WARSZAWA I. RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH.

Transkrypt

1 Ober-Haus Nieruchomości Marszałkowska 111 Warszawa , Polska Tel.: Fax: Raport Komercyjny I kwartał

2 WARSZAWA I. RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH. Rynek nieruchomości biurowych w Warszawie charakteryzuje się dużo niższym pobytem niż w latach ubiegłych. Obecnie znajduje się duża liczba powierzchni biurowych gotowych do wynajęcia lub też powierzchni gotowych do wynajęcia w najbliższym czasie. W porównaniu z zeszłym rokiem obecna sytuacja na rynku doprowadziła do wzrostu ilości wolnych powierzchni biurowych. Wzrasta zainteresowanie najmem powierzchni zgłaszanym przez mniejsze firmy, które nie są tak bardzo powiązane z sytuację międzynarodową, a które prowadzą swój biznes na rynku polskim. Obecnie największa aktywność inwestycyjna deweloperów jest w rejonie Mokotowa, który powoli staje się zagłębiem biznesowym Warszawy. Popyt skoncentrował się przede wszystkim poza centrum miasta, co jest spowodowane zarówno dostępnością wolnej powierzchni biurowej, jak i niższymi stawkami czynszu. Coraz więcej właścicieli budynków biurowych, znajdujących się w centrum miasta, decyduje się na wprowadzanie na swoje powierzchnie mniejszych najemców, których potrzeby kształtują się na poziomie od 150 do 300 m2, co do niedawna było dość problematyczne. Większość inwestorów wolała posiadać w swoich budynkach kilku dużych najemców niż wielu małych. Wzrost kursów walut bardzo znacząco wpływa na decyzje najemców, którzy za swoje powierzchnie zobowiązani są płacić w euro. 50% wzrost kursu euro w stosunku do złotówki w okresie ostatnich 6-7 miesięcy doprowadził do wzrostu największego kosztu stałego firmy, jakim jest długoterminowy wynajem powierzchni biurowej. W wielu przypadkach taka sytuacja powoduje, że firmy podejmują decyzję o podnajmie części powierzchni w celu zmniejszenia kosztów utrzymania biura. W pierwszym kwartale 2009 roku odnotowaliśmy delikatny spadek wysokości czynszów w związku z wysokim kursem euro, ale wciąż utrzymują się one na wysokim poziomie. W 2009 roku w Centralnym Obszarze Biznesu (BCD Central Business District) kształtują się one na poziomie EUR/m2 w stosunku do roku 2008 (28 37 EUR/m2), natomiast poza centrum EUR/m2 w stosunku do roku 2008 (18-20 EUR/m2). 1. Podaż/popyt. W związku z kryzysem gospodarczym popyt na powierzchnie biurowe znacząco zmalał, co doprowadziło deweloperów do weryfikacji swoich planów inwestycyjnych na rok Obecnie obserwujemy zainteresowanie 2

3 wynajmem powierzchni biurowych przez trzy grupy klientów. Pierwszą grupę stanowią mali najemcy, w mniejszym stopniu uzależnieni od sytuacji na rynkach międzynarodowych, których plany biznesowe skupione są na odbiorcy krajowym. Druga grupa to najemcy, którzy w wyniku kończących się umów najmu są zmuszeni do poszukiwania nowej siedziby. Trzecią grupa stanowią firmy, na które ogromny wpływ ma sytuacja międzynarodowa, a które to w wyniku np. restrukturyzacji zmieszają swoje powierzchnie biurowe celem cięcia kosztów. Planowana podaż powierzchni biurowej będzie mniejsza aniżeli wynikało to z planów w ubiegłym roku. Pomimo to w perspektywie 2009 roku nie należy spodziewać się spadku czynszów, za wyjątkiem umów typu pre-lease na duże powierzchnie biurowe. Sytuacja finansowa oraz dostępność do kredytów zmusiła banki do żądania od deweloperów coraz to większych zabezpieczeń inwestycji, co znacząco wpływa na prędkość realizowania nowych inwestycji. Duża część projektów zaplanowanych przez nich nie zostanie zrealizowana lub też ich realizacja zostanie odsunięta na kolejny rok. Zabezpieczenia, jakich żądają banki od deweloperów znacząco zwiększają możliwości negocjacyjne potencjalnych przyszłych najemców. Ta sytuacja jest niewątpliwą okazją dla firm poszukujących dużych biur w perspektywie 2 lat. Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Mikołaj Stępień, Doradca Inwestycyjny, tel mikolaj.stepien@ober-haus.com II. RYNEK POWIERZCHNI HANDLOWYCH. W I kwartale 2009 r. w Warszawie nie zmieniła się ilość powierzchni handlowej, a co za tym idzie nie oddano żadnych nowych projektów (nie licząc powierzchni handlowo-usługowych zlokalizowanych na parterach budynków mieszkalnych i rozbudowywanych istniejących: Targówek). W chwili obecnej Warszawa posiada około 1,3 mln m2 powierzchni we wszystkich rodzajach centrów handlowych. Galeria Mokotów, Arkadia i Złote Tarasy są nadal najbardziej wytwornymi i najchętniej odwiedzanymi przez klientów centrami handlowymi w Warszawie. Ich marka i pozycja na rynku stale rośnie i przekłada się na ilość klientów, którzy odwiedzają te centra. Niewiele wskazuje na to żeby cokolwiek w najbliższym czasie miało się zmienić i by konkurencja mogła stanąć do walki o klientów tych najbardziej lubianych i popularnych obiektów. W I kwartale 2009 r. w porównaniu z poprzednim wskaźnik pustostanów w najlepszych centrach handlowych nie zmienił się i nadal jest bardzo niski. Jednak sieci handlowe wybierają każdą nową lokalizację ze szczególną 3

4 ostrożnością, a coraz więcej najemców oczekuje dopłat do aranżacji lokalu, obniżenia czynszu lub zawieszeniu płatności na czas adaptacji lokalu. Wolniejszy wzrost sprzedaży i spadek wartości kursu złotego do euro mogą spowodować spadek opłacalności niektórych sklepów. Spowolnienie w otwarciu nowych placówek nie dotyczy sieci oferujących towary z dolnej półki cenowej, dla których obecna sytuacja ekonomiczna może okazać się bardzo korzystna. Stawki czynszów w centrach handlowych wahają się od około 70 do 90 Euro za mkw. na miesiąc i ustalane są indywidualnie, zależą od mnóstwa czynników tj. renomy centrum na rynku, lokalizacji powierzchni w centrum, stabilności i wizerunku najemcy itd. Spowolnienie można również zauważyć na rynku lokali handlowousługowych przy głównych ulicach handlowych Warszawy. Główną przyczyną jest ograniczenie ekspansji banków i instytucji finansowych. To z kolei jest dobrą wiadomością dla klientów, którzy skazani byli na porażkę w walce z sektorem finansowym o dobre lokalizacje przy głównych ciągach handlowych Warszawy. Podobnie jak w centrach handlowych najemcy mogą liczyć na dopłaty do aranżacji lokalu, obniżenia czynszu lub zawieszeniu płatności na czas adaptacji lokalu.stawki czynszów przy głównych ulicach handlowych w Warszawie wahają się do około 50 do 100 Euro za mkw. na miesiąc. Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Dawid Mikołajczewski, Doradca Inwestycyjny, tel dawid.mikolajczewski@ober-haus.com III. RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH. Sytuacja na rynkach finansowych ma coraz większy wpływ na rynek powierzchni magazynowych. Nastąpił spadek podaży. Przewidujemy dalsze spowolnienie z uwagi na problemy w uzyskaniu przez deweloperów finansowania na projekty magazynowe. Przyczynia się do tego również ostrożne podejście samych deweloperów do podejmowania inwestycji. Zmniejszyło się ich zainteresowanie ziemią przeznaczoną na nowe projekty. W konsekwencji oznaczać to może zmniejszenie się dostępności powierzchni magazynowych w przyszłości. Popyt utrzymywał się na stabilnym poziomie, ale wystąpiły pierwsze symptomy prawdopodobnego jego obniżenia, np. utrzymujące się pustostany. Ceny wynajmu za magazyn w okolicach Warszawy utrzymują się na stabilnym poziomie. Średnia cena wahała się w przedziale 4 EUR/mkw 5,5EUR/mkw. Niestety, taka sytuacja oznacza dla polskich spółek de facto podwyżkę w związku ze skokową zmiana kursu euro. Niepewna sytuacja rynkowa powoduje odłożenie realizacji wielu projektów magazynowych. 4

5 IV. GRUNTY. Na rynku pojawiają się oferty gruntów inwestycyjnych wycenionych niżej niż rok, czy nawet pół roku temu, ale kupców wciąż nie ma. Obecnie obserwujemy spadek cen wywoławczych od 10% do nawet 40% stosunku do cen zeszłorocznych. Większe spadki odnotowuje się przy gruntach zlokalizowanych na przedmieściach. Prawdopodobnie to nie koniec spadków, ale dopiero początek. W Warszawie jeszcze nie było jakiegoś spektakularnego bankructwa dewelopera, ale jeżeli sprzedaż mieszkań nie zwiększy się w najbliższym kwartale, można się tego spodziewać. Taki wstrząs dla branży może wywołać lawinę wyprzedaży i na taką sytuację zapewne czeka wielu klientów. Znajdujemy się obecnie przed jednym z najlepszych momentów na zakup gruntów inwestycyjnych w dobrej cenie. Taka możliwość będzie gdy deweloperzy, zwłaszcza ci mniej doświadczeni, których przybyło wielu na rynek w okresie boomu budowlanego, będą zmuszeni wyzbywać się działek, za które przepłacili, ulegną panice i zgodzą się zrealizować nawet dużą stratę tylko po to, aby nie stracić więcej czy wręcz zbankrutować. Jest to dobry moment na zakup gruntów przez deweloperów. Ale łatwiej jest tak powiedzieć, niż zrobić. Nie jest tajemnicą, że deweloperzy przeważnie posiłkują się kredytem, by ziemię kupić, a w czasach gdy kredyt umarł liczy się tylko gotówka i niewielu deweloperów ją posiada, a jeśli ją ma, to woli trzymać ją na zabezpieczenie własnej płynności. Deweloperzy powinni szukać gruntów tam, gdzie w najbliższym czasie rozwinie się infrastruktura miejska, w szczególności w miejscach, gdzie w perspektywie cyklu inwestycyjnego (najbliższych 3 lat) znacząco poprawi się komunikacja. Na szczególne zainteresowanie zasługują tereny północnej i północno wschodniej Warszawy z uwagi na metro na Bielanach i modernizowaną linię kolejową Warszawa Gdańsk, oraz Port lotniczy w Modlinie, jak również 2 nowe mosty (Północny i Krasińskiego), oraz oczyszczalnię ścieków Czajka. Południe Warszawy jest już mocno zabudowane, a tam gdzie można by jeszcze budować (Wilanów) przewidujemy duże utrudnienia komunikacyjne, z uwagi na brak inwestycji miejskich na tym terenie - tramwaju, dróg, autostrady. Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Tomasz Zamorski, Doradca Inwestycyjny, tel tomasz.zamorski@ober-haus.com 5

6 KRAKÓW I. RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH. Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych w Krakowie ulega obecnie stopniowej przemianie. Następuje widoczne przechylenie od tzw. rynku inwestora / właściciela (gdzie popyt znacznie przekracza podaż) w stronę tzw. rynku najemcy. Nowopowstające budynki biurowe oraz zwalniające się powierzchnie już istniejące (przeznaczone zarówno na najem, jak i podnajem) umożliwiają ogromny wybór wśród powierzchni komercyjnej dla potencjalnego najemcy. Podaż ciągle rośnie, a pod koniec roku ma sięgnąć ok m2 całkiem nowej powierzchni biurowej klasy A. Popyt zaś wyraźnie maleje. Firmy nie decydują się na otwieranie nowych placówek, bądź redukują wynajmowaną przez siebie powierzchnię, oferując ją jako podnajem. Coraz większa ilość, zwłaszcza niewielkich obiektów komercyjnych, zostaje wystawiana na sprzedaż. 1. Podaż. Nowy budynek biurowy klasy A do wynajęcia od czerwca 2009 roku. Sześciokondygnacyjny (kondygnacja podziemna i pięć naziemnych), o powierzchni całkowitej m2 (w tym powierzchnia użytkowa biurowousługowa 7 600m2, średnia powierzchnia piętra 1 800m2). Budynek posiada trzy niezależne wejścia, każde z holem recepcyjnym, z klatką schodową oraz windą. Na powierzchni każdego pietra zlokalizowano trzy węzły sanitarno-socjalne. W budynku znajduje się parking podziemny, powierzchnia magazynowa, restauracja, małe centrum konferencyjne, centrum fitness. Bezpośrednio przy budynku znajduje się parking samochodowy na około 150 miejsc. Inwestycja administracyjnie należy do dzielnicy Śródmieście. Inwestycja komercyjna zaoferuje nowoczesną powierzchnię użytkową 1625 m 2. Ten ekskluzywny VI kondygnacyjny budynek biurowy to konstrukcja, która pozwoli na dowolną aranżację przestrzeni poszczególnych kondygnacji. Nieruchomość zlokalizowana zostanie w prestiżowym sąsiedztwie gmachu Sądu Apelacyjnego dla Miasta Krakowa i siedziby Sądu Okręgowego. Inwestycja Beliny Prażmowskiego - nieruchomość komercyjna o powierzchni ok m2 w całości do wynajęcia. Nowoczesny IV kondygnacyjny budynek biurowy zostanie wykonany w wysokim standardzie. Nieruchomość jest zlokalizowana w bliskiej odległości od Ronda Mogilskiego, umożliwiając dogodną komunikację zarówno z Ścisłym Centrum, jak i pozostałymi dzielnicami Krakowa. Bliskość Dworca Głównego pozwala na swobodną wymianę biznesową z innymi miastami w Polsce i za granicą. 6

7 Kondygnacje o powierzchni typu open space umożliwiają indywidualną aranżację wnętrz. Vinci - budynek Vinci będzie posiadał m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Starannie zaprojektowana przestrzeń wspólna to reprezentacyjny hall wejściowy z recepcją, przestronny hall windowy z sześcioma windami, wygodny parking podziemny oraz lokal gastronomiczny typu bistro. Powierzchnia biurowa kondygnacji powtarzalnej wynosi ok. 1640m2. Biurowiec zostanie oddany do użytku najemców w III Q 2009r. Inwestycja położona jest przy skrzyżowaniu dwóch ważnych dróg krajowych. Pozwala to na łatwy i szybki dojazd do Międzynarodowego Portu Lotniczego Kraków- Balice (10 km) oraz do ścisłego centrum miasta. Quattro Business Park (QBP) - we wrześniu 2008 r. w Krakowie ruszyła budowa Quattro Business Park (QBP). Kompleks Biurowy QBP jest nowoczesnym kompleksem biurowym klasy A o powierzchni użytkowej wynajmowalnej m 2. W skład kompleksu wchodzić będą: cztery czternastokondygnacyjne budynki biurowe, dziedziniec pomiędzy budynkami z kawiarnią i małą architekturą zewnętrzną (ławki, fontanna, powierzchnie zielone) oraz parking wielopoziomowy z pięcioma kondygnacjami nadziemnymi i jedną podziemną. Budowa kompleksu QPB została podzielona na 4 etapy. W grudniu 2009 roku zostanie zrealizowany pierwszy etap budowy. Będzie to pierwszy budynek wraz z przyporządkowaną do niego infrastrukturą techniczną. Każdy z obiektów kompleksu wyróżniać się będzie nowoczesną architekturą z dużym dostępem światła przez zastosowanie nowoczesnej elewacji wykonanej ze szkła i płyt elewacyjnych. Wszystkie budynki biurowe kompleksu wyposażone będą w klimatyzację, wentylację, okablowanie strukturalne ze 100 procentową gwarancją zasilania energetycznego oraz windy szybkobieżne. Zakończenie całej inwestycji zaplanowano na rok QBP powstaje w północnej części miasta. ONYX - nowoczesny budynek biurowy klasy B+ o powierzchni wynajmowalnej m2 położony w Krakowie w rejonie Ronda Matecznego. Inwestycja ta została zrealizowana w październiku 2008r. Biura zostały tak zaprojektowane, aby zapewnić im maksymalny dostęp światła dziennego. Budynek wyróżnia się niecodzienną architekturą - nowoczesną elewacja, tarasy na III i IV piętrze. Biura wyposażone będą w klimatyzację, wentylację, okablowanie strukturalne oraz windy szybkobieżne. Na parterze zlokalizowana jest recepcja przy wejściu głównym oraz samoobsługowa restauracja. W podziemiu parking dla samochodów osobowych. Sieć komunikacyjna w tym rejonie miasta, obejmująca kilkanaście linii autobusowych, pozwala dotrzeć do centrum w kilka minut. ONYX dysponuje 156 miejscami parkingowymi. Budynek został już w 100 % skomercjalizowany. 7

8 2. Popyt i czynsze. Popyt w I kwartale 2009 roku uległ znacznemu obniżeniu, zmalał również czynsz. Najem powierzchni biurowej klasy A to wydatek rzędu 14 a 18 EUR / m2, klasa B to oscylacja pomiędzy 10 a 13 EUR / m2. Koszty eksploatacyjne to kwota pomiędzy 3 a 6 EUR / m2. Zmianie ulega również stopniowo oferta właścicieli nowych obiektów komercyjnych. Zwiększają, ponieważ pakiet usług wykonywanych na własny koszt na rzecz potencjalnych najemców. II. RYNEK POWIERZCHNI HANDLOWYCH. 1. Podaż. Główne galerie handlowe w Krakowie: Galeria Krakowska przyległa do krakowskiego Dworca Głównego jest I etapem rozległego założenia inwestycyjnego Nowego Miasta, które za 2 kilka lat będzie oferować hotele, apartamenty i m powierzchni biurowej. Centrum warte 250 milionów EUR (zrealizowane przez ECE) 2 zostało otwarte we wrześniu 2006 roku, oferując najemcom m powierzchni handlowej na trzech kondygnacjach. Na rok przed otwarciem powierzchnia obiektu była wynajęta w 90 %. Główni najemcy to: Alma, Saturn, Peek & Cloppenburg, H&M, C&A, New Yorker i Reserved, Intersport, Smyk. Galeria Kazimierz centrum zrealizowane przez GTC w marcu 2005 roku. Inwestycja warta jest około 70 milionów EUR, składa się z m 2 wynajętych przez 160 sklepów, punktów usługowych i 10 sal kinowych. Galeria jest położona w popularnej dzielnicy Kazimierz przy Wiśle około 1,5 km od centrum. Główni najemcy to: Cinema City, Zara, H&M, C&A, Reserved, Alma Market, Empik i Smyk. Galerię w pierwszych trzech miesiącach odwiedziło ponad milion klientów. Galeria Handlowa Solvay Park to centrum handlowe otwarte na początku 2007 roku, zlokalizowane w południowej części Krakowa. Jego realizatorem jest WP Investment. Solvay Park zlokalizowany jest w sąsiedztwie sklepów Carrefour i Castoramy. Powierzchnia obiektu to m 2. Do głównych najemców należą m.in. MediaMarkt, BOMI, Immedia, ExiSport i Americanos. 2. Nowo planowane projekty. Angel City - nowa inwestycja w ścisłym centrum Krakowa. Dostępny metraż powierzchni handlowej to: 3600m2. Powierzchnia lokali to konfiguracja od 35m2 do 1300m2. Data finalizacji inwestycji została wyznaczona na 1 listopada 2008r. 8

9 BONARKA CITY CENTER - wielofunkcyjne centrum miejskie powstaje na poprzemysłowym terenie w dzielnicy Krakowa - Podgórza. Inwestycja będzie realizowana w 3 etapach: w ramach etapu pierwszego powstanie centrum handlowo - usługowo - rozrywkowe. Etap drugi i trzeci to wysokiej klasy biurowce oraz osiedle mieszkaniowe. I etap projektu Bonarka City Center to powierzchnia użytkowa m2. W ofercie znajdzie się 250 lokali handlowych. Planowany termin realizacji to IV kwartał 2009 roku. Mayland Retail Park ma zostać zlokalizowany w dzielnicy Olsza wzdłuż drogi łączącej Stare Miasto z Nową Hutą, sąsiadujące z istniejącym CH Krokus, Aqua Parkiem i Multikinem. Park zaoferuje wysokiej klasy powierzchnię wynoszącą m 2 (przeznaczoną na powierzchnie handlową, biura i hotel). 3. Popyt. Popyt na nowoczesną powierzchnię handlową stabilizuje się. 4. Czynsze. Średni czynsz za powierzchnie handlowe na głównych ulicach na Starym Mieście jest stały i waha się między 108 a 288 PLN/m 2 (30-80 EUR). Stawki czynszu w centrach handlowych wynoszą od 65 do 180 PLN/m 2 (18 50 EUR), z kosztami eksploatacyjnymi od 11 do 22 PLN/m 2 (3-6 EUR). III. RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH. 1. Istniejące i nowe powierzchnie magazynowe: Alstar Centrum Logistyczne nowoczesna powierzchnia magazynowo-biurowa w zachodniej części Krakowa. Całkowita powierzchnia magazynowa wynosi 4300 m 2 a biurowa 3120 m2 obecnie w całości jest wynajęta. Kompleks Alstar zostanie rozbudowany o m2 do 2010 roku. Grudzień 2008 to termin, od którego dostępna będzie dla najemców nowa powierzchnia 1350 m 2 biur + ok. 200 m 2 powierzchni magazynowej. Kraków II Centrum Logistyczne inwestycja zakończona we wrześniu 2006 roku to jeden z największych i najbardziej nowoczesnych parków magazynowych zlokalizowanych na Rybitwach, obejmuje m 2. ANWA Baza magazynowa nowoczesna powierzchnia magazynowa ukończona w latach Całkowita powierzchnia to m 2. Jest to kompleks pięciu hal magazynowych. 9

10 Baza magazynowa BIK Rybitwy m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, z wysokością pomieszczeń 8 m oraz czterema regulowanymi rampami. GMG Baza magazynowa powierzchnia magazynowo-biurowa na południowym-wschodzie Krakowa. Otwarta do użytku w 1999 roku. Baza składa się z m 2 wysokiego składowania, 460 m 2 niskiego składowania oraz 850 m 2 zaplecza biurowo-administracyjnego. 2. Nowe Projekty. Kraków Airport Logistics Center powierzchnia obiektu magazynowego to 1500 m2. Hala magazynowa będzie miała od 6 do 8 m wysokości i dwie bramy o wymiarach 4,5x4 m. Nowoczesny budynek socjalno-biurowy wyposażony zostanie w klimatyzację. Istnieje możliwość dostosowania obiektu do potrzeb najemcy. Teren wokół obiektu zostanie ogrodzony i wyłożony kostką. Powstaną też place manewrowe i miejsca parkingowe. 3. Czynsze. Stawki czynszowe za powierzchnię magazynową to od 4 do 10 EUR /m2 podwyższonego standardu, zaś od 2 do 4 EUR / m2 za niski standard, przeważnie nieogrzewanych, powierzchni składowania. Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Joanna Ociepka-Wojciechowska, Doradca Inwestycyjny, tel joanna.ociepka@ober-haus.com POZNAŃ I. RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH. Pierwszy kwartał 2009 roku przedstawia wciąż stabilną sytuację pod względem popytu i podaży, choć zauważyć można nieznacznie malejący popyt na powierzchnię biurową. Mimo nieznacznie mniejszego popytu, stawki czynszu utrzymują się na stabilnym poziomie ok. 15,5 EUR / m2, głównie z tego powodu, że nie zwiększa się podaż nowoczesnej powierzchni biurowej. Opłaty eksploatacyjne są na poziomie 2 5 EUR / m2 lub zł / m2. Pojawiają się najemcy, którzy chcą podpisywać umowy na okres 3 lat, zamiast 5 - wynajmujący najczęściej wyrażają na to zgodę (przy stawce czynszu jednakowej na okres 3 i 5 lat). Wciąż nie ma szczególnych zachęt dla najemców przy podpisywaniu umowy najmu, poza standardowym w Poznaniu wykończeniem powierzchni zgodnie z potrzebami najemcy. Największy popyt na nowe biura występuje w przedziale lokali o powierzchni: m2. 10

11 W związku z tym, że kilka firm wynajęło większą powierzchnię w nowych biurowcach, chcąc zagwarantować sobie lokal w danym budynku na przyszłe lata rozwoju, pojawiła się teraz opcja podnajmu tych powierzchni, biorąc pod uwagę fakt, że ani w tym, ani w przyszłym roku nie zdołają jej same zapełnić. Związane jest to oczywiście z chęcią obniżki kosztów stałych w tym przypadku czynszu, który jest płacony wynajmującemu niezależnie od tego, czy na powierzchni fizycznie pracują już pracownicy. Nie jest jednak łatwo taką powierzchnię podnająć, ponieważ wiele firm szukających powierzchni jest zainteresowanych dłuższą perspektywą najmu i możliwością przedłużenia umowy, co w przypadku podnajmu jest mało prawdopodobne. W najbliższym czasie do użytku oddane mają być biurowce przy ul. Baraniaka (2 etap ostatni kwartał 2009) oraz biurowiec przy ul. Szyperskiej (3 kwartał 2009). Mimo nieznacznego spadku zainteresowania najemców nowoczesną powierzchnią biurową, czynsze nie powinny spadać znacząco, z powodu niewielkiej podaży na rynku, jaka ma się pojawić w 2009 i na początku 2010 roku. Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Justyna Płonka, tel justyna.plonka@ober-haus.pl II. RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH. W związku z kryzysem na rynkach finansowych całego świata, sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych zmienia się dość szybko. Można jednak odnieść wrażenie, że sektor powierzchni magazynowych przeznaczonych pod wynajem cierpi na razie w relatywnie małym stopniu. Odnotowany w ostatnim czasie nieznaczny spadek popytu na nowoczesne powierzchnie magazynowe spowodowany jest w dużej mierze ostrożnością, która cechuje w obecnej sytuacji potencjalnych najemców. Jeśli chodzi o zainteresowanie inwestorów gruntami pod parki logistyczne, to obserwujemy nieznaczny spadek wywołany zmianą podstawowych wymogów finansowania inwestycji przez banki. Stawki czynszu najmu za nowoczesne powierzchnie w parkach magazynowych dość stabilnie i nieznacznie rosną (ze względu na wzrost kosztów finansowania inwestycji). Na terenie aglomeracji poznańskiej funkcjonuje obecnie ponad 700 tysięcy metrów kwadratowych nowoczesnych hal magazynowych, z czego ok. 80 % skupionych jest na terenie kilku wciąż rozwijających się parków technologicznych przeznaczonych pod wynajem. Największymi z nich są obecnie: Panattoni Park Poznań I, II, Centrum Logistyczno-Inwestycyjne 11

12 Poznań, ProLogis Park Poznań I, II, Point Park Poznań, Tulipan Park Poznań I, II. Oferowane stawki czynszu za powierzchnię magazynową w nowoczesnych obiektach oscylują między 3 a 5 EUR za 1 m2 i są uzależnione od lokalizacji nieruchomości oraz oferowanego standardu wykończenia. III. RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH. Początek roku na rynku powierzchni handlowych w Poznaniu to dość wyraźny spadek zainteresowania lokalami położonymi w parterach budynków zlokalizowanych w centrum miasta. Coraz więcej pustostanów przybywających na ulicach każdego dnia oraz nieznaczny na razie spadek stawek czynszów oferowanych przez właścicieli, to niewątpliwie echa spowolnienia gospodarczego. Sytuacja ta w mniejszym stopniu dotyka największe w mieście galerie handlowe, choć i w tych zdarza się że najemcy zmuszeni są rezygnować z długoletnich umów najmu. Jeśli chodzi o nowe projekty, to wspomnieć trzeba o długo oczekiwanym otwarciu Galerii Malta inwestycji hiszpańskiej firmy Neinver. Nowe centrum handlowe powstało na 8 hektarowej działce i zajęło m2. W Galerii Malta powstało 170 sklepów, punktów usługowych, kawiarni, restauracji, Multikino, klub fitness i plac zabaw dla dzieci. Na uwagę zasługuję również istotna rekomercjalizacja powierzchni handlowej w Starym Browarze. W związku z wygaśnięciem 5 letnich umów najmu powstało 13 nowych sklepów. Wśród nowych marek znajdziemy: Max&Co, Zara Home, Stradivarius, Massimo Dutti, Lacoste i inne. Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Krzysztof Kacprzyk, tel krzysztof.kacprzyk@ober-haus.pl IV. GRUNTY. Zainteresowanie gruntami pod zabudowę różnej funkcji wciąż istnieje, aczkolwiek większość inwestorów z rezerwą podchodzi do inwestowania w nowe projekty, szczególnie o charakterze mieszkaniowym. Ci, którzy wciąż chcą inwestować w grunty, skoncentrowani są głównie na poszukiwanie okazji, które ze względu na obecną koniunkturę mogą pojawić się na rynku. 12

13 Podaż gruntów pod inwestycje w Poznaniu nie odnotowuje dynamicznych spadków. Inwestorów zainteresowanych kupnem jest zdecydowanie mniej, a ci, którzy badają rynek, liczą na dalszy spadek cen. Pojawiają się jednak firmy chcące wykorzystać kryzys gospodarczy i dokonać zakupu po korzystnej cenie. W ciągu ostatnich miesięcy nie doszło do żadnej spektakularnej transakcji kupna-sprzedaży na rynku nieruchomości gruntowych. Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Justyna Płonka, tel justyna.plonka@ober-haus.pl Gdańsk, Gdynia, Sopot Trójmiejski rynek nieruchomości komercyjnych przeżywał w ostatnim roku dość dynamiczny rozwój. Dotyczyło to głównie sektora biurowego. Firmy realizujące projekty biurowe w 2008 roku, a szczególnie w jego pierwszej połowie, nie miały większych problemów z wynajęciem powierzchni już na etapie początkowym inwestycji. Druga połowa roku, w związku z ogólną trudną sytuacją gospodarczą, spowodowała spowolnienie również tego sektora. Firmy zaczęły odwlekać decyzję o najmowaniu dużych powierzchni biurowych, oczekując na rozwój sytuacji. Również bardzo dynamicznie rozwijający się sektor bankowy i usług finansowych w drugiej połowie roku znacznie zwolnił. Otwierano tylko bardzo nieliczne nowe placówki. Z reguły były to te lokalizacje, na które już wcześniej podpisano umowy lub placówki nowych banków wchodzących dopiero na rynek. (np. Alior Bank). Taka niestabilna sytuacja gospodarcza miała znaczący wpływ na wysokość stawek czynszów, które na przełomie 2008/2009 roku zaczęły spadać. Spadki czynszów wyjściowych wyrażone w EUR były rekompensowane bardzo niskim kursem złotego. W efekcie choć stawki wyjściowe czynszów były niższe to rzeczywiste koszty wynajmu pozostawały na bardzo podobnym poziomie co w poprzednim okresie. I. RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH. 1. Podaż: Szacuje się, że ogólna podaż powierzchni biurowej w Trójmieście to ok m 2. w tym m 2 to dość nowoczesna powierzchnia. W tym roku na rynek trafi ok m 2. To stanowczo za mało na potrzeby Trójmiasta. Przewiduje się, że rok 2010 będzie jeszcze gorszy, bo z zaplanowanych m 2 powierzchni na rynek ma się znaleźć tylko m 2 13

14 - ostatnio oddane projekty: I etap projektu Arkońska Business Park (budynki A1 i A2). Obiekty zlokalizowane są w Gdańsku przy ul. Arkońskiej. Inwestorem tego projektu jest trójmiejska firma Torus Sp. z o.o. Dwa pierwsze budynki mają powierzchnię najmu m 2. Cały projekt liczył będzie m 2 w pięciu budynkach. Oba budynki zostały wynajęte. Jednym z największych najemcą jest GE Money Bank, Deloitte, First Data, IBM; Zakończono realizację, zlokalizowanego w Gdańsku przy ul. Abrahama, nowego budynku biurowego o pow. najmu ok m 2. Inwestor firma Konsultant. Budynek jest wynajęty w zasadzie w 100%; I etap Centrum Biurowe Grunwaldzka jest to część zakrojonego na dużą skalę przedsięwzięcia realizowanego pod roboczą i obiegową nazwą Stare koszary. Inwestorem jest Grupa Inwestycyjna Hossa S.A. Projekt realizowany jest na ponad 20 ha działce położonej w Gdańsku (Gdańsk Wrzeszcz), na której jeszcze do niedawna funkcjonowały koszary wojskowe. Część budynków będących pod ochroną konserwatora zabytków odrestaurowano i przystosowano na potrzeby biurowe. Docelowo ma tu powstać ok m 2 powierzchni biurowej. W zrewitalizowanych starych budynkach oddano do użytku ok m 2 powierzchni w standardzie B+. - nowe projekty: Od czerwcu 2008 roku trwa realizacja II etapu projektu Arkońska Business Park firmy Torus (budynki A3, A4, A5) o powierzchni najmu m 2 Trwa ostatnia faza realizacji kolejnego etapu projektu Łużycka Office Park Planowany termin oddania do użytku to koniec 2009 roku. Powierzchnia najmu całego projektu to ok m 2 ( m 2 wraz z powierzchniami podziemnymi), ok. 650 miejsc parkingowych naziemnych i podziemnych; Trwa ostatnia faza realizacji budowy biurowca w Gdańsku przy ul. Kartuskiej. Inwestor firma DAP Karpiak planuje oddać do użytku obiekt o pow. ok m 2 w maju tego roku; Rozpoczęła się realizacja projektu Office Island, realizowanego przez firmę Zana. Biurowiec powstaje przy al. Grunwaldzkiej w Gdańsku 14

15 Wrzeszczu i ma liczyć ok m 2. Planowany termin oddania do użytku to 2010 r.; Allcon rozpoczął realizacje kolejnego budynku, wchodzącego w skład dużego kompleksu pod nazwą Allcon@park, zlokalizowanego w gdańskim Rębiechowie. Tym razem ma tu powstać dwuskrzydłowy budynek o łącznej powierzchni ok m 2, z tego pow. biurowej ok.8400 m 2. Inwestor planuje oddanie go do użytku w 2010 roku; W przygotowaniu pozostaje realizacja biurowca w Gdańsku przy ul. Armii Krajowej. Deweloper - firma Euro Styl planuje realizację kompleksu 3 budynków o pow. 12,5 tys. m 2. Nowoczesny obiekt będzie wykonany w standardzie B+. W podziemnym parkingu zaproponuje 225 miejsc parkingowych, a parking naziemny pomieści 200 samochodów. Planuje się oddanie budynku do użytku w 2010 roku; Przesuwa się termin rozpoczęcia prac przy realizacji jednego z największych i chyba najbardziej nowoczesnych biurowców na terenie Trójmiasta. Projekt o nazwie Tryton realizowany przez Echo Investment położony jest w Gdańsku przy ul. Jana z Kolna Placu Solidarności. Planowana powierzchnia najmu to ok m 2. Projekt składa się z trzech przylegających do siebie budynków stanowiących zwartą całość. Inwestor nie rozpoczął jeszcze budowy ze względu na trwające procedury związane ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Zakończono realizację zlokalizowanego w Gdańsku przy ul. Abrahama nowego budynku biurowego o pow. najmu ok m 2. Inwestor firma Konsultant. Trwają odbiory techniczne. Trwa budowa niewielkiego biurowca zlokalizowanego w Gdańsku przy ul. Hynka. Pow. budynku to ok m 2. Inwestorem jest Inpro S.A. Oddanie do użytku - koniec 2009 roku. Zakończono realizację projektu Centrum Majkowskiego. Jest to budynek biurowo-parkingowy realizowany w ramach dużego projektu pod nazwą Centrum Sopotu. Inwestorem jest spółka celowa Centrum Majkowskiego Sp. z o.o. Jej udziałowcami są min. Miasto Sopot, NDI S.A. i Bank PKO BP S.A. Budynek liczy m2 powierzchni. Budynek został już zasiedlony przez spółkę NDI i jej spółki zależne. Trwają prace aranżacyjne i wykończeniowe zmierzające do przekazania powierzchni najemcom, co powinno nastąpić w pierwszym kwartale 2009 roku. 15

16 Również w realizacji pozostaje zlokalizowany w Gdańsku Oliwie budynek o powierzchni ok m 2. Projekt o nazwie Alfa realizowany jest przez Alfa Investment. Jego oddanie planuje się na 2010 rok. 2. Popyt. Koniec zeszłego i początek bieżącego roku należy w zasadzie ocenić jako przejściowy. Mimo pogłębiającej się, trudnej sytuacji gospodarczej, w dalszym ciągu obserwujemy dość duże zainteresowanie trójmiejskim rynkiem powierzchni biurowej. W budynkach klasy A wskaźnik niewynajętej powierzchni jest bardzo niski i wynosi ok. 1-2%, a w budynkach bardzo dobrze zlokalizowanych 0. Również w budynkach klasy B ten wskaźnik utrzymuje się na niskim poziomie i nie przekracza 6%. 3. Czynsze. Wyraźnie spadły stawki wyjściowe czynszu najmu wyrażane w EUR, co spowodowane jest długotrwałym, niskim kursem złotego do EUR. Ma to również wpływ na, jeszcze dość stabilne, choć z wyraźnym odchyleniem w kierunku spadków, stawki wyrażane w złotówkach. I tak, czynsze obecnie utrzymują się na poziomie zł za m 2, za powierzchnie biurowe w biurowcach klasy A czy B+ przy dodatkowych kosztach eksploatacyjnych na poziomie zł za m 2. Przy czym za powierzchnie mniejsze (do 250 m 2 stawki czynszu wahają się między zł za m 2, natomiast za duże powierzchnie m 2 stawki te rozpoczynają się od kwoty zł za m 2, a w niektórych lokalizacjach osiągają nawet wartość 60 zł za m 2 ). 4. Inwestycje. Na trójmiejskim rynku w zasadzie nie odnotowano zakupów projektów biurowych, ponieważ nie było takich ofert. II. RYNEK POWIERZCHNI HANDLOWYCH. 1. Podaż: Całkowita powierzchnia handlowa w trójmiejskich centrach handlowych szacowana jest na ok m 2. - główne galerie handlowe GALERIA BAŁTYCKA a. lokalizacja Gdańsk Wrzeszcz ul. Grunwaldzka b. powierzchnia powierzchnia całkowita m2 powierzchnia handlowa m2 16

17 obiekt w całości wynajęty c. główni najemcy Saturn Carrefour Peek & Clopenburg PARK HANDLOWY MATARNIA (III ETAP) a. lokalizacja Gdańsk Matarnia ul. Złota Karczma b. powierzchnia handlowa po zakończeniu III etapu m2 (I etap , II etap , III etap ) Wolnej powierzchni ok m2 (jest to powierzchnia do ewentualnego wygospodarowania na I piętrze po wykonaniu niezbędnych prac) c. główni najemcy OBI, Electro Word, C&A, BOMI,EMPIK PORT RUMIA CENTRUM HANDLOWE AUCHAN a. lokalizacja Rumia (koło Gdyni) ul. Grunwaldzka b. powierzchnia handlowa m2 (brak wolnej powierzchni) c. głowni najemcy Auchan, Leroy Merlin, C&A. - ostatnio oddane projekty (opis): W ostatnim kwartale oddano na terenie Trójmiasta jeden duży obiekt - Galerię Przymorze obiekt o pow m 2 zlokalizowany w Gdańsku Przymorze. W obiekcie znajduje się hipermarket Leclerc na pow. ok m 2 i ok. 100 sklepów i butików na pozostałych m 2 - planowane projekty: W Trójmieście realizowanych jest kilka projektów. Warto zaznaczyć, że oprócz nowych inwestycji trwa dalsza rozbudowa i modernizacja istniejących obiektów. Należą do nich przede wszystkim Park Handlowy Matarnia, którego rozbudowa powinna zakończyć się w 2009 roku, Centrum Handlowe Klif w Gdyni Orłowie (planuje się zakończenie przebudowy na maj 2009 rok) czy też rozbudowywane przez Apsys Group Centrum Handlowe Wzgórze w Gdyni. Ten obiekt powinien zostać oddany najwcześniej wiosną 2010 roku i zaoferuje klientom ponad 250 sklepów na powierzchni m 2. Jednak już od niemal pół roku na budowie nic się nie dzieje. Inwestor nie realizuje rozbudowy ze względu na trudności z finansowaniem inwestycji. Trwa również budowa nowego centrum handlowego w Gdańsku Szadółkach. Firma Liebrecht & Wood buduje tu centrum handlowe Gdańsk Retail Park, który ma do zaoferowania m 2 powierzchni. Swój sklep ma mieć tu duży operator spożywczy i min. sklepy meblowe. Jak można przypuszczać centrum powinno zostać oddane do użytku na przełomie 2009/2010 roku. 17

18 Trwa budowa kolejnego sklepu sieci Lidl. Tym razem firma zlokalizowała swoją inwestycję w Gdyni, w dzielnicy Wileki Kack na bardzo znanym i postrzeganym jako bardzo dobre miejsce, o ogromnym potencjale handlowym osiedlu Fikakowo. Na uwagę zasługuje fakt, że inwestor podjął się bardzo trudnego zadania, ponieważ zlokalizował swój obiekt na skarpie o bardzo dużym stopniu nachylenia. Trwają zakrojone na bardzo dużą skalę prace ziemne. Można przypuszczać, że obiekt zostanie oddany do użytku w 2009 roku. Warto podkreślić, że niemal wszystkie duże sieci handlowe w dalszym ciągu poszukują intensywnie nieruchomości gruntowych, na których można rozpocząć realizację kolejnych projektów. 2. Popyt. W dalszym ciągu odczuwalny jest na rynku wyraźny wzrost zainteresowania powierzchniami handlowymi. Wskaźnik niewynajętej powierzchni zmalał w ostatnim czasie do poziomu 2-3%. Zdecydowanie w ostatnich miesiącach wzrasta również zainteresowanie powierzchniami w mniejszych obiektach handlowych, zlokalizowanych na dużych osiedlach mieszkaniowych. W ostatnim kwartale zmalało, niemal do zera, zainteresowanie instytucji finansowych nowymi lokalizacjami. Otwierane są tylko te lokalizacje, na które umowy najmu zostały zawarte wiele miesięcy temu. To również efekt dużych problemów rynków finansowych, jakie obserwujemy w ostatnim kwartale. 3. Czynsze. Skala stawek czynszów za lokale handlowe o powierzchniach ok. 100 m2 wynosi EUR za m 2 i zmalała w ostatnim czasie o ok %. Główną przyczyną jest niekorzystny kurs złotówki do EUR. Za większe powierzchnie trzeba liczyć się z czynszem na poziomie EUR za m 2. Podobne stawki uzyskiwane są za lokale handlowe położone wzdłuż głównych ulic. Tam za lokal o powierzchni m 2 trzeba zapłacić EUR za m 2. Zatem wysokość stawek czynszów również w tym segmencie spadła. 4. Inwestycje. W ostatnim czasie nie odnotowano transakcji sprzedaży obiektów handlowych, co jest wynikiem tego, że nie ma na rynku takich ofert. 18

19 III. RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH. 4. Podaż. Na terenie Trójmiasta lub w jego bezpośrednim sąsiedztwie istnieją obecnie trzy nowoczesne parki magazynowe oraz kilka nowoczesnych obiektów magazynowych o mniejszej kubaturze. Parki logistyczne położone są przy obwodnicy trójmiejskiej lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Na terenie Trójmiasta istnieje dość duża liczba starych obiektów magazynowych na terenach postyczniowych, czy też w obszarach portów morskich. Jest to jednak powierzchnia nienowoczesna, często w budynkach wielopiętrowych, w lokalizacjach o bardzo utrudnionej komunikacji. W ostatnim czasie nie zmieniła się podaż powierzchni magazynowych. 5. Istniejące i nowe powierzchnie magazynowe. Logistic Center Pruszcz Gdański to zlokalizowany w Pruszczu Gdańskim przy ul. Zastawnej (ok. 500 m od trójmiejskiej obwodnicy) park magazynowy oferujący powierzchnię m 2. Główni Najemcy to Nagle Polska, LPP, Crown Packaging; Panattoni Park Gdańsk zlokalizowany jest 4 km od Centrum Gdańska, przy obwodnicy południowej Trójmiasta i drodze krajowej nr 7. Odległość wynosi 2 km od Portu Gdańskiego. Oferuje średnim i dużym najemcom łącznie m 2 powierzchni magazynowej i produkcyjnej; ProLogis Park Gdańsk jest to nowoczesny park logistyczny położony w Gdańsku Kokoszkach, przy ul. Bysewskiej w sąsiedztwie trójmiejskiej obwodnicy. Oferuje najemcom m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. Główni najemcy to min. Emperia Holding, Solid Logistics, Marcopol, Lekkerland, DSV, C.Hartwig Gdynia, Iron Mountain, DHL/Exel, Schenker; Centrum Magazynowe Hutnicza położone w Gdyni, przy ul. Hutniczej oferuje ok m 2 powierzchni magazynowej i 1653 m 2 powierzchni biurowej; W Gdańsku przy ul. Energetycznej firma Torus Sp. z o.o. oferuje klientom nowoczesną powierzchnię magazynową (6000 m 2 ). Powierzchnia ta stanowi I etap inwestycji. W kolejnym etapie ma powstać druga hala magazynowa o powierzchni 1325 m 2 i wysokości składowania 8,4 m. Całość inwestycji położona jest na działce o powierzchni m 2 19

20 6. Popyt. Popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe w Trójmieście nadal rośnie choć w ostatnim kwartale nie odnotowano zawarcia istotnych umów z nowymi najemcami. Brak odpowiednich rozwiązań komunikacyjnych na terenie Trójmiasta oraz sytuacja gospodarcza z ostatniego kwartału skutecznie ten popyt hamuje. Oddanie kolejnego odcinka autostrady A1, której naturalnym przedłużeniem jest trójmiejska obwodnica, zwiększyło nieco atrakcyjność trójmiejskiego rynku. W dalszym ciągu, w dość szybkim tempie maleje zainteresowanie starymi obiektami magazynowymi. Jako główną przyczynę podaje się brak odpowiednich, nowoczesnych rozwiązań przeładunkowych i złą komunikację. 7. Czynsze. Stawki czynszu na nowoczesne powierzchnie magazynowe wahają się w granicach zł za m 2, przy czym najmniejsze powierzchnie do wynajęcia to w zasadzie 1000 m 2. W starych budynkach te stawki są sporo niższe i wynoszą 5-12 zł za m 2. W ostatnim kwartale nie odnotowano zmian stawek czynszu. IV. GRUNTY 1. Podaż. Podaż gruntów przeznaczonych na projekty komercyjne jest w dalszym ciągu bardzo niska. Szacuje się, że tylko ok. 20% zapotrzebowania na działki komercyjne może zostać zaspokojona. Podstawową przyczyną takiego stanu rzeczy jest fakt istnienia uchwalanych w ostatnich latach dla atrakcyjnych lokalizacji planów zagospodarowania przestrzennego, które uchwalano pod rządami ustawy o handlu wielkopowierzchniowym. Plany te mocno ograniczają możliwości inwestycyjne, a grunty nieobjęte planem są, zdaniem potencjalnych inwestorów, w dużo gorszych, lokalizacjach. 2. Popyt. Popyt na grunty przeznaczone pod inwestycje komercyjne jest bardzo wysoki i dalej rośnie. Niemal wszystkie duże sieci handlowe, czy też inwestorzy, którzy chcą budować parki biurowe lub hotele, poszukują lokalizacji. 20

21 3. Koszty. Ceny działek przeznaczonych pod budownictwo nie rosną mimo utrzymującego się dużego popytu. Wynika to z faktu, że w ciągu ostatnich dwóch lat ceny osiągnęły tak wysoki poziom, że ich zakup przestawał być opłacalny nawet w najodważniejszych planach. W najlepszych lokalizacjach (blisko centrum miast) za m 2 takiej działki trzeba już zapłacić zł. Nie ma większego znaczenia, czy nieruchomość taka przeznaczona jest pod handel, czy też powierzchnie biurowe. W lokalizacjach mniej atrakcyjnych ceny kształtują się na poziomie zł za m 2. Jeszcze stosunkowo atrakcyjne ceny można uzyskać za grunt przeznaczony pod produkcje lub usługi logistyczne. Ceny oferowane przez właścicieli to ok zł za m Inwestycje. W ostatnim kwartale nie odnotowano istotnych transakcji w tym segmencie rynku. Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Przemysław Szkutnik, tel przemysław.szkutnik@ober-haus.com ŁÓDŹ I. RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH. 1. Popyt. Popyt na duże powierzchnie biurowe pow. 200 m2 jest niewielki, natomiast dużym zainteresowaniem cieszą się małe powierzchnie m2. Najemcy wybierają budynki dobrze zlokalizowane, reprezentacyjnie wykończone z pełną infrastrukturą techniczno - telekomunikacyjną. Klimatyzacja w biurach już nie jest luksusem, a raczej standardem. Najlepiej zlokalizowane to obiekt Orion przy ul. Sienkiewicza, Red Tower przy Piotrkowskiej oraz Centrum Biznesu przy Al. Mickiewicza. W tych obiektach minimalna powierzchnia do wynajęcia to 150m2 2. Podaż. Początek 2009 roku zaowocował wzrostem podaży nowoczesnej powierzchni biurowej. Oddano do użytku Zenit przy ul. Sienkiewicza, Textorial Park przy ul. Fabrycznej, Synergię przy ul. Wólczańskiej. Potencjalni inwestorzy mogą przebierać w lokalizacjach. Jest to znakomita sytuacja dla firm, które zdecydowały tutaj lokować swoje siedziby. Duża podaż zmusza właścicieli do walki o najemcę, co pozwala na uzyskanie optymalnie niskiego czynszu 21

22 oraz dobrych warunków umowy. W bieżącym roku planowano oddanie do użytku kolejnych biurowców GTC przy Al. Kościuszki, Cross Point przy ul. Rydza-Śmigłego, Aurus przy ul. Piłsudskiego. Niestety, trudna sytuacja na rynku zmusiła do wstrzymania tymczasowo proces budowy Aurus a, którego zakończenie planowano na 2010r. Ceny na łódzkim rynku powierzchni biurowych klasy A kształtują się na poziomie od 15 EURO/m2 do 17 EURO/m2. Osłabienie złotówki w pierwszym kwartale roku zniechęciło klientów do zawierania umów w walucie, więc wiele firm proponuje najem z płatnością czynszu w złotówkach. II. RYNEK POWIERZCHNI HANDLOWYCH. W Łodzi na 750 tys. mieszkańców przypada ponad 300 tys. m2 powierzchni handlowej. Największe i najbardziej lubiane przez mieszkańców to Galeria Łódzka (40 tys. m2) oraz Manufaktura (109 tys.m2) oddana do użytku w 2006 roku. Po sukcesie Manufaktury można wywnioskować, iż możliwość dokonania zakupów dla klientów to za mało. Wybierają miejsca, w których mogą kupować, korzystać z różnych usług i spędzić miło wolny czas. Wskaźnik pustostanów na ryku powierzchni handlowej bliski zeru wskazuje na stały wzrost popytu. Kilka lat temu ogromne znaczenie dla handlu łódzkiego miały sklepy na ul. Piotrkowskiej. Obecnie zakazy wjazdu na tę ulicę oraz trudności z parkowaniem pojazdów zniechęciły klientów. Sklepy są wypierane przez kawiarnie oraz bardzo lubiące tę ulice banki. Duże znaczenie dla Łodzi ma mieszczące się w Rzgowie Centrum Handlowe Ptak. Przyciąga ono handlowców z całej Europy. W trakcie budowy jest centrum handlowe PORT Łódź o powierzchni ponad 120 tys. m2. Głównym ośrodkiem tego obiektu jest sklep Ikea, który zajmie 33 tys. m2 powierzchni. Łódzka Ikea będzie największym sklepem w Polsce. Oddanie do użytku tego najbardziej oczekiwanego przez łodzian sklepu ma nastąpić jesienią 2009 roku. Niebawem rozpocznie się realizacja nowego obiektu wielofunkcyjnego przy ul. Piotrkowskiej 138/140. W miejsce zaniedbanej, niechlubnej dla Łodzi posesji firma Orange Property Group wybuduje od frontu dwie okazałe kamienice, które będą pełnić funkcję handlowo-usługową. Pozostałe budynki na terenie starej fabryki Franciszka Ramischa zostaną zrewitalizowane pod nadzorem konserwatora zabytków. Powstaną tutaj powierzchnie biurowe i usługowe klasy A oraz wysokiej klasy apartamenty mieszkalne. Projekt jest współczesny, elegancki i nie naśladuje XIX-wiecznej architektury większości sąsiednich budynków. Najbardziej cenione i poszukiwane są lokale w centrach handlowych od 100 do 400 m2 oraz lokale zlokalizowane przy głównych ulicach, bardzo dobrze widoczne z dużymi witrynami. Największy popyt jest na powierzchnie z 22

23 przeznaczeniem na handel odzieżą, sprzętem komputerowym oraz działalności związane z bankowością. Czynsze za wynajem powierzchni handlowych ustalane są indywidualnie z każdym najemcą. Szacuje się, iż kształtują się średnio na poziomie od 25 EUR/m2 do 45 EUR/m2. III. RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH. Łódź jest miastem, które jest w fazie ciągłego rozwoju. Ogólna sytuacja w gospodarce światowej nie omija i tego miasta. Ze względu doskonałą lokalizację Łódź jest miastem, w którym dynamicznie rozwija się rynek powierzchni magazynowych. Skrzyżowanie najważniejszych w kraju tras A1 i A2 spowodowało, że parki logistyczne powstają tu w tempie zawrotnym, a ceny gruntów znacząco wzrosły. Ogromną rolę odgrywają centra logistyczne w Piotrkowie Trybunalskim oraz Strykowie. Popyt na powierzchnie magazynowe jest nadal zadowalający. Zastój panujący na rynku nieruchomości może zagrozić inwestycjom magazynowym, ale nie musi. Deweloperzy nieustannie poszukają nowych gruntów pod budowę centrów logistycznych w regionie łódzkim, szczególnie w rejonie Stykowa, Piotrkowa oraz obrzeża Łodzi w okolicy planowanej S8. Deweloperzy w odpowiedzi na zapotrzebowanie lokalnych firm oferują niewielkie moduły o powierzchni około 700m2, co umożliwia rozwój małych i średnich przedsiębiorstw. Tego rodzaju przedsiębiorstwa przeważają w województwie łódzkim. Dotychczas nie było możliwości najmu mniejszej niż 2000m2 powierzchni. W związku z rosnącym zapotrzebowaniem na małe moduły w Łodzi powstają nowoczesne obiekty (Panattoni, ul. Dostawcza/Puszkina). Czynsze za wynajem wahają się między 3,3 EUR/m2 do 4,5 EUR/m2 w zależności od standardu wykończenia oraz szczególnych potrzeb najemcy. V. GRUNTY. 1. Popyt. Spadek popytu na mieszkania na rynku pierwotnym spowodował brak zainteresowania gruntami inwestycyjnymi pod budowę osiedli mieszkaniowych. Koniec 2008 roku przyniósł wielkie zmiany w sytuacji na rynku mieszkaniowym. Brak popytu na mieszkania, znaczący spadek cen spowodowały powstrzymanie wielu planowanych inwestycji, a nawet zupełne zaniechanie. Deweloperzy, szukając źródeł finansowania, wystawili na sprzedaż grunty często już z pozwoleniami na budowę oraz projektami koncepcyjnymi. Rynek została zasypany ofertami gruntów pod budownictwo wielorodzinne. W rezultacie ceny gruntów znacząco spadły. Właściciele, chcący je sprzedać, są gotowi negocjować cenę, a chętnych niestety brak. 23

24 Jeśli sytuacja na rynku mieszkaniowym wyraźnie się nie poprawi, to nie będzie chętnych na zakup działek deweloperskich, co w efekcie spowoduje kolejne spadki cen na grunty. Nie bez znaczenia jest również odrolnienie gruntów w granicach miast. Popyt na działki pod budowę domów jednorodzinnych jest zadowalający. Od początku tego roku ceny gruntów są stabilne. W granicach miasta można jeszcze kupić działkę w cenie około 150 zł/m2. Natomiast działki w bardzo dobrej lokalizacji to już wydatek w granicach od 200zł/m2 do 400zł/m2. Rozwijająca się w naszym regionie branża usług logistycznych ma bezpośredni wpływ na duży popyt na grunty znajduje się w pobliżu węzłów komunikacyjnych (Stryków połączenie A1 i A2). Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Monika Kaźmierczak, tel monika.kazmierczak@ober-haus.com KATOWICE I. RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH. 1. Podaż. Od końca 2008 roku nie uległa zmianie: Całkowita powierzchnia to obecnie ok.190 tys. m2 w Katowicach, a w całej aglomeracji górnośląskiej na poziomie 320 tys. m2, z czego połowa powierzchni zalicza się do klasy C: - biura klasy A ok.30tys m2 - biura klasy B+ - ok. 57tys m2 - biura klasy B ok. 90tys m2 2. Nowa inwestycja. Zrealizowana w 2009 roku, obecnie w trakcie prac wykończeniowych. Termin oddania do użytku - maj 2009r.: - biurowiec klasy A: ATRIUM 16 tys. m2 przy ul. Górnośląskiej w Katowicach, skomercjalizowany w 70%. 3. Nowe projekty. Ukończenie planowane jest w 2009 roku: - Centrum Biurowe Francuska (GTC), - Katowice Business Point ( Gelamco), - Reinhold Center - około 8 tys. m kw. w pierwszej fazie, planowane ukończenie we wrześniu 2009 r. 24