DOMY PODKRAKOWSKIE - RYNEK PIERWOTNY WIOSNA 2008

Transkrypt

1

2 DOMY PODKRAKOWSKIE - RYNEK PIERWOTNY WIOSNA 2008 W Polsce buduje się obecnie ok. 2 tys. domów rocznie w systemie deweloperskim. To ok. 5% całości budownictwa jednorodzinnego. Większość domów ciągle powstaje systemem indywidualnym i daleko nam jeszcze do standardów europejskich, w których budownictwo deweloperskie zdecydowanie przeważa nad systemami gospodarczymi. Jednak z roku na rok sytuacja ulega znaczącej poprawie, głównie za sprawą zaniku różnicy kosztów inwestycji w obydwu systemach oraz szybkości realizacji budowy, która przemawia zdecydowanie na korzyść deweloperów. To poważny argument w czasach, które przyzwyczaiły nas do szybkiej konsumpcji z coraz bardziej dostępnych kredytów. Na tym tle Kraków prezentuje się dość okazale w wielości i ilości inwestycji deweloperskich budownictwa jednorodzinnego. Coraz mniej tego typu inwestycji realizuje się w granicach miasta. Powodów jest kilka: wysokie ceny gruntów, brak planów zagospod. przestrzennego na blisko 90% obszaru miasta, wyczerpująca się ilość gruntów pod budownictwo jednorodzinne, dążenie właścicieli działek do (ekonomicznie uzasadnionej) maksymalizacji zabudowy, preferujące budownictwo wielorodzinne na obszarze miasta. To powoduje przeniesienie się budownictwa jednorodzinnego na tereny przylegających gmin, zarówno w powiecie krakowskim, jak i wielickim. AKTUALNE INWESTYCJE POZA GRANICAMI MIASTA KRAKOWA [zł/m2] Gmina Zielonki [zł/m 2 ] BIBICE- Osiedle Jurajskie Wzgórze BIBICE- Wichrowe Wzgórza ZIELONKI- Osiedle Tecza ZIELONKI- Osiedle Jurajskie ZIELONKI- Zielonki Rzyczyska Gmina Michałowice [zł/m 2 ] MICHAŁOWICE-Brzozowe Wzgórze MASŁOMIĄCA- Domy Saritor Park WĘGRZCE- Osiedle Słoneczne Błonia MICHAŁOWICE- Inwestycja Michałowice Komora MICHAŁOWICE- Michałowice Komora ul MICHAŁOWICE- Domy na Leśnej WĘGRZCE- Os przy Fortach

3 Gmina Zabierzów [zł/m 2 ] BOLECHOWICE- Inwestycja Bolechowice BRZEZIE- Inwestycja Domków KARNIOWICE- Rezydencja w Karniowicach I ZABIERZÓW- Cichy Kącik PISARY (Zabierzów) - Osiedle pod kasztanami Zabierzów- Lipowy Gaj KARNIOWICE- Rezydencja w Karniowicach II Gmina Wielka Wieś [zł/m 2 ] MODLNICZKA- Osiedle przy Dworze MODLINICA- Osiedle Polne Zacisze 4708 WIELKA WIEŚ- Widokowa Polana 4600 GIEBUŁTÓW- Polana Trojadyn 4439 Gmina Iwanowice [zł/m 2 ] NARAMA-Narama Gmina Liszki [zł/m 2 ] MNIKÓW -Osiedle w Mnikowie

4 Gmina Czernichów [zł/m 2 ] WOŁOWICE- Szlacheckie Wzgórze Gmina Mogilany [zł/m 2 ] MOGILANY- Parkowe Wzgórze LUSINA- Rodzinne Wzgórze KONARY- Osiedle pod lasem LIBERTÓW- Osada Libertów 3700 Gmina Wieliczka [zł/m 2 ] GOLKOWICE- Słoneczna Osada WIELICZKA- Osiedle Dębowe KOŹMICE WIELKIE- Słoneczna Polana WIELICZKA-Jasne Wzgórze OCHOJNO-Domy w Ochojnie WIELICZKA/PAWLIKOWICE Zielona Polana WIELICZKA- Zielona Polana STRUMIANY Osiedle Strumiany KOKOTÓW- Brzozowy Zagajnik WIELICZKA- Osiedle Bella Vista Gmina Niepołomice [zł/m 2 ] NIEPOŁOMICE- Inwestycja Pod Kopcem NIEPOŁOMICE- Osiedle Boryczów NIEPOŁOMICE- Inwestycja mieszkaniowa Żubr NIEPOŁOMICE- PARKEKO

5 Zielonki i Zabierzów i Wieliczka przyzwyczaiły nas od kilkunastu lat do mocnej pozycji wśród alternatyw mieszkania w Krakowie. Do ich grona dołączyły w ostatnich latach Michałowice i Mogilany, a ostatnio Wielka Wieś i Niepołomice. Firmy deweloperskie sondują już kolejne gminy: Liszki, Czernichów czy Iwanowice, gdzie dotąd występowali wyłącznie inwestorzy indywidualni. Najchętniej wybierane Gminy w przeliczeniu na ilość inwestycji deweloperskich na podkrakowskim rynku domów jednorodzinnych obrazuje poniższy wykres GMINA ZABIERZÓW 15,56% GMINA CZERNICHÓW 2,22% GMINA NIEPOLOMICE 11,11% GMINA LISZKI 2,22% GMINA MICHAŁOWICE 15,56% GMINA MOGILANY 8,89% GMINA ZIELONKI 11,11% GMINA WIELICZKA 20,00% GMINA IWANOWICE 2,22% GMINA WIELKA WIEŚ 11,11% Wyniki powyższej analizy wskazują na ożywienie inwestycji mieszkaniowych w powiecie Wielickim, na którym realizuje się ponad 1/3 tego typu inwestycji. Wynika to głównie z Inwestycji związanych z Niepołomicką Specjalną Strefą Ekonomiczną. W ślad za inwestycjami dużych koncernów poszli rodzimi deweloperzy realizując budynki dla pracowników tych firm. 31,11% powiat krakowski powiat wielicki 68,89%

6 Jednak najwyższe ceny notuje się w gminach bezpośrednio przylegających do najmodniejszych dzielnic Krakowa: Krowodrzy i Podgórza. Brak inwestycji graniczących z dzielnicą Nowa Huta, która odstrasza przemysłem umiejscowionym na jej obszarze. Średnie ceny 1m2 domów jednorodzinnych w poszczególnych gminach podkrakowskich GMINA WIELKA WIEŚ GMINA CZERNICHÓW GMINA ZIELONKI GMINA MICHAŁOWICE GMINA LISZKI GMINA MOGILANY GMINA ZABIERZÓW GMINA NIEPOLOMICE GMINA WIELICZKA GMINA IWANOWICE Jak wynika z danych ilościowych, na jedną inwestycję deweloperską domów jednorodzinnych w obszarze miasta przypada 5 poza jego obszarem. Ceny domów są niższe niż w Krakowie i zależą głównie od połączeń komunikacyjnych z miastem oraz otoczeniem krajobrazowym. Ceny większości jednorodzinnych inwestycji deweloperskich w obszarze Krakowa oscylują w granicach 1mln zł, podczas gdy na rynku podmiejskim można stać się posiadaczem własnego domu mając już ok. 450tys. zł. Należy jednak mieć na uwadze, że za tą kwotę nabywamy budynek do całkowitego wykończenia, co w zależności od założonego standardu może stanowić dopiero ok % całości inwestycji. Stąd wniosek: aby móc się wprowadzić do własnego domu pod Krakowem należy liczyć się z wydatkiem co najmniej 600tys. zł, jednak średnio jest to koszt ok. 800tys. zł. Średnie ceny domów jednorodzinnych w poszczególnych gminach podkrakowskich gmina Zabierzów gmina Czernichów gmina Mogilany gmina Michałowice gmina Zielonki gmina Wielka Wieś gmina Wieliczka gmina Niepołomice gmina Liszki gmina Iwanowice

7 Piotr Krochmal Autor należy do grupy doradców i analityków rynku nieruchomości skupionych w Instytucie Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl