on point Warsaw City Report September 2007 Warszawski Rynek Nieruchomoœci Wrzesieñ 2007

Transkrypt

1 on point Warsaw City Report September 27 Warszawski Rynek Nieruchomoœci Wrzesieñ 27 Stabilised yields and high investor demand will keep the number of investment transactions in Poland at sustainable level. Shortage of large scale retail projects in pipeline coupled with sound retailer demand puts upward pressure on rents. Office vacancy reached an all-time low of 4% whilst rental growth is accelerating.

2 Warsaw City Report September 27 - Poland COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved. 2

3 abc Economy Gospodarka The Polish economy is buoyant, and GDP growth peaked at 6.1% in 26. The economic growth this year should hit an all-time high of 6.4%. Poland currently features an unprecedented economic development. This is demonstrated by the high GDP growth of 6.1% in 26 which looks set to reach a peak of 6.4% at the end of 27. Other positive trends observed in the economy include: consistent decrease in the rate of unemployment down to 12.2% in July 27 and the significant influx of foreign direct investments into Poland. All the above result in the rally on the real estate markets in Poland. The favourable situation in national economy is set to continue for the next 2-3 years with one of the major economic drivers being the Euro Cup 212 organised jointly by Poland and Ukraine. GDP growth projections for 28 are around 5.5%. GDP Growth and Inflation/ Wzrost PKB i Inflacja 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % * 28* GDP Inflation Source: Consensus Forecasts August 27 * - Forecast The expanding enterprises ofte n face the problem of limited staff availability which in consequence leads to salary rises and price increases thus inflationary pressures. Therefore, the RPP has three times this year raised the interest rates (currently at 4.75%) and a further raise is expected towards the end of 27. Warsaw economic development reflects all positive trends in Polish economy with the unemployment rate in the capital city of 3.9% in June 27. The increase in employment in the service sector boosts the rally on the real estate market in Warsaw. However, Warsaw witnesses a stagnation in respect of infrastructural improvements. The city centre stretch of the second metro line is due by 212, the completion of the N-S tract between ul. Armii Krajowej and the southern ring-road would be in 21-13, and the development of the southern ringroad between Konotopa and Lubelska junction will be by 213. Gospodarka Polski rozwija się bardzo dynamicznie a wzrost PKB osiągnął 6,1% w 26r. Rekordowy wzrost PKB(6,4%) przewidywany jest w br. Polskę cechuje obecnie silny rozwój gospodarczy. Jego odzwierciedleniem jest wysoki wzrost PKB, który wyniósł 6,1% w 26r. a zgodnie z prognozami osiągnie rekordową wartość 6,4% na koniec br. Inne pozytywne tendencje obserwowane w gospodarce to stały spadek bezrobocia (do poziomu 12,2% w lipcu br.) i znaczny napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych do Polski. Czynniki te skutkują ożywieniem na rynku nieruchomości w Polsce. Koniunktura w gospodarce potrwa zapewne przez najbliższe 2-3 lata, a jednym z głównych motorów rozwoju stała się organizacja przez Polskę i Ukrainę Mistrzostw Europy w piłce nożnej w 212r. W 28r. przewidywany jest wzrost PKB na poziomie około 5,5%. Foreign Direct Investments in Poland/ Bezpośrednie Inwestycje Zagraniczne w Polsce (mld ) * Źródło: NBP, Economist Intelligence Unit * - Prognoza Rozwijające się przedsiębiorstwa spotykają się coraz częściej z problemem pozyskania kadry, co prowadzi do wzrostu płac i cen w gospodarce i wywołuje presje inflacyjne. W efekcie RPP podniosła już trzykrotnie w 27r. stopy procentowe (obecna wynosi 4,75%) a kolejna podwyżka spodziewana jest w br. Rozwój ekonomiczny Warszawy jest odpowiedzią na pozytywne trendy obserwowane w gospodarce krajowej. Stopa bezrobocia w stolicy obniżyła się do 3,9% w czerwcu 27r. Wzrost zatrudnienia w sektorze usług dodatkowo pobudza rozwój rynku nieruchomości w Warszawie. Niekorzystnie należy jedynie ocenić zaawansowanie inwestycji w infrastrukturę komunikacyjną w stolicy. Budowa śródmiejskiego odcinka drugiej linii metra ma zakończyć się w 212r., realizacja odcinka trasy N-S łączącego ul. Armii Krajowej z południową obwodnicą Warszawy ma nastąpić w latach , a budowa południowej obwodnicy stolicy od węzła Konotopa do węzła Lubelska potrwa do 29r. (1 etap) i 213r. (2 etap). 3 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved.

4 Warsaw City Report September 27 - Poland Investment Market Stabilised yields and high investor demand will keep number of investment transactions in Poland at a sustainable level. Poland maintains the leading position in terms of CEE investment destination. It is still the preferred regional location for most investors and accounts for 24% of total investment turnover in CEE and Russia (33% excluding Russia) in 27. Following last year s record amount of investment activity in the office sector (5 transactions), with volume amounting to over 2.2 billion, in 26, in January - August 27 we have recorded 29 transactions with the total volume of 858 million. The activity is lower than last year, but already reached similar level to year 25. We have noticed an increasing number of transactions in secondary cities, however, they still only account for just below 15% of total office investment volume. Last year there was more focus on value-added transactions, such as purchases of vacant buildings, short term leases, redevelopment opportunities or development joint ventures. This broad range of investment activity will continue towards end of 27. With 1.7 billion of retail properties transacted by the end of August (28 transactions) the average transaction volume significantly decreased compared to entire 26 when 27 transactions made up 2.5 billion. Retail investment will remain a significant component of total investment volume, however, mainly single assets will be traded as opposed to big portfolio transactions dominating in 26. Having in mind the number of ongoing transactions we expect that it is unlikely that another record volume will be reached this year. Retail investor interest was not only concentrated on primary, but also on secondary and tertiary cities. Shopping centres were also sold in cities with less than 1, inhabitants. Additionally we have witnessed transactions where investors who purchased in the first investment wave decided to exit from some of the properties. The industrial investment market remained still marginal in the overall 27 investment volumes and accounted for only 1% (there were 2 transactions: Centrum Biznesu Ożarów and warehouse scheme in Bielsko-Biała). This is mostly driven by a deficiency in supply of investment product in the industrial sector and is likely to continue also in view of recent take-overs on the industrial market and industrial developers already having investment fund back-up from the development stage. The biggest take-over in Central Europe was the ProLogis acquisition of industrial business of Parkridge, its biggest competitor. The combination of the biggest players on the industrial market further decreases the potential supply of investment product. On the other hand there still are a few transactions in progress and a few coming to the market soon thus increasing warehouse investment share in overall investment volumes. In 27 yields have stabilised across both the office and retail sectors, with the prime product traded at around 5.5%. Meanwhile, the prime industrial yields settled at around 6.75%. This almost brings the yields in Poland to Western European levels and proves that investors view Poland as a core European market with little additional risk. We envisage that the current level of yields will be sustained in the mid term. However for prime product offering strong rental growth we may see some further yield compression. The substantial increases in interest rates influenced the pool of investors active in the region and resulted in recent outflow of the highly leveraged buyers and domination of institutional equity oriented investors that are actively looking for products and are ready to pay top prices. The other group that is active in current market conditions are asset managers. CEE Real Estate Investment by Country in 27/ Inwestycje w Nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej w 27 Poland Other 24% CEE Slov akia 22% 2% Czech Republic 15% Russia 28% Hungary So urce: Jones Lang LaSalle 9% Real Estate Investment Volume in Poland by Sectors (in million)/ Wartość Transakcji Inwestycyjnych w Polsce wg Sektorów (w mln ) 6 Office Retail 5 Industrial Mixed 4 Hotel to date Source: Jones Lang LaSalle COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved. 4

5 abc Rynek Inwestycyjny Stabilne stopy kapitalizacji oraz silny popyt inwestycyjny utrzymają liczbę transakcji na wysokim poziomie. Polska pozostaje wiodącym rynkiem środkowo-europejskim pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych. W 27r zainwestowano w naszym kraju 24% całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej i Rosji (33% wyłączając Rosję). W 26r. zanotowano rekordowy w historii wolumen inwestycji w nieruchomości biurowe w Polsce - 2,2 mld i 5 transakcji. W 27r. obserwujemy nieznaczne osłabienie aktywności inwestycyjnej w porównaniu z rokiem ubiegłym (łącznie do końca sierpnia miało miejsce 29 transakcji o wartości 858 mln ), jednak w br. zbliżono się już bardzo do poziomu inwestycji z 25r. Zwiększyła się liczba transakcji w mniejszych miastach, jednakże nadal stanowiły one - w ujęciu wartościowym - jedynie 15%. Inwestorzy częściej decydowali się na zakup nieruchomości oferujących możliwość aktywnego zarządzania tj. posiadających znaczną niewynajętą powierzchnię, krótkoterminowe umowy najmu czy opcję rozbudowy budynków lub transakcje podwyższonego ryzyka o wyższym zwrocie. Tak szeroki zakres działalności inwestycyjnej niewątpliwie znajdzie kontynuację również w końcowych miesiącach 27r. Wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe w Polsce wyniósł do końca sierpnia 27r. 1,7 mld (28 transakcji), co oznacza obniżenie się średniej wielkości transakcji w porównaniu z całym 26r., kiedy to dokonano 27 transakcji na łączną wartość 2,5 mld. Inwestycje w sektor handlowy pozostaną główną składową całkowitej wartości inwestycji w nieruchomości, jednak w odróżnieniu do kilku transakcji portfelowych w 26r, przedmiotem kupna/sprzedaży będą poszczególne nieruchomości. Biorąc pod uwagę transakcje dokonane jak również te w trakcie negocjacji, zeszłoroczny poziom inwestycji w nieruchomości handlowe najprawdopodobniej nie zostanie powtórzony. Zainteresowanie inwestorów koncentrowało się w 27r. nie tylko na głównych miastach. Transakcje kupna-sprzedaży centrów handlowych miały miejsce nawet w miastach poniżej 1. mieszkańców. Ponadto nastąpiły także odsprzedaże nieruchomości nabytych w początkowej fazie rozwoju polskiego rynku inwestycyjnego. Inwestycje w nieruchomości magazynowe miały nadal marginalny udział w całkowitej wartości lokat w nieruchomości komercyjne w Polsce i stanowiły zaledwie 1% wolumenu transakcyjnego w 27r. (dwie transakcje: Centrum Biznesu Ożarów i magazyn w Bielsko-Białej). Jest to w dużej mierze spowodowane brakiem produktów inwestycyjnych, co niewątpliwie nie zmieni się szybko zwłaszcza w świetle ostatnich przejęć na rynku magazynowym oraz faktu, iż projekty deweloperskie są finansowane przez fundusze inwestycyjne już na początkowym etapie budowy. Największym przejęciem na rynku środkowoeuropejskim był zakup biznesu magazynowego firmy Parkiridge przez swojego największego konkurenta firmę ProLogis. Połączenie dwóch największych graczy na rynku magazynowym tylko pomniejszy ilość produktu inwestycyjnego dostępnego na rynku. Niemniej jednak kilka transakcji jest obecnie negocjowanych, a kolejne w trakcie uzgodnień, więc udział sektora magazynowego w wartości inwestycji w nieruchomości w Polsce powinien się zwiększyć do końca br. Stopy kapitalizacji ustabilizowały się zarówno w sektorze biurowym jak i handlowym. Najlepsze obiekty sprzedawane były na poziomie około 5,5%. Jednocześnie stopy kapitalizacji za powierzchnie magazynowe spadły do około 6,75%. Tym samym Polska zbliżyła się w tym względzie do poziomu Europy Zachodniej, co dowodzi, że inwestorzy postrzegają nasz kraj jako istotny rynek europejski o niewielkim dodatkowym ryzyku. Przewidujemy, że stopy kapitalizacji utrzymają się na obecnym poziomie w perspektywie średniookresowej, jednakże za najlepsze obiekty charakteryzujące się wzrostem czynszów możemy spodziewać się dalszych kompresji stóp. Prime Office Yields in Poland (%)/ Stopy Kapitalizacji za Najwyższej Jakości Obiekty Biurowe (%) Madryt Londyn Sztokholm Dublin Frankfurt/M Amsterdam Warszawa Berlin Praga Budapeszt Bruksela Mediolan Moskwa Źródło: Jones Lang LaSalle Znaczne podwyżki stop procentowych wpłynęły na strukturę inwestorów w Polsce i doprowadziły do wycofania się z rynku podmiotów, które w wysokim stopniu finansowały zakupy kredytem, a pozostania na nim instytucjonalnych inwestorów kupujących w oparciu o kapitał własny (firmy niemieckie i brytyjskie). Inną aktywną grupę na rynku tworzą fundusze specjalizujące się w zarządzaniu nieruchomościami. 5 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved.

6 Warsaw City Report September 27 - Poland Office Market Vacancy rate dropped to an all time low. Prime rents in City Centre still rising. The office stock in Warsaw was approximately 2.65 million m 2 as of H1 27. Only 13, m2 of office space were delivered to the market over H1 27 and estimates for H2 are for additional 67, m 2 bringing the total completion figure in 27 to a relatively moderate level of 197, m 2. The office supply is set to surge over 28 with a number of projects at advanced construction stages at the moment. Office completions are expected to hit the level of around 394, m 2 in 28. The new stock will mainly be allocated in the Upper- South and South-West zones of Warsaw (Mokotów, al. Jerozolimskie and Okęcie), with City Centre following. Further 435, m 2 are likely to enter the market in 29 of which 76% in non-central locations. Office Stock in Warsaw by Sub-Zones/ Podaż Powierzchni Biurowych wg Stref Mokotów 19% Jerozolimskie & Żwirki i Wigury 15% Wilanów 5% Wola 9% Source: Jones Lang LaSalle, WRF North 4% CC Core 16% CC Fringe 24% Puław ska 3% East 5% Office demand remains strong and with prospects of further increase. The favourable economic situation of Poland has not only attracted new companies to enter the market but has also led to already established companies expanding, in particular in the financial services industry. The total office take-up in H1 27 reached the high of 26, m 2, of which 61% were attributable to the non-central markets. Limited availability of office accommodation and strong demand has led to even secondary office buildings (in terms of location and specification) leasing well. Importantly, a number of pre-leases were signed in 27 in projects to be delivered over 27/8 thus we don t expect a significant increase in the vacancy rate in 28. Sound demand and limited supply are demonstrated by the low vacancy rate of 4.% in H1 27, which has fallen from 7.9% y- o-y. The city centre vacancy rate now stands at 3.% and due to the low level of completions scheduled for 28 this is likely to come under further pressure over the next months. In the out of town market, we have seen locations such as al. Jerozolimskie, which has historically suffered from a high level of vacancy, perform well with very little office space available. All of the above indicate that the office market in Warsaw is now considered a landlords market. This has resulted in a steady rent increase that applies to both headline and effective rents in almost all sub-markets. The prime headline rents in the best, centrally located buildings are currently at the level of 25-27/ m 2 /month. For few transactions a rent of over 3/m 2 /month has been obtained which when converted into US$ terms gets back to the level of rent that Warsaw witnessed 9-1 years ago. Outside the City Centre the prime headline rents are Prime Office Rents ( /m 2 /month)/ Najwyższe Czynsze za Powierzchnie Biurowe ( /m 2 /miesiąc) * 28* Source: Jones Lang LaSalle City Centre N on-central * - Forecast Other proofs of the current landlords market are effective rents, which are getting closer to the headline rents especially in the City Centre as landlords tend to reduce incentives offered to tenants wishing to relocate before year end. In addition, the time required to arrange for the office fit-out has risen from 2-3 months to 4-6 months due to increased activity on the market and shortage of the labour force. This requires occupiers to start considering their operations requirements well in advance and also to plan for additional space for future expansion. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved. 6

7 abc Rynek Powierzchni Biurowej Rekordowy spadek wartości wskaźnika powierzchni niewynajętej. Rosną czynsze w centrum Warszawy. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły na koniec I połowy br. 2,65 mln m 2, z czego w 27r. oddano do użytku jedynie 13. m 2. Szacuje się, iż do końca roku na rynku pojawi się kolejne 67. m 2, a zatem 27r. powinien zakończyć się relatywnie niską nową podażą powierzchni biurowej łącznie około 197. m 2. Podaż nieruchomości biurowych wzrośnie natomiast znacząco w 28r., czego potwierdzeniem jest wiele budynków biurowych znajdujących się obecnie na etapie zaawansowanej budowy. Prognozuje się, iż w przyszłym roku oddanych zostanie do użytku 394. m 2 powierzchni biurowej, głównie w okolicach Mokotowa i Służewca oraz w południowo-zachodniej części Warszawy (Mokotów, al. Jerozolimskie, Okęcie), ale również w centrum. Kolejnych 435. m 2 powierzchni biurowej przewidziane jest do ukończenia w 29r., z czego 76% zrealizowane zostanie poza centrum stolicy. Aktualny wysoki poziom popytu na powierzchnię biurową prawdopodobnie utrzyma się w najbliższym czasie. Korzystna koniunktura gospodarcza w Polsce nie tylko zaowocowała pojawieniem się na rynku nowych firm, ale również przyspieszyła rozwój przedsiębiorstw już obecnych w kraju, w szczególności z sektora usług finansowych. W 1 połowie br. całkowita wielkość powierzchni wynajętej w Warszawie wyniosła 26. m 2, z czego 61% stanowiła powierzchnia wynajęta w budynkach poza centrum stolicy. Niewielka dostępność powierzchni biurowej w Warszawie w połączeniu z silnym popytem spowodowała, że nawet budynki w słabszych lokalizacjach i o niższym standardzie dobrze się wynajmują. Ponadto, w 27r. podpisano kilka ważnych przedwstępnych umów najmu w budynkach oddawanych do użytku w 2 połowie br. i w 28r., dlatego też nie oczekujemy wysokiego wzrostu współczynnika powierzchni niewynajetej w przyszłym roku. Wysoki popyt wraz z ograniczonymi zasobami wolnej powierzchni biurowej znajdują odzwierciedlenie w niskim wskaźniku powierzchni niewynajętej, wynoszącym jedynie 4% w 1 połowie 27r., w porównaniu z 7,9% rok wcześniej. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w centrum Warszawy wynosi zaledwie 3% i może ulec dalszemu obniżeniu w przeciągu kolejnych miesięcy w następstwie niskiego poziomu nowej podaży powierzchni biurowej w 28r. Poza centrum, ciekawie wygląda sytuacja w okolicy al. Jerozolimskich, które po trudniejszym okresie pod względem najmu powierzchni biurowych, odnotowują obecnie ograniczone wolne zasoby biurowe i niski wskaźnik powierzchni niewynajętej. Powyższe trendy dowodzą, iż rynek powierzchni biurowej w Warszawie jest obecnie tzw. rynkiem wynajmującego, czego efektem jest wzrost transakcyjnych i efektywnych czynszów w większości rejonów Warszawy. Czynsze w najbardziej prestiżowych obiektach usytuowanych centralnie kształtują się na poziomie /m 2 /miesiąc, a w kilku wyjątkowych przypadkach przekroczyły 3 /m 2 /miesiąc po przeliczeniu na USD - poziom porównywalny do stawek osiąganych w stolicy 9-1 lat temu. Poza centrum, najwyższe czynsze transakcyjne wynoszą /m 2 /miesiąc. Potwierdzeniem, iż warunki na rynku powierzchni biurowych w stolicy dyktuje aktualnie wynajmujący są rosnące czynsze efektywne, zwłaszcza w centrum miasta, w związku z malejącym pakietem zachęt oferowanych przez wynajmujących najemcom pragnącym zmienić biuro przed końcem roku. Ponadto, wydłużył się czas oczekiwania na wykończenie powierzchni biurowej z 2-3 miesięcy do 4-6 miesięcy, co jest skutkiem dużej aktywności deweloperskiej na rynku oraz problemami kadrowymi w budownictwie. Aktualne warunki rynkowe wymuszają na najemcach konieczność wczesnego planowania zmiany lokalu biurowego jak również ewentualnej dodatkowej powierzchni w przypadku poszerzenia firmy. Office Completion and Take-up/ Podaż i Wynajęta Powierzchnia Biurowa. ( m 2 ) * 28* Powierzchnia oddana do użytku Powierzchnia wynajęta Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF * - Prognoza 7 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved.

8 Warsaw City Report September 27 - Poland Retail Market Shortage of large-scale pipeline retail developments in Warsaw. Rents are stable with potential growth. Shortage of new significant pipeline retail developments over the next 2-3 years, important legal changes aimed at limitations to large-scale retail, coupled with increasing interest in retail sector in Warsaw put up-ward pressure on rental levels. Prime rents for retail units of approx. 1 m 2 are currently 65-85/m 2 / month. Retailer demand is driven by both the expansion of retail chains already operating in Poland, and new market entries Prime Shopping Centre Rents in Europe ( /m 2/month)/ Czynsze w Centrach Handlowych w Europie. ( /m 2 /miesiąc) Prague Berlin Paris Warsaw Budapest Madrid Dublin Brussels Moscow Source: Jones Lang LaSalle Galeria Mokotów and Arkadia remain the preferred retail location, however, other shopping centres also succeed in enhancing their retail offer in order to attract wider catchment population but also secure new market entrants or anchor stores. Examples include the planned opening of Peek & Cloppenburg in Reduta and Promenada shopping centres and the Tommy Hilfiger store in Factory outlet centre in Ursus. The city centre of Warsaw is also undergoing an interesting redevelopment with the opening of Armani flagship store on Nowy Świat which strengthened the up-market positioning of the Pl. Trzech Krzyży area. Despite the fact the Warsaw high streets are still dominated by small services and catering units, the gradual re-development of the former Centrum department stores together with the opening of Złote Tarasy shopping and leisure project herald the revival of high street retail. Typical of the Warsaw outskirts are clusters of retail developments including Centrum Janki with Ikea retail park, Targówek shopping centre with Zielony Park Handlowy, Targówek retail park with Domoteka and M1 centre as well as Leroy Merlin on al. Jerozolimskie along with the currently constructed Centrum Familijne. The limited extension opportunities of most of existing shopping centres in Warsaw influence selective re-letting and allow the owners to choose the tenant filling a gap in the tenant mix and to obtain best financial terms. Warsaw is still the preferred destination for all new market entries. Reasons underlying this situation are that it allows the testing of the brand and mitigating actions in case of defeat due to a wide spectrum of customers including foreigners. The limited availability of retail space in Warsaw coupled with growing retail potential of second and third-tier Polish cities boost the regional expansion of retail chains in Poland. We expect the retail market in Poland s secondary and tertiary cities to grow significantly over the next year. Warsaw is potentially able to support new retail projects despite the shortage of remarkable retail developments in the pipeline for the next 2-3 years. This is demonstrated by the currently low adjusted density ratio 1 of only 312 m 2 /1, inhabitants of Warsaw agglomeration. The shopping centre density in the Warsaw greater area is set to be even more favorable in comparison to other cities upon completion of the Centrum Familijne in Warsaw and other shopping centres currently at construction stages in Poland. Retail Supply by Type of Development/ Typy Powierzchni Handlowych w Warszawie ( m 2 ) Shopping Shopping & Retail Parks Factory Outlets Centres Leisure Centres Existing Under construction Planned Source: Jones Lang LaSalle 1 Adjusted retail density measures supply of shopping centres in agglomerations and cities per 1, inhabitants and accounts for the differences in purchasing power. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved. 8

9 Rynek Powierzchni Handlowej abc Brak nowych, wielkopowierzchniowych inwestycji handlowych w Warszawie. Czynsze stabilne z możliwym wzrostem. Brak nowych, wielometrażowych inwestycji handlowych w Warszawie w perspektywie najbliższych 2-3 lat, istotne zmiany w prawie prowadzące do ograniczenia powstawania wielkich obiektów handlowych oraz rosnące zainteresowanie nieruchomościami handlowymi w Warszawie wpływają na wzrost wysokości czynszów najmu. Czynsze za wynajem lokalu o powierzchni około 1 m 2 kształtują się na poziomie /m 2 /miesiąc. Wzrost popytu na lokalizacje w stolicy powodowany jest zarówno rozwojem firm istniejących już na naszym rynku, jak też rozwojem firm zagranicznych, decydujących się na ekspansję w Polsce. Galeria Mokotów oraz Centrum Handlowe Arkadia, nadal określane są jako jedne z najlepszych lokalizacji w Warszawie, jednak i inne warszawskie centra próbują uatrakcyjnić swoją ofertę w taki sposób, żeby przyciągnąć nie tylko coraz szersze rzesze klientów, ale także wspomnianych nowych graczy wchodzących na polski rynek. Do tych przypadków zaliczyć możemy oczekiwane otwarcie sklepu Peek & Cloppenburg w Centrach Handlowych Reduta i Promenada, czy otwarcie sklepu marki Tommy Hilfiger w centrum Factory w Ursusie. Ciekawie także zaczyna rozwijać się centrum Warszawy. Okolice Pl. Trzech Krzyży wraz z otwarciem sklepu Armani, wzmocniły swoją pozycję jako destynacja klientów poszukujących ekskluzywnych marek. Mimo tego, warszawskie ulice nadal są zdominowane przez usługi i punkty gastronomiczne, jednak stale umacniająca się pozycja dawnych Domów Towarowych Centrum oraz otwarcie Złotych Tarasów pozwalają sądzić, że handel zacznie wracać do centrum. Na obrzeżach miasta dominują kompleksy handlowe, tworzone przez sąsiadujące ze sobą obiekty handlowe: Centrum Janki z Parkiem Handlowym Ikea, Centrum Handlowe Targówek z Zielonym Parkiem Handlowym, Parkiem Handlowym Targówek oraz Domoteką i Centrum M1 oraz Leroy Merlin przy Alejach Jerozolimskich wraz z powstającym Centrum Familijnym. Biorąc pod uwagę ograniczone możliwości rozbudowy większości istniejących centrów handlowych właściciele centrów handlowych, rekomercjalizując obiekt, mają możliwość wyboru najlepszej oferty finansowej i działalności, która uzupełni ofertę pod kątem zapotrzebowań danego klienta. Analizując możliwość wprowadzenia nowej marki na rynek polski brana jest pod uwagę przede wszystkim możliwość umiejscowienia lokalu w Warszawie, umożliwiająca wstępne badanie rynku pod kątem wprowadzanej marki jak również ograniczająca ryzyko niepowodzenia ze względu na szerokie spektrum klienta, w tym również wysoki procent obcokrajowców, potencjalnego klienta znającego już produkt. Ograniczona dostępność lokali w stolicy, ale także rosnący potencjał innych miast Polski wpływa coraz częściej na pozytywne decyzje w stosunku do lokalizacji w galeriach handlowych w innych, nie tylko głównych miastach Polski. Adjusted Retail Density in Poland (m 2 per 1, inhabitants of agglomerations)/ Rzeczywiste Nasycenie Centrami Handlowymi w Polsce (m 2 na 1. mieszkańców aglomeracji) Trójmiasto Śląsk Kraków Warszawa Wrocław Poznań Łódź Istniejące nasycenie centrami handlowymi w aglomeracjach po uzwględnieniu siły nabywczej Nasycenie centrami handlowymi w aglomeracjach po uwzględnieniu siły nabywczej i oddaniu do użytku budowanych obiektów Źródło: Jones Lang LaSalle Research, Gfk Polonia Należy ocenić, iż pomimo braku dużych inwestycji handlowych planowanych na najbliższe 2-3 lata stolica mogłaby wchłonąć kolejne obiekty handlowe, czego dowodem jest niski aktualny poziom nasycenia aglomeracji m 2 /1. mieszkańców. Po ukończeniu budowanego obecnie Centrum Familijnego w stolicy oraz innych obiektów handlowych w Polsce, nasycenie centrami handlowymi w Warszawie będzie relatywnie jeszcze bardziej korzystne na tle kraju. 2 Rzeczywisty wskaźnik nasycenia centrami handlowymi w miastach i aglomeracjach mierzy powierzchnię centrów handlowych przypadającą na 1. mieszkańców po uwzględnieniu również w sile nabywczej pomiędzy miastami i aglomeracjami. 9 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved.

10 Warsaw City Report September 27 - Poland Warehouse Market Warehouse demand in the Warsaw area is set to exceed in 27 a high level achieved last year. Modern warehouse stock in the Warsaw area stands at over 1.6 million m 2, of which 29% are located in Warsaw Zone I i.e. within a 15 km radius from the city centre. Warsaw accounts for 54% of the total Polish market in respect of the modern industrial supply. At the moment approx. 22, m 2 of additional warehouse space is at construction stages in the area of Poland s capital. Key industrial developments include ProLogis Park Warsaw II, Goodpoint Puławska, Panattoni Park Błonie, and ProLogis Park Sochaczew with majority of them concentrated in Zones 2 and 3. Most active developers on a local market are: ProLogis, Bel Properties, Menard Doswell, Metropol Group and most recently Panattoni. The latter has lately aggressively entered the Warsaw market with three new projects in Pruszków, Błonie and Teresin. High level of occupier demand in and around the capital city gives rise to increased activity also from smaller, Polish developers. Importantly, ProLogis took over Parkridge warehouse portfolio in Poland and CE region thus becoming the dominant force on the industrial market in Poland. Demand for modern warehouse space in Poland is high with over 64, m 2 of space leased in H1 27. For comparison, approx. 781, m 2 were leased in the entire 26. Warsaw accounted for most of take-up this year (approx. 17, m 2, 27% of total take-up volume in Poland). Warsaw Zone 2 made up 52% of total take-up in H1 27 and the key lease contracts signed here were: Interchem, Cargo Partner, Euromark, No Limit, PolMat, Wincanton, WSiP, Roehling Polska, Cursor. Tenants of Zone 2 are typically manufacturing, courier and logistic companies. Zone 3 accounted for 4% of total take-up this year, followed by Zone 1 with only an 8% market share. Comparably low demand for warehouse space in Zone 1 results from higher rents than in out-of-town, suburban locations and the truck entry ban to the city. Prime warehouse rents range from /m 2 /month within Warsaw borders (Zone 1) through /m 2 /month in Zone 2 (Błonie, Pruszków and Piaseczno) to /m 2 /month in Zone 3 (area of Teresin and Mszczonów). Warehouse rents are stable with some signs on an upward pressure. As developers use up their existing land bank and have to acquire new sites, and with construction costs increasing we do expect this to feed though to increasing rental levels in the most sought after locations. Warehouse Stock in CEE Countries/ Podaż Powierzchni Magazynowej w Krajach CEE (mln m 2 ). Budapest Prague Warsaw Moscow Source: Jones Lang LaSalle Warehouse Completions and Take-up in Warsaw/ Podaż i Wynajęta Powierzchnia Magazynowa ( m 2 ) * Source: Jones Lang LaSalle Supply Take-up * - Forecast COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved. 1

11 abc Rynek Powierzchni Magazynowej Popyt na powierzchnie magazynowe i logistyczne w rejonie Warszawy przekroczy w 27r. zeszłoroczny, wysoki poziom. Nowoczesne zasoby powierzchni magazynowej w Warszawie i okolicach wynoszą ponad 1,6 mln m 2, z czego 29% zlokalizowane jest w Strefie I tj. w promieniu 15 km od centrum miasta. Pod względem podaży obiektów magazynowych, Warszawa stanowi 54% całego rynku w Polsce. Poland Warehouse Stock (million m 2 )/ Podaż Powierzchni Magazynowej w Polsce (mln m 2 ) Warszawa Centrum Śląsk Poznań Wrocław Trójmiasto Kraków Źródło: Jones Lang LaSalle Istniejąca W trakcie realizacji Planowana Obecnie w rejonie Warszawy powstaje 22. m2 powierzchni magazynowej. Wśród ważniejszych inwestycji należy wymienić tu: ProLogis Park Warszawa II, Goodpoint Puławska, Panattoni Park Błonie i ProLogis Park Sochaczew. Większość nowej powierzchni skoncentrowana jest w Strefie 2 i 3. Wiodącymi deweloperami w rejonie Warszawy są ProLogis, Bel Properties, Menard Doswell, Metropol Group oraz Panattoni, która to firma agresywnie weszła w tym roku na rynek warszawski z trzema nowymi lokalizacjami w Pruszkowie, Błoniu i Teresinie. Popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe zachęca do inwestowania w rejonach Warszawy także mniejszych polskich deweloperów takich jak Altmaster czy Real Management. Wartym podkreślenia jest też fakt przejęcia przez ProLogis całego portfela nieruchomości magazynowych firmy Parkridge, co wzmacnia pozycję firmy ProLogis jako lidera zarówno na rynku warszawskim jak i w całym regionie. Popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe w Polsce przekroczył w 1 połowie 27r. 64. m 2. Dla porównania w całym 26 roku wynajęto ok m 2. Najwięcej powierzchni wynajęto w br. w rejonie Warszawy (ok. 17. m 2 ), co stanowiło 27% całkowitej powierzchni wynajętej w Polsce. Najwięcej umów najmu w rejonie Warszawy (52% całkowitej powierzchni wynajętej w 1 połowie br.) podpisano w Strefie 2 m.in. z Interchem, Cargo Partner, No Limit, PolMat, Wincanton, WSiP, Roehling, Cursor. Najemcami tego obszaru są firmy produkcyjne, spedycyjne, kurierskie oraz logistyczne. Stefa 3 stanowiła 4% całkowitego wolumenu transakcji najmu, podczas gdy jedynie 8% umów najmu przypadło na Sferę 1. Relatywnie niskie zainteresowanie najemców Strefą 1 wynika z wyższych stawek czynszu w porównaniu z obszarami pozamiejskimi oraz zakazem ruchu ciężarowego w mieście. Stawki czynszu za nowoczesną powierzchnię magazynową oscylują pomiędzy 4,5-5,25 /m 2 /miesiąc w obrębie Warszawy (Strefa 1), poprzez 3,1-3,5 /m 2 /miesiąc w Strefie 2 (okolice Błonia, Pruszkowa i Piaseczna) a 2,8-3,3 /m 2 /miesiąc w Strefie 3 (rejony Teresina i Mszczonowa). Czynsze w obiektach magazynowych są stabilne, z pewnymi oznakami wzrostu. Deweloperzy wykorzystują zasoby swoich działek i muszą decydować się na zakup nowych, co w połączeniu z rosnącymi kosztami budowy doprowadzi do wzrostu stawek czynszu najmu w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Prime Warehouse Rents in Poland ( /m 2 /month)/ Najwyższe Czynsze za Magazyny w Polsce. ( /m 2 /miesiąc) Warszawa I Kraków Trójmiasto Poznań Śląsk Wrocław Warszawa II Centrum Warszawa III Źródło: Jones Lang LaSalle COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved.

12 Warsaw City Report September 27 - Poland Residential Market Rynek Mieszkaniowy Residential demand clearly exceeds supply. Unprecedented growth in residential prices slowed down in 27. Since mid 23, housing demand has visibly exceeded supply on the Warsaw housing market, with the gap clearly widening since mid 25. This is attributable to both rising demand from people buying housing units for their own use or as an investment and from insufficient housing production. The supply-demand gap has translated into extremely steep housing price increases, reaching even 5% within a year (June 26 June 27). Recently the rise ratio has slightly decreased. The average asking prices of apartments in Warsaw have grown in the last quarter by 4%. The total market value of new apartments offered for sale in the entire agglomeration in 27 may be estimated at 9.5 billion PLN. Average apartment prices in Warsaw (PLN/m 2 including VAT)/ Średnie ceny mieszkań w Warszawie (PLN/m 2 z VAT) Source: REAS The first half of the year confirms earlier prognoses that the price rise trend will slow down notably in 27. In the short-term perspective, the average prices in the entire metropolitan area may even decrease a little, if composition of the development projects portfolio changes so that more and more popular flats are produced in more remote and cheaper locations. However, it does not seem likely that the value of real property located in attractive parts of the city will decrease, although a price rise slowdown is highly probable in 28-21, especially if the scale of speculative purchases is significantly reduced. The residential section of the Report was prepared by REAS expert and consultant on residential projects in Poland. In January 27 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors in Poland. Popyt mieszkaniowy znacznie przewyższa podaż. Wzrost cen mieszkań spowolnił w 27r. Od połowy 23 roku na rynku warszawskim obserwuje się wyraźną nadwyżkę popytu nad podażą, przy czym zjawisko to nasiliło się wyraźnie od połowy 25 roku. Żródłem tego jest z jednej strony wzrost popytu, zarówno ze strony osób kupujących mieszkania na własne potrzeby, jak i nabywców dokonujących zakupów w celach inwestycyjnych, z drugiej zaś strony zbyt wolny wzrost podaży. Nadwyżka popytu nad podażą spowodowała niezwykle szybki wzrost cen, sięgający w skali roku nawet 5% (czerwiec 26 czerwiec 27). W ostatnim okresie tempo tego wzrostu jest jednak nieco mniejsze. W II kwartale 27 przeciętne ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o 4,%. Łączną wartość rynkową nowych mieszkań oferowanych do sprzedaży w całej aglomeracji w skali 27 roku można szacować na 9,5 mld PLN. Wyniki pierwszego półrocza potwierdzają wcześniejsze przewidywania, że w roku 27 wzrost cen wyraźnie zwolni. W perspektywie średnioterminowej wskaźniki średnich cen dla całego obszaru metropolitalnego mogą nawet nieco spaść, jeśli zmieni się skład koszyka przedsięwzięć inwestycyjnych: będzie coraz więcej mieszkań popularnych, w odległych, tańszych lokalizacjach. Nie wydaje się jednak, aby znacząco na wartości zaczęły tracić nieruchomości zlokalizowane w atrakcyjnych częściach miasta, chociaż wysoce prawdopodobne jest zahamowanie wzrostu cen w latach 28-21, zwłaszcza, że prawdopodobne jest wyhamowanie fali zakupów o charakterze spekulacyjnym. New Supply of Apartments/ Podaż Nowych Mieszkań Źródło: Główny Urząd Statystyczny Pozwolenia na budowę Jednostki rozpoczęte Jednostki oddane Część raportu poświęcona rynkowi mieszkaniowemu została przygotowana przez firmę REAS - eksperta i doradcę w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce. W wyniku umowy o współpracy podpisanej w styczniu 27 roku, Jones Lang LaSalle i REAS wspólnie oferują zintegrowane usługi w sektorze nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Polsce. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved. 12

13 abc Hotel Market Rynek Hotelowy Good performance from Warsaw hotels. Occupancy rates are increasing and are expected to reach mid 7s percentage range by 28/9. Warsaw s graded hotel supply currently consists of 68 hotels with a total of about 1,7 rooms and 19,2 beds. The 3-star segment represents about 37.7% of total hotel supply. About 3.3% of all establishments are concentrated in the 4- and 5- star segment. The future will continue to see several additions to the hotel market, with a significant increase in hotel supply anticipated from end of 27 onwards. The new additions are exclusively concentrated on the 4- and 5-star segment. The hotel market in Warsaw largely depends on the corporate sector, deriving business from companies in and around the city. Over 25-6, hotels in Warsaw recorded a considerable improvement in occupancy levels, albeit at the expense of average room rates. This strong performance is continuing in 27 with room yield already increasing by 14.5% at year-to- date. Proposed improved accessibility and connectivity through numerous infrastructure projects in the context of Euro Cup 212 will increase the attractiveness of Warsaw to both business and leisure travellers over the next few years. With strong demand, occupancy rates are anticipated to increase in the near future. However, growth will be somewhat limited by additions to the supply pipeline and consequently we expect occupancy levels to reach the mid-7s percentage range over 28/9. Warsaw hotel performance/ Statystyka dot. hoteli w Warszawie ARR ( ) Yield ( ) Occupancy (% ) Source: Hotel Benchmark Survey by Deloitte & Touche LLP 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % % Occupancy Warszawskie hotele odnotowują dobre wyniki. Wskaźnik obłożenia rośnie - zgodnie z prognozami osiągnie pułap powyżej 7% w 28/9r. Baza hotelowa w Warszawie obejmuje obecnie 68 klasyfikowanych hoteli oferujących łącznie 1.7 pokoi i 19.2 łóżek. Segment hoteli trzygwiazdkowych stanowi 37,7% całkowitej podaży hoteli w stolicy, podczas gdy hotele cztero i pięciogwiazdkowe łącznie mają 3,3%-wy udział w podaży. Zasoby hoteli w Warszawie znacznie wzrosną w najbliższej przyszłości, w szczególności w segmencie hoteli cztero i pięciogwiazdkowych. Number of hotels (1-5*) and tourists in Warsaw/ Liczba hoteli (1-5*) i turystów w Warszawie Źródło: Główny Urząd Statystyczny Liczba turystów zakwaterowana Rozwój rynku hotelowego w Warszawie opiera się w znacznym stopniu na sektorze korporacyjnym i turystyce biznesowej. W okresie 25-6, warszawskie hotele odnotowały znaczny wzrost obłożenia, choć w 25r. odbyło się to kosztem spadku średnich cen pokoi. Korzystna koniunktura na rynku hotelowym w Warszawie znajduje kontynuację również w 27r., a stopa zwrotu z pokoi wzrosła już w tym roku o 14,5% (styczeń-lipiec). Planowane inwestycje infrastrukturalne w otoczeniu Warszawy mające na celu usprawnienie połączenia komunikacyjnego między stolicą a innymi miastami w kontekście organizacji Mistrzostw Europy w piłce nożnej w 212r. zapewne podniosą turystyczną i hotelową atrakcyjność Warszawy. Oczekuje się dalszego wzrostu obłożenia hoteli, który będzie ograniczany jednak przez nowe inwestycje hotelowe. Spodziewane obłożenie wyniesie ponad 7% w 28 i 29r. 8 4 Liczba hoteli 13 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved.

14 Warsaw City Report - September 27 - Poland Map of real estate provision in Warsaw completed/planned over OFFICES Lumen 2. Skylight 3. IO-1 4. Trinity Park III 5. Cybernetyki Office Park - Helion & Luminar 6. Harmony Office Center 7. Wiœniowy BP F 8. Kopernik V 9. Passat 1. Wola Plaza 11. Grzybowska Park 12. International Business Center II 13. North Gate 14. Platinium Business ParkI&II 15. Marynarska Point A+B 16. Nefryt GTC 17. Marynarska Business Park 18. Okêcie Business Park Nothus & Zephirus 19. Tulipan House 2. Lipowy Office Park I-IV 21. Equator I&II 22. Horizon Plaza I&II 23. Adgar Plaza I&II 24. Blue Office I&II 25. Atrium City 26. Senator 27. Poleczki Business Park 28. Batory II 29. Wolf Marsza³kowska 3. Catalina 31. Mokotów Plaza 32. Park Postêpu 33. Comfort Offices WAREHOUSES ProLogis Park Janki 2. ProLogis Park Warsaw II 3. ProLogis Park Warsaw III 4. erañ Park II 5. Annopol Logistic Park 6. Diamond Business Park Ursus RETAIL Z³ote Tarasy 2. Targówek Park Handlowy + Domoteka 3. Makro Cash & Carry 4. Centrum Familijne 5. Hala Koszyki 6. Auchan omianki 7. Zielony Park Handlowy - Phase II 8. Fashion House - Phase III HOTELS Hilton Warsaw Hotel & Convention Centre 2. Hotel Etap 3. Le Palais 4. Hotel System 5. Ibis & Etap COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved. 14

15 Map of average prices of apartments on offer in Q3 27 AVERAGE RESIDENTIAL PRICES PER M 2 BELOW 6, PLN 6, - 8, PLN 8, - 1, PLN 1, -12, PLN OVER 12, PLN 15 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved.

16 Contacts Anna Bartoszewicz-Wnuk Head of Research & Consultancy Jones Lang LaSalle Warsaw anna.bartoszewicz-wnuk@eu.jll.com Tomasz Trzós³o National Director Capital Markets Jones Lang LaSalle Warsaw tomasz.trzoslo@eu.jll.com Katleen Van den Brande Vice President Research Jones Lang LaSalle Hotels London katleen.vandenbrande@eu.jll.com Pawe³ Sztejter Partner Residential Markets REAS Warsaw pawel.sztejter@reas.pl COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 27. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.