RYNEK NIERUCHOMOŚCI W III KWARTALE 2008 r. Raport KRN.pl we współpracy z Comperia.pl:

Transkrypt

1 Niniejszy raport został przygotowany przez specjalistów portalu nieruchomości KRN.pl. Raport KRN.pl we współpracy z Comperia.pl: RYNEK NIERUCHOMOŚCI W III KWARTALE 2008 r. Niniejszy raport został przygotowany przez specjalistów portalu nieruchomości KRN.pl i Comperia.pl.

2 Rynek nieruchomości w III kwartale 2008 r. 2 Wprowadzenie Mamy przyjemność zaprezentować Państwu Raport z rynku nieruchomości w III kwartale 2008 r. Jest to już kolejny z serii raportów z rynku nieruchomości opracowany przez zespół portalu KRN.pl. KRN Media nieprzerwanie od 1994 r. monitoruje rynek nieruchomości, będąc jednocześnie wydawcą największego i najbardziej liczącego się w Małopolsce periodyku branżowego Krakowski Rynek Nieruchomości. KRN Media jest również właścicielem czołowego ogólnopolskiego branżowego portalu nieruchomościowego KRN.pl. We wrześniu 2008 r. w portalu KRN.pl liczba ofert z całego kraju zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego przekroczyła 300 tys. Jest to efektem stałej współpracy z ponad 950 biurami i agencjami nieruchomości, a także z ok. 350 deweloperami. Całość danych liczbowych przedstawionych w niniejszym raporcie opiera się na analizie ofert prezentowanych w portalu KRN.pl w ostatnich trzech kwartałach (I Q 2008 III Q 2008). Składający się z dwóch części raport jest podsumowaniem sytuacji w III kwartale 2008 r. na rynku wtórnym. Pierwsza dotyczy bezpośrednio sytuacji na rynku nieruchomości w największych polskich miastach, w drugiej zaś specjaliści zespołu Comperia.pl analizują sytuację na rynku kredytów hipotecznych w III kwartale 2008 r. Podstawą do obliczenia średnich kwartalnych w niniejszym raporcie jest średnia wszystkich ofert dodanych do analizowanej bazy pomiędzy pierwszym lipca a końcem września 2008 r. Należy mieć na uwadze fakt, że prezentowane ceny to tzw. ceny ofertowe, a nie transakcyjne. Szacuje się, że obecnie ceny transakcyjne są niższe od ofertowych średnio o około 9 proc. KRN Media Sp. z o.o. udziela zgody na publikowanie całego raportu lub jego części, z zastrzeżeniem, że zawsze będzie podana nazwa raportu (tj. Rynek nieruchomości w III kwartale 2008 r. ) i źródło: (Raport KRN.pl i Comperia.pl).

3 Rynek nieruchomości w III kwartale 2008 r. 3 Sytuacja na rynku nieruchomości w III kwartale 2008 r. Niewielkie zmiany cen mieszkań w okresie lipiec-wrzesień świadczą o utrzymującej się stabilizacji na polskim rynku nieruchomości. Należy zwrócić przy tym uwagę, że to już kolejny kwartał, w którym obserwujemy delikatnie postępujący spadkowy w Warszawie, Poznaniu, Krakowie i Gdańsku. Natomiast dla Wrocławia i Katowic w III kwartale odnotowaliśmy wzrosty kolejno o 0,9 proc. i 2,1 proc. Na podstawie analizy wyników z II kwartału prognozowaliśmy brak znaczących zmian cen na rynku nieruchomości w całym kraju. Porównując dynamikę zmiany ceny w II i III kwartale, widać, że przewidywania okazały się trafne. W Poznaniu, w którym poprzednio odnotowaliśmy spore spadki, obecnie sytuacja jest stabilna. W I kwartale spadek ceny w porównaniu do IV kwartału przekraczał w tym mieście 10 proc. W II i III kwartale spadki wynosiły już średnio około 1 proc. na kwartał. Generalnie od początku 2008 r. cena w analizowanych przez nas miastach zmienia się raczej w przewidywalny sposób nie obserwujemy gwałtownych i nieoczekiwanych wahań ceny. Największe fluktuacje obecnie mają miejsce w przypadku stolicy Górnego Śląska Katowic. Mimo sporych wahań wyniki z III kwartału 2008 r. tylko potwierdzają, że występuje tam długookresowy wzrostowy. Obecnie średnia cena m kw. w Katowicach wynosi 4602 zł za m kw. Jednak z dokładnej analizy u można wnioskować, że również i w tym mieście sytuacja powoli się normalizuje. Zmiany na badanym przez nas rynku (największe miasta w Polsce) wywoływane są głównie zmniejszonym popytem na nieruchomości. Popyt uwarunkowany jest natomiast przede wszystkim sytuacją finansową potencjalnych klientów. Obserwując globalną gospodarkę w ostatnich miesiącach, a w szczególności spadające indeksy giełdowe największych instytucji finansowych na świecie, można być pewnym, że sytuacja zagranicą będzie miała wpływ również na sektor finansowy w Polsce. Komisja Nadzoru Finansowego organ sprawujący nadzór nad rynkiem finansowym w Polsce Cena m kw. na rynku wtórnym w okresie I Q III Q 2008 r Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Katowice I Q 2008 II Q 2008 III Q 2008

4 Rynek nieruchomości w III kwartale 2008 r. 4 zapowiedziała wprowadzenie od początku 2009 r. bardziej restrykcyjnej polityki wobec banków komercyjnych. To z kolei zaowocuje wzrostem utrudnień i barier w pozyskaniu kredytów finansujących zakup nieruchomości. W nadchodzącym IV kwartale 2008 r. można prognozować chwilowy wzrost ożywienia na rynku nieruchomości, ponieważ wiele osób może decydować się na kupno mieszkania, zanim zapowiadane restrykcje wejdą w życie. Część pośredników nieruchomości twierdzi, że największym problemem jest aktualnie nie tyle brak klientów, co brak szerokiego wyboru ofert nieruchomości pasujących do wymagań kupujących. W dłuższej perspektywie wzrost obostrzeń ze strony banków może spowodować daleko idące zmiany na rynku nieruchomości, w tym m.in. nienaturalny spadek liczby transakcji. Nie będzie on wynikał ze zmniejszenia się liczby zainteresowanych kupnem mieszkania, lecz z niemożności uzyskania przez klientów odpowiedniej zdolności kredytowej i zebrania wkładu własnego w odpowiedniej wysokości. KNF zapowiada bowiem, że wymagany wkład własny może przekraczać nawet 1/3 całości wolumenu kredytu.

5 Rynek nieruchomości w III kwartale 2008 r. 5 WARSZAWA > Średnia cena za m kw. w stolicy wyniosła w III kwartale 2008 r zł. Dynamika zmiany ceny w stolicy okazała się w III kwartale stosunkowo duża. Ceny w Warszawie spadły o prawie 2 proc. Od dłuższego czasu nie odnotowaliśmy w stolicy tak dużej różnicy w cenie. Jeszcze w I kwartale widoczny był wzrost cen nieruchomości w Warszawie podobnie jak przez większą część 2007 r. Obecnie drugi kwartał z rzędu obserwujemy w stolicy tendencję spadkową. Spadek ceny z III kwartału jest przedłużeniem u z ostatnich miesięcy (w II kwartale również odnotowaliśmy spadek o 0,6 proc.). W Warszawie widać podobną sytuację jak w Krakowie, jeżeli weźmiemy pod uwagę kształtowanie się ceny w zależności od liczby pokoi w mieszkaniu. Zdecydowanie najbardziej opłacalny jest zakup mieszkania 3-pokojowego. Cena lokalu 3-pokojowego wynosi 8888 zł za m kw. i jest o ponad 8 proc. niższa od najdroższej w naszym zestawieniu kawalerki. Kształtowanie się w Warszawie I Q 2008 II Q 2008 III Q 2008 Najdroższymi dzielnicami w Warszawie są: Śródmieście (12 tys. zł za m kw.), Mokotów (około 9,8 tys. zł za m kw.). Najtaniej można w stolicy kupić mieszkanie w dzielnicach Wawer, Rembertów i Białołęka (nieco ponad 7,5 tys. zł za m kw.). KRAKÓW > W Krakowie średnia cena za m kw. w III kwartale wyniosła 7844 zł. Podobnie jak w II kwartale w Krakowie odnotowały spadek. Cena m kw. zmniejszyła się o 0,9 proc., co świadczy o przedłużeniu u z poprzedniego kwartału, ponieważ w II kwartale cena spadła o 0,8 proc. Sytuacja na rynku nieruchomości w Krakowie jest w miarę stabilna i przewidywalna. Można zakładać, że w ostatnim kwartale 2008 r. ceny będą utrzymywały określony poziom, odnotowując ewentualne spadki na poziomie około 0,5-1 proc. Kształtowanie się w Krakowie Generalnie można powiedzieć, że im większy lokal (pod względem liczby pokoi), tym mniejsza cena. Wyjątkiem jest tylko cena mieszkania 4-pokojowego, która jest wyższa od mieszkania 3-pokojowego. Ma to związek z tym, że wśród mieszkań 4-pokojowych znajduje się wiele apartamentów o wysokim standardzie. Najdroższymi dzielnicami w Krakowie wciąż pozostają: Stare Miasto, Zwierzyniec, Krowodrza i Bronowice (od 8 do ponad 11 tys. zł za m kw.). Najtańszymi dzielnicami są: Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie, Bieńczyce (około 5-6 tys. za m kw.). Umiarkowany poziom cen charakteryzuje m.in. Dębniki i Podgórze (około 7 tys. zł za m kw.).

6 Rynek nieruchomości w III kwartale 2008 r. 6 WROCŁAW > Średnia kwartalna wyniosła w stolicy województwa dolnośląskiego 7844 zł. Wrocław to drugie obok Katowic miasto, w którym odnotowaliśmy wzrost cen nieruchomości w III kwartale. Cena m kw. wzrosła o niecały 1 proc. Jest to jednak na tyle niewiele, że nie można zakładać, iż oznacza to trwałe odwrócenia tendencji spadkowej, którą obserwujemy we Wrocławiu od początku 2008 r. Należy jednak zauważyć, że sytuacja cenowa w stolicy Dolnego Śląska widocznie się stabilizuje. Kształtowanie się we Wrocławiu Na stabilizację cenową wpływa m.in. fakt umacniania się udziału mieszkań z przedziału od 6-8 tys. zł za m kw. Najliczniejszą grupą z oferowanych mieszkań są lokale zbudowane po 1990 r. Najdroższymi dzielnicami we Wrocławiu pozostają: Stare Miasto oraz Śródmieście. Cena m kw. wynosi tam od 7 do 8 tys. zł. Najtańszymi rejonami we Wrocławiu są: Psie Pole oraz Fabryczna, gdzie cena m kw. przekracza niewiele ponad 6 tys. zł. POZNAŃ > Średnia kwartalna wyniosła w Poznaniu 6083 zł. Kształtowanie się w Poznaniu Badania prowadzone w II kwartale wskazywały, że sytuacja na poznańskim rynku nieruchomości się stabilizuje. Porównując dynamikę zmiany ceny w ostatnich miesiącach, widać, że tendencje okazały się zgodne z oczekiwaniami. W Poznaniu, w którym poprzednio odnotowaliśmy spore spadki, sytuacja obecnie wygląda znacznie pewniej. W I kwartale spadek ceny przekraczał tam 10 proc. W II i III kwartale spadki wynosiły już tylko około 1 proc. W Poznaniu również widać spore dysproporcje w cenie m kw. w zależności od wielkości mieszkań analiza wg liczby pokoi. Należy przy tym zwrócić uwagę, że największa różnica uwydatnia się, gdy porównujemy mieszkania 2-pokojowe i 3-pokojowe. W ujęciu kwotowym różnica w cenie m kw. wynosi aż 618 zł GDAŃSK > Średnia cena w Gdańsku w II kwartale 2008 r. to 6858 zł za m kw. Od początku roku cena m kw. w Gdańsku spadła o ponad 150 zł. Procentowo sytuacja wygląda tak, że dynamika zmiany ceny z kwartału na kwartał jest coraz mniejsza. W II kwartale odnotowaliśmy spadek o 1,7 proc. (w porównaniu z I kwartałem), natomiast w III kwartale spadek ceny wyniósł 0,5 proc. Kształtowanie się w Gdańsku Charakterystyczna jest spora różnica pomiędzy ceną mieszkań 1-pokojowych a ceną mieszkań większych. W Gdańsku zdecydowanie bardziej opłacalny jest zakup mieszkania większego. Podobna tendencja zauważalna jest dla Wrocławia, w którym również różnice w cenie mieszkań większych i mniejszych są stosunkowo duże. Najdroższymi rejonami Gdańska pozostają dzielnice: Śródmieście i Gdańsk Wrzeszcz. Cena m kw. przekracza tam czasami nawet 10 tys. zł. Natomiast najtańszymi dzielnicami są m.in. Gdańsk Orunia, Morena. Za zakup mieszkania trzeba tam zapłacić niewiele ponad 5 tys. zł

7 Rynek nieruchomości w III kwartale 2008 r. 7 KATOWICE > W Katowicach średnia kwartalna cena za m kw. wynosiła w II kwartale 2008 r zł. Jak wspominaliśmy na wstępie, najciekawsza sytuacja jest w stolicy Górnego Śląska, w której występują największe wahania ceny. W porównaniu z I kwartałem cena spadła w Katowicach o 3,4 proc., jednak patrząc z perspektywy ostatniego roku, to w Katowicach utrzymuje się wciąż tendencja wzrostowa. Wzrost ceny, który można było odnotować w I kwartale, był na tyle duży, że w II kwartale można się było spodziewać lekkiej korekty na linii u. Chociaż cena w II kwartale spadła, to jednak utrzymała się na poziomie o 3 proc. wyższym niż w IV kwartale. Wynik z trzeciego kwartału tylko potwierdza wzrostowy dla tego miasta, wskazując przy tym na powolne stabilizowanie się sytuacji w Katowicach. Podobnie jak w poprzednim kwartale najdroższymi mieszkaniami w Katowicach są mieszkania największe. Za mieszkanie 1-pokojowe trzeba zapłacić 4348 zł, w przypadku mieszkania 4-pokojowego zaś cena m kw. jest o 8,5 proc. wyższa. Kształtowanie się w Katowicach w okresie IV Q - II Q 2008 r Cena m kw. ze względu na liczbę pokoi w III kwartale 2008 r. Miasto 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe 4-pokojowe Gdańsk Katowice Kraków Poznań Warszawa Wrocław Cena m kw. na rynku wtórnym w okresie I kwartał III kwartał 2008 r. Okres czasu Gdańsk Katowice Kraków Poznań Warszawa Wrocław I Q II Q III Q Dynamika zmian ceny w II kwartale i III kwartale 2008 Miasto II kwartał III kwartał Gdańsk -1,7% -0,5% Katowice -3,4% 2,1% Kraków -0,8% -0,9% Poznań -0,6% -1,0% Warszawa -0,6% -1,9% Wrocław -0,6% 0,9%

8 Rynek nieruchomości w III kwartale 2008 r. 8 Rynek kredytów hipotecznych w III kwartale 2008 r. Kredyt w złotych III kwartał 2008 r. przyniósł kolejny raz zmiany w ratach kredytowych. Na przestrzeni całego kwartału spadły raty kredytów we frankach szwajcarskich oraz kredytów denominowanych w euro. Wzrósł natomiast koszt finansowania hipotecznego w przypadku kredytów w złotych polskich (już kolejny kwartał z rzędu) oraz w dolarach amerykańskich. Wzrost raty kredytowej dla kredytów w PLN nie był już tak znaczący jak w poprzednich kwartałach, ale trzeba zaznaczyć, że kalkulacja nie obejmuje ostatnich dni, w których z całą siłą ujawnił się kryzys na rynkach finansowych, co spowodowało wzrost oprocentowania dla wszystkich kredytów. Oprocentowanie jednak przez cały kwartał rosło, a wynikało to z tego, że nadal rynek oczekiwał podwyżek stóp procentowych w Polsce. Jednak ani w sierpniu, ani we wrześniu Rada Polityki Pieniężnej nie podjęła decyzji o zmianie stóp procentowych. Oczekiwano, że ruch w górę nastąpi w październiku, ale obecna sytuacja na rynkach finansowych oraz spadek presji inflacyjnej sprawia, że ten scenariusz wydaje się niemożliwy. Jednak szansa na tańsze kredyty w PLN pojawić się może najwcześniej pod koniec 2008 r., o ile banki zaczną łatwiej sobie pożyczać pieniądze, co zbiegnie się być może nawet z obniżką stóp procentowych ze strony RPP (zakładamy, że może to realnie nastąpić na początku 2009 r.). Miesiące wakacyjne przyniosły wyraźne umocnienie złotego w stosunku do franka szwajcarskiego. Kredyt w walutach obcych Ten fakt oraz stabilny poziom oprocentowania kredytów w CHF sprawiły, że raty dla kredytu denominowanego w CHF na 300 tys. zł spadły o prawie 50 zł w stosunku do II kwartału 2008 r. Podobna przyczyna (czyli umocnienie złotego w II kwartale oraz stabilne oprocentowanie dla euro) tkwi w spadku rat dla kredytów walutowych w euro. Wzrost kosztu finansowania w dolarze amerykańskim wynika z kolei z delikatnego wzrostu stawek LIBOR dla USD, czyli oprocentowania kredytu oraz wzrostu wartości dolara amerykańskiego na rynkach światowych oraz względem złotego. Największy wzrost rat nastąpił pod koniec II kwartału, a bieżące wydarzenia na rynkach finansowych dają podstawy do stwierdzenia, że kredyt dolarowy będzie nadal drożał. Kwartalna zmiana wysokości rat kredytu Waluta I kw II kw Zmiana (w zł) Zmiana (w %) PLN 2 127,51 zł 2 160,73 zł 33,22 zł 1,56% CHF 1 405,99 zł 1 358,38 zł -47,62 zł -3,39% EUR 1 762,16 zł 1 722,60 zł -39,56 zł -2,24% USD 1 224,91 zł 1 270,73 zł 45,81 zł 3,74% Kwartalna zmiana kursów walutowych (kurs spłaty) dla kredytów walutowych (podano średnie kursy spłaty dla danego kwartału) Waluta I kw II kw Zmiana (w zł) Zmiana (w %) CHF 2,16 zł 2,10 zł -0,06 zł -2,83% EUR 3,48 zł 3,35 zł -0,13 zł -3,60% USD 2,23 zł 2,27 zł 0,04 zł 1,76% Kwartalna zmiana oprocentowania kredytów Waluta I kw II kw Zmiana (w p.p.) Zmiana (w %) PLN 7,65% 7,81% 0,16 2,10% CHF 4,25% 4,20% -0,05-1,13% EUR 6,51% 6,65% 0,14 2,07% USD 4,31% 4,48% 0,16 3,78%

9 we współpracy z: Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak Opracowanie Comperia.pl: Karol Wilczko Opracowanie graficzne: Tomasz Rupik