Hipoteka odwrócona w Polsce

Transkrypt

1 Hipoteka odwrócona w Polsce Wyzwania, zagrożenia, potencjał rynku Postulaty dla Rządu Komentarze Ekspertów Porównanie z zagranicą

2 2 S p i s t r e ś c i: Wstęp Część I Postulaty dla Instytucji Państwowych 1. Dlaczego Władza Ustawodawcza i Wykonawcza powinny niezwłocznie zająć się ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym? Jakie kolejne kroki powinny podjąć Rząd i Parlament w tej kwestii? Dlaczego renta dożywotnia może być remedium na problemy starzejącego się społeczeństwa? O jaką kwotę renta dożywotnia mogłaby podnieść średnią emeryturę brutto? W jaki sposób rosnąca liczba wyłudzeń i oszustw wpływa na kształtowanie się rynku? Cześć II Okiem Ekspertów 1. Dlaczego zaangażowanie Rządu i Instytucji Państwowych są istotne dla rozwoju hipoteki odwróconej? (N. Waterson, ERC) Dlaczego europejski rynek hipoteki odwróconej będzie się systematycznie rozwijał? (S. Kyle, EPPARG) Jak regulacje prawne mogą przyspieszyć rozwój rynku? (na przykładzie Włoch) (C. Pacella, 65 Plus) Dlaczego uregulowanie rynku renty dożywotniej powinno stać się jednym z priorytetów legislacyjnych polskiego Ustawodawcy? (A. Roter, KPF) Część III Podstawowe informacje na temat hipoteki odwróconej 1. Definicja pojęcia Rodzimy rynek. Kalendarium wydarzeń Różnice pomiędzy rentą dożywotnią i odwróconym kredytem hipotecznym Hipoteka odwrócona na świecie (USA, Wielka Brytania, Hiszpania)

3 3 Szanowni Państwo, na wstępie niniejszej przedmowy chcielibyśmy zadać kluczowe pytanie: co w ostatnich latach zostało zrobione dla Seniorów? Okazuje się, że wiele, ale niewystarczająco dużo. Pod koniec grudnia 2013 polski Rząd przyjął dokument w całości poświęcony polityce senioralnej, który określał zestaw działań mających zapewnić Seniorom możliwość aktywnego starzenia się w zdrowiu oraz prowadzenia samodzielnego, niezależnego i satysfakcjonującego życia 1. Pakiet senioralny zakładał zwiększenie aktywności społecznej osób starszych, waloryzację emerytur, powołanie dziennych domów opieki, zmiany w służbie zdrowia, rozwój kompetencji cyfrowych pokolenia 50+. Jednym z założeń pakietu senioralnego było stworzenie regulacji umożliwiających Seniorom korzystanie z dodatkowych świadczeń przy wykorzystaniu odwróconego kredytu hipotecznego i renty dożywotniej. Pomimo wejścia w życie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym poprzedni Parlament nie zapewnił jednak Seniorom znacznej poprawy ich sytuacji finansowej, nie uregulował w całości rynku hipoteki odwróconej. Brak ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, o którą zabiegały fundusze hipoteczne zrzeszone w Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych stale powiększa szarą strefę, która bazuje na niewiedzy osób starszych, pozostawiając funkcjonujący rynek rent dożywotnich bez nadzoru. W sytuacji, w której ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym uregulowała tylko połowę rynku (na dodatek tę połowę, która nie funkcjonuje w praktyce, gdyż żaden z banków nie wprowadził usługi do oferty) wznowienie prac nad ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym jest kluczowe. Rynek hipoteki odwróconej działa w Polsce od 2008 roku, Klienci są zadowoleni z tego rozwiązania (co potwierdza m.in. raport UOKiK), a fundusze hipoteczne (wg. danych KPF) wypłaciły dotychczas Seniorom świadczenia pieniężne o wartości ponad 9 mln zł. To właśnie fundusze hipoteczne od lat upominają się o stosowne regulacje i nadzór, to sama branża stworzyła (już w 2012 roku) Księgę Dobrych Praktyk wyznaczającą najwyższe standardy etyczne. Bez odgórnych działań hipoteka odwrócona nie rozwiąże jednak problemów starzejącego się społeczeństwa i nie zatrzyma liczby wyłudzeń oraz oszustw, które psują renomę całego rynku i dotykają Seniorów, a także profesjonalnych usługodawców. Jakie kroki powinien podjąć Rząd w kwestii hipoteki odwróconej? Dlaczego renta dożywotnia może być lekiem na problemy starzejącego się społeczeństwa? W jaki sposób zatrzymać rosnącą liczbę wyłudzeń oraz opanować szarą strefę, która rośnie wraz z brakiem odpowiednich regulacji? Wreszcie, jak brać przykład z innych krajów (m.in. Wielkiej Brytanii), w których produkty typu equity release funkcjonują od 25 lat. W niniejszej publikacji zebraliśmy szereg postulatów, rekomendacji i danych dotyczących rynku hipoteki odwróconej. Do współpracy zaprosiliśmy również zagranicznych Ekspertów m.in. Nigela Watersona, Prezesa Equity Release Council (ERC) i Steve a Kyle a z European Pensions & Property Asset Release Group (EPPARG). Mamy nadzieję, że Rząd podejmie dialog, który będzie prowadził do wprowadzenia (realnych) zmian dotyczących hipoteki odwróconej w Polsce. ANDRZEJ ROTER Prezes Zarządu Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce Robert Majkowski Prezes Zarządu Funduszu Hipotecznego DOM S.A. 1 Założenia Długofalowej Polityki Senioralnej w Polsce na lata zostały przyjęte 24 grudnia 2013 r. uchwałą nr 238 Rady Ministrów i opublikowane w Monitorze Polskim 4 lutego 2014 r. (Poz. 118)

4 4 Część I Dlaczego Władza Ustawodawcza i Wykonawcza powinny niezwłocznie zająć się ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym? Polska jest jednym z krajów, który boryka się z problemem starzejącego się społeczeństwa. Wg danych GUS liczba emerytów w 2001 roku oscylowała wokół 4,5 mln osób, tymczasem w pierwszym półroczu 2016 zaczęła zbliżać się do 9 mln. 2 Z nową falą emerytów wzrosły również wydatki ZUS. W styczniu 2014 roku ZUS wydawał na emerytury 9,88 mld zł miesięcznie. Rok później już 10,26 mld zł. Te dodatkowe 380 mln zł miesięcznie daje rocznie blisko 4,6 mld zł. 3 Gwałtownie rosnąca liczba emerytów spowoduje, że prowadzenie polityki społecznej będzie dla Państwa coraz trudniejsze. Według danych OECD już dziś Polska wydaje na świadczenia dla emerytów prawie 12 procent PKB, podczas gdy średnia innych krajów zrzeszonych w tej organizacji (przypominamy, że OECD skupia ich 34) to 7,8 proc. 4 Już dziś młodym coraz trudniej utrzymać starszych, a rosnąca liczba emerytów, wzrost bezrobocia wśród młodzieży oraz ich zatrudnianie w oparciu o śmieciowe umowy może stale pogarszać sytuację. Braki w kasie ZUS mogą powodować, że Rząd będzie musiał podnosić podatki i inne daniny, tak jak to było w 2012 roku, gdy podniósł składkę rentową o 2 pkt proc. 5 Polacy nie mają też wielu oszczędności związanych z emeryturą i zapewnieniem sobie bytu na starość. Z raportu opracowanego przez Pracownię Badań Społecznych, którego wnioski opublikowała roku Gazeta Wyborcza wynika, że tylko 21 proc. Polaków oszczędza lub podejmuje jakiekolwiek działania z myślą o przyszłej emeryturze. Blisko połowa badanych (45 proc.) zamiast płacić składkę emerytalną wolałoby otrzymywać wyższe wynagrodzenie. Z kolei 68 proc. przyznaje, że zaczęłaby oszczędzać w ramach III filaru, ale tylko wtedy, gdy państwo lub pracodawca dopłaciliby do tego 6 Tymczasem przeciętna miesięczna nominalna emerytura brutto ukształtowała się w czerwcu 2016 roku na poziomie 2082,47 zł 7 (ok netto). Oznacza to, że wielu Seniorom, których dochody są istotnie poniżej średniej nie wystarcza na podstawowe potrzeby. Z badania przeprowadzonego na zlecenie Funduszu Hipotecznego DOM 8 wynika, że aż 60 proc. Seniorów wydaje posiadane środki pieniężne na pokrycie wydatków bieżących (w tym czynszu, opłat mieszkaniowych, podstawowych zakupów). Co trzeci Senior wydaje je na zakup leków, a tylko 5 proc. m.in. na hobby, kino, działkę, pomoc rodzinie Dzięki hipotece odwróconej osoby starsze, posiadające majątek mogą zamienić go na bieżący dochód. Szacowana wartość aktywów, które dzięki tej usłudze można uruchomić i udostępnić Seniorom przekracza w Polsce 1 bilion złotych W 2014 roku z budżetu państwa wypłacono 971 mln złotych dodatków mieszkaniowych, z czego 486 mln użytkownikom domów prywatnych, członkom wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych. Blisko pół miliarda złotych rocznie z budżetu trafia do osób, które pomimo posiadania znaczącego majątku zamrożonego w nieruchomościach sięgają po pomoc publiczną. 9 2 GUS. Informacja o sytuacji społeczno-gospodarczej kraju w I połowie 2016 roku 3 Artykuł Emerytury albo zdrowie. Rzeczpospolita, Artykuł Emerytury albo zdrowie. Rzeczpospolita, Tamże (Rzeczpospolita) 6 Artykuł Emerytalna strategia Polaków: jeśli państwo dopłaci, to może zaczniemy oszczędzać, Gazeta Wyborcza, GUS. Informacja o sytuacji społeczno-gospodarczej kraju w I połowie 2016 roku 8 Badanie opinii przeprowadzone na zlecenie FH DOM przez TNS Global na grupie 100 osób/ 2012 rok 9 GUS. Raport Gospodarka Mieszkaniowa w 2014 r.

5 5 Prognozowane zmiany demografczne w Unii Euopejskiej. Wzrost oczekiwaniej długości życia 77,6 lat 84,0 lat 2013 r r. 83,1 lat 89,1 lat 2013 r r. Źródło: Dane Komisji Europejskiej, raport Merill Lynch, przedruk w folderze Odkryj potencjał gospodaki senioralnej opublikowanym przez Krajowy Instytut Gospodarki Senioralnej. Zmiana struktury demograficznej (zgodnie z prognozami UE) 0 14 lat lat 65+ lat 66,0% 56,6% 28,4% 15,6% 15,0% 18,4% 2013 r r r r r r. Źródło: Dane Komisji Europejskiej, raport Merill Lynch, przedruk w folderze Odkryj potencjał gospodaki senioralnej opublikowanym przez Krajowy Instytut Gospodarki Senioralnej.

6 6 Jakie kolejne kroki powinny podjąć Rząd i Parlament w tej kwestii? Władza Ustawodawcza i Wykonawcza powinny kontynuować prace nad uregulowaniem rynku hipoteki odwróconej w Polsce. Z dniem 15 grudnia 2014 r. weszła w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, który mógłby być oferowany przez banki. Sama ustawa dość szybko zyskała miano martwego prawa, a Eksperci uznali, że przepisy uregulowały tylko połowę rynku. Do dziś żaden z banków nie wprowadził odwróconego kredytu hipotecznego do oferty, a wiele instytucji otwarcie przyznało, że nie jest zainteresowana tego typu usługą. Jako główne powody najczęściej wymieniane są: Wysokie ryzyko Długofalowe oczekiwanie na zysk Brak doświadczenia banków w oferowaniu podobnych produktów Brak doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami stanowiącymi nie tylko zabezpieczenie kredytu, ale i źródło jego spłaty Ryzyka ubezpieczeniowe związane z tą usługą. Instytucje Państwowe powinny dołożyć wszelkich starań, by jak najszybciej uregulować rynek renty dożywotniej, a więc hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym, która funkcjonuje w Polsce od 2008 roku i obecnie jest oferowana w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego Jednocześnie powinny rozważyć rolę odwróconego kredytu hipotecznego i renty dożywotniej w szerokiej strategii rozwiązywania problemów starzejącego się społeczeństwa poprzez: Zapewnienie przepisów regulujących cały rynek Wprowadzenie nadzoru obejmującego podmioty oferujące hipotekę odwróconą Zapewnienie dostępu do profesjonalnego doradztwa Stworzenie norm etycznych wymaganych dla całej branży Zainicjowanie i prowadzenie kampanii informacyjnych i edukacyjnych skierowanych do osób starszych. Dlaczego renta dożywotnia może być remedium na problemy starzejącego się społeczeństwa? Według Krajowego Instytutu Gospodarki Senioralnej od tego roku polskie społeczeństwo starzeje się najszybciej w Unii Europejskiej. Liczba osób w wieku poprodukcyjnym będzie systematycznie i bardzo szybko się zwiększać, co grozi załamaniem się systemu emerytalnego i brakiem środków pieniężnych niezbędnych dla Seniorów Polska jest obecnie najszybciej starzejącym się krajem Unii Europejskiej 22,9% ,4% r r. Procent ludności w wieku 60 lat i więcej System emerytalny jest coraz mniej wydolny i co najważniejsze nie zapewnia odpowiedniego poziomu życia Seniorów. Tymczasem Polska ma również jeden z najwyższych współczynników dot. mieszkań własnościowych. Ponad 80 proc. Seniorów posiada na własność mieszkanie (przykładowo w Niemczech połowa osób starszych mieszka w wynajmowanym mieszkaniu, a tylko 50 proc. posiada je na własność) Polskie Radio.

7 7 Liczba Klientów funduszy hipotecznych (wg. danych KPF) sukcesywnie rośnie. Na koniec II kwartału 2015 roku łączna liczba podpisanych umów wynosiła 310, a kwota wypłaconych świadczeń pieniężnych ponad 9,5 mln. Jeśli przyrównamy powyższe dane do liczby emerytów, którzy mogliby skorzystać z renty dożywotniej, możemy powiedzieć, że cytowane liczby są relatywnie niskie Obecni Klienci funduszy hipotecznych są zadowoleni, co potwierdzają liczne ankiety, badania opinii a także analiza przeprowadzona przez UOKiK i opublikowana pod koniec 2013 roku (Raport z kontroli przedsiębiorców zawierających umowy świadczeń dożywotnich) Największe fundusze hipoteczne już dziś spełniają normy i wymagania proponowane m.in. przez KNF (same ubiegają się o nadzór i kontrolę KNF, spełniają odpowiednie wymogi kapitałowe, mają doświadczenie rynkowe) Najważniejszym argumentem wydaje się być fakt, iż liczba wyłudzeń, oszustw oraz nieprawidłowości, które mają miejsce na nieuregulowanym rynku wciąż rośnie, a liczba podmiotów i osób prywatnych, które wyzyskują Seniorów na hipotekę odwróconą zwiększa się. Istnienie rynku w obecnym kształcie, w którym widać wyraźny podział na fundusze hipoteczne wyznaczające najwyższe standardy obsługi a podmioty wykorzystujące niewiedzę Seniorów, w naszej opinii, stwarza ogromne zagrożenie i wymaga interwencji regulatora. W trakcie prac nad raportem zwrócono się bowiem do losowo wybranych konsumentów, z prośbą o udzielenie odpowiedzi na pytania dotyczące, między innymi tego, czy Senior jest zadowolony z zawarcia umowy, czy wszystkie świadczenia wynikające z umowy są należycie realizowane i czy przedsiębiorca, z którym została zawarta umowa, w zadowalający sposób sprawuje opiekę. Odpowiadając na pytania UOKiK, ankietowani konsumenci, jednomyślnie wyrazili zadowolenie z podjętej decyzji o zawarciu umowy świadczeń dożywotnich. Oświadczyli, że świadczenia wynikające z umów są im wypłacane terminowo, Spółki kontaktują się z nimi, interesują się ich losem. Pozytywnie wypowiedzieli się na temat okoliczności zawarcia umowy i sposobie ich traktowania przez pracowników Spółek. Niezależnie od wypłacanych świadczeń, co wynika z nadesłanych ankiet, Spółki dbają także o zorganizowanie czasu Seniorom, organizują im spotkania, zajęcia kulturalno-rozrywkowe. Fragment Raportu z kontroli przedsiębiorców zawierających umowy świadczeń dożywotnich, UOKiK, 2013, str. 79 O jaką kwotę renta dożywotnia mogłaby podnieść średnią emeryturę brutto? Przeciętna miesięczna nominalna emerytura brutto ukształtowała się w czerwcu 2016 roku na poziomie 2082,47 zł (dane GUS) W oparciu o Raport Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych Rynek Odwróconej Hipoteki w modelu sprzedażowym z 2015 roku można szacować, że przeciętne miesięcznie świadczenie wypłacane Seniorowi wynosi ok zł. Z badania przeprowadzonego przez TNS Global na zlecenie Funduszu Hipotecznego DOM 11 wynika, że blisko co trzeci Senior w ogóle nie zastanawiał się nad kwotą dodatkowych pieniędzy do emerytury, która byłaby dla niego satysfakcjonująca. Aż 14 proc. osób powiedziało, że wystarczyłoby im już 300 zł, 35 proc. uznało, że wystarczające byłoby do 500 zł co miesiąc, a 15 proc. respondentów oceniło, że zadowalająca byłaby kwota powyżej 1000 zł. 11 Badanie opinii, patrz przypis 8.

8 8 W jaki sposób rosnąca liczba wyłudzeń i oszustw wpływa na kształtowanie się rynku? Liczba wyłudzeń dotyczących mieszkań oraz oszustw dokonywanych na Seniorach wciąż rośnie. Z materiału przygotowanego przez Magazyn Reporterów TVN Superwizjer wynika, że w latach skazano co najmniej 19 osób za oszustwa mieszkaniowe 12. W naszej opinii, brak stosownych regulacji rynkowych będzie wciąż pogłębiał ten proces. Gang wyłudzaczy mieszkań. Jest wyrok W 2016 roku, Wrocławski Sąd skazał 6 osób za nielegalne przejmowanie mieszkań od osób starszych, chorych umysłowo i nieporadnych. Skazani wyłudzili około miliona złotych, skupowali mieszkania po dużo niższej wartości rynkowej. Namawiali osoby zniedołężniałe do wzięcia kredytu, obiecując pomoc finansową. W ciągu dwóch lat oszukali 5 osób. Jedną z poszkodowanych była staruszka wykwaterowana przez oszustów z mieszkania na wrocławskim Kozanowie do klitki na poddaszu w Oleśnicy. Klitka znajdowała się na strychu, na piątym piętrze. Budynek nie miał windy, a 82-latka chodziła o kulach. Zmarła dziesięć miesięcy po przeprowadzce. Z dokumentów wynikało, że za zamianę mieszkania na gorsze miała dostać 45 tysięcy złotych. Dodatkowo oszuści na jej konto wzięli elegancki telefon komórkowy u jednego z operatorów, zaciągnęli 4000 zł kredytu gotówkowego w banku i podpisali umowę na telewizję satelitarną. Źródło: TVN Superwizjer, O sprawie było głośno również w: Radio Wrocław, Fakt24, w Polityce. Uważajcie! Wyłudzają mieszkania na uchodźcę! Oszuści działający w całej Polsce podają się za Ministerstwo Spraw Wewnętrznych, próbując wyłudzać od emerytów mieszkania, które rzekomo miałyby trafić w ręce uchodźców z Syrii. Źródło: opublikowano 10 października 2015 r. Łódź. Gang sprzedał 14 mieszkań W 2016 roku zatrzymano 9 osób a wśród nich notariusza. Osoby wchodzące w skład grupy przestępczej wyszukiwały za pośrednictwem spółdzielni mieszkaniowych czy ośrodków pomocy społecznej zadłużone lokale, których właściciele znajdowali się w trudnej sytuacji finansowej. Łącznie sprzedali 14 nielegalnie przejętych lokali o wartości ponad 1 mln złotych. Źródło:

9 9 Tylko uporządkowany i uregulowany rynek może zapewnić profesjonalną obsługę konsumentów oraz ich bezpieczeństwo. Trzeba zauważyć, że jest to rynek newralgiczny, zarówno z punktu widzenia samego produktu, jak i grupy osób, której jest dedykowany. Chodzi wszak o osoby starsze, czasami nawet w bardzo podeszłym wieku, które często mogą mieć problemy ze zrozumieniem mechanizmów przedmiotowego rynku i istoty oferowanych umów świadczeń dożywotnich. Dlatego, zdaniem Prezesa UOKiK, tak istotne jest, aby zostały uchwalone przepisy regulujące instytucje renty dożywotniej oraz odwróconego kredytu hipotecznego. Przyczyni się to do zagwarantowania bezpieczeństwa prawnego tym Seniorom, którzy poszukują środków na zwiększenie swoich dochodów. Fragment Raportu z kontroli przedsiębiorców zawierających umowy świadczeń dożywotnich, UOKiK, konieczna jest interwencja ustawodawcy polegająca na dodatkowym uregulowaniu tzw. modelu sprzedażowego. Umowy zawierane w tym segmencie regulowane są w oparciu o przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Praktyka rynkowa pokazała jednak, że część tych umów zawiera klauzule abuzywne. W tym kontekście ważne są doświadczenia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów związane z badaniem praktyk stosowanych przez podmioty, które pod nazwą hipoteki odwróconej oferują w istocie umowę renty dożywotniej. Wystąpienie Ireny Lipowicz, Rzecznika Praw Obywatelskich, skierowane do Ministra Gospodarki, W obowiązującym stanie prawnym podmioty oferujące dożywotnie świadczenie (tzw. rentę dożywotnią) w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości, z jednoczesnym ustanowieniem prawa dożywotniego zamieszkiwania, działają głównie w oparciu o uregulowaną ustawę Kodeks cywilny, umowę dożywocia. Regulacja kodeksowa nie zapewnia jednak wystarczającej ochrony świadczeniobiorcom... (...). Wobec powyższego, konieczne jest ustanowienie takich rozwiązań prawnych kształtujących stosunki pomiędzy usługodawcami a usługobiorcami z poszanowaniem uzasadnionych interesów obu stron. Z uwagi na materię takie rozwiązania muszą być przyjęte w akcie prawnym rangi ustawy. Uzasadnienie projektu Ustawy Ministerstwa Gospodarki o dożywotnim świadczeniu pieniężnym

10 10 Część II Jakie czynniki zdaniem Ekspertów determinują rozwój hipoteki odwróconej? Nigel Waterson Chairman of the Equity Release Council (ERC) Dlaczego zaangażowanie Rządu i Instytucji Państwowych są istotne dla rozwoju hipoteki odwróconej? Z początkiem lipca 2016 r. w Parlamencie Brytyjskim odbyło się spotkanie przedstawicieli brytyjskich przedsiębiorstw oferujących hipotekę odwróconą, które było połączone z 25-leciem Equity Release Council (ERC). Organizacja, której jestem przewodniczącym zrzesza w tej chwili ponad 400 członków z sektora equity release w Wielkiej Brytanii. Eksperci przyznają, że rynek equity release w naszym kraju rozwija się bardzo dynamicznie. Nie zmienia to jednak faktu, że zarówno przed całą branżą jak i brytyjskim Rządem stoi jeszcze szereg zadań zapewniających poprawę sytuacji finansowej i jakości życia Seniorów. Niektórzy uważają, że produkty typu equity release są produktami podwyższonego ryzyka, ale to nieprawda. Hipoteka odwrócona już dziś jest rozwiązaniem wielu problemów starzejącego się społeczeństwa i to właśnie ona powinna być jednym z elementów prospołecznej i prosenioralnej strategii każdego Rządu. Dzięki odwróconej hipotece właściciele mieszkań lub domów mogą uwolnić majątek zamrożony w nieruchomościach i pozwolić sobie na podwyższenie kwoty emerytury, modernizację mieszkania, zmianę samochodu, opłacenie leków, czy zapewnienie opieki domowej. Należy tutaj podkreślić, że w Wielkiej Brytanii ponad 80 proc. osób w wieku lat posiada na własność nieruchomość mieszkalną. Szacuje się, że całkowita wartość mieszkalnych nieruchomości osób starszych to aż 1,4 biliona funtów 13. Najważniejszym wyzwaniem dla całej branży, w moim odczuciu również polskiej, jest zapewnienie Seniorom bezpieczeństwa oraz utrzymanie wysokich standardów etycznych. Warto jednak podkreślić, że bez zaangażowania Rządu, zapewnienia odpowiednich regulacji, doradztwa, a przede wszystkim trójstronnego dialogu obejmującego zarówno państwo, podmioty oferujące produkty typu equity release i samych Seniorów, większość z nich nadal będzie borykać się z problemami wynikającymi z braku lub niedoboru środków finansowych. Steve Kyle Secretary General of European Pension & Property Asset Release Group (EPPARG) Dlaczego europejski rynek hipoteki odwróconej będzie się systematycznie rozwijał? Europejski rynek hipoteki odwróconej już dziś rozwija się dynamicznie. Z raportu Towers Waterson 14 wynika, że liczba osób w wieku 65 lat w Europie wzrośnie w 2030 roku do 120 mln. Jednocześnie oczekuje się, że liczba młodych osób, które utrzymują Seniorów będzie spadać, a bezrobocie wśród młodzieży rosnąć. Już dziś finanse publiczne krajów europejskich walczą o to, by utrzymać w ryzach dotychczasowy system emerytalny, który w obecnym kształcie nie zapewnia osobom starszym zadowalającego poziomu życia. W tej chwili produkty typu equity release są najbardziej popularne w Wielkiej Brytanii i Irlandii. Z raportu Towers Waterson wynika, że popyt na nie wzrośnie w całej Europie, także w Niemczech i Francji, gdzie większość osób w wieku 65+ posiada własne nieruchomości. Szacujemy, że podobnie będzie w Hiszpanii, gdzie system emerytur publicznych jest mało zadowalający, a ludzie nie oszczędzają pieniędzy (chociażby z wykorzystaniem indywidualnych planów emerytalnych), tymczasem posiadanie własnego domu deklaruje ok. 83 proc. Seniorów. 13 English Longitudinal Study of Ageing (ELSA) 14 Cały raport Towers Waterson:

11 11 Claudio Pacella CEO, 65 Plus Jak regulacje prawne mogą przyspieszyć rozwój rynku? (na przykładzie Włoch) W marcu 2016 włoski rząd zakończył proces wprowadzania regulacji obejmujących rynek hipoteki odwróconej, które są spójne z przepisami zainicjowanymi przez Stowarzyszenie Konsumentów oraz Związek Włoskich Banków w 2014 roku. Wprowadzenie nowych przepisów było naglące i priorytetowe, zwłaszcza że Włochy znajdują się na szczycie listy krajów o najszybciej starzejącej się populacji; a nowa ustawa zyskała 80 proc. głosów pozytywnych w parlamencie. Innowacja ta nie tylko spowodowała wzmocnienie regulacji, ale również znacznie przyspieszyła rozwój rynku (3 główne banki wkroczyły na rynek w ciągu pierwszych 6 miesięcy po przyjęciu nowego rozporządzenia). Dzięki nowym przepisom rynek hipoteki odwróconej zyskał solidne podstawy. Nowe rozporządzenie zapewnia nie tylko wsparcie instytucjonalne i ochronę konsumentów, ale gwarantuje również zaangażowanie nowych graczy i zrównoważony rozwój branży. ANDRZEJ ROTER Prezes Zarządu Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce Dlaczego uregulowanie rynku renty dożywotniej powinno stać się jednym z priorytetów legislacyjnych polskiego Ustawodawcy? Prace nad kompleksową regulacją rynku tak zwanej odwróconej hipoteki rozpoczęły się już w 2009 roku i wciąż nie mogą doczekać się pełnej realizacji. Dzieje się tak pomimo niepokojących faktów, związanych ze zmianami w strukturze demograficznej naszego społeczeństwa. W parze ze wzrostem liczby emerytów i rencistów prawdopodobnie nie pójdzie wzrost świadczeń emerytalnych, co w konsekwencji spowoduje skalę wykluczenia tej najstarszej grupy społecznej. Pomimo uchwalenia ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, nie ma żadnej oferty na rynku, a wiele banków odnosi się sceptycznie do nowej usługi i zapowiada, że nie jest nią zainteresowana. Z drugiej strony podmioty oferujące tzw. rentę dożywotnią, czyli produkty dożywotniego świadczenia pieniężnego, posiadają już wieloletnie doświadczenie współpracy z Seniorami, setki podpisanych umów oraz zadowolonych klientów. Pamiętajmy, że brak odpowiedniej regulacji oraz trudna sytuacja finansowa wielu Seniorów skutkuje powstaniem szarej strefy i wzrostem nienadzorowanych podmiotów, które będą w sposób nierzetelny oferować świadczenia pieniężne w zamian za przekazanie własności do nieruchomości. Stworzenie warunków do rozwoju rynku hipoteki odwróconej, z zachowaniem wysokich standardów bezpieczeństwa i najwyższych standardów etycznych, powinno być działaniem, którego nie można pominąć planując politykę senioralną w Polsce. Dane demograficzne wskazują jednoznacznie, że w przyszłości zapotrzebowanie na świadczenia wspierające Seniorów będzie systematycznie wzrastało. Już teraz potrzebne są więc podstawy prawne, które zapewnią im m.in. możliwość bezpiecznego dysponowania swoim majątkiem i poprawę standardu życia na emeryturze.

12 12 Część III Podstawowe informacje na temat hipoteki odwróconej Definicja pojęcia Gdy mówimy hipoteka odwrócona to mamy na myśli usługę, która polega na uwolnieniu kapitału zamrożonego w nieruchomości. Jest to rozwiązanie skierowane do osób starszych, najczęściej po 65 roku życia, które są właścicielami mieszkania lub domu. Senior, w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu otrzymuje comiesięczne świadczenia pieniężne oraz ma zagwarantowane dożywotnie korzystanie ze swojego mieszkania. Jest to ogólna definicja, ponieważ patrząc na polski rynek możemy mówić o hipotece odwróconej w modelu sprzedażowym (tzw. dożywotnia renta hipoteczna) oraz kredytowym. Pierwsze rozwiązanie jest oferowane przez fundusze hipoteczne w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego. Drugie, czyli odwrócony kredyt hipoteczny doczekało się stosownej Ustawy, która weszła w życie 15 grudnia 2014 roku. Niestety żaden z banków nie zaoferował Seniorom odwróconego kredytu hipotecznego aż do dnia dzisiejszego. Rodzimy rynek. Kalendarium wydarzeń 2008 na polskim rynku pojawia się profesjonalna instytucja oferująca rentę dożywotnią (hipotekę odwróconą w modelu sprzedażowym). Pierwszą instytucją, która oferuje ją Seniorom jest Fundusz Hipoteczny DOM S.A. Umowy są zawierane w oparciu o istniejące przepisy Kodeksu Cywilnego 2009 Ministerstwo Finansów rozpoczyna prace nad Ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym umożliwiającą oferowanie hipoteki odwróconej bankom i SKOK-om. Fundusze hipoteczne zabiegają o objęcie rynku rent dożywotnich nadzorem KNF lub rejestrem prowadzonym przez Ministerstwo Gospodarki 2011 Największe polskie fundusze hipoteczne trafiają pod skrzydła KPF (Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych) 2011 KPF rozpoczyna publikację cyklicznych raportów dotyczących wzrostu rynku hipoteki odwróconej w Polsce, liczby podmiotów na nim obecnych, liczby zawartych umów, wolumenów 2012 Powstaje Księga Zasad Dobrych Praktyk wypracowana przez KPF i zrzeszone w nim fundusze hipoteczne, która wyznacza najwyższe standardy postępowania w działalności gospodarczej funduszy hipotecznych i obejmuje m.in. czynności przedkontraktowe, kontraktowe, działania podejmowane w trakcie umowy oraz praktyki zakazane 2012 Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie dopuszcza do obrotu akcje jednego z funduszy hipotecznych, który uzyskuje status spółki publicznej i podlega nadzorowi dotyczącemu emitentów giełdowych KNF proponuje, by fundusze hipoteczne działały pod nadzorem. Fundusze hipoteczne oraz KPF również postulują, by rynek hipoteki odwróconej został uregulowany 2013 Ministerstwo Gospodarki inicjuje prace nad dożywotnim świadczeniem pieniężnym. Fundusze hipoteczne i KPF biorą udział w konsultacjach 2014/2015 Przeciągające się prace nad ustawą scalają branżę. Za przyspieszeniem prac opowiadają się Eksperci, członkowie ZBP oraz KPF wraz z funduszami hipotecznymi zrzeszonymi w jego strukturach. Branża publikuje list otwarty skierowany do Wicepremiera Janusza Piechocińskiego, Ministerstwa Gospodarki oraz polityków i opinii publicznej z postulatem przyspieszenia prac nad ustawą 2014 Prezydent Komorowski podpisuje Ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, a nowe regulacje wchodzą oficjalnie w życie z dniem 15 grudnia 2014 roku. Fundusze hipoteczne bezskutecznie upominają się o rządową ustawę o rencie dożywotniej 2014/2015 Pierwsze banki (a za nimi kolejne) deklarują, że nie zamierzają wchodzić na rynek hipoteki odwróconej, a nowa ustawa staje się tzw. martwym prawem. Do dziś żaden z banków nie oferuje tego rozwiązania.

13 13 Różnice pomiędzy rentą dożywotnią i odwróconym kredytem hipotecznym Opis produktu Podmioty oferujące Podstawa prawna Opis świadczenia Klient Prawo własności Spadek MODEL SPRZEDAŻOWY DOŻYWOTNIA RENTA HIPOTECZNA Zamiana prawa własności mieszkania, domu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na dożywotnią rentę wraz z prawem do nieodpłatnego dożywotniego zamieszkania Wyspecjalizowane firmy (fundusze hipoteczne) Kodeks Cywilny i Kodeks Postępowania Cywilnego Stałe miesięczne renty (waloryzowane o wskaźnik inflacji) z możliwością otrzymania jednorazowej wyższej kwoty Renta wypłacana bez względu na to, czy zostanie przekroczona wartość nieruchomości Rozwiązanie finansowe przeznaczone dla osób, które ukończyły 60 lat oraz są właścicielami domu, mieszkania lub posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Przeniesienie własności lub spółdzielczego prawa własnościowego za pomocą aktu notarialnego z chwilą podpisania umowy Możliwość wykupu nieruchomości za życia Seniora lub przekazania ustalonej wcześniej kwoty spadkobiercom MODEL KREDYTOWY ODWRÓCONY KREDYT HIPOTECZNY Zabezpieczona nieruchomością, prawem użytkowania wieczystego lub spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu umowa wypłaty przez określony czas (np lat) świadczenia w określonej wysokości, na dowolny cel Banki, instytucje kredytowe Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, która weszła w życie 15 grudnia 2014 r. Wypłaty w formie rat lub jednorazowego świadczenia Wypłata do określonej w umowie oszacowanej łącznej kwoty świadczenia Produkt skierowany do właścicieli domów, mieszkań oraz gruntów jak również do osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bądź też prawo użytkowania wieczystego Po podpisaniu umowy właścicielem nieruchomości pozostaje klient nieruchomość zostaje obciążona zaciągniętym kredytem Spadkobiercy mają 12 miesięcy po śmierci kredytobiorcy na spłatę zobowiązania wobec kredytodawcy wraz z odsetkami oraz kosztami związanymi z kredytem Jedną z podstawowych różnic pomiędzy dożywotnią rentą hipoteczną, a odwróconym kredytem hipotecznym jest czas wypłacania świadczeń pieniężnych. W przypadku renty dożywotniej, świadczenia są wypłacane dożywotnio jak sama nazwa wskazuje. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego świadczenia są wypłacane przez określony czas np. 5 lub 10 lat. Druga podstawowa różnica to prawo własności do mieszkania. W przypadku umowy z funduszem, prawo własności przechodzi na świadczeniodawcę w momencie podpisania umowy, co jednocześnie oznacza, że wszystkie koszty eksploatacji mieszkania (np. czynszu), jak również podatek od nieruchomości i opłata z tytułu użytkowania wieczystego, spoczywają od tej chwili na funduszu, a nie na Seniorze. W przypadku umowy z bankiem do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi dopiero po śmierci świadczeniobiorcy. W obu przypadkach Senior może do końca życia zamieszkiwać w swoim mieszkaniu. W przypadku renty dożywotniej zapewnia mu to tzw. służebność osobista mieszkania wpisana do księgi wieczystej lub prawo nieodpłatnego korzystania z nieruchomości. Umowa renty dożywotniej podpisywana jest w formie aktu notarialnego.

14 14 Hipoteka odwrócona na świecie Hipoteka odwrócona, która w Polsce dopiero się rozwija, za granicą jest znanym produktem, którego popularność wciąż wzrasta. Międzynarodowe badanie Equity Release Schemes in the EU wykazało, że różne formy odwróconej hipoteki istnieją w ponad połowie krajów Unii Europejskiej, a wartość całego rynku już w 2009 roku była szacowana na 4,7 mld euro. Już 7 lat temu wartość wyżej wymienionych kontraktów typu kredytowego oscylowała wokół 3,3 mld euro (ok. 50 tys. podpisanych umów). Pozostałe 1,4 mld stanowiły umowy o rentę dożywotnią i było ich 20 tys. USA wciąż na pozycji lidera Potrzeba jest matką wynalazku tak można podsumować genezę powstania hipoteki odwróconej. Wymyślił ją w 1961 roku kalifornijski bankowiec, Nelson Haynese, by znaleźć rozwiązanie na problemy finansowe koleżanki. Według danych National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA) oraz Reverse Market Insight Inc w 2010 udział żyjących w USA Seniorów korzystających zarówno z hipoteki odwróconej w modelu kredytowym jak i sprzedażowym przekroczył 2 proc. mowa tu oczywiście o populacji, która osiągnęła odpowiedni wiek i jest uprawniona do skorzystania z produktu. Liczba Seniorów, którzy w USA skorzystali z hipoteki odwróconej przekroczyła 1 mln obywateli. Liczba Seniorów, która skorzystała z federalnego programu Home Equity Conversion Mortgage (HECM), osiągnęła 998 tys., a HECM to ok. 90 proc. rynku amerykańskiego. Są oczywiście stany, w których udział w wyniku oscylował wokół 8 proc. populacji Seniorów. W niektórych jednak miejscach, np. na Florydzie, udział osób korzystających z tego rozwiązania przekracza aż 16 proc. i wciąż rośnie. 15 Roczne Zestawienie Home Equity Conversion Mortgage (HECM) w USA Liczba kredytów Łącznie Federalny rok obrotowy (od 1 października do 30 września następnego roku) HECM jest produktem odwróconej hipoteki ubezpieczonym przez rząd federalny USA. Podlega on ubezpieczeniu Federalnej Organizacji Mieszkaniowej (FHA), wydziału amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD). Produkty HECM stanowią dziś niemal wszystkie kredyty z odwróconą hipoteką zaciągnięte w Stanach Zjednoczonych. Powyżej przedstawiono liczbę HECM zaciągniętych w każdym roku obrotowym w USA od rozpoczęcia programu (każdy federalny rok obrotowy rozpoczyna się w dniu 1 października i trwa do 30 września następnego roku). Źródło: HUD (za wrzesień 2016)

15 15 Wielka Brytania i Hiszpania Wielka Brytania jest z kolei największym rynkiem hipoteki odwróconej w Europie, a odsetek Seniorów korzystających z tej usługi w UK przewyższył dane z rynku amerykańskiego. Od 1991 do 2015 roku Seniorom korzystającym z tej usługi instytucje finansowe wypłaciły 17 miliardów funtów. Rocznie w Wielkiej Brytanii podpisuje się ok tys. nowych umów hipoteki odwróconej, a od 1991 roku do 2015 roku zawarto tu ponad 350 tys. umów hipoteki odwróconej w obu modelach, co stanowi 2,8 proc. populacji Seniorów. 16 Drugim dużym rynkiem hipoteki odwróconej jest w Unii Europejskiej Hiszpania. Oferowane są tu zarówno produkty typu pożyczkowego, jak i sprzedażowego. Trzeci co do wielkości rynek w UE stanowi Irlandia. Hipoteka odwrócona jest mniej popularna we Francji oraz w Niemczech. W tym drugim kraju, podobnie jak u nas, umowy hipoteki odwróconej regulowane są przepisami kodeksu cywilnego. 1.5 Wartość umów zawartych w Wielkiej Brytanii w danym roku (w mld gbp) Źródło: Equity Release Council 16

16 Wydawca: Partner merytoryczny: Patron medialny: