcjonowanych cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w tabeli nr 5. Z zestawionych transakcji przyjęto do porównań transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej pod względem cech rynkowych, w tym również pod względem poziomu powierzchni gruntu stanowiącego przedmiot transakcji. Wybrano transakcje oznaczone w tabeli Nr 5 liczbą porządkową Lp: 4, 10 i 11. Wyliczono wartość ΔC = 113,25 zł./m². Obliczona wartość delta C (ΔC = C max - C min ) jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić zarówno cechy rynkowe dla takich nieruchomości oraz wagi cech rynkowych dla tych nieruchomości. Tab. 6 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługowo-handlową Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość)

18 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 18 Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja i sąsiedztwo 30% 2 Powierzchnia działki 30% 3 Dojazd i dostęp 20% 4 Uzbrojenie terenu 10% 5 Kształt działki 10% Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Razem 100% Tab. 7 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługowo-handlową Lp. Cecha Strefy, klasy 1 Lokalizacja i sąsiedztwo 2 Powierzchnia działki 3 Dojazd i dostęp 4 Uzbrojenie terenu 5 Kształt działki Korzystna, przy głównych ciągach komunikacyjnych w terenach przeznaczonych pod handel i usługi Dobra, w strefie pośredniej przy głównych ulicach w pobliżu centrów handlowo-usługowych Słaba, w strefie peryferyjnej, z dala od głównych dróg oraz centrów handlowo-usługowych Korzystna (od 2500 do 3500 m²) Przeciętna (do 2500 m² i powyżej 3500 m²) Dobry, dojazd i dostęp drogą o nawierzchni bitumicznej bezpośredni dostęp Utrudniony, dojazd i dostęp drogą nieutwardzoną lub wewnętrzną Pełne uzbrojenie Częściowe uzbrojenie (brak jednego z podstawowych) Słabe uzbrojenie (brak co najmniej dwóch spośród podstawowych) Korzystny, regularny w kształcie prostokąta lub kwadratu Przeciętny, regularny w kształcie wąskiego prostokąta Niekorzystny, bardzo wąska i długa bądź nieregularna, granice działki łamane 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Nieruchomości stanowiące przedmiot wyceny w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na ich wartość rynkową, zestawiono w tabeli 8: Tab. 8 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość ozn nr ew. 16/4 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 12 lipiec 2012 r.

19 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 19 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 2 Adres Zamość, ul. Przemysłowa 3 Szacowane prawo Użytkowanie wieczyste 4 Lokalizacja i sąsiedztwo Dobra 5 Powierzchnia działki Przeciętna 3719m² 6 Dojazd i dostęp Dobry 7 Uzbrojenie terenu Częściowe 8 Kształt działki Korzystny 9 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane najbardziej podobne do wycenianej pod względem cech rynkowych tj. Lp 4, 10 i 11 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań zamieszczono również w tabeli Nr 5. Tab. 9 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości wycenianej o charakterze usługowohandlowej ozn. nr ew. 16/4 - metoda porównywania parami Zestawienie cech Udział % w całości Lp. nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa X i A Różnica kwotowa Różnica kwotowa X i B X i C 1 Lokalizacja i sąsiedztwo 30% 33,98 16,99-16,99 2 Powierzchnia działki 30% 33,98-33,98-33,98 3 Dojazd i dostęp 20% 22,64 22,64 22, Uzbrojenie terenu Kształt działki 10% 11,33 5,66-5,66 10% 11,33 5,66 11,33 6 Suma poprawek 100% 113,25 45,29 5,65-56,63 7 Cena jedn. 1 m² wg aktu 82,95 133,45 196,20 8 Cena 1 m² poprawiona 128,24 139,10 139,57 Oszacowana wartość 1m² prawa UW gruntu 135,64

20 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str Obliczenie wartości naniesień na nieruchomości Budynek warsztatowy Do wyceny wartości odtworzeniowej budynku warsztatowego wykorzystano Obiekt nr 1 (zeszyt 1) i 34 (zeszyt 7) Budynek warsztatowo-socjalny i budynek warsztatu samochodowego ze Scalonych Normatywów do wycen budynków i budowli Nr 93 wydawnictwa WACETOB Sp. z o. o. wg cen III kwartału 2010 r. aktualnych także obecnie. Tab. 10 Określenie wartości odtworzeniowej budynku warsztatowo-socjalnego Lp Element Roboty ziemne i fundamenty Ściany nadziemia i ścianki działowe Dach konstrukcja i pokrycie Posadzki i kanały wewnętrzne 6 Stolarka i ślusarka 7 Tynki wewnętrzne, okładziny i malowanie 8 Elewacje 9 Instalacje Jednostka odniesienia 100m² pow. zabudowy 100m³ um. objętości muru 100m² pow. zabudowy 100m² pow. ogólnej 100m² pow. ogólnej 1000m³ kub. budynku 100m² um. pow. elew. 1000m³ kub. budynku Ilość jedn. obm. Wartość jedn. obm. w zł. Zużycie łączne w % Mnożnik korekcyjny /śr. lubelskie/ Wartość wyk. elem. w zł. 2, , , ,17 0, , , ,01 2, , , ,37 1, , , ,57 1, , , ,59 1, , , ,66 2, , , ,55 1, , , ,01 RAZEM WARTOŚĆ , Utwardzenie placu płytkami betonowymi Do wyceny wartości odtworzeniowej utwardzenia placu wykorzystano Obiekt nr 10 (zeszyt 2) Chodniki z płyt betonowych ze Scalonych Normatywów do wycen budynków i budowli Nr 93 wydawnictwa WACETOB Sp. z o. o. wg cen III kwartału 2010 r. aktualnych także obecnie. Tab. 11 Określenie wartości odtworzeniowej utwardzenia placu Lp. 1 Element Nawierzchnia z płyt betonowych Jednostka odniesienia Ilość jedn. obm. Wartość jedn. obm. w zł. Zużycie łączne w % Mnożnik korekcyjny /śr. lubelskie/ Wartość wyk. elem. w zł. 100m² , , ,03 RAZEM WARTOŚĆ , Ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach stalowych Do wyceny wartości odtworzeniowej ogrodzenia z siatki stalowej na słupkach stalowych wykorzystano Obiekt nr 14 (zeszyt 3-4) Ogrodzenia ze Scalonych Normatywów do wycen budynków i budowli Nr 93 wydawnictwa WACETOB Sp. z o. o. wg cen III kwartału 2010 r. aktualnych także obecnie. Wykorzystano obiekt nr 14, element nr 1.5. Przy czym uwzględniono wyłącznie ogrodzenie o dł. 62mb dzielące działkę na dwie części. Tab. 12 Określenie wartości odtworzeniowej utwardzenia placu

21 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str. 21 Lp. 1 Element Ogrodzenie z siatki handlowej na słupkach stalowych Jednostka odniesienia Ilość jedn. obm. Wartość jedn. obm. w zł. Zużycie łączne w % Mnożnik korekcyjny /śr. lubelskie/ Wartość wyk. elem. w zł. 100m² 1, , , ,43 RAZEM WARTOŚĆ 5 967, Oszacowane wartości Wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu Aktualną wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego gruntu, tj. nieruchomości ozn. nr ew. 16/4, położonej przy ul. Przemysłowej w Zamościu, obliczono na podstawie ceny jednostkowej oszacowanej w tab. 9. Dla oszacowanej w tabeli 9 ceny jednostkowej 1m² prawa użytkowania wieczystego gruntu obliczono wartość tego prawa ze wzoru: W uw16/4 = C j x P gr = 135,64 [zł/m²] x 3719 [m²] = ,16 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W uw16/4 = zł Wartość budynku warsztatowego Aktualną wartość odtworzeniową budynku warsztatowego stanowiącego własność spółki GLASBUD Sp. z o. o. określono w pkt opinii: W bw = ,94 zł. Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W bw = zł Wartość utwardzenia placu Aktualną wartość odtworzeniową utwardzenia placu płytkami betonowymi stanowiącego własność spółki GLASBUD Sp. z o. o. określono w pkt opinii: W upl = ,03 zł. Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W upl = zł.

22 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1243/08 str Wartość ogrodzenia Aktualną wartość odtworzeniową ogrodzenia z siatki stalowej na słupkach stalowych stanowiącego własność spółki GLASBUD Sp. z o. o. określono w pkt opinii: W ogr = 5.967,43 zł. Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W ogr = zł. 9 Wyniki końcowe wyceny Określone w niniejszej opinii wartości odtworzeniowe prawa własności obiektów budowlanych i wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu, tj. działki nr ew. 16/4 położonej przy ul. Przemysłowej w Zamościu, stanowią aktualne wartości tj. ceny możliwe do uzyskania ze sprzedaży wolnorynkowej. Wartości powyższe określono zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn r. 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe 1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. 2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono w operacie. 3. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 4. Wyklucza się odpowiedzialność wyceniającego wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w celu innym, niż określony w operacie. 5. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne, nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej. 6. Operat sporządzono bez przeprowadzenia badań nośności gruntu i poziomu wody gruntowej. 7. Określone w operacie wartości są aktualne na dzień określenia wartości i autor nie udziela gwarancji, co do aktualności tych wartości w przyszłości. 8. Integralną część operatu szacunkowego stanowią załączniki wg wykazu poniżej. Załączniki: 1. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 20 kwietnia 2012 r. - sygn. akt KM 1243/08,