SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI WARSZAWSKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ W ROKU 2015

Transkrypt

1 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI WARSZAWSKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ W ROKU 2015 Warszawa, dnia 27 kwietnia 2016 r. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa ul. Elbląska Warszawa KRS: , REGON: Zarząd: Maciej Stasiełowicz Urszula Grzybowiecka Adam Walczak Prezes Zarządu Z-ca Prezesa Zarządu ds. Ekonomiczno-Finansowych Z-ca Prezesa Zarządu ds. Inwestycji i Remontów

2

3 Zawartość A. Zdarzenia istotnie wpływające na działalność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej... 4 A.I.1. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi... 5 A.I.2. Remonty A.II. Działalność społeczno-oświatowa A.III. Przenoszenie własności lokali mieszkalnych i użytkowych na odrębną własność mieszkańców i użytkowników A.IV. Sprawy gruntowe A.IV.1. Aktualna sytuacja formalno-prawna na poszczególnych osiedlach A.IV.2. Sprawy, w których toczy się postępowanie przed Sądem oraz Samorządowym Kolegium Odwoławczym, dotyczące opłat za wieczyste użytkowanie A.IV.3. Opłaty wnoszone z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz podatek od nieruchomości w latach A.V. Rozliczanie i spłacania kredytów mieszkaniowych tzw. starego portfela, kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego A. VI. Sprawy członkowsko-lokalowe A. VII. Kontynuacja rozpoczętych oraz przygotowywania nowych inwestycji mieszkaniowych A. VIII. Spory rozstrzygane przed sądem B. Przewidywany rozwój Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej C. Aktualna i przewidywana sytuacja finansowa D. Zatrudnienie Załączniki 1 planu kosztów, przychodów i wyników gospodarki zasobami mieszkaniowymi osiedli 35 WSM 2 Stan zasobów mieszkaniowych na Średnia powierzchnia zasobów mieszkaniowych WSM na Struktura zamrożenia środków obrotowych z tytułu należności za użytkowanie lokali wg stanu na 49 dzień Zamrożenie środków obrotowych z tytułu należności za użytkowanie lokali wg stanu na kosztów i przychodów działalności społeczno-kulturalnej w osiedlach WSM 52 7 Przychody i koszty Społecznego Domu Kultury WSM 54 8 Koszty działalności ogólnej Spółdzielni i ich rozliczenie 55 9 Zatrudnienie 56

4 W roku 2015 Zarząd Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w następującym składzie: Imię i nazwisko Funkcja Okres Uchwała Rady Nadzorczej Maciej Stasiełowicz Prezes Zarządu od r. uchwała nr 96/2012 Adam Walczak Urszula Grzybowiecka Z-ca Prezesa Zarządu ds. Inwestycji i Remontów Z-ca Prezesa Zarządu ds. Ekonomiczno Księgowych od r. uchwała nr 53/2012 od r. uchwała nr 14/2014 A. Zdarzenia istotnie wpływające na działalność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Działalność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w roku 2015 dotyczyła m.in.: I. gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w tym: 1. bieżącej działalności eksploatacyjnej, 2. remontów, II. działalności społeczno-oświatowej, III. przenoszenia własności lokali mieszkalnych i użytkowych na odrębną własność mieszkańców i użytkowników, IV. spraw gruntowych, V. rozliczania i spłacania kredytów mieszkaniowych tzw. starego portfela, kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, kredytów na termomodernizację osiedli, VI. spraw członkowsko-lokalowych, VII. kontynuowania rozpoczętych oraz przygotowywania nowych inwestycji mieszkaniowych, VIII. sporów rozstrzyganych przed sądem.

5 A.I.1. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Gospodarka zasobami mieszkaniowymi WSM prowadzona jest w ramach dwunastu wyodrębnionych Osiedli. Administracje ośmiu Osiedli, to jest: Żoliborz II, Żoliborz III, Żoliborz IV, Bielany, Młociny, Piaski, Wawrzyszew, Wawrzyszew Nowy posiadają własne służby administracyjno-biurowe i konserwatorskie. Mniejsze Osiedla, to jest: Hery, Latyczowska, Nowodwory, Niedzielskiego mają zorganizowane własne służby w mniejszym zakresie, a wiele funkcji, w tym np. prowadzenie ewidencji i rozliczeń z tytułu eksploatacji lokali prowadzonych jest w Biurze Zarządu WSM. Dyrektorzy Administracji Osiedli posiadają pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnie z Członkiem Zarządu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Gospodarka ta prowadzona jest zgodnie ze Statutem i Regulaminami WSM w ścisłej, opiniotwórczej współpracy z Radami Osiedli na podstawie planów rzeczowo-finansowych uchwalanych przez Radę Nadzorczą Spółdzielni. Ugruntowana w Osiedlach WSM samorządność i autonomia powinny służyć jak najlepszemu spełnianiu potrzeb i oczekiwań naszych mieszkańców. Działania Spółdzielni związane z eksploatacją zasobów koncentrują się na wyborze rozwiązań prawno-organizacyjnych, finansowych i technicznych zapewniających utrzymanie jakości świadczonych usług mieszkaniowych na należytym poziomie. Każda decyzja organów samorządowych (Rad Osiedli, Rady Nadzorczej) i Zarządu Spółdzielni podejmowana jest ze świadomością jej bezpośredniego wpływu na sytuację materialną członków Spółdzielni, którzy zgodnie z obowiązującym systemem finansowym pokrywają koszty eksploatacji w pełnej wysokości. Zgodnie z przepisami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz ze zm.) Spółdzielnia ma obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczania przychodów oraz kosztów eksploatacji i utrzymania mienia Spółdzielni oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego. Przywołana ustawa nie reguluje szczegółów dotyczących kalkulacji opłat oraz rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Ustawa stanowi natomiast, że uiszczanie opłat na koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni wnosi się zgodnie z postanowieniami statutu. Zgodnie z zapisami działu X. Statutu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, oraz Regulaminem ponoszenia i rozliczania kosztów GZM przyjętego Uchwałą Rady Nadzorczej 1/2010 z dnia r., Członkowie Spółdzielni, a także osoby niebędące członkami Spółdzielni, którym przysługuje: - spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, - będący właścicielami lokali, wnoszą do Spółdzielni opłaty na pokrycie kosztów: 1. eksploatacji i utrzymania nieruchomości, 2. eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, 3. działalności społeczno-kulturalnej prowadzonej przez Spółdzielnię oraz 4. na sfinansowanie innych zobowiązań, w części przypadającej na dany lokal, w tym w szczególności: - spłaty kredytów wraz z odsetkami oraz pożyczek ze środków własnych Spółdzielni przejściowo zaangażowane w finansowanie remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych, - kosztów określenia przez Spółdzielnię przedmiotu odrębnej własności poszczególnych lokali. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości obejmują w szczególności koszty administrowania nieruchomością, koszty dostawy energii cieplnej, dostawy wody i odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości, eksploatacji dźwigów, anten zbiorczych, domofonów oraz odpisy na fundusz remontowy Spółdzielni. Koszty zużycia wody oraz odprowadzania ścieków rozliczane są w okresach półrocznych, trwających od 1 stycznia do 30 czerwca i od 1 lipca do 31 grudnia. Koszty energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania rozliczane są raz w roku za okres od 1 lipca do 30 czerwca roku następnego, według wskazań podzielników oraz liczników ciepła, zaś w przypadku lokali bez podzielnika i liczników ciepła na postawie obowiązujących w Spółdzielni regulaminów. Pozostałe koszty eksploatacji podstawowej (z wyjątkiem kosztów wywozu nieczystości i utrzymania dźwigów) ewidencjonowane są i rozliczane na poszczególne nieruchomości z podziałem na lokale mieszkalne, lokale użytkowe, garaże, hale garażowe i inne proporcjonalnie do powierzchni użytkowej danego lokalu. Koszty ochrony mienia i monitoringu mogą być rozliczane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali lub od ilości lokali objętych ochroną. Sposób rozliczania postanowieniem Uchwały nr 75/2011 Rady Nadzorczej z dnia 14 listopada 2011 r. pozostawiony został do decyzji Rady Osiedla. Podobnie od decyzji Rady Osiedla zależy sposób rozliczania kosztów utrzymania dźwigów. 5

6 Koszty wywozu nieczystości naliczane są w oparciu o zebrane deklaracje, zgodnie z Uchwałą Rady m. st. Warszawy z dniem 1 lipca 2013 r. Koszty eksploatacji i utrzymania mienia ogólnego, przeznaczonego do wspólnego korzystania, są ewidencjonowane oddzielnie i obciążają wszystkich użytkowników Spółdzielni oraz lokale wyodrębnione będące własnością członków Spółdzielni proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. Różnica pomiędzy kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości a przychodami z opłat zwiększa lub zmniejsza odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości w roku następnym. Pozostałe koszty i przychody rozlicza się wynikowo. Sposób rozliczania wyniku finansowego określa Walne Zgromadzenie w formie uchwały. Na dzień 31 grudnia gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmowała 491 budynków o łącznej powierzchni użytkowej m 2, w tym: 413 budynków mieszkalnych, o łącznej liczbie mieszkań i powierzchni użytkowej m 2. Wielkość zasobów z podziałem na osiedla ilustrują tablice nr 2 i 3. Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi wyniosły ogółem tys. zł z czego: eksploatacja bieżąca w tym odpis na fundusz remontowy i koszty konserwacji zakup zimnej wody i wprowadzania ścieków zakup energii cieplnej eksploatacja dźwigów osobowych wywóz nieczystości ochrona mienia działalność społeczno-kulturalna tys. zł tys. zł, tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł Dynamika jednostkowych kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w latach według ich rodzajów oraz średnie miesięczne koszty eksploatacji przypadające na m.kw. powierzchni użytkowej przedstawiają się następująco: Lp Wyszczególnienie Koszty w zł.na m.kw Koszty ogółem Wsk. Wsk. średnio miesiecznie 2014/ / Wynagrodzenia i świadczenia pracownicze ,81 0,83 0,87 102,5 104,8 2 Materiały ,07 0,07 0,06 100,0 85,7 3 Energia elektryczna ,19 0,18 0,17 94,7 94,4 4 Woda technologiczna ,07 0,06 0,07 85,7 116,7 5 Wywóz nieczystości stałych ,06 0,00 0,00 0,0 0,0 6 Podatki i opłaty ,54 0,56 0,57 103,7 101,8 7 Odpisy na fundusz remontowy ,11 1,41 1,39 127,0 98,6 8 Konserwacja zasobów ,66 0,66 0,65 100,0 98,5 9 Narzut kosztów ogólnych Spóldzielni ,11 0,11 0,11 100,0 100,0 10 Pozostałe koszty ,51 0,59 0,53 115,7 89,8 I Razem koszty eksploatacji bieżącej (poz.1;10) ,13 4,47 4,42 108,2 98,9 w tym eksploatacji podstawowej (poz.i-7) ,02 3,06 3,03 101,32 99,02 II koszty zimnej wody i wprowadzania ścieków ,58 1,52 1,48 96,43 97,11 III Koszty zakupu energii cieplnej (co+cw) ,73 2,59 2,66 94,86 102,89 centralne ogrzewanie ,77 1,62 1,67 91,50 103,39 podgrzanie wody ,96 0,97 0,99 101,04 102,06 IV Koszty eksploatacji dżwigów ,37 0,41 0,45 110,81 109,76 V *wywóz nieczystości ,28 0,37 0,37 132,14 100,00 VI ** ochrona mienia ,04 0,04 0,05 100,00 125,00 VII ***Działalność społeczno-kulturalna ,03 0,03 0,03 100,00 100,00 VII Ogółem koszty gzm ,15 9,43 9,46 102,99 100,33 */ W trzech osiedlach (Żoliborz IV, Piaski oraz Wawrzyszew) od II-go półrocza 2009 r. i w jednym osiedlu od 2010 r. (Żoliborz III ) koszty wywozu nieczystości są rozliczane z mieszkańcami od ilości drzwi i prezentowane w niniejszym wykonaniu w odrębnej pozycji E Wywóz nieczystości tablica nr 1 Natomiast z dniem 1 lipca 2013 r. Uchwałą Rady Miasta Stołecznego Warszawy w sprawie odbierania odpadów komunalnych rozliczane są od zgodnie z zebranymi deklaracjami. tablica nr 1. ¹/ W pięciu osiedlach (Żoliborz II, Młociny, Piaski, Wawrzyszew Nowy, Latyczowska, Hery oraz Niedzielskiego) ujęto w zestawieniu koszty na ochronę mienia poniesione i rozliczone w tych osiedlach z mieszkańcami od ilości korzystających użytkowników. Koszty te prezentowane są w niniejszym wykonaniu w odrębnej pozycji F Ochrona mienia tablica nr 1. ²/ Działalność społeczno-kulturalna jest kontynuacją Funduszu społeczno-kulturalnego i od 1 stycznia 2010 roku jest działalnością wynikową wykazywaną w odrębnej pozycji B Działalność społeczno kulturalna tablica nr 1. W wymienionych w powyższej tabeli, miesięcznych kosztów przypadających na metr kwadratowy powierzchni lokali nie uwzględnione zostały stosowane w rozliczeniach w zależności od typu lokalu (mieszkalny, użytkowy, garaż) - wskaźniki intensywności eksploatacji. W 2015 roku koszty eksploatacji bieżącej (w tym odpis na fundusz remontowy) w przeliczeniu na 1 m 2 p.u. średnio miesięcznie wyniosły 4,42 zł, co oznacza spadek w stosunku do 2014 r. o 1,1. Jak można zauważyć spadek 6

7 nastąpił na kosztach materiałów (o 14,3), energii elektrycznej (o 5,6), odpisach na fundusz remontowy (o 1,4), konserwacji zasobów (o 1,5) oraz pozostałych kosztach (o 10,2). Struktura kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w latach według ich rodzajów przedstawia się następująco: Lp. Wyszczególnienie Kwota w zł 2013 Wskaźnik struktury w kosztów kosztów eksploatacji gzm bieżącej Kwota w zł 2014 Wskaźnik struktury w kosztów kosztów eksploatacji gzm bieżącej Kwota w zł 2015 Wskaźnik struktury w kosztów kosztów eksploatacji gzm bieżącej I Koszty eksploatacji bieżącej 1 Wynagrodzenia i świadczenia pracownicze ,69 9, ,75 9, ,64 9,69 2 Materiały ,47 0, ,36 0, ,29 0,64 3 Energia elektryczna ,71 2, ,94 1, ,92 1,94 4 Woda technologiczna ,73 0, ,23 0, ,55 0,77 5 Wywóz nieczystości stałych ,56 0, ,10 0, ,08 0,04 6 Podatki i opłaty ,03 6, ,51 6, ,94 6,38 7 Odpisy na fundusz remontowy oraz koszty konserwacji ,86 12, ,66 15, ,31 15,44 8 Konserwacja zasobów ,12 7, ,74 7, ,74 7,27 9 Narzut kosztów ogólnych Spółdzielni ,56 1, ,58 1, ,45 1,21 10 Pozostałe koszty ,26 5, ,07 6, ,04 5,94 I Razem koszty eksploatacji bieżącej (poz. 1,10) , , ,32 II Koszty zimnej wody i wprowadzania ścieków x 18, x 16, x 16,42 III Koszty zakupu energii cieplnej x 28, x 26, x 27,18 IV Koszty eksploatacji dźwigów x 2, x 2, x 2,60 V ¹ Wywóz nieczystości x 2, x 3, x 3,63 VI ² Ochrona mienia x 0, x 0, x 0,51 VII ² Działalność społeczno-kulturalna x 0, x 0, x 0,33 VI Ogółem koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi x 100, x x 100 1/ jak przy poprzedniej tabeli 2/ jak przy poprzedniej tabeli 3/ jak przy poprzedniej tabeli Jak wynika z powyższego zestawienia 56 kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w 2015 roku (suma poz. I. 3, 4, 6, II, III i V) stanowią koszty usług i dostaw mediów oraz podatki i opłaty, tj. koszty, na których wysokość Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa nie ma wpływu lub ma wpływ bardzo ograniczony, jak w przypadku energii elektrycznej. Jednostkowy poziom tych kosztów wyznaczają ceny i opłaty urzędowe (administracyjne), a ich wartość w przypadku mediów komunalnych ceny oraz wolumen zużycia przez mieszkańców - użytkowników. W wymienionych w akapicie powyżej kosztach, 48 stanowią koszty zakupu energii cieplnej dla potrzeb ogrzania mieszkań i podgrzania wody użytkowej. W związku z przeprowadzonymi pracami termomodernizacyjnymi, wartość tych kosztów w latach systematycznie malała (pomimo wzrostu zasobów eksploatowanych). Natomiast w okresie od 2009 r. koszty te rosną na skutek powiększania się zasobów WSM oraz wzrostu cen energii cieplnej. Na wysokość kosztów w poszczególnych latach wpływ miały również warunki atmosferyczne, co należy również wziąć pod uwagę dokonując analizy. Jednostkowy koszt energii cieplnej wynosił średnio 31,79 zł/m² i był wyższy o 2,71 w porównaniu z 2014 r. (30,95 zł/m²). Pomimo wzrostu jednostkowego koszty był ona nadal niższy o 2,52 w porównaniu z 2004 r. (32,61 zł/m²). Niska dynamika wzrostu wysokości kosztów zakupu energii cieplnej w głównej mierze jest efektem zrealizowanych od 2003 roku termomodernizacji budynków mieszkalnych. Zmiany wysokości kosztów energii cieplnej w latach ilustruje poniższa tablica oraz wykres: Lp. Rok Koszty zakupu energii cieplnej w zł Powierzchnia ogrzewana w m² średnia roczna Koszt energii cieplnej w zł na 1 m 2 rocznie , , , , , , , , , , , ,79 7

8 Przychody gospodarki zasobami mieszkaniowymi wyniosły ogółem tys. zł, z czego: eksploatacja bieżąca (łącznie z odpisami na fundusz remontowy) zimna woda (rozliczania wg urządzeń pomiarowych lub ryczałtem) energia cieplna (na potrzeby ogrzania lokali i podgrzania wody eksploatacja dźwigów osobowych wywóz nieczystości ochrona mienia działalność społeczno-kulturalna tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł Przychody na pokrycie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi - uwzględniające opłaty eksploatacyjne za lokale mieszkalne i użytkowe, ustalone przez poszczególne Rady Osiedli i zatwierdzone Uchwałami Rady Nadzorczej, przy uwzględnieniu wyników z lat poprzednich, zapewniły sfinansowanie poniesionych kosztów. Nadwyżki kosztów nad przychodami, podobnie jak nadwyżki przychodów nad kosztami, rozliczane są w kolejnym roku kalendarzowym odpowiednio jako ujemny lub dodatni wynik z gospodarki zasobami mieszkaniowymi z roku poprzedniego. W roku 2015 opłaty eksploatacyjne dla lokali mieszkalnych były zróżnicowane w poszczególnych osiedlach i nieruchomościach. Ich wysokość uzależniona była od wyniku osiągniętego na gospodarce zasobami mieszkaniowymi w roku poprzednim (wynik ujemny zwiększał wysokość opłat i odwrotnie, wynik dodatni poprzedniego roku zmniejszał wysokość opłat) oraz była dostosowana do stanu eksploatowanych zasobów oraz potrzeb remontowych. Wysokość opłat dla lokali mieszkalnych z członkostwem kształtowała się na poziomie od 0,28 zł do 3,26 zł za 1 m 2 miesięcznie. Przy ocenie poziomu opłat należy zwrócić uwagę, że jest on wyznaczony wielkością: kosztów eksploatacji oraz wynikiem z poprzedniego okresu obrachunkowego. Dodatkowo Członkowie WSM partycypują w pożytkach głównie z najmu lokali użytkowych. Natomiast wielkość odpisu na fundusz remontowy jest określona przez zakres rzeczowy realizowanych remontów (najniższy odpis na fundusz remontowy dotyczy nowych budynków w okresie rękojmi). Przychody na pokrycie kosztów świadczeń w zakresie centralnego ogrzewania i podgrzania wody użytkowej, zimnej wody i odprowadzania ścieków dostosowane zostały do poziomu kosztów ustalanych i rozliczanych na podstawie urządzeń pomiarowych. Ogółem w okresie Osiedla WSM wygenerowały dodatni wynik i wyniósł on 11 tys. zł, w tym: - wynik na działalności eksploatacyjnej -334 tys. zł - wynik na działalności społeczno-kulturalnej 55 tys. zł - wynik na pozostałej działalności operacyjnej i finansowej tys. zł Suma wyników tys. zł - podatek dochodowy od osób prawnych tys. zł Razem 11 tys. zł

9 Wprowadzone przed dziewięciu laty zmiany w zakresie ewidencji i rozliczania kosztów i przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi z uwzględnieniem podziału w ramach osiedli na nieruchomości zapewniają członkom możliwość finansowania kosztów gospodarki zasobami, które związane są z utrzymaniem ich lokali i eksploatacją nieruchomości wspólnych oraz stanowiących mienie Spółdzielni z zastosowaniem przepisów art.4 i 5 ustawy z dnia r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz ze zm.). Zmiana w tym zakresie uwidacznia różnice w poziomie kosztów eksploatacji wynikającym głównie z charakterystyki poszczególnych nieruchomości (zabudowa niska - wysoka, budynki mieszkalne użytkowe zespoły garażowe, wiek zasobów, stan techniczny, itp.). Analiza poziomu kosztów i opłat na przestrzeni 5 lat pozwoliła na ocenę efektywności zmiany sposobu rozliczania kosztów w powiązaniu z warunkami zamieszkiwania i charakterystyką poszczególnych nieruchomości. kosztów, przychodów i wyników gospodarki zasobami mieszkaniowymi w poszczególnych osiedlach przedstawia tablica nr 1. Oceniając sytuację finansową poszczególnych osiedli należy uwzględnić stan zaległości z tytułu opłat za użytkowanie lokali, które na 31 grudnia wynosiły ogółem tys. zł, co stanowi 8,0 rocznego wymiaru opłat, z czego: - - za lokale mieszkalne za lokale użytkowe tys. zł tys. zł 7,9 8,4 rocznego wymiaru opłat rocznego wymiaru opłat W analizowanym okresie zadłużenie lokali mieszkalnych spadło o 830 tys. zł, tj. o 7. Natomiast zadłużenie lokali użytkowych wzrosło w stosunku ro roku 2015 o 174 tys. zł tj. o 12. W stosunku do poziomu 2014 roku zadłużenie ogółem spadło o 5 (656 tys. zł), a wskaźnik zadłużeń spadł o 0,5 punktu procentowego. Działania Spółdzielni nakierowane są na podniesienie skuteczności windykacji i nie dopuszczanie do powstawania zaległości ponad 6-cio miesięcznych. W poszczególnych osiedlach zmiany wysokości zadłużeń są zróżnicowane: - osiedla w których zadłużenie ogółem wzrosło w stosunku do roku poprzedniego to: Żoliborz II, Młociny, Latyczowska, Niedzielskiego - osiedla w których zadłużenie ogółem spadło w stosunku do roku poprzedniego to: Żoliborz III, Żoliborz IV, Bielany, Piaski, Wawrzyszew, Wawrzyszew Nowy, Nowodwory, Hery - zadłużenia na lokalach mieszkalnych: wzrosły w osiedlach: Żoliborz II, Młociny, Latyczowska, Niedzielskiego spadły w osiedlach: Żoliborz III, Żoliborz IV, Bielany, Piaski, Wawrzyszew, Wawrzyszew Nowy, Nowodwory, Hery - zadłużenia na lokalach użytkowych: wzrosły w osiedlach: Żoliborz III, Bielany, Młociny, Piaski, Wawrzyszew Nowy, Latyczowska, spadły w osiedlach: Żoliborz II, Żoliborz IV, Wawrzyszew, Nowodwory, Hery, Niedzielskiego. Najwyższy wskaźnik zadłużeń ogółem występuje w osiedlach: Hery, Latyczowska, Wawrzyszew - odpowiednio 14,8, 14,5, 9,8 a najniższy w osiedlach: Nowodwory, Niedzielskiego, Żoliborz II - odpowiednio 3,8, 4,3, 5,1. Wielkość i strukturę zadłużeń z tytułu należności za użytkowanie lokali w poszczególnych osiedlach oraz zmiany w porównaniu z rokiem ubiegłym przedstawiają tablice nr 4 i 5. W 2015 roku, analogicznie do lat poprzednich, dla należności spornych i zasądzonych oraz wątpliwych dokonano odpisów aktualizacyjnych, w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych. Na dla osiedli odpisy wynosiły ogółem tys. zł (73 zadłużeń z tytułu opłat za eksploatację i użytkowanie lokali), z tego: tys. zł, (73 zadłużeń tys. zł) dotyczyło lokali mieszkalnych tys. zł, (71 zadłużeń za te lokale tys. zł) dotyczyło lokali użytkowych. W stosunku do 2014 r. odpisy aktualizujące należności zwiększyły się o 513 tys. zł. Zwiększenie odpisu nastąpiło w osiedlach Żoliborz III (28 tys. zł), Żoliborz IV (27 tys. zł), Bielany (151 tys. zł), Młociny (78 tys. zł), Piaski (54 tys. zł), Wawrzyszew (90 tys. zł), Wawrzyszew Nowy (22 tys. zł), Latyczowska (45 tys. zł), Hery (17 tys. zł) i Niedzielskiego (5 tys. zł). Zmniejszenie odpisu nastąpiło w osiedlach: Żoliborz II (1 tys. zł) i Nowodwory (2 tys. zł). 9

10 Zmiany wysokości odpisu aktualizującego należności w okresie przedstawiają się następująco: Lp Osiedla Kwota wg stanu na Kwota zmniejszająca odpis w 2015 Kwota zwiekszająca odpis w 2015 Kwota wg stanu na Wsk. 2015/ Żoliborz II Żoliborz III Żoliborz IV Bielany Młociny Piaski Wawrzyszew Wawrzyszew Nowy Nowodwory Latyczowska Hery Niedzielskiego Razem A.I.2. Remonty Wysokości odpisów na fundusz remontowy oraz plany remontowe są opiniowane przez Rady Osiedli i zatwierdzane w planach rzeczowo-finansowych przez Radę Nadzorczą WSM. Rady Osiedli pełnią wobec Administracji Osiedli, Zarządu oraz Rady Nadzorczej WSM niezwykle ważną rolę opiniotwórczą i konsultacyjną. Ścisła współpraca z mieszkańcami, w szczególności poprzez Rady Osiedli, powinna prowadzić do jak najlepszego gospodarowania funduszem remontowym, utrzymywania lub podnoszenia standardu mieszkań i całych osiedli. Charakter remontów przeprowadzanych w poszczególnych Osiedlach odzwierciedla zarówno preferencje mieszkańców jak wiek, czy stan techniczny zasobów. Szczegółowe sprawozdanie z remontów zostało zawarte w sprawozdaniach finansowych poszczególnych Administracji Osiedli. Poniżej przedstawiamy syntetyczne podsumowanie prac remontowych wykonanych na Osiedlach: Żoliborz 2 Żoliborz 3 Żoliborz 4 Bielany Młociny Piaski Lp Opis Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Remonty elewacji, dachów, balkonów, tarasów, drzwi i okien Remonty instalacji ccw, co, wodkan Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej w ramach termomodernizacji , , , , , , , , , , ,01 0 0, ,98 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 4 Remonty instalacji gazowych ,51 0 0,00 7 0,38 0 0,00 0 0, , Remonty instalacji elektrycznych (modernizacja i naprawa domofomów i monitoringu wizyjnego, latarnie) Modernizacja i wymiana instalacji p-poż , , ,05 0 0, ,76 0 0,00 6 0,35 0 0,00 0 0,00 0 0, ,61 0 0,00 7 Remonty dźwigów 137 8, , , , , , Remonty dróg, chodników, schodów i altan śmietnikowych Remonty klatek schodowych, korytarzy, zsypów 56 3, , , , , , , , ,80 0 0, , ,84 10 Wymiana wodomiarów 0 0, ,73 0 0,00 0 0, ,75 0 0,00 11 Spłata pożyczki 0 0, ,75 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 12 Inne remonty 158 9, , , , , ,88 Razem

11 Lp Opis Wawrzyszew Wartość (tys. zł) Struktura Wawrzyszew Nowy Wartość (tys. zł) Struktura Nowodwory Hery Latyczowska Razem Osiedla Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Remonty elewacji, dachów, balkonów, tarasów, drzwi i okien Remonty instalacji ccw, co, wodkan Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej w ramach termomodernizacji 30 0, ,06 0 0, , , , ,41 2 0,41 0 0,00 5 0, , ,98 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0, ,79 4 Remonty instalacji gazowych 16 0,46 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0, , Remonty instalacji elektrycznych (modernizacja i naprawa domofomów i monitoringu wizyjnego, latarnie) Modernizacja i wymiana instalacji p-poż. 30 0, , ,44 0 0, , ,53 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0, ,29 7 Remonty dźwigów , ,55 0 0, ,89 7 1, , Remonty dróg, chodników, schodów i altan śmietnikowych Remonty klatek schodowych, korytarzy, zsypów , ,39 0 0,00 0 0, , , , ,31 0 0,00 0 0,00 0 0, ,75 10 Wymiana wodomiarów 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0, ,06 11 Spłata pożyczki 0 0,00 0 0, , , , ,02 12 Inne remonty 0 0, , ,43 1 0, , ,31 Razem A.II. Działalność społeczno-oświatowa Działalność społeczno-kulturalna na rzecz członków i mieszkańców Spółdzielni, jako zadanie statutowe, realizowana była przede wszystkim poprzez Osiedla, przy czym należy stwierdzić, że działalność ta w pełnym jej zakresie stopniowo zanika. Spółdzielcze tradycje w tej dziedzinie kontynuowane są głównie w kilku osiedlach: Żoliborz IV, Bielany, Piaski i Młociny. W mniejszym zakresie również w osiedlach: Żoliborz II, Żoliborz III i Wawrzyszew. Osiedle Żoliborz IV posiada nowy, działający od 2012 roku Klub Mieszkańców Szafir, który organizuje liczne imprezy kulturalne, koncerty, spotkania, głównie dla seniorów. W oferta klubu została poszerzona o projekty skierowane także do dzieci i ich rodziców. Dla dzieci stworzony został program autorski z cyklu Kreatywne Sobótki. Zorganizowano spektakle teatralne O skrzacie, Kasi i gąsce, Wesoły pociąg pełen instrumentów oraz Spotkanie Mikołajkowe dla dzieci, a także spotkanie rodzinne Poczytaj mi mamo, tato. W ramach współpracy z Fundacją Przystanek Twórczość odbyły się zajęcia budowania Eko-zabawek, warsztaty tańca twórczego, warsztaty sensoryczno-plastyczne, eksperymenty naukowe, tworzenie filmu animowanego, kreatywna kuchnia. Dla dorosłych i młodzieży zorganizowano imprezy okolicznościowe Mama i ja, wieczornica Marsz Mokotowa, Wielka Gala Operetkowa, Nasza Ojczyzna-Polska, Wigilia w Klubie. Odbywały się liczne pikniki dla mieszkańców, wycieczki z przewodnikami oraz wieczorki taneczne. Dużym zainteresowaniem cieszyła się oferta edukacyjna: Osoby starsze na celowniku, Stop przemocy, Poznaj swoje leki, Spotkanie z poezją, Pokaz kuchni bałkańskiej, Wieczór o Marii Kownackiej oraz Jak wspierać potencjał naukowy dzieci. W Klubie na stałe odbywają się zajęcia Klubu Brydżowego i Chóru Szafirki, a w 2015 doszła gimnastyka dla seniorów i joga dla dorosłych. Działalność społeczno-kulturalna prowadzona jest również w Klubie WSM Osiedla Piaski przez pracowników Administracji przy dużym udziale Rady Osiedla, a przede wszystkim Komisji społeczno-kulturalnej. W Administracja Osiedla Piaski za pośrednictwem Klubu prowadziła warsztaty wokalne, muzyczne, taneczne, plastyczne i kulturoznawcze. Warsztaty wokalne to działalność chóru Piaskowe babeczki, biorącego aktywny udział w większości imprez klubowych i plenerowych. Warsztaty taneczne to zajęcia skierowane głównie do seniorów. Tematami warsztatów są tańce cygańskie, greckie, charleston, walc, salsa i inne. Seniorzy prezentują swoje umiejętności podczas imprez plenerowych. Warsztaty plastyczne przeznaczone są dla dzieci w wieku 4-11 lat. Na zajęciach dzieci zapoznają się ze sztuką orgiami, poznają bajki i muzykę japońską, uczą się kaligrafii pisma, zaś na zajęciach kulturoznawczych poznają sztukę Japonii, Korei i Chin. 11

12 Ponadto w Klubie znajduje się sala gier, w której mieszkańcy mogą bezpłatnie spotykać się na rozgrywki brydżowe i szachowe. W Osiedlu Młociny funkcjonuje Klub Seniora, który jest miejscem spotkań ludzi w większości samotnych, wiekowych i niezamożnych. Koszty utrzymania klubu ponoszą członkowie, którzy wykazują duże zaangażowanie przy organizacji wszystkich spotkań i imprez klubowych. Członkowie Klubu świadczą sobie pomoc sąsiedzką w sytuacjach trudnych, np. chorobie. Działalność Klubu została rozszerzona dzięki środkom uzyskanym z Urzędu Dzielnicy Bielany. Dzięki tym środkom zostały zorganizowane: spotkania muzyczno-taneczne, spotkania Wielkanocne i Wigilijne oraz koncert fortepianowy pt. Muzyka jest dobra dla wszystkich. Ponadto Członkowie Klubu Seniora mają dostęp do bezpłatnych porad prawnika. W Klubie comiesięczne dyżury pełni również radna samorządu bielańskiego. W Osiedlu Bielany działalność społeczno-kulturalna prowadzona jest przez wyznaczoną do tego celu Komisję Socjalną Rady Osiedla. Komisja ta rozpatruje wnioski w zakresie pomocy sąsiedzkiej, a następnie przedkłada je do zatwierdzenia na posiedzeniu Plenum Rady Osiedla. Komisja zajmuje się również organizowaniem zajęć rehabilitacyjno-sportowych dla seniorów czy tez organizacją wycieczek do wielu ciekawych miejsc w Polsce. W 2015 roku zorganizowano 5 wycieczek. Od wielu lat Komisja Socjalna organizuje imprezy okolicznościowe dla dzieci. Podobnie na Osiedlu Wawrzyszew działa Komisja Społeczno-Kulturalna, która w 2015 roku prowadziła działania w zakresie pomocy sąsiedzkiej, organizowała zajęcia rehabilitacyjno-usprawniające oraz basen dla seniorów, jak również kurs w zakresie obsługi komputera i tabletu. W 2015 roku Komisja zorganizowała również następujące ogólnodostępne imprezy dla mieszkańców: Piknik przy stawach Brustmana, zawody wędkarskie dla dzieci i młodzieży. W ramach działalności społeczno-kulturalnej w Osiedlu Żoliborz III w 2015 roku przeprowadzono następujące działania: zorganizowano dwie wycieczki autokarowe dla mieszkańców do Żelazowej Woli i Kazimierza n/wisłą, konkurs Balkony w kwiatach, organizowano gry i zabawy sportowe dla dzieci z osiedla, zakupiono paczki świąteczne dla najbiedniejszych uczniów osiedla ze szkoły nr 267. Natomiast w osiedlu Żoliborz II w ramach działalności przyznano 13 zapomóg losowych oraz przeprowadzono akcję paczka świateczna dla biedniejszych mieszkańców osiedla. Poza stałymi formami działalności oświatowej i kulturalnej, osiedla prowadzą działalność w zakresie: - opieki nad dziećmi w okresie wakacji i przerw świątecznych, - zakupu biletów na przedstawienia dziecięce, - zajęcia plastyczne i sportowe dla dzieci mieszkańców spółdzielni, - stypendia dla dzieci szkolnych, - organizowaniu pływalni dla seniorów, - zajęć dydaktycznych jak nauka na komputerze, - wycieczki i rajdy, - wigilie dla samotnych. Wymienione powyżej formy działalności stanowią znaczący koszt w działalności społeczno kulturalnej osiedli w danym roku. Dbałość o bezpieczeństwo najmłodszych i poprawa sytuacji seniorów budują wizerunek Osiedli i są wysoko stawiane w priorytetach Osiedli. Te formy działalności cieszą się ogromnym zainteresowaniem mieszkańców. Koszty działalności społeczno-kulturalnej osiedli wyniosły ogółem 485 tys. zł, z czego: 338 tys. zł, tj. 69 koszty działalności społeczno-kulturalnej 100 tys. zł, tj. 21 wydatki na pomoc sąsiedzką (zapomogi, okolicznościowe paczki). 48 tys. zł, tj. 10 urządzenia zabawowe i rekreacyjne na terenie osiedli Największą jednak pozycją w kosztach działalności społeczno-kulturalnej są koszty imprez organizowane przez osiedla, wydatki na pomoc sąsiedzką oraz zakup urządzeń do rekreacji i sportu. Podstawowym źródłem finansowania tych kosztów są wpływy, wnoszonych przez mieszkańców, będących członkami Spółdzielni. Przychody i koszty działalności społeczno-kulturalnej w osiedlach ilustruje tablica nr 6. 12

13 Na szczególną uwagę zasługuje sprawowanie opieki Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej nad Izbą Pamięci Marii Kownackiej. Izba jest cenną jednostką kulturalną, stanowiącą źródło wiedzy o warunkach, w jakich żyła i tworzyła pisarka. Zbiory zgromadzone w mieszkaniu Marii Kownackiej na warszawskim Żoliborzu udostępniane są wszystkim, którzy interesują się twórczością pisarki. W Izbie Pamięci odbywają się spotkania z dziećmi i młodzieżą, do których to działalność placówki jest skierowana w szczególności. Uczestnicy wycieczek mają możliwość obejrzenia szeregu dokumentów bibliotecznych ze zbiorów Izby. Wpływy z tantiem autorskich zgodnie z testamentem przeznaczane są w części na potrzeby utrzymania Izby Pamięci, a także na remont zabytkowego Dworu w Słupie oraz na opiekę grobu matki autorki Ludwiki Kownackiej. W dawnym mieszkaniu pisarki odbywają się regularnie spotkania z dziećmi ze szkół i przedszkoli z całego kraju, często noszących imię Marii Kownackiej. Izba organizuje konkursy dla dzieci oraz uczestniczy w organizowaniu imprez związanych m.in. z rocznicami urodzin i śmierci pisarki, z nadaniem jej imienia szkołom i przedszkolom. W 2015 roku zorganizowano ogółem 32 wycieczki dla dzieci i młodzieży oraz 20 spotkań dla dorosłych. Ponadto rok 2015 obfitował w szereg festynów, pikników i imprez plenerowych organizowanych w osiedlach WSM i Dzielnicy. Znaczącą imprezą był zorganizowany przez Zarząd i Radę Nadzorczą Dzień Dziecka z Plastusiem w Parku przy SDK Żoliborz. Na festyn zostały zaproszone dzieci z całej Spółdzielni oraz z przedszkoli i szkół z całej dzielnicy. W programie imprezy znalazły się: teatrzyk O Koziołeczku babuleńki, występy amatorskie dzieci ze szkół i przedszkoli, konkursy z nagrodami, zabawa w poszukiwanie zagubionego Plastusia oraz prezentacja Muzeum z możliwością nabycia książek. Imprezę uświetnili klauni i szczudlarze. Drugim ważnym wydarzeniem w 2015 roku była wizyta Plastusia na Piaskach Festyn z atrakcjami i wbudowaniem Plastusia w bramki ogrodzenia placu zabaw, który zostanie nazwany Plastusiowem. Fundatorami imprezy byli: Zarząd, Rada, Samorząd WSM i Urząd Dzielnicy Bielany. Kolejną impreza był Festyn Szkoły Podstawowej nr 92 na Zatrasiu. Był to piknik Dzień zdrowej rodziny, którego fundatorem byli: Urząd Dzielnicy Żoliborz i WSM. W programie pikniku były m.in. spektakl profilaktyczny, liczne animacje i konkursy z nagrodami. Muzeum Marii Kownackiej i TPD zaprezentowało wydawnictwa autorki i poprowadziło konkursy plastyczne. Kolejnym wydarzeniem był Festyn Powitanie wakacji w Szkole Podstawowej nr 80 im. Marii Kownackiej. W programie festynu były: gry i zabawy rekreacyjne, konkursy, wystawa prac dzieci, popisy recytatorskie i śpiewu. Pozostałe wydarzenia to: impreza plenerowa w ośrodku TPD w Serocku, jubileusz 96-lecia Domu Dziecka przy Alei Zjednoczenia. Rok 2015 charakteryzował się wzmożonym zainteresowaniem twórczością Marii Kownackiej, czego wynikiem jest wiele odwiedzin Muzeum przez dzieci szkolne, studentów i dorosłych miłośników książek. Rok 2015 to także wzmożona działalność informacyjna na rzecz placówek oświatowych z terenu Warszawy i województwa mazowieckiego. Dużym zainteresowaniem i liczną frekwencją cieszył się projekt p.t. Żoliborskie wędrówki z Marią Kownacką. Skierowany był on do przedszkolaków i uczniów młodszych klas szkól podstawowych. Realizacja projektu odbywała się w trzynastu placówkach z prezentacją twórczości Marii Kownackiej, warsztatami edukacyjnoplastycznymi, spektaklami teatralnymi Plastusiowe historie Pani Kownackiej na motywach z książek Autorki. W roku 2015 skierowano ok. 100 pozycji rękopisów i prac Marii Kownackiej - do digitalizacji prowadzonej przez Mazowiecką Bibliotekę Cyfrową. Dzięki tym działaniom dorobek twórczy Autorki będzie dłużej żywotny i dostępny szerszej publiczności. Największą placówką prowadzącą działalność w zakresie upowszechniania kultury na terenie Dzielnicy Żoliborz, działającą pod zarządem Spółdzielni, jest Społeczny Dom Kultury. Budynek wraz z Teatrem KOMEDIA decyzją nr 39/2010 Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia r., został wpisany do rejestru zabytków nieruchomych. Obiekt stanowi integralny element zespołu architektoniczno-budowlanego Osiedla WSM Żoliborz, wpisany wraz z zielenią do rejestru zabytków, decyzją z dnia r. Znajduje się na terenie strefy ochrony konserwatorskiej Żoliborz Historyczny. Od 2013 roku Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa, przy ścisłej współpracy z konserwatorem zabytków, czyni starania odrestaurowania tego obiektu. W latach została wykonana izolacja fundamentów, wymienione 13

14 pokrycie kopuły nad Teatrem Komedia, wszystkie balkony i tarasy zostały odnowione i pokryte kamieniem strzegomskim. Obiekt ten zachwyca także piękna nową elewacją. W dostosowano budynek do wymogów ochrony przeciw pożarowej i wyremontowano kilka sal, m.in. baletową. Łączna kwota, jaka w latach została przeznaczona ze scentralizowanego funduszu remontowego na remont SDK wynosiła ponad tys. zł. Społeczny Dom Kultury jest jedną z większych placówek spółdzielczości mieszkaniowej na terenie Warszawy upowszechniającą kulturę. Na podstawie zawartych umów, prowadzi samodzielną działalność kulturalną, oświatową i edukacyjną m.in. poprzez funkcjonowanie: Północnego Centrum Sztuki Teatr KOMEDIA, Biblioteki Publicznej, Agencji Artystycznej ALLEGRO. Jego działalność skoncentrowana jest także na zajęciach i imprezach ogólnodostępnych o charakterze kulturalnooświatowym, wychowawczym, sportowym i turystycznym, prowadzonych przez kilka grup zainteresowań, towarzystw i organizacji społecznych, m.in.: Ogniska TKKF Żoliborz i TKKF Bielany, Koło Środowiskowe PTTK "Renciści", Stowarzyszenie Miłośników Ziemi Krośnieńskiej, Artystyczne Koło Środowiskowe Teatr "Łazienki". Działalność wielu organizacji i towarzystw jest już historycznie związana z tą placówką. Poza stałymi formami działalności, pomieszczenia SDK są wynajmowane jednorazowym użytkownikom, których program jest jednak zgodny z profilem placówki. W Społecznym Domu Kultury mieści się Izba Historii Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Wpływy za wynajem stanowią źródło finansowania wszystkich rodzajów działalności i pozwalają na utrzymanie budynku w coraz lepszym stanie. Koszty działalności SDK w wyniosły ogółem tys. zł, co stanowiło 107 planu. Koszty zostały prawie w całości pokryte wpływami własnymi, a ich największa część przeznaczona jest na Scentralizowany Fundusz Remontowy. Odpis ten pozwala na realizację planowanych remontów w SDK i w 2015 roku wyniósł 881 tys. zł, co stanowi 122 planu. Należy w tym miejscu nadmienić, iż remont w bieżącym roku został dofinansowany kwotą ze środków publicznych wynoszącą 259 tys. zł. kosztów i dochodów Społecznego Domu Kultury przedstawia tablica nr 7 w załącznikach. A.III. Przenoszenie własności lokali mieszkalnych i użytkowych na odrębną własność mieszkańców i użytkowników W roku 2015 Zarząd w dalszym ciągu realizował wnioski członków Spółdzielni o ustanowienie i przeniesienie prawa odrębnej własności zajmowanych lokali. Po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r., zaczęły lawinowo wpływać wnioski o ustanowienie własności lokali oraz wnioski o przekształcenie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali w spółdzielcze własnościowe prawa (przekształcenia tego typu były możliwe do końca 2012 r. ) i do 31 grudnia wpłynęło ich łącznie z czego: Razem do w tym rok wnioski o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe 0 prawo wnioski o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w odrębną własność wnioski o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność razem Z dniem 11 października 2011 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która poszerzyła grono spółdzielców uprawnionych do złożenia przedmiotowych wniosków. W grupie tej znaleźli się Członkowie posiadający spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali wybudowanych przy udziale środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM). Od Członków zamieszkujących w tego typu mieszkaniach w latach wpłynęło łącznie 107 wniosków o wyodrębnienie własności zajmowanych lokali (w roku , w roku , w roku , w roku ). W celu realizacji tych wniosków wystąpiła konieczność dopełnienia szeregu skomplikowanych procedur prawnych i bankowych. Niektóre warunki nakreślone przez Bank Gospodarstwa Krajowego, wymagające wyjaśnienia sytuacji prawnej bądź sprostowania dokumentacji budynków w wyodrębnianych nieruchomościach, z uwagi na swoją złożoność, zostały dopełnione dopiero w 2014 r. Pierwsze wyodrębnienia lokali budowanych przy udziale środków KFM nastąpiły w maju 2013 r. W roku 2015 rozpoczęły się wyodrębnienia w kolejnych osiedlach tj. na Wawrzyszewie Nowym i Nowodworach. W nieruchomościach tych do końca zostało zawartych 21 aktów notarialnych (Wawrzyszew Nowy - 15, Nowodwory - 6). 14

15 Podpisywanie umów w sprawie wyodrębnień własności lokali w Osiedlach WSM rozpoczęto w październiku 2007 r. W podpisanych zostało kolejnych 266 aktów notarialnych. Łącznie stanowi to liczbę zawartych umów notarialnych (poz.1 + poz. 2 tabeli), tj.: Razem do w tym rok Ilość umów przeniesienia własności lokali, miejsc postojowych i garaży, w tym: Osiedle Żoliborz II Osiedle Żoliborz III Osiedle Żoliborz IV Osiedle Bielany Osiedle Młociny Osiedle Piaski Osiedle Wawrzyszew 0 0 Osiedle Hery 66 7 Osiedle Latyczowska Osiedle Nowodwory 96 7 Osiedle Wawrzyszew Nowy Osiedle Niedzielskiego Ilość umów o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynkach Osiedla Wawrzyszew wybudowanych na gruncie, do którego Spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego: W odniesieniu do dokonywanych w latach poprzednich przekształceń spółdzielczych lokatorskich praw do lokali w spółdzielcze własnościowe prawa, na postawie Ustawy z dn r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw Dz.U. nr 223 poz art. 6 ust.1 pkt.2 Zarząd WSM od 2013 r. nie mógł kontynuować realizacji złożonych w tej sprawie wniosków, gdyż przepis umożliwiający przekształcenia lokatorskich praw do lokali w spółdzielcze własnościowe prawa (zgodnie art. 6 powołanej wyżej ustawy) z dniem 1 stycznia 2013 r. przestał istnieć. Jak wykazano w punkcie 2 tabeli, do tego okresu zrealizowanych zostało wniosków. Począwszy od 2013 r., jedyną formą przekształceń lokali stał się ich wykup na własność, czyli przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną nieruchomość lokalową. Jednakże w strukturze dokonanych wyodrębnień lokali w największą liczę stanowią akty notarialne będące realizacją prawa ekspektatywy (137 aktów), następnie przekształcenia spółdzielczych własnościowych praw do lokali (76 aktów), przekształcenia spółdzielczych lokatorskich praw do lokali (44 akty) oraz nabycia lokali w drodze przetargu (9 aktów). Wyodrębnienia lokali na mocy umów ekspektatywy związane były z oddaniem do zasiedlenia II etapu budowy mieszkań w inwestycji przy ul. Niedzielskiego. Ustawowym warunkiem dla dokonywania tych czynności jest posiadanie przez Spółdzielnię uregulowanego (jednorodnego) stanu prawnego gruntów, na których jest posadowiony budynek. A.IV. Sprawy gruntowe Sprawy dotyczące regulacji prawnej gruntów, należą do najbardziej skomplikowanych problemów do rozwiązania, ponieważ ostateczne ich uregulowanie uzależnione jest między innymi od Urzędów i Sądów. A.IV.1. Aktualna sytuacja formalno-prawna na poszczególnych osiedlach a) Osiedle Żoliborz IV: Zatrasie Został dokonany podział geodezyjny działki nr 2/4 objętej księgą wieczystą nr WA1M/ /3 i zostały założone nowe księgi wieczyste dla nieruchomości jednobudynkowych, dróg wewnętrznych, działki rekreacyjnowypoczynkowej oraz stacji trafo. Ponieważ w kw WA1M/ /3, z której odłączono powyższe nieruchomości wpisana jest służebność przejścia i przejazdu do szkoły i przedszkola oraz zespołu garaży przy ul. Broniewskiego 7A, 7B i 7C, Sąd zakładając nowe księgi wieczyste z urzędu przeniósł wpisy tych służebności do wszystkich nowopowstałych ksiąg wieczystych. Aktualnie trwa korespondencja z Urzędem m. st. Warszawy w przedmiocie uzyskania zgody na wykreślenie zbędnych służebności. 15

16 Natomiast, w sprawie wykreślenia służebności przejścia i przejazdu przez wszystkie nieruchomości w Os. Zatrasie do zespołu garaży przy ul. Broniewskiego 7A, 7B i 7C, Spółdzielnia od czerwca do sierpnia w stosunku do wszystkich nieruchomości złożyła skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego od wyroku Sądu Okręgowego. Ponadto, radca prawny Spółdzielni prowadzi sprawę o odszkodowanie z tytułu zmiany przeznaczenia gruntu z działki budowlanej na zieleń osiedlową, stanowiącej dz. ew. 2/52 z obr Próba zawarcia ugody z Prezydentem m. st. Warszawy nie doszła do skutku. Administracja Osiedla Żoliborz IV prowadzi działania związane z przygotowaniem dokumentacji służącej do wyodrębniania własności lokali. W trakcie opracowywania powyższej dokumentacji okazało się, że w budynkach są lokale o nieuregulowanym stanie prawnym (np. samowole budowlane). Niezależnie od powyższego Administracja Osiedla Żoliborz IV przygotowuje projekty uchwał Rady Nadzorczej WSM dot. służebności przejścia i przejazdu na rzecz poszczególnych nieruchomości oraz służebności na rzecz gestorów sieci. Rudawka Został dokonany podział geodezyjny działki nr 2/5 z obrębu oraz działki nr 2/1 z obrębu obie objęte księgą wieczystą nr WA1M/ /9 i zostały założone nowe księgi wieczyste dla wszystkich nieruchomości jednobudynkowych, odrębne księgi wieczyste dla: działki rekreacyjno-wypoczynkowej, działki zabudowanej budynkami usługowymi, parkingiem, drogą wewnętrzną oraz działki zabudowanej budynkiem przepompowni. Ponieważ w kw WA1M/ /9, z której odłączono powyższe nieruchomości wpisana jest służebność na rzecz SPEC, MPWiK, STOEN i Spółki Gazownictwa Sąd zakładając nowe księgi wieczyste z urzędu przeniósł wpisy tych służebności do wszystkich nowopowstałych ksiąg wieczystych. W wyniku toczącego się postępowania w sprawie z powództwa osoby uprawnionej do wyodrębnienia własności lokalu, Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa została zobowiązana przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie do założenia ksiąg wieczystych dla poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału administracyjnego (wykonanie decyzji podziałowej). Postanowienie Sadu zostało wykonane przez Spółdzielnię. Postępowanie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie odrębnej własności lokalu zostało przez Sąd umorzone na wniosek powoda (17.02.). Administracja Osiedla Żoliborz IV prowadzi prace związane z przygotowaniem dokumentacji służącej do wyodrębniania własności lokali, między innymi przygotowuje projekty uchwał Rady Nadzorczej WSM dot. służebności przejścia i przejazdu na rzecz poszczególnych nieruchomości. b) Osiedle Wawrzyszew ( Wawrzyszew i Wawrzyszew Nowy): Szczególnie skomplikowane sprawy gruntowe występują w Osiedlu Wawrzyszew albowiem wymagają one: - zrównania okresów użytkowania wieczystego, - nabycia gruntów w trybie zasiedzenia, - przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, - nabycia gruntu, do którego spółdzielnia nie posiada tytułu prawnego a w stosunku, do którego toczą się postępowania o zwrot nieruchomości z wniosków dawnych właścicieli, - urządzenia odrębnych ksiąg wieczystych dla poszczególnych nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych dla nieruchomości drogowych, - zakończenia postępowań o zwrot nieruchomości wywłaszczonych pod budowę osiedla, - zakończenia postępowań o unieważnienie prawa użytkowania wieczystego. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na dzień dzisiejszy będzie się wiązało z bardzo wysokimi kosztami, ponieważ w Mieście Stołecznym Warszawa została anulowana uchwała o zastosowaniu bonifikaty dla spółdzielni mieszkaniowych, zaś z pisma Prezydenta M. St. Warszawy wynika, że nie planuje przedkładać Radzie M. St. Warszawy projektu uchwały w przedmiotowej sprawie. Z tego też względu w 2014 roku WSM włączyła się w prace Zespołu ds. regulacji stanów prawnych nieruchomości oraz wspierania i koordynowania inicjatyw spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, powołanym przez Prezydenta m. st. Warszawy, w celu stworzenia polityki w zakresie regulacji stanów prawnych gruntów. W dniu 19 lutego został złożony obywatelski projekt uchwały, zgodnie ze Statutem Rady M. St. Warszawy, w sprawie wyrażenia zgody oraz ustalenia warunków udzielenia bonifikat od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla spółdzielni mieszkaniowych. W powyższej inicjatywie czynny udział poprzez składanie swoich podpisów brali między innymi członkowie Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, posiadający czynne prawo wyborcze do organów m. st. Warszawy. Jak wynika z pisma Przewodniczącej Rady m. st. Warszawy trwają prace w Radzie m. st. Warszawy nad powyższym projektem. 16

17 W 2015 roku Zarząd Dzielnicy Bielany m. st. Warszawy podjął uchwały w sprawie ujednolicenia terminów prawa użytkowania wieczystego w 12 nieruchomościach położonych w Os. Wawrzyszew i Wawrzyszew Nowy. W grudniu po skompletowaniu niezbędnych dokumentów Spółdzielnia przekazała je do notariusza w celu sporządzenia projektów aktów notarialnych umowy ujednolicenia terminów prawa użytkowania wieczystego. W lutym 2016 r. doszło do podpisania aktów notarialnych zrównujących prawo użytkowania wieczystego w opisanych wyżej nieruchomościach. Ponadto, na wniosek Administracji Osiedla i Rady Osiedla Wawrzyszew, zlecono uprawnionemu geodecie wykonanie wtórnego podziału geodezyjnego części nieruchomości położonych w obrębie pomiędzy ulicami: Reymonta Wólczyńska Wolumen. Trwały prace nad przystąpieniem do wtórnego podziału geodezyjnego na pozostałym obszarze Wawrzyszewa. Zarząd WSM w dniu wystąpił do Urzędu m. st. Warszawy Biuro Gospodarki Nieruchomościami o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości zabudowanej budynkami wielorodzinnymi przy ul. Tołstoja 4, 3 i w części budynkiem przy ul. Balzaka 2. Grunt ten był w użytkowaniu wieczystym WSM, jednakże prawo użytkowania wieczystego zostało prawomocnie unieważnione na wniosek dawnych właścicieli (w tej sprawie korespondencje z Urzędem prowadzi radca prawny Spółdzielni). W stosunku do działki ewidencyjnej nr 93 z obrębu zabudowanej częściowo budynkiem przy ul. Petofiego 2A, Urząd m. st. Warszawy prowadzi postępowanie w celu dokonania wpisu w księdze wieczystej m. st. Warszawy. Wpis ten jest niezbędny do ujawnienia w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego WSM, ustanowionego decyzją z dnia r. Ponadto, w związku z tym, że w stosunku do niektórych działek ewidencyjnych z obrębu i nie zostało wpisane w księgach wieczystych prawo użytkowania wieczystego na rzecz Spółdzielni, prowadzona jest korespondencja z Urzędem m. st. Warszawy. Wpisanie prawa użytkowania wieczystego w księgach wieczystych wymaga ze strony Urzędu opracowań geodezyjnych, a następnie podjęcia szeregu dalszych czynności prawnych. W Spółdzielnia prowadziła korespondencję z Urzędem m. st. Warszawy o wypłatę odszkodowania za działki ewidencyjne: cz. dz. ew. nr 5 z obrębu oraz dz. ew. nr 10/1 z obrębu , które zostały wywłaszczone w 2014 r. pod budowę ul. Reymonta. W związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z maja, radca prawny Spółdzielni złożył wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o wznowienie postępowania zakończonego ostateczną decyzją stwierdzającą nieważność prawa użytkowania wieczystego w stosunku do cz. działki ewidencyjnej nr 117 z obrębu , zabudowanej budynkami przy ul. Wolumen 20 i 22. Z referatu specjalisty do spraw terenowo-prawnych w 2003 roku zostały przekazane do Zespołu Radców Prawnych WSM dokumenty w celu skierowania spraw o zasiedzenie. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa (w związku z utratą w sposób niezawiniony przez WSM a zawiniony przez m. st. Warszawę prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki) wystąpiła do m. st. Warszawy o ustanowienie na rzecz WSM prawa do tego gruntu (użytkowania wieczystego lub własności) M. st. Warszawa wyraziło zgodę na przeniesienie na WSM własności przedmiotowego gruntu, pod warunkiem udowodnienia poniesienia przez WSM nakładów na wybudowanie budynków usytuowanych na przedmiotowym gruncie. W dniu radca prawny wniósł do Sądu Rejonowego dla Warszawy Żoliborza w Warszawie sprawę o stwierdzenie zasiedzenia działek ewidencyjnych nr: 98, 108, 109, 126 z obrębu w Os. Wawrzyszew Nowy oraz działek ewidencyjnych nr: 14 i 17 z obrębu w Os. Wawrzyszew. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą akt II Ns 1532/15. c) Osiedle Młociny: W Osiedlu WSM Młociny w stosunku do nieruchomości przy ulicy Wrzeciono 14A oraz Wrzeciono 10C od 2003 roku prowadzone są sprawy przez radców prawnych spółdzielni. Aktualnie prowadzone sprawy dotyczą powództwa w celu realizacji porozumienia z dnia 10 czerwca 2002 roku zawartego pomiędzy Gminą Warszawa Bielany a Warszawską Spółdzielnią Mieszkaniową oraz wykonania aktu notarialnego Rep. A 19294/2002 z dnia r. Powództwo obejmuje przekazanie w użytkowanie wieczyste: działki ewidencyjnej nr 2 o pow. 603 m 2 z obrębu , zabudowanej częściowo pawilonem przy ul. Wrzeciono 14A, działki ewidencyjnej nr 5/8 o pow m 2 z obrębu zabudowanej budynkiem przy ul. Wrzeciono 10C (przychodnia zdrowia) oraz działki ewidencyjne nr 43/4 o pow. 819 m 2 i nr 4/3 o pow. 884 m 2 z obrębu będące w użytkowaniu wieczystym WSM, a stanowiące drogi dojazdowe do różnych nieruchomości wewnątrz osiedla. Zgodnie z informacją pełnomocnika Spółdzielni zakończenie postępowania przed Sądem I instancji, zostało określone na pierwszy kwartał 2016 roku. 17

18 W sierpniu w sprawie z wniosku m. st. Warszawy o zawezwanie Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej do próby ugodowej w zakresie wydania nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Wrzeciono 10C, nie doszło do zawarcia ugody. Aktem notarialnym z dnia Rep. A Nr 6433/2015, Zarząd Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej przeniósł prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 6 z obrębu o pow. 109 m 2, położonej przy ul. Marymonckiej, na rzecz PKN Orlen S.A. z siedzibą w Płocku. Powyższa sprzedaż nastąpiła w wykonaniu Uchwały nr 18/2003 Zebrania Przedstawicieli WSM z dnia r. upoważniającej Zarząd Spółdzielni do zbycia przedmiotowej działki oraz Uchwały Nr 76/2014 Rady Nadzorczej WSM z dnia r. zatwierdzającej warunki sprzedaży. A.IV.2. Sprawy, w których toczy się postępowanie przed Sądem oraz Samorządowym Kolegium Odwoławczym, dotyczące opłat za wieczyste użytkowanie. Ogółem od 2012 do końca 2015 roku w prowadzeniu pozostawało 125 spraw, w których wciąż toczy się postępowanie przed Sądem oraz Samorządowym Kolegium Odwoławczym, dotyczące opłat za wieczyste użytkowanie. czekając na aktualizację lub decyzję sądu a) Osiedle Żoliborz II : - sprawy w toku: 22 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione; b) Osiedle Żoliborz III: - sprawy w toku: 13 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione; c) Osiedle Żoliborz IV: - sprawy w toku: 49 postępowania o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione d) Osiedle Bielany: - sprawy w toku: 12 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione. e) Osiedle Latyczowska - sprawy w toku: 1 postępowanie o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione. f) Osiedle Młociny - sprawy w toku: 17 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione. g) Osiedle Wawrzyszew Nowy - sprawy w toku: 1 postępowanie o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione. h) Osiedle Piaski - sprawy w toku: 9 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione. i) Budynek Biura Zarządu - sprawy w toku: 1 postępowanie o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione. A.IV.3. Opłaty wnoszone z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz podatek od nieruchomości w latach Opłata z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest zmienna w każdym roku, ponieważ: - następuje sukcesywne zmniejszanie udziału Spółdzielni w nieruchomościach, w związku z wyodrębnianiem własności lokali; - zmienia się ilość osób uprawnionych do korzystania z bonifikaty wynikającej z art. 74 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami 1 ; 1 Art. 74 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami 1. Osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski, na podstawie art. 20 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (Dz. U. z poz. 748 z późn. zm.), właściwy organ udziela na ich wniosek 50 bonifikaty od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe. 18

19 - uzyskujemy prawomocne orzeczenia sądów oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego kończące postępowania dot. złożonych przez Spółdzielnię wniosków o ustalenie, ze aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest niezasadna. Stawki podatku od nieruchomości ustalane są raz w roku przez Radę m. st. Warszawy, zaś wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustalane są przez Prezydenta m. st. Warszawy, w oparciu o operaty szacunkowe wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych. Jak z powyższego wynika spółdzielnia nie ma wpływu na wysokość podatku od nieruchomości, natomiast od wypowiedzianej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego składa odwołania. Rok Podatek od nieruchomości (w tys. zł) Opłata za wieczyste użytkowanie z uwzględnieniem bonifikaty dla os. o niskich dochodach (w tys. zł) Podatek leśny (w zł.) Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa podobnie jak i inne osoby fizyczne i prawne otrzymuje od Prezydenta m. st. Warszawy wypowiedzenia wysokości dotychczasowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, w tym w części dotyczącej ustalonych w aktach notarialnych ustanowienia wieczystego użytkowania bonifikat. Nowe opłaty ustalane są na podstawie oszacowania wartości gruntu. Na wypowiedzenia te są składane do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wnioski o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości 2. A.V. Rozliczanie i spłacania kredytów mieszkaniowych tzw. starego portfela, kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego Stan zadłużenia WSM na z tytułu zaciągniętych kredytów wyniósł tys. zł. Kredyty te zaprezentowane zostały w sprawozdaniu finansowym, jako zobowiązania długoterminowe i krótkoterminowe z tytułu pożyczek i kredytów. Zestawienie kredytów na oraz ich spłatę w ciągu przedstawia poniższa tabela: [w tys. PLN] Wykaz kredytów w WSM Stan na Spłata kredytu w 2015 Stan na Kredyty ze środków KFM w BGK Kredyty tzw. "starego portfela" w PKO BP SA RAZEM Kredyty mieszkaniowe udzielone ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego w BGK na finansowanie lokali o statusie lokatorskim na koniec wynosiły tys. zł. Miesięczna rata z tytułu spłaty kredytu wraz z odsetkami wynosi 254 tys. zł. 2. Kredyty mieszkaniowe tzw. starego portfela są to kredyty zaciągnięte przez spółdzielnie mieszkaniowe przed 31 maja 1992 r. i podlegają przepisom ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. Stan kredytów na wyniósł tys. zł, w tym skapitalizowane odsetki tys. zł. Zgodnie z zapisami ustawy, członkowie, którzy systematycznie i terminowo wpłacają miesięczne raty kredytu w wysokości wynikającej z ustalonego normatywu spłaty, będą uprawnieni do umorzenia w ciężar budżetu państwa zadłużenia z tytułu skapitalizowanych odsetek, pozostałych po 20-letniej spłacie kredytu, które nastąpi w 2017 r. 2. Osoby, o których mowa w ust. 1, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, korzystają z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi powinna odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty. 2 Podstawa prawna wypowiedzeń: art. 77 ust. 1, 2a i 3, art. 78 ust. 1, ust. 4, art. 72 ust.3, art. 74 ust. 1, art. 79 Ustawy a dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.u. z poz ze zm.) 19

20 A. VI. Sprawy członkowsko-lokalowe Sprawy członkowskie i mieszkaniowe Spółdzielni prowadzone są w Biurze Zarządu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej przez Dział Członkowsko-Lokalowy. Praca tego Działu koncentruje się głównie na bezpośredniej obsłudze interesantów tj. udzielaniu informacji (również telefonicznie, ), wydawaniu różnego typu zaświadczeń (dla notariuszy, banków, sądów, komorników, urzędów i innych instytucji), potwierdzeń tytułów prawnych, umów o ustanowieniu praw do lokali i itp. oraz sprzedaży i najmie lokali. W prowadzonych rejestrach (księgach papierowych) dokonywana jest adnotacja zdarzeń prawnych począwszy od momentu przyjęcia przez Zarząd deklaracji przystąpienia w poczet członków Spółdzielni - do ustania członkostwa w wyniku wypowiedzenia, wykreślenia, wykluczenia czy skreślenia w związku ze śmiercią. Wpływająca z zewnątrz wszelka dokumentacja i korespondencja oraz ta, którą przygotowuje Dział Członkowsko- Lokalowy, związana ze sprawami mieszkaniowymi, gromadzona jest w aktach członkowskich powiązanych z poszczególnymi osobami członkami i nie członkami Spółdzielni. Akta, w liczbie ponad 30 tys. teczek, przechowywane są w 4 archiwach w podziale na kategorie: członkowie, nie członkowie, osoby wyodrębnione oraz osoby wykreślone ze Spółdzielni. Dział wykonuje również szereg innych prac, do których należy zaliczyć między innymi: przygotowywanie i przedkładanie Zarządowi wniosków o przyjęcie do Spółdzielni; referowanie spraw osób występujących o regulację tytułów prawnych do lokali; uzgadnianie działań w sprawach eksmisyjnych i egzekucji komorniczych, przygotowywanie umów o ustanowienie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali w wyniku zgłoszenia roszczeń przez osoby bliskie, przygotowywanie uchwał i decyzji dotyczących wynajmu lokali użytkowych, miejsc postojowych, uchwał w sprawie przyjęć i skreśleń z rejestru członków Spółdzielni, uchwał w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali a następnie powiadamianie osób zainteresowanych o podjętych decyzjach. Zadaniem Działu jest także przygotowywanie projektów uchwał kierowanych do Rady Nadzorczej o wykreślenie bądź wykluczenie Członków Spółdzielni zalegających w opłatach za użytkowanie zajmowanych lokali, nie wykonujących obowiązków statutowych lub naruszających regulamin używania lokali i zasad porządku domowego. Dział Członkowsko-Lokalowy zajmuje się również przygotowywaniem i organizacją przetargów mieszkań w starych zasobach (przeprowadzanych przez komornika) oraz promocją i sprzedażą lokali w realizowanych inwestycjach mieszkaniowych. Liczba członków Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej na dzień 31 grudnia wynosiła osób. Wyszczególnienie Ogółem członków WSM Mieszkańcy Struktura oraz zmiany w stanie członków Spółdzielni przedstawiają się następująco: 1/ oraz członkostwo w związku z prawem do lokalu użytkowego. 20 Współmałżonkowie członka WSM Osoby prawne 1/ Członkowie honorowi Oczekujący na mieszkanie 1. Stan na dn r Liczba członków przyjętych w tym: - reaktywowanie uprawnień członkowskich 16 - przyjęcia na mocy 35 Statutu WSM (zawarto 17 umów o spółdzielcze lokatorskie prawo) - przyjęcia członkostwa w związku z nabyciem lokalu w roku 2015 i w latach wcześniejszych: zakup, darowizna, dziedzicz. itp. - przyjęcia członkostwa w związku z nabyciem lokalu w nowym budownictwie inne Liczba członków skreślonych w tym: - liczba wykreślonych i wykluczonych decyzją Rady Nadzorczej WSM zbycia i darowizny lokali skreślenia ze skutkiem od dnia śmierci wystąpienie Stan na dn r. (poz. 4 = poz. 1 + poz. 2 poz. 3) Zmiana stanu członków oczekujących w związku z realizacją umowy o budowę lokalu zawarcie aktu notarialnego odrębnej wł. w 2015r Razem

21 Przyjęcia w poczet członków Według stanu na 31 grudnia przyjęto 343 osoby. Przyjęcia w poczet członków związane były przeważnie z nabyciem praw do lokali w drodze obrotu cywilno-prawnego na rynku wtórnym (65 osób), przyjęciem członkostwa przez osoby, które nabyły lokale w latach wcześniejszych ale do roku 2015 nie złożyły deklaracji członkowskiej (120 osób), nabyciem lokali w drodze dziedziczenia, darowizny (97 osób), nabyciem lokali w nowym budownictwie (9 osób), uznaniem roszczeń osób wstępujących w prawa byłych członków (17 osób), i itp. Osoby nieprzystępujące w poczet członków Podobnie jak w latach poprzednich, dość liczna grupa 621 osób, która w wyniku dokonanych transakcji na rynku wtórnym uzyskała spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bądź własność wyodrębnioną lokalu, nie zdecydowała się na przystąpienie w poczet członków Spółdzielni. Ustanie członkostwa W roku 2015 ustało członkostwo 767 osób. W ogólnym podsumowaniu uwzględniając przyjęcia nowych członków - w stosunku do 2014 roku liczba członków WSM zmniejszyła się o kolejne 424 osoby. Członkowie oczekujący Grupa członków oczekujących, z którymi w większości Spółdzielnia w latach 80 i 90 ubiegłego stulecia, zawarła umowy w sprawie określenia kolejności przydziału mieszkania (w rachunku uwzględniono osoby przyjęte na nowe niezrealizowane jeszcze inwestycje i odjęto osoby, które uzyskały prawo własności i przeszły do grupy mieszkańców), według stanu na koniec 2015 roku, liczy osób. W sytuacja formalno-prawna tej grypy uległa zasadniczej zmianie. Dnia 5 lutego Trybunał Konstytucyjny (TK) wydał wyrok w sprawie o sygn. akt K 60/13, w którym między innymi uznał za niezgodne z Konstytucją członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej osoby, która nie posiada w zasobach tej spółdzielni spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, prawa odrębnej własności lokalu, ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu, a także nie zawarła ze spółdzielnią umowy o budowę lokalu. W związku z ogłoszonym wyrokiem TK Spółdzielnia dokonała zmiany w Statucie WSM, polegającej na dopisaniu do 16 ust. 2. punktu nr 5, na mocy którego członek Spółdzielni, nie wykonujący obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych, może być pozbawiony członkostwa przez wykreślenie, z uwagi na nie posiadanie w zasobach Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, prawa odrębnej własności lokalu, a także nie zawarł ze Spółdzielnią umowy o budowę lokalu. Rejestracja zmian Statutu WSM nastąpiła w dniu Sprawy lokalowe Do zakresu spraw lokalowych, prowadzonych przez Dział Członkowsko-Lokalowy, zaliczane są wszystkie sprawy dotyczące: - spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, - spółdzielczych własnościowych praw do lokali, - odrębnej własności lokali, - najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, - regulacji tytułów prawnych do lokali zajmowanych bezumownie. Struktura lokali mieszkalnych w WSM - rok 2015: Lp Tytuł Liczba Struktura 1 Ilość lokali mieszkalnych - ogółem ,0 2 w tym: - lokale spółdzielcze lokatorskie ,5 3 - lokale spółdzielcze własnościowe ,2 4 - lokale wyodrębnione ,1 5 - lokale zajmowane na zasadach najmu 226 0,8 6 - lokale- ekspektatywa prawa własności 102 0,4 W roku 2015 Spółdzielnia oddała do zasiedlenia II etap inwestycji przy ul. Niedzielskiego. Z uwagi na powyższe zasób lokali mieszkalnych wzrósł o 181 lokali. 21

22 Zdarzenia prawne Na koniec odnotowano zdarzeń prawnych, związanych z ustanawianiem, potwierdzaniem, przekształcaniem, czy też regulacją tytułów prawnych do lokali. Zdarzenia te powstały w wyniku nabywania przez członków lokali bezpośrednio od Spółdzielni (przetargi, nowe inwestycje), nabywania praw do lokali na rynku wtórnym, realizację przez Spółdzielnię wniosków o przekształcenia praw do lokali, prowadzone działania eksmisyjne, itp. Rodzaje powstałych zdarzeń prawnych: Lp Tytuł Liczba Struktura 1 Potwierdzenie spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych ,5 2 Zawarcie ekspektatywy prawa odrębnej własności lokali 8 0,6 3 Wyodrębnienie lokali posiadających prawo ekspektaytywy ,5 4 Potwierdzenie spółdzielczych własnościowych praw do lokali niemieszkalnych (użytkowych, m. post, garaży itp.) 42 3,2 5 Przekształcenia spółdzielczych lokatorskich praw do lokali we własność wyodrębnioną 44 3,4 6 Przekształcenia spółdzielczych własnościowych praw do lokali we własność wyodrębnioną 76 5,7 7 Wyodrębnienie lokali niemieszkalnych ( użytkowych, m. post., garaży, itp) 14 1,1 8 Ustanowienie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali 17 1,3 9 Zrealizowane eksmisje do pomieszczeń tymczasowych 8 0,6 10 Zrealizowane eksmisje do lokali socjalnych 9 0,7 11 Najmy - lokale mieszkalne 8 0,6 12 Nabycie lokali w drodze licytacji 10 0,8 Razem Oprócz wspomnianego wcześniej bezpośredniego udzielania informacji w czasie przyjęć interesantów, Dział Członkowsko-Lokalowy prowadzi bieżącą korespondencję z członkami Spółdzielni a także innymi osobami, zamieszkującymi w zasobach WSM. Do końca w Kancelarii Spółdzielni zarejestrowanych zostało pism, z czego większa część dotyczyła spraw członkowsko-lokalowych. Wśród złożonej korespondencji wpłynęło blisko 2,5 tys. wniosków o wydanie różnego rodzaju zaświadczeń np. na potrzeby kancelarii notarialnych w celu sporządzania umów zbycia lokali, sądów, urzędów, jednostek administracyjnych, banków, Urzędu Skarbowego, itp. Ilość i rodzaj wydanych zaświadczeń 2015 Tytuł Liczba Struktura zaświadczenia do banku 92 3,8 zaświadczenia do założenia KW ,0 zaświadczenia potwierdzające tyt. prawne do lokali ,2 zaświadczenia potwierdzające tyt. prawne dla komorników ,7 zaświadczenia do Urzędu Skarbowego 54 2,2 do zbycia, darowizny, zamiany lokali ,6 inne 185 7,6 razem ,0 Należy zauważyć, że z roku na rok wpływa coraz więcej korespondencji od komorników. Z jednej strony może to świadczyć o podejmowaniu bardziej skutecznych działań windykacyjnych, z drugiej zaś, że rośnie liczba osób, które popadają w trudności finansowe. W 2015 roku Dział członkowsko-lokalowy kontynuował prace związane z aktualizacją systemu ewidencji członków spółdzielni ECSM CRON. Utworzenie elektronicznego rejestru członków wraz z pełną bazą lokali mieszkalnych i użytkowych ma na celu usprawnienie obsługi mieszkańców, podniesienie jakości pracy oraz skrócenie okresu oczekiwania na wydanie zaświadczeń. Oprócz tego WSM dąży do wprowadzenia elektronicznego systemu obsługi archiwów członkowskich, co pozwoli na lepszą kontrolę ruchu akt wewnątrz Spółdzielni i usprawnienie organizacji pracy w Dziale Członkowsko- Lokalowym. 22

23 A. VII. Kontynuacja rozpoczętych oraz przygotowywania nowych inwestycji mieszkaniowych W 2015 roku były w planie do realizacji następujące inwestycje: 1. Os. Niedzielskiego Piaski F etap II. 2. Os. Talarowa (Szmaragdowe). 3. Budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. Lindego/Wrzeciono. 4. Popiełuszki 3 nadbudowa i windy. 5. Dolnośląska remont kapitalny, inwestycje. 1. Niedzielskiego Piaski F etap II Procedury odbiorowe obiektu do uzyskania pozwolenia na użytkowanie zakończyły się w I kwartale 2015 roku. W związku z tym w kwietniu 2015 roku otrzymaliśmy pozwolenie na użytkowanie budynków i rozpoczęliśmy przekazywanie mieszkań właścicielom. Inwestycja została wykonana poniżej planowanych kosztów. Dokonano stosownych rozliczeń z członkami Spółdzielni. 2. Trakt Nadwiślański (Talarowa) W wyniku przetargu w IV kwartale wybrano Generalnego Wykonawcę inwestycji Talarowa/Osiedle Szmaragdowe w zakresie I etapu robót. Rozpoczęcie robót w październiku wymusiło w listopadzie dokonanie korekty (zmniejszenia) planu nakładów na inwestycję w 2015 roku. Znaczące przekroczenie założonego planu spowodowane było zakwalifikowaniem w do nakładów inwestycyjnych wartości gruntu, co było przewidziane dopiero w planie za 2016 r. 3. Lindego Przeprowadzono procedurę przetargową na wykonanie pełnej dokumentacji projektowo-kosztorysowej dla zadania Lindego. W październiku 2015 roku, po negocjacjach i ustaleniach, dotyczących nowych, korzystniejszych dla WSM warunków zabudowy została podpisana umowa na projektowanie wielorodzinnego budynku mieszkalnego z garażem podziemnym oraz usługami w parterze. Wykonano szczegółową inwentaryzację geodezyjną oraz geotechniczną. 4. Popiełuszki 3b Rozpoczęto procedurę projektową, wystąpiono o wydanie warunków zabudowy. y dotyczące tej inwestycji spotkały się z protestami mieszkańców, co spowodowało przesunięcie terminów realizacji na I kwartał 2016 roku. 5. Dolnośląska/Remont Kapitalny/Inwestycje Wykonano projekt na rozbiórkę istniejącego budynku starej piekarni z częścią mieszkalną. Otrzymaliśmy decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę tego budynku. Odłączono media od budynku. Odbył się przetarg na wykonawcę rozbiórki, jednakże z powodu błędów formalnych w ofertach został unieważniony. Wykonano dokumentację geotechniczną w zakresie terenu inwestycji oraz mapę do celów projektowych. Wystąpiono do RWE o pełną inwentaryzację podziemnych sieci elektroenergetycznych na terenie planowanej inwestycji. Realizując decyzję PINB zabezpieczono konstrukcję przed samoistnym zawaleniem. planu inwestycji mieszkaniowych w 2015 roku przedstawia tabela poniżej (dane w tys. zł): Lp. Wyszczególnienie Liczba mieszkań Pow. użyt. mieszkań w m2 Pow.użyt. lokali użytk. w m2 Liczba stanowisk w hali garaż Wartość inwestycji - planowana Nakłady poniesione do k. 2014r. Skorygowany Nakłady w 2015r. Łączne nakłady do końca IV kw. 2015r Zakończenie: Niedzielskiego - Piaski F - etap II Rozpoczęcie: 2a Trakt Nadwiślański (Talarowa) - etap I b Trakt Nadwiślański (Talarowa) - etap II Razem W przygotowaniu: 3a Lindego b Popiełuszki 3 - nadbudowa i windy c Dolnośląska/Remont Kapitalny/Inwestycje Razem Ogółem x 12:7 23

24 A. VIII. Spory rozstrzygane przed sądem W do Działu Prawnego WSM wpłynęło do prowadzenia łącznie 190 nowych spraw sądowych. Tabela poniżej przedstawia szczegółowe zestawienie spraw, które wpłynęły do Działu Prawnego z podziałem na sprawy z powództwa WSM oraz sprawy, w których Spółdzielnia była stroną pozwaną. W zakresie przedmiotu sporu postępowania prowadzone przez WSM były bardzo zróżnicowane i obejmowały zarówno sprawy cywilne jak i administracyjne a nawet karne. Spośród wszystkich spraw sądowych za najważniejsze, ze względu na wartość przedmiotu sporu oraz znaczenie dla działalności Spółdzielni należy uznać sprawy prowadzone przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawa. Nadto spośród spraw prowadzonych przeciwko m.st. Warszawa, wg wpływu z 2015 roku - 12 nowych spraw dotyczy zmian opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Sprawy te inicjowane wypowiedzeniami opłaty rocznej przez m.st. Warszawa, przekładają się wprost na wysokość opłat eksploatacyjnych, jakie co miesiąc muszą ponosić mieszkańcy osiedli WSM. Brak aktualizacji tych opłat doprowadził do sytuacji, że aktualne podwyżki sięgały często 100 dotychczasowej opłaty, z tej przyczyny Zarząd Spółdzielni podjął decyzję o zaskarżeniu przedmiotowych wypowiedzeń do Samorządowego Kolegium Odwoławczego a następnie również do Sądu. W ciągu ostatnich lat konsekwentnie Dział Prawny WSM we współpracy z innymi merytorycznymi jednostkami Spółdzielni - zwiększa swoją aktywność w zakresie dochodzenia roszczeń dotyczących: Odzyskania należności z tytułu czynszu lokali mieszkalnych i użytkowych Odzyskiwania przez Spółdzielnię lokali mieszkalnych w przypadku osób i firm korzystających z lokali bezumownie oraz dłużników notorycznie uchylających się od zapłaty opłat eksploatacyjnych Odzyskania należności z tytułu rat kredytu KFM Regulacji służebności gruntowych (42 sprawy wciąż znajdują się w toku od roku 2014) Ograniczenia podwyższania przez m.st. Warszawa opłat z tytułu wieczystego użytkowania (w roku spraw w toku o ustalenie że zmiana stawki opłaty jest nieuzasadniona, w roku 2015 już 125), Dostosowania zapisów Statutu WSM oraz wpisów rejestrowych Spółdzielni do obowiązującego prawa - Zarejestrowano w rejestrze przedsiębiorców KRS zmiany Statutu WSM uchwalone przez Walne Zgromadzenie oraz dostosowano przedmiot działalności do aktualnych wymagań ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym.W roku 2015 Dział Prawny WSM skierował do sądów i organów administracji 154 sprawy, które dotyczyły: Typ sprawy Członkowsko-lokalowe 31 O ustalenie że zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania przez m.st.warszawa jest nieuzasadniona 12 O zapłatę z tytułu czynszu oraz bezumownego korzystania (dotyczące osiedli podległych pod Biuro Zarządu oraz z innych osiedli po sprzeciwach dot. lokali mieszkalnych i użytkowych*) 59 Odszkodowanie za niezapewnienie lokalu socjalnych m.st. Warszawa 2 Inne 21 O zapłatę rat kredytu KFM i odsetek bankowych 28 O rejestrację zmian Statutu WSM 1 *administracje osiedli WSM prowadzą indywidualnie sprawy windykacji opłat eksploatacyjnych Ilość Suma końcowa 154 W tym okresie przeciwko Spółdzielni wniesiono do sądów i organów administracji 35 spraw o niżej wymienionym charakterze. Typ sprawy Członkowsko-lokalowe 6 O uchylenie uchwały Zarządu w sprawie określenia odrębnej własności lokali 22 O zawezwanie do próby ugodowej 2 Inne 3 Gruntowe 2 Ilość Suma końcowa 35 24

25 B. Przewidywany rozwój Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Rozwój Spółdzielni uzależniony jest od tempa rozwiązywania głównych problemów aktualnie stojących przed Spółdzielnią. Kierunki rozwoju Spółdzielni, określone w sprawozdaniu z działalności za 2014 r. zostaną poddane ponownej weryfikacji i aktualizacji w 2016 r. Wynika to z faktu, że 2015 roku dokonano niezbędnych zmian w statucie, które następnie zostały zarejestrowane w KRS. Tym samym dostosowano statut do zmian prawnych wprowadzonych między innymi w następujących ustawach: Prawo Spółdzielcze, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zarząd WSM w dalszym ciągu będzie prowadził proces zmian Statutu oraz innych uregulowań prawnych, obowiązujących w Spółdzielni dostosowując zapisy do stale zmieniających się przepisów prawnych. W 2015 roku zostały zakończone prace związanie z remontem stropu nad garażem w os. Latyczowska, z naprawą izolacji na Poli Gojawiczyńskiej 17, a także z zakończeniem remontu elewacji w SDK. W związku z powyższym, dalsza działalność Spółdzielni skupiać się będzie na następujących obszarach: I. Stabilizacja kosztów i opłat oraz wyrównanie poziomu technicznego budynków. II. Nowe inwestycje mieszkaniowe, III. Zmiany w organizacji wewnętrznej spółdzielni, IV. Regulowanie spraw gruntowych i własnościowych. B.I.. Stabilizacja kosztów i opłat za mieszkania oraz wyrównanie poziomu technicznego budynków. W celu stabilizacji kosztów i opłat oraz wyrównania poziomu technicznego budynków przewiduje się: kontynuowanie polityki stabilnych opłat eksploatacyjnych, uzyskiwanie niższych cen od dostawców i podwykonawców, kontynuację wprowadzania opomiarowania mediów, wdrażanie oszczędnościowych rozwiązań technicznych (np. oświetlenie LED-owe, pompy cieplne, fotowoltaika) przyspieszenie prac remontowych, a co się z tym wiąże zwiększenie wykorzystywania środków funduszu remontowego w Osiedlach z 19 mln rocznie do 34 mln w 2016 r., udzielanie pożyczek Osiedlom na przyśpieszenie prac remontowych oraz kontynuowanie przekazywania środków finansowych ze scentralizowanego funduszu remontowego dla osiedli w ramach realizacji uchwały Rady Nadzorczej z 2013 r. B.II. Nowe inwestycje mieszkaniowe. W zakresie nowych inwestycji: WSM będzie kontynuował działalność inwestycyjną. W 2016 r. prowadzony będzie I etap inwestycji przy ul. Talarowej osiedle Szmaragdowe, w II połowie 2016 r. planowane jest wykonanie dokumentacji projektowej dla inwestycji Lindego oraz zostanie uzgodniona formuła prawno-ekonomiczna realizacji tej inwestycji. B.III. Zmiany w organizacji spółdzielni. Zmiany w organizacji spółdzielni polegają na: modyfikowaniu regulaminu i schematu organizacyjnego w celu zwiększenia skuteczności bieżącej działalności służb spółdzielni. W 2014/2015 roku dotyczyło to regulaminów: sprzedaży odzyskanych mieszkań oraz wynajmu mieszkań a na 2016 r. przewidziany jest między innymi nowy regulamin windykacji, usprawnienie procesów informatycznych m. in. poprzez wprowadzenie nowego systemu czynszowego. B.IV. Regulowanie spraw gruntowych i własnościowych. W zakresie spraw gruntowych i własnościowych: WSM będzie kontynuowała proces porządkowania i ujednolicania stanów prawnych gruntów, WSM będzie konsekwentnie usuwać przeszkody formalno-prawne uniemożliwiające zabezpieczenie interesów majątkowych spółdzielców i umożliwiać wydzielanie odrębnej własności lokali. W Zarząd przedstawił Radzie Nadzorczej założenia strategii rozwoju WSM na lata Propozycja całościowej strategii Spółdzielni zostanie przedstawiona w II półroczu 2016 roku. Dla rozwoju Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej istotne znaczenie będzie miała praktyczna polityka Państwa i m. st. Warszawy wobec spółdzielni mieszkaniowych. 25

26 C. Aktualna i przewidywana sytuacja finansowa Sytuacja finansowa Ocena sytuacji finansowej Spółdzielni dokonana została na bazie analizy pionowej i poziomej bilansu sporządzonych na koniec 2015 roku w porównaniu do 2013 r. i 2014 r. Bilans Spółdzielni za zamyka się po stronie aktywów i pasywów sumą tys. zł. Wielkość sumy bilansowej w wartościach nominalnych na koniec była niższa w porównaniu ze stanem na koniec roku ubiegłego o 6,2. Strukturę aktywów oraz dynamikę zmian przedstawia poniższa tabela (w tys. zł.) Struktura Dynamika wzrostu AKTYWA [w tys. zł] r r /2013 /2014 A. AKTYWA TRWAŁE ,3 89,5 88,0 96,4 92,2 I. Wartości niematerialne i prawne ,0 0,0 0,0 43,8 90,6 II. Rzeczowy majątek trwały ,6 88,9 87,5 96,4 92,3 III. Należności długoterminowe ,7 0,6 0,5 87,6 72,9 IV. Inwestycje długoterminowe ,0 0,0 0,0 100,0 100,0 V. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe ,0 0,0 0,0 0,0 0,0 B. AKTYWA OBROTOWE ,7 10,5 12,0 117,6 107,9 I. Zapasy ,1 0,1 1,0 99,8 1646,4 II. Należności krótkoterminowe ,6 1,5 1,2 94,1 75,7 III. Inwestycje krótkoterminowe ,6 7,9 9,1 117,2 107,5 IV. Rozliczenia międzyokresowe kosztów ,4 0,9 0,7 211,6 66,2 RAZEM AKTYWA ,0 100,0 100,0 98,2 93,8 Na majątek Spółdzielni składają się głównie aktywa trwałe, których wartość na koniec wyniosła tys. zł., co stanowiło 88,0 majątku jednostki. W ciągu ostatnich trzech lat, na skutek wyodrębnień lokali, udział ten nieznacznie, ale systematycznie spada na korzyść aktywów obrotowych. Wśród aktywów trwałych dominującą pozycję stanowi rzeczowy majątek trwały, w tym głównie budynki i budowle. Szczegółowa struktura oraz dynamika zmian zaprezentowana została poniższej tabeli. Rzeczowe aktywa trwałe [w tys. zł] r r Struktura Dynamika wzrostu /2013 / Środki trwałe ,7 89,8 93,8 93,5 96,4 a) Grunty (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntów) ,5 16,6 17,2 97,4 95,7 b) Budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej ,1 73,1 76,4 92,6 96,6 c) Urządz. techniczne i maszyny ,1 0,1 0,1 80,2 101,8 d) Środki transportu ,0 0,0 0,0 76,1 68,6 e) Inne środki trwałe ,0 0,0 0,0 79,6 274,8 2. Środki trwałe w budowie ,3 6,2 0,5 81,8 6,8 3. Środki trwałe do wyodrębnienia ,0 4,0 5,7 0,0 133,5 RAZEM Rzeczowe aktywa trwałe ,0 100,0 100,0 96,4 92,3 Wartość rzeczowego majątku trwałego (podobnie jak w dwóch poprzednich latach) spadła o 7,7 i na koniec wyniosła tys. zł. Zmniejszenie rzeczowego majątku trwałego to głównie efekt przekształceń zasobów Spółdzielni w odrębną własność. W wyodrębnione zostały z majątku WSM lokale mieszkalne i niemieszkalne wraz z gruntem o łącznej wartości tys. zł. Drugim ważnym czynnikiem wpływającym na zmniejszenie wartości majątku są odpisy umorzeniowe, które wyniosły tys. zł. W nastąpiło rozliczenie i przyjęcie ze środków trwałych w budowie inwestycji o wartości tys. zł i było związane z inwestycją w Osiedlu Niedzielskiego etap II. Kolejną znaczącą co do wielkości pozycją aktywów trwałych są należności długoterminowe, których wartość na koniec wyniosła tys. zł i była o tys. zł niższa niż w 2014 r. (tj. o 27,1). Są to głównie należności od członków z tytułu skapitalizowanych odsetek bankowych od kredytów mieszkaniowych w okresie spłaty powyżej jednego roku. Na zmniejszenie należności długoterminowych zasadniczy wpływ miała spłata odsetek od kredytów mieszkaniowych. Majątek obrotowy, którego wielkość wynosiła tys. zł, stanowi 12,0 wartości aktywów. Wartość majątku obrotowego w stosunku do poprzedniego roku wzrosła o kwotę tys. zł, to jest 7,9. Głównym czynnikiem wzrostu jest zwiększenie stanu zapasów o tys. zł, tj. o 1 546,4. Na tak duży wzrost stanu zapasów 26

27 wpłynęło zakwalifikowanie do produkcji w toku nakładów poniesionych na realizację w systemie deweloperskim inwestycji Osiedle Szmaragdowe. Należności krótkoterminowe spółdzielni zmniejszyły się o tys. zł tj. o 24,3, jednocześnie nastąpił wzrost środków pieniężnych w kasie i na rachunkach bankowych o tys. zł, tj. o 7,5. Czynne rozliczenia międzyokresowe wykazane w bilansie w wysokości tys. zł stanowią 0,7 sumy aktywów. W stosunku do roku ubiegłego wartość ich zmniejszyła się o tys. zł, to jest o 33,8. Na pozycję tę złożyły się: - wynik na GZM lat ubiegłych i roku bieżącego (nadwyżka kosztów nad przychodami) tys. zł - koszty rozliczane w czasie tys. zł - rozliczenie energii cieplnej 643 tys. zł Pasywa to głównie fundusze własne, których wysokość tys. zł stanowi 82,7 łącznej wielkości źródeł finansowania majątku. Fundusze własne w stosunku do roku ubiegłego zmalały o kwotę tys. zł to jest o 7,9. W przypadku kapitałów, podobnie jak w środkach trwałych, decydujący wpływ na zmniejszenie ma oprócz naliczanych umorzeń, kontynuacja procesów wyodrębnień. Struktura Dynamika wzrostu PASYWA [w tys. zł] r r /2013 /2014 A. FUNDUSZE WŁASNE SPÓŁDZIELNI ,4 84,3 82,7 99,3 92,1 I. Fundusz udziałowy ,5 0,5 0,5 101,8 101,4 II. Fundusz wkładów mieszkaniowych ,7 6,9 7,2 100,4 98,9 III. Fundusz wkładów budowlanych ,3 55,3 59,7 101,9 101,3 IV. Fundusz zasobowy ,6 15,9 14,7 83,8 86,9 V. Fundusz wkładów zaliczkowych ,1 5,0 0,0 95,9-0,1 VI. Fundusz zasobów mieszkaniowych ,4 5,6 6,0 102,2 101,1 VII. Zysk (strata netto) ,5 0,6 0,6 114,1 89,8 VIII. Należne, lecz nie wniesione wpłaty na poczet funduszu wkładów (wielkość ujemna) ,7-5,5-6,1 80,0 105,2 IX. Pozostałe fundusze zasadnicze ,0 0,0 0,0 0,0 0,0 B. ZOBOWIĄZANIA I REZERWY NA ZOBOWIĄZANIA ,6 15,7 17,3 93,0 103,4 I. Rezerwy na zobowiązania ,3 1,3 1,2 101,4 86,2 II. Zobowiązania długoterminowe ,2 4,8 4,4 90,0 87,1 III. Zobowiązania krótkoterminowe ,8 3,1 3,7 80,9 112,3 IV. Fundusze specjalne ,3 5,0 6,6 92,2 124,6 V. Rozliczenia międzyokresowe ,1 1,6 1,4 144,2 82,8 RAZEM PASYWA ,0 100,0 100,0 98,2 93,8 Fundusze własne Spółdzielni obejmują: - Fundusze udziałowy, wkładów mieszkaniowych i budowlanych tys. zł - Fundusze zasobowy, wkładów zaliczkowych, i zasobów mieszkaniowych tys. zł - Zysk netto tys. zł Wielkość funduszy własnych pomniejszają należne, lecz niewniesione wkłady budowlane i mieszkaniowe stanowiące w głównej mierze równowartość niespłaconych przez członków kredytów mieszkaniowych (kredyt bez skapitalizowanych odsetek). Wielkość niewniesionych kapitałów wynosiła tys. zł i w stosunku do roku ubiegłego wzrosła o tys. zł. Rezerwy o wartości tys. zł (1,2 pasywów) to głównie rezerwy utworzone na: - przyszłe świadczenia pracownicze (odprawy emerytalne i nagrody jubileuszowe) tys. zł - opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów, od których Spółdzielnia wniosła odwołanie oraz na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności tys. zł - pozostałe rezerwy 996 tys. zł Zobowiązania długoterminowe w wysokości tys. zł (4,4 pasywów) to przede wszystkim kredyty na budownictwo mieszkaniowe w okresie spłaty powyżej jednego roku, pozyskane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz kredyty tzw. starego portfela. Kredyty spłacane według starych zasad ulegają stałemu zmniejszaniu na skutek przedterminowych spłat i dokonywanych przez budżet umorzeń odsetek na warunkach określonych w ustawie o pomocy państwa w spłacie kredytów mieszkaniowych. W stosunku do roku ubiegłego zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów obniżyły się o tys. zł, tj. o 11,0. Drugą pozycję zobowiązań długoterminowych, poza kredytami i pożyczkami, stanowią wpłacone kaucje. Wartość kaucji na koniec wyniosła tys. zł i była o tys. zł niższa w stosunku do roku ubiegłego o 29,4. 27

28 Zobowiązania krótkoterminowe i fundusze specjalne wynoszą tys. zł, a ich udział w pasywach bilansu stanowił 10,30. Wartość zobowiązań i funduszy w stosunku do ubiegłego roku zwiększyła się o kwotę tys. zł to jest o 19,9. Zobowiązania krótkoterminowe na koniec roku wyniosły tys. zł i mają w całości charakter bieżący. W zobowiązania te zwiększyły się o tys. zł (o 12,3) w stosunku do 2014 r. Główny wzrost nastąpił w pozycji zobowiązaniach innych, bo aż o tys. zł. Wartość funduszy specjalnych na koniec okresu sprawozdawczego wynosiła tys. zł. W stosunku do ubiegłego roku wartość ta zwiększyła się o tys. zł tj. o 24,6. Wzrost funduszy specjalnych odnotowano głównie w stanie funduszu remontowego Spółdzielni, który stanowi 99,8 ogółu funduszy specjalnych. Rozliczenia międzyokresowe wykazano w bilansie w wysokości tys. zł (spadek o 17,2 w stosunku do roku ubiegłego to jest o kwotę tys. zł) są to koszty: - wynik na GZM z lat ubiegłych oraz roku bieżącego (nadwyżka przychodów) tys. zł - koszty dotyczące w fakturach z 2016 r tys. zł - inne tys. zł Sytuacja ekonomiczna Sytuację ekonomiczną, uwzględniając specyfikę działalności oraz sposobu rozliczania wyniku na gospodarce zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni, przedstawia niżej zaprezentowany rachunek zysków i strat za ostatnie trzy lata. Rachunek zysków i strat [w tys. zł] Struktura w całkowitych przychodach / kosztach Dynamika wzrostu / /2014 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY ,6 94,1 95,2 106,3 100,4 KOSZTY DZIAŁAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ ,6 95,2 96,7 103,6 101,2 ZYSK ZE SPRZEDAŻY ,5 83,5 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE ,3 3,8 2,9 52,4 75,9 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE ,2 4,7 3,3 76,8 69,6 ZYSK NA DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ ,8 92,2 PRZYCHODY FINANSOWE ,0 2,1 2,0 107,2 92,5 KOSZTY FINANSOWE ,2 0,1 0,0 46,2 19,9 ZYSK BRUTTO NA DZIAŁ.GOSPODARCZEJ ,5 93,4 ZYSK BRUTTO ,5 93,4 OBOWIĄZ.OBCIĄŻENIA WYNIKU FINANSOWEGO ,1 110,6 ZYSK NETTO ,1 89,8 CAŁKOWITE PRZYCHODY Z DZIAŁALNOŚCI ,0 100,0 100,0 102,3 99,3 CAŁKOWITE KOSZTY DZIAŁALNOŚCI (bez PDOP) ,0 100,0 100,0 101,8 99,6 Koszty działalności Całkowite koszty działalności Spółdzielni wynosiły w roku analizowanym tys. zł i były niższe od poniesionych w roku poprzednim o kwotę 572 tys. zł to jest o 0,4. Koszty działalności operacyjnej Koszty działalności operacyjnej w okresie osiągnęły wielkość tys. zł i były wyższe od kosztów poniesionych w roku 2014 o kwotę tys. zł to jest o 1,2. Udział kosztów działalności operacyjnej w globalnej kwocie kosztów wyniósł 96,7. 28

29 Koszty działalności operacyjnej [w tys. zł] Struktura Dynamika wzrostu / /2014 A. KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ ,0 100,0 100,0 103,6 101,2 I. Amortyzacja ,3 0,3 0,4 105,5 107,6 II. Zużycie materiałów i energii ,0 45,5 45,5 96,0 101,3 III. Usługi obce ,5 7,8 7,7 85,2 98,9 IV. Podatki i opłaty ,0 9,3 9,4 120,4 102,5 V. Wynagrodzenia ,6 12,4 12,8 102,0 104,0 VI. Świadczenia na rzecz pracowników ,3 2,3 2,3 102,7 103,2 VII. Pozostałe ,2 22,4 22,0 127,2 99,4 Najwyższy udział w ogólnej wielkości kosztów działalności operacyjnej niezmiennie miały koszty zużycia materiałów i energii, których wartość wyniosła tys. zł, co stanowi 45,5 całości kosztów operacyjnych. W 2015 roku ich udział w stosunku do roku poprzedniego nie zmienił się. W kosztach tych dominującą pozycję mają koszty zakupu energii cieplnej dla potrzeb centralnego ogrzewania i podgrzania wody, koszty zakupu wody zimnej oraz koszty zakupu energii elektrycznej. Koszty osobowe, które obejmują wynagrodzenia i świadczenia na rzecz pracowników w wyniosły tys. zł i stanowiły 15,1 globalnej wielkości kosztów wg rodzaju. W stosunku do roku ubiegłego nastąpił w wartościach nominalnych wzrost tych kosztów o 887 tys. zł, to jest 3,9. Wnoszone przez Spółdzielnię podatki i opłaty w 2015 roku wynosiły tys. zł i były wyższe od ubiegłorocznych o kwotę 361 tys. zł, to jest o 2,5. Udział tych kosztów w kosztach operacyjnych wynosi 9,4. Do kosztów tych zalicza się podatki i opłaty lokalne, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, PFRON oraz niepodlegający odliczeniu podatek VAT W wartości usług obcych, obejmujących dostawę usług, takich jak: konserwacje, ochrona mienia, konwojowanie gotówki, dezynfekcja i deratyzacja, usługi porządkowe i informatyczne, nastąpił w spadek kosztów o 139 tys. zł, to jest o 1,1. Udział usług obcych w globalnych kosztach rodzajowych stanowi 7,7. 29