Raport z Rynku Mieszkaniowego

Transkrypt

1 Raport z Rynku Mieszkaniowego Listopad

2 WARSZAWA Trzeci kwartał tego roku nastraja dość optymistycznie w stosunku do poprzednich miesięcy, zarówno ze względu na wzrost zainteresowania zakupem mieszkań, jak i politykę banków zaangażowanych w udzielanie kredytów hipotecznych. Według danych opublikowanych przez GUS, od stycznia do końca października oddano ponad 128 tysięcy nowych mieszkań, czyli więcej o 4% niż rok temu. Obecnie sprzedają się lokale, które znajdują się w oddanych budynkach. Klient nie naraża się na ryzyko wpłaty jakiejkolwiek sumy na poczet zakupu, gdy nie ma pewności, co konkretnie kupuje. Niestety, przy wyższych wymaganiach, odnośnie standardu wykończenia i lokalizacji, nadal trudno znaleźć lokum wśród nowo oddawanych mieszkań. Bardziej wymagający klienci wstrzymują się z zakupami inwestycyjnymi. Rynek pierwotny został zdominowany koniecznością budowy mieszkań pokojowych w dostępnej cenie, tak aby klient miał szansę na uzyskanie kredytu. Klienci, którzy poszukują ekskluzywnych nieruchomości muszą zadowolić się ofertą rynku wtórnego. Luksusowe, specyficzne i atrakcyjnie zlokalizowane mieszkania nie podlegają wahaniom rynkowym. Tego typu nieruchomości nie ma zbyt wiele. Można liczyć jeszcze na zakup kamienic w Śródmieściu, ale i w tej części miasta tylko kilka lokali, najczęściej zlokalizowanych na dwóch ostatnich piętrach, może uzyskać miano niepowtarzalnych. Rynek oczekuje na decyzję Ministerstwa Infrastruktury dotyczącą zmian w programie Rodzina na Swoim. Proponowane są dopłaty do kredytu dla singli: przy metrażu do 50 m kw. dopłata obejmowałaby m kw. W przypadku rodziny: przy metrażu do 75 m kw, dopłata dotyczyłaby 50 m kw. powierzchni lokalu. Obniżeniu ma także ulec pułap cenowy. Ponadto z programu mają zostać wykluczone lokale z rynku wtórnego, co niestety zmniejszy szansę potencjalnego klienta na znalezienie lokum w wymaganych parametrach, gdy zechce skorzystać z rządowej dopłaty. Dlatego warto pospieszyć się z decyzją o zakupie mieszkania, które spełnia określone warunki programu. Jak wynika ze statystyk bankowych, systematycznie rośnie liczba kredytów udzielanych w ramach programu Rodzina na Swoim. W trzecim kwartale udzielono 9,3 tys. kredytów w ramach programu, co stanowiło aż 19% rynku wszystkich kredytów. Zapewne w dużej mierze dzięki temu programowi PKO BP zawdzięcza tak dobre wyniki sprzedaży, które automatycznie wpływają na lepsze statystyki w porównaniu do poprzednich kwartałów tego roku. Oprócz programu dopłat, indywidualni klienci najczęściej zadowoleni są z obsługi kredytowej w Nordea Bank i Deutsche Bank. Prawdopodobnie to oferta tych banków jest najbardziej elastyczna i dostosowana do dzisiejszych warunków rynkowych. Rynek wciąż charakteryzuje się niepełną dynamiką działań. Pojawiło się kilka nowych trendów: 1. powrót do zakupów w wielkiej płycie ze względu na względnie niską cenę w dobrej lokalizacji ( po boomie budowlanym to te mieszkania zostały poddane największej korekcie cenowej); 2

3 2. spadek cen mieszkań o średnim i większym metrażu (4 pokoje m kw.), ponieważ wydłużył się czas oczekiwania na nabywcę; 3. obniżka czynszu miesięcznego za wynajem mieszkań pokojowych (im większy metraż, tym większa skłonność do negocjacji); 4. stale wysokie ceny za zakup / wynajem kawalerek; 5. nowe pomysły na upłynnienie lokali na rynku pierwotnym aukcje i licytacje, które jeszcze nie odnoszą spektakularnych sukcesów, ale mogą być dobrym sposobem na wyprzedaż ostatnich mieszkań i rozpoczęcia kolejnych inwestycji. Warszawa Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Warszawa poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r od do od do od do Warszawa Warszawa Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Anna Wrzesień-Berezowska, tel anna.berezowska@ober-haus.com KRAKÓW Obecne ożywienie na na krakowskim rynku pierwotnym wynika w głównej mierze ze wzrostu zainteresowania klientów, jakie pojawiło się we wrześniu i październiku. Transakcje, jakie są dokonywane, to bardziej efekt decyzji podjętych w poprzednich miesiącach niż w listopadzie. Nadal popularny jest program Rodzina Na Swoim. Podniesione limity cenowe kwalifikują do zakupu coraz więcej mieszkań, a pojawiające się informacje o planach zastąpienia programu innym powodują, że część osób przyspiesza swoją decyzję o zakupie mieszkania, chcąc skorzystać jeszcze z dofinansowania na znanych im warunkach. Rząd pracuje bowiem nad projektem nowej ustawy, zgodnie z którą działania skieruje bezpośrednio w stronę deweloperów, chcąc zachęcić ich do budowania mieszkań pod wynajem. Prace nad ustawą trwają, jednak już teraz budzi ona duże zainteresowanie. Pojawia się wiele pytań i wątpliwości co do jej realnego zastosowania. 3

4 Rynek wtórny w listopadzie odnotował niewielki wzrost zainteresowania ze strony kupujących. Z uwagi na fakt, iż w przypadku większości kupujących nadal głównym kryterium zakupu mieszkania jest cena, przedmiotem transakcji były głównie najtańsze lokale o niewielkim metrażu, zlokalizowane często w oddalonych od centrum dzielnicach Krakowa, takich jak Bieżanów czy Opatkowice. Popularna staje się także Nowa Huta. To właśnie ze względu na cenę zainteresowanie klientów ponownie wzbudzają mieszkania w budynkach starszych niż 10 lat. Osoby, które chcą sprzedać mieszkanie o małym metrażu mogą liczyć na znalezienie nabywcy szybciej niż oferujący mieszkania o dużych powierzchniach. Kwestią kluczową wciąż pozostaje cena. Nieruchomości mieszkaniowe przeznaczone na krakowskim rynku do wynajmu są na stabilnym poziomie. W listopadzie poszukujący lokum do najmu to w większości klienci biznesowi. Najczęściej poszukiwane były mieszkania 2 i 3-pokojowe oraz sporadycznie domy. W przypadku mieszkań najchętniej braną pod uwagę lokalizacją jest Stare Miasto, w nowych lub odnowionych kamienicach, najlepiej z miejscem do parkowania. W przypadku domów najczęściej jest to Wola Justowska. Brak zauważalnego zainteresowania zakupem domów powoduje, iż sprzedający coraz częściej wycofują oferty sprzedaży, chcąc poczekać na, ich zdaniem, lepszy moment na rynku. O ile w przypadku domów zlokalizowanych w samym Krakowie mogą oni rozważyć wynajęcie domu zamiast jego sprzedaży, to w przypadku domów zlokalizowanych pod Krakowem jest odwrotnie. Kraków Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Kraków poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r od do od do Od do Kraków Kraków Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Małgorzata Pajor, tel malgorzata.pajor@ober-haus.com 4

5 TRÓJMIASTO Wyraźny wzrost zainteresowania rynkiem mieszkaniowym wśród potencjalnych klientów nie przekłada się na ilość transakcji. Taką tendencję obserwujemy zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Po pewnym ożywieniu, jakie nastąpiło w ostatnim czasie, klienci ponownie koncentrują się przede wszystkim na przeglądzie ofert, niż na podjęciu decyzji o zakupie. Z rozmów, jakie zostały z nimi przeprowadzone, wynika, że czekają oni na kolejne obniżki cen, sądząc, że deweloperzy pod koniec roku będą chcieli wyprzedać część mieszkań. Tymczasem wśród deweloperów panuje przekonanie, że niezdecydowani klienci jednak wkrótce podejmą decyzję o zakupie. Wśród klientów zainteresowanych programem Rodzina na swoim panuje niepokój. Zastanawiają się, czy rzeczywiście będzie on realizowany tylko przez 2-3 lata. Wątpliwości mają głównie te osoby, które nie posiadają zbyt dużej wiedzy na jego temat. Jednak większość klientów raczej nie zamierza rozpatrywać decyzji o zakupie mieszkania w oparciu o program Rodzina na Swoim. Można przypuszczać, że w najbliższym czasie taka sytuacja nie będzie miała wpływu na poziom cen. Największym problemem jest wciąż kwestia dostępności kredytów. Jeśli oferty banków będą bardziej przyjazne dla klienta, to decyzje o zakupie mieszkania będą podejmowane znacznie szybciej. Nic jednak nie wskazuje na to, że banki wyraźnie zmniejszą swoje wymagania w ciągu najbliższych 2-3 miesięcy. Zainteresowanie wynajmami mieszkań jest na niskim poziomie. Podobna sytuacja dotyczy domów jednorodzinnych szczególnie na rynku wtórnym i wszystko wskazuje, że taka sytuacja będzie się jeszcze utrzymywać dość długo. W ciągu ostatniego miesiąca ceny nie uległy zmianie. od do od Do od do Od do Gdańsk Stare Miasto i Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Gdańsk i Gdynia poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Nowe po remoncie do remontu od Do od do Od Do Gdańsk/Gdynia/Sopot Gdańsk/Gdynia/Sopot 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje Domy od do od do od do od Do od Do Aby uzyskać więcej informacji prosimy o kontakt: Przemysław Szkutnik, tel. (058) przemyslaw.szkutnik@ober-haus.pl 5

6 ŁÓDŹ Na rynku mieszkaniowym w Łodzi nie zaobserwowano istotnej zmiany w stosunku do września i października. Największym zainteresowaniem cieszą się niewielkie 2-3 pokojowe mieszkania w atrakcyjnej cenie. Za takie mieszkanie w nowym budynku łodzianin musi zapłacić średnio od 3,9 tys. PLN/m2 do 5 tys. PLN/m2. Nie brakuje propozycji z tzw. wyższej półki w centrum miasta lub w atrakcyjnych lokalizacjach. Ceny kształtują się od 6 tys. PLN/m2 do 9 tys. PLN/m2. Grupa osób zainteresowanych zakupem mieszkania w tym przedziale cenowym szybko się zmniejsza. Deweloperzy oferujący mieszkania w drogich apartamentowcach nie chcą udzielać informacji na temat poziomu ich sprzedaży. Mimo to na rynku mieszkaniowym ocenia się, że jest on bardzo niski. Wobec takiej sytuacji można wnioskować, że ceny apartamentów na rynku pierwotnym powinny ulec dalszej obniżce. Zauważamy duży popyt na małe i tanie mieszkania, i jednocześnie brak popytu na drogie apartamenty. Popyt maleje w miarę wzrostu ceny mieszkania. Istnieje obawa, że za kilka miesięcy może zabraknąć na rynku tych najbardziej pożądanych, małych, niedrogich mieszkań, co niewątpliwie spowoduje wzrost cen. Deweloperzy, którzy planują rozpoczęcie inwestycji zawierającej ofertę skierowaną do łódzkich rodzin o przeciętnych dochodach, z pewnością odniosą sukces. Na rynku wtórnym, podobnie jak na pierwotnym, największy popyt jest na najtańsze mieszkania. Poszukiwane są mieszkania do remontu, których cena kształtuje się od 3,4 tys. PLN/m2 do 3,9 tys. PLN/m2. Za mieszkanie w dobrym standardzie, gotowym do zamieszkania zapłacimy od 4,4 tys. PLN m2 wzwyż, w zależności od poziomu wykończenia. Ceny na rynku wtórnym nieznacznie wzrosły w stosunku do cen z października. W grudniu i styczniu należy spodziewać lekkich obniżek cen, biorąc pod uwagę fakt, że co roku o tej porze mamy do czynienia ze stagnacją na rynku nieruchomości. Wciąż ogromnym zainteresowaniem cieszą się małe działki budowlane o powierzchni od 500m2 do 1500m2. Trudno jest znaleźć w tak dużej liczbie ofert sprzedaży najatrakcyjniejszą działkę. Tej wielkości działki zazwyczaj mają wyższą cenę niż pozostałe. Dlatego potencjalni klienci długo analizują zakup, sprawdzając otoczenie, sąsiedztwo, czy stan prawny. Łódź Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Łódź poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Od do od do Od do Łódź

7 Łódź 450zł 1200zł 650zł 2200zł 1000zł 3000zł 1600zł 5000zł 2000zł 9000zł Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Monika Kaźmierczak, tel monika.kazmierczak@ober-haus.com POZNAŃ Czy na poznańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych można oficjalnie ogłosić koniec kryzysu? Pomimo wielu symptomów, że najgorsze mamy za sobą, nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak postawione pytanie. Sygnały świadczące o końcu stagnacji na rynku nieruchomości to przede wszystkim coraz większa otwartość banków wobec udzielania kredytów hipotecznych. Rośnie liczba banków skłonnych do obniżki marż za przyznanie takiego kredytu lub gotowych do obniżki prowizji za przyznanie kredytu w połączeniu z innymi produktami bankowymi. Można również zaryzykować stwierdzenie, że z miesiąca na miesiąc sytuacja w bankach będzie się poprawiać, co pociągnie za sobą dalszy spadek marż i oprocentowanie kredytów hipotecznych. Z rynku deweloperskiego coraz częściej docierają informacje o rozpoczęciu nowych inwestycji, a wielu deweloperów deklaruje również rozpoczęcie nowych projektów na początku 2010 roku. Można zakładać że w drugim kwartale przyszłego roku na rynku pojawi się znaczna ilość mieszkań deweloperskich. Deweloperzy przygotowują głównie do sprzedaży mieszkania najbardziej poszukiwane na rynku poznańskim, a więc w przedziale 40-60m 2, przeważnie kawalerki i mieszkania 2- pokojowe. Cena zależy głównie od metrażu im jest mniejszy, tym wyższa cena. Średnia cena kawalerki i mieszkania 2-pokojowego w standardzie deweloperskim to ok PLN/m 2. Lokale 3-pokojowe i większe dostępne są w cenach ok PLN/m 2 w dobrej lokalizacji oraz nawet PLN/m 2 na obrzeżach miasta. Na rynku wtórnym zauważamy duże zróżnicowanie cen. Mieszkania o metrażu 70-80m 2 w tzw. wielkiej płycie dostępne są już od 3900 PLN/m 2. Tradycyjnie najdroższe są mieszkania w najatrakcyjniejszych lokalizacjach (centrum, Winogrady, Jeżyce, Grunwald, Malta), głównie jednak tendencja ta dotyczy nowego budownictwa. Obecnie każdy klient jest w stanie znaleźć dla siebie mieszkanie, jakie go interesuje, pomimo faktu, że ofert na rynku jest mniej, niż na początku roku. Wynajem mieszkań 2-pokojowych to obecnie wydatek od 1300 PLN miesięcznie w takich dzielnicach jak Naramowice, oraz 1800 PLN a nawet 2500 PLN miesięcznie za mieszkanie w nowym budownictwie w pobliżu centrum. Koniec roku to czas lekkiego wyhamowania popytu na najem, który osiągnął swój szczyt pod koniec okresu wakacyjnego. 7

8 Poznań Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Poznań poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r od do od do od do Poznań Poznań Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Dariusz Ciborowski, tel dariusz.ciborowski@ober-haus.pl KATOWICE Listopad nie przyniósł większych zmian na katowickim rynku mieszkaniowym. Spadek zainteresowania wynajmem mieszkań w poprzednich miesiącach wciąż się utrzymuje. Doprowadziło to do sytuacji, iż mamy do czynienia ze znacznym wzrostem podaży nad popytem. Ceny ofert utrzymują się na stałym poziomie. Natomiast obserwujemy, że właściciele są chętni do nieznacznych obniżek cenowych przy dłuższym okresie najmu. Najczęściej zgłaszane zapytania ze strony klientów dotyczą przede wszystkim ofert w przedziale cenowym PLN/miesiąc. Klientów poszukujących mieszkań w wyższym standardzie jest zdecydowanie mniej. Wzrosło zainteresowanie klientów kupujących mieszkania w nowym budownictwie na rynku wtórnym. Dotyczy to przede wszystkim ofert mieszkań 2- pokojowych o pow m2. Warto nadmienić, że potencjalną grupą nabywców są głównie osoby zainteresowane zakupem mieszkania w celach inwestycyjnych, posiadające środki własne oraz wysoką wartość wkładu własnego. Głównym kryterium są konkurencyjne ceny w stosunku do cen oferowanych przez deweloperów oraz brak wybranych nieruchomości w ofercie dewelopera. Ożywienie to jednak nie przekłada się na zwiększenie ilości transakcji. Ze względu na niezmieniającą się sytuację na rynku pierwotnym, gdzie wciąż realizowana jest niewielka ilość inwestycji, a rozpoczęcie budowy nowych projektów jest wstrzymywane, przewidywane jest wystąpienie sytuacji, w której popyt zacznie przeważać nad podażą. Obecnie obowiązujące promocje oraz skłonność deweloperów do negocjacji powodują, że jest to dobry czas na zakup mieszkania. 8

9 Katowice Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Katowice poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r od do od do od do Katowice Katowice Aby uzyskać więcej informacji prosimy o kontakt: Iwona Szydlik, tel. (032) iwona.szydlik@ober-haus.pl 9