KRAKOWSKI MIESZKANIOWY RYNEK DEWELOPERSKI 2008

Transkrypt

1

2 KRAKOWSKI MIESZKANIOWY RYNEK DEWELOPERSKI 2008 Od początku gospodarki rynkowej nie notowano tylu inwestycji mieszkaniowych na krakowskim rynku nieruchomości. Ich ilość obecnie wynosi 134 inwestycje w których deweloperzy kończą lub rozpoczynają budowę mieszkań lub domów na sprzedaż. MAPA INWESTYCJI MIESZKANIOWYCH W KRAKOWIE To wzrost o prawie 80% stosunku do roku 2007 w którym nastąpiło schłodzenie rynku po euforii zakupów trwającej blisko 5 lat. Wielkość firm realizujących inwestycje mieszkaniowe i rozmach z jakim to robią są bardzo zróżnicowane. Spektrum inwestycji jest bardzo szerokie, buduje się od kilku mieszkań w pojedynczych budynkach po ogromne osiedla mieszkaniowe - w zależności od finansowych możliwości poszczególnych inwestorów. 2

3 ILOŚĆ WIELORODZINNYCH INWESTYCJI DEWELOPERSKICH Krowodrza Śródmieście Nowa Huta Podgórze rok 2007 rok 2008 W granicach miasta Krakowa blisko 95% inwestycji deweloperskich to budownictwo wielorodzinne. Bezpośrednią przyczyną takiego stanu jest cena ziemi, która z każdym rokiem rośnie w Krakowie o kilkadziesiąt procent. Aby nabyć działkę pod budownictwo wielorodzinne w atrakcyjnym miejscu Krakowa trzeba liczyć się z wydatkiem w granicach 3-5 tys. zł/1m 2. W ścisłym centrum miasta ceny są jeszcze wyższe. Niezabudowanych działek już praktycznie nie ma. Aby pozyskać tereny pod inwestycje burzy się dotychczasową zabudowę, najczęściej poprzemysłową. W ten sposób aktywizuje się mieszkaniowo znaczną część terenów zabudowanych dotąd budynkami o innych funkcjach. Największe obecnie obszary poddawane temu procesowi to Zabłocie i Bonarka w Podgórzu, gdzie proces wymiany substancji budowlanej obejmuje obszar dziesiątek hektarów. W pozostałych dzielnicach wyburzenia prowadzone są na niewiele mniejszą skalę. W dzielnicy Śródmieście największym tego typu terenem są dawne zakłady Wawelu przy Rondzie Grzegórzeckim a w Krowodrzy obszar dawnej W y- twórni Sprzętu Komunikacyjnego (WSK) przy ul. Wrocławskiej. Nawet w Nowej Hucie już występuje to zjawisko, mimo iż jest to najmniej doceniana dzielnica wśród inwestorów. Przy ul. Sikorki zburzono już tysiące m 2 starych i bezużytecznych hal produkcyjnych. Te sposób pozyskiwania gruntów został też wymuszony przez bardzo duże rozdrobnienie własnościowe gruntów krakowskich, co prowadzi do nierzadko wieloletnich i kosztownych procesów pozyskiwania większych obszarów gruntów pod zamierzenia inwestycyjne. Kraków od lat jest w czołówce najdynamiczniejszych rynków mieszkaniowych w Polsce. Ustępuje jedynie Warszawie. Poniższy wykres obrazuje ilość lokali mieszkaniowych oddawanych w ostatnich latach w Krakowie wraz z prognozą na rok

4 7000 ILOŚĆ MIESZKAŃ ODDANYCH DO UŻYTKU W KRAKOWIE rok 2003 rok 2004 rok 2005 rok 2006 rok 2007 prognoza 2008 Ilość budowanych mieszkań w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców jest obecnie w Krakowie największa w Polsce. Ex aequo z Wrocławiem Kraków jest liderem na krajowym rynku nieruchomości po pierwszym kwartale tego roku, budując 8,4 mieszkań / 1 tys. mieszkańców. Kolejne miejsce w tym rankingu przypada Warszawie z wynikiem 7,7 mieszkań. Dla całego obszaru Polski ten wskaźnik wynosi 3 mieszkania, a dla Europy 7 mieszkań/1tys. mieszkańców. Nasz kraj jest pod tym względem na ostatnim miejscu wśród państw zrzeszonych w Unii Europejskiej. 1Q ,4 8,4 7,7 7 3 Kraków Wrocław Warszawa Polska Europa 4

5 Budownictwo wielomieszkaniowe najintensywniej rozwija się w zachodniej części Krakowa. Blisko połowa inwestycji mieszkaniowych realizowanych jest obecnie w dzielnicy Podgórze. Nieco ponad 30% inwestycji mieszkaniowych położone jest na obszarze równie dynamicznie się rozwijającej Krowodrzy. W dzielnicy Śródmieście nie prowadzi się tak dużo inwestycji jak w Podgórzu i Krowodrzy bo tylko 13%, to z uwagi na brak wolnych terenów, ale za to przeciętne ceny są tam najwyższe w mieście. Najmniej, bo 7% całości budownictwa wielomieszkaniowego realizuje się w Nowej Hucie na obszarze której to zaangażowanie zmalało w stosunku do zeszłego roku o 5%. Tło historyczne oraz największe zanieczyszczenie będące skutkiem sąsiedztwa przemysłu ciężkiego umieszcza tą dzielnicę w ogonie inwestycyjnym miasta. Mimo niskich cen gruntów, dobrego układu komunikacyjnego oraz braku wystarczającej ilości terenów w pozostałych dzielnicach nie cieszy się ona popularnością wśród inwestorów. Ceny należą tam do najniższych, często niższych niż poza obszarem miasta Krakowa. ROZKŁAD PROCENTOWY INESTYCJI DEWELOPERSKICH krowodrza środmieście nowa huta podgórze 31% 28% 49% 47% 13% 12% 13% 7% Patrząc z perspektywy rozrzutu cen Śródmieście wyraźnie dystansuje się od pozostałych trzech dzielnic na obszarze których średnie ceny nowobudowanych mieszkań są bardzo zbliżone. 5

6 ŚREDNIE CENY MIESZKAŃ NA RYNKU PIERWOTNYM W KRAKOWIE Śródmieście Krowodrza Podgorze Nowa Huta 0 zł zł zł zł zł zł zł zł Wnioskiem, jaki można wysnuć zarówno z powyższego wykresu jak i z zestawienia wszystkich 134 inwestycji na obszarze miasta jest spłaszczenie rynku mieszkaniowego w ujęciu lokalizacyjnym. Wyłączając ścisłe centrum miasta i jego obrzeża, gdzie budowane są jedynie apartamenty, typowy rynek mieszkaniowy nie różni się znacznie średnimi cenami jednostkowymi. 70% wszystkich inwestycji mieści się w przedziale pomiędzy 6 tys.-9 tys. zł/m 2. Świadczy to o tym, że jest bariera cenowa (aktualnie na poziomie 8-9 tys. zł/m 2 ) poza którą mieszkania deweloperskie są niedostępne dla zdecydowanej większości nabywców. Im niżej od tego progu uda się zejść na danej inwestycji, tym będzie się ona cieszyła większym powodzeniem, nie zważając nawet na tak istotny czynnik jak lokalizacja. Na przestrzeni ostatnich 3 lat w centrum miasta wykształcił się odrębny rynek mieszkaniowy mieszkań apartamentowych. Ich ceny zaczynają się obecnie na poziomie kilkunastu tysięcy złotych a w niektórych lokalizacjach przekraczają nawet 20 tys. zł/m 2. Obecnie ilość tych inwestycji stanowi blisko 20% wszystkich krakowskich realizacji. W związku z tym wzrosły w Krakowie średnie ceny mieszkań deweloperskich. Nowe inwestycje realizowane w ścisłym centrum miasta znacznie podnoszą tę średnią. Mimo że deweloperzy nie podnieśli cen, które od zeszłego roku są bardzo stabilne. Nie zaobserwowano też obniżek cenowych na poszczególnych inwestycjach krakowskich. Choć mieszkania gorzej się sprzedają ceny nie maleją. 6

7 Badania wskazują, że ok. 10 milionów Polaków mieszka w substandardowym zasobie mieszkaniowym. Te liczby nadal uzasadniają potrzebę intensyfikacji działań deweloperskich zmierzających do wzrostu ilości budowanych mieszkań. Jednocześnie nie sposób zauważyć, że ceny mieszkań w największych miastach Polski doszły do cenowego zenitu, który w znacznym stopniu osłabił popyt. W najbliższej perspektywie czasowej pokonanie kolejnych progów cenowych wydaje się niemożliwe. Niekorzystna tendencja stosunku średniej płacy do ceny 1m 2 utrzymuje się już od kilku lat powodując osłabienie popytu wewnątrz krajowego na mieszkania, z uwagi na silnie malejącą siłę nabywczą polskiego społeczeństwa. Gdyby nie kapitał zagraniczny masowo inwestujący w Polski rynek nieruchomości w ostatnich latach ceny mieszkań już dawno by stanęły. Co druga złotówka wydana na mieszkania w centrum Krakowa w 2007 roku pochodziła od obcokrajowców. Jednak mocna pozycja złotówki utrzymująca się już od wielu miesięcy jest zniechęcająca do inwestowania w Polsce dla kapitału obcego pochodzenia, gdyż średnie ceny krakowskich mieszkań deweloperskich wzrosły w znacznie większym stopniu dla osób zagranicznych niż dla nas operujących rodzimą walutą. O ile wzrost średnich cen mieszkań wyniósł w złotówkach 16%, to już w euro jest to 27%, a w dolarach 50%. WZROST CEN NOWYCH MIESZKAŃ W PLN / EUR / USD 60% 50% 40% 30% 20% 10% PLN Euro Dolar 50% 27% 16% 0% Coraz częściej pojawiają się pytania: czy ceny mieszkań na rynku pierwotnym spadną? Odpowiedź na to pytanie nie jest łatwa, gdyż jest wiele czynników które mają zarówno negatywny jak i pozytywny wpływ na dalsze losy rynku. Do tych pierwszych zliczyłbym zbyt dużą podaż lokali oraz ich wysokie ceny, przez co czas ich sprzedaży znacznie się wydłuża powodując rozciąganie się w czasie zakończenia inwestycji a tym samym jej rentowność. Tanie kredyty, które dotąd były motorem napędowym tego segmentu rynku powoli odchodzą w niepamięć, z uwagi na wzrost stóp procen- 7

8 towych oraz zaostrzenia polityki kredytowej po ostatnich wypadkach w USA. Obecnie najkorzystniej zadłużać się we franku szwajcarskim jednak część banków nie udziela kredytów w tej walucie lub z takich kredytów się wycofuje z obawy przed konsekwencjami odwrócenia tendencji różnic walutowych. Oliwy do ognia dodają jeszcze rzesze spekulantów którzy nabywali mieszkania gdy rynek był w fazie hossy a obecnie wychodzą z inwestycji będąc dodatkową konkurencją dla nowobudowanych lokali. Mimo optymistycznych wiadomości płynących z banków po pierwszym kwartale tego roku dotyczących zwiększenia ilości udzielanych kredytów hipotecznych w stosunku do analogicznego okresu 2007roku - deweloperzy nie odczuwają zwiększonego zainteresowania. To dlatego, że ilość ofert zarówno na rynku pierwotnym jak i na wtórnym wzrosła blisko dwukrotnie. Niekorzystna jest też relacja czynszów najmu w stosunku do ceny mieszkań. Pomimo ich wzrostów w ostatnim roku, nadal niejednokrotnie opłaca się wynajmować mieszkanie niż je kupować. Szansą na zwiększenie popytu w sektorze mieszkaniowym są sukcesywnie wzrastające płace we wszystkich segmentach gospodarki, zmniejszające się bezrobocie oraz poprawa statusu majątkowego polaków spowodowana emigracją zarobkową. Nie bez znaczenia pozostaje też fakt wchodzenia w dorosłe życie wyżu demograficznego lat 80-tych oraz odchodzenie od modelu rodzin wielopokoleniowych wzorem krajów zachodnich. Duża część nabywców odłożyła zakup mieszkania po fali zeszłorocznych artykułów prasowych o nadchodzącym spadku cen. Ten spadek nie nastąpił i wielu z nich powoli powraca na rynek nie mogąc dłużej odkładać realizacji planów życiowych. Reasumując, nie należy się spodziewać gwałtownych zmian cen nowych mieszkań w Krakowie. Na pewno nie będą one drożeć w najbliższym czasie ale nie należy się spodziewać spektakularnych spadków. Myślę że wystąpią niewielkie wahania cen na poszczególnych inwestycjach ale cały sektor podążał będzie w najbliższym czasie w trendzie bocznym. Piotr Krochmal Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 8