SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI WARSZAWSKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ W ROKU 2017

Transkrypt

1 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI WARSZAWSKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ W ROKU 2017 Warszawa, dnia 30 kwietnia 2018 r. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa ul. Elbląska Warszawa KRS: , REGON: Zarząd: Maciej Stasiełowicz Urszula Grzybowiecka Adam Walczak Prezes Zarządu Z-ca Prezesa Zarządu ds. Ekonomiczno-Finansowych Z-ca Prezesa Zarządu ds. Inwestycji i Remontów

2

3 Spis treści A. Zdarzenia istotnie wpływające na działalność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej... 4 A.I.1. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi... 5 A.I.2. Remonty A.II. Działalność społeczno-oświatowa A.III. Przenoszenie własności lokali mieszkalnych i użytkowych na odrębną własność mieszkańców i użytkowników A.IV. Sprawy gruntowe A.IV.1. Aktualna sytuacja formalno-prawna na poszczególnych osiedlach A.IV.2. Sprawy, w których toczy się postępowanie przed Sądem oraz Samorządowym Kolegium Odwoławczym, dotyczące opłat za wieczyste użytkowanie A.IV.3. Opłaty wnoszone z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz podatek od nieruchomości w latach A.V. Rozliczanie i spłacania kredytów mieszkaniowych tzw. starego portfela, kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego A. VI. Sprawy członkowsko-lokalowe A. VII. Kontynuacja rozpoczętych oraz przygotowywania nowych inwestycji mieszkaniowych A. VIII. Spory rozstrzygane przed sądem A. IX. Działalność Biura Zarządu WSM B. Przewidywany rozwój Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej C. Aktualna i przewidywana sytuacja finansowa D. Zatrudnienie Tablica nr 1. Wykonanie planu kosztów, przychodów i wyników gospodarki zasobami mieszkaniowymi osiedli WSM (w złotych) Tablica nr 2. Stan zasobów mieszkaniowych na r Tablica nr 3. Średnia powierzchnia zasobów mieszkaniowych WSM na r Tablica nr 4. Struktura zamrożenia środków obrotowych z tytułu należności za użytkowanie lokali wg stanu na dzień r Tablica nr 5. Zamrożenie środków obrotowych z tytułu należności za użytkowanie lokali wg stanu na r. 61 Tablica nr 6. Wykonanie kosztów i przychodów działalności społeczno kulturalnej w osiedlach WSM (w złotych).. 62 Tablica nr 7. Przychody i koszty Społecznego Domu Kultury WSM Tablica nr 8. Koszty działalności ogólnej Spółdzielni i ich rozliczenie Tablica nr 9. Koszty działalności Zakładu Nadzoru Inwestorskiego i ich rozliczenie Tablica nr 10. Koszty i przychody z tytułu eksploatacji i utrzymania Osiedla Szmaragdowego etap I Tablica nr 11. Sprzedaż deweloperska Tablica nr 12. Zatrudnienie średnioroczne w etatach w latach Tablica nr 13. Plan i wykonanie nakładów na remonty ze scentralizowanego funduszu remontowego na 2017 r Tablica nr 14. Tworzenie i wykorzystywanie scentralizowanego funduszu remontowego w 2017 r Załącznik nr 1. Informacja dot. ponowionych wniosków przez Warszawską Spółdzielnie Mieszkaniową o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z zastosowaniem 95 bonifikaty od opłaty za przekształcenie na podstawie Uchwały Nr L/1217/2017 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 r

4 W roku 2017 Zarząd Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w następującym składzie: Imię i nazwisko Funkcja Okres Uchwała Rady Nadzorczej Maciej Stasiełowicz Prezes Zarządu od r. uchwała nr 96/2012 Adam Walczak Urszula Grzybowiecka Z-ca Prezesa Zarządu ds. Inwestycji i Remontów Z-ca Prezesa Zarządu ds. Ekonomiczno Księgowych od r. uchwała nr 53/2012 od r. uchwała nr 14/2014 A. Zdarzenia istotnie wpływające na działalność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Działalność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w roku 2017 dotyczyła m.in.: I. gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w tym: 1. bieżącej działalności eksploatacyjnej, 2. remontów, II. działalności społeczno-oświatowej, III. przenoszenia własności lokali mieszkalnych i użytkowych na odrębną własność mieszkańców i użytkowników, IV. spraw gruntowych, V. rozliczania i spłacania kredytów mieszkaniowych tzw. starego portfela, kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, kredytów na termomodernizację osiedli, VI. spraw członkowsko-lokalowych, VII. kontynuowania rozpoczętych oraz przygotowywania nowych inwestycji mieszkaniowych, w tym na zasadach działalności deweloperskiej, VIII. sporów rozstrzyganych przed sądem, IX. działalność Biura Zarządu WSM.

5 A.I.1. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Najważniejszym zdarzeniem 2017 r. w działalności osiedli WSM był podział Osiedla WSM Żoliborz IV, którego dokonano r. na podstawie uchwały nr 121/2017 Rady Nadzorczej WSM. W jego wyniku powstały dwa nowe osiedla Rudawka i Zatrasie. Podział podyktowany był rożnymi celami i potrzebami nowo powstałych osiedli, a biorąc pod uwagę problemy z zarządzeniem tak dużym osiedlem jakim był Żoliborz IV, składający się z aż 87 nieruchomości oraz wolę mieszkańców, wyrażoną na zebraniu w dniu r. decyzja ta była niezbędna dla sprawnego i prawidłowego funkcjonowania zasobów znajdujących się w nowo powstałych osiedlach. W związku z powyższym, do dnia r. gospodarka zasobami mieszkaniowymi WSM prowadzona była w ramach dwunastu, a od r. trzynastu wyodrębnionych Osiedli. Administracje dziewięciu Osiedli, to jest: Żoliborz II, Żoliborz III, Bielany, Młociny, Piaski, Wawrzyszew, Wawrzyszew Nowy, Rudawka, Zatrasie posiadają własne służby administracyjno-biurowe i konserwatorskie. Mniejsze Osiedla, to jest: Hery, Latyczowska, Nowodwory, Niedzielskiego mają zorganizowane własne służby w mniejszym zakresie, a wiele funkcji, w tym np. prowadzenie ewidencji i rozliczeń z tytułu eksploatacji lokali prowadzonych jest w Biurze Zarządu WSM. Dyrektorzy Administracji Osiedli posiadają pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnie z Członkiem Zarządu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Gospodarka ta prowadzona jest zgodnie ze Statutem i Regulaminami WSM w ścisłej, opiniotwórczej współpracy z Radami Osiedli na podstawie planów rzeczowo-finansowych uchwalanych przez Radę Nadzorczą Spółdzielni. Ugruntowana w Osiedlach WSM samorządność i autonomia powinny służyć jak najlepszemu spełnianiu potrzeb i oczekiwań naszych mieszkańców. Działania Spółdzielni związane z eksploatacją zasobów koncentrują się na wyborze rozwiązań prawno-organizacyjnych, finansowych i technicznych zapewniających utrzymanie jakości świadczonych usług mieszkaniowych na należytym poziomie. Każda decyzja organów samorządowych (Rad Osiedli, Rady Nadzorczej) i Zarządu Spółdzielni podejmowana jest ze świadomością jej bezpośredniego wpływu na sytuację materialną członków Spółdzielni, którzy zgodnie z obowiązującym systemem finansowym pokrywają koszty eksploatacji w pełnej wysokości. Zgodnie z przepisami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz ze zm.) Spółdzielnia ma obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczania przychodów oraz kosztów eksploatacji i utrzymania mienia Spółdzielni oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego. Przywołana ustawa nie reguluje szczegółów dotyczących kalkulacji opłat oraz rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Ustawa stanowi natomiast, że uiszczanie opłat na koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni wnosi się zgodnie z postanowieniami statutu. Zgodnie z zapisami działu X. Statutu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, oraz Regulaminem ponoszenia i rozliczania kosztów GZM przyjętego Uchwałą Rady Nadzorczej 1/2010 z dnia r., Członkowie Spółdzielni, a także osoby niebędące członkami Spółdzielni, którym przysługuje: - spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, - będący właścicielami lokali, wnoszą do Spółdzielni opłaty na pokrycie kosztów: 1. eksploatacji i utrzymania nieruchomości, 2. eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, 3. działalności społeczno-kulturalnej prowadzonej przez Spółdzielnię oraz 4. na sfinansowanie innych zobowiązań, w części przypadającej na dany lokal, w tym w szczególności: - spłaty kredytów wraz z odsetkami oraz pożyczek ze środków własnych Spółdzielni przejściowo zaangażowane w finansowanie remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych, - kosztów określenia przez Spółdzielnię przedmiotu odrębnej własności poszczególnych lokali. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości obejmują w szczególności koszty administrowania nieruchomością, koszty dostawy energii cieplnej, dostawy wody i odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości, eksploatacji dźwigów, anten zbiorczych, domofonów oraz odpisy na fundusz remontowy Spółdzielni. Koszty zużycia wody oraz odprowadzania ścieków rozliczane są w okresach półrocznych, trwających od 1 stycznia do 30 czerwca i od 1 lipca do 31 grudnia. Koszty energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania rozliczane są raz w roku za okres od 1 lipca do 30 czerwca roku następnego, według wskazań podzielników oraz liczników ciepła, zaś w przypadku lokali bez podzielnika i liczników ciepła na postawie obowiązujących w Spółdzielni regulaminów. 5

6 Pozostałe koszty eksploatacji podstawowej (z wyjątkiem kosztów wywozu nieczystości i utrzymania dźwigów) ewidencjonowane są i rozliczane na poszczególne nieruchomości z podziałem na lokale mieszkalne, lokale użytkowe, garaże, hale garażowe i inne proporcjonalnie do powierzchni użytkowej danego lokalu. Koszty ochrony mienia i monitoringu mogą być rozliczane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali lub od ilości lokali objętych ochroną. Sposób rozliczania postanowieniem Uchwały nr 75/2011 Rady Nadzorczej z dnia 14 listopada 2011 r. pozostawiony został do decyzji Rady Osiedla. Podobnie od decyzji Rady Osiedla zależy sposób rozliczania kosztów utrzymania dźwigów. Koszty wywozu nieczystości naliczane są począwszy od 1 lipca 2013 r. w oparciu o zebrane deklaracje, zgodnie z obowiązującą Uchwałą Rady m. st. Warszawy. Koszty eksploatacji i utrzymania mienia ogólnego, przeznaczonego do wspólnego korzystania, są ewidencjonowane oddzielnie i obciążają wszystkich użytkowników Spółdzielni oraz lokale wyodrębnione będące własnością członków Spółdzielni proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. Różnica pomiędzy kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości a przychodami z opłat zwiększa lub zmniejsza odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości w roku następnym. Pozostałe koszty i przychody rozlicza się wynikowo. Sposób rozliczania wyniku finansowego określa Walne Zgromadzenie w formie uchwały. Na dzień 31 grudnia 2017 r. gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmowała 489 budynków o łącznej powierzchni użytkowej m 2, w tym: 412 budynków mieszkalnych, o łącznej liczbie mieszkań i powierzchni użytkowej m 2. Wielkość zasobów z podziałem na osiedla ilustrują tablice nr 2 i 3. Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi wyniosły ogółem tys. zł z czego: eksploatacja bieżąca w tym odpis na fundusz remontowy i koszty konserwacji zakup zimnej wody i odprowadzania ścieków zakup energii cieplnej eksploatacja dźwigów osobowych wywóz nieczystości ochrona mienia działalność społeczno-kulturalna tys. zł tys. zł, tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł Dynamika jednostkowych kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w latach według ich rodzajów oraz średnie miesięczne koszty eksploatacji przypadające na m.kw. powierzchni użytkowej przedstawiają się następująco: Lp Wyszczególnienie Koszty w zł. na m.kw średnio Koszty ogółem miesięcznie Wsk. 2016/2015 (7:6) Wsk. 2017/2016 (8:7) Wynagrodzenia i świadczenia pracownicze ,88 0,91 0, Materiały ,06 0,05 0, Energia elektryczna ,18 0,15 0, Woda technologiczna ,07 0,07 0, Wywóz nieczystości stałych ,00 0,00 0, Podatki i opłaty ,58 0,62 0, Odpisy na fundusz remontowy ,41 1,53 1, Konserwacja zasobów ,66 0,65 0, Narzut kosztów ogólnych Spółdzielni ,11 0,11 0, Pozostałe koszty ,54 0,56 0, I Razem koszty eksploatacji bieżącej (poz.1;10) ,49 4,65 4, w tym eksploatacji podstawowej (poz.i-7) ,08 3,12 3, II koszty zimnej wody i wprowadzania ścieków ,62 1,62 1, III Koszty zakupu energii cieplnej (co+cw) ,66 2,80 2, centralne ogrzewanie ,67 1,78 1, podgrzanie wody ,99 1,02 1, IV Koszty eksploatacji dżwigów ,45 0,43 0, V Wywóz nieczystości ,35 0,35 0, VI 1 Ochrona mienia ,58 0,57 0, VII 2 Działalność społeczno-kulturalna ,03 0,03 0, VII Ogółem koszty gzm ,18 10,46 10, / W pięciu osiedlach (Żoliborz II, Młociny, Piaski, Wawrzyszew Nowy, Latyczowska, Hery oraz Niedzielskiego) ujęto w zestawieniu koszty na ochronę mienia poniesione i rozliczone w tych osiedlach z mieszkańcami od ilości korzystających użytkowników. Koszty te prezentowane są w tablicy nr 1 w odrębnej pozycji F Ochrona mienia. Do obliczeń kosztów jednostkowych przyjęto powierzchnię podlegającą ochronie. W poprzednich latach koszty te obliczane były do całej powierzchni użytkowej, w związku z czym dokonano ich korekty. 2/ Działalność społeczno-kulturalna jest kontynuacją Funduszu społeczno-kulturalnego i od 1 stycznia 2010 roku jest działalnością wynikową wykazywaną w odrębnej pozycji B Działalność społeczno-kulturalna tablica nr 1.

7 W wymienionych w powyższej tabeli, miesięczne koszty przypadające na metr kwadratowy powierzchni lokali nie uwzględnione zostały stosowane w rozliczeniach w zależności od typu lokalu (mieszkalny, użytkowy, garaż) - wskaźniki intensywności eksploatacji. W 2017 roku koszty eksploatacji bieżącej (w tym odpis na fundusz remontowy) w przeliczeniu na 1 m 2 p.u. średnio miesięcznie wyniosły 4,37 zł, co oznacza spadek w stosunku do 2016 r. o 6. Dotyczy to pozycji: odpis na fundusz remontowy (o 24), podatki i opłaty (o 2), woda technologiczna (o 29) oraz energia elektryczna (o 7). Struktura kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w latach według ich rodzajów przedstawia się następująco: Lp. Wyszczególnienie Kwota w zł 2015 Wskaźnik struktury w kosztów kosztów eksploatacji gzm bieżącej Kwota w zł 2016 Wskaźnik struktury w kosztów kosztów eksploatacji gzm bieżącej Kwota w zł 2017 Wskaźnik struktury w kosztów kosztów eksploatacji gzm bieżącej I Koszty eksploatacji bieżącej 1 Wynagrodzenia i świadczenia pracownicze ,64 9, ,48 9, ,88 10,48 2 Materiały ,29 0, ,15 0, ,18 0,57 3 Energia elektryczna ,92 1, ,27 1, ,20 1,53 4 Woda technologiczna ,55 0, ,54 0, ,20 0,58 5 Wywóz nieczystości stałych ,08 0, ,06 0, ,07 0,04 6 Podatki i opłaty ,94 6, ,20 6, ,89 6,65 7 Odpisy na fundusz remontowy oraz koszty konserwacji ,31 15, ,86 16, ,84 12,85 8 Konserwacja zasobów ,74 7, ,94 6, ,26 7,31 9 Narzut kosztów ogólnych Spółdzielni ,45 1, ,36 1, ,53 1,22 10 Pozostałe koszty ,04 5, ,08 6, ,88 6,65 I Razem koszty eksploatacji bieżącej (poz. 1,10) , , ,88 II Koszty zimnej wody i wprowadzania ścieków x 16, x 15, x 16,205 III Koszty zakupu energii cieplnej x 27, x 27, x 28,7264 IV Koszty eksploatacji dźwigów x 2, x 2, x 2,5591 V Wywóz nieczystości x 3, x 3, x 3,6072 VI 1 Ochrona mienia x 0, x 0, x 0,6893 VII 2 Działalność społeczno-kulturalna x 0, x 0, x 0,3344 VIII Ogółem koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi x x 100, x 100,00 2/ jak przy poprzedniej tabeli 3/ jak przy poprzedniej tabeli Jak wynika z powyższego zestawienia 57 kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w 2017 roku (suma poz. I. 3, 4, 6, II, III i V) stanowią koszty usług i dostaw mediów oraz podatki i opłaty, tj. koszty, na których wysokość Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa nie ma wpływu lub ma wpływ bardzo ograniczony, jak w przypadku energii elektrycznej. Jednostkowy poziom tych kosztów wyznaczają ceny i opłaty urzędowe (administracyjne), a ich wartość w przypadku mediów komunalnych ceny oraz wolumen zużycia przez mieszkańców - użytkowników. W wymienionych w akapicie powyżej kosztach, 50 stanowią koszty zakupu energii cieplnej dla potrzeb ogrzania mieszkań i podgrzania wody użytkowej. W związku z przeprowadzonymi pracami termomodernizacyjnymi, wartość tych kosztów w latach systematycznie malała (pomimo wzrostu zasobów eksploatowanych). Natomiast w okresie od 2009 r. koszty te rosną na skutek powiększania się zasobów WSM oraz wzrostu cen energii cieplnej. Na wysokość kosztów w poszczególnych latach wpływ miały również warunki atmosferyczne, co należy również wziąć pod uwagę dokonując analizy. W roku 2017 jednostkowy roczny koszt energii cieplnej wynosił średnio 33,65 zł/m² i był nieznacznie wyższy w porównaniu z 2016 r. (33,50 zł/m²). Koszt ten ma tendencję wzrostową, choć wzrost jest nierównomierny. Główną przyczyną wzrostu kosztu są stale podnoszone ceny energii cieplnej. Zmiany wysokości kosztów energii cieplnej w latach ilustruje poniższa tablica oraz wykres na następnej stronie : Lp. Rok Koszty zakupu energii cieplnej w zł Powierzchnia ogrzewana w m² średnia roczna Koszt energii cieplnej w zł na 1 m 2 rocznie , , , , , , , , , , , ,65 7

8 Przychody gospodarki zasobami mieszkaniowymi wyniosły ogółem tys. zł, z czego: eksploatacja bieżąca (łącznie z odpisami na fundusz remontowy) zimna woda (rozliczania wg urządzeń pomiarowych lub ryczałtem) energia cieplna (na potrzeby ogrzania lokali i podgrzania wody eksploatacja dźwigów osobowych wywóz nieczystości ochrona mienia działalność społeczno-kulturalna tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł tys. zł Przychody na pokrycie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi - uwzględniające opłaty eksploatacyjne za lokale mieszkalne i użytkowe, ustalone przez poszczególne Rady Osiedli i zatwierdzone Uchwałami Rady Nadzorczej, przy uwzględnieniu wyników z lat poprzednich, zapewniły sfinansowanie poniesionych kosztów. Nadwyżki kosztów nad przychodami, podobnie jak nadwyżki przychodów nad kosztami, rozliczane są w kolejnym roku kalendarzowym odpowiednio jako ujemny lub dodatni wynik z gospodarki zasobami mieszkaniowymi z roku poprzedniego. W roku 2017 opłaty eksploatacyjne dla lokali mieszkalnych były zróżnicowane w poszczególnych osiedlach i nieruchomościach. Na ich wysokość miał wpływ wynik osiągnięty na gospodarce zasobami mieszkaniowymi w roku poprzednim, odpowiednio zwiększając (wynik ujemny) lub zmniejszając (wynik dodatni) wysokość opłat oraz stan eksploatowanych zasobów i potrzeb remontowych. Wielkość odpisu na fundusz remontowy jest określona przez zakres rzeczowy realizowanych remontów (najniższy odpis na fundusz remontowy dotyczy nowych budynków w okresie rękojmi). Na obniżenie opłat od członków spółdzielni miała też wpływ partycypacja w pożytkach głównie z najmu lokali użytkowych. Wysokość stawki opłaty eksploatacji podstawowej dla lokali mieszkalnych dla rej grupy członków WSM kształtowała się na poziomie od 0,90 zł do 3,12 zł za 1 m 2 miesięcznie. Przychody na pokrycie kosztów świadczeń w zakresie centralnego ogrzewania i podgrzania wody użytkowej, zimnej wody i odprowadzania ścieków dostosowane zostały do poziomu kosztów ustalanych i rozliczanych na podstawie urządzeń pomiarowych. Ogółem w okresie r r. Osiedla WSM wygenerowały dodatni wynik i wyniósł on tys. zł, w tym: - wynik na działalności eksploatacyjnej 866 tys. zł - wynik na działalności społeczno-kulturalnej 55 tys. zł - wynik na pozostałej działalności operacyjnej i finansowej tys. zł Suma wyników tys. zł - podatek dochodowy od osób prawnych tys. zł Razem tys. zł Wprowadzone przed dziesięciu laty zmiany w zakresie ewidencji i rozliczania kosztów i przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi z uwzględnieniem podziału w ramach osiedli na nieruchomości zapewniają członkom

9 możliwość finansowania kosztów gospodarki zasobami, które związane są z utrzymaniem ich lokali i eksploatacją nieruchomości wspólnych oraz stanowiących mienie Spółdzielni z zastosowaniem przepisów art. 4 i 5 ustawy z dnia r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz ze zm.). Zmiana w tym zakresie uwidacznia różnice w poziomie kosztów eksploatacji wynikającym głównie z charakterystyki poszczególnych nieruchomości (zabudowa niska - wysoka, budynki mieszkalne użytkowe zespoły garażowe, wiek zasobów, stan techniczny, itp.). Analiza poziomu kosztów i opłat na przestrzeni 5 lat pozwoliła na ocenę efektywności zmiany sposobu rozliczania kosztów w powiązaniu z warunkami zamieszkiwania i charakterystyką poszczególnych nieruchomości. Wykonanie kosztów, przychodów i wyników gospodarki zasobami mieszkaniowymi w poszczególnych osiedlach przedstawia tablica nr 1. Oceniając sytuację finansową poszczególnych osiedli należy uwzględnić stan zaległości z tytułu opłat za użytkowanie lokali wraz z kredytami KFM, które na 31 grudnia 2017 r. wynosiły ogółem tys. zł, co stanowi 8,2 rocznego wymiaru opłat, z czego: - - za lokale mieszkalne za lokale użytkowe tys. zł tys. zł 8,1 9,3 rocznego wymiaru opłat rocznego wymiaru opłat W stosunku do roku zadłużenie lokali mieszkalnych spadło o 425 tys. zł, tj. o 4. Natomiast zadłużenie lokali użytkowych wzrosło o 198 tys. zł tj. o 12. Zadłużenie ogółem spadło o 2 (227 tys. zł), a wskaźnik zadłużeń spadł o 0,5 punktu procentowego. Działania Spółdzielni nakierowane są na podniesienie skuteczności windykacji i nie dopuszczanie do powstawania zaległości ponad 6-cio miesięcznych. W związku z przeprowadzonym w dniu r. podziałem Osiedla Żoliborz IV, zadłużenie, dotyczące lokali w tym Osiedlu na dzień r. podzielono na nowo powstałe jednostki Rudawka i Zatrasie, zgodnie z miejscem jego powstania, aby umożliwić porównanie jak na przestrzeni roku zmieniło się zadłużenie. Ogólne zadłużenie w Osiedlach spadło w stosunku do roku 2016 o 227 tys. zł. W poszczególnych osiedlach zmiany wysokości zadłużeń są zróżnicowane: - osiedla w których zadłużenie ogółem wzrosło w stosunku do roku poprzedniego to: Żoliborz II, Żoliborz III, Piaski, Latyczowska, Hery, Niedzielskiego i Zatrasie, - osiedla w których zadłużenie ogółem spadło w stosunku do roku poprzedniego to: Bielany, Młociny, Wawrzyszew, Wawrzyszew Nowy, Nowodwory i Rudawka, - zadłużenia na lokalach mieszkalnych: wzrosły w osiedlach: Żoliborz II, Latyczowska, Hery, Niedzielskiego, Zatrasie spadły w osiedlach: Żoliborz III, Bielany, Młociny, Piaski, Wawrzyszew, Wawrzyszew Nowy, Nowodwory, Rudawka - zadłużenia na lokalach użytkowych: wzrosły w osiedlach: Żoliborz II, Żoliborz III, Piaski, Nowodowory, Niedzielskiego, Rudawka, spadły w osiedlach: Bielany, Młociny, Wawrzyszew, Wawrzyszew Nowy, Latyczowska, Hery, Zatrasie. Najwyższy wskaźnik zadłużeń ogółem występuje w osiedlach: Latyczowska, Wawrzyszew, Hery i Rudawka - odpowiednio 16,9, 13,1, 11,8, 10,3 a najniższy w osiedlach: Wawrzyszew Nowy, Niedzielskiego i Nowodwory - odpowiednio 3,6, 4,0, 4,6. Wielkość i strukturę zadłużeń z tytułu należności za użytkowanie lokali w poszczególnych osiedlach oraz zmiany w porównaniu z rokiem ubiegłym przedstawiają tablice nr 4 i 5. W 2017 roku, analogicznie do lat poprzednich, dla należności spornych i zasądzonych oraz wątpliwych dokonano odpisów aktualizacyjnych, w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych. Na r. dla osiedli odpisy wynosiły ogółem tys. zł (64 zadłużeń z tytułu opłat za eksploatację i użytkowanie lokali), z tego: tys. zł, (62,33 zadłużeń tys. zł) dotyczyło lokali mieszkalnych tys. zł, (70 zadłużeń tys. zł) dotyczyło lokali użytkowych. W stosunku do 2016 r. odpisy aktualizujące należności zmniejszyły się o 86 tys. zł. Zwiększenie odpisu nastąpiło w osiedlach Żoliborz II (63 tys. zł), Bielany (51 tys. zł), Piaski (186 tys. zł), Wawrzyszew (10 tys. zł), Nowodwory (3 tys. zł), Latyczowska (29 tys. zł), Hery (11 tys. zł), Niedzielskiego (30 tys. zł) oraz Zatrasie (1 tys. zł).

10 Zmniejszenie odpisu nastąpiło w osiedlach: Żoliborz III (1 tys. zł), Młociny (185 tys. zł), Wawrzyszew Nowy (45 tys. zł) i Rudawka (67 tys. zł). Zmiany wysokości odpisu aktualizującego należności w okresie r r. przedstawiają się następująco: Kwota wg stanu Kwota zmniejszająca Kwota zwiększająca Kwota wg stanu Wsk. Lp Osiedla na r. 1) odpis w 2017 r. odpis w 2017 r. na r. 2) 2017/ Żoliborz II Żoliborz III Żoliborz IV Bielany Młociny Piaski Wawrzyszew Wawrzyszew Nowy Nowodwory Latyczowska Hery Niedzielskiego Rudawka Zatrasie Eliminacja wartości w związku z podziałem Osiedla Żoliborz IV 16 Razem Biuro Zarządu SDK Razem ) W Osiedlach Zatrasie i Rudawka jest to stan na r., stan odpisów aktualizujących na r. w zasobach, które obecnie tworzą Osiedla Zatrasie i Rudawka, odpisy aktualizujące wynosiły odpowiednio zł i zł. 2) W Osiedlu Żoliborz IV jest to stan na r. A.I.2. Remonty Wysokości odpisów na fundusz remontowy oraz plany remontowe są opiniowane przez Rady Osiedli i zatwierdzane w planach rzeczowo-finansowych przez Radę Nadzorczą WSM. Rady Osiedli pełnią wobec Administracji Osiedli, Zarządu oraz Rady Nadzorczej WSM niezwykle ważną rolę opiniotwórczą i konsultacyjną. Ścisła współpraca z mieszkańcami, w szczególności poprzez Rady Osiedli, powinna prowadzić do jak najlepszego gospodarowania funduszem remontowym, utrzymywania lub podnoszenia standardu mieszkań i całych osiedli. Charakter remontów przeprowadzanych w poszczególnych Osiedlach odzwierciedla zarówno stan techniczny zasobów, wiek, czy też preferencje mieszkańców. Szczegółowe sprawozdanie z remontów zostało zawarte w sprawozdaniach finansowych poszczególnych Administracji Osiedli. Poniżej przedstawiamy syntetyczne podsumowanie prac remontowych wykonanych w 2017 roku na Osiedlach: Lp. 1 Opis Remonty elewacji, dachów, balkonów, tarasów, drzwi i okien Wartość (tyś. zł) Żoliborz II Żoliborz III Żoliborz IV Bielany Młociny Struktura Wartość (tys. zł) 10 Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura , , , , ,8 2 Remonty instalacji ccw, co, wod-kan 72 3, , ,7 23 1, ,3 3 Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej w ramach termomodernizacji 79 3,3 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 4 Remonty instalacji gazowych 208 8,7 0 0, ,7 0 0,0 1 0,0 5 Remonty instalacji elektrycznych (modernizacja i naprawa domofomów i monitoringu wizyjnego, latarnie) , , ,3 99 4, ,0 6 Modernizacja i wymiana instalacji p-poż. 9 0,4 0 0,0 0 0,0 0 0,0 2 0,1 7 Remonty dźwigów ,9 95 1,7 11 0, ,6 54 1,9 8 Remonty dróg, chodników, schodów i altan śmietnikowych 136 5, , , , ,4 9 Remonty klatek schodowych, korytarzy, zsypów 164 6, ,0 37 0, , ,3 10 Wymiana wodomiarów 0 0, ,0 0 0,0 0 0, ,0 11 Spłata pożyczki 23 1, ,5 0 0,0 0 0, ,6 12 Inne remonty 177 7, , , , ,7 Razem

11 Lp. 1 Opis Remonty elewacji, dachów, balkonów, tarasów, drzwi i okien Wartość (tys. zł) Piaski Struktura Wawrzyszew Wartość (tyś. zł) Struktura Wawrzyszew Nowy Wartość (tys. zł) Struktura Nowodwory Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Hery Struktura ,8 99 6, ,7 0 0,0 0 0,0 2 Remonty instalacji ccw, co, wod-kan 87 2,8 4 0,2 0 0,0 0 0,0 2 2,5 3 Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej w ramach termomodernizacji 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 4 Remonty instalacji gazowych 0,0 24 1,5 0 0, ,3 0 0,0 5 Remonty instalacji elektrycznych (modernizacja i naprawa domofomów i monitoringu wizyjnego, latarnie) 295 9,6 93 5, ,6 3 0,6 0 0,0 6 Modernizacja i wymiana instalacji p-poż. 0 0,0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 7 Remonty dźwigów 176 5, , ,5 0 0,0 4 4,9 8 Remonty dróg, chodników, schodów i altan śmietnikowych , , ,4 0 0,0 0 0,0 9 Remonty klatek schodowych, korytarzy, zsypów ,9 50 3,0 1 0,0 0 0,0 0 0,0 10 Wymiana wodomiarów 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 11 Spłata pożyczki 0 0,0 0 0,0 0 0,0 34 7, ,7 12 Inne remonty 0,0 0 0,0 16 0, ,7 8 9,9 Razem Lp. 1 Opis Remonty elewacji, dachów, balkonów, tarasów, drzwi i okien Latyczowska Rudawka Zatrasie Razem Osiedla Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura Wartość (tys. zł) Struktura 40 13,5 9 0, , ,7 2 Remonty instalacji ccw, co, wod-kan 66 22, , , ,2 3 Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej w ramach termomodernizacji 0 0,0 0 0,0 0 0,0 79 0,3 4 Remonty instalacji gazowych 0 0,0 0 0, , ,4 5 Remonty instalacji elektrycznych (modernizacja i naprawa domofomów i monitoringu wizyjnego, latarnie) 0 0, , , ,8 6 Modernizacja i wymiana instalacji p-poż. 0 0,0 0 0,0 0 0,0 11 0,0 7 Remonty dźwigów 0 0,0 8 0,7 0 0, ,8 8 Remonty dróg, chodników, schodów i altan śmietnikowych 0 0,0 95 7, , ,2 9 Remonty klatek schodowych, korytarzy, zsypów 0 0,0 0 0,0 75 9, ,1 10 Wymiana wodomiarów 0 0,0 0 0,0 0 0, ,0 11 Spłata pożyczki ,0 0,0 0 0, ,8 12 Inne remonty 3 1, ,7 55 7, ,6 Razem Osiedle Niedzielskiego zostało oddane do eksploatacji w 2014 r. i w 2015 r., stad też w 2017 r. nie wykonywano żadnych remontów. A.II. Działalność społeczno-oświatowa Działalność społeczno-kulturalna na rzecz członków i mieszkańców Spółdzielni, jako zadanie statutowe, realizowana była przede wszystkim poprzez Osiedla, przy współudziale i współfinansowaniu Biura Zarządu. Spółdzielcze tradycje w tej dziedzinie kontynuowane są głównie w kilku osiedlach, które posiadają kluby organizujące zajęcia dla lokalnych społeczności, co nie oznacza, że w pozostałych osiedlach taka działalność nie była prowadzona. Administracja Osiedla WSM dawniej Żoliborz IV, od września 2017 Administracja Osiedla WSM Rudawka i Administracja Osiedla Zatrasie realizuje zadania kulturalno-społeczne w Klubie Mieszkańców Osiedla Szafir. W roku 2017 dofinasowanie zewnętrzne osiągnęło poziom 60 tys. zł, co pozwoliło na realizację bogatej oferty dla mieszkańców zarówno dla dzieci (teatrzyki, przedstawienia, bajki, warsztaty dostosowane do wieku, pikniki), jak i dla dorosłych, którzy korzystali ze stałych zajęć (gimnastyka, kluby, warsztaty). Zorganizowane zostały: bal karnawałowy, letnie potańcówki, koncerty, spotkania, prelekcje. Od lipca 2017 roku działa Szafirowy Facebook, na którym zamieszczane są zapowiedzi imprez i warsztatów, a także relacje fotograficzne i video. 11

12 Działalność społeczno-kulturalna prowadzona jest również w Klubie WSM Osiedla Piaski przez pracowników Administracji przy dużym udziale Rady Osiedla, a przede wszystkim Komisji społeczno-kulturalnej. Zgodnie z rocznym planem rzeczowo-finansowym Klub Piaski współpracując z Komisją ds. Społeczno-Kulturalnych i Administracją WSM zorganizował wiele imprez. Wśród najważniejszych należy wymienić: koncert Pastorałki, Kolędy, zabawa karnawałowa dla seniorów, koncert Piaskowych Babeczek Kochajmy się, florystyka wielkanocna, liczne koncerty, wernisaże, festyny, wieczór pieśni patriotycznej, Mikołajki, Wigilia dla Seniorów. Ponadto prowadzone są warsztaty wokalno-muzyczne, malarskie dla seniorów, taneczne, kabaretowe, gimnastyka rehabilitacyjna dla seniorów. W holu Klubu udostępniony był i jest komputer z dostępem do Internetu umożliwiający mieszkańcom przeglądanie wiadomości, sprawdzanie poczty i dokonywanie opłat internetowych. W Klubie znajdują się również regały z książkami umożliwiające wymianę książek przyniesienie własnych lub ich wypożyczenie. Na stanie stale znajduje się ok. 500 pozycji. Hol klubowy jest także miejscem gdzie dostarczana jest prasa spółdzielcza Życie WSM oraz bezpłatne wydawnictwa gazetowe dotyczące Bielan i okolic, np.: Informator Stolicy, Nasze Bielany, Razem dla Bielan oraz Południe. W Osiedlu Młociny funkcjonuje Klub Seniora, który jest miejscem spotkań ludzi w większości samotnych, wiekowych i niezamożnych. Koszty utrzymania klubu ponoszą członkowie, którzy wykazują duże zaangażowanie przy organizacji wszystkich spotkań i imprez klubowych. Członkowie Klubu świadczą sobie pomoc sąsiedzką w sytuacjach trudnych, np. chorobie. Działalność Klubu została rozszerzona dzięki środkom uzyskanym z Urzędu Dzielnicy Bielany oraz przyznanym przez Zarząd WSM. Dzięki tym środkom w 2017 roku zostały zorganizowane: spotkania muzyczno-taneczne, spotkania Wielkanocne i Wigilijne, zajęcia plastyczne, wycieczki oraz wyjścia do teatrów. Ponadto Członkowie Klubu Seniora mają dostęp do bezpłatnych porad prawnika. W Klubie comiesięczne dyżury pełni radna samorządu bielańskiego. W Osiedlu Bielany działalność społeczno-kulturalna prowadzona jest przez wyznaczoną do tego celu Komisję Socjalną Rady Osiedla. Komisja ta rozpatruje wnioski w zakresie pomocy sąsiedzkiej, a następnie przedkłada je do zatwierdzenia na posiedzeniu Plenum Rady Osiedla. Komisja zajmuje się również organizowaniem zajęć rehabilitacyjno-sportowych dla seniorów, jak również organizacją wycieczek do wielu ciekawych miejsc w Polsce. W 2017 roku zorganizowano 4 wycieczki. Od wielu lat Komisja Socjalna organizuje imprezy okolicznościowe dla dzieci. Na Osiedlu Wawrzyszew działa Komisja Społeczno-Kulturalna, która w 2017 roku prowadziła działania w zakresie pomocy sąsiedzkiej, organizowała zajęcia rehabilitacyjno-usprawniające, wycieczki autokarowe dla mieszkańców, kurs w zakresie obsługi komputera i tabletu. Tradycyjnie, jak co roku w czerwcu na Dzień Dziecka odbył się wielki piknik nad stawami Brustmana z udziałem władz dzielnicy, podczas którego odbyły się między innymi zawody wędkarskie. Na Osiedlu działa Klub Seniora, który w ramach swojej działalności w 2017 r. zorganizował Wigilię, wycieczki wyjazdowe oraz grzybobranie połączone z ogniskiem dla seniorów. W Osiedlu Żoliborz III, podobnie jak w Osiedlu Bielan, działalność społeczno-kulturalna prowadzona jest przez Komisję Spraw Społecznych. Komisja zajmuje się przydzielaniem zapomóg losowych osobom znajdującym się w trudnej sytuacji materialnej lub dotkniętych nagłym nieszczęściem, odpowiada na skargi, niejednokrotnie łagodzi konflikty sąsiedzkie, kontaktuje się z Dzielnicowym Ośrodkiem Pomocy Społecznej w sprawach dotyczących starszych samotnych i chorych mieszkańców lub po prostu służy radą. W ramach swojej działalności Komisja zorganizowała w 2017 r. cztery wycieczki autokarowe: Kobyłka Liw, Węgrów, Mińsk Mazowiecki; Kozłówka, Lubartów, Kock; Ciechanów, Opinogóra oraz do Warki. Mieszkańcy wypowiedzieli się w plebiscycie wybierając najpiękniejszy ogródek i balkon. Wyróżnieni w konkursie otrzymali nagrody. Z okazji Świąt Bożego Narodzenia przygotowano i wręczono paczki świąteczne dla najuboższych dzieci z Osiedla oraz pierwszy raz obdarowano paczkami starszych schorowanych mieszkańców. W porozumieniu z Wydziałem Sportu i Rekreacji Urzędu Dzielnicy Żoliborz, dalej prowadzono pod okiem instruktora zajęcia z gimnastyki rehabilitacyjnej w ramach programu Zdrowy Senior. We wrześniu osiedle pomogło w organizowanym przez Partnerstwo Sady Żoliborskie pikniku rodzinnym. W Osiedlu Nowodwory, przy udziale Izby Pamięci Marii Kownackiej, Straży Pożarnej oraz Biura Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego Dzielnicy Bielany, zorganizowano natomiast festyn z okazji Dnia Dziecka. Wydarzenie obfitowało w wiele atrakcji dla najmłodszych przedstawienia teatralne, konkursy z nagrodami, trampolinę, można było również zobaczyć od środka wóz strażacki. Poza stałymi formami działalności oświatowej i kulturalnej, osiedla prowadzą działalność w zakresie: - opieki nad dziećmi w okresie wakacji i przerw świątecznych, 12

13 - zakupu biletów na przedstawienia dziecięce, - zajęcia plastyczne i sportowe dla dzieci mieszkańców spółdzielni, - stypendia dla dzieci szkolnych, - organizowaniu pływalni dla seniorów, - zajęć dydaktycznych jak nauka na komputerze, - wycieczki i rajdy, - wigilie dla samotnych. Wymienione powyżej formy działalności stanowią znaczący koszt w działalności społeczno kulturalnej osiedli w danym roku. Dbałość o bezpieczeństwo najmłodszych i poprawa sytuacji seniorów budują wizerunek Osiedli i są wysoko stawiane w priorytetach Osiedli. Te formy działalności cieszą się ogromnym zainteresowaniem mieszkańców. Koszty działalności społeczno-kulturalnej osiedli wyniosły ogółem 500 tys. zł, z czego: 388 tys. zł, tj. 78 koszty działalności społeczno-kulturalnej 102 tys. zł, tj. 20 wydatki na pomoc sąsiedzką (zapomogi, okolicznościowe paczki). 11 tys. zł, tj. 2 urządzenia zabawowe i rekreacyjne na terenie osiedli Największą pozycją w kosztach działalności społeczno-kulturalnej są koszty imprez organizowane przez osiedla, wydatki na wynagrodzenia pracowników zajmujących się prowadzeniem tej działalności oraz pomoc sąsiedzką. Podstawowym źródłem finansowania tych kosztów są wpływy, wnoszonych przez mieszkańców, będących członkami Spółdzielni. Przychody i koszty działalności społeczno-kulturalnej w osiedlach ilustruje tablica nr 6. Na szczególną uwagę zasługuje sprawowanie opieki Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej nad Izbą Pamięci Marii Kownackiej. Izba jest cenną jednostką kulturalną, stanowiącą źródło wiedzy o warunkach, w jakich żyła i tworzyła pisarka. Zbiory zgromadzone w mieszkaniu Marii Kownackiej na warszawskim Żoliborzu udostępniane są wszystkim, którzy interesują się twórczością pisarki. W Izbie Pamięci odbywają się spotkania z dziećmi i młodzieżą, do których to działalność placówki jest skierowana w szczególności. Uczestnicy wycieczek mają możliwość obejrzenia szeregu dokumentów bibliotecznych ze zbiorów Izby. Wpływy z tantiem autorskich zgodnie z testamentem przeznaczane są w części na potrzeby utrzymania Izby Pamięci oraz na opiekę grobu matki autorki Ludwiki Kownackiej. W dawnym mieszkaniu pisarki odbywają się regularnie spotkania z dziećmi ze szkół i przedszkoli z całego kraju, często noszących imię Marii Kownackiej. Izba organizuje konkursy dla dzieci oraz uczestniczy w organizowaniu imprez związanych m.in. z rocznicami urodzin i śmierci pisarki, z nadaniem jej imienia szkołom i przedszkolom. Codzienna praca w muzeum to wycieczki dla szkół i przedszkoli, mające na celu upowszechnianie twórczości oraz pozostałej działalności Marii Kownackiej w zakresie: folkloru, rękodzieła, oświaty i wychowania. W 2017 r. organizowane i współorganizowane przez Izbę Pamięci imprezy i wystawy cieszyły się dużą frekwencją i zainteresowaniem członków WSM. Ponadto trzy teatry z Bydgoszczy, Warszawy i Gdyni, prezentowały spektakle o Plastusiu i jego przygodach. Liczbę uczestników tych wydarzeń oszacowano na ok W Mazowieckiej Bibliotece Cyfrowej przeprowadzono drugi etap digitalizacji utworów M. Kownackiej rękopisów, albumów, fotografii rodzinnych i przyrodniczych, zamieszczonych w powstałych książkach. Łącznie zdygitalizowano kolejne 80 pozycji. Dużym wydarzeniem, które współtworzyła WSM był Piknik Rodziny w Powsinie, organizowany już po raz 20 przez Radio Kolor. Udział Spółdzielni w pikniku związany był przede wszystkim z promocją Osiedla Szmaragdowego. Największą placówką prowadzącą działalność w zakresie upowszechniania kultury na terenie Dzielnicy Żoliborz, działającą pod zarządem Spółdzielni, jest Społeczny Dom Kultury. Budynek wraz z Teatrem KOMEDIA decyzją nr 39/2010 Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia r., został wpisany do rejestru zabytków nieruchomych. Obiekt stanowi integralny element zespołu architektoniczno-budowlanego Osiedla WSM Żoliborz, wpisany wraz z zielenią do rejestru zabytków, decyzją z dnia r. Znajduje się na terenie strefy ochrony konserwatorskiej Żoliborz Historyczny. 13

14 Od 2013 roku Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa, przy ścisłej współpracy z konserwatorem zabytków, czyni starania odrestaurowania tego obiektu. W latach została wykonana izolacja fundamentów, wymienione pokrycie kopuły nad Teatrem Komedia, wszystkie balkony i tarasy zostały odnowione i pokryte kamieniem strzegomskim. Obiekt ten zachwyca także piękna nową elewacją. W 2016 r. dostosowano budynek do wymogów ochrony przeciw pożarowej, wyremontowano dach nad częścią parterową budynku oraz wstawiono bramę przeciwpożarową. W 2017 r. zakończono remont i naprawę izolacji, nawierzchni i systemu odprowadzenia wody deszczowej z powierzchni tarasów parteru. Społeczny Dom Kultury jest jedną z większych placówek spółdzielczości mieszkaniowej na terenie Warszawy upowszechniającą kulturę. Na podstawie zawartych umów, prowadzi samodzielną działalność kulturalną, oświatową i edukacyjną m.in. poprzez funkcjonowanie: Północnego Centrum Sztuki Teatr KOMEDIA, Biblioteki Publicznej, Agencji Artystycznej ALLEGRO. Jego działalność skoncentrowana jest także na zajęciach i imprezach ogólnodostępnych o charakterze kulturalnooświatowym, wychowawczym, sportowym i turystycznym. Koszty działalności SDK w 2017 r. wyniosły ogółem tys. zł, co stanowiło 98 planu. Koszty zostały prawie w całości pokryte wpływami własnymi, a ich największa część przeznaczona jest na Scentralizowany Fundusz Remontowy. Odpis ten pozwala na realizację planowanych remontów w SDK i w 2017 roku wyniósł 975 tys. zł, co stanowi 116 planu. Wykonanie kosztów i dochodów Społecznego Domu Kultury przedstawia tablica nr 7 w załącznikach. A.III. Przenoszenie własności lokali mieszkalnych i użytkowych na odrębną własność mieszkańców i użytkowników W roku 2017 Zarząd prowadził dalszą realizację wniosków członków Spółdzielni o ustanowienie i przeniesienie prawa odrębnej własności zajmowanych lokali. Po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r., zaczęły lawinowo wpływać wnioski o ustanowienie własności lokali oraz wnioski o przekształcenie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali w spółdzielcze własnościowe prawa (przekształcenia tego typu były możliwe tylko do końca 2012 r.). Łącznie w okresie do 31 grudnia 2017 r. wpłynęło ich , z czego: 14 Razem do w roku wnioski o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe 0 prawo wnioski o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w odrębną własność wnioski o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność razem Z dniem 11 października 2011 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która poszerzyła grono spółdzielców uprawnionych do złożenia przedmiotowych wniosków. W grupie tej znaleźli się Członkowie posiadający spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali wybudowanych przy udziale środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM). Od Członków zamieszkujących w tego typu mieszkaniach, w latach wpłynęło łącznie 179 wniosków o wyodrębnienie własności zajmowanych lokali (w roku , w roku , w roku , w roku , w roku a w roku ). W celu realizacji tych wniosków wystąpiła konieczność dopełnienia szeregu skomplikowanych procedur prawnych i bankowych. Niektóre warunki nakreślone przez Bank Gospodarstwa Krajowego, wymagające wyjaśnienia sytuacji prawnej bądź sprostowania dokumentacji budynków w wyodrębnianych nieruchomościach, z uwagi na swoją złożoność, zostały dopełnione dopiero w 2014 r. Pierwsze wyodrębnienia lokali budowanych przy udziale środków KFM nastąpiły w maju 2013 r. W roku 2015 rozpoczęły się wyodrębnienia w kolejnych osiedlach tj. na Wawrzyszewie Nowym i Nowodworach. Według stanu na 31 grudnia 2017 r. we wszystkich nieruchomościach, wybudowanych z udziałem ww. środków do końca 2017 r. zostało zawartych 129 aktów notarialnych (Piaski - 29, Hery - 35, Wawrzyszew Nowy - 30, Nowodwory 17, Latyczowska -18). Podpisywanie umów w sprawie wyodrębnień własności lokali w Osiedlach WSM rozpoczęto w październiku 2007 r. W roku 2017 podpisanych zostało kolejnych 125 aktów notarialnych. Łącznie stanowi to liczbę zawartych umów notarialnych (poz.1 + poz. 2 tabeli), tj.:

15 15 Razem do w roku Ilość umów przeniesienia własności lokali, miejsc postojowych i garaży, w tym: Osiedle Żoliborz II Osiedle Żoliborz III Osiedle Żoliborz IV Osiedle Bielany Osiedle Młociny Osiedle Piaski Osiedle Wawrzyszew 0 0 Osiedle Hery 85 4 Osiedle Latyczowska 61 2 Osiedle Nowodwory Osiedle Wawrzyszew Nowy 48 3 Osiedle Niedzielskiego Ilość umów o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynkach Osiedla Wawrzyszew wybudowanych na gruncie, do którego Spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego: W odniesieniu do dokonywanych w latach poprzednich przekształceń spółdzielczych lokatorskich praw do lokali w spółdzielcze własnościowe prawa, na postawie Ustawy z dn r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw Dz.U. nr 223 poz art. 6 ust.1 pkt.2 Zarząd WSM od 2013 r. nie mógł kontynuować realizacji złożonych w tej sprawie wniosków, gdyż przepis umożliwiający przekształcenia lokatorskich praw do lokali w spółdzielcze własnościowe prawa (zgodnie art. 6 powołanej wyżej ustawy) z dniem 1 stycznia 2013 r. przestał istnieć. Jak wykazano w punkcie 2 tabeli, do tego okresu zrealizowanych zostało wniosków. Począwszy od 2013 r., jedyną formą przekształceń lokali stał się ich wykup na własność, czyli przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną nieruchomość lokalową. W strukturze dokonanych wyodrębnień lokali w 2017 r. największą ilość stanowią akty notarialne dotyczące przekształcenia spółdzielczych własnościowych praw do lokali (72 akty), następnie przekształcenia spółdzielczych lokatorskich praw do lokali (24 akty), zrealizowane prawa ekspektatywy (21 aktów), oraz nabycia lokali w drodze przetargu (8 aktów). Ustawowym warunkiem dla dokonywania tych czynności jest posiadanie przez Spółdzielnię uregulowanego (jednorodnego) stanu prawnego gruntów, na których jest posadowiony budynek. A.IV. Sprawy gruntowe Sprawy dotyczące regulacji prawnej gruntów, należą do najbardziej skomplikowanych problemów do rozwiązania, ponieważ ostateczne ich uregulowanie uzależnione jest między innymi od Urzędów i Sądów. A.IV.1. Aktualna sytuacja formalno-prawna na poszczególnych osiedlach a) Osiedle Zatrasie W 37 nieruchomościach Urząd Miasta Stołecznego Warszawy w grudniu 2016 r. wyraził zgodę na wykreślenie służebności przejścia i przejazdu do szkoły i przedszkola. Na wniosek Spółdzielni Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa VI Wydział Ksiąg Wieczystych wykreślił służebności z ksiąg wieczystych. W stosunku do kilku nieruchomości Urząd Miasta Stołecznego Warszawy nie wyraził zgody na wykreślenie służebności - sprawę prowadzi radca prawny WSM. W stosunku do nieruchomości położonych w Os. Zatrasie toczy się postępowanie w sprawie wykreślenia służebności przejścia i przejazdu do zespołu garaży przy ul. Broniewskiego 7A, 7B, 7C, wniosek Spółdzielni nie został rozpoznany, dlatego została złożona kasacja do Sądu Najwyższego sprawa prowadzona jest przez radcę prawnego. Spółdzielnia na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz z późn. zm.) oraz Uchwały Nr L/1217/2017 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 r. w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

16 nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych, ponowiła wnioski złożone w 2006 r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z zastosowaniem 95 bonifikaty, w stosunku do 34 nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Szczegółowy wykaz nieruchomości stanowi załącznik nr 1 do Sprawozdania Zarządu WSM za 2017 r. Natomiast, w stosunku do nieruchomości położonych przy ul. Krasińskiego 38C, ul. Przasnyskiej 8, 18 oraz 20A z Administracja Osiedla Zatrasie nie dostarczyła danych do ponowienia wniosków o przekształcenie, niezbędnych w świetle nowych przepisów. Administracja Osiedla Zatrasie prowadzi działania związane z przygotowaniem dokumentacji służącej do wyodrębniania własności lokali, w tym przygotowuje projekty uchwał Rady Nadzorczej WSM dot. służebności przejścia i przejazdu na rzecz poszczególnych nieruchomości oraz służebności na rzecz gestorów sieci. b) Osiedle Rudawka Administracja Osiedla WSM Rudawka prowadzi prace związane z przygotowaniem dokumentacji służącej do wyodrębniania własności lokali, między innymi przygotowuje projekty uchwał Rady Nadzorczej WSM dot. służebności przejścia i przejazdu na rzecz poszczególnych nieruchomości oraz na rzecz gestorów sieci. Spółdzielnia na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz z późn. zm.) oraz Uchwały Nr L/1217/2017 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 r. w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych, ponowiła wnioski złożone w 2006 r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z zastosowaniem 95 bonifikaty, w stosunku do 34 nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Szczegółowy wykaz nieruchomości stanowi załącznik nr 1 do Sprawozdania Zarządu WSM za 2017 r. Wykonanie Uchwały nr 8/2011 WZ WSM z dnia r. dotyczącej zbycia prawa użytkowania wieczystego dz. ew. nr 2/52 z obrębu o pow m 2 (zieleń osiedlowa) przekazane zostało do prowadzenia przez Dział Prawny WSM. c) Osiedle Wawrzyszew ( Wawrzyszew i Wawrzyszew Nowy) Szczególnie skomplikowane sprawy gruntowe występują w Osiedlu Wawrzyszew, albowiem wymagają one: - nabycia gruntów w trybie zasiedzenia, - przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, - nabycia gruntu, do którego spółdzielnia nie posiada tytułu prawnego a w stosunku, do którego toczą się postępowania o zwrot nieruchomości z wniosków dawnych właścicieli, - urządzenia odrębnych ksiąg wieczystych dla poszczególnych nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych dla nieruchomości drogowych, - zakończenia postępowań o zwrot nieruchomości wywłaszczonych pod budowę osiedla, - zakończenia postępowań unieważniających prawo użytkowania wieczystego WSM. W dniu r. zostały podpisane umowy o ujednolicenie terminów prawa użytkowania wieczystego sporządzonych w formie aktów notarialnych w stosunku do 14 nieruchomości położonych w Osiedlach Wawrzyszew i Wawrzyszew Nowy. Umożliwiło to Spółdzielni skierowanie do Sądu Wieczystoksięgowego około 61 wniosków o założenie nowych ksiąg wieczystych dla poszczególnych nieruchomości w Os. Wawrzyszew i Wawrzyszew Nowy w obrębach , i W celu dalszej regulacji prawnej poszczególnych nieruchomości Spółdzielnia w dniu r. zwróciła się do Urzędu m. st. Warszawy, przekazując opracowane projekty 36 wniosków z prośbą o ich skierowanie do Sądu, wskazując jednocześnie jako uczestnika postępowania Warszawską Spółdzielnię Mieszkaniową. W dniu r. Urząd zwrócił Spółdzielni opracowane wnioski z informacją, że z powodu braku pełnomocnictwa dla Burmistrza Dzielnicy Bielany wnioski nie zostaną złożone do Sadu przez Dzielnicę Bielany. Zwrot tych wniosków skomplikował dalszą regulację prawną nieruchomości. Spółdzielnia oczekuje, że przy rozpoznawaniu wniosków o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości Urząd kompleksowo ureguluje grunt w celu utworzenia nieruchomości budynkowych. Pozwoli to w przyszłości podjąć uchwały Zarządu WSM o wyodrębnieniu własności lokali w poszczególnych nieruchomościach. Spółdzielnia na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz z późn. zm.) oraz Uchwały Nr L/1217/2017 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 r. w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych, ponowiła wnioski złożone w 2006 r./2007 r. 16

17 o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z zastosowaniem 95 bonifikaty. Szczegółowy wykaz nieruchomości stanowi załącznik nr 1 do Sprawozdania Zarządu WSM za 2017 r. Zarząd WSM w dniu r. wystąpił do Urzędu m. st. Warszawy Biuro Gospodarki Nieruchomościami o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości zabudowanej budynkami wielorodzinnymi przy ul. Tołstoja 4, 3 i w części budynkiem przy ul. Balzaka 2. Grunt ten był w użytkowaniu wieczystym WSM, jednakże prawo użytkowania wieczystego zostało prawomocnie unieważnione na wniosek dawnych właścicieli (w tej sprawie korespondencje z Urzędem prowadzi radca prawny Spółdzielni). Niezależnie od powyższego wniosku, w oparciu o wyrok Trybunału Konstytucyjnego z maja 2015 r., radca prawny Spółdzielni złożył wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o wznowienie postępowania zakończonego ostateczną decyzją stwierdzającą nieważność prawa użytkowania wieczystego w stosunku do nieruchomości stanowiącej dz. ew. nr 27 i 74 z obr , zabudowanej budynkami wielorodzinnymi przy ul. Tołstoja 4, 3 i w części budynkiem przy ul. Balzaka 2 oraz w stosunku do cz. działki ewidencyjnej nr 117 z obrębu , zabudowanej budynkami przy ul. Wolumen 20 i 22. Postanowieniem z dnia r. KOC/3734/Go/15 Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło o wznowieniu postępowania w stosunku do dz. ew. nr 27 i 74 z obr (ul. Tołstoja 4, 3 i w części budynkiem przy ul. Balzaka 2). Postanowieniem z dnia r. KOC/3760/Go/15 Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło o wznowieniu postępowania w stosunku do cz. dz. ew. 117 z obr , a następnie decyzją z dnia r. SKO odmówiło uchylenia decyzji unieważniającej prawo użytkowania wieczystego WSM. W stosunku do działki ewidencyjnej nr 93 z obrębu zabudowanej częściowo budynkiem przy ul. Petofiego 2A, Urząd m. st. Warszawy prowadzi postępowanie w celu dokonania wpisu w księdze wieczystej m. st. Warszawy. Wpis ten jest niezbędny do ujawnienia w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego WSM, ustanowionego decyzją z dnia r. Prowadzona jest korespondencja z Urzędem. W związku z tym, że w stosunku do niektórych działek ewidencyjnych z obrębu i nie zostało wpisane w księgach wieczystych prawo użytkowania wieczystego na rzecz Spółdzielni, prowadzona jest korespondencja z Urzędem m. st. Warszawy. Wpisanie prawa użytkowania wieczystego w księgach wieczystych wymaga ze strony Urzędu opracowań geodezyjnych, a następnie podjęcia szeregu dalszych czynności prawnych. W dniu 24 marca 2016 r Spółdzielnia złożyła zażalenia na postanowienie nr 160/GK/SP/IV/2016 z dnia 14 marca 2016 r. wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy, w którym odmówiono Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za działki gruntu o numerach ewidencyjnych: nr 5/1 o pow. 166 m 2 z obr oraz nr 10/1 o pow m 2 z obr , które to działki zostały wywłaszczone w 2014 r. pod budowę al. Reymonta. Sprawa prowadzona jest w Dziale Prawnym WSM. Z referatu specjalisty do spraw terenowo - prawnych w 2003 roku zostały przekazane do Zespołu Radców Prawnych WSM dokumenty w celu skierowania spraw o zasiedzenie między innymi działek ewidencyjnych numer: 98, 108, 109, 126 z obrębu w Os. Wawrzyszew Nowy oraz działek ewidencyjnych nr: 14 i 17 z obrębu w Os. Wawrzyszew. W dniu r. radca prawny z kancelarii zewnętrznej wniósł do Sądu Rejonowego dla Warszawy Żoliborza w Warszawie sprawę o stwierdzenie zasiedzenia wyżej wymienionych działek ewidencyjnych, obejmując je jednym wnioskiem. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą akt II Ns 1532/15. W związku z tym, że działki te należą do różnych właścicieli, radca prawny złożył wniosek o wyłączenie ich do różnych postępowań. Zgodnie z informacją pełnomocnika Spółdzielni z dnia r. Sąd nie wyznaczył terminu rozprawy. d) Osiedle Młociny W Osiedlu WSM Młociny w stosunku do nieruchomości przy ulicy Wrzeciono 14A oraz Wrzeciono 10C od 2003 roku prowadzone są sprawy przez radców prawnych spółdzielni. Od 2013 roku sprawę prowadzi kancelaria zewnętrzna. Aktualnie prowadzone sprawy dotyczą powództwa w celu realizacji porozumienia z dnia 10 czerwca 2002 roku zawartego pomiędzy Gminą Warszawa Bielany a Warszawską Spółdzielnią Mieszkaniową oraz wykonania aktu notarialnego Rep. A 19294/2002 z dnia r. Powództwo obejmuje przekazanie w użytkowanie wieczyste: działki ewidencyjnej nr 2 o pow. 603 m 2 z obrębu , zabudowanej częściowo pawilonem przy ul. Wrzeciono 14A, działki ewidencyjnej nr 5/8 o pow m 2 z obrębu zabudowanej budynkiem przy ul. Wrzeciono 10C (przychodnia zdrowia) w zamian za działki ewidencyjne nr 43/4 o pow. 819 m 2 i nr 4/3 o pow. 884 m 2 z obrębu będące w użytkowaniu wieczystym WSM, a stanowiące drogi dojazdowe do różnych nieruchomości wewnątrz osiedla. Sprawa jest prowadzona przez zewnętrzną kancelarię prawną. Spółdzielnia na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz z późn. zm.) oraz Uchwały Nr L/1217/2017 Rady 17

18 Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 r. w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych, ponowiła wnioski złożone w 2006 r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z zastosowaniem 95 bonifikaty, w stosunku do 10 nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Szczegółowy wykaz nieruchomości stanowi załącznik nr 1 do Sprawozdania Zarządu WSM za 2017 r. e) Osiedla Bielany Pawilon handlowy przy ul. Starej Baśni 3A częściowo wybudowano na gruncie stanowiącym własność Miasta Stołecznego Warszawy. Ponieważ wniosek Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste przez Urząd m. st. Warszawy nie był przez lata rozpoznawany - Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa wystąpiła do Sądu z powództwem o zobowiązanie do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dz. ew. nr 179/5 i 180 z obr częściowo zabudowanych pawilonem. Wyrokiem z dnia r Sąd Rejonowy oddalił powództwo Spółdzielni (sygn. akt II C 385/11). W dniu 8 lutego 2016 r. pełnomocnik Spółdzielni od wyroku Sądu wniósł apelację. Wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia r. apelacja WSM została oddalona. Sprawę nadal prowadzi radca prawny WSM. Spółdzielnia na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz z późn. zm.) oraz Uchwały Nr L/1217/2017 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 r. w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych, ponowiła wnioski złożone w 2006 r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z zastosowaniem 95 bonifikaty, w stosunku do 14 nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Szczegółowy wykaz nieruchomości stanowi załącznik nr 1 do Sprawozdania Zarządu WSM za 2017 r. f) Osiedle Żoliborz II Zespoły garaży przy ul. Broniewskiego 4A (WA1M/ /6) i 6A (WA1M/ /3) posadowione na gruncie stanowiącym własność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej nie mają dostępu do drogi publicznej. Sprawa prowadzona jest przez Dział Prawny od 2014 roku. Radca prawny w imieniu WSM wystąpił w styczniu 2016 r. do Sądu o stwierdzenie zasiedzenia przejścia i przejazdu do powyższych nieruchomości (sygn. akt II Ns 144/16). Zgodnie z informacją pełnomocnika Zarządu WSM z dnia r. w niniejszej sprawie złożono wymagane przez Sąd dokumenty i pisma procesowe, biegły sporządził mapy służebności. Do końca roku 2017 r. Sąd nie wyznaczył terminu rozprawy przez Sąd. Spółdzielnia na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz z późn. zm.) oraz Uchwały Nr L/1217/2017 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 r. w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych, ponowiła wnioski złożone w 2006 r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z zastosowaniem 95 bonifikaty, w stosunku do 12 nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Szczegółowy wykaz nieruchomości stanowi załącznik nr 1 do Sprawozdania Zarządu WSM za 2017 r. g) Osiedle Żoliborz III Spółdzielnia na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz z późn. zm.) oraz Uchwały Nr L/1217/2017 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 r. w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych, złożyła wnioski w stosunku do wszystkich nieruchomości w 2006 r. Natomiast, w 2017 r. ponowiła wnioski z 2006 r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z zastosowaniem 95 bonifikaty, w stosunku do 3 nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Szczegółowy wykaz nieruchomości stanowi załącznik nr 1 do Sprawozdania Zarządu WSM za 2017 r. h) Osiedle Piaski Spółdzielnia na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz z późn. zm.) oraz Uchwały Nr L/1217/2017 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 r. w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 18

19 nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych, ponowiła wnioski złożone w 2006 r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z zastosowaniem 95 bonifikaty, w stosunku do 17 nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Szczegółowy wykaz nieruchomości stanowi załącznik nr 1 do Sprawozdania Zarządu WSM za 2017 r. i) Osiedle Nowodwory Spółdzielnia na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz z późn. zm.) oraz Uchwały Nr L/1217/2017 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 r. w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych, ponowiła wniosek złożony w 2006 r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z zastosowaniem 95 bonifikaty. Szczegółowy wykaz nieruchomości stanowi załącznik nr 1 do Sprawozdania Zarządu WSM za 2017 r j) Osiedle Latyczowska Spółdzielnia na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz z późn. zm.) oraz Uchwały Nr L/1217/2017 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 r. w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych, ponowiła wniosek złożony w 2006 r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z zastosowaniem 95 bonifikaty. Szczegółowy wykaz nieruchomości stanowi załącznik nr 1 do Sprawozdania Zarządu WSM za 2017 r. A.IV.2. Sprawy, w których toczy się postępowanie przed Sądem oraz Samorządowym Kolegium Odwoławczym, dotyczące opłat za wieczyste użytkowanie. Ogółem od 2012 do końca 2017 roku w prowadzeniu pozostawało 96 spraw, w których nadal toczy się postępowanie przed Sądem oraz Samorządowym Kolegium Odwoławczym, dotyczące opłat za wieczyste użytkowanie. czekając na aktualizację lub decyzję sądu a) Osiedle Żoliborz II : - sprawy w toku: 12 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, b) Osiedle Żoliborz III: - sprawy w toku: 10 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, c) Osiedle Rudawka: - sprawy w toku: 8 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, d) Osiedle Zatrasie: - sprawy w toku: 33 postępowania o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, e) Osiedle Bielany: - sprawy w toku: 3 postępowania o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, f) Osiedle Latyczowska - sprawy w toku: 1 postępowanie o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, g) Osiedle Wawrzyszew Nowy - sprawy w toku: 1 postępowanie o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, h) Osiedle Piaski - sprawy w toku: 21 postępowań o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione, i) Osiedle Młociny - sprawy w toku: 2 postępowania o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione. j) Osiedle Nowodwory 19

20 - sprawy w toku: 1 postępowanie o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione. k) Osiedle Hery - sprawy w toku: 4 postępowania o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadnione. A.IV.3. Opłaty wnoszone z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz podatek od nieruchomości w latach Opłata z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest zmienna w każdym roku, ponieważ: - następuje sukcesywne zmniejszanie udziału Spółdzielni w nieruchomościach, w związku z wyodrębnianiem własności lokali; - zmienia się ilość osób uprawnionych do korzystania z bonifikaty wynikającej z art. 74 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami 1 ; - uzyskujemy prawomocne orzeczenia sądów oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego kończące postępowania dot. złożonych przez Spółdzielnię wniosków o ustalenie, ze aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest niezasadna. Stawki podatku od nieruchomości ustalane są raz w roku przez Radę m. st. Warszawy, zaś wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustalane są przez Prezydenta m. st. Warszawy, w oparciu o operaty szacunkowe wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych. Jak z powyższego wynika spółdzielnia nie ma wpływu na wysokość podatku od nieruchomości, natomiast od wypowiedzianej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego składa odwołania. Rok Podatek od nieruchomości (w tys. zł) Opłata za wieczyste użytkowanie z uwzględnieniem bonifikaty dla os. o niskich dochodach (w tys. zł) Podatek leśny (w zł.) Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa podobnie jak i inne osoby fizyczne i prawne otrzymuje od Prezydenta m. st. Warszawy wypowiedzenia wysokości dotychczasowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, w tym w części dotyczącej ustalonych w aktach notarialnych ustanowienia wieczystego użytkowania bonifikat. Nowe opłaty ustalane są na podstawie oszacowania wartości gruntu. Na wypowiedzenia te są składane do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wnioski o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości 2. A.V. Rozliczanie i spłacania kredytów mieszkaniowych tzw. starego portfela, kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego Stan zadłużenia WSM na r. z tytułu zaciągniętych kredytów wyniósł tys. zł. Kredyty te zaprezentowane zostały w sprawozdaniu finansowym, jako zobowiązania długoterminowe i krótkoterminowe z tytułu pożyczek i kredytów. 1 Art. 74 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami 1. Osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski, na podstawie art. 20 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 887 i 1948), właściwy organ udziela na ich wniosek 50 bonifikaty od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe. 2. Osoby, o których mowa w ust. 1, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, korzystają z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi powinna odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty. 2 Podstawa prawna wypowiedzeń: art. 77 ust. 1, 2a i 3, art. 78 ust. 1, ust. 4, art. 72 ust.3, art. 76 ust. 1 Ustawy a dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.u. z 2016 r. poz ze zm.) 20

21 Zestawienie kredytów na r. oraz ich spłatę w ciągu 2017 r. przedstawia poniższa tabela: [w tys. PLN] Wykaz kredytów w WSM Stan na Spłata kredytu w 2017 Stan na Kredyty ze środków KFM w BGK Kredyty tzw. "starego portfela" w PKO BP SA RAZEM Kredyty mieszkaniowe udzielone ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego w BGK na finansowanie lokali o statusie lokatorskim na koniec 2017 r. wynosiły tys. zł obecna miesięczna rata z tytułu spłaty kredytu wraz z odsetkami wynosi 262 tys. zł. 2. Kredyty mieszkaniowe tzw. starego portfela są to kredyty zaciągnięte przez spółdzielnie mieszkaniowe przed 31 maja 1992 r. i podlegają przepisom ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych. Stan kredytów na r. wyniósł tys. zł, kwota ta odpowiadała sumie skapitalizowanych odsetek. Zgodnie z zapisami ustawy, członkowie, którzy systematycznie i terminowo wpłacają miesięczne raty kredytu w wysokości wynikającej z ustalonego normatywu spłaty, są uprawnieni do umorzenia w ciężar budżetu państwa zadłużenia z tytułu skapitalizowanych odsetek, pozostałych po 20- letniej spłacie kredytu. Dotychczas Spółdzielnia nie wystąpiła z wnioskiem o umorzenie pozostałej części niespłaconego kredytu ze względu na ryzyko podatkowe. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów umorzenie pozostałych do spłaty skapitalizowanych odsetek będzie skutkowało koniecznością zapłaty przez członków Spółdzielni podatku dochodowego naliczonego od umorzonej części kredytu. Obecnie w Sejmie trwają pracę nad ustawą zwalniającą członków Spółdzielni z podatku dochodowego od umorzonej części kredytu. Spółdzielnia zgodnie ze wskazówkami banku wpłaciła ratę kredytu za kolejny kwartał z zastrzeżeniem zwrotu po pozytywnym rozstrzygnięciu kwestii podatkowych. A. VI. Sprawy członkowsko-lokalowe Sprawy członkowskie i mieszkaniowe Spółdzielni prowadzone są w Biurze Zarządu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej przez Dział Członkowsko-Lokalowy. Praca tego Działu koncentruje się głównie na bezpośredniej obsłudze interesantów polegającej na udzielaniu informacji (w tym także telefonicznie oraz drogą ), przygotowaniu i wydawaniu różnego typu zaświadczeń oraz potwierdzeń tytułów prawnych do lokali dla notariuszy, banków, sądów, komorników, urzędów i innych instytucji. Na ich podstawie dokonywane są między innymi takie czynności jak sprzedaże, darowizny, zamiany mieszkań, działy spadków lub zniesienie współwłasności. Zaświadczenia służą także do załatwienia spraw kredytowych, urządzania ksiąg wieczystych, rozliczeń podatkowych, regulacji kwestii spadkowych, wyodrębnień lokali itp. Należy podkreślić, że w tej części, większość załatwianych przez Dział spraw, powiązanych jest z obrotem mieszkań na rynku wtórnym oraz sprawami po zgonach członków Spółdzielni. Oprócz tego w Dziale Członkowsko- Lokalowym prowadzone są sprawy związane z zawieraniem umów o ustanowienie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, w wyniku zgłoszenia roszczeń przez osoby bliskie, organizacją przetargów mieszkań z odzysku, najmem lokali mieszkalnych, przygotowywaniem uchwał i decyzji dotyczących wynajmu lokali użytkowych i miejsc postojowych. Do oddania w najem kierowane są lokale, które nie spełniają przesłanek prawnych do ich zbycia w drodze przetargu (posadowione na gruntach o niejednorodnym bądź nieuregulowanym stanie prawnym). Ważnym zadaniem Działu jest przygotowywanie uchwał w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali a następnie powiadamianie osób zainteresowanych o podjętych decyzjach i wszczętych procedurach. Odnośnie przetargów mieszkań pracownicy Działu przygotowują dokumentację niezbędną do ich przeprowadzenia, są również członkami komisji przetargowej. Zgodnie z wymogami Regulaminu przetargowego, w momencie ogłoszenia przetargu, informują o wolnych lokalach poprzez zamieszczanie oferty przetargowej na tablicy ogłoszeń w siedzibie Spółdzielni, stronie internetowej WSM oraz w prasie o zasięgu ogólnokrajowym. Oferty przetargowe wywieszane są również na klatkach schodowych budynków mieszkalnych w Osiedlach Spółdzielni. W 2017 r. wszystkie przetargi były przeprowadzane pod nadzorem Komornika Sądowego. Część mieszkań jakimi Spółdzielnia dysponuje, to mieszkania odzyskane w wyniku przeprowadzonych eksmisji. W tym zakresie Dział intensywnie współpracował z Komornikami oraz Wydziałem Spraw Lokalowych Urzędu Dzielnicy Bielany w celu skutecznego wykonania eksmisji oraz zabezpieczenia dla osób eksmitowanych lokali socjalnych. Do momentu wejścia w życie znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych tj. do dnia r. Dział Członkowsko-Lokalowy wykonywał również szereg innych prac, takich jak: przedkładanie i referowanie 21

22 Zarządowi wniosków złożonych przez właścicieli, nabywców bądź spadkobierców spółdzielczych praw do lokali w zasobach WSM o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni, przygotowywanie uchwał w sprawie przyjęć i skreśleń z rejestru członków. Zadaniem Działu było także przygotowywanie projektów uchwał kierowanych do Rady Nadzorczej o wykreślenie bądź wykluczenie Członków Spółdzielni zalegających w opłatach za użytkowanie zajmowanych lokali, niewykonujących obowiązków statutowych lub naruszających Regulamin używania lokali i zasad porządku domowego. W prowadzonych do tego okresu papierowych księgach (od r. w formie elektronicznej) - rejestrach członków Spółdzielni, dokonywane były adnotacje zdarzeń prawnych począwszy od momentu przyjęcia przez Zarząd osób zainteresowanych przystąpieniem w poczet członków Spółdzielni, do ustania członkostwa w wyniku wypowiedzenia, wykreślenia, wykluczenia czy skreślenia w związku ze śmiercią. Przepisy, na mocy których oparte były te działania, w większości zostały unieważnione znowelizowana ustawą. Oprócz wspomnianych rejestrów papierowych, Dział Członkowsko-Lokalowy prowadzi również rejestry elektroniczne między innymi: rejestr przeniesienia odrębnej własności lokali, rejestr lokali użytkowych, rejestr korespondencji wpływającej do Działu, rejestr lokali z odzysku, rejestr ksiąg wieczystych. Znowelizowane przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (usm Dz.U z póź. zm.) wprowadzone Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze (Dz.U ) miały na celu dostosowanie przepisów ww. ustawy do orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego: z dnia 14 lutego 2012 r., sygn. akt P 17/10, z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. akt K 36/12, oraz z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt K 60/13. Z punktu widzenia Działu Członkowsko-Lokalowego najistotniejsze zmiany dotyczą nabywania członkostwa z mocy prawa. Ustawodawca wprowadził zasadę, że członkostwo w spółdzielni powstaje na podstawie ww. ustawy i przysługuje wyłącznie osobie, związanej węzłem prawym ze spółdzielnią. Jednocześnie zniesiony został obowiązek składania deklaracji członkowskiej (z wyjątkiem osób, którym przysługuje odrębna własność lokalu mieszkalnego), wnoszenie udziałów i wpisowego. W Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej osoby, które uzyskały członkostwo od dnia r., zobowiązane są jedynie do wniesienia opłaty na działalność społeczno kulturalną, na mocy zapisów Statutu WSM ( 11 ust.1 pkt 1 oraz 12 ust. 1). Zgodnie z art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych: 1. której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego; 2. której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; 3. której przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego; 4. której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, 5. będąca założycielem spółdzielni, z tym, że członkostwo założycieli ustanie jeżeli w ciągu trzech lat od chwili wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego spółdzielnia nie ustanowi na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa odrębnej własności lokalu albo nie dojdzie do zawarcia umowy o budowę lokalu. Przepis ten ma odpowiednie zastosowanie również do osób, którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub garażu wolnostojącego, o których mowa w art usm, lub do ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego, o którym mowa w art usm. Małżonkowie stają się członkami spółdzielni, jeżeli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie. Do momentu wejścia w życie znowelizowanej ustawy, w tym zakresie małżonkowie mieli dowolność, tj. od ich decyzji zależało czy członkami spółdzielni są obydwoje, czy też jedno z nich. W ustawie sprecyzowano również kiedy członkostwo w spółdzielni ustaje. Od dnia wejścia w życie nowelizacji, jak już wspomniano, nie mają zastosowania przepisy Prawa spółdzielczego dotyczące wystąpienia ze spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru członków. Równie istotną zmianą jest pozbawienie możliwości podjęcia przez spółdzielnię mieszkaniową uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z uwagi na zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, za okres co najmniej 6 miesięcy, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. W takich sytuacjach spółdzielnia będzie mogła w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego a następnie w odrębnym postępowaniu wystąpić z powództwem o dokonanie eksmisji. W obecnym stanie prawnym prawo wyboru w zakresie bycia członkiem spółdzielni przysługuje wyłącznie: - osobom dysponującym prawem odrębnej własności lokalu, 22

23 - najemcom tzw. dawnego lokalu zakładowego, o którym mowa w art. 48 usm. Aby sprostać wymogom znowelizowanych przepisów, w szczególności dokonać szybkiej rejestracji nowej rzeszy członków, w IV kwartale 2017r. w Dziale Członkowsko-Lokalowym podjęto szereg działań, do których między innymi można zaliczyć: 1. Utworzenie elektronicznego Rejestru członków Spółdzielni w formacie Excel (umożliwia on między innymi: uproszczoną oraz szybką rejestrację osób, które uzyskały członkostwo w wyniku spraw załatwianych na bieżąco oraz prowadzonej weryfikacji, w tym nadawania tym osobom kolejnych numerów członkowskich; rejestrowanie osób którym ustało członkostwo; rejestrowania osób posiadających odrębna własność, nie przystępujących w poczet członków; stanowi bazę do uproszczonego systemu generowania zawiadomień o nabyciu i ustaniu członkostwa w formie korespondencji seryjnej; stanowi bazę do drukowania etykiet, do identyfikacji zakładanych akt; stanowi bazę do drukowania legitymacji członkowskich) 2. Opracowano nowe wzory pism ( miedzy innymi: zawiadomienia o powstaniu członkostwa w związku z posiadaniem lub uzyskaniem prawa do lokalu; zawiadomienia o powstaniu członkostwa współmałżonków; zawiadomienia do współwłaścicieli lokali o konieczności dokonania przez nich wyboru osoby, która uzyska członkostwo) 3. Opracowano nowy wzór legitymacji członkowskiej, szatą graficzną nawiązujący do tradycji WSM. W odniesieniu do 2 i 3 punktu nadmienić należy, że Spółdzielnia nie jest ustawowo zobowiązana do informowania nowych członków o nabyciu członkostwa w WSM, jednakże mając na uwadze ochronę ich interesów oraz praw i obowiązków wynikających z przepisów prawa, przesyła swoim członkom zawiadomienia oraz legitymacje członkowskie. Po prawnych konsultacjach i technicznych przygotowaniach, w grudniu 2017r. przystąpiono do standardowej weryfikacji członków Spółdzielni rozpoczynając ją od Osiedla Zatrasie. W elektronicznym Rejestrze członków Spółdzielni od momentu jego utworzenia, do r. zarejestrowano 1638 osób, którym członkostwo powstało i 522 osoby, którym członkostwo ustało, co zostało stwierdzone na posiedzeniu Zarządu. W 2018r kompleksowa weryfikacja objęła pozostałe Osiedla. Dokumentacja przygotowywana przez Dział Członkowsko-Lokalowy oraz dokumentacja wpływająca z zewnątrz, dotycząca spraw mieszkaniowych, gromadzona jest w aktach członkowskich powiązanych z poszczególnymi osobami członkami i nie członkami Spółdzielni. Akta, w liczbie ponad 30 tys. teczek (w wyniku prowadzonej weryfikacji ich liczba stale rośnie) przechowywane są archiwach podzielonych na kategorie: członkowie, nie członkowie, osoby wyodrębnione oraz osoby wykreślone ze Spółdzielni. Liczba członków Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej na dzień 31 grudnia 2017 r. wynosiła osób. Struktura oraz zmiany w stanie członków Spółdzielni przedstawiają się następująco: Wyszczególnienie Ogółem członków WSM 1/ oraz członkostwo w związku z prawem do lokalu użytkowego. Mieszkańcy 23 Współmałżonkowie członka WSM Osoby prawne 1/ Członkowie honorowi Oczekujący na mieszkanie 1. Stan na dn r Liczba członków przyjętych w tym: - reaktywowanie uprawnień członkowskich przyjęcia na mocy 35 Statutu WSM (zawarto 9 umów o spółdzielcze lokatorskie prawo) przyjęcia i powstanie członkostwa (po r.) w związku z nabyciem lokalu w roku 2017 i w latach wcześniejszych: zakup, darowizna, dziedzicz itp. - przyjęcia członkostwa w związku z nabyciem lokalu w nowym budownictwie inne Liczba członków skreślonych i których członkostwo ustało z mocy prawa w tym: - liczba wykreślonych i wykluczonych decyzją Rady Nadzorczej WSM, u zbycia i darowizny lokali skreślenia ze skutkiem od dnia śmierci wystąpienie i utrata członkostwa z mocy prawa (po r.) Stan na dn r. (poz. 4 = poz. 1 + poz. 2 poz. 3) Zmiana stanu członków oczekujących w związku z realizacją umowy zawarcie aktu notarialnego odrębnej wł. w 2017r. Razem

24 Przyjęcia w poczet członków Według stanu na 31 grudnia 2017 r. liczba członków powiększyła się o 729 osób. Do dnia wejścia w życie znowelizowanej ustawy tj r. przyjęcia w poczet członków związane były przeważnie z nabyciem praw do lokali w drodze obrotu cywilno-prawnego na rynku wtórnym (258 osób), przyjęciem członkostwa przez osoby, które nabyły lokale w latach wcześniejszych i złożyły deklaracje członkowskie (111 osób), nabyciem lokali w drodze kupna, darowizny, dziedziczenia (151 osób), uznaniem roszczeń osób wstępujących w prawa byłych członków (9 osób), i itp. Po dniu r. Dział Członkowsko-Lokalowy oprócz bieżąco załatwianych spraw rozpoczął weryfikacje i rejestrację osób, które uzyskały członkostwo z mocy prawa. Jak podano wcześniej w elektronicznym Rejestrze członków Spółdzielni od momentu jego utworzenia ( ) do dnia r. zarejestrowano 1620 osób, które uzyskały członkostwo z mocy prawa i 18 przyjęć w poczet członków, w wyniku złożenia deklaracji członkowskich przez osoby posiadające odrębną własność lokalu. Osoby nieprzystępujące w poczet członków W 2017 roku sprawę osób nieprzystępujących w poczet członków należy również analizować w podziale na dwa okresy tj. przed nowelizacją i po wejściu w życie znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W pierwszym okresie zarejestrowano 592 osoby, które po uzyskaniu tytułu prawnego do lokalu nie wyraziły chęci nabycia członkostwa w WSM. Drugi okres dotyczy wyłącznie osób, które nabyły odrębną własność lokalu i nie złożyły deklaracji przystąpienia do Spółdzielni i jest to grupa 45 osób. Ustanie członkostwa W roku 2017 ustało członkostwo 1216 osobom. W ogólnym podsumowaniu uwzględniając członkostwa uzyskanie przez nowe osoby - w stosunku do 2016 roku liczba członków WSM zwiększyła się o 729 osób. Członkowie oczekujący Grupa członków oczekujących, z którymi w większości Spółdzielnia w latach 80 i 90 ubiegłego stulecia, zawarła umowy w sprawie określenia kolejności przydziału mieszkania (w rachunku uwzględniono osoby przyjęte na nowe niezrealizowane jeszcze inwestycje i odjęto osoby, które uzyskały prawo własności i przeszły do grupy mieszkańców), według stanu na koniec 2017 roku, liczy osób. W 2015 r. sytuacja formalno-prawna tej grypy uległa zasadniczej zmianie. Dnia 5 lutego 2015 r. Trybunał Konstytucyjny (TK) wydał wyrok w sprawie o sygn. akt K 60/13, w którym między innymi uznał za niezgodne z Konstytucją członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej osoby, która nie posiada w zasobach tej spółdzielni spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, prawa odrębnej własności lokalu, ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu, a także nie zawarła ze spółdzielnią umowy o budowę lokalu. W związku z ogłoszonym wyrokiem TK Spółdzielnia dokonała zmiany w Statucie WSM, polegającej na dopisaniu do 16 ust. 2. punktu nr 5, na mocy którego członek Spółdzielni, niewykonujący obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych, może być pozbawiony członkostwa przez wykreślenie, z uwagi na nie posiadanie w zasobach Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, prawa odrębnej własności lokalu, a także nie zawarł ze Spółdzielnią umowy o budowę lokalu. Rejestracja zmian Statutu WSM nastąpiła w dniu r. Jak podano wyżej znowelizowane przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (usm) wprowadzone Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze miały na celu dostosowanie przepisów ww. ustawy, miedzy innymi do podanego wyżej orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego. W oparciu o wymienione przepisy w 2017 r. Rada Nadzorcza WSM, do dnia r. podjęła 74 uchwały w sprawie skreślenia z rejestru członków oczekujących Spółdzielni, a następnie do końca 2017r. zostały zarejestrowane 202 sprawy członków oczekujących, którzy utracili członkostwo z mocy prawa. Sprawy lokalowe Do zakresu spraw lokalowych, prowadzonych przez Dział Członkowsko-Lokalowy, zaliczane są wszystkie sprawy dotyczące: - spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, - spółdzielczych własnościowych praw do lokali, - odrębnej własności lokali, 24

25 - najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, - regulacji tytułów prawnych do lokali zajmowanych bezumownie. Struktura lokali mieszkalnych w WSM - rok 2017: Lp. Tytuł Liczba Struktura 1 Ilość lokali mieszkalnych - ogółem ,0 2 w tym: - lokale spółdzielcze lokatorskie ,7 3 - lokale spółdzielcze własnościowe ,0 4 - lokale wyodrębnione ,1 5 - lokale zajmowane na zasadach najmu 223 0,8 6 - lokale- ekspektatywa prawa własności 96 0,4 W roku 2016 ilość lokali mieszkalnych Spółdzielni zmniejszyła o 42 lokale w związku z wydzieleniem się z zasobów WSM budynku przy ul. Braci Załuskich 11 i powstaniem nowej Spółdzielni Mieszkaniowej Przy Sadach. W 2017 roku wielkość zasobów nie uległa zmianie. Marketing, promocja i sprzedaż lokali w nowych inwestycjach: Ponadto, do zadań Działu Członkowsko-Lokalowego zalicza się działania związane z marketingiem, promocją oraz sprzedażą lokali w realizowanych przez Spółdzielnię inwestycjach mieszkaniowych. W październiku 2015 roku Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa rozpoczęła budowę lokali mieszkalnych w ramach realizacji I etapu nowej inwestycji usytuowanej w Dzielnicy Białołęka u zbiegu ulic Talarowej i Ceramicznej o nazwie WSM Osiedle Szmaragdowe. Na podstawie Uchwały Walnego Zgromadzenia członków WSM, przedsięwzięcie prowadzone było w systemie deweloperskim. Zakończenie inwestycji nastąpiło w I kwartale 2017r. a pozwolenie na użytkowanie zostało uzyskane 28 kwietnia 2017r. W grudniu 2017 Spółdzielnia w ramach realizacji zawartych umów deweloperskich i przedwstępnych umów sprzedaży przystąpiła do zawierania końcowych umów sprzedaży lokali (umów ustanowienia odrębnej własności lokali). Do końca 2017r. Dział Członkowsko-Lokalowy w inwestycji WSM Osiedle Szmaragdowe sprzedał 102 lokale. Na 2018 r. do zbycia pozostało 17 mieszkań. Pracownicy udzielają informacji o lokalach osobiście oraz telefonicznie, negocjują warunki poszczególnych umów, przygotowują i zawierają umowy rezerwacyjne oraz podpisują umowy ustanowienia odrębnej własności jako pełnomocnicy Zarządu WSM. W celu jak najszerszego rozpropagowania informacji o inwestycji WSM Osiedle Szmaragdowe, Dział Członkowsko-Lokalowy od dnia rozpoczęcia inwestycji prowadzi liczne działania promocyjne i marketingowe. Reklama nowej inwestycji prowadzona jest wielotorowo, za pośrednictwem różnych nośników tj.: na nośnikach zewnętrznych (poprzez billboardy, bannery reklamowe i reklamy na autobusach), w Internecie (za pośrednictwem strony internetowej WSM, dedykowanej strony internetowej inwestycji Osiedle Szmaragdowe, branżowych portali internetowych) poprzez artykuły w gazecie Życie WSM oraz ogłoszenia w prasie branżowej a także plakaty i ulotki. Działania promocyjne obejmują również organizację eventów marketingowych, takich jak Dni Otwarte inwestycji powiązane z konkursami i promocjami cenowymi. W 2016 i 2017 roku, w celu uzyskania jak najwyższej sprzedaży podjęto ponadto współpracę z firmą Impact Media Sp. z o.o., nadawcą programu radiowego Radio Kolor, polegającą na emisji spotów reklamowych i wejść reporterskich, oprawie medialnej Dni Otwartych, zapewnieniu WSM uczestnictwa w Eventach marketingowych organizowanych przez Radio Kolor w charakterze partnera. Zdarzenia prawne Na koniec 2017 r. odnotowano zdarzeń prawnych, związanych z ustanawianiem, potwierdzaniem, przekształcaniem, regulacją tytułów prawnych do lokali czy też wysyłaniem zawiadomień informujących o uzyskanym z mocy prawa członkostwie. Zdarzenia te powstały w wyniku nabywania przez członków lokali bezpośrednio od Spółdzielni (przetargi, nowe inwestycje), nabywania praw do lokali na rynku wtórnym, realizację przez Spółdzielnię wniosków o przekształcenia praw do lokali, prowadzone działania eksmisyjne, itp. Rodzaje powstałych zdarzeń prawnych: Lp. Tytuł Liczba Struktura 1 Potwierdzenie spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych ,1 2 Zawarcie ekspektatywy prawa odrębnej własności lokali 13 0,4 3 Wyodrębnienie lokali posiadających prawo ekspektatywy 21 0,7 4 Potwierdzenie spółdzielczych własnościowych praw do lokali niemieszkalnych (użytkowych, m. post, garaży itp.) ,4

26 Lp. Tytuł Liczba Struktura 5 Przekształcenia spółdzielczych lokatorskich praw do lokali we własność wyodrębnioną 24 0,8 6 Przekształcenia spółdzielczych własnościowych praw do lokali we własność wyodrębnioną 72 2,4 7 Wyodrębnienie lokali niemieszkalnych ( użytkowych, m. post., garaży, itp.) 16 0,5 8 Ustanowienie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali 9 0,3 9 Zrealizowane eksmisje 13 0,4 10 Najmy - lokale mieszkalne 6 0,2 11 Nabycie lokali w drodze licytacji 2 0,1 12 Zawiadomienia o nabyciu członkostwa z mocy ustawy, w związku z nabyciem lub posiadaniem prawa do ,7 lokalu/garażu/miejsca postojowego Razem ,0 Oprócz wspomnianego wcześniej bezpośredniego udzielania informacji w czasie przyjęć interesantów, Dział Członkowsko-Lokalowy prowadzi bieżącą korespondencję z członkami Spółdzielni a także innymi osobami, zamieszkującymi w zasobach WSM. Do końca 2017r. w Kancelarii Spółdzielni zarejestrowanych zostało pism ( pism zarejestrowanych w kancelarii zewnętrznej i pisma w kancelarii wewnętrznej), z czego większa część dotyczyła spraw członkowsko-lokalowych. Wśród złożonej korespondencji wpłynęło ponad 2,5 tys. wniosków o wydanie różnego rodzaju zaświadczeń np. na potrzeby kancelarii notarialnych w celu sporządzania umów zbycia lokali, sądów, urzędów, jednostek administracyjnych, banków, Urzędu Skarbowego, itp. Ilość i rodzaj wydanych zaświadczeń 2017 Tytuł Liczba Struktura zaświadczenia do banku 92 4,2 zaświadczenia do założenia KW ,7 zaświadczenia potwierdzające tyt. prawne do lokali ,1 zaświadczenia potwierdzające tyt. prawne dla komorników 198 8,9 zaświadczenia do Urzędu Skarbowego 48 2,2 do zbycia, darowizny, zamiany lokali ,8 inne ,1 razem ,0 Należy zauważyć, że wśród wpływającej korespondencji najwięcej wniosków dotyczy wydania zaświadczeń dla notariuszy i dla sądu, celem urządzenia ksiąg wieczystych. Świadczy to o dużym obrocie mieszkań na rynku nieruchomości. Wpływa tez wiele wniosków o Komorników. Z jednej strony może to informować o podejmowaniu bardziej skutecznych działań windykacyjnych, z drugiej zaś, że rośnie liczba osób, które popadają w trudności finansowe. W 2017 roku w Spółdzielni wprowadzony został Zintegrowany System Zarządzania PAPIRUS Firmy SoftHard. Jednym z jego modułów o nazwie Prawa do lokali dotyczy spraw Działu Członkowsko-Lokalowego. System przeznaczony jest do prowadzenia ewidencji osób posiadających tytuły prawne do lokali a w szczególności członków spółdzielni mieszkaniowych. Umożliwia gromadzenie korespondencji i wszelkiego rodzaju dokumentacji związanej z najmem, eksploatacją i administrowaniem lokalami. Pozwala odzwierciedlić powiązania osób uprawnionych z lokalami zarządzanymi przez zarządcę. Jest pomocny w uporządkowaniu ewidencji kwestii prawnych dla tych powiązań. Dostępny jest również wgląd w historię wprowadzonych zmian. Dotychczas Dział korzystał z elektronicznego systemu ewidencji członków CRON. Baza ta została przeniesiona do PAPIRUSA. Utworzenie aktualnej, pełnej bazy lokali mieszkalnych i użytkowych ma na celu usprawnienie obsługi mieszkańców, podniesienie jakości pracy oraz skrócenie okresu oczekiwania na wydanie zaświadczeń. Aby ten cel osiągną w Dziale prowadzona jest na bieżąco aktualizacja danych a także podnoszona jest umiejętność i sprawność obsługi tego systemu przez pracowników. Oprócz tego WSM dąży do wprowadzenia elektronicznego systemu obsługi archiwów członkowskich, co pozwoli na lepszą kontrolę ruchu akt wewnątrz Spółdzielni i usprawnienie organizacji pracy w Dziale Członkowsko Lokalowym. 26

27 A. VII. Kontynuacja rozpoczętych oraz przygotowywania nowych inwestycji mieszkaniowych 1. Osiedle Szmaragdowe: W roku 2017 kontynuowano realizację przedsięwzięcia deweloperskiego Osiedle Szmaragdowe I etap, obejmującego 119 mieszkań o powierzchni 7 410m², 2 lokale użytkowe o powierzchni 193m², 112 miejsc postojowych w hali garażowej i 11 garaży indywidualnych. W dniu r. uzyskano decyzję o pozwoleniu na użytkowanie inwestycji oraz przystąpiono do czynności odbiorowych od Generalnego Wykonawcy. Planowane nakłady na 2017 rok wynosiły tys. zł i zostały wykonane w kwocie tys. zł tj. w 123. Łączne nakłady na to zadanie wyniosły tys. zł i wykonano je w 102 w stosunku do planowanej wartości wynoszącej tys. zł. W roku 2017 ponoszono również nakłady na realizację II etapu przedsięwzięcia deweloperskiego Osiedle Szmaragdowe, a dotyczącego głównie kosztów dokumentacji, wykonania sieci wodno-kanalizacyjnej i teletechnicznej oraz nadzoru. Wartość wykonanych robót wyniosła 494 tys. zł, przy planowanych tys. zł (4 planowanych nakładów), a łączne nakłady wyniosły tys. zł i stanowiły 9 zaplanowanych na ten etap inwestycji tj tys. zł. 2. Budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. Lindego/Wrzeciono: W roku 2017 miała być realizowana inwestycja Lindego, której rozpoczęcie planowane było na przełomie III i IV kwartału 2017 roku, a wartość zaplanowanych nakładów wyniosła tys. W trakcie badań geotechnicznych stwierdzono chemiczne zanieczyszczenie gruntu. Sporządzono dokumentację do remediacji mas ziemnych i w czerwcu 2017 roku złożono wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę. Na skutek wniesienia przez Urząd uwag do złożonej dokumentacji pojawiła się konieczność uzupełnienia wniosku o zgody okolicznych wspólnot na tymczasowy dojazd do posesji Marymoncka 125. Przeprowadzono uzgodnienia z sąsiednimi wspólnotami mieszkaniowymi, mające na celu uzyskanie zgód na tymczasowy dojazd do posesji Marymoncka 125, na czas budowy inwestycji. Obecnie po podpisaniu wszystkich umów i uzyskaniu uchwały, wznowiono postępowanie. Inwestycja Lindego/Wrzeciono to 159 mieszkań o powierzchni m², 705 m² powierzchni lokali użytkowych i 174 miejscami postojowymi. Łączna planowana wartość inwestycji to kwota tys. zł. W roku 2017 wydatkowano tys. zł przy planowanych na ten rok tys. zł tj. 5 planu. Wykonywano wielobranżowy projekt architektoniczno-budowlany do uzyskania pozwolenia na budowę oraz kompletowano dokumentację do uzyskania decyzji środowiskowej. Łączne nakłady na tę inwestycję wyniosły tys. zł i stanowiły 8 wartości inwestycji. 3. Budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. Dolnośląskiej: Kolejna inwestycja w przygotowaniu, zaplanowana do realizacji w 2017 roku to kameralny budynek przy ul. Dolnośląskiej z 23 mieszkaniami o powierzchni 2 485m², 77m² powierzchni lokali użytkowych i 52 miejscami postojowymi. W 2017 roku poniesiono nakłady w kwocie 187 tys. zł, przy planowanych do zrealizowania tys. zł (tj. 4 planowanych nakładów). Łączne nakłady poniesione do końca 2017 wyniosły 441 tys. zł i stanowiły 2 wartości inwestycji. Łączna planowana wartość inwestycji to kwota tys. zł. W ramach inwestycji na bazie projektu koncepcyjnego w 2017 roku wykonano projekt budowlany oraz złożono do uzyskania pozwolenia na budowę. Do uzyskania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę wymagana jest zmiana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu Rudawka Głogowska niekorzystnego dla WSM zapisu o intensywności zabudowy. WSM oczekuje na rozpoznanie sprawy przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. Trwają przygotowania do rozbiórki istniejącego budynku z uwagi na decyzję PINB. 4. Zadanie inwestycyjne Popiełuszki 3 (nadbudowa i windy): Realizacja inwestycji została zawieszona z powodu protestów nielicznych mieszkańców nieruchomości. Procedura dotycząca pozwolenia na budowę zostanie ponownie uruchomiona z chwilą otrzymania przez WSM prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy. W 2017 nie poniesiono nakładów na przedmiotową inwestycję. Na łącznie zaplanowaną na 2017 rok wielkość nakładów w kwocie tys. zł wykonano jedynie tys. zł tj

28 Wykonanie planu inwestycji mieszkaniowych w 2017 roku przedstawia tabela poniżej (dane w tys. zł): Lp. Wyszczególnienie Liczba mieszkań Pow. użyt. mieszkań w m2 Pow.użyt. lokali użytk. w m2 Liczba stanowisk w hali garaż 28 Wartość inwestycji - planowana Nakłady poniesione do k. 2016r. Plan Nakłady w 2017r. Wykonanie I-IV kw r. Łączne nakłady do końca IV kw r Kontynuacja: 1a Osiedle Szmaragdowe - etap I b Osiedle Szmaragdowe - etap II Razem x 2 W przygotowaniu: 2a Lindego b Dolnośląska c Popiełuszki 3 - nadbudowa i windy Razem Ogółem x A. VIII. Spory rozstrzygane przed sądem W 2017 r. do Działu Prawnego WSM wpłynęło do prowadzenia łącznie 102 nowe postepowania sądowe. Tabela poniżej przedstawia szczegółowe zestawienie spraw, które wpłynęły do Działu Prawnego z podziałem na sprawy z powództwa WSM oraz sprawy, w których Spółdzielnia była stroną pozwaną. W zakresie przedmiotu sporu postępowania prowadzone przez WSM były bardzo zróżnicowane i obejmowały zarówno sprawy cywilne jak i administracyjne a nawet karne. Za najważniejsze, ze względu na wartość przedmiotu sporu oraz znaczenie dla działalności Spółdzielni należy uznać sprawy prowadzone przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawa. Nadto spośród spraw prowadzonych przeciwko m.st. Warszawa, wg wpływu z 2017 roku - 19 dotyczy zmian opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Sprawy te inicjowane wypowiedzeniami opłaty rocznej przez m.st. Warszawa, przekładają się wprost na wysokość opłat eksploatacyjnych, jakie co miesiąc muszą ponosić mieszkańcy osiedli WSM. Brak aktualizacji tych opłat doprowadził do sytuacji, że aktualne podwyżki często przekraczały 100 dotychczasowe opłaty, z tej przyczyny Zarząd Spółdzielni podjął decyzję o zaskarżeniu przedmiotowych wypowiedzeń do Samorządowego Kolegium Odwoławczego a następnie również do Sądu. Pozostałe postępowania dotyczą zapłaty odszkodowania -2 sprawy i wniosków o zasiedzenie - 2 sprawy. W ciągu ostatnich lat konsekwentnie Dział Prawny WSM we współpracy z innymi merytorycznymi jednostkami Spółdzielni - zwiększa swoją aktywność w zakresie dochodzenia roszczeń dotyczących: Odzyskania należności z tytułu czynszu lokali mieszkalnych i użytkowych, Odzyskiwania przez Spółdzielnię lokali mieszkalnych w przypadku osób i firm korzystających z lokali bezumownie oraz dłużników notorycznie uchylających się od zapłaty opłat eksploatacyjnych, Odzyskania należności z tytułu rat kredytu KFM, Regulacji służebności gruntowych, Ograniczenia podwyższania przez m.st. Warszawa opłat z tytułu wieczystego użytkowania (w roku spraw w toku o ustalenie, że zmiana stawki opłaty jest nieuzasadniona, w roku spraw, w 2017 złożono 19 wniosków), Zmian danych podmiotu w rejestrze przedsiębiorców KRS. W roku 2017 Dział Prawny WSM skierował do sądów i organów administracji 92 postępowania, które dotyczyły spraw: Typ sprawy Członkowsko-lokalowe 21 O ustalenie, że zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania przez m. st. Warszawa jest nieuzasadniona 19 O zapłatę z tytułu czynszu oraz bezumownego korzystania (dotyczące osiedli podległych pod Biuro Zarządu oraz z innych osiedli po sprzeciwach dot. lokali mieszkalnych i użytkowych*) 30 Odszkodowanie za niezapewnienie lokalu socjalnych m.st. Warszawa 2 Inne 10 O zapłatę rat kredytu KFM i odsetek bankowych 9 O rejestrację zmian WSM w KRS 1 *administracje osiedli WSM prowadzą indywidualnie sprawy windykacji opłat eksploatacyjnych Ilość Suma końcowa 92 12:7

29 W tym okresie przeciwko Spółdzielni wniesiono do sądów i organów administracji 10 spraw o niżej wymienionym charakterze: Typ sprawy Członkowsko-lokalowe 3 O zapłatę 4 Inne 1 Gruntowe 2 A. IX. Działalność Biura Zarządu WSM 29 Ilość Suma końcowa 10 Działalność Biura Zarządu odbywa się w kilku obszarach, a są nimi: działalność na rzecz osiedli WSM, Społecznego Domu Kultury, działalność społeczno-kulturalno-oświatowa i związane z tym zarządzanie Izbą Pamięci Marii Kownackiej, działalność inwestycyjna, w tym realizacja przedsięwzięć deweloperskich, a także od r. również zarządzanie Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. Ceramicznej 5B, 5C, 5D w Warszawie. Łączny wynik finansowy za 2017 r. jaki osiągnęło Biuro Zarządu, w związku z prowadzeniem wszystkich ww. form działalności wykazał stratę w wysokości tys. zł, na którą składa się: strata w wysokości tys. zł, wygenerowana w Biurze Zarządu na działalności na rzecz poszczególnych jednostek WSM oraz z tytułu działalności kulturalno-społecznej. strata w wysokości tys. zł, wygenerowana na działalności Zakładu Nadzoru Inwestorskiego, powołanego w Biurze Zarządu do realizacji inwestycji mieszkaniowych. Starta powstała w związku z nierozpoczęciem zaplanowanych na 2017 r. inwestycji mieszkaniowych. W związku z powyższym, brak było możliwości rozliczenia kosztów ZNI w ciężar inwestycji mieszkaniowych, jak to odbywało się w latach poprzednich, pomimo zapewnienia finansowania w planie. strata w wysokości 85 tys. zł stanowiąca równowartość kosztów eksploatacji i utrzymania niesprzedanych lokali w Osiedlu Szmaragdowym etap I. zysk w wysokości 94 tys. zł z działalności deweloperskiej. Należy podkreślić, że wynik z działalności deweloperskiej powstaje w chwili podpisania aktu notarialnego, przenoszącego własność lokali na rzecz ich nabywców. Do czasu podpisania aktu notarialnego kwoty wniesione na poczet nabycia lokali stanowią zaliczki na przyszłe dostawy. Ponadto w budynku Biura Zarządu prowadzą swą działalność prowadzą firmy posiadające spółdzielcze własnościowe prawa do lokali użytkowych. Wynik z tytułu eksploatacji i utrzymania za 2017 r. tych lokali wykazuje nadwyżkę kosztów nad przychodami w kwocie 51 tys. zł do sfinansowania w roku następnym. Koszty i przychody oraz wyniki poszczególnych działalności Biura Zarządu zostały zaprezentowane w tablicach 8, 9, 10 i 11. B. Przewidywany rozwój Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Sprawne zarządzenie Spółdzielnią w latach i sukcesywna likwidacja zagrożeń przyczyniły się do tego, że rok 2017 Spółdzielnia rozpoczęła z najlepszą sytuacją finansową od kilku lat. Doświadczenia zdobyte z lat wskazywały, że w roku 2017 spółdzielnia zanotuje pozytywny wynik pozwalający na kontynuacje dotychczasowych działań w ramach celów strategicznych przyjętych przez Zarząd w 2016 r. takich jak: 1) Zapewnienie stabilności Spółdzielni pod względem ekonomiczno finansowym. 2) Zapewnienie wymaganego stanu technicznego budynków i otoczenia nieruchomości. 3) Zapewnienie sprawnego zarządzania Spółdzielnią. 4) Kontynuacja prowadzenia inwestycji mieszkaniowych. 5) Sprawy własności. 6) Integracja z WSM. Wymienione powyżej cele strategiczne są tożsame z kierunkami rozwoju Spółdzielni, które Zarząd prezentował Walnemu Zgromadzeniu w sprawozdaniach Zarządu w latach

30 Realizacja celów strategicznych i wyznaczonych poprzez nie kierunków strategicznego działania ma służyć przede wszystkim Członkom, mieszkańcom WSM i ich rodzinom. Nadrzędnym spośród nich pozostaje zapewnienie stabilności Spółdzielni pod względem ekonomiczno finansowym. W związku z konsekwencjami braku inwestycji w 2017roku oraz wyczerpywaniem się możliwości terenów własnych pod inwestycje spółdzielni, Zarząd w 2018r i w latach następnych musi zmienić swoje priorytety w zakresie utrzymania stabilności ekonomiczno finansowej WSM-u. B.1. W celu utrzymania tej stabilności, Zarząd przewiduje przede wszystkim: Podjęcie działań oszczędnościowych w zakresie kosztów ogólnych działalności, Powiązanie kosztów działalności ogólnej spółdzielni ze źródłami finansowania, Pozostałe dotychczasowe kierunki działań będą kontynuowane tj: uzyskanie dodatkowych przychodów przez maksymalne wykorzystanie posiadanych zasobów Osiedli; zwiększanie przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych w systemie deweloperskim; zwiększenie liczby odzyskiwanych lokali zadłużonych i lokali o nieuregulowanym stanie prawnym celem skierowania tych lokali na sprzedaż; uzyskiwanie niższych cen lub lepszych warunków od podwykonawców i dostawców; utrzymanie posiadanych środków pieniężnych na poziomie gwarantującym terminowe regulowanie zobowiązań; zwiększenie efektywności windykacji zadłużeń. B.2. W celu zapewnienia wymaganego stanu technicznego budynków i otoczenia nieruchomości Zarząd przewiduje: kontynuowanie przekazywania środków finansowych ze scentralizowanego funduszu remontowego dla osiedli w ramach realizacji uchwał: Rady Nadzorczej z 2013 r. oraz z 2017r i utrzymanie tego kierunku działania do roku 2021; udzielanie pożyczek Osiedlom na przyśpieszenie prac remontowych, przygotowanie działań w zakresie przyśpieszenia modernizacji i wymiany dźwigów osobowych, stopniowe w ramach możliwości finansowych Osiedli, wdrażanie oszczędnościowych rozwiązań technicznych (np. oświetlenie LED-owe, pompy cieplne, fotowoltaika); kontynuację wprowadzania opomiarowania mediów; podejmowanie działań mających na celu poprawę funkcjonalności i estetyki przyległego terenu. B.3. W celu zapewnienia sprawnego zarządzania Spółdzielnią, Zarząd: w 2016 r. rozpoczął usprawnienie procesów informatycznych polegających na wdrożeniu zintegrowanego systemu finansowo księgowego i opłat eksploatacyjnych Softhard, mającego na celu zapewnienie kompatybilności danych, zwiększenia bezpieczeństwa danych oraz poprawy komunikacji z mieszkańcami. W roku 2018 Zarząd przewiduje kontynowanie wdrażania kolejnych modułów systemu Softhard jak również: modyfikację regulaminów w celu zwiększenia skuteczności bieżącej działalności Spółdzielni; przeprowadzenie systemu szkoleń służb Spółdzielni mających na celu poprawę kultury i organizacji pracy w obsłudze mieszkańców. B.4. Kontynuacja prowadzenia inwestycji mieszkaniowych: W zakresie nowych inwestycji Zarząd zamierza kontynuował działalność inwestycyjną. Ze względu na zdobyte doświadczenia w zakresie przygotowania, prowadzenia i rozliczenia inwestycji w systemie deweloperskim, Zarząd przygotuje politykę inwestycyjną pozwalającą na sprawne zrealizowanie inwestycji przewidywanych na lata następne. B.5. Sprawy własności. W zakresie spraw gruntowych i własnościowych Zarząd zamierza nadal kontynuować: proces porządkowania i ujednolicania stanów prawnych gruntów; usuwanie przeszkód formalno-prawne uniemożliwiające zabezpieczenie interesów majątkowych spółdzielców i umożliwiać wydzielanie odrębnej własności lokali; wykorzystać uchwalone przez Radę m.st. Warszawy bonifikaty na przekształcenie wieczystego użytkowania we własność lub po rozwiązania ustawowe po uchwaleniu ustawy przekształcającej wieczyste we własność. 30

31 B.6. Integracja z WSM W tym obszarze Zarząd skupi się przede wszystkim nad utrzymaniem partnerskich relacji z Urzędem Miasta i urzędami Dzielnic oraz jednostkami samorządu terytorialnego w rozwiązaniu problemów osiedli. Dla rozwoju Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej istotne znaczenie będzie miała praktyczna polityka Państwa i m. st. Warszawy wobec spółdzielni mieszkaniowych. Dokonana w 2017r kolejna modyfikacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz wprowadzone rozporządzenie o ochronie danych osobowych (tzw. RODO) niestety komplikuje funkcjonowanie spółdzielni. C. Aktualna i przewidywana sytuacja finansowa Sytuacja finansowa Ocena sytuacji finansowej Spółdzielni dokonana została na bazie analizy pionowej i poziomej bilansu sporządzonych na koniec 2017 roku w porównaniu do 2015 r. i 2016 r. Bilans Spółdzielni za 2017 r. zamyka się po stronie aktywów i pasywów sumą tys. zł. Wielkość sumy bilansowej w wartościach nominalnych na koniec 2017 r. była niższa w porównaniu ze stanem na koniec roku ubiegłego o 1,3. Strukturę aktywów oraz dynamikę zmian przedstawia poniższa tabela (w tys. zł.) AKTYWA [w tys. zł] r r r. Struktura Dynamika wzrostu A. AKTYWA TRWAŁE ,9 81,0 79,1 93,4 96,3 I. Wartości niematerialne i prawne ,0 0,0 0,0 112,5 51,9 II. Rzeczowy majątek trwały ,4 80,6 78,8 93,4 96,5 III. Należności długoterminowe ,4 0,4 0,3 84,0 74,1 IV. Inwestycje długoterminowe ,0 0,0 0,0 100,0 100,0 V. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe ,0 0,0 0,0 0,0 0,0 B. AKTYWA OBROTOWE ,3 13,5 15,8 113,7 115,7 I. Zapasy ,0 3,8 4,1 368,0 107,0 II. Należności krótkoterminowe ,2 1,2 1,0 94,8 84,8 III. Inwestycje krótkoterminowe ,6 8,0 10,1 89,3 125,2 IV. Rozliczenia międzyokresowe kosztów ,6 0,5 0,6 81,7 102,6 C. Należne wpłaty na kapitał ,8 5,5 5,1 90,8 91,8 D. Udziały ( akcje) własne ,0 0,0 0,0 0,0 0, / /2016 RAZEM AKTYWA ,0 100,0 100,0 95,5 98,7 Na majątek Spółdzielni składają się głównie aktywa trwałe, których wartość na koniec 2017 r. wyniosła tys. zł., co stanowiło 79,1 majątku jednostki. W ciągu ostatnich trzech lat, na skutek wyodrębnień lokali, udział ten nieznacznie, ale systematycznie spada na korzyść aktywów obrotowych. Wśród aktywów trwałych dominującą pozycję stanowi rzeczowy majątek trwały, w tym głównie budynki i budowle. Szczegółowa struktura oraz dynamika zmian zaprezentowana została w poniższej tabeli. Rzeczowe aktywa trwałe [w tys. zł] r r r. Struktura Dynamika wzrostu 1. Środki trwałe ,8 96,9 97,3 96,5 96,9 a) Grunty (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntów) b) Budynki, lokale, prawa do lokali i obiekty inżynierii lądowej i wodnej 2016 / / ,2 18,2 18,5 98,5 98, ,4 78,6 78,7 96,0 96,6 c) Urządzenia techniczne i maszyny ,1 0,1 0,1 79,4 89,0 d) Środki transportu ,0 0,0 0,0 54,1 105,5 e) Inne środki trwałe ,0 0,0 0,0 76,0 67,5 2. Środki trwałe w budowie ,5 0,5 0,7 106,0 124,0 3. Środki trwałe do wyodrębnienia ,7 2,6 2,0 42,5 74,9 RAZEM Rzeczowe aktywa trwałe ,0 100,0 100,0 93,4 96,5 Wartość rzeczowego majątku trwałego (podobnie jak w dwóch poprzednich latach) spadła o 3,5 i na koniec 2017 r. wyniosła tys. zł. Zmniejszenie rzeczowego majątku trwałego to głównie efekt przekształceń 31

32 zasobów Spółdzielni w odrębną własność. W 2017 r. wyodrębnione zostały z majątku WSM lokale mieszkalne i niemieszkalne wraz z gruntem o łącznej wartości tys. zł brutto. Istotnym czynnikiem wpływającym na zmniejszenie wartości majątku są odpisy umorzeniowe, które wyniosły tys. zł. Kolejną znaczącą co do wielkości pozycją aktywów trwałych są należności długoterminowe, których wartość na koniec 2017 r. wyniosła tys. zł i była o tys. zł niższa niż w 2016 r. (tj. o 26). Są to głównie należności od członków z tytułu skapitalizowanych odsetek bankowych od kredytów mieszkaniowych w okresie spłaty powyżej jednego roku. Na zmniejszenie należności długoterminowych zasadniczy wpływ miała spłata odsetek od kredytów mieszkaniowych. Majątek obrotowy, którego wielkość wynosiła tys. zł, stanowi 15,8 wartości aktywów. Wartość majątku obrotowego w stosunku do poprzedniego roku wzrosła o kwotę tys. zł, to jest 15,7. Głównym czynnikiem wzrostu jest zwiększenie stanu inwestycji krótkoterminowych, a ściślej ujmując środków pieniężnych o tys. zł, tj. o 25,2. Na tak duży wzrost miało wpływ pozyskanie środków pieniężnych od finansujących przedsięwzięcie deweloperskie Osiedle Szmaragdowe etap I przy stosunkowo niskich wydatkach z tego tytułu. Należności krótkoterminowe spółdzielni zmniejszyły się o tys. zł tj. o 15,2. Czynne rozliczenia międzyokresowe wykazane w bilansie w wysokości tys. zł stanowią 0,6 sumy aktywów. W stosunku do roku ubiegłego wartość ich zwiększyła się o 182 tys. zł, to jest o 2,6. Na pozycję tę złożyły się głównie: - nadwyżka kosztów nad przychodami (wynik na GZM lat ubiegłych i roku bieżącego) tys. zł - koszty rozliczane w czasie tys. zł - rozliczenie energii cieplnej 911 tys. zł Od 2016 roku w Aktywach wykazywane są Należne, lecz niewniesione wkłady budowlane i mieszkaniowe stanowiące w głównej mierze równowartość niespłaconych przez członków kredytów mieszkaniowych (kredyt bez skapitalizowanych odsetek) oraz należności z tytułu termomodernizacji, wcześniej pozycja ta była prezentowana w Pasywach ze znakiem ujemnym. Wielkość Należnych wpłat na kapitał (fundusz) podstawowy wynosiła w 2017 r tys. zł, co stanowiło 5,1 wartości aktywów. W stosunku do roku ubiegłego wielkość ta zmniejszyła się o tys. zł. Pasywa to głównie fundusze własne, które wynoszą tys. zł, co stanowi 80,5 łącznej wielkości źródeł finansowania majątku. Fundusze własne w stosunku do roku ubiegłego zmalały o kwotę tys. zł to jest o 4. W przypadku kapitałów, podobnie jak w środkach trwałych, decydujący wpływ na zmniejszenie ma oprócz naliczanych umorzeń, kontynuacja procesów wyodrębnień. PASYWA [w tys. zł] r r r. Struktura Dynamika wzrostu A. FUNDUSZE WŁASNE SPÓŁDZIELNI ,7 82,5 80,5 94,1 96,4 I. Fundusz podstawowy ,6 61,6 60,1 92,6 96,2 1. Fundusz udziałowy ,5 0,5 0,6 101,3 101,3 2. Fundusz wkładów mieszkaniowych ,8 6,6 6,4 92,0 95,9 3. Fundusz wkładów budowlanych ,3 54,5 53,1 92,5 96,2 II. Fundusz zapasowy, w tym: ,5 20,1 20,2 98,5 98,9 1. Fundusz zasobowy ,9 14,6 14,8 100,6 100,2 2. Pozostałe fundusze zapasowe ,7 5,5 5,3 93,3 95,5 III. Fundusz z aktualizacji wyceny ,0 0,0 0,0 0,0 0,0 IV. Pozostałe fundusze rezerwowe ,0 0,0 0,0 0,0 0,0 V. Zysk (strata) z lat ubiegłych ,1 0,1 0,1 171,8 83,1 VI. Zysk (strata) netto ,6 0,6 0,2 105,7 28,3 VII. Odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego ( wielkość ujemna) ,0 0,0 0,0 0,0 0,0 B. ZOBOWIĄZANIA I REZERWY NA ZOBOWIĄZANIA ,3 17,5 19,5 102,9 109,8 I. Rezerwy na zobowiązania ,1 1,0 1,1 82,6 105,9 II. Zobowiązania długoterminowe ,2 3,8 3,5 86,6 92,5 III. Zobowiązania krótkoterminowe ,5 4,9 6,7 133,7 136,2 IV Fundusze specjalne ,2 6,8 6,9 104,9 99,3 V. Rozliczenia międzyokresowe ,2 1,0 1,3 79,8 120, / /2016 RAZEM PASYWA ,0 100,0 100,0 95,5 98,7 32

33 Fundusze własne Spółdzielni obejmują: - Fundusz podstawowy (udziałowy, wkładów mieszkaniowych i budowlanych) tys. zł - Fundusze zapasowy (zasobowy i pozostałe fundusze zapasowe) tys. zł - Zysk z lat poprzednich tys. zł - Zysk netto tys. zł Rezerwy o wartości tys. zł (1,1 pasywów) to głównie rezerwy utworzone na: - przyszłe świadczenia pracownicze (odprawy emerytalne i nagrody jubileuszowe) tys. zł - opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów, od których Spółdzielnia wniosła odwołanie tys. zł oraz na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności - pozostałe rezerwy tys. zł Zobowiązania długoterminowe w wysokości tys. zł (3,5 pasywów) to przede wszystkim kredyty na budownictwo mieszkaniowe w okresie spłaty powyżej jednego roku, pozyskane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz kredyty tzw. starego portfela. Kredyty spłacane według starych zasad ulegają stałemu zmniejszaniu na skutek przedterminowych spłat i dokonywanych przez budżet umorzeń odsetek na warunkach określonych w ustawie o pomocy państwa w spłacie kredytów mieszkaniowych. W stosunku do roku ubiegłego zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów obniżyły się o tys. zł, tj. o 8,2. Drugą pozycję zobowiązań długoterminowych, poza kredytami i pożyczkami, stanowią wpłacone kaucje. Wartość kaucji na koniec 2017 r. wyniosła tys. zł i była o 103 tys. zł wyższa w stosunku do roku ubiegłego, tj. o 3,7. Zobowiązania krótkoterminowe i fundusze specjalne wynoszą tys. zł, a ich udział w pasywach bilansu stanowił 13,6. Wartość zobowiązań i funduszy w stosunku do ubiegłego roku zwiększyła się o kwotę tys. zł to jest o 14,7. Zobowiązania krótkoterminowe na koniec roku wyniosły tys. zł i mają w całości charakter bieżący. W 2017 r. zobowiązania te zwiększyły się o tys. zł (o 36,2) w stosunku do 2016 r. Zwiększenie nastąpiło głównie na skutek zwiększenia w sumie bilansowej otrzymanych zaliczek na dostawy są to zaliczki otrzymane na zakup lokali w Osiedlu Szmaragdowym etap I i nie rozliczone w 2017 roku z uwagi na brak podpisanych aktów notarialnych przenoszących własność lokali. Wartość funduszy specjalnych na koniec okresu sprawozdawczego wynosiła tys. zł. W stosunku do ubiegłego roku wartość ta zmniejszyła się o 608 tys. zł tj. o 0,7. 99,7 funduszy specjalnych stanowi fundusz remontowy. Rozliczenia międzyokresowe wykazano w bilansie w wysokości tys. zł (wzrost o 20,9 w stosunku do roku ubiegłego to jest o kwotę tys. zł). Na pozycję tę składają się głównie: - nadwyżka przychodów na kosztami (wynik na GZM lat ubiegłych i roku bieżącego ) tys. zł - koszty dotyczące 2016 r. w fakturach z 2017 r tys. zł - przychody przyszłych okresów tys. zł - inne 760 tys. zł Sytuacja ekonomiczna Sytuację ekonomiczną, uwzględniając specyfikę działalności oraz sposobu rozliczania wyniku na gospodarce zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni, przedstawia niżej zaprezentowany rachunek zysków i strat za ostatnie trzy lata. Rachunek zysków i strat [w tys. zł] Struktura w całkowitych Dynamika wzrostu przychodach / kosztach / /2016 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY ,0 95,5 95,2 126,7 81,0 KOSZTY DZIAŁAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ ,7 97,2 96,4 128,1 82,3 ZYSK ZE SPRZEDAŻY ,6 180,3 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE ,0 3,2 3,5 136,7 87,7 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE ,3 2,8 3,5 107,3 105,3 ZYSK NA DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ ,1 303,1 PRZYCHODY FINANSOWE ,0 1,3 1,3 77,4 86,0 KOSZTY FINANSOWE ,0 0,0 0,1 86,7 515,4 3 Nastąpiła zmiana prezentacji, dotyczy to wyniku z działalności Biura Zarządu, który wcześniej prezentowany był na rozliczeniach międzyokresowych. 33

34 Rachunek zysków i strat [w tys. zł] Struktura w całkowitych Dynamika wzrostu przychodach / kosztach / /2016 ZYSK BRUTTO NA DZIAŁ.GOSPODARCZEJ ,1-277,2 ZYSK BRUTTO ,1-277,2 OBOWIĄZ. OBCIĄŻENIA WYNIKU FINANSOWEGO ,5 49,5 NADWYŻKA PRZYCHODOW NETTO Z R. BIEŻ ,6 121,1 NADWYŻKA KOSZTÓW NETTO Z R. BIEŻ ,5 69,5 ZYSK NETTO ,7 28,3 CAŁKOWITE PRZYCHODY Z DZIAŁALNOŚCI ,0 100,0 100,0 126,0 81,2 CAŁKOWITE KOSZTY DZIAŁALNOŚCI (bez PDOP) ,0 100,0 100,0 127,4 82,9 Koszty działalności Całkowite koszty działalności Spółdzielni wynosiły w roku analizowanym tys. zł i były niższe od poniesionych w roku poprzednim o kwotę tys. zł to jest o 17,1, z powodu braku nowych przedsięwzięć deweloperskich. Koszty działalności operacyjnej Koszty działalności operacyjnej w okresie r r. osiągnęły wielkość tys. zł i były niższe od kosztów poniesionych w roku 2016 o kwotę tys. zł to jest o 17,7. Udział kosztów działalności operacyjnej w globalnej kwocie kosztów wyniósł 96,4. Koszty działalności operacyjnej [w tys. zł] Struktura Dynamika wzrostu / /2016 A. KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ ,0 100,0 100,0 128,1 82,3 I. Amortyzacja ,4 0,3 0,4 93,9 116,3 II. Zużycie materiałów i energii ,5 36,4 44,1 102,4 99,6 III. Usługi obce ,7 24,9 11,1 415,4 36,6 IV. Podatki i opłaty ,4 7,7 9,2 104,9 97,6 V. Wynagrodzenia ,8 10,3 13,4 103,9 106,6 VI. Świadczenia na rzecz pracowników ,3 1,9 2,4 104,2 106,5 VII. Pozostałe ,0 18,6 19,5 108,3 86,5 Najwyższy udział w ogólnej wielkości kosztów działalności operacyjnej niezmiennie miały koszty zużycia materiałów i energii, których wartość wyniosła tys. zł, co stanowi 44,1 całości kosztów operacyjnych. W 2017 roku ich udział w stosunku do roku poprzedniego zwiększył się o 7,7 punktu procentowego, natomiast wartość spadła o 0,4. 34

35 W kosztach tych dominującą pozycję mają koszty zakupu energii cieplnej dla potrzeb centralnego ogrzewania i podgrzania wody, koszty zakupu wody zimnej oraz koszty zakupu energii elektrycznej. Usługi obce wynosiły i w globalnych kosztach rodzajowych stanowiły 11,1 i znacząco zmniejszył się w stosunku do roku ubiegłego o 13,8 punktu procentowego z uwagi na brak kontunuowania procesu inwestycyjnego. Koszty osobowe, które obejmują wynagrodzenia i świadczenia na rzecz pracowników w 2017 r. wyniosły tys. zł i stanowiły 13,4 globalnej wielkości kosztów wg rodzaju. W stosunku do roku ubiegłego nastąpił wzrost tych kosztów w wartościach nominalnych o tys. zł, to jest 6,6. Wnoszone przez Spółdzielnię podatki i opłaty w 2017 roku wynosiły tys. zł i były niższe od ubiegłorocznych o kwotę 379 tys. zł, to jest o 2,4. Udział tych kosztów w kosztach operacyjnych wynosi 9,2. Do kosztów tych zalicza się podatki i opłaty lokalne, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, PFRON oraz niepodlegający odliczeniu podatek VAT. Pozostałe koszty rodzajowe wyniosły tys. zł i były niższe od ubiegłorocznych o kwotę tys. zł., to jest o 13,5. Odpisy amortyzacyjne osiągnęły w 2017 roku wielkość 617 tys. zł i były wyższe o 16,3 w stosunku do odpisów ubiegłorocznych. W porównaniu z innymi gałęziami gospodarki udział amortyzacji w kosztach działalności jest jednak bardzo niski (0,4). Pozostałe koszty operacyjne Pozostałe koszty operacyjne w 2017 r. stanowiły 3,5 kosztów ogółem, a ich wartość wynosiła tys. zł. W stosunku do roku ubiegłego pozostałe koszty operacyjne zwiększyły się o 5,3 (tj. o kwotę 305 tys. zł). O wysokości pozostałych kosztów operacyjnych Spółdzielni zdecydowały w głównej mierze odpisy aktualizujące należności, których zapłata jest niepewna w kwocie tys. zł, co stanowi 60 pozostałych kosztów operacyjnych. Pozostała kwota tys. zł dotyczy głównie pozostałych rezerw tworzonych na wytoczone spółdzielni sprawy sporne. Koszty finansowe Koszty finansowe, stanowiące niewielką wartość wyniosły w 2017 roku 134 tys. zł i były wyższe od ubiegłorocznych o kwotę 108 tys. zł tj. o 415,4. Na koszty finansowe składają się głównie zapłacone odsetki. Duży wzrost zapłaconych odsetek wynika przede wszystkim z zapłaty odsetek zasądzonych przez sąd stronie przeciwnej. Przychody Przychody w 2017 r. ogółem osiągnęły poziom tys. zł i były niższe od ubiegłorocznych o 18,8. Przychody ze sprzedaży produktów i usług Przychody ze sprzedaży produktów i usług w wysokości tys. zł, były niższe w stosunku do roku ubiegłego w wartościach nominalnych o tys. zł, to jest o 19. W roku 2017 zmniejszyła się zmiana stanu produktów o kwotę tys. zł, ponieważ większość nakładów poniesionych na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego Osiedle Szmaragdowe etap I poniesiona była w 2016 r. i nowe przedsięwzięcia nie zostały rozpoczęte, a sprzedaż lokali (przeniesienie własności na ich nabywców) rozpoczęła się dopiero w grudniu 2017 r. Przychody ze sprzedaży produktów i usług w przychodach ogółem stanowią 95,2. Przychody realizowane są w głównej mierze (w 93) przez wyodrębnione na pełny wewnętrzny rozrachunek Osiedla Spółdzielni przychody te stanowią opłaty wnoszone przez członków i najemców za eksploatację lokali mieszkalnych i użytkowych oraz garaży. Pozostałe przychody operacyjne i przychody finansowe W okresie sprawozdawczym pozostałe przychody operacyjne wyniosły tys. zł. W porównaniu do roku ubiegłego były niższe o 831 tys. zł, głównie za sprawą mniejszych rozwiązań odpisów aktualizujących należności niż to było w roku poprzednim. Pozostałe przychody operacyjne stanowiły 3,5 ogółu przychodów. Przychody finansowe w wysokości tys. zł stanowiły 1,3 wszystkich przychodów. W porównaniu z 2016 rokiem wartość tych przychodów była niższa o 366 tys. zł, to jest o 14. Na przychody finansowe prawie w 65 złożyły się odsetki od środków na rachunkach bankowych w kwocie tys. zł. Pozostałe przychody finansowe to naliczone odsetki od należności oraz otrzymane odsetki za zwłokę i inne. 35

36 Wskaźniki finansowe i ekonomiczne Prezentowana analiza wskaźnikowa jest rozwinięciem analizy wstępnej sprawozdania finansowego, i oparta została na kluczowych wskaźnikach przedstawiających relacje wielkości finansowych w obszarze struktury kapitałowo-majątkowej Spółdzielni, płynności, sprawności działania oraz rentowności. W zestawianiu wskaźników, w celach informacyjnych, przytoczone zostały normatywy wskaźników, jednak analizując sytuację ekonomiczno-finansową należy uwzględnić, że normatywy te wyznaczone są dla ogółu przedsiębiorstw, zaś w poszczególnych branżach mogą się one znacząco różnić od tych wskazanych jako typowe lub bezpieczne. Należy również mieć na uwadze specyfikę i cel działalności Spółdzielni. Zgodnie ze Statutem WSM celem działalności Spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, poprzez dostarczanie samodzielnych lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Jako, że zysk nie jest głównym celem działalności Spółdzielni, wskaźniki rentowności, które dla oceny stanu sytuacji finansowej większości przedsiębiorstw są niezbędne, w tym przypadku nie zostaną uwzględnione. Struktura kapitałowo-majątkowa Wskaźniki struktury bilansu badają relacje pomiędzy poszczególnymi składnikami aktywów i pasywów oraz pozwalają na ocenę ich prawidłowości oraz trendów w poszczególnych okresach sprawozdawczych. Zaprezentowane wskaźniki wskazują na duży udział w majątku jednostki aktywów trwałych. Na koniec 2017 r. aktywa trwałe stanowiły 79,07 wartości całego majątku Spółdzielni, jednak w ciągu ostatnich poddanych analizie 3 lat, na sutek stałego procesu wyodrębnień, ich udział nieznacznie, lecz systematycznie spada, co prezentuje wskaźnik wyposażenia jednostki w trwałe środki gospodarcze. Natomiast wskaźnik struktury majątku wskazuje, że aktywa trwałe na koniec analizowanego okresu były 5,0 razy większe niż aktywa obrotowe. Wysoki wskaźnik jest charakterystyczny dla tego typu jednostek i świadczy o wysokiej kapitałochłonności. Taka struktura majątku wymaga dla zachowania bezpieczeństwa finansowego, co najmniej takiego samego zaangażowania w finansowanie majątku kapitałów stałych. Aktywa trwałe w 2017 r. były w 100 sfinansowane kapitałami własnymi oraz w 100 kapitałami stałymi. Sposób finansowania aktywów trwałych na przestrzeni ostatnich 3 lat prezentuje wskaźnik finansowania majątku trwałego kapitałem własnym oraz wskaźnik finansowania majątku trwałego kapitałem stałym, tzw. złota reguła bilansowa, zgodnie z którą bezpieczna sytuacja zachodzi, gdy majątek trwały w całości pokryty jest kapitałem stałym. Przedstawione wskaźniki wskazują, że aktywa netto podobnie jak i całkowita wartość bilansowa majątku na przestrzeni ostatnich 3 lat systematycznie spada. Jest to wynikiem dokonywanych w ostatnich latach przekształceń własności spółdzielczych i lokatorskich praw do lokali w odrębną własność. Spadek wartości majątku świadczy również o tym, że skala wyodrębnień oraz dokonywane odpisy umorzeniowe są wyższe niż dokonywane przez Spółdzielnię inwestycje. Ocena poziomu zadłużenia ma na celu ustalenie źródeł finansowania majątku w podziale na środki własne Spółdzielni oraz kapitały obce. Na koniec 2017 r. wskaźnik ogólnego zadłużenia wynosił 19,47, zaś w ciągu ostatnich 3 lat był relatywnie niski i utrzymywał się na bezpiecznym poziomie 16,26 19,47. Zaprezentowane poniżej wskaźniki wskazują na istnienie równowagi pomiędzy kapitałami oraz zewnętrznymi źródłami finansowania. LP Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki struktury kapitałowo-majątkowej Wartość bilansowa majątku wskaźnik Suma bilansowa wzrostowy tys.zł Wartość bilansowa jednostki Aktywa ogółem - zobowiązania ogółem Wskaźnik wyposażenia jednostki w trwałe środki gospodarcze Aktywa trwałe x 100 Aktywa ogółem wskaźnik wzrostowy ROK tys.zł procent 82,87 81,01 79,07 36

37 LP Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki struktury kapitałowo-majątkowej Wskaźnik struktury majątku Aktywa trwałe >=1,0 krotność 7,31 6,01 5,00 Aktywa obrotowe Wskaźnik finansowania majątku trwałego kapitałem własnym Kapitał własny max krotność 1,01 1,02 1,02 Majątek trwały Złota reguła bilansowania - wskaźnik finansowania majątku trwałego kapitałem stałym Fundusze własne + Zobowiązania i rezerwy długoterminowe >=1 krotność 1,07 1,07 1,07 Aktywa trwałe Wskaźnik ogólnego zadłużenia Kapitały obce x procent 16,26 17,51 19,47 Aktywa ogółem Wskaźnik struktury pasywów (kapitałów) Kapitał własny max krotność 5,15 4,71 4,14 Kapitał obcy Złota reguła bilansowania II Kapitały obce krótkoterminowe (w tym fundusze specjalne) procent 96,53 94,46 94,05 Aktywa obrotowe ROK Ocena płynności finansowej Ocenę płynności przeprowadzono w oparciu o analizę kluczowych wskaźników płynności. Dokonując kalkulacji wskaźników, uwzględniona została specyfika działalności Spółdzielni polegająca między innymi na systematycznym dokonywaniu odpisów na fundusz remontowy, który wykorzystywany jest w późniejszych, często odległych okresach, a także wykazywaniu, w odróżnieniu od pozostałych jednostek gospodarczych, nadwyżki przychodów nad kosztami z eksploatacji i utrzymania zasobów mieszkaniowych (GZM) w rozliczeniach międzyokresowych. Uwzględniając powyższe wyliczono wskaźniki płynności eliminując ze zobowiązań krótkoterminowych fundusze specjalne, w których wykazywany jest fundusz remontowy oraz bez uwzględnienia rozliczeń międzyokresowych kosztów biernych, gdzie prezentowana jest nadwyżka przychodów nad kosztami GZM. Prezentowane wskaźniki świadczą o zdolności jednostki do regulowania bieżących zobowiązań. Wskaźniki w ciągu ostatnich trzech latach przyjęły tendencję spadkową, nadal jednak utrzymują się na bezpiecznym poziomie i świadczą o dobrej kondycji finansowej Spółdzielni do regulowania zobowiązań. LP Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki płynności finansowej (bez uwzględniania funduszy specjalnych) Wskaźnik płynności finansowej I stopnia - bieżący aktywa obrotowe 1,2-2,0 krotność 3,25 2,76 2,35 zobowiązania krótkoterminowe Wskaźnik płynności finansowej II stopnia - szybki aktywa obrotowe - zapasy 1,0 krotność 2,97 1,98 1,73 zobowiązania krótkoterminowe Wskaźnik płynności finansowej III stopnia - natychmiastowy inwestycje krótkoterminowe 0,1-0,2 krotność 2,45 1,64 1,50 zobowiązania krótkoterminowe ROK 37

38 Wskaźnik płynności finansowej (bez uwzględnienia funduszy specjalnych) 3,50 3,00 2,50 Wskaźnik płynności finansowej I stopnia - bieżący Wskaźnik płynności finansowej II stopnia - szybki 2,00 1, Wskaźnik płynności finansowej III stopnia - natychmiastowy W przypadku wskaźników płynności z uwzględnieniem funduszy specjalnych oraz RMK biernych ich wartość na przestrzeni ostatnich trzech lat utrzymuje się podobnym poziomie i kształtuje się w zbliżonych granicach określonych przez normatywy, odpowiednio: wskaźnik płynności bieżącej 1,06, wskaźnik płynności szybkiej 0,75. Wskaźnik płynności natychmiastowej wynosi 0,68 i informuje, że na dzień r. Spółdzielnia byłaby w tanie uregulować swoje zobowiązania finansowe gotówką w 68. Pomimo, iż wskaźniki te nieznacznie odbiegają od wzorcowych, to ze względu na rodzaj działalności Spółdzielni i strukturę zobowiązań (fundusz remontowy), sytuacja ta nie wpływa w żaden sposób na terminowość regulowania zobowiązań, tym bardziej że wskaźnik płynności III stopnia (wielkość środków finansowych) jest zdecydowanie powyżej wzorcowego poziomu. LP Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki płynności finansowej (z uwzględnieniem funduszy specjalnych i RMK) Wskaźnik płynności finansowej I stopnia aktywa obrotowe 1,2-2,0 krotność 1,04 1,06 1,06 zobowiązania krótkoterminowe + fundusze specjalne + RMK Wskaźnik płynności finansowej II stopnia aktywa obrotowe - zapasy - RMK czynne 1,0 krotność 0,89 0,72 0,75 zobowiązania krótkoterminowe + fundusze specjalne + RMK Wskaźnik płynności finansowej III stopnia inwestycje krótkoterminowe 0,1-0,2 krotność 0,78 0,63 0,68 zobowiązania krótkoterminowe + fundusze specjalne + RMK Wskaźnik handlowej zdolności rozliczeniowej należności z tyt. dostaw i usług 1,0 krotność 0,23 0,21 0,22 zobowiązania z tyt. dostaw i usług Wskaźniki sprawności działania (rotacji) Do oceny sprawności działania Spółdzielni wykorzystane zostały wskaźniki rotacji należności, zapasów i zobowiązań. Wskaźniki wyliczone zostały, jako średnioroczny stan poszczególnych składników aktywów i pasywów w relacji do osiągniętych w danym roku przychodów netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów. Wskaźnik rotacji należności wyliczony został z uwzględnieniem odpisów aktualizujących i dla 2017 r. wyniósł 13 dni, podobnie jak w dwóch poprzednich latach. Utrzymanie się wskaźnika na tym samym jest dobrą oznaką stabilnej poprawy spływu należności. Wskaźnik rotacji zapasów w okresie sprawozdawczym znacząco wzrósł z 74 do 120 dni. Jest to efektem zrealizowania przez Spółdzielnię przedsięwzięcia deweloperskiego Osiedle Szmaragdowe etap I oraz niewielką kwotą przychodów (1 716 tys. zł) z tytułu sprzedaży lokali w tym przedsięwzięciu przeniesienie własności lokali na rzecz ich nabywców nastąpiło w grudniu 2017 r., stąd też większość przychodów z tego tytułu zostanie zrealizowana w 2018 r. ROK 38

39 Wskaźnik rotacji zobowiązań w 2017 r. wyniósł 62 dni i wydłużył się w stosunku do roku ubiegłego o 4 dnia, powracając tym samym do wartości z 2014 r. Na poziom wskaźnika miały wpływ wpłaty zaliczek na zakup lokali w Osiedlu Szmaragdowe przy niewielkim udziale przychodów z tytułu sprzedaży lokali, o czym mowa wyżej. LP Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki rotacji (obrotowość) Spływ należności (w dniach) ilość dni należności z tytułu dostaw i usług x 365 dni porównywalna w dniach przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów z lp 3 Szybkość obrotu zapasów (w dniach) wskaźnik średni stan zapasów x 365 dni malejący przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów w dniach Spłata zobowiązań (w dniach) ilość dni średni stan zobowiązań z tytułu dostaw i usług x 365 dni porównywalna w dniach przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów z lp 1 ROK Jak już wspomniano wyżej, duży wpływ na wskaźniki obrotowości ma działalność deweloperska. W związku z powyższym, dla pełniejszego zobrazowania sytuacji spółdzielni we wskaźniku szybkości obrotu zapasami do stanu zapasów nie uwzględniono produkcji w toku i produktów gotowych, zaś we wszystkich wskaźnikach obrotowości wyeliminowano przychody z działalności deweloperskiej. Po wyeliminowaniu powyższych wielkości wskaźnik rotacji zapasów w 2017 r. wynosi 2 dni, zaś wskaźnik rotacji zobowiązań wynosi 62 dni i jak widać na poniższym zestawieniu wskaźnik ten nieznacznie wzrasta na przestrzeni ostatnich trzech lat. LP Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Wskaźniki rotacji (obrotowość) Spływ należności (w dniach) ilość dni średni stan należności z tytułu dostaw i usług x 365 dni porównywalna w dniach przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów z lp 3 Szybkość obrotu zapasów (w dniach) wskaźnik średni stan zapasów x 365 dni malejący przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów w dniach Spłata zobowiązań (w dniach) ilość dni średni stan zobowiązań z tytułu dostaw i usług x 365 dni porównywalna w dniach przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów z lp 1 ROK Pozostałe wskaźniki gospodarowania zasobami Wskaźniki gospodarowania zasobami charakteryzują aktywność przedsiębiorstwa w wykorzystywaniu posiadanych zasobów. 39

40 Produktywność aktywów w 2017 r. wyniosła 0,12 i oznacza, że każda zaangażowana w majątku Spółdzielni złotówka generuje rocznie 12 groszy przychodów ze sprzedaży. Wskaźnik ten od trzech lat utrzymuje się na podobnym poziomie. Niski poziom wskaźnika wynika ze specyfiki działalności jednostki. W 2017 r. na 1 zatrudnionego przypadło 405,2 tys. zł przychodu i wskaźnik ten systematycznie wzrasta. LP 1 2 Nazwa wskaźnika i jego wzór Poziom wskaźnika typowy lub bezpieczny Kryterium prezentacji Pozostałe wskaźniki Produktywność aktywów przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów 2,0 zł / zł 0,11 0,12 0,12 aktywa ogółem Wydajność pracy wskaźnik przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów wzrostowy przeciętne zatrudnienie (w etatach) tys. zł 383,6 400,1 405,2 ROK D. Zatrudnienie W 2017 r. średnioroczny stan zatrudnienia wyniósł 382,5 osób w przeliczeniu na pełne etaty i był niższy niż w 2016 r. o 4,6 etatu. Średnioroczny stan zatrudnienia w poszczególnych jednostkach organizacyjnych Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w latach prezentuje tablica nr 12. Jak można zaobserwować na załączonym zestawieniu zatrudnienie systematycznie spada z 403,9 etatów w 2013 r. do 382,5 etatów w 2017 r., tj. spadek o 5,3. Warszawa, dnia 30 kwietnia 2018 r. 40