Raport Z Rynku Mieszkaniowego

Transkrypt

1 Raport Z Rynku Mieszkaniowego Marzec

2 Warszawa Pierwszy kwartał bieżącego roku upłynął pod hasłem wysokiego kursu franka szwajcarskiego, osłabieniem złotego, a co z tym się nierozłącznie wiąże - obostrzeń w udzielaniu kredytów Drugi wyraźny sygnał pochodził z rynku pierwotnego to nasilenie promocji w sprzedażach deweloperskich, dzięki czemu udało się nieco podwyższyć sprzedaż w owych projektach, ale głównie w ramach programu rządowego Rodzina na swoim lub przy zakupach gotówkowych. Koniec marca to przede wszystkim pozytywne informacje. Złoty jest stabilniejszy, banki ochłonęły w swoich ograniczeniach w udzielaniu kredytów mieszkaniowych oraz zaprzestały, pod wpływem interwencji Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), renegocjacji dotychczasowych, funkcjonujących już kredytów. Powiało grozą, gdyż banki zapowiedziały wprowadzenie dodatkowych zabezpieczeń kredytów hipotecznych, zabezpieczonych już nieruchomościami. Inna propozycja było podwyższenie marży. Te propozycje na szczęście spotkały się z ostrym sprzeciwem KNF i UOKiK, by banki nie wykorzystywały obecnej sytuacji na rynku do poprawiania rentowności kosztem klientów. Deweloperzy giełdowi tez poprawili swoje wskaźniki sprzedaży stopniowo widać wyraźny wzrost na przestrzeni trzech ostatnich miesięcy. Jest więc nadzieja, że sprzedaż na rynku mieszkaniowym ma najsłabszy okres już za sobą. W porównaniu do IV kwartału 2008, który charakteryzował się praktycznie zastojem w tej dziedzinie, wzrost jest znaczący i rokujemy dalszy systematyczny wzrost. Na rynku wtórnym jak zawsze najpopularniejsze są nieruchomości, którym nie są w stanie dorównać oferty na rynku pierwotnym. Przede wszystkim trudno rywalizować ze świetnie zlokalizowanymi i dobrze utrzymanymi kamienicami w centrum miasta na Mokotowskiej, Flory, Foksal. Oczywiście wszystkie te lokalizacje mają też swoje odpowiedniki aktualnie rewitalizowane lub oczekujące na rewitalizację więc pojawiają się na rynku pierwotnym. Takim przykładem jest kamienica przy Flory 3, ale jest to produkt bardzo ekskluzywny, skierowany do wymagającego klienta, liczącego się z dużymi kosztami zakupu. Zakupy na rynku wtórnym przeżywają okres nasilonego zinteresowania. Oferta jest szeroka zarówno wśród mieszkań starszych, wykończonych, jak i mieszkań w stanie deweloperskim. Najlepszy czas na zakup jest właśnie teraz, kiedy łatwiej o negocjacje cenowe, zwłaszcza przez porównanie z obniżanymi wciąż cenami przez deweloperów Niektórzy właściciele nieruchomości w stanie deweloperskim, w okresie trudno dostępnych kredytów, postanowili wykończyć mieszkania w dobrym standardzie, przygotować do wynajmu. Oferta na rynku najmu nadal jest dość szeroka. Ale, niestety, ciągle brakuje mieszkań dostępnych : 1-2 sypialnie, nowe budownictwo, garaż, dobra lokalizacja, cena na poziomie zł. Liczymy na wzrost zainteresowania zakupem gruntów pod budowę domów jednorodzinnych. Jak dotąd zainteresowanie nie było zbyt duże. Klienci kupujący poszukują możliwości zakupu w miejscowościach podwarszawskich nie domów, czy działek, lecz mieszkań w budynkach wielorodzinnych, spodziewając się, zresztą słusznie, że cena ich jest dużo niższa, niż w Warszawie. Różnica w cenie dochodzi nawet do kilku tysięcy w dół za metr kwadratowy, na korzyść obrzeży stolicy. Dzięki 2

3 temu zdolność kredytową na zakup 2 pokojowego mieszkania w Warszawie, warto niekiedy zamienić na 3 pokoje w Pruszkowie, Piasecznie, czy Grodzisku Mazowieckim. MIESZKANIA (PLN/m²) od do Warszawa Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Warszawa poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Warszawa WYNAJEM czynsze (PLN/miesiąc) od do od do Warszawa Anna Berezowska, tel anna.berezowska@ober-haus.com KRAKÓW Na krakowskim rynku nieruchomości nastąpił wzrost zainteresowania klientów zakupem nieruchomości mieszkaniowych. Znacznie wzrosła liczba zapytań o mieszkania w stosunku do poprzednich miesięcy. Zainteresowanie mieszkaniami z rynku pierwotnego z pewnością jest wynikiem coraz większej popularności programu Rodzina Na Swoim. Deweloperzy dostrzegli nowe możliwości sprzedaży mieszkań, dostosowując ich ceny ( w inwestycjach, w których jest to możliwe) do kryteriów programu dopłat. Optymizmem napawa również fakt, iż w programie Rodzina Na Swoim planowane jest podniesienie wskaźnika cen dla Krakowa (obecnie cena za 1m 2 lokalu nie może przekroczyć więcej niż 4979,80 PLN), co może zaowocować jeszcze większą sprzedażą w sektorze mieszkań popularnych. Mimo, iż program dofinansowywania wzbudza duże zainteresowanie, nie można zapominać, że w obecnej sytuacji, kiedy na rynku jest duży wybór gotowych już inwestycji, a ich ceny osiągają coraz bardziej przystępny pułap, pojawiają się osoby, które chcą skorzystać z coraz bardziej sprzyjających zakupowi okoliczności. Również banki, mimo iż nadal polityka udzielania kredytów jest bardzo zachowawcza, zaczynają na nowo zabiegać o klienta. Fakt, iż wiele spośród kredytowanych inwestycji jest w fazie ukończenia lub są całkowicie gotowe, bardzo sprzyja zarówno kupującemu - zarówno bankowi, jak i deweloperowi. Coraz bardziej popularnymi lokalizacjami w tym sektorze nieruchomości stają te bardziej odległe od centrum (ich atrakcyjność wyznacza przystępna cena) takie jak: 3

4 Opatkowice, Kliny czy Ruczaj. Bez zmian natomiast pozostaje atrakcyjność lokalizacji takich miejsc, jak Krowodrza, Bronowice, Wola Justowska. Rynek wtórny zdecydowanie funkcjonuje w cieniu pierwotnego. Znacznie mniej zapytań dotyczy mieszkań z drugiej ręki, a sprzedający coraz mniej chętnie rozmawiają o dalszych obniżkach cen sprzedaży. Sytuacja wymusza dalsze korekty cen, co wpływa nie tylko na stronę popytową rynku, ale również na podaż. Część klientów, którzy jeszcze kilka miesięcy temu byli zdecydowani na sprzedaż swoich nieruchomości, teraz wycofują oferty, ponieważ rynek nie jest teraz dla nich przychylny i nie daje im możliwości zbyć swoich nieruchomości po atrakcyjnych dla nich cenach. Odkładają zatem sprzedaż na czas bliżej nieokreślony, decydując się na wynajem mieszkań. Lokalizacja taka jak Śródmieście, Krowodrza, Salwator czy Wola Justowska sprawia, iż nieruchomości tam położone, są atrakcyjne zarówno pod kątem zakupu, jak i wynajmu. W marcu rynek wynajmu mieszkań i domów nieco się ożywił, a wśród poszukujących lokum znów pojawili się klienci, którzy chcą znaleźć miejsce do zamieszkania o wysokim standardzie. Część z nich to przedstawiciele dużych korporacji. Jednak większość poszukiwanych mieszkań to jedno, dwupokojowe w nowym budownictwie, umeblowane i wyposażone, zlokalizowane w miejscu z dobrą infrastrukturą i komunikacją z centrum miasta. Część najemców gotowa jest zamieszkać nieco dalej (choć rzadko na obrzeżach miasta), pod warunkiem dobrego dojazdu do miejsca pracy, na rzecz lepszego standardu mieszkania za przystępną cenę. Można je znaleźć w nowej zabudowie, na osiedlu Ruczaj. Dla ceniących bliskość centrum atrakcyjne są mieszkania na Starym Mieście najchętniej w nowych lub odrestaurowanych budynkach idealnie, jeśli posiadają miejsca parkingowe. Ponadto Wola Justowska, Bronowice, Krowodrza i coraz bardziej popularne Pogórze. Zakup domu jednorodzinnego stanowi spory wydatek czy to w postaci gotówki, czy kredytu. Najtańsze, będące alternatywą dla dużych mieszkań, to wydatek rzędu kilkuset tysięcy złotych. Ofert domów w różnych przedziałach cenowych nie brakuje, jednak zainteresowanie ich zakupem w marcu było znikome. Pomimo tego, że warunki dla sprzedających są bardzo dobre, ceny są niższe niż rok temu, a stawki transakcyjne odbiegają od ofertowych o 10-15% marzec nie odznaczył się dużą aktywnością w tym segmencie nieruchomości. Kraków Centrum MIESZKANIA (PLN/m²) od do Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Kraków poza Centrum 1800 Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Kraków

5 WYNAJEM czynsze (PLN/miesiąc) od do od do Kraków Małgorzata Pajor, tel TRÓJMIASTO Na trójmiejskim rynku zainteresowanie mieszkaniami jest niewielkie. Wyraźnie odczuwalny kryzys gospodarczy przekłada się na spadek zainteresowania zakupami mieszkaniowymi. Deweloperzy znacznie obniżyli ceny mieszkań, chcąc zachęcić nabywców do skorzystania z rządowego programu Rodzina na swoim, a tym samym zintensyfikować sprzedaż. Dzięki temu programowi obniżono ceny wielu projektów deweloperskich. Jednak niedostateczna informacja, jaka spływa do potencjalnych nabywców, powoduje, że jego realizacja nie przebiega w Trójmieście najlepiej. Klienci po prostu gubią się w zawiłościach przepisów i warunków. Deweloperzy tworzą w porozumieniu z bankami specjalne oferty, zachęcając do zakupów na preferencyjnych warunkach. Na stronach internetowych wielu deweloperów można znaleźć podstawowe informacje na ten temat, a także konkretne oferty objęte programem. Zauważalne jest też czasowe obniżanie cen projektów mieszkaniowych. Deweloperzy stosują obniżki nawet 25-30% na trzy - cztery miesiące, aby w tym najtrudniejszym okresie zintensyfikować sprzedaż i wywiązać się ze zobowiązań wobec banków wynikających z harmonogramu sprzedaży, a także stworzyć wrażenie, że dany projekt dobrze się sprzedaje. Obserwujemy również u niektórych deweloperów dość nowatorskie podejście do sprzedaży. Polega to na tym, że deweloper rozpoczyna sprzedaż projektu na ostatnim etapie budowy lub nawet po wybudowaniu. Tak działa np. firma Eurostyl. Dodatkowo deweloper ten, w jednym ze swoich projektów np. Nowy Horyzont, bardzo mocno rozbudował infrastrukturę osiedlową. Na osiedlu funkcjonować będzie sieć usługowa, sklepy oraz przedszkole. Dodatkowy atut to zaplecze rekreacyjno-sportowe takie jak korty tenisowe oraz tereny zielone. Warto podkreślić, że deweloper realizując ten projekt, wiele nacisku położył na funkcjonalność mieszkań. Tego typu rozwiązania na osiedlach przeznaczonych dla przeciętnego nabywcy to nowość. Dotychczas tak rozbudowaną infrastrukturą mogły pochwalić się osiedla uznawane jako ekskluzywne. Bez zmian na niskim poziomie pozostaje zainteresowanie domami jednorodzinnymi, a szczególnie ofertami z rynku wtórnego. Również wynajem mieszkań nie cieszy się zbyt dużym zainteresowaniem, a wartość czynszu pozostaje na takim samym poziomie. 5

6 MIESZKANIA (PLN/m²) od do Gdańsk Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Gdańsk poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Trójmiasto WYNAJEM czynsze (PLN/miesiąc) od do od do Trójmiasto Przemysław Szkutnik, tel przemysław.szkutnik@ober-haus.com POZNAŃ W stosunku do poprzednich miesięcy liczba zawieranych transakcji na rynku nieruchomości nieco wzrosła. Zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym powoli zaczynamy obserwować symptomy zbliżającej się wiosny. Spore ożywienie widać w segmencie nowych mieszkań realizowanych w atrakcyjnych lokalizacjach. W dalszym ciągu mamy do czynienia ze wzrostem aktywności kapitału zagranicznego wykorzystującego sytuację na rynku walutowym. Wyraźny impuls do kupna pojawia się wówczas, kiedy deweloper obniża ceny w projekcie o 15-18%. W tej sytuacji opłaca się kupić mieszkanie jako lokatę kapitału, wynająć i odsprzedać, licząc na niewykluczony wzrost wartości i spory zarobek. Zarówno osoby fizyczne, jak i np. fundusze inwestycyjne zaczynają wykorzystywać sytuację i poszukują atrakcyjnych form inwestowania. Sporym zainteresowaniem cieszą się również mieszkania w ramach programu Rodzina na swoim, w którym cena w Poznaniu nie może przekroczyć ustawowych 6350 pln za m2 i można odliczyć sporą część odsetek od udzielonego kredytu w ciągu 8 lat. W ciągu najbliższych 6 miesięcy okaże się, ile z planowych nowych projektów ujrzy światło dzienne. Ilu deweloperów zdecyduje się na rozpoczęcie swoich inwestycji. Będzie to miało bezpośrednie przełożenie na sytuację na rynku. Na rynku wtórnym największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania nowsze nieprzekraczające 10 lat. Coraz częściej priorytetem nie jest lokalizacja, ale cena oferowanego mieszkania. Większość nabywców poszukuje tzw. okazji, szukając mieszkań w zdecydowane niższych cenach. Nie ma wątpliwości, że w dalszym ciągu mamy do czynienia z rynkiem kupujących. Kiedy na rynku pojawia się mieszkanie w 6

7 wyjątkowo niskiej cenie czasem dochodzi wręcz do licytacji mieszkania. Niezmiennie największym zainteresowaniem cieszą w Poznaniu się Piątkowo, Winogrady czy Rataje. Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych powoduje, że większość ludzi jest zmuszona do wynajęcia mieszkania. Największym powodzeniem cieszą się mieszkania 2-pokojowe. Za takie lokum, w nowym budownictwie i w dobrej lokalizacji, zapłacimy między zł. Za mieszkanie w dalszej odległości od centrum, w starszym bloku, musimy zapłacić około 1500 zł. Dużym zainteresowaniem cieszą się także kawalerki, których średnia cena wynosi zł. Niestety, popyt na wynajem mieszkań powoli się zmniejsza. Ceny są w dalszym ciągu dość wygórowane. W segmencie działek i domów nie zauważyliśmy wzrostu zainteresowania. Zbliżające się oznaki wiosny na pewno skłonią zainteresowanych do głębszej analizy rynku i w konsekwencji ewentualnych transakcji. Największym zainteresowaniem powinny się cieszyć działki oddalone od centrum max km. W przypadku domów zainteresowanie powinno dotyczyć tych, które są na ostatnim etapie realizacji, z możliwością własnej aranżacji wnętrza, w cenach nie przekraczających 3000 zł/m2. MIESZKANIA (PLN/m²) od do Poznań Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Poznań poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Poznań WYNAJEM czynsze (PLN/miesiąc) od do od do Poznań Cezary Czerniejewski, tel cezary.czerniejewski@ober-haus.pl 7

8 Katowice Tendencja migracji z centrów miast od kilku lat jest mocno zauważalna w wielu dużych miastach. Katowice stosunkowo późno dołączyły do tego grona. Powodów jest z pewnością kilka, przede wszystkim ten trend jest spowodowany pojawianiem się ciekawych pod wieloma względami projektów. Dzielnice Ligota, Zarzecze, Brynów oraz Piotrowice to miejsca, w których chcą zamieszkać nie tylko młode rodziny z dziećmi, ale również osoby, które są zmęczone mieszkaniem w centrach miast. Coraz lepsze skomunikowanie tych miejsc z centrum miasta powoduje, iż odległość km nie stanowi przeszkody w podjęciu decyzji o zmianie miejsca zamieszkania. Dodatkowym atutem jest też niewątpliwie cena. W wielu przypadkach w cenie mieszkania można kupić własny dom. Niektórzy deweloperzy oferują projekty, które dzięki swojej cenie mieszczą się w popularnym obecnie programie Rodzina na swoim. Region katowicki to jeden z najbogatszych regionów w Polsce, dlatego osoby zamożne bardzo często decydują się na zakup domu lub działki na przedmieściach. Nie można zapomnieć, że Śląsk to nie tylko Katowice - ten specyficznie mocno zurbanizowany teren sprawia, iż miasta się rozrastają, tworząc jedyną w swoim rodzaju strukturę. Dlatego mieszkańcy miast graniczących bezpośrednio z Katowicami decydują się na zakup domu w dzielnicach takich jak Zarzecze czy Piotrowice. Jest to spowodowane tym, iż na przedmieściach ich miast nie powstają jeszcze projekty, które zaspokajałyby ich potrzeby. Rozwój tych dzielnic pod względem nowych projektów to nie tylko nowe mieszkania czy domy, ale również rozwój infrastruktury takiej jak przedszkola, szkoły, sklepy i całe zaplecze niezbędne do funkcjonowania nowo powstających osiedli. Nie oznacza to jednak, iż centra miast się wyludnią. Z pewnością w obecnej sytuacji mniejsze projekty są łatwiejsze do realizacji dla inwestora, a takie najczęściej powstają właśnie na obrzeżach Katowic. Jednak należy spodziewac iż w najblizszej przeszłości, kiedy rynek się ustabilizuje, interesujące projekty w centrach miast powstaną i również znajdą nabywców. MIESZKANIA (PLN/m²) od do Katowice Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Katowice poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Katowice

9 WYNAJEM czynsze (PLN/miesiąc) od do od do Katowice Jolanta Loranty, tel jolanta.loranty@ober-haus.com Łódź Po redukcjach cen, jakie miały miejsce na początku roku, na rynku pierwotnym w marcu nastąpiło ożywienie. Pojawiło się wielu klientów zdecydowanych na zakup własnego M. Obecnie sytuacja sprzyja kupującym ceny spadły, a podaż jest duża, więc jest w czym wybierać. Jedynym utrudnieniem może być uzyskanie atrakcyjnego kredytu ze względu na zaostrzone kryteria udzielania ich przez banki. Pojawili się również inwestorzy z zagranicy skuszeni atrakcyjnymi cenami oraz osłabioną w ostatnim czasie złotówką. Na rynku wtórnym mieszkania niezmiennie cieszą się zainteresowaniem nabywców. Najpopularniejsze to 2-3 pokojowe mieszkania o powierzchni 50 m2-65 m2 na osiedlach Retkinia, Widzew, Radogoszcz. Tutaj cena kształtuje się około 3,6 5 tys. zł w zależności od standardu wykończenia. Powoli mija okres powszechnej obawy Łodzian dot. światowego kryzysu, który negatywni wpływał e na popyt. Łódź jest jednym z miast, w których rozwija się przemysł i nie ma powodu większych powodów do obaw o przyszłość. Nowe firmy stworzą dla Łodzian w najbliższym czasie kilkaset nowych miejsc pracy. Program Rodzina na swoim cieszy się w Łodzi dużym zainteresowaniem. Praktycznie co trzeci klient słyszał na temat programu i pyta o warunki udzielania tych kredytów. Niestety, nie przekłada się to na ilość udzielanych kredytów z powodu zaostrzeń bankowych. Jest możliwość włączenia rodziców do umowy kredytowej, ale zwykle liczy się ich wiek, co powoduje skrócenie okresu kredytowania, a to oznacza wysoką ratę. Jedyny plus to obecna niska cena za metr kwadratowy, która mieści się w wymaganym limicie (przykład: mieszkanie, rynek wtórny, powierzchnia 50m, cena ,okres kredytowania 30 lat, zwrot odsetek przez pierwsze 8 lat ok ). Niezmiennie duże zainteresowanie wzbudza wynajem lokali mieszkalnych. Właściciele mieszkań najchętniej wynajmują je przedsiębiorcom lub menedżerom. Niestety, coraz mniej jest firm, które wynajmują mieszkania dla swoich pracowników ze względu na oszczędności. Kawalerka w dobrym standardzie to koszt około 1 tys. zł miesięcznie, 2-pokojowe to około 1,2-2 tys. zł, 3 - pokojowe to około 1,8-2,5 tys. zł. Apartamenty w dobrej lokalizacji i doskonałym standardzie to koszt około 3-4 tys. zł. Największą popularnością niezmiennie cieszą się mieszkania w nowych budynkach, położonych w centrum miasta, gustownie wykończone i umeblowane, w pełni wyposażone. W marcu zapanowało również ożywienie na rynku domów jednorodzinnych. Klienci, świadomi sytuacji panującej na rynku nieruchomości, bez pośpiechu poszukują okazji i dokładnie śledzą rynek, aby znaleźć najatrakcyjniejsza dla nich ofertę. 9

10 Najbardziej cenione lokalizacje to Złotno, Julianów oraz Górna w okolicy nowo powstającego centrum handlowego Port Łódź. Łódź Centrum MIESZKANIA (PLN/m²) od do Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Łódź poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Łódź WYNAJEM czynsze (PLN/miesiąc) od do od do Łódź 450zł 1400zł 650zł 2500zł 1000zł 3500zł 2000zł 5000zł 2500zł zł Monika Kaźmierczak, tel monika.kazmierczak@ober-haus.com 10