SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI WARSZAWSKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ W ROKU 2016

Transkrypt

1 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI WARSZAWSKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ W ROKU 2016 Warszawa, dnia 28 kwietnia 2017 r. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa ul. Elbląska Warszawa KRS: , REGON: Zarząd: Maciej Stasiełowicz Urszula Grzybowiecka Adam Walczak Prezes Zarządu Z-ca Prezesa Zarządu ds. Ekonomiczno-Finansowych Z-ca Prezesa Zarządu ds. Inwestycji i Remontów

2

3 Zawartość A. Zdarzenia istotnie wpływające na działalność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej... 4 A.I.1. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi... 5 A.I.2. Remonty A.II. Działalność społeczno-oświatowa A.III. Przenoszenie własności lokali mieszkalnych i użytkowych na odrębną własność mieszkańców i użytkowników A.IV. Sprawy gruntowe A.IV.1. Aktualna sytuacja formalno-prawna na poszczególnych osiedlach A.IV.2. Sprawy, w których toczy się postępowanie przed Sądem oraz Samorządowym Kolegium Odwoławczym, dotyczące opłat za wieczyste użytkowanie A.IV.3. Opłaty wnoszone z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz podatek od nieruchomości w latach A.V. Rozliczanie i spłacania kredytów mieszkaniowych tzw. starego portfela, kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego A. VI. Sprawy członkowsko-lokalowe A. VII. Kontynuacja rozpoczętych oraz przygotowywania nowych inwestycji mieszkaniowych A. VIII. Spory rozstrzygane przed sądem B. Przewidywany rozwój Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej C. Aktualna i przewidywana sytuacja finansowa D. Zatrudnienie Załączniki 1 Wykonanie planu kosztów, przychodów i wyników gospodarki zasobami mieszkaniowymi osiedli 37 WSM 2 Stan zasobów mieszkaniowych na Średnia powierzchnia zasobów mieszkaniowych WSM na Struktura zamrożenia środków obrotowych z tytułu należności za użytkowanie lokali wg stanu na 51 dzień Zamrożenie środków obrotowych z tytułu należności za użytkowanie lokali wg stanu na Wykonanie kosztów i przychodów działalności społeczno-kulturalnej w osiedlach WSM 54 7 Przychody i koszty Społecznego Domu Kultury WSM 56 8 Koszty działalności ogólnej Spółdzielni i ich rozliczenie 57 9 Zatrudnienie 58

4 W roku 2016 Zarząd Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w następującym składzie: Imię i nazwisko Funkcja Okres Uchwała Rady Nadzorczej Maciej Stasiełowicz Prezes Zarządu od r. uchwała nr 96/2012 Adam Walczak Urszula Grzybowiecka Z-ca Prezesa Zarządu ds. Inwestycji i Remontów Z-ca Prezesa Zarządu ds. Ekonomiczno Księgowych od r. uchwała nr 53/2012 od r. uchwała nr 14/2014 A. Zdarzenia istotnie wpływające na działalność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Działalność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w roku 2016 dotyczyła m.in.: I. gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w tym: 1. bieżącej działalności eksploatacyjnej, 2. remontów, II. działalności społeczno-oświatowej, III. przenoszenia własności lokali mieszkalnych i użytkowych na odrębną własność mieszkańców i użytkowników, IV. spraw gruntowych, V. rozliczania i spłacania kredytów mieszkaniowych tzw. starego portfela, kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, kredytów na termomodernizację osiedli, VI. spraw członkowsko-lokalowych, VII. kontynuowania rozpoczętych oraz przygotowywania nowych inwestycji mieszkaniowych, w tym na zasadach działalności deweloperskiej, VIII. sporów rozstrzyganych przed sądem.

5 A.I.1. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Gospodarka zasobami mieszkaniowymi WSM prowadzona jest w ramach dwunastu wyodrębnionych Osiedli. Administracje ośmiu Osiedli, to jest: Żoliborz II, Żoliborz III, Żoliborz IV, Bielany, Młociny, Piaski, Wawrzyszew, Wawrzyszew Nowy posiadają własne służby administracyjno-biurowe i konserwatorskie. Mniejsze Osiedla, to jest: Hery, Latyczowska, Nowodwory, Niedzielskiego mają zorganizowane własne służby w mniejszym zakresie, a wiele funkcji, w tym np. prowadzenie ewidencji i rozliczeń z tytułu eksploatacji lokali prowadzonych jest w Biurze Zarządu WSM. Dyrektorzy Administracji Osiedli posiadają pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnie z Członkiem Zarządu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Gospodarka ta prowadzona jest zgodnie ze Statutem i Regulaminami WSM w ścisłej, opiniotwórczej współpracy z Radami Osiedli na podstawie planów rzeczowo-finansowych uchwalanych przez Radę Nadzorczą Spółdzielni. Ugruntowana w Osiedlach WSM samorządność i autonomia powinny służyć jak najlepszemu spełnianiu potrzeb i oczekiwań naszych mieszkańców. Działania Spółdzielni związane z eksploatacją zasobów koncentrują się na wyborze rozwiązań prawno-organizacyjnych, finansowych i technicznych zapewniających utrzymanie jakości świadczonych usług mieszkaniowych na należytym poziomie. Każda decyzja organów samorządowych (Rad Osiedli, Rady Nadzorczej) i Zarządu Spółdzielni podejmowana jest ze świadomością jej bezpośredniego wpływu na sytuację materialną członków Spółdzielni, którzy zgodnie z obowiązującym systemem finansowym pokrywają koszty eksploatacji w pełnej wysokości. Zgodnie z przepisami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz ze zm.) Spółdzielnia ma obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczania przychodów oraz kosztów eksploatacji i utrzymania mienia Spółdzielni oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego. Przywołana ustawa nie reguluje szczegółów dotyczących kalkulacji opłat oraz rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Ustawa stanowi natomiast, że uiszczanie opłat na koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni wnosi się zgodnie z postanowieniami statutu. Zgodnie z zapisami działu X. Statutu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, oraz Regulaminem ponoszenia i rozliczania kosztów GZM przyjętego Uchwałą Rady Nadzorczej 1/2010 z dnia r., Członkowie Spółdzielni, a także osoby niebędące członkami Spółdzielni, którym przysługuje: - spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, - będący właścicielami lokali, wnoszą do Spółdzielni opłaty na pokrycie kosztów: 1. eksploatacji i utrzymania nieruchomości, 2. eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, 3. działalności społeczno-kulturalnej prowadzonej przez Spółdzielnię oraz 4. na sfinansowanie innych zobowiązań, w części przypadającej na dany lokal, w tym w szczególności: - spłaty kredytów wraz z odsetkami oraz pożyczek ze środków własnych Spółdzielni przejściowo zaangażowane w finansowanie remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych, - kosztów określenia przez Spółdzielnię przedmiotu odrębnej własności poszczególnych lokali. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości obejmują w szczególności koszty administrowania nieruchomością, koszty dostawy energii cieplnej, dostawy wody i odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości, eksploatacji dźwigów, anten zbiorczych, domofonów oraz odpisy na fundusz remontowy Spółdzielni. Koszty zużycia wody oraz odprowadzania ścieków rozliczane są w okresach półrocznych, trwających od 1 stycznia do 30 czerwca i od 1 lipca do 31 grudnia. Koszty energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania rozliczane są raz w roku za okres od 1 lipca do 30 czerwca roku następnego, według wskazań podzielników oraz liczników ciepła, zaś w przypadku lokali bez podzielnika i liczników ciepła na postawie obowiązujących w Spółdzielni regulaminów. Pozostałe koszty eksploatacji podstawowej (z wyjątkiem kosztów wywozu nieczystości i utrzymania dźwigów) ewidencjonowane są i rozliczane na poszczególne nieruchomości z podziałem na lokale mieszkalne, lokale użytkowe, garaże, hale garażowe i inne proporcjonalnie do powierzchni użytkowej danego lokalu. Koszty ochrony mienia i monitoringu mogą być rozliczane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali lub od ilości lokali objętych ochroną. Sposób rozliczania postanowieniem Uchwały nr 75/2011 Rady Nadzorczej z dnia 14 listopada 2011 r. pozostawiony został do decyzji Rady Osiedla. Podobnie od decyzji Rady Osiedla zależy sposób rozliczania kosztów utrzymania dźwigów. 5

6 Koszty wywozu nieczystości naliczane są począwszy od 1 lipca 2013 r. w oparciu o zebrane deklaracje, zgodnie z obowiązującą Uchwałą Rady m. st. Warszawy. Koszty eksploatacji i utrzymania mienia ogólnego, przeznaczonego do wspólnego korzystania, są ewidencjonowane oddzielnie i obciążają wszystkich użytkowników Spółdzielni oraz lokale wyodrębnione będące własnością członków Spółdzielni proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. Różnica pomiędzy kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości a przychodami z opłat zwiększa lub zmniejsza odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości w roku następnym. Pozostałe koszty i przychody rozlicza się wynikowo. Sposób rozliczania wyniku finansowego określa Walne Zgromadzenie w formie uchwały. Na dzień 31 grudnia gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmowała 490 budynków o łącznej powierzchni użytkowej m 2, w tym: 412 budynków mieszkalnych, o łącznej liczbie mieszkań i powierzchni użytkowej m 2. Wielkość zasobów z podziałem na osiedla ilustrują tablice nr 2 i 3. Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi wyniosły ogółem tys. zł z czego: eksploatacja bieżąca w tym odpis na fundusz remontowy i koszty konserwacji zakup zimnej wody i odprowadzania ścieków zakup energii cieplnej eksploatacja dźwigów osobowych wywóz nieczystości ochrona mienia działalność społeczno-kulturalna tys. zł tys. zł, tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł Dynamika jednostkowych kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w latach według ich rodzajów oraz średnie miesięczne koszty eksploatacji przypadające na m.kw. powierzchni użytkowej przedstawiają się następująco: Lp Wyszczególnienie Koszty ogółem Koszty w zł.na m.kw średnio miesiecznie Wsk. 2015/2014 (7:6) Wsk. 2016/2015 (8:7) 1 Wynagrodzenia i świadczenia pracownicze ,84 0,88 0, Materiały ,06 0,06 0, Energia elektryczna ,18 0,18 0, Woda technologiczna ,06 0,07 0, Wywóz nieczystości stałych ,00 0,00 0, Podatki i opłaty ,56 0,58 0, Odpisy na fundusz remontowy ,42 1,41 1, Konserwacja zasobów ,66 0,66 0, Narzut kosztów ogólnych Spóldzielni ,12 0,11 0, Pozostałe koszty ,59 0,54 0, I Razem koszty eksploatacji bieżącej (poz.1;10) ,49 4,49 4, w tym eksploatacji podstawowej (poz.i-7) ,07 3,08 3, II koszty zimnej wody i wprowadzania ścieków ,66 1,62 1, III Koszty zakupu energii cieplnej (co+cw) ,59 2,66 2, centralne ogrzewanie ,62 1,67 1, podgrzanie wody ,97 0,99 1, IV Koszty eksploatacji dżwigów ,41 0,45 0, V wywóz nieczystości ,36 0,35 0, VI 1 ochrona mienia ,04 0,05 0, VII 2 Działalność społeczno-kulturalna ,03 0,03 0, ,58 9,65 9, VII Ogółem koszty gzm / W pięciu osiedlach (Żoliborz II, Młociny, Piaski, Wawrzyszew Nowy, Latyczowska, Hery oraz Niedzielskiego) ujęto w zestawieniu koszty na ochronę mienia poniesione i rozliczone w tych osiedlach z mieszkańcami od ilości korzystających użytkowników. Koszty te prezentowane są w niniejszym wykonaniu w odrębnej pozycji F Ochrona mienia tablica nr 1. 2/ Działalność społeczno-kulturalna jest kontynuacją Funduszu społeczno-kulturalnego i od 1 stycznia 2010 roku jest działalnością wynikową wykazywaną w odrębnej pozycji B Działalność społeczno kulturalna tablica nr 1. W wymienionych w powyższej tabeli, miesięcznych kosztów przypadających na metr kwadratowy powierzchni lokali nie uwzględnione zostały stosowane w rozliczeniach w zależności od typu lokalu (mieszkalny, użytkowy, garaż) - wskaźniki intensywności eksploatacji. 6

7 W 2016 roku koszty eksploatacji bieżącej (w tym odpis na fundusz remontowy) w przeliczeniu na 1 m 2 p.u. średnio miesięcznie wyniosły 4,65 zł, co oznacza wzrost w stosunku do 2015 r. o 4. Jak można zauważyć wzrost nastąpił na odpisach na fundusz remontowy (o 9), podatków i opłat (o 7), pozostałych kosztach (o 4) i kosztach wynagrodzeń i świadczeń pracowniczych (o 3). Struktura kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w latach według ich rodzajów przedstawia się następująco: Lp. Wyszczególnienie Kwota w zł 2014 Wskaźnik struktury w kosztów kosztów eksploatacji gzm bieżącej Kwota w zł 2015 Wskaźnik struktury w kosztów kosztów eksploatacji gzm bieżącej Kwota w zł 2016 Wskaźnik struktury w kosztów kosztów eksploatacji gzm bieżącej I Koszty eksploatacji bieżącej 1 Wynagrodzenia i świadczenia pracownicze ,75 9, ,64 9, ,48 9,69 2 Materiały ,36 0, ,29 0, ,15 0,58 3 Energia elektryczna ,94 1, ,92 1, ,27 1,63 4 Woda technologiczna ,23 0, ,55 0, ,54 0,77 5 Wywóz nieczystości stałych ,10 0, ,08 0, ,06 0,03 6 Podatki i opłaty ,51 6, ,94 6, ,20 6,57 7 Odpisy na fundusz remontowy oraz koszty konserwacji ,66 15, ,31 15, ,86 16,34 8 Konserwacja zasobów ,74 7, ,74 7, ,94 6,93 9 Narzut kosztów ogólnych Spółdzielni ,58 1, ,45 1, ,36 1,18 10 Pozostałe koszty ,07 6, ,04 5, ,08 6,01 I Razem koszty eksploatacji bieżącej (poz. 1,10) , , ,71 II Koszty zimnej wody i wprowadzania ścieków x 16, x 16, x 15,8757 III Koszty zakupu energii cieplnej x 26, x 27, x 27,6695 IV Koszty eksploatacji dźwigów x 2, x 2, x 2,4445 V Wywóz nieczystości x 3, x 3, x 3,5036 VI 1 Ochrona mienia x 0, x 0, x 0,4881 VII 2 Działalność społeczno-kulturalna x 0, x 0, x 0,3061 VI Ogółem koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi x x x 100 2/ jak przy poprzedniej tabeli 3/ jak przy poprzedniej tabeli Jak wynika z powyższego zestawienia 56 kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w 2016 roku (suma poz. I. 3, 4, 6, II, III i V) stanowią koszty usług i dostaw mediów oraz podatki i opłaty, tj. koszty, na których wysokość Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa nie ma wpływu lub ma wpływ bardzo ograniczony, jak w przypadku energii elektrycznej. Jednostkowy poziom tych kosztów wyznaczają ceny i opłaty urzędowe (administracyjne), a ich wartość w przypadku mediów komunalnych ceny oraz wolumen zużycia przez mieszkańców - użytkowników. W wymienionych w akapicie powyżej kosztach, 49 stanowią koszty zakupu energii cieplnej dla potrzeb ogrzania mieszkań i podgrzania wody użytkowej. W związku z przeprowadzonymi pracami termomodernizacyjnymi, wartość tych kosztów w latach systematycznie malała (pomimo wzrostu zasobów eksploatowanych). Natomiast w okresie od 2009 r. koszty te rosną na skutek powiększania się zasobów WSM oraz wzrostu cen energii cieplnej. Na wysokość kosztów w poszczególnych latach wpływ miały również warunki atmosferyczne, co należy również wziąć pod uwagę dokonując analizy. Jednostkowy roczny koszt energii cieplnej wynosił średnio 33,39 zł/m² i był wyższy o 5,03 w porównaniu z 2015 r. (31,79 zł/m²). Koszt ten tendencję wzrostową, choć wzrost jest nierównomierny. Główną przyczyną wzrostu kosztu są stale podnoszone ceny energii cieplnej. Zmiany wysokości kosztów energii cieplnej w latach ilustruje poniższa tablica oraz wykres: Lp. Rok Koszty zakupu energii cieplnej w zł Powierzchnia ogrzewana w m² średnia roczna Koszt energii cieplnej w zł na 1 m 2 rocznie , , , , , , , , , , , ,39 7

8 Przychody gospodarki zasobami mieszkaniowymi wyniosły ogółem tys. zł, z czego: eksploatacja bieżąca (łącznie z odpisami na fundusz remontowy) zimna woda (rozliczania wg urządzeń pomiarowych lub ryczałtem) energia cieplna (na potrzeby ogrzania lokali i podgrzania wody eksploatacja dźwigów osobowych wywóz nieczystości ochrona mienia działalność społeczno-kulturalna tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł Przychody na pokrycie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi - uwzględniające opłaty eksploatacyjne za lokale mieszkalne i użytkowe, ustalone przez poszczególne Rady Osiedli i zatwierdzone Uchwałami Rady Nadzorczej, przy uwzględnieniu wyników z lat poprzednich, zapewniły sfinansowanie poniesionych kosztów. Nadwyżki kosztów nad przychodami, podobnie jak nadwyżki przychodów nad kosztami, rozliczane są w kolejnym roku kalendarzowym odpowiednio jako ujemny lub dodatni wynik z gospodarki zasobami mieszkaniowymi z roku poprzedniego. W roku 2016 opłaty eksploatacyjne dla lokali mieszkalnych były zróżnicowane w poszczególnych osiedlach i nieruchomościach. Na ich wysokość miał wpływ wyniku osiągnięty na gospodarce zasobami mieszkaniowymi w roku poprzednim, odpowiednio zwiększając (wynik ujemny) lub zmniejszając (wynik dodatni) wysokość opłat oraz stan eksploatowanych zasobów i potrzeb remontowych. Wielkość odpisu na fundusz remontowy jest określona przez zakres rzeczowy realizowanych remontów (najniższy odpis na fundusz remontowy dotyczy nowych budynków w okresie rękojmi). Na obniżenie opłat od członków spółdzielni miała też wpływ partycypacja w pożytkach głównie z najmu lokali użytkowych. Wysokość opłat dla lokali mieszkalnych dla rej grupy członków WSM kształtowała się na poziomie od 0,92 zł do 3,28 zł za 1 m 2 miesięcznie. Przychody na pokrycie kosztów świadczeń w zakresie centralnego ogrzewania i podgrzania wody użytkowej, zimnej wody i odprowadzania ścieków dostosowane zostały do poziomu kosztów ustalanych i rozliczanych na podstawie urządzeń pomiarowych. Ogółem w okresie Osiedla WSM wygenerowały dodatni wynik i wyniósł on 531 tys. zł, w tym: - wynik na działalności eksploatacyjnej tys. zł - wynik na działalności społeczno-kulturalnej 53 tys. zł - wynik na pozostałej działalności operacyjnej i finansowej tys. zł Suma wyników tys. zł - podatek dochodowy od osób prawnych tys. zł Razem 531 tys. zł Wprowadzone przed dziesięciu laty zmiany w zakresie ewidencji i rozliczania kosztów i przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi z uwzględnieniem podziału w ramach osiedli na nieruchomości zapewniają członkom możliwość finansowania kosztów gospodarki zasobami, które związane są z utrzymaniem ich lokali i eksploatacją 8

9 nieruchomości wspólnych oraz stanowiących mienie Spółdzielni z zastosowaniem przepisów art. 4 i 5 ustawy z dnia r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz ze zm.). Zmiana w tym zakresie uwidacznia różnice w poziomie kosztów eksploatacji wynikającym głównie z charakterystyki poszczególnych nieruchomości (zabudowa niska - wysoka, budynki mieszkalne użytkowe zespoły garażowe, wiek zasobów, stan techniczny, itp.). Analiza poziomu kosztów i opłat na przestrzeni 5 lat pozwoliła na ocenę efektywności zmiany sposobu rozliczania kosztów w powiązaniu z warunkami zamieszkiwania i charakterystyką poszczególnych nieruchomości. Wykonanie kosztów, przychodów i wyników gospodarki zasobami mieszkaniowymi w poszczególnych osiedlach przedstawia tablica nr 1. Oceniając sytuację finansową poszczególnych osiedli należy uwzględnić stan zaległości z tytułu opłat za użytkowanie lokali wraz z kredytami KFM, które na 31 grudnia wynosiły ogółem tys. zł, co stanowi 7,8 rocznego wymiaru opłat, z czego: - - za lokale mieszkalne za lokale użytkowe tys. zł tys. zł 7,6 8,9 rocznego wymiaru opłat rocznego wymiaru opłat W stosunku do roku zadłużenie lokali mieszkalnych spadło o 836 tys. zł, tj. o 7. Natomiast zadłużenie lokali użytkowych wzrosło o 60 tys. zł tj. o 4. Zadłużenie ogółem spadło o 6 (776 tys. zł), a wskaźnik zadłużeń spadł o 0,2 punktu procentowego. Działania Spółdzielni nakierowane są na podniesienie skuteczności windykacji i nie dopuszczanie do powstawania zaległości ponad 6-cio miesięcznych. W poszczególnych osiedlach zmiany wysokości zadłużeń są zróżnicowane: - osiedla w których zadłużenie ogółem wzrosło w stosunku do roku poprzedniego to: Żoliborz II, Piaski, Wawrzyszew Nowy, Nowodwory, Latyczowska, Niedzielskiego, - osiedla w których zadłużenie ogółem spadło w stosunku do roku poprzedniego to: Żoliborz III, Żoliborz IV, Bielany, Młociny, Wawrzyszew, Hery, - zadłużenia na lokalach mieszkalnych: wzrosły w osiedlach: Żoliborz II, Bielany, Wawrzyszew Nowy, Nowodowory, Latyczowska, Niedzielskiego, spadły w osiedlach: Żoliborz III, Żoliborz IV, Młociny, Piaski, Wawrzyszew, Hery, - zadłużenia na lokalach użytkowych: wzrosły w osiedlach: Żoliborz III, Żoliborz IV, Piaski, Wawrzyszew, Nowodowory, Latyczowska, Hery, spadły w osiedlach: Żoliborz II, Bielany, Młociny, Wawrzyszew Nowy, Niedzielskiego. Najwyższy wskaźnik zadłużeń ogółem występuje w osiedlach: Latyczowska, Wawrzyszew, Hery - odpowiednio 15,8, 10,9, 10,7 a najniższy w osiedlach: Niedzielskiego, Wawrzyszew Nowy, Żoliborz II, Nowodwory - odpowiednio 2,9, 5,0, 5,3, 5,3. Wielkość i strukturę zadłużeń z tytułu należności za użytkowanie lokali w poszczególnych osiedlach oraz zmiany w porównaniu z rokiem ubiegłym przedstawiają tablice nr 4 i 5. W 2016 roku, analogicznie do lat poprzednich, dla należności spornych i zasądzonych oraz wątpliwych dokonano odpisów aktualizacyjnych, w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych. Na dla osiedli odpisy wynosiły ogółem tys. zł (70 zadłużeń z tytułu opłat za eksploatację i użytkowanie lokali), z tego: tys. zł, (70 zadłużeń tys. zł) dotyczyło lokali mieszkalnych tys. zł, (67 zadłużeń tys. zł) dotyczyło lokali użytkowych. W stosunku do 2015 r. odpisy aktualizujące należności zmniejszyły się o 846 tys. zł. Zwiększenie odpisu nastąpiło w osiedlach Żoliborz II (69 tys. zł), Piaski (9 tys. zł), Wawrzyszew Nowy (33 tys. zł), Nowodwory (8 tys. zł), Latyczowska (42 tys. zł), i Niedzielskiego (4 tys. zł). Zmniejszenie odpisu nastąpiło w osiedlach: Żoliborz III (251 tys. zł), Żoliborz IV (91 tys. zł), Bielany (164 tys. zł), Młociny (261 tys. zł), Wawrzyszew (223 tys. zł) i Hery (20 tys. zł). Zmiany wysokości odpisu aktualizującego należności w okresie przedstawiają się następująco: 9

10 Lp Osiedla Kwota wg stanu na Kwota zmniejszająca odpis w 2016 Kwota zwiększająca odpis w 2016 Kwota wg stanu na Wsk. 2016/ Żoliborz II Żoliborz III Żoliborz IV Bielany Młociny Piaski Wawrzyszew Wawrzyszew Nowy Nowodwory Latyczowska Hery Niedzielskiego Razem A.I.2. Remonty Wysokości odpisów na fundusz remontowy oraz plany remontowe są opiniowane przez Rady Osiedli i zatwierdzane w planach rzeczowo-finansowych przez Radę Nadzorczą WSM. Rady Osiedli pełnią wobec Administracji Osiedli, Zarządu oraz Rady Nadzorczej WSM niezwykle ważną rolę opiniotwórczą i konsultacyjną. Ścisła współpraca z mieszkańcami, w szczególności poprzez Rady Osiedli, powinna prowadzić do jak najlepszego gospodarowania funduszem remontowym, utrzymywania lub podnoszenia standardu mieszkań i całych osiedli. Charakter remontów przeprowadzanych w poszczególnych Osiedlach odzwierciedla zarówno stan techniczny zasobów, wiek, czy też preferencje mieszkańców. Szczegółowe sprawozdanie z remontów zostało zawarte w sprawozdaniach finansowych poszczególnych Administracji Osiedli. Poniżej przedstawiamy syntetyczne podsumowanie prac remontowych wykonanych w 2016 roku na Osiedlach: Lp Opis Remonty elewacji, elementów konstrukcyjnych budynków, dachów, balkonów, tarasów, drzwi i okien Remonty instalacji ccw, co, wodkan Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej w ramach termomodernizacji Wartość (tys. zł) Żoliborz II Żoliborz III Żoliborz IV Bielany Młociny Piaski Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura , , , , , , , , , , , , ,41 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 4 Remonty instalacji gazowych 199 8,30 0 0, ,16 0 0,00 0 0,00 0, Remonty instalacji elektrycznych (modernizacja i naprawa domofomów i monitoringu wizyjnego, latarnie) Modernizacja i wymiana instalacji p-poż , , , , , ,53 0 0,00 0 0,00 0 0, ,63 0,00 0 0,00 7 Remonty dźwigów , , ,22 0 0, , , Remonty dróg, chodników, schodów i altan śmietnikowych Remonty klatek schodowych, korytarzy, zsypów 128 5, , , , , , , ,70 4 0, , , ,12 10 Wymiana wodomiarów 0 0, ,92 0 0,00 0 0, ,84 0 0,00 11 Spłata pożyczki 0 0, ,36 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 12 Inne remonty , , , , , ,50 Razem

11 Lp Opis Wawrzyszew Wartość (tys. zł) Struktura Wawrzyszew Nowy Wartość (tys. zł) Struktura Nowodwory Hery Latyczowska Razem Osiedla Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Remonty elewacji, elementów konstrukcyjnych budynków, dachów, balkonów, tarasów, drzwi i okien Remonty instalacji ccw, co, wodkan Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej w ramach termomodernizacji 28 0, ,39 0 0,00 3 1, , , , ,38 0 0, , , ,40 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0, ,95 4 Remonty instalacji gazowych 21 0,38 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0, , Remonty instalacji elektrycznych (modernizacja i naprawa domofomów i monitoringu wizyjnego, latarnie) Modernizacja i wymiana instalacji p-poż , , ,01 0 0,00 0 0, ,86 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0, ,28 7 Remonty dźwigów 402 7, ,92 0 0, ,57 0 0, , Remonty dróg, chodników, schodów i altan śmietnikowych Remonty klatek schodowych, korytarzy, zsypów , , , ,86 0 0, , ,89 1 0, ,80 0 0,00 0 0, ,35 10 Wymiana wodomiarów 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0, ,30 11 Spłata pożyczki 0 0,00 0 0, , , , ,48 12 Inne remonty 16 0, , ,62 9 4,76 0 0, ,81 Razem Osiedle Niedzielskiego zostało oddane do eksploatacji w 2014 r. i w znajdowało się jeszcze w okresie gwarancji (na I etap na część prac gwarancja zakończyła się w listopadzie ), stad też nie ma żadnych wydatków z funduszu remontowego. A.II. Działalność społeczno-oświatowa Działalność społeczno-kulturalna na rzecz członków i mieszkańców Spółdzielni, jako zadanie statutowe, realizowana była przede wszystkim poprzez Osiedla, przy współudziale i współfinansowaniu biura Zarządu. Spółdzielcze tradycje w tej dziedzinie kontynuowane są głównie w kilku osiedlach: Żoliborz IV, Bielany, Piaski, Młociny i Wawrzyszew. W mniejszym zakresie również w osiedlach: Żoliborz II, Żoliborz III. Osiedle Żoliborz IV posiada nowy, działający od 2012 roku Klub Mieszkańców Szafir, który organizuje liczne imprezy kulturalne, koncerty, spotkania dla mieszkańców. W ramach rozszerzenia i uatrakcyjnienia oferty Klubu w 2016 roku Administracja Osiedla pozyskała dodatkowe środki pieniężne od Biura Edukacji M. St. Warszawy oraz Urzędu Dzielnicy Żoliborz. Dzięki tym staraniom uczestnictwo we wszystkich projektach Klubu jest nadal bezpłatne i w pełni dostępne dla wszystkich mieszkańców. Oferta Klubu skierowana jest zarówno do dzieci, w różnych przedziałach wiekowych, jak również do rodziców oraz seniorów. Działalność społeczno-kulturalna prowadzona jest również w Klubie WSM Osiedla Piaski przez pracowników Administracji przy dużym udziale Rady Osiedla, a przede wszystkim Komisji społeczno-kulturalnej. W Administracja Osiedla Piaski za pośrednictwem Klubu prowadziła warsztaty wokalne, muzyczne, taneczne, plastyczne i kulturoznawcze. Warsztaty wokalne to działalność chóru Piaskowe babeczki, biorącego aktywny udział w większości imprez klubowych i plenerowych. W osiedlu organizowane są też spotkania, na których wykonywane są pieśni patriotyczne. Warsztaty taneczne to zajęcia skierowane głównie do seniorów. Tematami warsztatów są tańce cygańskie, greckie, charleston, walc, salsa i inne. Seniorzy prezentują swoje umiejętności podczas imprez plenerowych. Warsztaty plastyczne przeznaczone są dla dzieci w wieku 4-11 lat. Na zajęciach dzieci zapoznają się ze sztuką orgiami, poznają bajki i muzykę japońską, uczą się kaligrafii pisma, zaś na zajęciach kulturoznawczych poznają sztukę Japonii, Korei i Chin. Ponadto w Klubie znajduje się sala gier, w której mieszkańcy mogą bezpłatnie spotykać się na rozgrywki brydżowe i szachowe. W osiedlu Piaski, na terenie parku zorganizowane były imprezy-pikniki dla dzieci przy udziale Burmistrza dzielnicy (dofinansowanie). Imprezy cieszyły się bardzo dużym zainteresowaniem (wysoko frekwencja). W Osiedlu Młociny funkcjonuje Klub Seniora, który jest miejscem spotkań ludzi w większości samotnych, wiekowych i niezamożnych. Koszty utrzymania klubu ponoszą członkowie, którzy wykazują duże zaangażowanie przy organizacji wszystkich spotkań i imprez klubowych. Członkowie Klubu świadczą sobie pomoc sąsiedzką w sytuacjach trudnych, np. chorobie. Działalność Klubu została rozszerzona dzięki środkom uzyskanym z Urzędu Dzielnicy Bielany. Dzięki tym środkom w 2016 roku zostały zorganizowane: spotkania muzyczno-taneczne, 11

12 spotkania Wielkanocne i Wigilijne, zajęcia plastyczne, wycieczki oraz koncert Muzyka łagodzi obyczaje. Ponadto Członkowie Klubu Seniora mają dostęp do bezpłatnych porad prawnika. W Klubie comiesięczne dyżury pełni również radna samorządu bielańskiego. W Osiedlu Bielany działalność społeczno-kulturalna prowadzona jest przez wyznaczoną do tego celu Komisję Socjalną Rady Osiedla. Komisja ta rozpatruje wnioski w zakresie pomocy sąsiedzkiej, a następnie przedkłada je do zatwierdzenia na posiedzeniu Plenum Rady Osiedla. Komisja zajmuje się również organizowaniem zajęć rehabilitacyjno-sportowych dla seniorów czy tez organizacją wycieczek do wielu ciekawych miejsc w Polsce. W 2016 roku zorganizowano 3 wycieczki. Od wielu lat Komisja Socjalna organizuje imprezy okolicznościowe dla dzieci oraz zajęcia rehabilitacyjno-sportowe dla seniorów. Podobnie na Osiedlu Wawrzyszew działa Komisja Społeczno-Kulturalna, która w 2016 roku prowadziła działania w zakresie pomocy sąsiedzkiej, organizowała zajęcia rehabilitacyjno-usprawniające oraz basen dla seniorów, jak również kurs w zakresie obsługi komputera i tabletu. Tradycyjnie, jak corocznie w czerwcu na Dzień Dziecka odbył się wielki piknik nad stawami Brustmana z udziałem władz dzielnicy, połączony z sadzeniem drzew. Istotnym elementem w działalności kulturalnej osiedla jest kino letnie dla mieszkańców. W ramach działalności społeczno-kulturalnej w Osiedlu Żoliborz III w 2016 roku finansowano: wycieczki dla mieszkańców, koncert zespołu Harfa, nagrody w konkursie balkonowym oraz spotkanie z ornitologiem. Poza stałymi formami działalności oświatowej i kulturalnej, osiedla prowadzą działalność w zakresie: - opieki nad dziećmi w okresie wakacji i przerw świątecznych, - zakupu biletów na przedstawienia dziecięce, - zajęcia plastyczne i sportowe dla dzieci mieszkańców spółdzielni, - stypendia dla dzieci szkolnych, - organizowaniu pływalni dla seniorów, - zajęć dydaktycznych jak nauka na komputerze, - wycieczki i rajdy, - wigilie dla samotnych. Wymienione powyżej formy działalności stanowią znaczący koszt w działalności społeczno kulturalnej osiedli w danym roku. Dbałość o bezpieczeństwo najmłodszych i poprawa sytuacji seniorów budują wizerunek Osiedli i są wysoko stawiane w priorytetach Osiedli. Te formy działalności cieszą się ogromnym zainteresowaniem mieszkańców. Koszty działalności społeczno-kulturalnej osiedli wyniosły ogółem 473,2 tys. zł, z czego: 341 tys. zł, tj. 72 koszty działalności społeczno-kulturalnej 102 tys. zł, tj. 22 wydatki na pomoc sąsiedzką (zapomogi, okolicznościowe paczki). 30 tys. zł, tj. 6 urządzenia zabawowe i rekreacyjne na terenie osiedli Największą jednak pozycją w kosztach działalności społeczno-kulturalnej są koszty imprez organizowane przez osiedla, wydatki na pomoc sąsiedzką oraz zakup urządzeń do rekreacji i sportu. Podstawowym źródłem finansowania tych kosztów są wpływy, wnoszonych przez mieszkańców, będących członkami Spółdzielni. Przychody i koszty działalności społeczno-kulturalnej w osiedlach ilustruje tablica nr 6. Na szczególną uwagę zasługuje sprawowanie opieki Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej nad Izbą Pamięci Marii Kownackiej. Izba jest cenną jednostką kulturalną, stanowiącą źródło wiedzy o warunkach, w jakich żyła i tworzyła pisarka. Zbiory zgromadzone w mieszkaniu Marii Kownackiej na warszawskim Żoliborzu udostępniane są wszystkim, którzy interesują się twórczością pisarki. W Izbie Pamięci odbywają się spotkania z dziećmi i młodzieżą, do których to działalność placówki jest skierowana w szczególności. Uczestnicy wycieczek mają możliwość obejrzenia szeregu dokumentów bibliotecznych ze zbiorów Izby. Wpływy z tantiem autorskich zgodnie z testamentem przeznaczane są w części na potrzeby utrzymania Izby Pamięci oraz na opiekę grobu matki autorki Ludwiki Kownackiej. W dawnym mieszkaniu pisarki odbywają się regularnie spotkania z dziećmi ze szkół i przedszkoli z całego kraju, często noszących imię Marii Kownackiej. Izba organizuje konkursy dla dzieci oraz uczestniczy w organizowaniu imprez związanych m.in. z rocznicami urodzin i śmierci pisarki, z nadaniem jej imienia szkołom i przedszkolom. Codzienna praca w muzeum to wycieczki dla szkół i przedszkoli, mające na celu upowszechnianie twórczości oraz pozostałej działalności Marii Kownackiej w zakresie: folkloru, rękodzieła, oświaty i wychowania. 12

13 W roku 2016 skierowano ok. 150 pozycji rękopisów i prac Marii Kownackiej - do digitalizacji prowadzonej przez Mazowiecką Bibliotekę Cyfrową. Dzięki tym działaniom dorobek twórczy Autorki będzie dłużej żywotny i dostępny szerszej publiczności. W 2016 roku działalność muzeum wpisała się z obchody Jubileuszu 95-lecia WSM. Rok ten obfitował w szereg festynów, pikników i imprez plenerowych organizowanych w osiedlach WSM i Dzielnicy. Podczas imprez plenerowych wręczane były specjalnie przygotowane jubileuszowe wydawnictwa, foldery, ekslibrisy, zakładki do książek i kolorowanki. Na wszystkich festynach prezentowane było stoisko Marii Kownackiej z najnowszymi wydaniami książek oraz konkursami plastycznymi dla dzieci. O twórczości Marii Kownackiej ukazało się szereg artykułów w prasie Życie WSM, Południe i Życie Żoliborza. Wydane zostały wznowienia utworów Marii Kownackiej z serii lektur szkolnych oraz z okazji 95-lecia WSM jubileuszowe wydanie Plastusia i Za żywopłotem. Znaczącą imprezą był zorganizowany przez Zarząd i Radę Nadzorczą piknik z okazji Dnia Dziecka w Parku przy SDK Żoliborz. Na festyn zostały zaproszone dzieci z całej Spółdzielni oraz z przedszkoli i szkół z całej dzielnicy. Pozostałe festyny dla mieszkańców odbyły się w osiedlach: Piaski, Żoliborz IV, Wawrzyszew, Nowodwory i Żoliborz III. W trakcie imprez organizowano gry, zabawy, konkursy dla dzieci. WSM przygotował wiele nagród dla najstarszych mieszkańców z okazji 95-lecia WSM i 85-lecia Życia WSM. Największą placówką prowadzącą działalność w zakresie upowszechniania kultury na terenie Dzielnicy Żoliborz, działającą pod zarządem Spółdzielni, jest Społeczny Dom Kultury. Budynek wraz z Teatrem KOMEDIA decyzją nr 39/2010 Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia r., został wpisany do rejestru zabytków nieruchomych. Obiekt stanowi integralny element zespołu architektoniczno-budowlanego Osiedla WSM Żoliborz, wpisany wraz z zielenią do rejestru zabytków, decyzją z dnia r. Znajduje się na terenie strefy ochrony konserwatorskiej Żoliborz Historyczny. Od 2013 roku Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa, przy ścisłej współpracy z konserwatorem zabytków, czyni starania odrestaurowania tego obiektu. W latach została wykonana izolacja fundamentów, wymienione pokrycie kopuły nad Teatrem Komedia, wszystkie balkony i tarasy zostały odnowione i pokryte kamieniem strzegomskim. Obiekt ten zachwyca także piękna nową elewacją. W dostosowano budynek do wymogów ochrony przeciw pożarowej, wyremontowano dach nad częścią parterową budynku oraz wstawiono bramę przeciwpożarową. Społeczny Dom Kultury jest jedną z większych placówek spółdzielczości mieszkaniowej na terenie Warszawy upowszechniającą kulturę. Na podstawie zawartych umów, prowadzi samodzielną działalność kulturalną, oświatową i edukacyjną m.in. poprzez funkcjonowanie: Północnego Centrum Sztuki Teatr KOMEDIA, Biblioteki Publicznej, Agencji Artystycznej ALLEGRO. Jego działalność skoncentrowana jest także na zajęciach i imprezach ogólnodostępnych o charakterze kulturalnooświatowym, wychowawczym, sportowym i turystycznym, prowadzonych przez kilka grup zainteresowań, towarzystw i organizacji społecznych, m.in.: Ogniska TKKF Żoliborz i TKKF Bielany, Koło Środowiskowe PTTK "Renciści", Stowarzyszenie Miłośników Ziemi Krośnieńskiej, Artystyczne Koło Środowiskowe Teatr "Łazienki". Działalność wielu organizacji i towarzystw jest już historycznie związana z tą placówką. Poza stałymi formami działalności, pomieszczenia SDK są wynajmowane jednorazowym użytkownikom, których program jest jednak zgodny z profilem placówki. W Społecznym Domu Kultury mieści się Izba Historii Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Wpływy za wynajem stanowią źródło finansowania wszystkich rodzajów działalności i pozwalają na utrzymanie budynku w coraz lepszym stanie. Koszty działalności SDK w wyniosły ogółem tys. zł, co stanowiło 119 planu. Koszty zostały prawie w całości pokryte wpływami własnymi, a ich największa część przeznaczona jest na Scentralizowany Fundusz Remontowy. Odpis ten pozwala na realizację planowanych remontów w SDK i w 2016 roku wyniósł tys. zł, co stanowi 169 planu. Wykonanie kosztów i dochodów Społecznego Domu Kultury przedstawia tablica nr 7 w załącznikach. 13

14 A.III. Przenoszenie własności lokali mieszkalnych i użytkowych na odrębną własność mieszkańców i użytkowników W roku 2016 Zarząd kontynuował realizację wniosków członków Spółdzielni o ustanowienie i przeniesienie prawa odrębnej własności zajmowanych lokali. Po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r., zaczęły lawinowo wpływać wnioski o ustanowienie własności lokali oraz wnioski o przekształcenie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali w spółdzielcze własnościowe prawa (przekształcenia tego typu były możliwe tylko do końca 2012 r.). Łącznie w okresie do 31 grudnia wpłynęło ich , z czego: Razem do w tym rok wnioski o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe 0 Prawo wnioski o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w odrębną własność wnioski o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność Razem Z dniem 11 października 2011 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która poszerzyła grono spółdzielców uprawnionych do złożenia przedmiotowych wniosków. W grupie tej znaleźli się Członkowie posiadający spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali wybudowanych przy udziale środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM). Od Członków zamieszkujących w tego typu mieszkaniach, w latach wpłynęło łącznie 156 wniosków o wyodrębnienie własności zajmowanych lokali (w roku , w roku , w roku , w roku , w roku ). W celu realizacji tych wniosków wystąpiła konieczność dopełnienia szeregu skomplikowanych procedur prawnych i bankowych. Niektóre warunki nakreślone przez Bank Gospodarstwa Krajowego, wymagające wyjaśnienia sytuacji prawnej bądź sprostowania dokumentacji budynków w wyodrębnianych nieruchomościach, z uwagi na swoją złożoność, zostały dopełnione dopiero w 2014 r. Pierwsze wyodrębnienia lokali budowanych przy udziale środków KFM nastąpiły w maju 2013 r. W roku 2015 rozpoczęły się wyodrębnienia w kolejnych osiedlach tj. na Wawrzyszewie Nowym i Nowodworach. Według stanu na 31 grudnia we wszystkich nieruchomościach, wybudowanych z udziałem ww. środków do końca zostało zawartych 117 aktów notarialnych (Piaski - 26, Hery - 34, Wawrzyszew Nowy - 28, Nowodwory 13, Latyczowska -16). Podpisywanie umów w sprawie wyodrębnień własności lokali w Osiedlach WSM rozpoczęto w październiku 2007 r. W roku 2016 podpisanych zostało kolejnych 235 aktów notarialnych. Łącznie stanowi to liczbę zawartych umów notarialnych (poz.1 + poz. 2 tabeli), tj.: Razem do w tym rok Ilość umów przeniesienia własności lokali, miejsc postojowych i garaży, w tym: Osiedle Żoliborz II Osiedle Żoliborz III Osiedle Żoliborz IV Osiedle Bielany Osiedle Młociny Osiedle Piaski Osiedle Wawrzyszew 0 0 Osiedle Hery Osiedle Latyczowska 59 6 Osiedle Nowodwory Osiedle Wawrzyszew Nowy Osiedle Niedzielskiego Ilość umów o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynkach Osiedla Wawrzyszew wybudowanych na gruncie, do którego Spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego:

15 W odniesieniu do dokonywanych w latach poprzednich przekształceń spółdzielczych lokatorskich praw do lokali w spółdzielcze własnościowe prawa, na postawie Ustawy z dn r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw Dz.U. nr 223 poz art. 6 ust.1 pkt.2 Zarząd WSM od 2013 r. nie mógł kontynuować realizacji złożonych w tej sprawie wniosków, gdyż przepis umożliwiający przekształcenia lokatorskich praw do lokali w spółdzielcze własnościowe prawa (zgodnie art. 6 powołanej wyżej ustawy) z dniem 1 stycznia 2013 r. przestał istnieć. Jak wykazano w punkcie 2 tabeli, do tego okresu zrealizowanych zostało wniosków. Począwszy od 2013 r., jedyną formą przekształceń lokali stał się ich wykup na własność, czyli przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną nieruchomość lokalową. Jednakże w strukturze dokonanych wyodrębnień lokali w największą liczę stanowią akty notarialne będące realizacją prawa ekspektatywy (101 aktów), następnie przekształcenia spółdzielczych własnościowych praw do lokali (73 akty), przekształcenia spółdzielczych lokatorskich praw do lokali (47 akty) oraz nabycia lokali w drodze przetargu (14 aktów). Wyodrębnienia lokali na mocy umów ekspektatywy związane były głównie z realizacją umów o budowę lokali po oddaniu do zasiedlenia mieszkań w inwestycji przy ul. Niedzielskiego. Ustawowym warunkiem dla dokonywania tych czynności jest posiadanie przez Spółdzielnię uregulowanego (jednorodnego) stanu prawnego gruntów, na których jest posadowiony budynek. A.IV. Sprawy gruntowe Sprawy dotyczące regulacji prawnej gruntów, należą do najbardziej skomplikowanych problemów do rozwiązania, ponieważ ostateczne ich uregulowanie uzależnione jest między innymi od Urzędów i Sądów. A.IV.1. Aktualna sytuacja formalno-prawna na poszczególnych osiedlach a) Osiedle Żoliborz IV: Zatrasie Został dokonany podział geodezyjny działki nr 2/4 z obrębu objętej księgą wieczystą nr WA1M/ /3 i zostały założone nowe księgi wieczyste dla nieruchomości jednobudynkowych, dróg wewnętrznych, działki rekreacyjno-wypoczynkowej oraz stacji trafo. Ponieważ w KW WA1M/ /3, z której odłączono powyższe nieruchomości wpisana jest służebność przejścia i przejazdu do szkoły i przedszkola oraz zespołu garaży przy ul. Broniewskiego 7A, 7B i 7C, Sąd zakładając nowe księgi wieczyste z urzędu przeniósł wpisy tych służebności do wszystkich nowopowstałych ksiąg wieczystych. W stosunku do 37 nieruchomości Zarząd Miasta Stołecznego Warszawy w grudniu podpisał oświadczenia wyrażające zgodę na wykreślenie służebności przejścia i przejazdu do szkoły i przedszkola. W stosunku do pozostałych nieruchomości sprawę prowadzi radca prawny WSM. Natomiast, w sprawie wykreślenia służebności przejścia i przejazdu przez wszystkie nieruchomości w Os. Zatrasie do zespołu garaży przy ul. Broniewskiego 7A, 7B i 7C, Spółdzielnia od czerwca do sierpnia 2015 r. w stosunku do wszystkich nieruchomości złożyła skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego od wyroku Sądu Okręgowego sprawa w toku. Ponadto, radca prawny Spółdzielni prowadzi sprawę o odszkodowanie z tytułu zmiany przeznaczenia gruntu z działki budowlanej na zieleń osiedlową, stanowiącej dz. ew. 2/52 z obr Próba zawarcia ugody z Prezydentem m. st. Warszawy nie doszła do skutku. Administracja Osiedla Żoliborz IV prowadzi działania związane z przygotowaniem dokumentacji służącej do wyodrębniania własności lokali. W trakcie opracowywania powyższej dokumentacji okazało się, że w budynkach są lokale o nieuregulowanym stanie prawnym (np. samowole budowlane). Niezależnie od powyższego Administracja Osiedla Żoliborz IV przygotowuje projekty uchwał Rady Nadzorczej WSM dot. służebności przejścia i przejazdu na rzecz poszczególnych nieruchomości oraz służebności na rzecz gestorów sieci. Rudawka Został dokonany podział geodezyjny działki nr 2/5 z obrębu oraz działki nr 2/1 z obrębu obie objęte księgą wieczystą nr WA1M/ /9 i zostały założone nowe księgi wieczyste dla wszystkich nieruchomości jednobudynkowych, odrębne księgi wieczyste dla: działki rekreacyjno-wypoczynkowej, działki zabudowanej budynkami usługowymi, parkingiem, drogą wewnętrzną oraz działki zabudowanej budynkiem przepompowni. Ponieważ w kw WA1M/ /9, z której odłączono powyższe nieruchomości wpisana jest służebność na rzecz 15

16 SPEC, MPWiK, STOEN (Veolia) i Spółki Gazownictwa Sąd zakładając nowe księgi wieczyste z urzędu przeniósł wpisy tych służebności do wszystkich nowopowstałych ksiąg wieczystych. W wyniku toczącego się postępowania w sprawie z powództwa osoby uprawnionej do wyodrębnienia własności lokalu, Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa została zobowiązana przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie do założenia ksiąg wieczystych dla poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału administracyjnego (wykonanie decyzji podziałowej). Postanowienie Sądu zostało wykonane przez Spółdzielnię. Postępowanie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie odrębnej własności lokalu zostało przez Sąd umorzone na wniosek powoda ( r.). Administracja Osiedla Żoliborz IV prowadzi prace związane z przygotowaniem dokumentacji służącej do wyodrębniania własności lokali, między innymi przygotowuje projekty uchwał Rady Nadzorczej WSM dot. służebności przejścia i przejazdu na rzecz poszczególnych nieruchomości oraz na rzecz gestorów sieci. b) Osiedle Wawrzyszew ( Wawrzyszew i Wawrzyszew Nowy): Szczególnie skomplikowane sprawy gruntowe występują w Osiedlu Wawrzyszew albowiem wymagają one: - nabycia gruntów w trybie zasiedzenia, - przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, - nabycia gruntu, do którego spółdzielnia nie posiada tytułu prawnego a w stosunku, do którego toczą się postępowania o zwrot nieruchomości z wniosków dawnych właścicieli, - urządzenia odrębnych ksiąg wieczystych dla poszczególnych nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych dla nieruchomości drogowych., - zakończenia postępowań o zwrot nieruchomości wywłaszczonych pod budowę osiedla, - zakończenia postępowań o unieważnienie prawa użytkowania wieczystego. W dniu zostały podpisane umowy o ujednolicenie terminów prawa użytkowania wieczystego sporządzonych w formie aktów notarialnych w stosunku do 14 nieruchomości położonych w Osiedlach Wawarzyszew i Wawrzyszew Nowy. Umożliwiło to Spółdzielni skierowanie do Sądu Wieczystoksięgowego około 61 wniosków o założenie nowych ksiąg wieczystych dla poszczególnych nieruchomości w Os. Wawrzyszew i Wawrzyszew Nowy w obrębach , i W celu dalszej regulacji prawnej poszczególnych nieruchomości Spółdzielnia w dniu zwróciła się do Urzędu m. st. Warszawy, przekazując opracowane projekty 36 wniosków z prośbą o ich skierowanie do Sądu, wskazując jednocześnie jako uczestnika postępowania Warszawską Spółdzielnię Mieszkaniową. Na wniosek Administracji Osiedla i Rady Osiedla Wawrzyszew, zlecono uprawnionemu geodecie wykonanie ponownego podziału geodezyjnego części nieruchomości położonych w obrębie pomiędzy ulicami: Reymonta Wólczyńska Wolumen. W Prezydent m. st. Warszawy na podstawie art. 94 ust. 2 ustawy z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774, z późn. zm.) zawiesił postępowania w sprawie dokonania podziału nieruchomości z obrębu Zarząd WSM w dniu r. wystąpił do Urzędu m. st. Warszawy Biuro Gospodarki Nieruchomościami o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości zabudowanej budynkami wielorodzinnymi przy ul. Tołstoja 4, 3 i w części budynkiem przy ul. Balzaka 2. Grunt ten był w użytkowaniu wieczystym WSM, jednakże prawo użytkowania wieczystego zostało prawomocnie unieważnione na wniosek dawnych właścicieli (w tej sprawie korespondencje z Urzędem prowadzi radca prawny Spółdzielni). W stosunku do działki ewidencyjnej nr 93 z obrębu zabudowanej częściowo budynkiem przy ul. Petofiego 2A, Urząd m. st. Warszawy prowadzi postępowanie w celu dokonania wpisu w księdze wieczystej m. st. Warszawy. Wpis ten jest niezbędny do ujawnienia w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego WSM, ustanowionego decyzją z dnia r. Ponadto, w związku z tym, że w stosunku do niektórych działek ewidencyjnych z obrębu i nie zostało wpisane w księgach wieczystych prawo użytkowania wieczystego na rzecz Spółdzielni, prowadzona jest korespondencja z Urzędem m. st. Warszawy. Wpisanie prawa użytkowania wieczystego w księgach wieczystych wymaga ze strony Urzędu opracowań geodezyjnych, a następnie podjęcia szeregu dalszych czynności prawnych. W dniu 24 marca 2016 r Spółdzielnia złożyła zażalenia na postanowienie nr 160/GK/SP/IV/2016 z dnia 14 marca wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy, w którym odmówiono Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za działki gruntu o numerach ewidencyjnych: nr 5/1 o pow. 166 m 2 z obr oraz nr 10/1 o pow m 2 z obr , które to działki zostały wywłaszczone w 2014 r. pod budowę al. Reymonta. 16

17 W związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z maja 2015 r., radca prawny Spółdzielni złożył wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o wznowienie postępowania zakończonego ostateczną decyzją stwierdzającą nieważność prawa użytkowania wieczystego w stosunku do cz. działki ewidencyjnej nr 117 z obrębu , zabudowanej budynkami przy ul. Wolumen 20 i 22. Z referatu specjalisty do spraw terenowo-prawnych w 2003 roku zostały przekazane do Zespołu Radców Prawnych WSM dokumenty w celu skierowania spraw o zasiedzenie między innymi działek ewidencyjnych numer: nr: 98, 108, 109, 126 z obrębu w Os. Wawrzyszew Nowy oraz działek ewidencyjnych nr: 14 i 17 z obrębu w Os. Wawrzyszew. W dniu r. radca prawny wniósł do Sądu Rejonowego dla Warszawy Żoliborza w Warszawie sprawę o stwierdzenie zasiedzenia działek ewidencyjnych wyżej wymienionych działek. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą akt II Ns 1532/15. W roku prowadzona była liczna korespondencja ze Starostwem Powiatu w Nowym Dworze Mazowieckim, Starostwem Powiatu Warszawskim Zachodnim oraz ze Starostwem Powiatu w Legionowie, dotycząca postępowań administracyjnych w sprawie zwrotu nieruchomości na rzecz dawnych właścicieli. c) Osiedle Młociny: W Osiedlu WSM Młociny w stosunku do nieruchomości przy ulicy Wrzeciono 14A oraz Wrzeciono 10C od 2003 roku prowadzone są sprawy przez radców prawnych spółdzielni. Od 2013 roku sprawę prowadzi kancelaria zewnętrzna. Aktualnie prowadzone sprawy dotyczą powództwa w celu realizacji porozumienia z dnia 10 czerwca 2002 roku zawartego pomiędzy Gminą Warszawa Bielany a Warszawską Spółdzielnią Mieszkaniową oraz wykonania aktu notarialnego Rep. A 19294/2002 z dnia r. Powództwo obejmuje przekazanie w użytkowanie wieczyste: działki ewidencyjnej nr 2 o pow. 603 m 2 z obrębu , zabudowanej częściowo pawilonem przy ul. Wrzeciono 14A, działki ewidencyjnej nr 5/8 o pow m 2 z obrębu zabudowanej budynkiem przy ul. Wrzeciono 10C (przychodnia zdrowia) oraz działki ewidencyjne nr 43/4 o pow. 819 m 2 i nr 4/3 o pow. 884 m 2 z obrębu będące w użytkowaniu wieczystym WSM, a stanowiące drogi dojazdowe do różnych nieruchomości wewnątrz osiedla. Zgodnie z informacją pełnomocnika Spółdzielni z dnia Sąd nie zlecił jeszcze sporządzenia opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. d) Osiedla Bielany Pawilon handlowy przy ul. Starej Baśni 3A częściowo wybudowano na gruncie stanowiącym własność Miasta Stołecznego Warszawy. Ponieważ wniosek Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste przez Urząd m. st. Warszawy nie był przez lata rozpoznawany - Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa wystąpiła do Sądu z powództwem o zobowiązanie do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dz. ew. nr 179/5 i 180 z obr częściowo zabudowanych pawilonem. Wyrokiem z dnia r Sąd Rejonowy oddalił powództwo Spółdzielni (sygn. akt II C 385/11). W dniu 8 lutego pełnomocnik Spółdzielni od wyroku Sądu wniósł apelację. e) Osiedle Żoliborz II Zespoły garaży przy ul. Broniewskiego 4A (WA1M/ /6) i 6A (WA1M/ /3) posadowione na gruncie stanowiącym własność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej nie mają dostępu do drogi publicznej. Sprawa prowadzona jest przez Dział Prawny od 2014 roku. Radca prawny w imieniu WSM wystąpił w styczniu do Sądu o stwierdzenie zasiedzenia przejścia i przejazdu do powyższych nieruchomości (sygn. akt II Ns 144/16). W niniejszej sprawie złożono wymagane przez Sąd dokumenty i pisma procesowe. Na dzień dzisiejszy oczekujemy na wyznaczenie terminu rozprawy. f) Działki będące w użytkowaniu wieczystym WSM pod drogami publicznymi W roku 2005 po wykonaniu, w referacie terenowo-prawnym WSM, inwentaryzacji gruntów będących w użytkowaniu wieczystym WSM okazało się, że są działki ewidencyjne sklasyfikowane w ewidencji gruntów jako drogowe, położone pod drogami publicznymi. W związku z tym Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa po zasięgnięciu opinii prawnej wystąpiła do Wojewody Mazowieckiego o wszczęcie postępowania w trybie art. 73 ustawy z dnia r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną o wydanie decyzji 17

18 potwierdzającej, że dana działka lub jej część została zajęta przed 1 stycznia 1999 r. pod budowę ulicy publicznej. Jednocześnie Spółdzielnia wystąpiła zachowując termin ustawowy do Prezydenta m. st. Warszawy z wnioskami o ustalenie odszkodowania. Sprawy przez Wojewodę Mazowieckiego oraz Prezydenta m. st. Warszawy zostały prawomocnie umorzone decyzjami administracyjnymi. Ostatnie orzeczenia zostały wydane w 2010 roku. Organy te stwierdziły, że w/wym. ustawa dotyczy nieruchomości stanowiących własność a nie będących w użytkowaniu wieczystym. Radca prawny WSM potwierdził swoją opinią, że decyzje są prawidłowe. W związku z powyższym w styczniu 2011 roku Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa powierzyła prowadzenie spraw zewnętrznej kancelarii adwokackiej w celu skierowania powództwa przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawa o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny zmieniając wyrok Sądu Okręgowego zasądził od Miasta St. Warszawy ,- zł. wraz z odsetkami na rzecz WSM wyrokiem z dnia 11 marca Miasto St. Warszawa złożyło skargę kasacyjną od tego wyroku. Sprawa jest w toku. W kwietniu adwokat w imieniu WSM zawezwał Miasto St. Warszawę do próby ugodowej w sprawie o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu zajętego pod drogi publiczne za okres nie objęty w/wym. wyrokiem tj. od 1 grudnia 2011 roku. W miesiącu marcu ze strony Miasta St. Warszawy w Sądzie nie stawił się pełnomocnik Miasta, nadesłał pismo, że nie widzi możliwości zawarcia ugody. Zawezwanie Miasta do próby ugodowej przerwało bieg przedawnienia roszczeń. Dalsze czynności w tej sprawie zostaną podjęte przez adwokata po rozpoznaniu skargi kasacyjnej Miasta st. Warszawy. A.IV.2. Sprawy, w których toczy się postępowanie przed Sądem oraz Samorządowym Kolegium Odwoławczym, dotyczące opłat za wieczyste użytkowanie. Ogółem od 2012 do końca 2016 roku w prowadzeniu pozostawało 89 spraw, w których wciąż toczy się postępowanie przed Sądem oraz Samorządowym Kolegium Odwoławczym, dotyczące opłat za wieczyste użytkowanie czekając na aktualizację lub decyzję sądu a) Osiedle Żoliborz II : - sprawy w toku: 16 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, b) Osiedle Żoliborz III: - sprawy w toku: 11 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, c) Osiedle Żoliborz IV: - sprawy w toku: 44 postępowania o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, d) Osiedle Bielany: - sprawy w toku: 5 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, e) Osiedle Latyczowska - sprawy w toku: 1 postępowanie o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, f) Osiedle Wawrzyszew Nowy - sprawy w toku: 1 postępowanie o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, g) Osiedle Piaski - sprawy w toku: 9 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, h) Osiedle Nowodwory - sprawy w toku: 1 postępowanie o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione. i) Budynek SDK - sprawy w toku: 1 postępowanie o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione. 18

19 A.IV.3. Opłaty wnoszone z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz podatek od nieruchomości w latach Opłata z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest zmienna w każdym roku, ponieważ: - następuje sukcesywne zmniejszanie udziału Spółdzielni w nieruchomościach, w związku z wyodrębnianiem własności lokali; - zmienia się ilość osób uprawnionych do korzystania z bonifikaty wynikającej z art. 74 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami 1 ; - uzyskujemy prawomocne orzeczenia sądów oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego kończące postępowania dot. złożonych przez Spółdzielnię wniosków o ustalenie, ze aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest niezasadna. Stawki podatku od nieruchomości ustalane są raz w roku przez Radę m. st. Warszawy, zaś wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustalane są przez Prezydenta m. st. Warszawy lub Zarząd Mienia Skarbu Państwa, w oparciu o operaty szacunkowe wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych. Jak z powyższego wynika spółdzielnia nie ma wpływu na wysokość podatku od nieruchomości, natomiast od wypowiedzianej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego składa odwołania. Rok Podatek od nieruchomości (w tys. zł) Opłata za wieczyste użytkowanie z uwzględnieniem bonifikaty dla os. o niskich dochodach (w tys. zł) Podatek leśny (w zł.) Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa podobnie jak i inne osoby fizyczne i prawne otrzymuje od Prezydenta m. st. Warszawy lub Zarządu Mienia Skarbu Państwa wypowiedzenia wysokości dotychczasowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, w tym w części dotyczącej ustalonych w aktach notarialnych ustanowienia wieczystego użytkowania bonifikat. Nowe opłaty ustalane są na podstawie oszacowania wartości gruntu. Na wypowiedzenia te są składane do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wnioski o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości 2. W zniesiono preferencyjna stawkę podatku leśnego (50) dla lasów ochronnych. Zmiana nie dotyczy opodatkowania lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parów narodowych, do których nadal można stosować stawkę preferencyjną. Stąd też tak duży wzrost podatku leśnego płaconego przez WSM w stosunku do lat poprzednich. A.V. Rozliczanie i spłacania kredytów mieszkaniowych tzw. starego portfela, kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego Stan zadłużenia WSM na z tytułu zaciągniętych kredytów wyniósł tys. zł. Kredyty te zaprezentowane zostały w sprawozdaniu finansowym, jako zobowiązania długoterminowe i krótkoterminowe z tytułu pożyczek i kredytów. 1 Art. 74 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami 1. Osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski, na podstawie art. 20 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (Dz. U. z poz. 887 i 1948), właściwy organ udziela na ich wniosek 50 bonifikaty od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe. 2. Osoby, o których mowa w ust. 1, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, korzystają z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi powinna odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty. 2 Podstawa prawna wypowiedzeń: art. 77 ust. 1, 2a i 3, art. 78 ust. 1, ust. 4, art. 72 ust.3, art. 76 ust. 1 Ustawy a dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.u. z poz ze zm.) 19

20 Zestawienie kredytów na oraz ich spłatę w ciągu przedstawia poniższa tabela: [w tys. PLN] Wykaz kredytów w WSM Stan na Spłata kredytu w 2015 Stan na Kredyty ze środków KFM w BGK Kredyty tzw. "starego portfela" w PKO BP SA RAZEM Kredyty mieszkaniowe udzielone ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego w BGK na finansowanie lokali o statusie lokatorskim na koniec wynosiły tys. zł. Miesięczna rata z tytułu spłaty kredytu wraz z odsetkami wynosi 359 tys. zł. 2. Kredyty mieszkaniowe tzw. starego portfela są to kredyty zaciągnięte przez spółdzielnie mieszkaniowe przed 31 maja 1992 r. i podlegają przepisom ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. Stan kredytów na wyniósł tys. zł, w tym skapitalizowane odsetki tys. zł. Zgodnie z zapisami ustawy, członkowie, którzy systematycznie i terminowo wpłacają miesięczne raty kredytu w wysokości wynikającej z ustalonego normatywu spłaty, będą uprawnieni do umorzenia w ciężar budżetu państwa zadłużenia z tytułu skapitalizowanych odsetek, pozostałych po 20-letniej spłacie kredytu, które nastąpi w 2017 r. A. VI. Sprawy członkowsko-lokalowe Sprawy członkowskie i mieszkaniowe Spółdzielni prowadzone są w Biurze Zarządu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej przez Dział Członkowsko-Lokalowy. Praca tego Działu koncentruje się głównie na bezpośredniej obsłudze interesantów tj. udzielaniu informacji (również telefonicznie, oraz za pośrednictwem poczty elektronicznej), wydawaniu różnego typu zaświadczeń (dla notariuszy, banków, sądów, komorników, urzędów i innych instytucji), potwierdzeń tytułów prawnych do lokali, umów o ustanowieniu praw do lokali i itp. oraz sprzedaży i najmie lokali. W prowadzonych rejestrach (księgach papierowych) dokonywana jest adnotacja zdarzeń prawnych począwszy od momentu przyjęcia przez Zarząd deklaracji przystąpienia w poczet członków Spółdzielni - do ustania członkostwa w wyniku wypowiedzenia, wykreślenia, wykluczenia czy skreślenia w związku ze śmiercią. Wpływająca z zewnątrz wszelka dokumentacja i korespondencja oraz ta, którą przygotowuje Dział Członkowsko- Lokalowy, związana ze sprawami mieszkaniowymi, gromadzona jest w aktach członkowskich powiązanych z poszczególnymi osobami członkami i nie członkami Spółdzielni. Akta, w liczbie ponad 30 tys. teczek, przechowywane są w 4 archiwach podzielonych na kategorie: członkowie, nie członkowie, osoby wyodrębnione oraz osoby wykreślone ze Spółdzielni. Dział wykonuje również szereg innych prac, do których należy zaliczyć między innymi: opracowywanie i przedkładanie Zarządowi wniosków o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni składanych przez właścicieli oraz nabywców i spadkobierców praw do lokali w zasobach WSM ; referowanie spraw osób występujących o regulację tytułów prawnych do lokali; uzgadnianie oraz wspomaganie działań w sprawach eksmisyjnych i egzekucji komorniczych, przygotowywanie umów o ustanowienie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali w wyniku zgłoszenia roszczeń przez osoby bliskie, przygotowywanie uchwał i decyzji dotyczących wynajmu lokali użytkowych, miejsc postojowych, uchwał w sprawie przyjęć i skreśleń z rejestru członków Spółdzielni, uchwał w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali a następnie powiadamianie osób zainteresowanych o podjętych decyzjach. Zadaniem Działu jest także przygotowywanie projektów uchwał kierowanych do Rady Nadzorczej o wykreślenie bądź wykluczenie Członków Spółdzielni zalegających w opłatach za użytkowanie zajmowanych lokali, niewykonujących obowiązków statutowych lub naruszających regulamin używania lokali i zasad porządku domowego. Dział Członkowsko-Lokalowy zajmuje się również przygotowywaniem i organizacją przetargów mieszkań w starych zasobach (przeprowadzanych pod nadzorem Komornika Sądowego), a także przygotowaniem oraz realizacją konkursów na najem lokali mieszkalnych, które nie spełniają przesłanek prawnych do ich zbycia w drodze przetargu. Liczba członków Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej na dzień 31 grudnia wynosiła osoby. 20

21 Struktura oraz zmiany w stanie członków Spółdzielni przedstawiają się następująco: Wyszczególnienie 1/ oraz członkostwo w związku z prawem do lokalu użytkowego. Przyjęcia w poczet członków Według stanu na 31 grudnia przyjęto 347 osób. Przyjęcia w poczet członków związane były przeważnie z nabyciem praw do lokali: w drodze obrotu cywilno-prawnego na rynku wtórnym (76 osób), przyjęciem członkostwa przez osoby, które nabyły lokale w latach wcześniejszych, ale do roku 2016 nie złożyły deklaracji członkowskiej (121 osób), nabyciem lokali w drodze dziedziczenia (67 osób), darowizny (23 osoby), nabyciem lokali w nowym budownictwie (2 osoby), uznaniem roszczeń osób wstępujących w prawa byłych członków (14 osób), jako współmałżonek członka Spółdzielni (17 osób) i inne (27 osób) Osoby nieprzystępujące w poczet członków Podobnie jak w latach poprzednich, dość liczna grupa 686 osób, która w wyniku dokonanych transakcji na rynku wtórnym uzyskała spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bądź własność wyodrębnioną lokalu, nie zdecydowała się na przystąpienie w poczet członków Spółdzielni. Ustanie członkostwa W roku 2016 ustało członkostwo 844 osobom. W ogólnym podsumowaniu uwzględniając przyjęcia nowych członków - w stosunku do 2015 roku liczba członków WSM zmniejszyła się o 497 osób. Członkowie oczekujący Ogółem członków WSM Mieszkańcy Grupa członków oczekujących, z którymi w większości Spółdzielnia w latach 80 i 90 ubiegłego stulecia, zawarła umowy w sprawie określenia kolejności przydziału mieszkania (w rachunku uwzględniono osoby przyjęte na nowe niezrealizowane jeszcze inwestycje i odjęto osoby, które uzyskały prawo własności i przeszły do grupy mieszkańców), według stanu na koniec 2016 roku, liczy osób. W 2015 r. sytuacja formalno-prawna tej grypy uległa zasadniczej zmianie. Dnia 5 lutego 2015 r. Trybunał Konstytucyjny (TK) wydał wyrok w sprawie o sygn. akt K 60/13, w którym między innymi uznał za niezgodne z Konstytucją członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej osoby, która nie posiada w zasobach tej spółdzielni spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, prawa odrębnej własności lokalu, ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu, a także nie zawarła ze spółdzielnią umowy o budowę lokalu. W związku z ogłoszonym wyrokiem TK Spółdzielnia dokonała zmiany w Statucie WSM, polegającej na dopisaniu do 16 ust. 2. punktu nr 5, na mocy którego członek Spółdzielni, niewykonujący obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych, może być pozbawiony członkostwa przez wykreślenie, z uwagi na nie posiadanie w zasobach Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu 21 Współmałżonkowie członka WSM Osoby prawne 1/ Członkowie honorowi Oczekujący na mieszkanie 1. Stan na dn r Liczba członków przyjętych w tym: - reaktywowanie uprawnień członkowskich przyjęcia na mocy 35 Statutu WSM (zawarto 17 umów o spółdzielcze lokatorskie prawo) - przyjęcia członkostwa w związku z nabyciem lokalu w roku 2016 i w latach wcześniejszych: zakup, darowizna, dziedzicz. itp przyjęcia członkostwa w związku z nabyciem lokalu w nowym budownictwie - inne Liczba członków skreślonych w tym: - liczba wykreślonych i wykluczonych decyzją Rady Nadzorczej WSM zbycia i darowizny lokali skreślenia ze skutkiem od dnia śmierci wystąpienie Stan na dn r.. (poz. 4 = poz. 1 + poz. 2 poz. 3) Zmiana stanu członków oczekujących w związku z realizacją umowy o budowę lokalu zawarcie aktu notarialnego odrębnej wł. w 2016r. Razem

22 mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, prawa odrębnej własności lokalu, a także nie zawarł ze Spółdzielnią umowy o budowę lokalu. Rejestracja zmian Statutu WSM nastąpiła w dniu r. W oparciu o powyższe przepisy w Rada Nadzorcza WSM podjęła 117 uchwał w sprawie skreślenia z rejestru członków oczekujących Spółdzielni. Sprawy lokalowe Do zakresu spraw lokalowych, prowadzonych przez Dział Członkowsko-Lokalowy, zaliczane są wszystkie sprawy dotyczące: - spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, - spółdzielczych własnościowych praw do lokali, - odrębnej własności lokali, - najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, - regulacji tytułów prawnych do lokali zajmowanych bezumownie. Struktura lokali mieszkalnych w WSM - rok 2016: Lp. Tytuł Liczba Struktura 1 Ilość lokali mieszkalnych - ogółem ,0 2 w tym: - lokale spółdzielcze lokatorskie ,7 3 - lokale spółdzielcze własnościowe ,5 4 - lokale wyodrębnione ,6 5 - lokale zajmowane na zasadach najmu 212 0,8 6 - lokale- ekspektatywa prawa własności 93 0,4 W odniesieniu do roku 2015, w roku 2016 ilość lokali mieszkalnych Spółdzielni zmniejszyła o 42 lokale w związku z wydzieleniem się z zasobów WSM budynku przy ul. Braci Załuskich 11 i powstaniem nowej Spółdzielni Mieszkaniowej Przy Sadach. Marketing, promocja i sprzedaż lokali w nowych inwestycjach: Ponadto, do zadań Działu Członkowsko-Lokalowego zalicza się działania związane z marketingiem, promocją oraz sprzedażą lokali w realizowanych przez Spółdzielnię inwestycjach mieszkaniowych. W październiku 2015 roku Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa rozpoczęła budowę nowej inwestycji usytuowanej w Dzielnicy Białołęka u zbiegu ulic Talarowej i Ceramicznej o nazwie WSM Osiedle Szmaragdowe I etap, którego realizację kontynuowała w 2016 roku. Na podstawie Uchwały Walnego Zgromadzenia członków WSM, przedsięwzięcie prowadzone było w systemie deweloperskim tj. z wykorzystaniem środków własnych Spółdzielni (25) oraz wpłat klientów (75). Realizowane Osiedle Szmaragdowe swoim założeniem urbanistycznym stworzyło atrakcyjną i nowoczesną przestrzeń miejską. Jego atuty to: bliskość głównych szlaków komunikacyjnych dzielnicy most Marii Skłodowskiej Curie ( Most Północny), pełna oferta edukacyjna( żłobki, przedszkola, szkoły) oraz usługowa ( sklepy-markety, ośrodki sportowe, kawiarnie, budowana za ulicą Światowida Galeria Handlowa). Niedaleko inwestycji znajdują się tereny zielone Wydmy Tarchomińskie i Ogród Jordanowski. W celu jak najszerszego rozpropagowania informacji o inwestycji WSM Osiedle Szmaragdowe, Dział Członkowsko-Lokalowy od dnia rozpoczęcia inwestycji prowadził liczne działania promocyjne i marketingowe z wzrastającą intensywnością dostosowaną do postępu prac budowlanych. Reklama prowadzona była wielotorowo, za pośrednictwem różnych nośników tj.: na nośnikach zewnętrznych (poprzez billboardy, bannery reklamowe i reklamy na autobusach), w internecie (za pośrednictwem strony internetowej WSM, dedykowanej strony internetowej inwestycji Osiedle Szmaragdowe, branżowych portali internetowych) a także poprzez plakaty i ulotki. Działania promocyjne obejmowały również organizację eventów marketingowych, takich jak Dni Otwarte inwestycji powiązane z konkursami i promocjami cenowymi, w których brali udział pracownicy poszczególnych komórek organizacyjnych WSM. W 2016 roku, w celu uzyskania jak najlepszych efektów sprzedaży podjęto ponadto współpracę z firmą Impact Media Sp. z o.o. nadawcą programu radiowego Radio Kolor. W ramach podjętych działań emitowane były spoty reklamowe i wejścia reporterskie, stworzono oprawę medialną Dni Otwartych, jak również opracowano i wyemitowano konkursy tematyczne, których celem było poprawienie rozpoznawalności WSM na rynku nieruchomości, podkreślając przy tym tradycję, doświadczenie oraz gwarancję solidności i bezpieczeństwa które oferuje spółdzielnia. 22

23 Ponadto WSM uczestniczyła w organizowanych Targach Nieruchomości: Murator, EXPO 21, a w szczególności w Białołęckich Targach Nieruchomości. Inwestycja WSM Osiedle Szmaragdowe objęta była w części programem MDM. Dział Członkowsko-Lokalowy prowadził sprzedaż lokali w inwestycji WSM Osiedle Szmaragdowe. Pracownicy udzielali informacji o lokalach osobiście oraz telefonicznie, negocjując warunki poszczególnych umów, przygotowywali i zawierali umowy rezerwacyjne oraz podpisywali umowy deweloperskie jako pełnomocnicy Zarządu WSM. Efektem tego było podpisanie do końca 2016 roku 25 umów deweloperskich w postaci aktów notarialnych oraz 11 umów rezerwacyjnych na zakup lokali mieszkalnych i miejsc postojowych. Łączna wartość przedmiotu zawartych umów na dzień roku wyniosła ,15 zł. W miarę postępu prac w realizowanej inwestycji widoczne było znaczne zainteresowanie zakupem lokali, co znalazło swoje odzwierciedlenie w kolejnych podpisywanych umowach w 2017 roku. Zdarzenia prawne Na koniec odnotowano zdarzeń prawnych, związanych z ustanawianiem, potwierdzaniem, przekształcaniem, czy też regulacją tytułów prawnych do lokali. Zdarzenia te powstały w wyniku nabywania przez członków lokali bezpośrednio od Spółdzielni (przetargi, nowe inwestycje), nabywania praw do lokali na rynku wtórnym, realizację przez Spółdzielnię wniosków o przekształcenia praw do lokali, prowadzone działania eksmisyjne, itp. Rodzaje powstałych zdarzeń prawnych: Lp. Tytuł Liczba Struktura 1 Potwierdzenie spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych ,8 2 Zawarcie ekspektatywy prawa odrębnej własności lokali 19 1,4 3 Wyodrębnienie lokali posiadających prawo ekspektatywy 101 7,2 4 Potwierdzenie spółdzielczych własnościowych praw do lokali niemieszkalnych (użytkowych, m. post, garaży itp.) 58 4,1 5 Przekształcenia spółdzielczych lokatorskich praw do lokali we własność wyodrębnioną 47 3,3 6 Przekształcenia spółdzielczych własnościowych praw do lokali we własność wyodrębnioną 59 4,2 7 Wyodrębnienie lokali niemieszkalnych ( użytkowych, m. post., garaży, itp.) 23 1,6 8 Ustanowienie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali 17 1,2 9 Zrealizowane eksmisje do pomieszczeń tymczasowych 10 0,7 10 Zrealizowane eksmisje do lokali socjalnych 5 0,4 11 Najmy - lokale mieszkalne 16 1,1 12 Nabycie lokali w drodze licytacji 14 1,0 Razem ,0 Oprócz wspomnianego wcześniej bezpośredniego udzielania informacji w czasie przyjęć interesantów, Dział Członkowsko-Lokalowy prowadzi bieżącą korespondencję z członkami Spółdzielni a także innymi osobami, zamieszkującymi w zasobach WSM. Do końca w Kancelarii Spółdzielni zarejestrowanych zostało pism ( pism zarejestrowanych w kancelarii zewnętrznej i pisma w kancelarii wewnętrznej),z czego większa część dotyczyła spraw członkowsko-lokalowych. Wśród złożonej korespondencji wpłynęło blisko 2,5 tys. wniosków o wydanie różnego rodzaju zaświadczeń np. na potrzeby kancelarii notarialnych w celu sporządzania umów zbycia lokali, sądów, urzędów, jednostek administracyjnych, banków, Urzędu Skarbowego, itp. Ilość i rodzaj wydanych zaświadczeń 2016 Tytuł Liczba Struktura zaświadczenia do banku 106 4,2 zaświadczenia do założenia KW 240 9,5 zaświadczenia potwierdzające tyt. prawne do lokali 232 9,2 zaświadczenia potwierdzające tyt. prawne dla komorników ,1 zaświadczenia do Urzędu Skarbowego 62 2,5 do zbycia, darowizny, zamiany lokali ,4 inne ,0 Razem ,0 23

24 Należy zauważyć, że wśród wpływającej korespondencji coraz więcej część stanowią wnioski od komorników. Z jednej strony może to świadczyć o podejmowaniu bardziej skutecznych działań windykacyjnych, z drugiej zaś, że rośnie liczba osób, które popadają w trudności finansowe. W 2016 roku Dział członkowsko-lokalowy kontynuował prace związane z aktualizacją systemu ewidencji członków spółdzielni ECSM CRON. Utworzenie elektronicznego rejestru członków wraz z pełną bazą lokali mieszkalnych i użytkowych ma na celu usprawnienie obsługi mieszkańców, podniesienie jakości pracy oraz skrócenie okresu oczekiwania na wydanie zaświadczeń. Oprócz tego WSM dąży do wprowadzenia elektronicznego systemu obsługi archiwów członkowskich, co pozwoli na lepszą kontrolę ruchu akt wewnątrz Spółdzielni i usprawnienie organizacji pracy w Dziale Członkowsko Lokalowym. A. VII. Kontynuacja rozpoczętych oraz przygotowywania nowych inwestycji mieszkaniowych Realizacja planu inwestycyjnego na 2016 rok 1. Osiedle Szmaragdowe: W roku 2016 kontynuowano realizację inwestycji Osiedle Szmaragdowe I etap, obejmującej 119 mieszkań o powierzchni m 2, 2 lokale użytkowe o powierzchni 193 m 2, 112 miejsc postojowych w hali garażowej i 12 garaży indywidualnych. Planowane nakłady na 2016 rok wyniosły tys. zł i zostały wykonane w kwocie tys. zł tj. w 75. Łączne nakłady wyniosły tys. zł i wykonano je w 79 w stosunku do planowanej wartości inwestycji wynoszącej tys. zł. W roku 2016 ponoszono również nakłady na realizację II etapu inwestycji Osiedle Szmaragdowe, a dotyczące głównie kosztów dokumentacji, sieci wodno- kanalizacyjnej i teletechnicznej oraz nadzoru. Wartość wykonanych robót wyniosła tys. zł (78 planowanych), a łączne nakłady wyniosły tys. zł i stanowiły 7 zaplanowanych na ten etap inwestycji tj tys. zł. Wszystkie prace wykonywano zgodnie z harmonogramem. Stan zaawansowania robót na budowie wyniósł ok 95 dla robót obiektowych oraz ok. 90 dla robót drogowych wokół osiedla. Przyłączono inwestycję do sieci elektroenergetycznej, ciepłowniczej, wod-kan oraz wykonano sieć teletechniczną. Rozpoczęto branżowe przeglądy osiedla pod kątem końcowego odbioru robót. W przygotowaniu ZNI jest zlecenie analizy rozwiązań projektowych dla II etapu osiedla, pod kątem obowiązujących przepisów. 2. Budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. Lindego/Wrzeciono: W roku 2016 w przygotowaniu była inwestycja Lindego, której realizacja planowana jest w 2017 roku. Obejmować ona będzie 159 mieszkań o powierzchni m 2, 620 m 2 powierzchni lokali użytkowych i 187 miejsc postojowych. Planowana wartość inwestycji to kwota tys. zł. W roku 2016 wydatkowano 172 tys. zł. Wykonywano wielobranżowy projekt architektoniczno-budowlany do uzyskania pozwolenia na budowę oraz kompletowano dokumentację do uzyskania decyzji środowiskowej, warunkującej otrzymania decyzji o pozwoleniu na budowę. Łączne nakłady na tę inwestycję wyniosły tys. zł i stanowiły 10 wartości inwestycji. W bieżącym roku prowadzone były uzgodnienia z sąsiednimi wspólnotami mieszkaniowymi, mające na celu uszczegółowienie planu zagospodarowania terenu, a w szczególności zagospodarowania placu budowy. W trakcie badań geotechnicznych stwierdzono zanieczyszczenie gruntu na niewielkiej powierzchni. Rozpoczęto przygotowanie dokumentacji do remediacji mas ziemnych. 3. Budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. Dolnośląskiej: Kolejna inwestycja w przygotowaniu, planowana do realizacji w 2017 roku to kameralny budynek mieszkalny przy Dolnośląskiej, z 24 mieszkaniami o powierzchni m 2, 77 m 2 powierzchni lokali użytkowych i 52 miejscami postojowymi. Planowana wartość inwestycji to kwota tys. zł, a wykonana została w kwocie 253 tys. zł (17), w tym w roku tys. zł. W ramach inwestycji wykonano projekt koncepcyjny, na bazie którego powstanie projekt budowlany do uzyskania pozwolenia na budowę. Rozpoczęto prace nad niezbędnym przeprojektowaniem istniejących sieci oraz koniecznymi przekładkami tych sieci. 24

25 Wykonanie planu inwestycji mieszkaniowych w 2016 roku przedstawia tabela poniżej (dane w tys. zł): Lp. Wyszczególnienie Liczba mieszkań Pow. użyt. mieszkań w m2 Pow.użyt. lokali użytk. w m2 Liczba stanowisk w hali garaż Wartość inwestycji - planowana Nakłady poniesione do k. 2015r. Plan Nakłady w 2016r. Wykonanie Łączne nakłady do końca 2016r Kontynuacja: 1a Osiedle Szmaragdowe - etap I b Osiedle Szmaragdowe - etap II Razem x 2 W przygotowaniu: 2a Lindego b Dolnośląska c Popiełuszki 3 - nadbudowa i windy d Wawrzyszew, Reymonta - garaże Razem x Ogółem x A. VIII. Spory rozstrzygane przed sądem W do Działu Prawnego WSM wpłynęło do prowadzenia łącznie 105 nowych spraw sądowych. Tabela poniżej przedstawia szczegółowe zestawienie spraw, które wpłynęły do Działu Prawnego z podziałem na sprawy z powództwa WSM oraz sprawy, w których Spółdzielnia była stroną pozwaną. W zakresie przedmiotu sporu postępowania prowadzone przez WSM były bardzo zróżnicowane i obejmowały zarówno sprawy cywilne jak i administracyjne a nawet karne. Spośród wszystkich spraw sądowych za najważniejsze, ze względu na wartość przedmiotu sporu oraz znaczenie dla działalności Spółdzielni należy uznać sprawy prowadzone przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawa. Nadto spośród spraw prowadzonych przeciwko m.st. Warszawa, wg wpływu z 2016 roku - 9 nowych spraw dotyczy zmian opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Sprawy te inicjowane wypowiedzeniami opłaty rocznej przez m.st. Warszawa, przekładają się wprost na wysokość opłat eksploatacyjnych, jakie co miesiąc muszą ponosić mieszkańcy osiedli WSM. Brak aktualizacji tych opłat doprowadził do sytuacji, że aktualne podwyżki często przekraczały 100 dotychczasowe opłaty, z tej przyczyny Zarząd Spółdzielni podjął decyzję o zaskarżeniu przedmiotowych wypowiedzeń do Samorządowego Kolegium Odwoławczego a następnie również do Sądu. W ciągu ostatnich lat konsekwentnie Dział Prawny WSM we współpracy z innymi merytorycznymi jednostkami Spółdzielni - zwiększa swoją aktywność w zakresie dochodzenia roszczeń dotyczących: Odzyskania należności z tytułu czynszu lokali mieszkalnych i użytkowych, Odzyskiwania przez Spółdzielnię lokali mieszkalnych w przypadku osób i firm korzystających z lokali bezumownie oraz dłużników notorycznie uchylających się od zapłaty opłat eksploatacyjnych, Odzyskania należności z tytułu rat kredytu KFM, Regulacji służebności gruntowych, Ograniczenia podwyższania przez m.st. Warszawa opłat z tytułu wieczystego użytkowania (w roku spraw w toku o ustalenie że zmiana stawki opłaty jest nieuzasadniona, w roku spraw, w 2017 r. złożono kolejne 4 wnioski), Zmian danych podmiotu w rejestrze przedsiębiorców KRS, W roku 2016 Dział Prawny WSM skierował do sądów i organów administracji 105 spraw, które dotyczyły: Typ sprawy 2014 r. (w szt.) 2015 r. (w szt.) Członkowsko-lokalowe O ustalenie że zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania przez m.st.warszawa jest nieuzasadniona O zapłatę z tytułu czynszu oraz bezumownego korzystania (dotyczące osiedli podległych pod Biuro Zarządu oraz z innych osiedli po sprzeciwach dot. lokali mieszkalnych i użytkowych*) Odszkodowanie za niezapewnienie lokalu socjalnych m.st. Warszawa Inne O zapłatę rat kredytu KFM i odsetek bankowych O rejestrację zmian WSM w KRS *administracje osiedli WSM prowadzą indywidualnie sprawy windykacji opłat eksploatacyjnych 12:7 (w szt.) Suma końcowa

26 W tym okresie przeciwko Spółdzielni wniesiono do sądów i organów administracji 18 spraw o niżej wymienionym charakterze. Typ sprawy 2014 r. (w szt.) 2015 r. (w szt.) (w szt.) Członkowsko-lokalowe O uchylenie uchwały Zarządu w sprawie określenia odrębnej własności lokali O zawezwanie do próby ugodowej Inne Gruntowe Suma końcowa Ponadto w wybranych sprawach, spółdzielnia korzysta z usług zewnętrznych kancelarii prawnych. Dotyczy to spraw z Urzędem Miasta o odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystanie z nieruchomości obecnie 2 sprawy w toku oraz sprawy pracownicze z byłymi pracownikami o wynagrodzenie za pracę lub odszkodowanie obecnie 3 sprawy w toku. Ogółem w toku jest ok. 900 spraw. B. Przewidywany rozwój Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Sprawne zarządzenie Spółdzielnią w latach i sukcesywna likwidacja zagrożeń przyczyniły się do tego, że rok 2016 Spółdzielnia rozpoczęła z najlepszą sytuacją finansową od kilku lat. Doświadczenia zdobyte z lat w roku 2016 przełożyły się na przygotowanie przez Zarząd projektu strategii działania. Strategią objęto lata , jako perspektywę bezpieczną, pozwalającą na weryfikację przyjętych założeń, uzupełnienie danych lub ewentualne tworzenie planów awaryjnych. Za punkt wyjścia do opracowania strategii Zarząd przyjął następujące cele strategiczne: 1) Zapewnienie stabilności Spółdzielni pod względem ekonomiczno finansowym. 2) Zapewnienie wymaganego stanu technicznego budynków i otoczenia nieruchomości. 3) Zapewnienie sprawnego zarządzania Spółdzielnią. 4) Kontynuacja prowadzenia inwestycji mieszkaniowych. 5) Sprawy własności. 6) Integracja z WSM. Wymienione powyżej cele strategiczne są tożsame z kierunkami rozwoju Spółdzielni, które Zarząd prezentował Walnemu Zgromadzeniu w sprawozdaniach Zarządu w latach Kierunki te zostały wówczas przyjęte bez zastrzeżeń. Realizacja celów strategicznych i wyznaczonych poprzez nie kierunków strategicznego działania ma służyć przede wszystkim Członkom, mieszkańcom WSM i ich rodzinom. Nadrzędnym spośród nich pozostaje zapewnienie stabilności Spółdzielni pod względem ekonomiczno finansowym. B.1. W celu utrzymania stabilności ekonomiczno finansowej Zarząd przewiduje: kontynuowanie polityki stabilnych opłat eksploatacyjnych; uzyskanie dodatkowych przychodów przez maksymalne wykorzystanie posiadanych zasobów Osiedli; zwiększanie przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych w systemie deweloperskim; zwiększenie liczby odzyskiwanych lokali zadłużonych i lokali o nieuregulowanym stanie prawnym celem skierowania tych lokali na sprzedaż; uzyskiwanie niższych cen lub lepszych warunków od podwykonawców i dostawców; utrzymanie posiadanych środków pieniężnych na poziomie gwarantującym terminowe regulowanie zobowiązań; zwiększenie efektywności windykacji zadłużeń. B.2. W celu zapewnienia wymaganego stanu technicznego budynków i otoczenia nieruchomości Zarząd przewiduje: zwiększenie zakresu prac remontowych, a co się z tym wiąże zwiększenie wykorzystywania środków funduszu remontowego w Osiedlach z 19 mln rocznie do 26 mln w i 42 mln w 2017 r. kontynuowanie przekazywania środków finansowych ze scentralizowanego funduszu remontowego dla osiedli w ramach realizacji uchwały Rady Nadzorczej z 2013 r. i utrzymanie tego kierunku działania do roku 2021; udzielanie pożyczek Osiedlom na przyśpieszenie prac remontowych; wdrażanie oszczędnościowych rozwiązań technicznych (np. oświetlenie LED-owe, pompy cieplne, fotowoltaika); 26

27 kontynuację wprowadzania opomiarowania mediów; podejmowanie działań mających na celu poprawę funkcjonalności i estetyki przyległego terenu. B.3. W celu zapewnienia sprawnego zarządzania Spółdzielnią, Zarząd: w rozpoczął usprawnienie procesów informatycznych polegających na wdrożeniu zintegrowanego systemu finansowo księgowego i opłat eksploatacyjnych Soft Hard, mającego na celu zapewnienie kompatybilności danych, zwiększenia bezpieczeństwa danych oraz poprawy komunikacji z mieszkańcami. W roku 2017 Zarząd przewiduje kontynowanie wdrażania kolejnych modułów systemu Soft Hard jak również: modyfikację regulaminów w celu zwiększenia skuteczności bieżącej działalności Spółdzielni; przeprowadzenie systemu szkoleń służb Spółdzielni mających na celu poprawę kultury i organizacji pracy w obsłudze mieszkańców. B.4. Kontynuacja prowadzenia inwestycji mieszkaniowych: W zakresie nowych inwestycji Zarząd zamierza kontynuował działalność inwestycyjną. W związku z tym: w 2017 r. zostanie zakończony I etap inwestycji przy ul. Talarowej osiedle Szmaragdowe, w II połowie 2017 r. zostaną zakończone przygotowania do nowych inwestycji: II etap inwestycji przy ul. Talarowej osiedle Szmaragdowe i inwestycji Lindego ; rozpoczęto prace koncepcyjne dla inwestycji budynek mieszkalny ul. Dolnośląska. B.5. Sprawy własności. W zakresie spraw gruntowych i własnościowych Zarząd zamierza: kontynuować proces porządkowania i ujednolicania stanów prawnych gruntów; usuwać przeszkody formalno-prawne uniemożliwiające zabezpieczenie interesów majątkowych spółdzielców i umożliwiać wydzielanie odrębnej własności lokali; aktywnie zabiegać wraz z innymi spółdzielniami o bonifikaty na przekształcenie wieczystego użytkowania we własność lub o rozwiązanie ustawowe w tej sprawie. B.6. Integracja z WSM W tym obszarze Zarząd planuje: wspomóc Osiedla w przygotowywaniu działań na rzecz mieszkańców w zakresie społecznym, kulturalnym, wypełnianiu czasu wolnego i pomocy wzajemnej; aktywizować SDK poprzez organizację imprez i zajęć dla mieszkańców WSM; pracować nad utrzymaniem partnerskich relacji z Urzędem Miasta i urzędami Dzielnic oraz jednostkami samorządu terytorialnego w rozwiązaniu problemów osiedli. Dla rozwoju Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej istotne znaczenie będzie miała praktyczna polityka Państwa i m. st. Warszawy wobec spółdzielni mieszkaniowych. C. Aktualna i przewidywana sytuacja finansowa Sytuacja finansowa Ocena sytuacji finansowej Spółdzielni dokonana została na bazie analizy pionowej i poziomej bilansu sporządzonych na koniec 2016 roku w porównaniu do 2014 r. i 2015 r. Bilans Spółdzielni za zamyka się po stronie aktywów i pasywów sumą tys. zł. Wielkość sumy bilansowej w wartościach nominalnych na koniec była niższa w porównaniu ze stanem na koniec roku ubiegłego o 4,5. Strukturę aktywów oraz dynamikę zmian przedstawia poniższa tabela (w tys. zł.) AKTYWA [w tys. zł] r r Struktura Dynamika wzrostu 2015 / /2015 A. AKTYWA TRWAŁE ,9 82,9 81,0 92,2 93,4 I. Wartości niematerialne i prawne ,0 0,0 0,0 90,6 112,5 II. Rzeczowy majątek trwały ,3 82,4 80,6 92,3 93,4 III. Należności długoterminowe ,6 0,4 0,4 73,4 84,0 IV. Inwestycje długoterminowe ,0 0,0 0,0 100,0 100,0 V. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe ,0 0,0 0,0 0,0 0,0 27

28 AKTYWA [w tys. zł] r r Struktura Dynamika wzrostu 2015 / /2015 B. AKTYWA OBROTOWE ,9 11,3 13,5 107,9 113,7 I. Zapasy ,1 1,0 3,8 1646,4 368,0 II. Należności krótkoterminowe ,5 1,2 1,2 75,5 94,8 III. Inwestycje krótkoterminowe ,5 8,6 8,0 107,5 89,3 IV. Rozliczenia międzyokresowe kosztów ,9 0,6 0,5 66,2 81,7 C. Należne wpłaty na kapitał ,2 5,8 5,5 105,2 90,8 D. Udziały ( akcje) własne ,0 0,0 0,0 0,0 0,0 RAZEM AKTYWA ,0 100,0 100,0 94,4 95,5 Na majątek Spółdzielni składają się głównie aktywa trwałe, których wartość na koniec wyniosła tys. zł., co stanowiło 81,0 majątku jednostki. W ciągu ostatnich trzech lat, na skutek wyodrębnień lokali, udział ten nieznacznie, ale systematycznie spada na korzyść aktywów obrotowych. Wśród aktywów trwałych dominującą pozycję stanowi rzeczowy majątek trwały, w tym głównie budynki i budowle. Szczegółowa struktura oraz dynamika zmian zaprezentowana została poniższej tabeli. Rzeczowe aktywa trwałe [w tys. zł] Struktura Dynamika wzrostu 2015 / / Środki trwałe ,8 93,8 96,9 96,4 96,5 a) Grunty (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntów) b) Budynki, lokale, prawa do lokali i obiekty inżynierii lądowej i wodnej ,6 17,2 18,2 95,7 98, ,1 76,4 78,6 96,6 96,0 c) Urządzenia techniczne i maszyny ,1 0,1 0,1 101,8 79,4 d) Środki transportu ,0 0,0 0,0 68,6 54,1 e) Inne środki trwałe ,0 0,0 0,0 274,8 76,0 2. Środki trwałe w budowie ,2 0,5 0,5 6,8 106,0 3. Środki trwałe do wyodrębnienia ,0 5,7 2,6 133,5 42,5 RAZEM Rzeczowe aktywa trwałe ,0 100,0 100,0 92,3 93,4 Wartość rzeczowego majątku trwałego (podobnie jak w dwóch poprzednich latach) spadła o 6,6 i na koniec wyniosła tys. zł. Zmniejszenie rzeczowego majątku trwałego to głównie efekt przekształceń zasobów Spółdzielni w odrębną własność. W wyodrębnione zostały z majątku WSM lokale mieszkalne i niemieszkalne wraz z gruntem o łącznej wartości tys. zł brutto. W 2016 roku z majątku Spółdzielni wydzieliła się nowa spółdzielnia pod nazwą Spółdzielnia Mieszkaniowa Przy Sadach. Wartość majątku trwałego netto przejętego przez nowopowstałą spółdzielnię wyniosła tys. zł, z tego grunt o wartości 254 tys. zł oraz budynki i budowle przy ul. Braci Załuskich 11 o wartości tys. zł. Istotnym czynnikiem wpływającym na zmniejszenie wartości majątku są odpisy umorzeniowe, które wyniosły tys. zł. Kolejną znaczącą co do wielkości pozycją aktywów trwałych są należności długoterminowe, których wartość na koniec wyniosła tys. zł i była o 958 tys. zł niższa niż w 2015 r. (tj. o 16 ). Są to głównie należności od członków z tytułu skapitalizowanych odsetek bankowych od kredytów mieszkaniowych w okresie spłaty powyżej jednego roku. Na zmniejszenie należności długoterminowych zasadniczy wpływ miała spłata odsetek od kredytów mieszkaniowych. Majątek obrotowy, którego wielkość wynosiła tys. zł, stanowi 13,5 wartości aktywów. Wartość majątku obrotowego w stosunku do poprzedniego roku wzrosła o kwotę tys. zł, to jest 13,7. Głównym czynnikiem wzrostu jest zwiększenie stanu zapasów o tys. zł, tj. o 268. Na tak duży wzrost stanu zapasów wpłynęło 28

29 zakwalifikowanie do produkcji w toku nakładów poniesionych na realizację w systemie deweloperskim inwestycji Osiedle Szmaragdowe. Ostateczne rozliczenie inwestycji planowane jest na II połowę 2017 roku. Należności krótkoterminowe spółdzielni zmniejszyły się o 823 tys. zł tj. o 5,2. Jednocześnie nastąpił spadek środków pieniężnych w kasie i na rachunkach bankowych o tys. zł, tj. o 10,7. Spadek aktywów pieniężnych spowodowany był przejściowym zaangażowaniem przez spółdzielnię środków własnych w finansowanie nakładów inwestycyjnych. Czynne rozliczenia międzyokresowe wykazane w bilansie w wysokości tys. zł stanowią 0,5 sumy aktywów. W stosunku do roku ubiegłego wartość ich zmniejszyła się o tys. zł, to jest o 18,3. Na pozycję tę złożyły się głównie: - nadwyżka kosztów nad przychodami (wynik na GZM lat ubiegłych i roku bieżącego) tys. zł - koszty rozliczane w czasie tys. zł - rozliczenie energii cieplnej tys. zł Od 2016 roku w Aktywach wykazywane są Należne, lecz niewniesione wkłady budowlane i mieszkaniowe stanowiące w głównej mierze równowartość niespłaconych przez członków kredytów mieszkaniowych (kredyt bez skapitalizowanych odsetek) oraz należności z tytułu termomodernizacji, dotychczas pozycja ta była prezentowana w Pasywach ze znakiem ujemnym. Wielkość Należnych wpłat na kapitał (fundusz) podstawowy wynosiła w tys. zł, co stanowiło 5,5 wartości aktywów. W stosunku do roku ubiegłego wielkość ta zmniejszyła się o tys. zł. Pasywa to głównie fundusze własne, które wynoszą tys. zł stanowi 82,3 łącznej wielkości źródeł finansowania majątku. Fundusze własne w stosunku do roku ubiegłego zmalały o kwotę tys. zł to jest o 6. W przypadku kapitałów, podobnie jak w środkach trwałych, decydujący wpływ na zmniejszenie ma oprócz naliczanych umorzeń, kontynuacja procesów wyodrębnień. PASYWA [w tys. zł] r r Struktura Dynamika wzrostu A. FUNDUSZE WŁASNE SPÓŁDZIELNI ,1 83,7 82,3 92,9 94,0 I. Fundusz podstawowy ,4 63,6 61,6 101,0 92,6 1. Fundusz udziałowy ,5 0,5 0,5 101,4 101,3 2. Fundusz wkładów mieszkaniowych ,5 6,8 6,6 98,9 92,0 3. Fundusz wkładów budowlanych ,4 56,3 54,5 101,3 92,5 II. Fundusz zapasowy, w tym: ,1 19,5 20,1 73,6 98,5 1. Fundusz zasobowy ,1 13,9 14,6 86,9 100,6 2. Pozostałe fundusze zapasowe ,0 5,7 5,5 53,5 93,3 III. Fundusz z aktualizacji wyceny ,0 0,0 0,0 0,0 0,0 IV. Pozostałe fundusze rezerwowe ,0 0,0 0,0 0,0 0,0 V. Zysk (strata) z lat ubiegłych ,0 0,0 0,0 0,0 0,0 VI. Zysk (strata) netto ,6 0,6 0,6 89,8 105,7 VII. Odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego ( wielkość ujemna) ,0 0,0 0,0 0,0 0,0 B. ZOBOWIĄZANIA I REZERWY NA ZOBOWIĄZANIA ,9 16,3 17,7 103,4 103,2 I. Rezerwy na zobowiązania ,3 1,1 1,0 86,2 82,6 II. Zobowiązania długoterminowe ,5 4,2 3,8 87,1 86,6 III. Zobowiązania krótkoterminowe ,9 3,5 4,9 112,3 133,7 IV Fundusze specjalne ,7 6,2 6,8 124,6 104,9 V. Rozliczenia międzyokresowe ,5 1,3 1,2 82,8 85,5 Rezerwy o wartości tys. zł (1 pasywów) to głównie rezerwy utworzone na: - przyszłe świadczenia pracownicze (odprawy emerytalne i nagrody jubileuszowe) tys. zł - opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów, od których Spółdzielnia wniosła odwołanie tys. zł oraz na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności - pozostałe rezerwy tys. zł / /2015 RAZEM PASYWA ,0 100,0 100,0 94,4 95,5 Fundusze własne Spółdzielni obejmują: - Fundusz podstawowy (udziałowy, wkładów mieszkaniowych i budowlanych) tys. zł - Fundusze zapasowy (zasobowy i pozostałe fundusze zapasowe) tys. zł - Zysk netto tys. zł

30 Zobowiązania długoterminowe w wysokości tys. zł (3,8 pasywów) to przede wszystkim kredyty na budownictwo mieszkaniowe w okresie spłaty powyżej jednego roku, pozyskane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz kredyty tzw. starego portfela. Kredyty spłacane według starych zasad ulegają stałemu zmniejszaniu na skutek przedterminowych spłat i dokonywanych przez budżet umorzeń odsetek na warunkach określonych w ustawie o pomocy państwa w spłacie kredytów mieszkaniowych. W stosunku do roku ubiegłego zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów obniżyły się o tys. zł, tj. o 11,0. Drugą pozycję zobowiązań długoterminowych, poza kredytami i pożyczkami, stanowią wpłacone kaucje. Wartość kaucji na koniec wyniosła tys. zł i była o tys. zł niższa w stosunku do roku ubiegłego o 40,7. Zobowiązania krótkoterminowe i fundusze specjalne wynoszą tys. zł, a ich udział w pasywach bilansu stanowił 11,7. Wartość zobowiązań i funduszy w stosunku do ubiegłego roku zwiększyła się o kwotę tys. zł to jest o 15,2. Zobowiązania krótkoterminowe na koniec roku wyniosły tys. zł i mają w całości charakter bieżący. W zobowiązania te zwiększyły się o tys. zł (o 33,7) w stosunku do 2015 r. Główny wzrost nastąpił w zobowiązaniach z tytułu dostaw i usług o kwotę tys. zł, oraz w pozycji zaliczki otrzymane na dostawę o tys. zł stanowiące zaliczki wpłacone przez nabywców na zakup lokali na Osiedlu Szmaragdowym. Wartość funduszy specjalnych na koniec okresu sprawozdawczego wynosiła tys. zł. W stosunku do ubiegłego roku wartość ta zwiększyła się o tys. zł tj. o 4,9. Wzrost funduszy specjalnych odnotowano głównie w stanie funduszu remontowego Spółdzielni, który stanowi 99,7 ogółu funduszy specjalnych. Rozliczenia międzyokresowe wykazano w bilansie w wysokości tys. zł (spadek o 14,5 w stosunku do roku ubiegłego to jest o kwotę tys. zł). Na pozycję tę składają się głównie: - nadwyżka przychodów na kosztami (wynik na GZM lat ubiegłych i roku bieżącego ) tys. zł - koszty dotyczące w fakturach z 2017 r tys. zł - przychody przyszłych okresów tys. zł - inne 18 tys. zł Sytuacja ekonomiczna Sytuację ekonomiczną, uwzględniając specyfikę działalności oraz sposobu rozliczania wyniku na gospodarce zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni, przedstawia niżej zaprezentowany rachunek zysków i strat za ostatnie trzy lata. Rachunek zysków i strat [w tys. zł] Struktura w całkowitych Dynamika wzrostu przychodach / kosztach / /2015 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY ,8 95,0 95,5 101,5 126,7 KOSZTY DZIAŁAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ ,2 96,7 97,2 101,2 128,1 ZYSK ZE SPRZEDAŻY ,0 0,0 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE ,0 3,0 3,2 75,9 136,7 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE ,7 3,3 2,8 69,6 107,3 ZYSK NA DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ ,0 0,0 PRZYCHODY FINANSOWE ,2 2,0 1,3 92,5 77,4 KOSZTY FINANSOWE ,1 0,0 0,0 19,9 86,7 ZYSK BRUTTO NA DZIAŁ.GOSPODARCZEJ ,1 37,1 ZYSK BRUTTO ,1 37,1 OBOWIĄZ. OBCIĄŻENIA WYNIKU FINANSOWEGO NADWYŻKA PRZYCHODOW NETTO Z R. BIEŻ ,0 95,5 NADWYŻKA KOSZTÓW NETTO Z R. BIEŻ ZYSK NETTO ,8 105,7 CAŁKOWITE PRZYCHODY Z DZIAŁALNOŚCI ,0 100,0 100,0 100,3 126,0 CAŁKOWITE KOSZTY DZIAŁALNOŚCI (bez PDOP) ,0 100,0 100,0 99,6 127,4 Koszty działalności Całkowite koszty działalności Spółdzielni wynosiły w roku analizowanym tys. zł i były wyższe od poniesionych w roku poprzednim o kwotę tys. zł to jest o 27,4. 30

31 w mln zł Koszty działalności operacyjnej Koszty działalności operacyjnej w okresie osiągnęły wielkość tys. zł i były wyższe od kosztów poniesionych w roku 2015 o kwotę tys. zł to jest o 28,1. Udział kosztów działalności operacyjnej w globalnej kwocie kosztów wyniósł 97,2. Koszty działalności operacyjnej [w tys. zł] Struktura Dynamika wzrostu / /2015 A. KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ ,0 100,0 100,0 101,2 128,1 I. Amortyzacja ,3 0,4 0,3 107,6 93,9 II. Zużycie materiałów i energii ,5 45,5 36,4 101,3 102,4 III. Usługi obce ,8 7,7 24,9 98,9 415,4 IV. Podatki i opłaty ,3 9,4 7,7 102,5 104,9 V. Wynagrodzenia ,4 12,8 10,3 104,0 103,9 VI. Świadczenia na rzecz pracowników ,3 2,3 1,9 103,2 104,2 VII. Pozostałe ,4 22,0 18,6 99,4 108,3 250 Koszty działalności operacyjnej VII. Pozostałe VI. Świadczenia na rzecz pracowników V. Wynagrodzenia IV. Podatki i opłaty III. Usługi obce II. Zużycie materiałów i energii I. Amortyzacja Najwyższy udział w ogólnej wielkości kosztów działalności operacyjnej niezmiennie miały koszty zużycia materiałów i energii, których wartość wyniosła tys. zł, co stanowi 36,4 całości kosztów operacyjnych. W 2016 roku ich udział w stosunku do roku poprzedniego zmniejszył się o 9,1 punktu procentowego, natomiast wartość wzrosła o 2,4. W kosztach tych dominującą pozycję mają koszty zakupu energii cieplnej dla potrzeb centralnego ogrzewania i podgrzania wody, koszty zakupu wody zimnej oraz koszty zakupu energii elektrycznej. Największą dynamikę ( wzrost o tys. zł) natomiast osiągnęła pozycja kosztów Usługi obce, które wzrosły w stosunku do roku ubiegłego ponad trzykrotnie w wyniku zaliczenia do nich poniesionych kosztów działalności deweloperskiej związanych z realizacją inwestycji Osiedle Szmaragdowe, które wyniosły tys. zł. Poza tym Usługi obce obejmują: usługi budowlane, konserwacje, ochrona mienia, dezynfekcja i deratyzacja, usługi porządkowe i informatyczne. Udział usług obcych w globalnych kosztach rodzajowych stanowił 24,9 i zwiększył się w stosunku do roku ubiegłego o 17,2 punktu procentowego. Koszty osobowe, które obejmują wynagrodzenia i świadczenia na rzecz pracowników w wyniosły tys. zł i stanowiły 12,2 globalnej wielkości kosztów wg rodzaju. W stosunku do roku ubiegłego nastąpił wzrost tych kosztów w wartościach nominalnych o 939 tys. zł, to jest 4. Wnoszone przez Spółdzielnię podatki i opłaty w 2016 roku wynosiły tys. zł i były wyższe od ubiegłorocznych o kwotę 726 tys. zł, to jest o 4,9. Udział tych kosztów w kosztach operacyjnych wynosi 7,7. Do kosztów tych zalicza się podatki i opłaty lokalne, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, PFRON oraz niepodlegający odliczeniu podatek VAT. Pozostałe koszty rodzajowe wyniosły tys. zł i były wyższe od ubiegłorocznych o kwotę tys. zł., to jest o 8,3. 31

32 Odpisy amortyzacyjne osiągnęły w 2016 roku wielkość 531 tys. zł i były niższe o 6,1 w stosunku do odpisów ubiegłorocznych. W porównaniu z innymi gałęziami gospodarki udział amortyzacji w kosztach działalności jest jednak bardzo niski (0,3). Pozostałe koszty operacyjne Pozostałe koszty operacyjne w stanowiły 2,8 kosztów ogółem, a ich wartość wynosiła tys. zł. W stosunku do roku ubiegłego pozostałe koszty operacyjne zwiększyły się o 7,3 ( tj. o kwotę 388 tys. zł). O wysokości pozostałych kosztów operacyjnych Spółdzielni zdecydowały w głównej mierze odpisy aktualizujące należności, których zapłata jest niepewna w kwocie tys. zł, co stanowi 57,9 pozostałych kosztów operacyjnych. Pozostała kwota tys. zł dotyczy głównie pozostałych rezerw tworzonych na wytoczone spółdzielni sprawy sporne. Koszty finansowe Koszty finansowe, stanowiące znikomą wartość wyniosły w 2016 roku 26 tys. zł i były niższe od ubiegłorocznych o kwotę 4 tys. zł tj. o 13,3. Na koszty finansowe składają się głównie odsetki zapłacone. Obniżenie kosztów odsetek w stosunku do roku ubiegłego to efekt terminowego regulowania zobowiązań cywilnoprawnych i budżetowych. Przychody Przychody w ogółem osiągnęły poziom tys. zł i były wyższe od ubiegłorocznych o 26. Przychody ze sprzedaży usług Przychody ze sprzedaży usług w wysokości tys. zł, były wyższe w stosunku do roku ubiegłego w wartościach nominalnych o tys. zł, to jest o 26,7. W roku 2016 zwiększył się koszt wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki o kwotę 383 tys. zł. Przychody ze sprzedaży usług w przychodach ogółem stanowią 95,5. Przychody realizowane są w głównej mierze (w 77,2) przez wyodrębnione na pełny wewnętrzny rozrachunek Osiedla Spółdzielni przychody te stanowią opłaty wnoszone przez członków i najemców za eksploatację lokali mieszkalnych i użytkowych oraz garaży. Pozostałe przychody operacyjne i przychody finansowe W okresie sprawozdawczym pozostałe przychody operacyjne wyniosły tys. zł. W porównaniu do roku ubiegłego były wyższe o tys. zł. Pozostałe przychody operacyjne stanowiły 3,2 ogółu przychodów, co było spowodowane wyższym rozwiązaniem odpisów aktualizujących należności i pozostałych rezerw w roku bieżącym aniżeli w ubiegłym. Przychody finansowe w wysokości tys. zł stanowiły 1,3 wszystkich przychodów. W porównaniu z 2015 rokiem wartość tych przychodów była niższa o 761 tys. zł, to jest o 22,6. Na przychody finansowe w 60,0 złożyły się odsetki od środków na rachunkach bankowych w kwocie tys. zł. Pozostałe przychody finansowe to naliczone odsetki od należności oraz otrzymane odsetki za zwłokę i inne. Wskaźniki finansowe i ekonomiczne Prezentowana analiza wskaźnikowa jest rozwinięciem analizy wstępnej sprawozdania finansowego, i oparta została na kluczowych wskaźnikach przedstawiających relacje wielkości finansowych w obszarze struktury kapitałowo-majątkowej Spółdzielni, płynności, sprawności działania oraz rentowności. W zestawianiu wskaźników, w celach informacyjnych, przytoczone zostały normatywy wskaźników, jednak analizując sytuację ekonomiczno-finansową należy uwzględnić, że normatywy te wyznaczone są dla ogółu przedsiębiorstw, zaś w poszczególnych branżach mogą się one znacząco różnić od tych wskazanych jako typowe lub bezpieczne. Należy również mieć na uwadze specyfikę i cel działalności Spółdzielni. Zgodnie ze Statutem WSM celem działalności Spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, poprzez dostarczanie samodzielnych lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Jako, że zysk nie jest głównym celem działalności Spółdzielni, wskaźniki rentowności, które dla oceny stanu sytuacji finansowej większości przedsiębiorstw są niezbędne, w tym przypadku nie zostaną uwzględnione. Struktura kapitałowo-majątkowa Wskaźniki struktury bilansu badają relacje pomiędzy poszczególnymi składnikami aktywów i pasywów oraz pozwalają na ocenę ich prawidłowości oraz trendów w poszczególnych okresach sprawozdawczych. 32

33 Zaprezentowane wskaźniki wskazują na duży udział w majątku jednostki aktywów trwałych. Na koniec aktywa trwałe stanowiły 81,01 wartości całego majątku Spółdzielni, jednak w ciągu ostatnich poddanych analizie 3 lat, na sutek stałego procesu wyodrębnień, ich udział nieznacznie, lecz systematycznie spada, co prezentuje wskaźnik wyposażenia jednostki w trwałe środki gospodarcze. Natomiast wskaźnik struktury majątku wskazuje, że aktywa trwałe na koniec analizowanego okresu były 6,01 razy większe niż aktywa obrotowe. Wysoki wskaźnik jest charakterystyczny dla tego typu jednostek i świadczy o wysokiej kapitałochłonności. Taka struktura majątku wymaga dla zachowania bezpieczeństwa finansowego, co najmniej takiego samego zaangażowania w finansowanie majątku kapitałów stałych. Aktywa trwałe w były w 100 sfinansowane kapitałami własnymi oraz w 100 kapitałami stałymi. Sposób finansowania aktywów trwałych na przestrzeni ostatnich 3 lat prezentuje wskaźnik finansowania majątku trwałego kapitałem własnym oraz wskaźnik finansowania majątku trwałego kapitałem stałym, tzw. złota reguła bilansowa, zgodnie z którą bezpieczna sytuacja zachodzi, gdy majątek trwały w całości pokryty jest kapitałem stałym. Przedstawione wskaźniki wskazują, że aktywa netto podobnie jak i całkowita wartość bilansowa majątku na przestrzeni ostatnich 3 lat systematycznie spada. Jest to wynikiem dokonywanych w ostatnich latach przekształceń własności spółdzielczych i lokatorskich praw do lokali w odrębną własność. Spadek wartości majątku świadczy również o tym, że skala wyodrębnień oraz dokonywane odpisy umorzeniowe są wyższe niż dokonywane przez Spółdzielnię inwestycje. Ocena poziomu zadłużenia ma na celu ustalenie źródeł finansowania majątku w podziale na środki własne Spółdzielni oraz kapitały obce. Na koniec wskaźnik ogólnego zadłużenia wynosił 17,66, zaś w ciągu ostatnich 3 lat był relatywnie niski i utrzymywał się na bezpiecznym poziomie 14,93 17,66. Zaprezentowane poniżej wskaźniki wskazują na istnienie równowagi pomiędzy kapitałami oraz zewnętrznymi źródłami finansowania. LP 1 Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki struktury kapitałowo-majątkowej Wartość bilansowa majątku Suma bilansowa tys.zł wskaźnik wzrostowy ROK 2 Wartość bilansowa jednostki Aktywa ogółem - zobowiązania ogółem wskaźnik wzrostowy tys.zł Wskaźnik wyposażenia jednostki w trwałe środki gospodarcze Aktywa trwałe x 100 Aktywa ogółem Wskaźnik struktury majątku Aktywa trwałe Aktywa obrotowe Wskaźnik finansowania majątku trwałego kapitałem własnym Kapitał własny Majątek trwały Złota reguła bilansowania - wskaźnik finansowania majątku trwałego kapitałem stałym Fundusze własne + Zobowiązania i rezerwy długoterminowe Aktywa trwałe Wskaźnik ogólnego zadłużenia Kapitały obce x 100 Aktywa ogółem Wskaźnik struktury pasywów (kapitałów) Kapitał własny Kapitał obcy Złota reguła bilansowania II Kapitały obce krótkoterminowe (w tym fundusze specjalne) 100 Aktywa obrotowe procent 84,88 82,87 81,01 >=1,0 krotność 8,55 7,31 6,01 max krotność 1,00 1,01 1,02 >=1 krotność 1,07 1,07 1,07 powyżej 100 procent 14,93 16,34 17,66 max krotność 5,70 5,12 4, procent 92,22 97,26 95,56 Ocena płynności finansowej Ocenę płynności przeprowadzono w oparciu o analizę kluczowych wskaźników płynności. Dokonując kalkulacji wskaźników, uwzględniona została specyfika działalności Spółdzielni polegająca między innymi na systematycznym dokonywaniu odpisów na fundusz remontowy, który wykorzystywany jest w późniejszych, często odległych 33

34 okresach, a także wykazywaniu, w odróżnieniu od pozostałych jednostek gospodarczych, nadwyżki przychodów nad kosztami z eksploatacji i utrzymania zasobów mieszkaniowych (GZM) w rozliczeniach międzyokresowych. Uwzględniając powyższe wyliczono wskaźniki płynności eliminując ze zobowiązań krótkoterminowych fundusze specjalne, w których wykazywany jest fundusz remontowy oraz bez uwzględnienia rozliczeń międzyokresowych kosztów biernych, gdzie prezentowana jest nadwyżka przychodów nad kosztami GZM. Prezentowane wskaźniki świadczą o zdolności jednostki do regulowania bieżących zobowiązań. Wskaźniki w ciągu ostatnich trzech latach przyjęły tendencję spadkową, nadal jednak utrzymują się na bezpiecznym poziomie i świadczą o dobrej kondycji finansowej Spółdzielni do regulowania zobowiązań. LP Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki płynności finansowej (bez uwzględniania funduszy specjalnych) Wskaźnik płynności finansowej I stopnia - bieżący aktywa obrotowe zobowiązania krótkoterminowe Wskaźnik płynności finansowej II stopnia szybki aktywa obrotowe zapasy zobowiązania krótkoterminowe Wskaźnik płynności finansowej III stopnia - natychmiastowy inwestycje krótkoterminowe zobowiązania krótkoterminowe ROK 1,2-2,0 krotność 3,38 3,25 2,76 1,0 krotność 3,36 2,97 1,98 0,1-0,2 krotność 2,56 2,45 1,64 W przypadku wskaźników płynności z uwzględnieniem funduszy specjalnych oraz RMK biernych ich wartość utrzymuje się na zbliżonym poziomie lub nieznacznie spada i jednak kształtuje się w zbliżonych granicach określonych przez normatywy, odpowiednio: wskaźnik płynności bieżącej 1,05, wskaźnik płynności szybkiej 0,71. Wskaźnik płynności natychmiastowej wynosi 0,62 i informuje, że na dzień Spółdzielnia byłaby w stanie uregulować swoje zobowiązania finansowe gotówką w 62. Pomimo, iż wskaźniki te nieznacznie odbiegają od wzorcowych, to ze względu na rodzaj działalności Spółdzielni i strukturę zobowiązań (fundusz remontowy), sytuacja ta nie wpływa w żaden sposób na terminowość regulowania zobowiązań, tym bardziej że wskaźnik płynności III stopnia (wielkość środków finansowych) jest zdecydowanie powyżej wzorcowego poziomu. LP 1 2 Nazwa wskaźnika i jego wzór 34 Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki płynności finansowej (z uwzględnieniem funduszy specjalnych i RMK) Wskaźnik płynności finansowej I stopnia aktywa obrotowe 1,2-2,0 krotność 1,08 1,03 1,05 zobowiązania krótkoterminowe + fundusze specjalne + RMK Wskaźnik płynności finansowej II stopnia aktywa obrotowe - zapasy - RMK czynne 1,0 krotność 0,98 0,88 0,71 zobowiązania krótkoterminowe + fundusze specjalne + RMK ROK

35 LP 3 4 Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki płynności finansowej (z uwzględnieniem funduszy specjalnych i RMK) Wskaźnik płynności finansowej III stopnia inwestycje krótkoterminowe 0,1-0,2 krotność 0,82 0,78 0,62 zobowiązania krótkoterminowe + fundusze specjalne + RMK Wskaźnik handlowej zdolności rozliczeniowej należności z tyt.dostaw i usług 1,0 krotność 0,32 0,23 0,21 zobowiązania z tyt.dostaw i usług ROK Wskaźniki sprawności działania (rotacji) Do oceny sprawności działania Spółdzielni wykorzystane zostały wskaźniki rotacji należności, zapasów i zobowiązań. Wskaźniki wyliczone zostały, jako średnioroczny stan poszczególnych składników aktywów i pasywów w relacji do osiągniętych w danym roku przychodów netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów. Wskaźnik rotacji należności wyliczony został z uwzględnieniem odpisów aktualizujących i dla wyniósł 13 dni, zaś na przestrzeni ostatnich trzech lat utrzymuje się na poziomie dni, Utrzymanie się wskaźnika na tym samym poziomie co w 2015 r. jest dobrą oznaką stabilnej poprawy spływu należności. Wskaźnik rotacji zapasów w okresie sprawozdawczym znacząco wzrósł z 17 do 74 dni. Jest to efektem realizacji przez Spółdzielnię działalności deweloperskiej, a ściślej ujmując poniesienia nakładów na inwestycję Osiedle Szmaragdowe. Tego rodzaju działalność Spółdzielnia rozpoczęła realizować od 2015 roku i stad też tak znaczący wzrost. Po zrealizowaniu inwestycji zapasy zostaną rozliczone w pozycjach produkcja w toku oraz towary (wartość gruntu) i stanowić będą koszt własny inwestycji. Wskaźnik rotacji zobowiązań w wyniósł 58 dni i wydłużył się w stosunku do roku ubiegłego o 10 dnia, powracając tym samym do wartości z 2014 r. Na poziom wskaźnika miały wpływ wpłaty zaliczek na zakup lokali w Osiedlu Szmaragdowe. LP Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki rotacji (obrotowość) Spływ należności (w dniach) ilość dni należności z tytułu dostaw i usług x 365 dni porównywalna w dniach z lp 18 przychody netto ze sprzedaży produktów,towarów i materiałów Szybkość obrotu zapasów (w dniach) wskaźnik średni stan zapasów x 365 dni malejący w dniach przychody netto ze sprzedaży produktów,towarów i materiałów Spłata zobowiązań (w dniach) ilość dni średni stan zobowiązań z tytułu dostaw i usług x 365 dni porównywalna w dniach z lp 17 przychody netto ze sprzedaży produktów,towarów i materiałów ROK Wskaźnik rotacji (obrotowość) Spływ należności (w dniach) Szybkość obrotu zapasów (w dniach) Spłata zobowiązań (w dniach) Jak już wspomniano wyżej, duży wpływ na wskaźniki obrotowości ma działalność deweloperska. W związku z powyższym, dla pełniejszego zobrazowania sytuacji spółdzielni we wskaźniku szybkości obrotu zapasami 35