WARSZAWSKA SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA

Transkrypt

1 WARSZAWSKA SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA SPRAWOZDANIE Z DZIAŁALNOŚCI W ROKU 2012 Warszawa, dnia 8 maja 2013 r. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa ul. Elbląska Warszawa KRS: , REGON: Zarząd: Maciej Stasiełowicz Jarosław Żulewski Adam Walczak Prezes Zarządu Z-ca Prezesa Zarządu ds. Ekonomiczno-Finansowych Z-ca Prezesa Zarządu ds. Technicznych

2 Zawartość A. Zdarzenia istotnie wpływające na działalność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej... 3 A.I.1. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi... 3 A.I.2. Remonty A. Działalność społeczno-oświatowa A.III Przenoszenie własności lokali mieszkalnych i użytkowych na odrębną własność mieszkańców i użytkowników15 A.IV. Sprawy gruntowe A.IV.1. Aktualna sytuacja formalno-prawna w poszczególnych osiedlach A.IV.2. Sprawy, w których toczy się postępowanie przed Sądem oraz Samorządowym Kolegium Odwoławczym, dotyczące opłat za wieczyste użytkowanie A.IV.3. Opłaty wnoszone z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz podatek od nieruchomości w latach A.IV.4. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w latach 2011 r r A.IV.5. Nabycie gruntu przez Warszawską Spółdzielnie Mieszkaniową w 2012 r A.IV.6. Służebności - polityka Zarządu WSM A.IV.7. Zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 13 Żoliborz III A.V. Rozliczanie i spłacania kredytów mieszkaniowych tzw. starego portfela, kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, kredytów na termomodernizację osiedli A. VI. Sprawy członkowsko-lokalowe A. V Kontynuacja rozpoczętych oraz przygotowywania nowych inwestycji mieszkaniowych A. VI Spory rozstrzygane przed sądem B. Przewidywany rozwój Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej B.I. Rozwój Spółdzielni w obszarze gospodarki zasobami mieszkaniowymi B. Zabezpieczanie interesów majątkowych członków poprzez wydzielanie odrębnej własności lokali B.I Bieżąca obsługa członków Spółdzielni B.IV. Optymalne korzystanie z zasobów majątkowych B. V. Zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez nowe inwestycje mieszkaniowe C. Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju D. Aktualna i przewidywana sytuacja finansowa E. Zatrudnienie Załączniki 1 Wykonanie planu kosztów, przychodów i wyników gospodarki zasobami mieszkaniowymi osiedli 40 WSM 2 Stan zasobów mieszkaniowych na r Średnia powierzchnia zasobów mieszkaniowych WSM w 2012 r Struktura zamrożenia środków obrotowych z tytułu należności za użytkowanie lokali wg stanu na 51 dzień r. 5 Zamrożenie środków obrotowych z tytułu należności za użytkowanie lokali wg stanu na r Rozliczenie nakładów na termomodernizację w latach , zestawienie zbiorcze WSM 53 7 Wykonanie kosztów i przychodów działalności społeczno-kulturalnej w osiedlach WSM 56 8 i koszty Społecznego Domu Kultury WSM 59 9 Struktura zmniejszeń wartości rzeczowego majątku z tytułu ustanowienia odrębnej własności lokali w 60 latach Koszty działalności ogólnej Spółdzielni i ich rozliczenie 61 2

3 W roku 2012 Zarząd Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w następującym składzie: Imie i nazwisko Funkcja Okres Uchwała Rady Nadzorczej Jerzy Kropacz Prezes Zarządu od r. do r. odwołany uchwałą RN nr 56/12 Andrzej Włodarczyk Prezes Zarządu od r. uchwała RN nr 57/12 czasowo pełniący obowiązki do r. uchwała RN 101/12 Maciej Stasiełowicz Prezes Zarządu od r. uchwała RN 96/2012 Jerzy Krzemiński Z-ca Prezesa Zarządu ds. od r. Inwestycji i Remontów do r odwołany uchwałą RN 21/2012 Adam Walczak Z-ca Prezesa Zarządu ds. Inwestycji i Remontów od r. uchwała RN 53/2012 Halina Orlińska Z-ca Prezesa Zarządu ds. od r. Ekonomiczno Księgowych do r. odwołana uchwałą RN 103/2012 A. Zdarzenia istotnie wpływające na działalność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Działalność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w roku 2012 dotyczyła m.in.: I. gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w tym: 1. bieżącej działalności eksploatacyjnej, 2. remontów, działalności społeczno-oświatowej, I przenoszenia własności lokali mieszkalnych i użytkowych na odrębną własność mieszkańców i użytkowników, IV. spraw gruntowych, V. rozliczania i spłacania kredytów mieszkaniowych tzw. starego portfela, kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, kredytów na termomodernizację osiedli, VI. spraw członkowsko-lokalowych, V kontynuowania rozpoczętych oraz przygotowywania nowych inwestycji mieszkaniowych, VI sporów rozstrzyganych przed sądem. A.I.1. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Gospodarka zasobami mieszkaniowymi WSM prowadzona jest w ramach jedenastu wyodrębnionych Osiedli. Administracje siedmiu Osiedli, to jest: Żoliborz II, Żoliborz III, Żoliborz IV, Bielany, Młociny, Piaski, Wawrzyszew posiadają własne służby administracyjno-biurowe i konserwatorskie. Mniejsze Osiedla, to jest: Hery, Latyczowska, Nowodwory, Wawrzyszew Nowy mają zorganizowane własne służby w mniejszym zakresie, a wiele funkcji, w tym np. prowadzenie ewidencji i rozliczeń z tytułu eksploatacji lokali prowadzonych jest w Biurze Zarządu WSM. Dyrektorzy Administracji Osiedli posiadają pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnie z Członkiem Zarządu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Gospodarka ta prowadzona jest zgodnie ze Statutem i Regulaminami WSM w ścisłej, opiniotwórczej współpracy z Radami Osiedli na podstawie planów rzeczowo-finansowych uchwalanych przez Radę Nadzorczą Spółdzielni. Ugruntowana w Osiedlach WSM samorządność i autonomia powinny służyć jak najlepszemu spełnianiu potrzeb i oczekiwań naszych mieszkańców. Działania Spółdzielni związane z eksploatacją zasobów koncentrują się na wyborze rozwiązań prawnoorganizacyjnych, finansowych i technicznych zapewniających utrzymanie jakości świadczonych usług mieszkaniowych na należytym poziomie. 3

4 Każda decyzja organów samorządowych (Rad Osiedli, Rady Nadzorczej) i Zarządu Spółdzielni podejmowana jest ze świadomością jej bezpośredniego wpływu na sytuację materialną członków Spółdzielni, którzy zgodnie z obowiązującym systemem finansowym pokrywają koszty eksploatacji w pełnej wysokości. Zgodnie z przepisami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. wraz z późniejszymi zmianami wprowadzonymi Ustawą z 15 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Spółdzielnia ma obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczania przychodów oraz kosztów eksploatacji i utrzymania mienia Spółdzielni oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego. Przywołana ustawa nie reguluje szczegółów dotyczących kalkulacji opłat oraz rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Ustawa stanowi natomiast, że uiszczanie opłat na koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni wnosi się zgodnie z postanowieniami statutu. Zgodnie z zapisami działu X Statutu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, oraz Regulaminem ponoszenia i rozliczania kosztów GZM przyjętego Uchwałą Rady Nadzorczej 1/2010 z dnia r., Członkowie Spółdzielni, a także osoby niebędące członkami Spółdzielni, którym przysługuje: - spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, - będący właścicielami lokali, wnoszą do Spółdzielni opłaty na pokrycie kosztów: 1. eksploatacji i utrzymania nieruchomości, 2. eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, 3. działalności społeczno-kulturalnej prowadzonej przez Spółdzielnię oraz 4. na sfinansowanie innych zobowiązań, w części przypadającej na dany lokal, w tym w szczególności: - spłaty kredytów wraz z odsetkami oraz pożyczek ze środków własnych Spółdzielni przejściowo zaangażowanych w finansowanie remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych, - kosztów określenia przez Spółdzielnię przedmiotu odrębnej własności poszczególnych lokali. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości obejmują w szczególności koszty administrowania nieruchomością, koszty dostawy energii cieplnej, dostawy wody i odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości, eksploatacji dźwigów, anten zbiorczych, domofonów oraz odpisy na fundusz remontowy Spółdzielni. Koszty zużycia wody oraz odprowadzania ścieków rozliczane są co pół roku (do 30 czerwca i 31 grudnia). Koszty energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania rozliczane są raz do roku (do 30 czerwca) według wskazań podzielników oraz liczników ciepła. Pozostałe koszty eksploatacji podstawowej (z wyjątkiem kosztów wywozu nieczystości i utrzymania dźwigów) ewidencjonowane są i rozliczane na poszczególne nieruchomości z podziałem na lokale mieszkalne, lokale użytkowe, garaże, hale garażowe i inne proporcjonalnie do powierzchni użytkowej danego lokalu. Koszty ochrony mienia i monitoringu mogą być rozliczane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali lub od ilości lokali objętych ochroną. Sposób rozliczania postanowieniem Uchwały nr 75/2011 Rady Nadzorczej z dnia 14 listopada 2011r. pozostawiony został do decyzji Rady Osiedla. Podobnie od decyzji Rady Osiedla zależy sposób rozliczania kosztów utrzymania dźwigów oraz kosztów wywozu nieczystości. Koszty eksploatacji i utrzymania mienia ogólnego, przeznaczonego do wspólnego korzystania, są ewidencjonowane oddzielnie i obciążają wszystkich użytkowników Spółdzielni oraz lokale wyodrębnione będące własnością członków Spółdzielni proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. Różnica pomiędzy kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości a przychodami z opłat zwiększa lub zmniejsza odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości w roku następnym. Pozostałe koszty i przychody rozlicza się wynikowo. Sposób rozliczania wyniku finansowego określa Walne Zgromadzenie w formie uchwały. 4

5 Na dzień 31 grudnia 2012 r. gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmowała 490 budynków o łącznej powierzchni użytkowej m 2, w tym: 409 budynków mieszkalnych, o łącznej liczbie mieszkań i powierzchni użytkowej m 2. Wielkość zasobów z podziałem na osiedla ilustrują tablice nr 2 i 3. Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi wyniosły ogółem tys. zł z czego: eksploatacja bieżąca w tym odpis na fundusz remontowy i konserwacje zakup zimnej wody i wprowadzania ścieków zakup energii cieplnej eksploatacja dźwigów osobowych wywóz nieczystości ochrona mienia działalność społeczno-kulturalna tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł Dynamika kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w latach według ich rodzajów oraz średnie miesięczne koszty eksploatacji przypadające na m.kw. powierzchni użytkowej przedstawiają się następująco: Lp Wyszczególnienie Koszty ogółem Koszty w zł.na m.kw średnio miesięcznie Wsk.% 2011/2010 Wsk.% 2012/ Wynagrodzenia i świadczenia pracownicze ,75 0,77 0,78 102,67 101,30 2 Materiały ,07 0,06 0,07 85,71 116,67 3 Energia elektryczna ,19 0,19 0,21 100,00 110,53 4 Woda technologiczna ,05 0,06 0,09 120,00 150,00 5 Wywóz nieczystości stałych ,15 0,13 0,12 86,67 92,31 6 Podatki i opłaty ,55 0,54 0,51 98,18 94,44 7 Odpisy na fundusz remontowy ,05 1,07 1,14 101,90 106,54 8 Konserwacja zasobów ,60 0,62 0,65 103,33 104,84 9 Narzut kosztów ogólnych Spółdzielni ,13 0,12 0,11 92,31 91,67 10 Pozostałe koszty ,49 0,47 0,46 95,92 97,87 I Razem koszty eksploatacji bieżącej (poz.1;10) ,03 4,03 4,14 100,00 102,73 w tym eksploatacji podstawowej (poz.i -7) ,98 2,96 3,00 99,33 101,35 II koszty zimnej wody i wprowadzania ścieków ,18 1,31 1,53 111,02 116,79 III Koszty zakupu energii cieplnej (co+cw) ,48 2,29 2,50 92,34 109,05 centralne ogrzewanie ,60 1,45 1,60 90,63 110,52 podgrzanie wody ,88 0,84 0,89 95,45 106,53 IV Koszty eksploatacji dźwigów ,41 0,37 0,38 90,24 101,89 V ¹ wywóz nieczystości ,23 0,19 0,19 82,61 100,00 VI ² Ochrona mienia ,03 0,05 0,04 166,67 87,09 VII 3 Działalność społeczno-kulturalna ,05 0,04 0,03 91,86 74,13 VIII Ogółem koszty gzm ,40 8,28 8,81 98,44 106,41 ¹/ W trzech osiedlach (Żoliborz IV, Piaski oraz Wawrzyszew) od II-go półrocza 2009 r. i w jednym osiedlu od 2010 r. (Żoliborz III ) koszty wywozu nieczystości są rozliczane z mieszkańcami od ilości drzwi i prezentowane w niniejszym wykonaniu w odrębnej pozycji E Wywóz nieczystości tablica nr 1. ²/ W pięciu osiedlach (Żoliborz II, Młociny, Piaski, Wawrzyszew Nowy, Latyczowska oraz Hery) ujęto w zestawieniu koszty na ochronę mienia poniesione i rozliczone w tych osiedlach z mieszkańcami od ilości korzystających użytkowników. Koszty te prezentowane są w niniejszym wykonaniu w odrębnej pozycji F Ochrona mienia tablica nr 1. 3 / Działalność społeczno-kulturalna jest kontynuacją Funduszu społeczno-kulturalnego i od 1 stycznia 2010 roku jest działalnością wynikową wykazywaną w odrębnej pozycji B Działalność społeczno kulturalna tablica nr 1. W wyżej wymienionej kalkulacji średnich, miesięcznych kosztów przypadających na metr kwadratowy powierzchni lokali nie zostały uwzględnione stosowane w rozliczeniach w zależności od typu lokalu (mieszkalny, użytkowy, garaż) - wskaźniki intensywności eksploatacji. 5

6 W 2012 roku koszty eksploatacji bieżącej (eksploatacja podstawowa oraz remonty) w przeliczeniu na 1 m 2 p.u. średnio miesięcznie wyniosły 4,14 zł. i były nieznacznie wyższe niż 2011 r. (4,03 zł). Wyższe koszty spowodowane zostały głównie wzrostem kosztu dostaw mediów komunalnych. W pozycji wywóz nieczystości stałych nie ujęto osiedli, w których koszty wywozu nieczystości są rozliczane z mieszkańcami od ilości osób Struktura kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w latach według ich rodzajów przedstawia się następująco: Wskaźnik struktury w % Wskaźnik struktury w % Lp. Wyszczególnienie Kwota w zł 2011 kosztów eksploatacji bieżącej kosztów gzm Kwota w zł 2012 kosztów eksploatacji bieżącej kosztów gzm I Koszty eksploatacji bieżącej 1 Wynagrodzenia i świadczenia pracownicze ,19 9, ,94 9,29 2 Materiały ,40 0, ,45 0,71 3 Energia elektryczna ,67 2, ,17 2,54 4 Woda technologiczna ,40 0, ,28 1,12 5 Wywóz nieczystości stałych ,28 1, ,01 1,48 6 Podatki i opłaty ,44 6, ,27 6,02 7 Odpisy na fundusz remontowy oraz koszty konserwacji ,57 13, ,61 13,54 8 Konserwacja zasobów ,44 7, ,82 7,76 9 Narzut kosztów ogólnych Spółdzielni ,98 1, ,52 1,24 10 Pozostałe koszty ,64 5, ,93 5,36 I Razem koszty eksploatacji bieżącej (poz. 1-10) , ,05 II Koszty zimnej wody i wprowadzania ścieków x 16, x 18,26 III Koszty zakupu energii cieplnej x 26, x 27,43 IV Koszty eksploatacji dźwigów x 2, x 2,30 V ¹ Wywóz nieczystości x 2, x 2,05 VI ² Ochrona mienia x 0, x 0,52 VII 3 Działalność społeczno-kulturalna x 0, x 0,39 VIII Ogółem koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi x x 100 1/ W trzech osiedlach (Żoliborz IV, Piaski oraz Wawrzyszew) od II-go półrocza 2009 r. i w jednym osiedlu od 2010 r. (Żoliborz III ) koszty wywozu nieczystości są rozliczane z mieszkańcami od ilości drzwi i prezentowane w niniejszym wykonaniu w odrębnej pozycji E Wywóz nieczystości tablica nr 1. 2/ W pięciu osiedlach (Żoliborz II, Młociny, Piaski, Wawrzyszew Nowy, Latyczowska oraz Hery) ujęto w zestawieniu koszty na ochronę mienia poniesione i rozliczone w tych osiedlach z mieszkańcami od ilości korzystających użytkowników. Koszty te prezentowane są w niniejszym wykonaniu w odrębnej pozycji F Ochrona mienia tablica nr 1. 3/ Działalność społeczno-kulturalna jest kontynuacją Funduszu społeczno-kulturalnego i od 1 stycznia 2010 roku jest działalnością wynikową wykazywaną w odrębnej pozycji B Działalność społeczno kulturalna tablica nr 1. Jak wynika z powyższego zestawienia 56,84% kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w 2012 roku stanowią koszty usług i dostaw komunalnych oraz podatki i opłaty, tj. koszty, na których wysokość Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa nie ma wpływu. Jednostkowy poziom tych kosztów wyznaczają ceny i opłaty urzędowe (administracyjne), a ich wartość w przypadku mediów komunalnych ceny oraz wolumen zużycia przez mieszkańców - użytkowników. W wymienionych w akapicie powyżej kosztach 48,26% stanowią koszty zakupu energii cieplnej dla potrzeb ogrzania mieszkań i podgrzania wody użytkowej. Wartość tych kosztów w latach systematycznie malała (pomimo wzrostu zasobów eksploatowanych. Natomiast r. koszty te nieznacznie wzrosły, co było spowodowane wzrostem kosztu zakupu energii. Koszty te w 2012 roku były wyższe od poniesionych w roku poprzednim o 3,320 tys. zł tj. o 9,73 %. i było związane z wyższymi kosztami zakupu energii cieplnej. Jednostkowy koszt energii cieplnej wynosił średnio 29,72 zł/m 2 i był wyższy o 9,80 % w porównaniu z 2011 r. (27,06 zł/m 2 ) i o 22,75 % niższy w porównaniu z 2002 r. (36,48 zł/m 2 ). Zarówno spadek a następnie jak i niska 6

7 dynamika wzrostu wysokości kosztów zakupu energii cieplnej w głównej mierze jest efektem zrealizowanych od 2003 roku termomodernizacji budynków mieszkalnych. Uwaga: oceniając zmiany wysokości kosztów energii cieplnej w poszczególnych latach należy zwrócić uwagę na warunki meteorologiczne w sezonach grzewczych; w zimie 2005/2006, 2009/2010 temperatury ujemne były niższe od średnich, natomiast w zimie 2006/2008 były wyższe. Okres charakteryzował się wydłużonym okresem sezonu grzewczego spowodowanym również warunkami meteorologicznymi. Zmiany wysokości kosztów energii cieplnej w latach ilustruje poniższa tablica: Lp. Wyszczególnienie Koszty zakupu energii cieplnej w zł Wskaźnik dynamiki w % Powierzchnia ogrzewana w m² średnia roczna Koszt energii cieplnej w zł na 1 m 2 rocznie x x 2012/ , / / , / / , / / , / / , / / , / / , / / , / / , / / , / x x ,72 gospodarki zasobami mieszkaniowymi wyniosły ogółem tys. zł, z czego: eksploatacja bieżąca (łącznie z odpisami na fundusz remontowy) zimna woda (rozliczania wg urządzeń pomiarowych lub ryczałtem) energia cieplna (na potrzeby ogrzania lokali i podgrzania wody eksploatacja dźwigów osobowych wywóz nieczystości ochrona mienia działalność społeczno-kulturalna tys.zł tys.zł tys.zł tys.zł tys.zł tys.zł tys.zł 7

8 na pokrycie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi - uwzględniające opłaty eksploatacyjne za lokale mieszkalne i użytkowe, ustalone przez poszczególne Rady Osiedli i zatwierdzone Uchwałami Rady Nadzorczej, zapewniły sfinansowanie poniesionych kosztów. Nadwyżki kosztów nad przychodami, podobnie jak nadwyżki przychodów nad kosztami, rozliczane są w kolejnym roku kalendarzowym odpowiednio jako ujemny lub dodatni wynik z gospodarki zasobami mieszkaniowymi z roku poprzedniego. W roku 2012 opłaty eksploatacyjne dla lokali mieszkalnych są były zróżnicowane w poszczególnych osiedlach i nieruchomościach. Ich wysokość uzależniona była od wyniku osiągniętego na gospodarce zasobami mieszkaniowymi w roku poprzednim (wynik ujemny zwiększał wysokość opłat i odwrotnie, wynik dodatni poprzedniego roku zmniejszał wysokość opłat) oraz była dostosowana do stanu eksploatowanych zasobów oraz potrzeb remontowych. Wysokość opłat kształtowała się na poziomie od 0,79 do 4,82 zł za 1 m 2 miesięcznie, a w tym odpis na fundusz remontowy od 0,20 do 2,30 zł za 1 m 2. Przy ocenie poziomu opłat należy zwrócić uwagę, że poziom opłaty eksploatacyjnej jest wyznaczony wielkością: kosztów eksploatacji oraz wynikiem z poprzedniego okresu obrachunkowego, natomiast wielkość odpisu na fundusz remontowy jest określona przez zakres rzeczowy realizowanych remontów (najniższy odpis na fundusz remontowy dotyczy nowych budynków - w okresie rękojmi). na pokrycie kosztów świadczeń w zakresie centralnego ogrzewania i podgrzania wody użytkowej, zimnej wody i odprowadzania ścieków dostosowane zostały do poziomu kosztów ustalanych i rozliczanych na podstawie urządzeń pomiarowych. Dodatkowo Członkowie WSM partycypują w pożytkach głównie z najmu lokali użytkowych. Ogółem za okres Osiedla WSM wygenerowały dodatni wynik i wyniósł on tys. zł, w tym: - wynik na działalności eksploatacyjnej tys. zł - wynik na działalności społeczno-kulturalnej 5 tys. zł - wynik na pozostałej działalności operacyjnej i finansowej tys. zł - podatek dochodowy od osób prawnych tys. zł Wprowadzone przed siedmiu laty zmiany w zakresie ewidencji i rozliczania kosztów i przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi z uwzględnieniem podziału w ramach osiedli na nieruchomości zapewniają członkom możliwość finansowania kosztów gospodarki zasobami, które związane są z utrzymaniem ich lokali i eksploatacją nieruchomości wspólnych oraz stanowiących mienie Spółdzielni z zastosowaniem przepisów art. 4 i 5 ustawy z dnia r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. nr 4, poz.27 z późniejszymi zmianami). Zmiana w tym zakresie uwidacznia różnice w poziomie kosztów eksploatacji wynikającym głównie z charakterystyki poszczególnych nieruchomości (zabudowa niska - wysoka, budynki mieszkalne użytkowe zespoły garażowe, wiek zasobów, stan techniczny, itp.). Analiza poziomu kosztów i opłat na przestrzeni 5 lat pozwoliła na ocenę efektywności zmiany sposobu rozliczania kosztów w powiązaniu z warunkami zamieszkiwania i charakterystyką poszczególnych nieruchomości. Wykonanie kosztów, przychodów i wyników gospodarki zasobami mieszkaniowymi w poszczególnych osiedlach przedstawia tablica nr 1. Oceniając sytuację finansową poszczególnych osiedli należy uwzględnić stan zaległości z tytułu opłat za użytkowanie lokali, które na 31 grudnia 2012 r. wynosiły ogółem tys. zł, co stanowi 9,7 % rocznego wymiaru opłat, z czego: - - za lokale mieszkalne za lokale użytkowe tys. zł tys. zł 9,4 % 11,1 % rocznego wymiaru opłat rocznego wymiaru opłat W analizowanym okresie znaczny poziom wzrostu zadłużenia z tytułu opłat za lokale wykazują lokale użytkowe i mieszkalne - odpowiednio 530 tys.zł i 386 tys.zł. W stosunku do poziomu 2011 roku zadłużenie ogółem wzrosło o 6,3% (916 tys. zł), a wskaźnik zadłużeń wzrósł o 0,4 punktu procentowego. Należy zwrócić uwagę, że po wzroście zadłużeń w 2005 r. udało się w 2006 roku zahamować dalszy ich wzrost, a w 2009 r. znacząco je zmniejszyć. Rozpatrując stany należności trzeba uwzględnić cykl koniunkturalny w gospodarce, który to w zasadniczy sposób wpływa na zadłużenie w opłatach za lokale. Biorąc pod uwagę spowolnienie 8

9 gospodarcze w roku 2012 poziom zaległości oceniamy jako relatywnie wysoki. Prowadzony proces uwłaszczeń nie wpłynął istotnie na obniżenie stanu należności przeterminowanych, pomimo, iż warunkiem uwłaszczenia za symboliczną złotówkę było uregulowanie zobowiązań w stosunku do Spółdzielni. Działania Spółdzielni nakierowane są na podniesienie skuteczności windykacji i nie dopuszczanie do powstawania zaległości ponad 6-cio miesięcznych. Docelowym dążeniem jest obniżenie wskaźnika zadłużeń poniżej 8,5%. W poszczególnych osiedlach zmiany wysokości zadłużeń są zróżnicowane: - zadłużenia ogółem wzrosły we wszystkich osiedlach z wyjątkiem: os. Bielany, Młociny, Żoliborz IV, Wawrzyszew Nowy - zadłużenia za lokale mieszkalne wzrosły we wszystkich osiedlach z wyjątkiem os. Młociny, Bielany, Żoliborz IV, Wawrzyszew Nowy. - zadłużenia za lokale użytkowe: wzrosły w osiedlach: Piaski, Wawrzyszew, Latyczowska, Hery, Wawrzyszew Nowy, Żoliborz IV zmalały w osiedlach: Bielany Żoliborz II, Młociny, Żoliborz III, Nowodwory. Najwyższy wskaźnik zadłużeń ogółem występuje w osiedlach: Hery Wawrzyszew, Latyczowska, Piaski, - odpowiednio 15,0%, 14,2%, 10,7%, 10,3%, a najniższy w osiedlu: Żoliborz II, Wawrzyszew Nowy - odpowiednio 4,3%, 4,4%. Wielkość i strukturę zadłużeń z tytułu należności za użytkowanie lokali w poszczególnych osiedlach oraz zmiany w porównaniu z rokiem ubiegłym przedstawiają tablice nr 4 i 5. W 2012 roku, analogicznie do lat poprzednich, dla należności spornych i zasądzonych oraz wątpliwych dokonano odpisów aktualizacyjnych, w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych. Na r. odpisy wynosiły ogółem tys. zł (58,5 % zadłużeń), z tego dotyczyły lokali: mieszkalnych tys. zł, (56,2 % zadłużeń za te lokale tys. zł) użytkowych tys. zł, (71,4 % zadłużeń za te lokale tys. zł) W stosunku do 2011 r. odpis aktualizujący należności zwiększył się o 763 tys. zł. Zwiększenie odpisu nastąpiło w osiedlach Żoliborz II, Żoliborz III, Piaski, Wawrzyszew, Nowodwory, Latyczowska, Hery, w których odpis aktualizujący należności wzrósł odpowiednio o: 48,5 tys. zł, 173,4 tys. zł, 524,2 tys. zł., 274,1 tys. zł, 9,8 tys. zł, 39,,8 tys. zł. 27,9 tys.zł. Zmniejszenie odpisu nastąpiło w osiedlach: Żoliborz IV 95,5 tys. zł, Bielany 178,3 tys. zł, Młociny 52,7 tys. zł, Wawrzyszew Nowy 8,2 tys. zł. Zmiany wysokości odpisu aktualizującego należności w okresie r r. przedstawiają się następująco: Lp Osiedla Kwota wg stanu na (zł) Kwota zwiększająca odpis w 2012 Kwota zmniejszające odpis w 2012 Kwota wg stanu na Wsk % 2012/ Żoliborz II ,7 2 Żoliborz III ,5 3 Żoliborz IV ,9 4 Bielany ,6 5 Młociny ,2 6 Piaski ,9 7 Wawrzyszew ,5 8 Wawrzyszew Nowy ,1 9 Nowodwory ,5 10 Latyczowska ,6 11 Hery ,7 Razem ,2 9

10 A.I.2. Remonty Wysokości odpisów na fundusz remontowy oraz plany remontowe są opiniowane przez Rady Osiedli i zatwierdzane w planach rzeczowo-finansowych przez Radę Nadzorczą WSM. Rady Osiedli pełnią wobec Administracji Osiedli, Zarządu oraz Rady Nadzorczej WSM niezwykle ważną rolę opiniotwórczą i konsultacyjną. Ścisła współpraca z mieszkańcami, w szczególności poprzez Rady Osiedli, powinna prowadzić do jak najlepszego gospodarowania funduszem remontowym, utrzymywania lub podnoszenia standardu mieszkań i całych osiedli. Charakter remontów przeprowadzanych w poszczególnych Osiedlach odzwierciedla zarówno preferencje mieszkańców jak wiek, czy stan techniczny zasobów. Szczegółowe sprawozdanie z remontów zostało zawarte w sprawozdaniach finansowych poszczególnych Administracji Osiedli. Poniżej przedstawiamy syntetyczne podsumowanie prac remontowych wykonanych na Osiedlach: Osiedle Żoliborz II Lp Opis Wartość (tys. zł) Struktura % 1 Remonty instalacji ciepłej wody ,39% 2 Remonty dachów ,51% 3 Pozostałe 151 9,49% 4 Remonty lokali użytkowych 142 8,92% 5 Remonty instalacji zimnej wody i kanalizacji 141 8,88% 6 Remonty instalacji gazowej 105 6,61% 7 Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej w ramach termomodernizacji 98 6,15% 8 Remonty dźwigów osobowych 97 6,13% 9 Remonty instalacji elektrycznej 93 5,87% 10 Remonty klatek schodowych 37 2,34% 11 Miejscowe malowanie elewacji 35 2,21% 12 Modernizacja i naprawy instalacji domofonowych 31 1,97% 13 Remonty balkonów 30 1,92% 14 Remonty chodników 29 1,80% 15 Naprawy instalacji elektrycznej i latarń osiedlowych 28 1,77% 16 Remont placów zabaw 17 1,04% Razem ,00% Osiedle Żoliborz III Lp Opis Wartość (tys. zł) Struktura % 1 Remonty instalacji gazowych ,76% 2 Remonty dróg, chodników, ogrodzeń, pochylnie dla niepełnosprawnych ,83% 3 Remonty sieci wodociągowych i infrastruktura pomiarowa ,72% 4 Remonty instalacji elektrycznych, monitoring wizyjny ,06% 5 Remonty klatek schodowych, korytarzy, zsypów ,56% 6 Remonty instalacji: wodociągowych, centralnego ogrzewania oraz kanalizacji ,17% 7 Pozostałe remonty (dźwigi osobowe, dachy, elewacje, balkony) 361 8,54% 8 Spłata pożyczek wewnętrznych 100 2,36% Razem ,00% 10

11 Osiedle Żoliborz IV Lp Opis Wartość (tys. zł) Struktura % 1 Remonty klatek schodowych ,87% 2 Remonty instalacji co i cwu ,30% 3 Wymiana stolarki ,80% 4 Remont chodników i dróg ,30% 5 Remont schodów 201 9,24% 6 Spłata pożyczki wewnętrznej 178 8,18% 7 Remont dachów 165 7,59% 8 Ekipa 161 7,40% 9 Pozostałe 156 7,17% 10 Altany śmietnikowe 90 4,14% Razem: ,00% Osiedle Bielany Lp. Opis Wartość (tys.zł.) Struktura % 1 Remonty bieżące zasobów obcy wykonawca ,15% 2 Remont klatek schodowych ,60% 3 Remonty bieżące wykonane ekipą własną ,21% 4 Remont kapitalny dachów 81 9,07% 5 Wymiana okien 58 6,50% 6 Pozostałe remonty 31 3,47% Razem: ,00% Osiedle Młociny Lp. Opis Wartość ( tys.zł.) Struktura % 1 Instalacje wodno-kanalizacyjne, C.O ,55% 2 Instalacje elektryczne ,08% 3 Wymiana wodomiarów ,40% 4 Instalacje gazowe ,55% 5 Roboty drogowe, schody, podjazdy 154 8,42% 6 Elewacje 119 6,50% 7 Awarie i roboty nieprzewidziane 113 6,18% 8 Balkony, tarasy 110 6,01% 9 Dachy, inne roboty dekarskie 97 5,30% 10 Drzwi i okna 95 5,19% 11 Altanki śmietnikowe i zsypy 15 0,82% Razem: ,00% Osiedle Piaski Lp. Opis Wartość ( tys.zł.) Struktura % 1 Wykonanie instalacji ppoż ,58% 2 Remont elewacji i dachów ,64% 3 Wymiana schodów zewnętrznych ,27% 4 Remont klatek schodowych 215 7,03% 5 Remonty nawierzchni dróg 168 5,49% 6 Pozostałe remonty 133 4,35% 7 Spłata pożyczki wewnętrznej 142 4,64% Razem: ,00% 11

12 Osiedle Wawrzyszew* Lp Opis Wartość (tys. zł) Struktura % 1 Remonty instalacji elektrycznych ,62% 2 Malowanie klatek schodowych ,74% 3 Modernizacja.instalacji.p.-poż ,60% 4 Remonty dźwigów 253 9,78% 5 Remonty i naprawy zsypów 226 8,74% 6 Wymiana drzwi zewnętrznych do klatek 221 8,54% 7 Remonty dróg, chodników, schodów, pochylni 212 8,19% 8 Remonty instalacji wod.-kan., c.o, c.c.w, cyrkulacji i gazowych 197 7,61% 9 Pozostałe inne remonty 108 4,17% Razem: ,00% *nie uwzględniono spłaty kredytów zaangażowanych w termomodernizację Osiedle Hery Lp Opis Wartość(tys. zł) Struktura % 1 Remonty bieżące dźwigów 16 27,6% 2 Projekt odwodnienia kanałów do wymiany instalacji 42 74,4% Razem: ,00% Osiedle Nowodwory Lp Opis Wartość (tys.zł) Struktura % 1 Remonty bieżące zasobów 11 2,60% 2 Remont poszycia dachowego ,03% 3 Spłata pożyczek wewnętrznych ,30% 4 Inne remonty 13 3,07% Razem: ,00% Osiedle Latyczowska Lp Opis Wartość (tys. zł) Struktura % Remont instalacji wodno-kanalizacyjnej ,00% Razem: ,00% Osiedle Wawrzyszew Nowy Lp Opis Wartość (tys. zł) Struktura % 1 Remont dachów ,25% 2 Spłata pożyczki ,23% 3 Remont bieżący zasobów ,35% 4 Remont balkonów 65 8,19% 5 Remont chodników i dróg 52 6,55% 6 Wymiana lamp parkowych 32 4,03% 7 Remont bieżący dźwigów 31 3,90% 8 Ocieplenie stropodachu 4 0,50% Razem: ,00% Spłata kredytów i pożyczek z tytułu termomodernizacji Proces termomodernizacji budynków mieszkalnych wykonywany w systemie scentralizowanym został zakończony w 2009 roku. Całkowite nakłady poniesione na termomodernizację wyniosły tys. zł, w tym tys. zł zostało sfinansowane z kredytów bankowych, tys. zł ze scentralizowanego funduszu remontowego Spółdzielni oraz tys. zł z funduszy remontowych Osiedli. Udział w kosztach termomodernizacji poszczególnych lokali został ustalony proporcjonalnie do udziału powierzchni poszczególnych lokali do powierzchni w danym budynku - określonego uchwałami Zarządu WSM w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności. Spłata należności z tego tytułu ustalona została przy naliczeniu miesięcznych opłat za poszczególne lokale w wysokości uchwalonej przez Radę Osiedli. 12

13 Kwota niespłaconych należności przez członków i właścicieli lokali z tytułu poniesionych nakładów termomodernizacyjnych na r. wyniosła tys. zł. Wartość niespłaconych kredytów bankowych na koniec roku wyniosła tys. zł i dotyczy Osiedli: Żoliborz III, Żoliborz IV oraz Wawrzyszew Nowy. Pozostałe Osiedla dokonały wcześniejszej spłaty kredytów. Zakładając spłatę kredytu zgodnie z harmonogramem, planowana spłata nastąpi do 2018 r, co przedstawione zostało w tabeli poniżej: [w tys. PLN] Stan kredytu Spłata Spłata Spłata Spłata Spłata Spłata na kredytu 2013 kredytu 2014 kredytu 2015 kredytu 2016 kredytu 2017 kredytu 2018 Wawrzyszew Nowy Żoliborz III Żoliborz IV Suma końcowa Rozliczenie nakładów na termomodernizację w latach przedstawia zestawienie zbiorcze WSM - tablica nr 6 w załącznikach. A. Działalność społeczno-oświatowa Działalność społeczno-kulturalna na rzecz członków i mieszkańców Spółdzielni, jako zadanie statutowe, realizowana była przede wszystkim poprzez Osiedla. Działalność społeczno-kulturalna w Spółdzielni w pełnym zakresie działalności obumiera. Spółdzielcze tradycje w tej dziedzinie kontynuowane są jedynie w kilku osiedlach: Żoliborz IV, Piaski, Młociny. Osiedle Żoliborz IV w ramach swojej działalności wspiera finansowo mieszkańców w trudnych sytuacjach losowych poprzez zapomogi czy darowizny. Obecnie Klub Mieszkańca, który po uroczystym otwarciu na początku roku otrzymał nazwę SZAFIR, znajduje się w nowej siedzibie Administracji Osiedla przy ul. Dolnośląskiej 3. Obecnie przygotowany jest program działalności, w tym grafik zajęć dla poszczególnych sekcji tematycznych. W osiedlu Piaski funkcjonuje klub Piaski, który w ramach swej działalności organizuje różne warsztaty i zajęcia klubowe. Ponadto organizuje okolicznościowe imprezy klubowe, imprezy plenerowe, wycieczki turystycznokrajoznawcze czy spotkania dla samotnych mieszkańców. Ważnym punktem działalności są warsztaty wokalne, muzyczne, taneczne oraz plastyczne. W Osiedlu Młociny funkcjonuje Klub Seniora, który jest miejscem spotkań ludzi w większości samotnych. Członkowie klubu świadczą sobie wzajemną pomoc sąsiedzką w trudnych sytuacjach życiowych. Koszty utrzymania klubu ponosi Osiedle Młociny, natomiast koszty działalności kulturalnej Dzielnica Bielany. Środki otrzymane z Urzędu Dzielnicy Bielany wydatkowane zostały na rozszerzenie działalności poprzez realizowanie spotkań muzyczno-tanecznych, wycieczek oraz spotkań okolicznościowych. W osiedlu Bielany działalność społeczno-kulturalna prowadzona jest przez Komisje Rady Osiedla, która na wniosek Komisji Socjalnej rozpatruje wnioski w zakresie pomocy sąsiedzkiej. Komisja zajmuje się również organizowaniem zajęć rehabilitacyjno-sportowych dla seniorów czy też organizacją wycieczek do wielu ciekawych miejsc w Polsce. Poza stałymi formami działalności oświatowej i kulturalnej, osiedla prowadzą działalność w zakresie: - opieki nad dziećmi w okresie wakacji i przerw świątecznych, - zakupu biletów na przedstawienia dziecięce, - zajęcia plastyczne i sportowe dla dzieci mieszkańców spółdzielni, - stypendia dla dzieci szkolnych, - organizowaniu pływalni dla seniorów, - zajęć dydaktycznych jak nauka na komputerze, - wycieczki i rajdy, 13

14 - oraz wigilie dla samotnych. Wymienione powyżej formy działalności stanowią znaczący koszt w działalności społeczno kulturalnej osiedli w danym roku. Dbałość o bezpieczeństwo najmłodszych i poprawa sytuacji seniorów budują wizerunek Osiedli i są wysoko stawiane w priorytetach Osiedli. Te formy działalności cieszą się ogromnym zainteresowaniem mieszkańców. Koszty działalności społeczno-kulturalnej osiedli wyniosły ogółem 530 tys. zł, z czego: 297 tys. zł, tj. 56,04 % koszty działalności społeczno-kulturalnej 151 tys. zł, tj. 28,49 % wydatki na pomoc sąsiedzką (zapomogi, okolicznościowe paczki). 77 tys. zł, tj. 14,53 % urządzenia zabawowe i rekreacyjne na terenie osiedli 5 tys. zł tj. 0,94 % dofinansowanie działalności wspólnej w szkołach, DOPS - ach itp Największą jednak pozycją w kosztach działalności społeczno-kulturalnej są koszty imprez organizowane przez osiedla oraz zakup urządzeń zabawowych dla placów zabaw na osiedlu. Podstawowym źródłem finansowania tych kosztów są wpływy z opłat za lokale mieszkalne. i koszty działalności społeczno-kulturalnej w osiedlach ilustruje tablica nr 7. Na szczególną uwagę zasługuje sprawowanie opieki Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej nad Izbą Pamięci Marii Kownackiej. Izba jest cenną jednostką kulturalną, stanowiącą źródło wiedzy o warunkach, w jakich żyła i tworzyła pisarka. Zbiory zgromadzone w mieszkaniu Marii Kownackiej na warszawskim Żoliborzu udostępniane są wszystkim, którzy interesują się twórczością pisarki (literaturą dziecięcą). W Izbie Pamięci odbywają się spotkania z dziećmi i młodzieżą, do których to działalność placówki jest skierowana w szczególności. Uczestnicy wycieczek mają możliwość obejrzenia szeregu dokumentów bibliotecznych ze zbiorów Izby. Wpływy z tantiem autorskich zgodnie z testamentem przeznaczane są w części na potrzeby utrzymania Izby Pamięci a także na remont zabytkowego Dworu w Słupie oraz na opiekę grobu matki autorki Ludwiki Kownackiej. Największą placówką prowadzącą działalność w zakresie upowszechniania kultury na terenie Dzielnicy Żoliborz, działającą pod zarządem Spółdzielni, jest Społeczny Dom Kultury. Decyzją nr 39/2010 wydaną dnia 19 stycznia 2010 roku wpisano SDK do rejestru zabytków. Zgodnie z umowami o użytkowaniu pomieszczeń, samodzielną działalność kulturalną, oświatową i edukacyjną prowadzą: - Północne Centrum Sztuki (dawny Teatr Komedia), - Biblioteka Działalność Domu Kultury skoncentrowana jest na zajęciach i imprezach ogólnodostępnych o charakterze kulturalno-oświatowym, wychowawczym, sportowym i turystycznym, prowadzonych przez 10 grup zainteresowań, towarzystw i organizacji społecznych, których działalność jest historycznie związana z Domem Kultury WSM, m.in.: Klub B. Więźniów Obozu Koncentracyjnego w Neuengamma, Klub Żołnierzy i Rodzin 30 Pułku Strzelców Kaniowskich, Ognisko TKKF Żoliborz (zajęcia z gimnastyki geriatrycznej dla pań), Koło Środowiskowe PTTK Renciści, Koło AA, Teatr Łazienki, Kraśniacy czy kursy nauki tańca. Poza stałymi formami działalności, pomieszczenia SDK są wynajmowane stałym i okazjonalnym użytkownikom. Użytkownicy nie są przypadkowi, program ich działalności jest zgodny z profilem placówki kultury. Wpływy za wynajem stanowią źródło finansowania działalności merytorycznej i utrzymania pomieszczeń SDK w dobrym stanie. Koszty działalności SDK w 2012 r. wynosiły ogółem tys. zł, co stanowiło 97% planu. Koszty zostały w dużej mierze pokryte wpływami własnymi, pomimo odpisu na Scentralizowany Fundusz Remontowy Spółdzielni 581 tys. zł z przeznaczeniem na planowane i realizowane remonty w SDK oraz zwiększenie w pozycjach kosztów: zakupu energii elektrycznej, zakupu wody zimnej i ścieków, opłat telekomunikacyjnych i bankowych oraz remontów bieżących, jak również kosztów z tytułu konserwacji zieleni. Wykonanie kosztów i dochodów Społecznego Domu Kultury przedstawia tablica nr 8 w załącznikach. 14

15 A.III Przenoszenie własności lokali mieszkalnych i użytkowych na odrębną własność mieszkańców i użytkowników Tak jak w latach poprzednich, realizowane były wnioski członków o przekształcenie lokatorskich praw do lokali w spółdzielcze własnościowe prawo oraz ustanowienie i przeniesienie prawa własności. Po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r. wnioski o ustanowienie własności lokali wpływały lawinowo, i do 31 grudnia 2012 r. wpłynęło ich łącznie , z czego : Razem do roku Rok wnioski o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo wnioski o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w odrębną własność wnioski o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność razem Z dniem 11 października 2011 r. weszła w życie kolejna nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która poszerzyła grono spółdzielców uprawnionych do złożenia przedmiotowych wniosków. W grupie tej znaleźli się Członkowie posiadający spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali wybudowanych przy udziale środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Od Członków zamieszkujących w tego typu lokalach, w 2012r. wpłynęło 41 wniosków o wyodrębnienie własności zajmowanych lokali. Z uwagi na konieczność dopełnienia wszelkich procedur prawnych i bankowych, pierwsze wyodrębnienia mieszkań budowanych przy udziale środków KFM nastąpią w 2013r. Podpisywanie umów w sprawie wyodrębnień własności lokali w Osiedlach WSM rozpoczęto w październiku 2007r. W 2012 r. podpisanych zostało kolejnych 188 aktów notarialnych. Łącznie stanowi to liczbę zawartych umów notarialnych, tj.: Razem do roku 2012 Rok 2012 Ilość umów przeniesienia własności lokali, miejsc postojowych i garaży, w tym: Osiedle Żoliborz II Osiedle Żoliborz III Osiedle Żoliborz IV Osiedle Bielany Osiedle Młociny Osiedle Piaski Osiedle Wawrzyszew 0 0 Osiedle Hery 28 0 Osiedle Latyczowska 32 1 Osiedle Nowodwory 81 4 Osiedle Wawrzyszew Nowy 5 5 Ilość umów o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynkach Osiedla Wawrzyszew wybudowanych na gruncie, do którego Spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego: Z ogólnej liczby zawartych umów przeniesienia własności lokali, to umowy dotyczące lokali mieszkalnych. Zasób ten, liczący na koniec 2012 roku mieszkań, zmniejszył się do lokali. Przekształcenie spółdzielczych lokatorskich praw w spółdzielcze własnościowe prawa W 2012 r. Zarząd WSM kontynuował - w oparciu o Ustawę z dn r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw Dz.U. nr 223 poz art. 6 ust.1 kt.2 - przekształcenie lokatorskich praw do lokali w spółdzielcze własnościowe prawo w nieruchomościach, w których uchwała Zarządu WSM o określeniu przedmiotu odrębnej własności lokali została zaskarżona do Sądu (Osiedla Żoliborz IV i Piaski), bądź trwa regulacja stanu prawnego gruntów (Osiedle Wawrzyszew). 15

16 W 2012 r. zostało podpisanych 46 umów cywilnoprawnych tego typu (26 w osiedlu Żoliborz IV i 30 w Osiedlu Wawrzyszew). Niestety, nie wszystkie złożone w ostatniej chwili wnioski udało się zrealizować, gdyż przepis umożliwiający przekształcenie lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe (zgodnie art. 6 powołanej wyżej ustawy) z dniem 1 stycznia 2013 r. przestał istnieć. Począwszy od 2013 r., jedyną formą przekształcenia stanie się wykup na własność hipoteczną, czyli w odrębną nieruchomość lokalową. Ustawowym warunkiem dla tych przekształceń jest uregulowanie statusu prawnego gruntów na których jest posadowiony budynek. Strukturę zmniejszenia wartości majątku z tytułu ustanowienia odrębnej własności lokali przedstawia tablica nr 9. A.IV. Sprawy gruntowe Sprawy dotyczące regulacji prawnej gruntów, to zespół najbardziej skomplikowanych problemów do rozwiązania, ponieważ ostateczne ich uregulowanie uzależnione jest między innymi od Urzędów i Sądów. Zaniedbania Urzędów ale i Spółdzielni, w tych sprawach sięgają lat siedemdziesiątych i obrazują ówczesne podejście do tematyki własności. Utworzenie nieruchomości i dalej wydzielenie odrębnej własności lokali może nastąpić pod warunkiem, że wcześniej spółdzielnia będzie posiadała jednorodny stan prawny gruntu. A.IV.1. Aktualna sytuacja formalno-prawna na poszczególnych osiedlach. a) Osiedle Żoliborz IV: Zatrasie Został dokonany podział geodezyjny działki nr 2/4 objętej księgą wieczystą nr WA1M/ /3 i zostały założone nowe księgi wieczyste dla nieruchomości jednobudynkowych, dróg wewnętrznych, działki rekreacyjnowypoczynkowej oraz stacji trafo. Ponieważ w kw WA1M/ /3, z której odłączono powyższe nieruchomości wpisana jest służebność przejścia i przejazdu do szkoły i przedszkola oraz zespołu garaży przy ul. Broniewskiego 7A, 7B i 7C, Sąd zakładając nowe księgi wieczyste z urzędu przeniósł wpisy tych służebności do wszystkich nowopowstałych ksiąg wieczystych. Aktualnie trwają ustalenia i prace nad wykreśleniem zbędnych służebności. Administracja Osiedla Żoliborz IV prowadzi działania związane z przygotowaniem dokumentacji służącej do wyodrębniania własności lokali. Rudawka Został dokonany podział geodezyjny działki nr 2/5 objętej księgą wieczystą nr WA1M/ /9 i zostały założone nowe księgi wieczyste dla 17 nieruchomości jednobudynkowych, odrębne księgi wieczyste dla: działki rekreacyjnowypoczynkowej, działki zabudowanej budynkami usługowymi, parkingiem, drogą wewnętrzną oraz działki zabudowanej budynkiem przepompowni. Ponieważ w kw WA1M/ /9, z której odłączono powyższe nieruchomości wpisana jest służebność na rzecz SPEC, MPWiK, STOEN i Spółki Gazownictwa Sąd zakładając nowe księgi wieczyste z urzędu przeniósł wpisy tych służebności do wszystkich nowopowstałych ksiąg wieczystych. Działka nr 2/1 objęta również księgą wieczystą WA1M/ /9 została podzielona na 18 nieruchomości jednobudynkowych i działkę pod zieleń osiedlową. Jednakże wykonanie decyzji podziałowej zostało przez Zarząd wstrzymane na wniosek Rady Osiedla Żoliborz IV. Administracja Osiedla Żoliborz IV prowadzi prace związane z przygotowaniem dokumentacji służącej do wyodrębniania własności lokali. Obecnie Członkowie Rady Osiedla WSM Żoliborz IV żądają zmiany dokonanych podziałów geodezyjnych zatwierdzonych ostatecznymi Decyzjami: Nr 6/2011 z 6 września 2011 r., Nr 9/2011 z 21 listopada 2011 r. oraz Nr 8/2012 z 16 października 2012 r., wydanymi z upoważnienia Prezydenta M.St. Warszawy. 16

17 W związku z tym Administracja Osiedla analizuje postulaty i propozycje zmian. Ponadto, w stosunku do nieruchomości położonej przy ul. Dolnośląskiej 16 istnieją roszczenia dawnych właścicieli, postępowanie toczy się w Sądzie. b) Osiedle Wawrzyszew: Szczególnie skomplikowane sprawy gruntowe występują w Osiedlu Wawrzyszew albowiem wymagają one: - zrównania okresów użytkowania wieczystego, - nabycia gruntów w trybie zasiedzenia, - przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, - nabycia gruntu, do którego spółdzielnia nie posiada tytułu prawnego a w stosunku do którego toczą się postępowania o zwrot nieruchomości z wniosków dawnych właścicieli, - urządzenia odrębnych ksiąg wieczystych dla poszczególnych nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych dla nieruchomości drogowych. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości pociągnie za sobą bardzo wysokie koszty ponieważ w Mieście Stołecznym Warszawa brak jest uchwały o zastosowaniu bonifikaty dla spółdzielni mieszkaniowych, zaś z pisma Prezydenta M.St. Warszawy wynika, że nie planuje się przedkładać Radzie M.St. Warszawy projektu uchwały w przedmiotowej sprawie. c) Osiedle Młociny: W Osiedlu WSM Młociny w stosunku do nieruchomości przy ulicy Wrzeciono 14A oraz Wrzeciono 10C od 2003 roku prowadzone są sprawy przez radców prawnych spółdzielni. Aktualnie prowadzone sprawy dotyczą powództwa w celu realizacji porozumienia z dnia 10 czerwca 2002 roku zawartego pomiędzy Gminą Warszawa Bielany a Warszawską Spółdzielnią Mieszkaniową oraz wykonania aktu notarialnego Rep. A 19294/2002 z dnia r.. Powództwo obejmuje przekazanie w użytkowanie wieczyste: działki ewidencyjnej nr 2 o pow. 603 m 2 z obrębu , zabudowanej częściowo pawilonem przy ul. Wrzeciono 14A, działki ewidencyjnej nr 5/8 o pow m 2 z obrębu zabudowanej budynkiem przy ul. Wrzeciono 10C (przychodnia zdrowia) oraz działki ewidencyjne nr 43/4 o pow. 819 m 2 i nr 4/3 o pow. 884 m 2 z obrębu będące w użytkowaniu wieczystym WSM, a stanowiące drogi dojazdowe do różnych nieruchomości wewnątrz osiedla. Jedna ze spraw dotyczy zwrotu wpłaconych warunkowo przez WSM na rzecz M.St. Warszawy kwot z tytułu bezumownego korzystania z działki ewidencyjnej nr 2 z obrębu W sprawie uzyskania tytułu prawnego przez WSM od M.St. Warszawy poprzez ustanowienie służebności dojazdu do nieruchomości zabudowanej domkami szeregowymi przy ul. Wrzeciono 10C do 10W, decyzja zostanie podjęta po uprzedniej analizie prawnej przez radcę prawnego. Analiza ta jest potrzebna, ponieważ M.St. Warszawa zażądało jednorazowego wynagrodzenia na kwotę 759 tys. zł netto plus 23% VAT. Natomiast Zarząd WSM uznał, że kwota ta jest kwotą zawyżoną. W związku z tym rozważane jest wniesienie sprawy na drogę postępowania sadowego. A.IV.2. Sprawy, w których toczy się postępowanie przed Sądem oraz Samorządowym Kolegium Odwoławczym, dotyczące opłat za wieczyste użytkowanie. a) Osiedle Żoliborz II : - sprawy w toku: 17 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione; b) Osiedle Żoliborz III: - sprawy w toku: 12 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione; c) Osiedle Żoliborz IV: 17

18 - sprawy w toku: 2 postępowania o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione d) Osiedle Bielany: - sprawy w toku: 5 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione. A.IV.3. Opłaty wnoszone z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz podatek od nieruchomości w latach Opłata z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest zmienna w każdym roku, ponieważ: - następuje sukcesywne zmniejszanie udziału Spółdzielni w nieruchomościach, w związku z wyodrębnianiem własności lokali; - zmienia się ilość osób uprawnionych do korzystania z bonifikaty wynikającej z art. 74 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami 1 ; - uzyskujemy prawomocne orzeczenia sądów oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego kończące postępowania dot. złożonych przez Spółdzielnię wniosków o ustalenie, ze aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest niezasadna. Podatek od nieruchomości ustalany jest raz w roku przez Radę M.St. Warszawy, zaś opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustalane są przez Prezydenta M.St. Warszawy, w oparciu o operaty szacunkowe wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych. Jak z powyższego wynika spółdzielnia nie ma wpływu na wysokość podatku od nieruchomości, natomiast od wypowiedzianej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego składa odwołania. Rok Podatek od nieruchomości (w tys. zł) Opłata za wieczyste użytkowanie z uwzględnieniem bonifikaty dla os. o niskich dochodach (w tys. zł) Podatek leśny (w zł.) Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa podobnie jak i inne osoby fizyczne i prawne otrzymuje od Prezydenta M.St. Warszawy wypowiedzenia wysokości dotychczasowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, w tym w części dotyczącej ustalonych w aktach notarialnych ustanowienia wieczystego użytkowania bonifikat. Nowe opłaty ustalane są na podstawie oszacowania wartości gruntu. Na wypowiedzenia te są składane do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wnioski o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości 2. A.IV.4. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w latach 2011 r r. W latach doszło do dwóch przekształceń prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Przekształcenia te dotyczyły gruntu, na których posadowione są budynki przy ulicy Wolumen 4 i 6. Grunt, na którym zostały wzniesione powyższe budynki stanowił szereg działek ewidencyjnych o różnorodnym stanie prawnym. W 1 Art. 74 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami 1. Osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski, na podstawie art. 20 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (Dz. U. z 2009 r. Nr 153, poz oraz z 2010 r. Nr 40, poz. 224), właściwy organ udziela na ich wniosek 50 % bonifikaty od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe. 2. Osoby, o których mowa w ust. 1, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, korzystają z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi powinna odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty. 2 Podstawa prawna wypowiedzeń: art. 77 ust. 1, 2a i 3, art. 78 ust. 1, ust. 4, art. 72 ust.3, art. 74 ust. 1, art. 79 Ustawy a dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.u. z 2010 nr 102 poz. 561 ze zm.) 18

19 stosunku do niektórych działek zostało nabyte prawo użytkowania wieczystego od M.St. Warszawy zaś pozostałe działki zostały nabyte przez Spółdzielnie na własność w drodze zasiedzenia. Taki stan prawny gruntu wymusił na Spółdzielni przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w celu wyodrębniania własności lokali. Powyższe przekształcenie własności stało się niezbędne w związku z wejściem w życie przepisów Ustawy z dnia r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873 ze zm.), którą to ustawą zniesiona została możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokali. Na mocy wyżej powołanej Ustawy od dnia r. warunkiem rozpoczęcia procesu przenoszenia własności lokali na rzecz osób uprawnionych jest ujednolicenie stanu prawnego gruntu w budynkach. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przy ulicy Wolumen 4 i 6 nastąpiło na podstawie dwóch prawomocnych decyzji, a mianowicie: a) Decyzją Nr 11/2012 z dnia 11 kwietnia 2012 r. Zarząd Dzielnicy Bielany m.st. Warszawy przekształcił prawo użytkowania wieczystego przysługujące Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej do nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne: nr 12/1, nr 13/1, nr 159/1, nr 11, nr 9/1 z obrębu oraz nr 72/2, nr 71/2, nr 94/1, nr 94/3, nr 94/5, nr 83/3, nr 84/3 z obrębu o łącznej powierzchni m 2, położonej w Warszawie przy ul. Wolumen 6, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr WA1M/ /9 w prawo własności. Jednorazowa opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości w prawo własności została ustalona na kwotę tys. zł (kwota ta została przelana na konto). b) Decyzją Nr 625/2011 z dnia 1 grudnia 2011 r. Zarząd Dzielnicy Bielany m.st. Warszawy przekształcił prawo użytkowania wieczystego przysługujące Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej do nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne: nr 66/2, nr 97/2 i nr 92/2 z obrębu o łącznej powierzchni m 2, położonej w Warszawie przy ul. Wolumen 4, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr WA1M/ /3 w prawo własności. Jednorazowa opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości w prawo własności została ustalona na kwotę 660 tys. zł (kwota ta została przelana na konto). W pierwotnym projekcie oba budynki położone obecnie przy ulicy Wolumen nr 4 i nr 6 miały stanowić jedną inwestycję, położoną na jednej nieruchomości gruntowej. Stan prawny gruntu, na którym miały zostać wzniesione oba budynki był bardzo skomplikowany i zróżnicowany. Z powodu różnych zaszłości historycznych, niezależnych od Spółdzielni, grunt pod planowanymi budynkami był podzielony na szereg działek. Niektóre z nich zostały nabyte od gminy - m.st. Warszawa na zasadzie prawa wieczystego użytkowania, inne znów zostały nabyte w drodze zasiedzenia. Stan prawny gruntów nie stanowił przeszkody do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego oraz ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali, jednakże z chwilą wejścia w życie przepisów Ustawy z dnia r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 125 poz. 873 ze zm.) sytuacja powyższa uległa zmianie. Z chwilą wejścia w życie tejże ustawy, tj. z dniem r. przystąpienia do przenoszenia własności lokali w obu tych budynkach było doprowadzenie do jednorodności prawa do gruntu pod budynkiem. W konsekwencji wzrost wartości gruntu musi zostać sfinansowany uzupełnionym przez mieszkańców wkładem budowlanym. Powyższe zobowiązanie wynika z 6 zawartej umowy o budowę lokalu w związku z 47 Statutu oraz art. 18 i art. 35 w związku z art. 36 Ustawy z dnia r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2001r. nr 4 poz. 27 ze zm.). A.IV.5. Nabycie gruntu przez Warszawską Spółdzielnie Mieszkaniową w 2012 r. Aktem notarialnym z dnia 27 września 2012 roku za Rep. A Nr 6821/2011 Spółdzielnia nabyła w użytkowanie wieczyste działki: nr 15/2 oraz nr 17 z obrębu o łącznej powierzchni 743 m 2 położone przy ulicy Lindego- Marymoncka-Wrzeciono (pod inwestycje). Cena własności gruntu została określona przez rzeczoznawcę na kwotę tys. zł, natomiast pierwsza opłata roczna wyniosła 390 tys. zł plus 90 tys. zł VAT, co stanowiło łączną kwotę 480 tys. zł. Bezumowne korzystanie z gruntów. 19

20 W roku 1971 na podstawie decyzji Prezydium Rady Narodowej m. st. Warszawy o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej, WSM wzniosła z własnych środków budynek (przychodnia) na nieruchomości położonej przy ulicy Wrzeciono 10C, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 5/8 z obrębu o powierzchni m 2, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA1M/ /8, który to budynek został przekazany do użytkowania w dniu 15 lipca 1975 r. Od końca 1975 roku Spółdzielnia dwukrotnie występowała do m. st. Warszawy z wnioskiem o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego omawianej działki. Natomiast, od 1969 roku Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa jest w posiadaniu nieruchomości położonej przy ulicy Wrzeciono 14A, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 2, z obrębu o powierzchni 603 m 2, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA1M/ /8. Na gruncie tym, oraz na sąsiedniej działce nr 43/2 wybudowany został przez Spółdzielnię, w ramach prowadzonej inwestycji pawilon handlowy. Budynek ten został przekazany do użytkowania dnia 30 września 1969 roku. W stosunku do obydwu działek: nr 5/8 oraz nr 2, dnia 10 czerwca 2002 roku, w wykonaniu uchwały Zarządu Gminy wyrażającej zgodę na ustanowienie użytkowania wieczystego, zawarto porozumienie pomiędzy Gminą Warszawa Bielany a Warszawską Spółdzielnią Mieszkaniową. Natomiast dnia 25 października 2002 r. na podstawie powyższego porozumienia został podpisany akt notarialny Rep. A 19294/2002. Wyżej wymienione porozumienie nie zostało zrealizowane przez Urząd. W 2003 roku sprawę skierowano do Zespołu Radców Prawnych WSM, w celu skierowania jej na drogę postępowania sądowego. Aktualnie przygotowywany jest pozew przeciwko M. St. Warszawy o zobowiązanie do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego oraz nieodpłatne przeniesienie własności budynków na rzecz Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. A.IV.6. Służebności - polityka Zarządu WSM a) służebności drogowe Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa nabyła w trybie przetargu, aktem notarialnym z dnia 29 grudnia 1995 r. Rep. A Nr 6915/1995, od dawnej Gminy Warszawa Bielany, grunt przy ulicy Wrzeciono, stanowiącej działkę ewidencyjną 5/1 o powierzchni m 2 pod budownictwo mieszkaniowe. Na gruncie tym zostało wzniesionych dwadzieścia domków w zabudowie szeregowej, wraz z infrastrukturą techniczną. Nabywając powyższy grunt nie został zapewniony pod względem prawnym dostęp do drogi publicznej np. poprzez ustanowienie służebności przejścia i przejazdu. W związku z powyższym WSM wystąpiła o ustanowienie służebności polegającej na prawie przejścia i przejazdu przez działkę ewidencyjną nr 5/7 z obrębu do właściciela gruntu, czyli m. st. Warszawy. Urząd pismem z dnia 3 wrześnie 2012 roku określił wynagrodzenie na kwotę 759 tys. zł netto plus VAT. Do chwili obecnej Zarząd nie podjął ostatecznej decyzji w sprawie zapłaty, gdyż wymaga ona analizy prawnej i ekonomicznej. Po przedłożeniu tej oceny Zarząd podejmie stosowne decyzje. b) służebności przesyłu Innym zagadnieniem są sprawy związane z obciążeniem nieruchomości WSM służebnością przesyłu na rzecz takich zakładów jak: Dalkia/SPEC, RWE Stoen, Telekomunikacji, MPWiK itd. Dotychczasowe działania Zarządu polegały na ustanawianiu, za zgodą Rady Nadzorczej, nieodpłatnych służebności przesyłu, które regulowane były w poszczególnych Osiedlach WSM, w związku z rozpoczęciem procedury wyodrębniania własności lokali oraz w nieruchomościach inwestycyjnych. Jednakże sytuacja ekonomiczna Spółdzielni wymaga podjęcia próby analizy aktów notarialnych pod kątem pobierania opłat za ustanowione służebności. Dlatego też, w pierwszym etapie Spółdzielnia musi dokonać inwentaryzacji zapisów treści służebności w księgach wieczystych, a następnie stworzyć ewidencję służebności, która w przeszłości nie była prowadzona. 20

21 A.IV.7. Zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 13 Żoliborz III Dotyczy realizacji Uchwały nr 6/08 Walnego Zgromadzenia WSM z dnia 26 czerwca 2008 roku w sprawie zbycia udziału w prawie użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 13 o powierzchni 1177 m2 z obrębu , położonej w Warszawie przy ulicy Włościańskiej, objętej księga wieczysta WA1M/ /3. Od daty podjęcia Uchwały WZ WSM do dnia 29 czerwca 2011 roku gromadzone były dokumenty oraz wnioski właścicieli 33 (trzydziestu trzech) wyodrębnionych lokali w budynkach przy ulicy Włościańskiej nr 16 i nr 18. Po skompletowaniu dokumentów Zarząd WSM wraz z uczestnikami postępowania (właścicielami wyodrębnionych lokali) złożył w dniu 29 czerwca 2011 r. wniosek do Sądu o odłączenie z księgi wieczystej nr WA1M/ /3 działki ewidencyjnej nr 13 i założenie dla niej nowej księgi wieczystej. Powyższy wniosek został rozpatrzony przez Sąd dnia 28 września 2011 r. poprzez założenie nowej księgi wieczystej nr WA1M/ /3. Ponieważ przekazanie gruntu na rzecz m. st. Warszawy może nastąpić łącznie z osobami, które wyodrębniły własność lokali, Uchwała WZ WSM nie została dotychczas zrealizowana. A.V. Rozliczanie i spłacania kredytów mieszkaniowych tzw. starego portfela, kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, kredytów na termomodernizację osiedli Stan zadłużenia WSM na r. z tytułu zaciągniętych kredytów wyniósł tys. zł. Kredyty te zaprezentowane zostały w sprawozdaniu finansowym jako zobowiązania długoterminowe z tytułu pożyczek i kredytów w kwocie tys. zł oraz zobowiązania krótkoterminowe w terminie spłaty do jednego roku w kwocie tys. zł. Zestawienie kredytów na r. oraz ich spłatę w ciągu 2012r. przedstawia poniższa tabela: [w tys. PLN] Stan na Spłata kredytu w 2012 Stan na Kredyty ze środków KFM w BGK Kredyty "starego portfela" w PKO BP SA Kredyty na termomodernizację w PKO BP RAZEM Na saldo kredytów i pożyczek składają się: 1. Kredyty mieszkaniowe udzielone ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego w BGK na finansowanie lokali o statusie lokatorskim w kwocie tys. zł. Miesięczna rata z tytułu spłaty kredytu wraz z odsetkami wynosi 284 tys. zł. Zakładając warunki spłaty na poziomie pierwszego kwartału 2013r. spłata kredytów KFM nastąpi do 2040r. 2. Kredyty mieszkaniowe tzw. starego portfela są to kredyty zaciągnięte przez spółdzielnie mieszkaniowe przed 31 maja 1992r. i podlegają przepisom ustawy z dnia 30 listopada 1995r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych (z późn.zm.). Stan kredytów na r wyniósł tys. zł, w tym skapitalizowane odsetki tys. zł. Zgodnie z zapisami ustawy, członkowie którzy systematycznie i terminowo wpłacają miesięczne raty kredytu w wysokości wynikającej z ustalonego normatywu spłaty, będą uprawnieni do umorzenia w ciężar budżetu państwa zadłużenia z tytułu skapitalizowanych odsetek, pozostałych po 20-letniej spłacie kredytu, które nastąpi w 2017r. 3. Kredyty na termomodernizację na koniec 2012r. wynosiły tys. zł i dotyczą trzech Osiedli: Żoliborz III (2 776 tys. zł), Żoliborz IV (2 496 tys. zł) oraz Wawrzyszew Nowy (232 tys. zł). Zakładając, że kredyty te będą spłacane zgodnie z harmonogramem, spłata kredytu nastąpi w 2018r. Pozostałe Osiedla dokonały przedterminowej spłaty. Prognozowany stan kredytów prezentuje poniższy wykres (przy założeniu warunków spłaty z pierwszego kwartału 2013r. w przypadku kredytów mieszkaniowych oraz w przypadku kredytów na termomodernizację - spłaty według ustalonego harmonogramu): 21

22 A. VI. Sprawy członkowsko-lokalowe Sprawy członkowsko-lokalowe prowadzone są w Biurze Zarządu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej przez Dział Członkowsko-Lokalowy. Obsługa interesantów polega przede wszystkim na prowadzeniu pełnej dokumentacji spraw członkowskich i lokalowych, bezpośrednim kontakcie z członkami Spółdzielni, osobami uprawnionymi do lokali oraz osobami ubiegającymi się o przyjęcie członkostwa - w zakresie zaspakajania potrzeb lokalowych, gospodarowania zasobami mieszkaniowymi itd. Dokonuje się tu rejestracji wszystkich występujących zdarzeń prawnych, począwszy od momentu złożenia deklaracji przystąpienia do Spółdzielni, poprzez bieżącą obsługę występujących spraw, aż do ustania członkostwa w wyniku wypowiedzenia, wykreślenia, wykluczenia czy skreślenia w związku ze śmiercią. Liczba członków Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej na dzień 31 grudnia 2012 r. wynosiła osoby. Struktura oraz zmiany w stanie członków Spółdzielni przedstawiają się następująco: Z tego: Wyszczególnienie Ogółem członków WSM Mieszkańcy Współmałżonkowie członka WSM Osoby prawne 1/ Członkowie honorowi Oczekujący na mieszkanie Stan na dn r Liczba członków przyjętych w tym: - reaktywowanie uprawnień członkowskich przyjęcia na mocy 35 Statutu WSM (w tym 14 umów o spółdzielcze lokatorskie prawo) - przyjęcia członkostwa w związku z nabyciem lokalu w roku 2012 i w latach wcześniejszych: zakup, darowizna, itp.) - przyjęcia członkostwa w związku z nabyciem lokalu w nowym budownictwie inne Liczba członków skreślonych w tym: - liczba wykreślonych i wykluczonych decyzją Rady Nadzorczej WSM zbycia i darowizny lokali skreślenia ze skutkiem od dnia śmierci wystąpienie 2 2 Stan na dn r. (poz. 4 = poz. 1 + poz. 2 poz. 3) 1/ oraz członkostwo w związku z prawem do lokalu użytkowego

23 Przyjęcia w poczet członków Przyjęcia w poczet członków w roku ubiegłym związane były przeważnie z nabyciem lokali w nowym budownictwie, uznaniem roszczeń osób wstępujących w prawa byłych członków, nabyciem praw do lokali w drodze obrotu cywilno-prawnego na rynku wtórnym i przyjęciem członkostwa przez osoby, które nabyły lokale w latach wcześniejszych. Według stanu na 31 grudnia 2012 r. przyjęto 433 osoby, z następujących tytułów: L p Tytuł Liczb a Struktur a 1 Przyjęcie członkostwa przez osoby nie będące członkami, które posiadały tytuły prawne do lokali ,3% 2 Nabycie lokalu na rynku wtórnym (umowa kupna) 84 19,4% 3 Nabycie lokalu w drodze dziedziczenia, dział spadku ( spółdzielcze własnościowe prawa do lokali) 76 17,6% 4 Nabycie lokalu w nowym budownictwie 56 12,9% 5 Nabycie lokalu w drodze umowy darowizny 35 8,1% 6 Jako Współmałżonek członka Spółdzielni 26 6,0% Prawo pierwszeństwa w trybie art.15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ( 35 statutu WSM spółdzielcze 7 lokatorskie prawo) 19 4,4% 8 Przywrócenia uprawnień przez Radę Nadzorczą 7 1,6% 9 Nabycie lokalu w drodze licytacji 6 1,4% 1 0 Uzyskanie prawa do lokalu po rozwodzie 4 0,9% 1 1 Nabycie lokalu w drodze przetargu 2 0,5% Razem ,0% Podobnie jak w latach poprzednich, dość liczna grupa 632 osób, która w wyniku transakcji na rynku wtórnym uzyskała spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bądź własność wyodrębnioną lokalu, nie zdecydowała się na przystąpienie w poczet członków Spółdzielni. Ustanie członkostwa W roku 2012 ustało członkostwo 788 osób. W ogólnym podsumowaniu uwzględniając przyjęcia nowych członków - w stosunku do 2011 roku liczba członków WSM zmniejszyła się o 355 osób. Powodami ustania członkostwa w wyniku wypowiedzenia, wykreślenia, wykluczenia czy skreślenia w związku ze śmiercią, były: Lp Tytuł Liczba Struktura 1 Zbycia lokali (umowy sprzedaży) ,8% 2 Darowizny lokali ,6% 3 Skreślenia ze skutkiem od dnia śmierci ,2% 4 Wykluczenia/wykreślenia uchwałą rady nadzorczej 40 5,1% 5 Wykreślenia członków oczekujących 2 0,3% Członkowie oczekujący Razem ,0% Grupa członków oczekujących, z którymi w większości Spółdzielnia w latach 80 i 90 ubiegłego stulecia, zawarła umowy w sprawie określenia kolejności przydziału mieszkania, według stanu na koniec 2012 roku, liczy osoby. Sprawy lokalowe 23

24 Do zakresu spraw lokalowych, prowadzonych przez Dział Członkowsko-Lokalowy, zaliczane są wszystkie sprawy dotyczące : - spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, - spółdzielczych własnościowych praw do lokali, - odrębnej własności lokali, - najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, - regulacji tytułów prawnych do lokali zajmowanych bezumownie. Struktura lokali mieszkalnych w WSM - rok 2012: Lp Tytuł Liczba Struktura 1 Ilość lokali mieszkalnych - ogółem ,0% 2 w tym: - lokale spółdzielcze lokatorskie ,6% 3 - lokale spółdzielcze własnościowe ,3% 4 - lokale wyodrębnione ,4% 5 - lokale zajmowane na zasadach najmu 199 0,7% Ze względu na prowadzone inwestycje mieszkaniowe, zasób mieszkaniowy Spółdzielni stale rośnie. Zdarzenia prawne Na koniec 2012 r. odnotowano 558 zdarzeń prawnych, związanych z ustanawianiem, potwierdzaniem, przekształcaniem, czy też regulacją tytułów prawnych do lokali. Zdarzenia te powstały w wyniku nabywania przez członków lokali bezpośrednio od Spółdzielni, nabywania praw do lokali na rynku wtórnym, realizację przez Spółdzielnię wniosków o przekształcenia praw do lokali, itp. Rodzaje powstałych zdarzeń prawnych: Lp Tytuł Liczba Struktura 1 Potwierdzenie spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych ,4% 2 Zawarcie ekspektatywy prawa odrębnej własności lokali 87 15,6% 3 Przekształcenia spółdzielczych własnościowych praw do lokali we własność wyodrębnioną 61 10,9% 4 Potwierdzenie spółdzielczych własnościowych praw do lokali użytkowych 51 9,1% 5 Przekształcenia spółdzielczych lokatorskich praw do lokali w spółdzielcze własnościowe prawa 46 8,2% 6 Wyodrębnienie miejsc postojowych/garaży 37 6,6% 7 Przekształcenia spółdzielczych lokatorskich praw do lokali we własność wyodrębnioną 27 4,8% 8 Ustanowienie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali 14 2,5% 9 Zrealizowane eksmisje do pomieszczeń tymczasowych 11 2,0% 10 Zrealizowane eksmisje do lokali socjalnych 7 1,3% 11 Najmy - lokale mieszkalne 6 1,1% 12 Wyodrębnienie lokali użytkowych 4 0,7% 13 Najmy - gospodarze 4 0,7% Razem ,0% Oprócz bezpośredniego udzielania informacji w czasie przyjęć interesantów, Dział Członkowsko-Lokalowy prowadzi bieżącą korespondencję z członkami Spółdzielni a także innymi osobami, zamieszkującymi w zasobach WSM. Do końca 2012r. w Kancelarii Spółdzielni zarejestrowanych zostało pism, z czego prawie połowa dotyczyła spraw członkowsko-lokalowych. Wśród złożonej korespondencji wpłynęło ponad 3 tysiące wniosków o wydanie różnego rodzaju zaświadczeń np. na potrzeby kancelarii notarialnych do sporządzania umów zbycia, do sądów, urzędów, jednostek administracyjnych, banków, urzędu skarbowego itp. 24

25 W czwartym kwartale 2012 roku prace działu członkowsko-lokalowego koncentrowały się głównie na aktualizacji systemu ewidencji członków spółdzielni ECSM CRON. Utworzenie elektronicznego rejestru członków wraz z pełną bazą lokali mieszkalnych i użytkowych, ma na celu usprawnienie obsługi mieszkańców, podniesienie jakości pracy oraz skrócenie okresu oczekiwania na wydanie zaświadczeń. Oprócz tego WSM dąży do wykorzystania nowoczesnych technologii informatycznych, aby przejść z tradycyjnych metod archiwizacji dokumentacji członkowskiej na formę elektroniczną. W dłuższej perspektywie czasu powyższe działania przyniosą ewidentne korzyści finansowe. A. V Kontynuacja rozpoczętych oraz przygotowywania nowych inwestycji mieszkaniowych W roku 2012 kontynuowano i zakończono budowę budynku 3 inwestycji Saperska. Kontynuowano budowę I oraz II etapu inwestycji Niedzielskiego. Poniesione zostały również nakłady na inwestycje: Lindego oraz Trakt Nadwiślański I etap. Łączne nakłady na inwestycje w roku 2012 wyniosły tys. zł. Wykonanie planu inwestycji mieszkaniowych w 2012 roku przedstawia tabela poniżej (dane w tys. zł): Wyszczególnienie Liczba mieszkań Pow. użyt. mieszkań w m2 Pow.użyt. lokali użytk. w m2 Liczba stanowisk w hali garażowej Wartość inwestycji - planowana Nakłady poniesione do k.2011r. Plan Nakłady 2012 r. Wykonanie 2012 r. % Łączne nakłady do k r Kontynuacja i zakończenie: 1. Saperska - bud Kontynuacja: 2. Niedzielskiego - Piaski F - I etap (2D+2E) Niedzielskiego - Piaski F - II etap Rozpoczęcie: 4. Lindego Trakt Nadwiślański - etap I Razem (poz. 2-5) st.w hali gar x Ogółem (poz. 1-5) x % (11:6) A. VI Spory rozstrzygane przed sądem W 2012 r. do Zespołu Radców Prawnych wpłynęło łącznie 166 spraw sądowych. Tabela poniżej przedstawia szczegółowe zestawienie spraw, które wpłynęły do Zespołu Radców Prawnych z podziałem na sprawy z powództwa WSM oraz sprawy w których Spółdzielnia była stroną pozwaną. W zakresie przedmiotu sporu postępowania prowadzone przez WSM były bardzo zróżnicowane i obejmowały zarówno sprawy cywilne jak i administracyjne a nawet karne. Spośród wszystkich spraw sądowych za najważniejsze, ze względu na wartość przedmiotu sporu oraz znaczenie dla działalności Spółdzielni należy uznać sprawy prowadzone przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawa. Nadto spośród spraw prowadzonych przeciwko m.st. Warszawa, 25 dotyczy zmian opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Sprawy te inicjowane wypowiedzeniami opłaty rocznej przez m.st. Warszawa, przekładają się wprost na wysokość opłat eksploatacyjnych, jakie co miesiąc muszą ponosić mieszkańcy osiedli WSM. Brak aktualizacji tych opłat doprowadził do sytuacji, że aktualne podwyżki sięgały często 100% dotychczasowej opłaty, z tej przyczyny Zarząd Spółdzielni podjął decyzję o zaskarżeniu przedmiotowych wypowiedzeń do Samorządowego Kolegium Odwoławczego a następnie również do Sądu. 25

26 W roku 2012 WSM skierowała do sądów i organów administracji 139 spraw, które dotyczyły: Typ sprawy Ilość Lokalowe 89 Nieuzasadnione wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie - m.st. Warszawa 25 O zapłatę czynszu 6 Odszkodowanie za niezapewnienie lokalu socjalnych - m.st. Warszawa 6 Inne 4 Karne 4 Gospodarcze - z tytułu rękojmi za roboty budowlane 1 Kary za zajęcie pasa drogowego - m.st. Warszawa 1 Zmiana sposobu użytkowania nieruchomości - m.st. Warszawa 1 Zniesienie służebności gruntowych - m.st. Warszawa 1 Zwrot nadpłaconych opłat z tytułu wieczystego użytkowania - m.st. Warszawa 1 Suma końcowa 139 W tym okresie przeciwko Spółdzielni wniesiono do sądów i organów administracji 27 spraw o niżej wymienionym charakterze. Typ sprawy Ilość Członkowsko-lokalowe 18 Pracownicze 4 Gruntowe 2 Inne 2 Karna 1 Suma końcowa 27 B. Przewidywany rozwój Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Dalszy rozwój Spółdzielni powinien obejmować kluczowe obszary działalności statutowej, to jest: I. Gospodarkę zasobami mieszkaniowymi (eksploatacja i remonty), Zabezpieczanie interesów majątkowych członków poprzez wydzielanie odrębnej własności lokali (w tym uporządkowanie własności gruntów), I Bieżącą obsługę członków Spółdzielni, IV. Optymalne korzystanie z zasobów majątkowych, V. Zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez nowe inwestycje mieszkaniowe i w nowej formule prawnej. W związku z tym działania Zarządu koncentrować się będą na następujących zagadnieniach: - poprawie komunikacji z mieszkańcami, - dążeniu do wzrostu jakości usług świadczonych przez WSM, - optymalizacji kosztów działalności, - informatyzacji i digitalizacji, zwiększających efektywność, szybkość i jakość wszystkich procesów operacyjnych, - podnoszeniu kwalifikacji współpracowników. 26

27 B.I. Rozwój Spółdzielni w obszarze gospodarki zasobami mieszkaniowymi W dziedzinie gospodarki zasobami mieszkaniowymi Zarząd zamierza uzupełnić dotychczasowe doświadczenia samorządowe intensyfikacją komunikacji z mieszkańcami poprzez: uczestnictwo członków zarządu w posiedzeniach Rad Osiedli, wykorzystanie gazety Życie WSM jako miejsca upubliczniania informacji o zdarzeniach i planach Spółdzielni, a różnego rodzaju nowe formy badania zadowolenia z poziomu i jakości usług, uzyskiwanych cen lub ponoszonych kosztów, zakresu rzeczowego remontów itd. Jednym z wyznaczników jakości pracy Administracji Osiedli oraz Biura Zarządu będzie systematyczne pozycjonowanie poszczególnych rodzajów kosztów eksploatacji na tle innych spółdzielni mieszkaniowych lub wspólnot. WSM będzie dożyć do obniżania kosztów jednostkowych eksploatacji przy oczekiwanej jakości usług na rzecz mieszkańców. Zarząd WSM zamierza w znacznie większym stopniu niż w poprzednich latach aktywnie koordynować współpracę z dostawcami mediów. Chcemy wykorzystywać efekt dużej skali oraz korzystać z doświadczeń kadr Administracji Osiedli dla poprawy jakości współpracy z dostawcami mediów oraz obniżenia wewnętrznych kosztów operacyjnych. Procesy te będą służyć wyborom tam gdzie to jest możliwe - najlepszych dostawców usług świadczonych na rzecz mieszkańców. Ograniczenie ilości kontrahentów oraz ewentualne możliwości uzyskiwania danych do rozliczeń poszczególnych mediów w formie elektronicznej będą mogły służyć zmniejszeniu kosztów operacyjnych (koszty pracy, przelewów itd.) oraz tworzyć będą narzędzia do analizy decyzji podejmowanych w tym zakresie. Działania te są tym bardziej konieczne, iż mieszkańcy oraz WSM nie mają wpływu na rosnące koszty opłat i podatków lokalnych, w tym użytkowania wieczystego gruntu, nowych zasad i kosztów odbioru śmieci itd. W związku z tym WSM powinna wykorzystać wszystkie możliwości zwiększenia efektywności zarządzania zasobami mieszkaniowymi dla minimalizowania skutków wzrostu kosztów utrzymania lokali. Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi będzie wspierane poprzez rozwój systemów informatycznych (obecny stan wymaga unowocześnienia i ujednolicenia) do ewidencji i rozliczania kosztów eksploatacji oraz remontów, a także poprzez podnoszenie kwalifikacji współpracowników. Zarząd WSM zamierza doprowadzić do systematycznego i przejrzystego w formie udostępniania informacji o kosztach i przychodach zasobami mieszkaniowymi oraz remontach. W tych sprawach liczymy na bieżącą współpracę i konsultacje z mieszkańcami i Radami Osiedli. Rozwój narzędzi informatycznych zwiększy efektywność monitorowania i ściągania należności przeterminowanych. Spółdzielnia w interesie rzetelnie regulujących swoje zobowiązania mieszkańców będzie konsekwentnie dochodzić roszczeń. W działaniach na rzecz zmniejszenia zadłużenia mieszkańców wobec spółdzielni niezbędne jest współdziałanie Zarządu, Administracji Osiedli i Rad Osiedli. Niezwykle istotną jest dobra, bieżąca współpraca ze służbami socjalnymi Urzędów Dzielnic M.St. Warszawy. WSM będzie intensyfikowało współpracę z kompetentnymi służbami samorządowymi w zakresie pomocy socjalnej. Spółdzielnia nie dysponuje bowiem środkami finansowymi pozwalającymi na kredytowanie kosztów użytkowania mieszkań i prowadzenie polityki socjalnej. Ta rola jest obowiązkiem samorządu terenowego. WSM ma świadomość, iż dochodzenie roszczeń z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych poprzez eksmisję mieszkańców i egzekucję z lokalu jest niezwykle drastycznym rozwiązaniem dla mieszkańców. Nie mniej jednak w koniecznych przypadkach należności będą musiały być dochodzone tą drogą. Rozwiązanie to podejmowane będę wyłącznie w ostateczności, z zachowaniem należytej wrażliwości wobec mieszkańców. Zarząd WSM będzie zmierzał do przeglądu polityki remontowej w Osiedlach. Uważamy, że powinien być wyznaczony horyzont czasowy wyrównania poziomu technicznego budynków i harmonogram dochodzenia do tego celu. W priorytetach remontowych musimy uwzględniać obowiązki wynikające z przepisów prawa. W możliwie szybkim czasie udział odpisów na scentralizowane fundusze remontowe Osiedli powinien maleć, do niezbędnych rozmiarów. Cele remontowe - w ramach funduszy remontowych budynków czy nieruchomości powinny być ustalane w bezpośrednim kontakcie z zainteresowanymi mieszkańcami. 27

28 B. Zabezpieczanie interesów majątkowych członków poprzez wydzielanie odrębnej własności lokali WSM będzie konsekwentnie usuwać przeszkody formalno-prawne uniemożliwiające zabezpieczenie interesów majątkowych członków i umożliwiać wydzielanie odrębnej własności lokali. W tych przypadkach, gdzie ustanowienie odrębnej własności będzie wymagało na gruncie obowiązującego prawa ujednolicenia tytułów własności do gruntów, zainteresowani mieszkańcy (we własnym interesie, wzrostu wartości lokali i wyeliminowania kosztów użytkowania wieczystego) muszą liczyć się z koniecznością sfinansowania takich wykupów. Zarząd WSM nie będzie dokonywał wykupów bez stosownych zobowiązań mieszkańców do sfinansowania takich kosztów. W związku z powstaniem ustawowych możliwości dokonywania wyodrębnień własności lokali współfinansowanych z kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, Spółdzielnia będzie na bieżąco obsługiwała wobec Banku Gospodarstwa Krajowego wnioski zainteresowanych mieszkańców. B.I Bieżąca obsługa członków Spółdzielni Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa z uwagi na wiele czynników (wieloletnią, obejmującą zmiany państwowości i systemów polityczno-gospodarczych historię, ilość członków i mieszkańców oraz wielkość zasobów) opiera się w swojej codziennej pracy na licznych, często bardzo starych, archiwalnych dokumentach oraz boryka się z nieuregulowanymi stanami prawnymi gruntów. Podniesienie jakości i bezpieczeństwa bieżącej obsługi mieszkańców będzie jednym z priorytetów pracy na najbliższe lata. WSM będzie kładła nacisk na zwiększanie kompetencji współpracowników, wprowadzenie wewnętrznych szkoleń, bodźców do podnoszenia kwalifikacji, motywacyjnych systemów wynagradzania oraz informatyzację pracy i digitalizację zasobu dokumentów. B.IV. Optymalne korzystanie z zasobów majątkowych WSM dba o swoje zasoby użytkowe prowadząc racjonalną gospodarkę eksploatacyjną i remontową oraz powiększa swoje zasoby w wyniku nowych inwestycji. W roku 2013 i w latach następnych niezbędne jest zwiększanie dochodów z tej działalności i znajdywanie nowych źródeł finansowania na pokrycie części rosnących kosztów działalności np. z tytułu wprowadzenia dodatkowych opłat za odbiór odpadów (śmieci). Nowe źródła finansowania spółdzielnia uzyska z dodatkowych przychodów z tytułu pełnego wykorzystania lokali użytkowych i miejsc postojowych w osiedlach, uzyskanie odpłatnej służebności od użytkowników obcych oraz wynajmu i sprzedaży odzyskiwanych mieszkań w istniejących zasobach. Istotnym źródłem finansowania będzie też wynegocjowanie we wszystkich przypadkach, w których to będzie możliwe - u głównych dostawców mediów niższych stawek (cen) jednostkowych, wprowadzanie taryf oszczędnych oraz uzyskanie niższego zużycia między innymi poprzez opomiarowanie. Na obecną chwilę możliwości takie pojawiają się w zakupie energii elektrycznej. Osiągnięcie oczekiwanej przez zarząd jakości i wysoka efektywność pracy powinny zachęcać wspólnoty mieszkańców sąsiadujące z zasobami WSM, a także inne wspólnoty do zlecenia zarządu nieruchomościami Administracjom Osiedli WSM. B. V. Zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez nowe inwestycje mieszkaniowe WSM będzie kontynuował działalność inwestycyjną. W 2013 r. planowane jest zakończenie I etapu inwestycji przy ul. Niedzielskiego 2 oraz rozpoczęcie II etapu tej inwestycji. 28

29 W 2013 r. nastąpi przegląd stanu zasobów gruntowych (w tym ich stanu prawnego), nakładów na przygotowanie terenu, infrastrukturę i projekty pod przyszłe inwestycje. Zostaną podęte prace nad formułą prawno-ekonomiczną sprawnego prowadzenia nowych inwestycji. Celem tych prac będzie ograniczenie wpływu tej działalności na bieżącą działalność WSM z jednej strony oraz stworzenie mechanizmów rynkowych dla budowy i sprzedaży mieszkań i optymalizacja efektów ekonomicznych tej działalności dla WSM z drugiej. C. Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju W roku 2012 w Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej nie prowadzone były prace badawczo-rozwojowe. Bez wymiernych efektów kontynuowano wdrażanie modułu członkowsko-lokatorskiego CRON. D. Aktualna i przewidywana sytuacja finansowa Sytuacja finansowa Ocena sytuacji finansowej Spółdzielni dokonana została na bazie analizy pionowej i poziomej bilansu sporządzonego na koniec 2012 roku w porównaniu do 2011r. i 2010r. Bilans Spółdzielni za 2012 r. zamyka się po stronie aktywów i pasywów sumą tys. zł. Wielkość sumy bilansowej w wartościach nominalnych na koniec 2012 r. była niższa w porównaniu ze stanem na koniec roku ubiegłego o 2,3%. Strukturę aktywów oraz dynamikę zmian przedstawia poniższa tabela. Struktura % Dynamika wzrostu AKTYWA [w tys. zł] r r r / /2011 A. AKTYWA TRWAŁE ,5% 93,1% 92,3% 98,8% 96,8% I. Wartości niematerialne i prawne ,0% 0,0% 0,0% 20,0% 52,9% Rzeczowy majątek trwały ,8% 92,4% 91,6% 98,8% 96,8% I Należności długoterminowe ,7% 0,7% 0,7% 98,4% 94,5% IV. Inwestycje długoterminowe ,0% 0,0% 0,0% 93,1% 100,0% V. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe ,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% B. AKTYWA OBROTOWE ,5% 6,9% 7,7% 105,9% 109,4% I. Zapasy ,1% 0,1% 0,1% 100,0% 108,2% Należności krótkoterminowe ,0% 1,6% 1,8% 167,3% 107,0% I Inwestycje krótkoterminowe ,9% 4,7% 5,4% 94,7% 111,9% IV. Rozliczenia międzyokresowe kosztów ,5% 0,6% 0,5% 100,9% 95,1% RAZEM AKTYWA ,0% 100,0% 100,0% 99,2% 97,7% Na majątek Spółdzielni składają się głównie aktywa trwałe, których wartość na koniec 2012r. wyniosła tys. zł., co stanowiło 92,3% majątku jednostki. W przeciągu ostatnich trzech lat udział ten nieznacznie, ale systematycznie spada na korzyść aktywów obrotowych. Wśród aktywów trwałych dominującą pozycję stanowi rzeczowy majątek trwały, w tym głównie budynki i budowle. Szczegółowa struktura oraz dynamika zmian zaprezentowana została poniższej tabeli. 29

30 Struktura % Dynamika wzrostu Rzeczowe aktywa trwałe [w tys. zł] r r r / / Środki trwałe ,7% 94,0% 94,3% 98,1% 97,1% a) Grunty (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntów) ,3% 16,2% 16,6% 98,2% 99,0% b) Budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej ,2% 77,7% 77,6% 98,2% 96,8% c) Urządz. techniczne i maszyny ,2% 0,1% 0,1% 76,5% 79,5% d) Środki transportu ,0% 0,0% 0,0% 227,2% 83,2% e) Inne środki trwałe ,0% 0,0% 0,0% 84,3% 121,3% 2. Środki trwałe w budowie ,3% 6,0% 5,7% 110,9% 92,3% RAZEM Rzeczowe aktywa trwałe ,0% 100,0% 100,0% 98,8% 96,8% Wartość rzeczowego majątku trwałego, podobnie jak w dwóch poprzednich latach, spadła o 3,2% i na koniec 2012r. wyniosła tys. zł. Zmniejszenie rzeczowego majątku trwałego to głównie efekt przekształceń zasobów Spółdzielni w odrębną własność. W 2012r. wyodrębnione zostały z majątku WSM lokale mieszkalne i niemieszkalne o łącznej wartości tys. zł. Drugim czynnikiem wpływającym na zmniejszenie wartości majątku są odpisy umorzeniowe, które wyniosły tys. zł oraz odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości majątku na kwotę tys. zł dla niesprzedanych mieszkań. Ponoszone w ostatnich latach nakłady inwestycyjne na rzeczowe aktywa trwałe nie były w stanie w pełni zniwelować powyższych ujemnych efektów. Wartość nakładów inwestycyjnych na rzeczowe aktywa trwałe w 2012r. wyniosły zł i związane były głównie z realizacją inwestycji przy ul. Niedzielskiego Żywiciela. W 2012r. nastąpiło rozliczenie i przyjęcie ze środków trwałych w budowie inwestycji o wartości tys. zł. i było związane głównie z inwestycją w Osiedlu Żoliborz IV przy ul. Saperskiej. Kolejną znaczącą co do wielkości pozycją aktywów trwałych są należności długoterminowe, których wartość na koniec 2012r. wyniosła tys. zł i była o 573 tys. zł niższa niż w 2011r. (tj. o 5,5%). Są to głównie należności od członków z tytułu skapitalizowanych odsetek bankowych od kredytów mieszkaniowych w okresie spłaty powyżej jednego roku oraz należności od członków z tytułu dopłaty do wkładów mieszkaniowych i budowlanych w związku z wykonanymi termomodernizacjami. Na zmniejszenie należności długoterminowych zasadniczy wpływ miała spłata odsetek od kredytów mieszkaniowych. Majątek obrotowy, którego wielkość wynosiła tys. zł, stanowi ponad 7,7% wartości aktywów. Wartość majątku obrotowego w stosunku do poprzedniego roku wzrosła o kwotę tys. zł, to jest 9,4%. Głównym czynnikiem wzrostu jest zwiększenie środków pieniężnych o tys. zł, tj. o 11,9%. Kolejnym czynnikiem wzrostu aktywów obrotowych jest wzrost stanu należności o tys. zł, tj o 7,0% w stosunku do ubiegłego roku. Czynne rozliczenia międzyokresowe wykazane w bilansie w wysokości tys. zł stanowią 0.5% sumy aktywów. W stosunku do roku ubiegłego wartość ich zmniejszyła się o 382 tys. zł,to jest o 4,9%. Na pozycję tę złożyły się: - wynik na GZM roku bieżącego (nadwyżka przychodów nad kosztami) tys. zł - wynik na GZM lat ubiegłych (nadwyżka przychodów nad kosztami) tys. zł - koszty rozliczane w czasie 684 tys. zł - rozliczenie energii cieplnej 109 tys. zł Pasywa to głównie kapitały własne, których wysokość tys. zł stanowi blisko 83,9% łącznej wielkości źródeł finansowania majątku. Fundusze własne w stosunku do roku ubiegłego zmalały o kwotę tys. zł to jest o 1,0%. W przypadku kapitałów, podobnie jak w środkach trwałych, decydujący wpływ na zmniejszenie ma oprócz naliczanych umorzeń, kontynuacja procesów wyodrębnień. 30

31 PASYWA [w tys. zł] r r r. Struktura % Dynamika wzrostu / /2011 A. FUNDUSZE WŁASNE SPÓŁDZIELNI ,8% 82,8% 83,9% 98,0% 99,0% I. Fundusz udziałowy ,4% 0,5% 0,5% 102,1% 102,0% Fundusz zasobowy ,5% 17,9% 18,6% 101,6% 101,7% I Fundusz wkładów mieszkaniowych ,4% 7,2% 7,1% 97,0% 96,1% IV. Fundusz wkładów budowlanych ,4% 56,2% 55,5% 97,1% 96,5% V. Fundusz zasobów mieszkaniowych ,7% 5,6% 5,5% 97,9% 97,1% VI. Fundusz wkładów zaliczkowych ,1% 3,4% 3,4% 82,4% 99,4% V Zysk (strata netto) ,5% 0,7% 0,5% 148,9% 74,4% VI Należne, lecz nie wniesione wpłaty na poczet funduszu wkładów (wielkość ujemna) ,1% -8,7% -7,4% 0,0% 0,0% IX. Pozostałe fundusze zasadnicze ,0% 0,0% 0,0% 100,0% 100,0% B. ZOBOWIĄZANIA I REZERWY NA ZOBOWIĄZANIA ,2% 17,2% 16,1% 105,6% 91,4% I. Rezerwy na zobowiązania ,2% 1,5% 1,4% 120,8% 95,1% Zobowiązania długoterminowe ,7% 6,7% 6,0% 98,6% 87,7% I Zobowiązania krótkoterminowe ,4% 2,9% 3,1% 119,7% 102,3% IV. Fundusze specjalne ,4% 5,4% 4,8% 101,0% 86,0% V. Rozliczenia międzyokresowe ,5% 0,7% 0,9% 141,6% 114,3% RAZEM PASYWA ,0% 100,0% 100,0% 99,2% 97,7% Fundusze własne Spółdzielni obejmują: - Fundusze udziałowy i zasobowy tys. zł - Fundusze wkładów zaliczkowych, budowlanych, mieszkaniowych oraz zasobów mieszkaniowych tys. zł - Pozostałe fundusze zasadnicze 240 tys. zł - Zysk netto tys. zł Wielkość funduszy własnych pomniejszają należne lecz niewniesione wkłady budowlane i mieszkaniowe stanowiące równowartość nie spłaconych przez członków kredytów mieszkaniowych (kredyt bez skapitalizowanych odsetek). Wielkość nie wniesionych kapitałów wynosiła ( tys. zł) i w stosunku do roku ubiegłego uległa obniżeniu o tys. zł. Rezerwy o wartości tys. zł (1,4% pasywów) to głównie rezerwy utworzone na: - przyszłe świadczenia pracownicze (odprawy emerytalne i nagrody jubileuszowe) tys. zł - na opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu tys. zł - sprawy sporne 230 tys. zł - pozostałe rezerwy 18 tys. zł Zobowiązania długoterminowe w wysokości tys. zł (6,0% pasywów) to przede wszystkim kredyty na budownictwo mieszkaniowe w okresie spłaty powyżej jednego roku pozyskane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, kredyty tzw. starego portfela oraz kredyty na termomodernizację. Kredyty spłacane według starych zasad ulegają stałemu zmniejszaniu na skutek przedterminowych spłat i dokonywanych przez budżet umorzeń odsetek na warunkach określonych w ustawie o pomocy państwa w spłacie kredytów mieszkaniowych. Również zobowiązania z tytułu kredytów zaciągniętych na termomodernizację ulegają szybszemu zmniejszeniu wskutek jednorazowych ich spłat przez poszczególne Osiedla. W stosunku do roku ubiegłego zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów obniżyły się o tys.zł, tj. o 9,9%. Drugą pozycję zobowiązań długoterminowych, poza kredytami i pożyczkami, stanowią wpłacone kaucje. Wartość kaucji na koniec 2012r wyniosła tys. zł i była o tys. zł niższa w stosunku do roku ubiegłego, tj o 31,0%. Zobowiązania krótkoterminowe i fundusze specjalne wynoszą tys. zł, a ich udział w pasywach bilansu stanowił 7,8%. Wartość zobowiązań i funduszy w stosunku do ubiegłego roku zmniejszyła się o kwotę tys. zł to jest o 8,3%. 31

32 Zobowiązania krótkoterminowe na koniec roku wyniosły tys. zł mają w całości charakter bieżący. W 2012 r. zobowiązania te wzrosły o 965 tys. zł (o 2,3%) jednak szczególnie duży wzrost zobowiązań miał miejsce w ubiegłym roku, kiedy to wzrosły o tys. zł w porównaniu do 2010r. (o 19,7%). Wartość funduszy specjalnych na koniec okresu sprawozdawczego wynosiła tys. zł. W stosunku do ubiegłego roku wartość funduszy zmniejszyła się o tys. zł tj. o 14,0%. Spadek funduszy specjalnych odnotowano głownie w stanie funduszu remontowego Spółdzielni, który stanowi 99,6% ogółu funduszy specjalnych. Rozliczenia międzyokresowe wykazano w bilansie w wysokości tys. zł (wzrost o 14,3% w stosunku do roku ubiegłego to jest o kwotę tys. zł) są to koszty: - wynik na GZM roku bieżącego (nadwyżka przychodów tys. zł - wynik na GZM z lat ubiegłych (nadwyżka przychodów) tys. zł - koszty dotyczące 2012 roku w fakturach z 2013r tys. zł - przychody przyszłych okresów tys. zł - rozliczenia wyniku - korekta błędu podstawowego 300 tys. zł Sytuacja ekonomiczna Sytuację ekonomiczną, uwzględniając specyfikę działalności oraz sposobu rozliczania wyniku na gospodarce zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni, przedstawia niżej zaprezentowany rachunek zysków i strat za ostatnie trzy lata. Rachunek zysków i strat [w tys. zł] Struktura % w całkowitych przychodach / kosztach Dynamika wzrostu / /2011 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY ,3% 91,4% 89,0% 99,4% 102,4% KOSZTY DZIAŁAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ ,4% 91,9% 91,0% 98,5% 106,9% ZYSK ZE SPRZEDAŻY ,3% 45,6% POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE ,8% 6,8% 8,7% 184,5% 134,1% POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE ,1% 7,6% 8,6% 125,4% 122,3% ZYSK NA DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ ,8% 55,6% PRZYCHODY FINANSOWE ,9% 1,8% 2,3% 97,6% 138,0% KOSZTY FINANSOWE ,6% 0,5% 0,4% 90,7% 72,3% ZYSK BRUTTO NA DZIAŁ.GOSPODARCZEJ ,0% 73,2% ZYSK BRUTTO ,0% 73,2% OBOWIĄZ.OBCIĄŻENIA WYNIKU FINANSOWEGO ,2% 68,9% ZYSK NETTO ,9% 74,4% CAŁKOWITE PRZYCHODY Z DZIAŁALNOŚCI ,0% 100,0% 100,0% 102,6% 105,2% CAŁKOWITE KOSZTY DZIAŁALNOŚCI (bez PDOP) ,0% 100,0% 100,0% 100,1% 107,9% Koszty działalności Całkowite koszty działalności Spółdzielni wynosiły w roku badanym tys. zł i były wyższe od poniesionych w roku poprzednim o kwotę tys. zł to jest o 7,9%. Koszty działalności operacyjnej Koszty działalności operacyjnej w okresie r. osiągnęły wielkość tys. zł i były wyższe od kosztów poniesionych w roku 2011 o kwotę tys. zł to jest o 6,9%. Udział kosztów działalności operacyjnej w globalnej kwocie kosztów wyniósł 91,0%. 32

33 Koszty działalności operacyjnej [w tys. zł] Struktura % Dynamika wzrostu / /2011 KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ ,0% 100,0% 100,0% 98,5% 106,9% I. Amortyzacja ,5% 0,5% 0,4% 96,1% 72,2% Zużycie materiałów i energii ,9% 46,1% 48,4% 99,0% 112,1% I Usługi obce ,6% 11,6% 11,2% 90,5% 103,2% IV. Podatki i opłaty ,2% 6,9% 6,2% 94,6% 95,1% V. Wynagrodzenia ,2% 13,5% 12,6% 100,8% 99,6% VI. Świadczenia na rzecz pracowników ,2% 2,2% 2,3% 99,8% 110,6% V Pozostałe ,3% 19,1% 19,0% 102,6% 106,6% Najwyższy udział w ogólnej wielkości kosztów działalności operacyjnej miały koszty zużycia materiałów i energii, których wartość wyniosła tys. zł co stanowi 48,4% w całości kosztów operacyjnych, ich udział z roku na rok wzrasta. W kosztach tych dominującą pozycję mają koszty zakupu energii cieplnej dla potrzeb centralnego ogrzewania i podgrzania wody, koszty zakupu wody zimnej oraz koszty zakupu energii elektrycznej. W 2012 roku koszty te były wyższe od ubiegłorocznych o kwotę tys. zł to jest o 12,1%. Koszty osobowe, które obejmują wynagrodzenia i świadczenia na rzecz pracowników w 2012r. wyniosły tys. zł i stanowiły 12,6% globalnej wielkości kosztów wg rodzaju. W stosunku do roku ubiegłego nastąpił w wartościach nominalnych spadek tych kosztów o 67 tys. zł, to jest 0,4%. Wnoszone przez Spółdzielnię podatki i opłaty wyniosły tys. zł i były niższe od ubiegłorocznych o kwotę 459 tys. zł, to jest o 4,9%. Udział tych kosztów w kosztach operacyjnych wynosi 6,2% i w okresie ostatnich trzech lat systematycznie się obniża, głównie wskutek wydzieleń zasobów ze spółdzielni oraz wnoszonych odwołań od wypowiedzeń opłat z tytułu wieczystego użytkowania gruntu. Wzrost kosztów o 497 tys. zł, to jest o 3,2% - nastąpił w 2012 r. w wartości usług obcych, obejmujących dostawę usług takich jak: wywóz nieczystości, konserwacje, ochrona mienia, konwojowanie gotówki, dezynfekcja i deratyzacja, usługi porządkowe i informatyczne. Udział usług obcych w globalnych kosztach rodzajowych stanowi 11,2%. 33

34 Pozostałe koszty rodzajowe wyniosły tys. zł i były wyższe od ubiegłorocznych o kwotę tys. zł., to jest o 6,6%. głównie za sprawą wzrostu odpisów na fundusz remontowy, które w 2012r wzrosły o tys. zł. Odpis na fundusz remontowy w 2012r. wyniósł tys. zł i stanowił 11,7% całkowitych kosztów działalności Spółdzielni. Odpisy amortyzacyjne osiągnęły w 2012 roku wielkość 516 tys. zł i były niższe o 27,8% w stosunku do odpisów ubiegłorocznych. W porównaniu z innymi gałęziami gospodarki udział amortyzacji w kosztach działalności jest jednak bardzo niski (0,4%). Pozostałe koszty operacyjne Pozostałe koszty operacyjne w 2012 r. stanowiły 8,6% kosztów ogółem, a ich wartość wynosiła tys. zł. W stosunku do roku ubiegłego pozostałe koszty operacyjne wzrosły się o 22,3% ( tj. o kwotę tys. zł). O wysokości pozostałych kosztów operacyjnych Spółdzielni zdecydowały w głównej mierze odpisy aktualizujące należności, których zapłata jest niepewna w kwocie 5 183,9 tys. zł, co stanowi 38% pozostałych kosztów operacyjnych. Wartość utworzonych rezerw na przyszłe zobowiązania wyniosła tys. zł tj. 18,1% pozostałych kosztów operacyjnych, z czego 88,6% to rezerwy z tyt. wieczystego użytkowania gruntu, które utworzono w 4 Osiedlach. Koszty finansowe Koszty finansowe, stanowiące w strukturze kosztów 0,4%, wyniosły w 2012 roku 567 tys. zł i były niższe od ubiegłorocznych o kwotę 217 tys. zł tj. o 27,7% Na koszty finansowe składają się odsetki zapłacone, w tym w przeważającej wielkości( 92,4%) odsetki od kredytów termomodernizacyjnych (523 tys. zł). Znaczne obniżenie kosztów odsetek w stosunku do roku ubiegłego to efekt jednorazowego spłacenia w całości części kredytów termomodernizacyjnych. w 2012 r. ogółem osiągnęły poziom tys. zł i były wyższe od ubiegłorocznych o 5,2%. ze sprzedaży usług ze sprzedaży usług w wysokości tys. zł, były wyższe w stosunku do roku ubiegłego o tys. zł, to jest o 3,3% w wartościach nominalnych. W roku 2012 uległ obniżeniu koszt wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki o kwotę 56 tys. zł. ze sprzedaży usług w przychodach ogółem stanowią 87,3%. realizowane są w głównej mierze (w 96,3%) przez wyodrębnione na pełny wewnętrzny rozrachunek Osiedla Spółdzielni przychody te stanowią opłaty wnoszone przez członków i najemców za eksploatację lokali mieszkalnych i użytkowych. Pozostałe przychody operacyjne i przychody finansowe W okresie sprawozdawczym pozostałe przychody operacyjne wyniosły tys. zł. W porównaniu do roku ubiegłego były wyższe o tys. zł, na co złożyły się: rozwiązane odpisy aktualizujące należności w wysokości tys. zł, co stanowi 54,6% pozostałych przychodów operacyjnych, rozwiązane pozostałe rezerwy w wysokości tys. zł (27,6%) oraz wzrost zwróconych kosztów sądowych, odszkodowań i innych przychodów operacyjnych. Pozostałe przychody operacyjne stanowiły 8,7% ogółu przychodów. finansowe w wysokości tys. zł stanowiły 2,3% wszystkich przychodów. W porównaniu z 2011 rokiem wartość tych przychodów była wyższa o tys. zł, to jest o 38,0%. Na przychody finansowe w 71,2% złożyły się odsetki od środków na rachunkach bankowych. Pozostałe przychody finansowe to naliczone odsetki od należności oraz otrzymane odsetki za zwłokę. Wartość osiąganych przez Spółdzielnię w całym analizowanym okresie przychodów finansowych świadczy o prowadzeniu aktywnej polityki finansowej. 34

35 Wskaźniki finansowe i ekonomiczne Prezentowana analiza wskaźnikowa jest rozwinięciem analizy wstępnej sprawozdania finansowego, i oparta została na kluczowych wskaźnikach przedstawiających relacje wielkości finansowych w obszarze struktury kapitałowomajątkowej Spółdzielni, płynności, sprawności działania oraz rentowności. W zestawianiu wskaźników, w celach informacyjnych, przytoczone zostały normatywy wskaźników, jednak analizując sytuację ekonomiczno-finansową należy uwzględnić specyfikę i cel działalności Spółdzielni. Struktura kapitałowo-majątkowa Wskaźniki struktury bilansu badają relacje pomiędzy poszczególnymi składnikami aktywów i pasywów oraz pozwalają na ocenę ich prawidłowości oraz trendów w poszczególnych okresach sprawozdawczych. Zaprezentowane wskaźniki wskazują na duży udział w majątku jednostki aktywów trwałych. Na koniec 2012r. aktywa trwałe stanowiły 92,28% wartości całego majątku Spółdzielni, jednak w przeciągu ostatnich 5 lat ich udział nieznacznie lecz systematycznie spada, co prezentuje wskaźnik wyposażenia jednostki w trwałe środki gospodarcze. Natomiast wskaźnik struktury majątku wskazuje, że aktywa trwałe na koniec analizowanego okresu były 11,95 razy większe niż aktywa obrotowe. Wysoki wskaźnik jest charakterystyczny dla tego typu jednostek i świadczy o wysokiej kapitałochłonności. Taka struktura majątku wymaga dla zachowania bezpieczeństwa finansowego co najmniej takiego samego zaangażowania w finansowanie majątku kapitałów stałych. Aktywa trwałe w 2012r. były w 91% sfinansowane kapitałami własnymi oraz w 99% kapitałami stałymi. Sposób finansowania aktywów trwałych na przestrzeni ostatnich 5 lat prezentuje wskaźnik finansowania majątku trwałego kapitałem własnym oraz wskaźnik finansowania majątku trwałego kapitałem stałym, tzw. złota reguła bilansowa, zgodnie z którą bezpieczna sytuacja zachodzi gdy majątek trwały w całości pokryty jest kapitałem stałym. Przedstawione wskaźniki wskazują, że aktywa netto podobnie jak i całkowita wartość bilansowa majątku na przestrzeni ostatnich 5 lat systematycznie spada. Jest to wynikiem dokonywanych w ostatnich latach przekształceń własności spółdzielczych i lokatorskich praw do lokali w odrębną własność. Spadek wartości majątku świadczy również o tym, że skala wyodrębnień oraz dokonywane odpisy umorzeniowe są wyższa niż dokonywane przez Spółdzielnię inwestycje. Ocena poziomu zadłużenia ma na celu ustalenie źródeł finansowania majątku w podziale na środki własne Spółdzielni oraz kapitały obce. Na koniec 2012r. wskaźnik ogólnego zadłużenia wynosił 16,14%, zaś w przeciągu ostatnich 5 lat był relatywnie niski i utrzymywał się na bezpiecznym poziomie 15,41%-17,24%. Zaprezentowane poniżej wskaźniki wskazują na istnienie równowagi pomiędzy kapitałami oraz zewnętrznymi źródłami finansowania. LP Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny 35 Kryterium prezentacji Wskaźniki struktury kapitałowo-majątkowej Wartość bilansowa majątku wskaźnik Suma bilansowa wzrostowy tys. zł , , , , ,3 Wartość bilansowa jednostki Aktywa ogółem - zobowiązania ogółem Wskaźnik wyposażenia jednostki w trwałe środki gospodarcze Aktywa trwałe x 100 Aktywa ogółem Wskaźnik struktury majątku Aktywa trwałe Aktywa obrotowe wskaźnik wzrostowy ROK tys. zł , , , , , procent 94,34% 93,80% 93,54% 93,11% 92,28% >=1,0 krotność 16,68 15,14 14,48 13,50 11,95

36 Wskaźnik finansowania majątku trwałego kapitałem własnym Kapitał własny Majątek trwały Złota reguła bilansowania - wskaźnik finansowania majątku trwałego kapitałem stałym Fundusze własne + Zobowiązania i rezerwy długoterminowe Aktywa trwałe Wskaźnik ogólnego zadłużenia Kapitały obce x 100 Aktywa ogółem Wskaźnik struktury pasywów (kapitałów) Kapitał własny Kapitał obcy Złota reguła bilansowania II Kapitały obce krótkoterminowe (w tym fundusze specjalne) Aktywa obrotowe max krotność 0,90 0,89 0,90 0,89 0,91 >=1 krotność 0,98 0,98 0,98 0,98 0,99 procent 15,41% 16,43% 16,21% 17,24% 16,14% max krotność 5,49 5,09 5,17 4,80 5, procent 136,19% 132,12% 128,39% 132,08% 112,95% 1. Ocena płynności finansowej Ocenę płynności przeprowadzono w oparciu o analizę kluczowych wskaźników płynności. Dokonując kalkulacji wskaźników, uwzględniona została specyfika działalności Spółdzielni polegająca między innymi na systematycznym dokonywaniu odpisów na fundusz remontowy, który wykorzystywany jest w późniejszych, często odległych okresach, a także wykazywaniu, w odróżnieniu od pozostałych jednostek gospodarczych, nadwyżki przychodów nad kosztami z eksploatacji i utrzymania zasobów mieszkaniowych (GZM) w rozliczeniach międzyokresowych. Uwzględniając powyższe wyliczono wskaźniki płynności eliminując ze zobowiązań krótkoterminowych fundusze specjalne, w których wykazywany jest fundusz remontowy oraz bez uwzględnienia rozliczeń międzyokresowych kosztów biernych, gdzie prezentowana jest nadwyżka przychodów nad kosztami GZM. Prezentowane wskaźniki świadczą o zdolności jednostki do regulowania bieżących zobowiązań. W porównaniu z rokiem ubiegłym uległy poprawie o 0,16 w przypadku płynności bieżącej, 0,16 dla wskaźnika płynności szybkiej oraz 0,15 dla płynności natychmiastowej. Poprawa wskaźników nastąpiła głównie z powodu zwiększenia środków pieniężnych o tys. zł w porównaniu z rokiem ubiegłym. LP Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki płynności finansowej (bez uwzględniania funduszy specjalnych) Wskaźnik płynności finansowej I stopnia - bieżący aktywa obrotowe 1,2-2,0 krotność 2,56 2,66 2,67 2,37 2,53 zobowiązania krótkoterminowe Wskaźnik płynności finansowej II stopnia - szybki aktywa obrotowe - zapasy 1,0 krotność 2,53 2,63 2,65 2,35 2,51 zobowiązania krótkoterminowe Wskaźnik płynności finansowej III stopnia - natychmiastowy inwestycje krótkoterminowe 0,1-0,2 krotność 2,13 1,99 2,03 1,61 1,76 zobowiązania krótkoterminowe ROK 36

37 W przypadku kalkulacji wskaźników płynności z uwzględnieniem funduszy specjalnych oraz RMK biernych ich wartość spada i kształtuje się poniżej określonych normatywów, odpowiednio: wskaźnik płynności bieżącej 0,89, wskaźnik płynności szybkiej 0,82, oraz wskaźnik płynności natychmiastowej wynosi 0, Wskaźniki sprawności działania (rotacji) Do oceny sprawności działania Spółdzielni wykorzystane zostały wskaźniki rotacji należności, zapasów i zobowiązań. Wskaźniki wyliczone zostały jako średnioroczny stan poszczególnych składników aktywów i pasywów w relacji do osiągniętych w danym roku przychodów netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów. Wskaźnik rotacji należności wyliczony został z uwzględnieniem odpisów aktualizujących i dla 2012r. wyniósł 20 dni, zaś na przestrzeni ostatnich czterech lat ulega systematycznie wydłużeniu. Wskaźnik rotacji zapasów w okresie sprawozdawczym wyniósł, podobnie jak w dwóch poprzednich latach, 4 dni. Poziom wskaźnika świadczy o niskim zaangażowaniu środków w finansowanie zapasów, co wynika ze specyfiki działalności Spółdzielni. Wskaźnik rotacji zobowiązań w 2012r. wyniósł 52 dni i był o 5 dni dłuższy niż w roku ubiegłym. Systematyczne wydłużanie okresu spłaty zobowiązań świadczy o coraz większym wykorzystaniu zobowiązań bieżących w finansowaniu działalności jednostki. LP Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki rotacji (obrotowość) Spływ należności (w dniach) ilość dni średni stan należności z tytułu dostaw i usług x 365 dni porównywalna w dniach nd przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów z lp 18 Szybkość obrotu zapasów (w dniach) wskaźnik średni stan zapasów x 365 dni malejący przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów w dniach nd Spłata zobowiązań (w dniach) ilość dni średni stan zobowiązań z tytułu dostaw i usług x 365 dni porównywalna w dniach nd przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów z lp 17 ROK 37

38 3. Wskaźniki rentowności Wskaźniki rentowności, kalkulowane jako relacja osiągniętych wyników w okresie sprawozdawczym w stosunku do poszczególnych składników finansowych, pozwalają na ocenę efektywności działalności ekonomicznej jednostki. Niski poziom wskaźników rentowności osiąganych przez WSM wynika ze specyfiki prowadzonej działalności. W 2012r. 84,90% przychodów osiągniętych ze sprzedaży stanowiły przychody z eksploatacji i utrzymania nieruchomości mieszkalnych (GZM), która rozliczana jest bezwynikowo, zaś ewentualna nadwyżka lub niedobór generowane na GZM, zgodnie z obowiązującymi przepisami, wyłączane są z rachunku zysków i strat i prezentowane w bilansie w rozliczeniach międzyokresowych kosztów. Prezentowane wskaźniki rentowności w 2012r., w porównaniu z rokiem ubiegłym, uległy obniżeniu odpowiednio o: 2,03 p.p. rentowność sprzedaży, 0,17 p.p. ROA i 0,21 p.p.- ROE. Główną przyczyną spadku rentowności jest spadek zysku netto o 25,63% w porównaniu z rokiem ubiegłym. LP Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki rentowności Rentowność sprzedaży netto wynik finansowy netto x procent 0,00% 2,87% 4,86% 7,22% 5,19% przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów Rentowność majątku (ROA) wynik finansowy netto x procent 0,00% 0,25% 0,47% 0,70% 0,53% aktywa ogółem Rentowność kapitału własnego (ROE) wynik finansowy netto x procent 0,00% 0,30% 0,56% 0,85% 0,64% kapitały własne ROK 4. Pozostałe wskaźniki gospodarowania zasobami Wskaźniki gospodarowania zasobami charakteryzują aktywność przedsiębiorstwa w wykorzystywaniu posiadanych zasobów. Produktywność aktywów w 2012r. wyniosła 0,10 zł i oznacza, że każda zaangażowana w majątku Spółdzielni złotówka generuje rocznie 10 groszy przychodów ze sprzedaży. Wskaźnik ten od trzech lat utrzymuje się niezmienionym poziomie. Niski poziom wskaźnika wynika ze specyfiki działalności jednostki. W 2012r. na 1 zatrudnionego przypadło 350,9 tys. zł przychodu i wskaźnik ten systematycznie wzrasta. Natomiast w roku sprawozdawczym nastąpił spadek zysków przypadających na 1 zatrudnionego. Wynika to ze spadku zysku o 25,63% w porównaniu z rokiem ubiegłym. 38

39 LP Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Pozostałe wskaźniki ROK 1 Produktywność aktywów przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów aktywa ogółem 2,0 zł / zł 0,08 0,09 0,10 0,10 0,10 2 Wydajność pracy przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów przeciętne zatrudnienie (w etatach) wskaźnik wzrostowy tys. zł 285,5 310,4 335,8 334,8 350,9 3 Rentowność zasobów osobowych (ROSE) zysk netto przeciętny stan zatrudnienia (w etatach) wskaźnik wzrostowy tys.zł / 1 zatr. 0,0 8,9 16,3 24,2 18,2 E. Zatrudnienie W 2012 r. średnioroczny stan zatrudnienia wyniósł 405 osób w przeliczeniu na pełne etaty i był niższy niż w 2011r. o 5,5 etatu. Spadek stanu zatrudnienia to głównie efekt głównie zatrudnienia zewnętrznej firmy sprzątającej, w wyniku czego nastąpiło zmniejszenie zatrudnienia o 3 etaty. Pozostały spadek wynika głównie z redukcji zatrudnienia w wyniku przechodzenia pracowników na emeryturę. Średnioroczny stan zatrudnienia w poszczególnych jednostkach organizacyjnych Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w latach prezentuje poniższy wykres: Warszawa, dnia 08 maja 2013 r. 39