Poufne. Hipoteka odwrócona. potencjał rynku. wyzwania. porównanie z zagranicą

Transkrypt

1 Poufne Hipoteka odwrócona potencjał rynku wyzwania porównanie z zagranicą

2 2 Determinanty wzrostu starzenie się społeczeństwa Znaczący wzrost liczby osób w wieku 65+ z 6,1 mln osób w 2015 r. do 7,2 mln osób w 2020 r. Prognozy wskazują, że polskie społeczeństwo najbardziej dynamicznie będzie się starzeć pomiędzy rokiem 2010 a 2020 w skutek powojennego wyżu demograficznego oraz wydłużenia okresu życia. Pomiędzy rokiem 2015 a 2020 ponad 3,8 mln osób ukończy 65 rok życia. Wiekowa struktura ludności Polski w 2015 r. Ponad 3,8 mln osób ukończy 65 rok życia w ciągu najbliższych 5 lat Wiekowa struktura ludności Polski w 2020 r. W 2015 r. liczba osób w wieku 65+ wyniesie blisko 6,1 mln (15,8% populacji), a w 2020 r. ta wartość wzrośnie do ponad 7,2 mln osób (18,9% populacji). W związku z m.in. postępem medycyny należy się spodziewać wydłużenia średniej długości życia w Polsce. Przeciętna długość życia kobiet w 2015 r. wynosi 81,5 lat (mężczyzn 73,5 lat). Według prognoz GUS długość życia kobiet wydłuży się w 2030 r. do 84,8 lat (mężczyzn do 78,0 lat). W następstwie rosnącej liczby osób starszych dynamicznie rozwija się w Polsce nowy segment usług tj. gospodarka senioralna obejmująca świadczenie usług ukierunkowanych na wykorzystanie potencjału nabywczego osób starszych. Podobne trendy mają miejsce w krajach Europy Zachodniej. Szacuje się, że gospodarka senioralna zwiększy PKB Wielkiej Brytanii o 46 mld GBP do 2020 r. Populacja (w tysiącach) Populacja (w tysiącach) Populacja (w tysiącach) Populacja (w tysiącach) Populacja osób Populacja osób osób osób Osoby w wieku 65+ Osoby w wieku ,8% całej populacji 18,9% całej populacji Gwałtowny przyrost ludności w wieku 65+ w ciągu najbliższych 5 lat, spowodowany powojennym wyżem demograficznym, jest szansą na dynamiczny wzrost grupy klientów FH DOM Źródło: GUS (

3 3 Atrakcyjne perspektywy rozwoju hipoteki odwróconej w Polsce na przykładzie innych krajów 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Wielka Brytania Wartość umów zawartych w danym roku (w mld GBP) Źródło: Equity Release Council Wśród państw UE najbardziej rozwiniętym rynkiem hipoteki odwróconej jest rynek brytyjski, gdzie w latach ponad 350 tys. osób skorzystało z hipoteki odwróconej, co stanowi 2,8% populacji seniorów w tym kraju. W początkowych latach rozwoju rynek hipoteki odwróconej w Wielkiej Brytanii osiągał wartości na poziomie nie przekraczającym 100 mln GBP. Od 1999 r. rynek ten rozwija się niezwykle dynamicznie, osiągając w latach r. rekordowe wartości. W 2015 r. liczba nowych klientów, którzy skorzystali z usługi hipoteki odwróconej przekroczyła 23 tys. osób. Głównymi czynnikami wzrostu rynku brytyjskiego są zmiany demograficzne powodujące starzenie się społeczeństwa i wzrost liczby osób starszych oraz wysoka świadomość korzyści z hipoteki odwróconej wśród seniorów Stany Zjednoczone Liczba umów zawartych w danym roku (szt.) Źródło: National Reverse Mortgage Lenders Association Liderem hipoteki odwróconej na świecie są Stany Zjednoczone, gdzie wskaźnik penetracji już w 2010 r. przekroczył 2%, a do 2014 r. podpisano ponad 900 tys. umów. Dominacja rynku amerykańskiego wynika z efektywnych regulacji prawnych oraz szerokiej bazy klientów. Najbardziej popularną formą hipoteki odwróconej w Stanach Zjednoczonych, jest Home Equity Conversion Mortgages (HECM). Instrument ten został uregulowany w 1989 r. przez Kongres Stanów Zjednoczonych. Od tego czasu rynek hipoteki odwróconej niezwykle dynamicznie się rozwinął, osiągając skalę ponad 100 tys. nowych umów w rekordowych latach Umowy HECM są objęte gwarancjami instytucji rządowych. Ubezpieczenie tego instrumentu jest obowiązkowe i finansowane jest ze składek pobieranych od właścicieli nieruchomości. Węgry Liderem hipoteki odwróconej w regionie CEE były Węgry, gdzie produkt ten został wprowadzony na rynek w 2005 r. Hipoteka odwrócona szybko stała się popularna wśród węgierskiego społeczeństwa, którego blisko 20% stanowią osoby powyżej 65 roku życia w większości (ok. 97%) będące właścicielami zamieszkiwanej nieruchomości. W ciągu 3 lat od rozpoczęcia intensywnych działań marketingowych, działające na Węgrzech firmy pozyskały ponad 5,2 tys. klientów, a wartość całego rynku przekroczyła 70 mld HUF (ponad 1 mld zł). Od 2011 roku usługa nie jest oferowana podmioty jedynie administrują zawarte umowy, których obecnie jest ok. 2000

4 Odwrócona hipoteka w modelu sprzedażowym i kredytowym Odwrócona hipoteka należy do grupy usług tzw. equity release (ERS), tj. umożliwiających przekształcenie niepłynnego kapitału zakumulowanego w nieruchomości w płynne środki finansowe. Wyróżnia się dwa modele ERS model sprzedażowy polegający na przeniesieniu prawa do nieruchomości na osoby trzecie z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz zbywcy prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości (ang. home reversion) oraz model kredytowy, znany pod nazwą odwrócony kredyt hipoteczny (ang. reverse mortgage). Podstawowe różnica między tymi modelami przedstawiono poniżej: MODEL SPRZEDAŻOWY - DOŻYWOTNIA RENTA HIPOTECZNA MODEL KREDYTOWY - ODWRÓCONY KREDYT HIPOTECZNY Opis produktu Zamiana prawa własności mieszkania lub domu na dożywotnią rentę wraz z prawem do nieodpłatnego dożywotniego zamieszkania. Opis produktu Zabezpieczona nieruchomością umowa wypłaty przez określony czas (np lat) świadczenia w określonej wysokości, na dowolny cel. Wyspecjalizowane firmy (m.in. FH DOM S.A.) Banki, instytucje kredytowe Podmioty oferujące Podmioty oferujące Podstawa prawna Zamiana prawa własności mieszkania lub domu na dożywotnią rentę wraz z prawem do nieodpłatnego dożywotniego zamieszkania. Podstawa prawna Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, która weszła w życie 15 grudnia 2014 r. Opis świadczenia Stałe miesięczne renty (kwartalna waloryzacja o wskaźnik inflacji) z możliwością otrzymania jednorazowej wyższej kwoty. Renta wypłacana bez względu na to, czy zostanie przekroczona wartość nieruchomości. Opis świadczenia Wypłaty w formie rat lub jednorazowego świadczenie. Wypłata do określonej w umowie oszacowanej łącznej kwoty świadczenia. Klient Rozwiązanie finansowe przeznaczone dla osób, które ukończyły 65 lat oraz są właścicielami domu lub mieszkania. Klient Produkt skierowany do właścicieli domów, mieszkań oraz gruntów. Prawo własności Przeniesienie własności za pomocą aktu notarialnego z chwilą podpisania umowy. Prawo własności Po podpisaniu umowy właścicielem nieruchomości pozostaje klient nieruchomość zostaje obciążona zaciągniętym kredytem. Spadek Możliwość wykupu nieruchomości za życia Seniora lub przekazania ustalonej wcześniej kwoty spadkobiercom. Spadek Spadkobiercy mają 12 miesięcy po śmierci na spłatę zobowiązania wobec kredytodawcy wraz z odsetkami oraz kosztami związanymi z kredytem. 4

5 5 Determinanty wzrostu - malejąca stopa zastąpienia Pogarszająca się efektywność polskiego systemu emerytalnego Liczba osób w wieku produkcyjnym oraz liczba emerytów Źródło: GUS, Prognoza ludności na lata * Dane nie uwzględniają zmian w systemie emerytalnym Prognozowana stopa zastąpienia brutto* 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 24,3 23,7 49% 44% 38% 22,5 21,6 21,3 20,7 6,8 7,4 8,4 9,0 9,3 9, P 2020P 2025P 2030P 2035P liczba osób w wieku produkcyjnym liczba emerytów 3,6 : 1 3,2 : 1 2,7 : 1 2,4 : 1 2,3 : 1 2,2 : 1 32% 26% 23% 21% 20% 19% 19% Prognozowana stopa zastąpienia brutto * Stopa zastąpienia brutto - stosunek przyznanej emerytury brutto dla odchodzących na emeryturę w danym roku do ich ostatniej pensji Źródło: The 2012 Ageing Report, Komisja Europejska Główne trendy demograficzno-społeczne wpływające na kondycję polskiego systemu emerytalnego Pogorszająca się proporcja miedzy liczbą osób w wieku produkcyjnym i emerytalnym spowodowana starzeniem się społeczeństwa oraz wydłużającym się okresem edukacji, które są wynikiem m.in.: Malejącej liczby narodzin (wyż demograficzny z lat 80. był ostatnim zanotowanym wyżem). Wydłużającej się długości życia (w ciągu ostatnich 20 lat średnia długość życia osób w wieku 65 lat wzrosła o 3 lata). Przeznaczaniem przez Polaków coraz większej ilości czasu na edukację, a coraz mniejszej na pracę. Liczba emerytów do końca 2040 r. wzrośnie wg GUS o ok. 18% i osiągnie poziom 8,4 mln osób, natomiast liczba osób pracujących spadnie w tym samym okresie o ok. 10% do poziomu 22 mln. Obecnie liczba osób pracujących stanowi 64% populacji, a w 2040 r. będzie stanowić 62%. Przewiduje się, że stosunek osób pracujących do emerytów zmniejszy się z poziomu 3,4 : 1 w 2015 r. do 2,6 : 1 w 2040 r. Prognozy Komisji Europejskiej wskazują, że przewidywana stopa zastąpienia brutto* spadnie z 49% w 2015 r. do poziomu 23% w 2040 r. Malejące stopy zastąpienia i niższe świadczenia dla osób przechodzących na emeryturę pogorszą sytuację majątkową osób starszych

6 6 Determinanty wzrostu niska stopa oszczędności Hipoteka odwrócona jako istotne źródło dodatkowych przychodów dla ubożejących Seniorów Przeciętna emerytura jako % średniego wynagrodzenia krajowego Niskie emerytury (drastyczny spadek standardu życia po przejściu na emeryturę) oraz Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto (dane wg GUS) * Z badań instytutu PBS wynika, że aby utrzymać obecną stopę życia, emerytura powinna wynosić 80% ostatniej pensji Źródło: GUS PLN 100% Minimum pozwalające utrzymać obecną stopę życia * 3 345PLN 80% Przeciętna miesięczna emerytura brutto z ZUS (dane wg GUS) PLN 49% Stopa oszczędności polskich gospodarstw domowych w relacji do dochodów Obecnie przeciętna emerytura to zaledwie ok. 61% kwoty pozwalającej utrzymać dotychczasową stopę życia dla osób przechodzących na emeryturę. Dla blisko 90% emerytów emerytura jest jedynym źródłem utrzymania. brak oszczędności (85% Polaków nie oszczędza dodatkowo na emeryturę) 20% 10% 0% Stopa oszczędzania Kontynuacja trendu spadkowego stopy oszczędzania skutkować będzie wzrostem zadłużenia netto sektora gospodarstw domowych Źródło: Eurostat, NBP, raport Sytuacja finansowa sektora gospodarstw domowych w III kwartale 2014 r. Wysokość miesięcznego świadczenia netto wypłacanego seniorowi przez Fundusz Hipoteczny DOM zwiększą popularność produktu oferowanego przez FH DOM Wartość mieszkania Wiek (lata) zł zł zł zł Kobieta Mężczyzna Kobieta Mężczyzna Kobieta Mężczyzna Kobieta Mężczyzna zł 319 zł 506 zł 638 zł zł zł zł zł zł 498 zł 814 zł 996 zł zł zł zł zł zł 868 zł zł zł zł zł zł zł Źródło: Spółka

7 Rozwój hipoteki odwróconej w Polsce Tworzący się rynek z olbrzymim potencjałem wzrostu Liczba umów oraz wartość zarządzanych nieruchomości Łączna wypłacona renta (kumulatywnie) W całym analizowanym okresie systematycznie rosła łączna wartość zarządzanych przez fundusze nieruchomości (wzrost z 24,1 mln PLN w 2011 r. do 76,5 mln PLN w czerwcu 2015 r.). W tym samym okresie spadła średnia wartość jednej nieruchomości z 251,3 tys. PLN do 246,5 tys. PLN. Należy uznać, iż jest to efekt przede wszystkim ze zmian cen na rynku nieruchomości. Krajowy rynek hipoteki odwróconej, na którym działa Spółka jest w fazie powstawania i konstytuowania standardów usług pomiędzy pierwszymi funduszami hipotecznymi i beneficjentami Seniorami. Według szacunków KPF łączna liczba aktywnych umów wynosiła na w 2 kwartale 2015 r. 310 umowy, a łączna wartość zarządzanych nieruchomości wynosiła 76,5 mln PLN. W ciągu analizowanych lat liczba umów wzrosła niemal trzykrotnie. Przyczynami dynamicznego rozwoju rynku jest wzrost świadomości zalet hipoteki odwróconej w polskim społeczeństwie, wynikający z prowadzonych kampanii reklamowych i innych działań promujących hipotekę odwróconą. Wciąż relatywnie niewielka wartość rynku wynika z opóźnień w pracach legislacyjnych nad uregulowaniem hipoteki odwróconej w Polsce. Rozkład geograficzny zarządzanych nieruchomości (udział procentowy) Źródło: Rynek odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym w latach , KPF. Na koniec 2013 r. najwięcej spośród zarządzanych przez badane fundusze nieruchomości znajdowało się w województwie mazowieckim (29,7%), dolnośląskim (13,8%) oraz pomorskim (13,1%). 7 W analizowanym okresie kwota łącznej wypłaconej renty (w ujęciu kumulatywnym) wzrosła z 1,25 mln PLN w 2011 r. do 9,51 mln PLN w czerwcu 2015 r. Prawne uregulowanie rynku W polskim prawie model kredytowy regulowany jest Ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym, która weszła w życie 15 grudnia 2014 r. Banki działające w Polsce nie wprowadziły dotychczas tego produktu do swojej oferty. Model sprzedażowy oferowany jest w Polsce na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego. Od 2013 roku do 2015 roku trwały prace nad Ustawą o Dożywotnim Świadczeniu Pieniężnym, regulującym model sprzedażowy hipoteki odwróconej jednak ustawa nie weszła w życie.

8 8 Osoby prezentujące Robert Majkowski Prezes Zarządu FH DOM S.A. Pracuje na polskim rynku usług finansowych od 1997 r. W latach pracował dla Grupy BRE Banku w Skarbiec TFI oraz Skarbiec Asset Management Holding m.in. na stanowisku Dyrektora Generalnego odpowiedzialnego za sprzedaż i marketing funduszy inwestycyjnych i emerytalnych Skarbca. W 2005 r. odpowiedzialny za reorganizację i rozwój Xelion Doradcy Finansowi jednego z największych niezależnych doradców finansowych w Polsce. Absolwent Warszawskiej SGH oraz Politechniki Świętokrzyskiej. Ukończył studia podyplomowe z zakresu ubezpieczeń Warszawskiej Akademii Finansów we współpracy z John Cass London Business School. Płynnie włada językiem polskim i angielskim. Akcjonariusz i założyciel Funduszu Hipotecznego DOM S.A. Od początku działalności na stanowisku Prezesa Zarządu Od 2012 roku Wiceprzewodniczący Komisji Etyki Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych