Zarys ogólny. Tereny pod inwestycje mieszkaniowe

Transkrypt

1 Zarys ogólny Rok 2009 rozpoczął się od kontynuacji spadków cen gruntów zapoczątkowanych w II połowie 2008 roku. Ze względu na wstrzymanie wszelkich zakupów przez inwestorów, na rynku utrzymywała się bardzo wysoka nadwyżka podaży nad popytem. Pomimo bardzo atrakcyjnych cen w tamtym okresie niepewna sytuacja ekonomiczna oraz trudności w uzyskaniu kredytów inwestycyjnych spowodowały zastój i doszło jedynie do pojedynczych transakcji. Druga połowa roku przyniosła optymistyczne dane ekonomiczne oraz zapewnienie wielu deweloperów o rozpoczęciu nowych inwestycji zarówno mieszkaniowych jak i biurowych. Zdecydowana większośd projektów zostanie jednak zrealizowana na gruntach zakupionych w latach Firmy, które sprzedały w najkorzystniejszym okresie swoje aktywa i posiadają zasoby wolnej gotówki, bądź ich sytuacja jest na tyle dobra, że otrzymają finansowanie, szykują się już na wyprzedaże. Chociaż pierwsze znaczące transakcje spodziewane są na koniec I połowy 2010, właściciele przestali już obniżad ceny ofertowe z nadzieją, iż odrobią starty wywołane drastycznym spadkiem wartości nieruchomości na przełomie 2008 i 2009 roku. Tereny pod inwestycje mieszkaniowe Grunty pod inwestycje mieszkaniowe okazały się najbardziej wrażliwe na recesję. Popyt na nie jest bowiem silnie powiązany ze sprzedażą mieszkao, która na przełomie 2008 i 2009 roku gwałtownie spadła. W tym samym okresie zostały zanotowane największe spadki cen gruntów, które w niektórych lokalizacjach wyniosły nawet 65% w porównaniu z cenami z pierwszej połowy 2008 roku. Najbardziej podatne na spadki okazały się grunty o relatywnie słabszej lokalizacji a tym samym większym ryzyku inwestycyjnym. Na spadek popytu na nowe mieszkania inwestorzy zareagowali wstrzymaniem wielu projektów. Według danych statystycznych GUS liczba rozpoczętych inwestycji od stycznia do listopada 2009 r. spadła o blisko 20% w porównaniu z analogicznym okresem w roku Ograniczenie podaży oraz łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych wpłynęły na wstrzymanie silnych spadków cen mieszkao. Niektórzy deweloperzy w drugiej połowie 2009 roku zdecydowali się więc na rozpoczęcie nowych inwestycji. Ceny działek pod zabudowę mieszkaniową w głównych miastach Polski (EUR) za mkw PUM II połowa 2008 II połowa 2009 Miasto/region Min Max Średnia Przedział Min Max Średnia Przedział Warszawa- Centrum ,5 425 Warszawa- Poza centrum , ,5 205 Kraków Łódź , Poznań Śląsk , Trójmiasto , Wrocław , Porównując ceny ofertowe gruntów występujące na rynku w II połowie 2008 do cen z II połowy 2009 roku, przeważają zdecydowane spadki. Najbardziej potaniały grunty zlokalizowane w miastach

2 regionalnych np. Poznaniu i Trójmieście. Ceny w tych miastach są zbliżone i wynoszą od 100 euro do 300 euro za mkw PUM (Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna). Najdroższą lokalizacją w Polsce niezmiennie pozostaje Warszawa, w której ceny sięgają 650 euro za mkw PUM. W drugiej połowie roku pozytywne informacje z rynku zachęciły właścicieli gruntów do zaprzestania obniżania cen i ostatnie miesiące charakteryzowały się zdecydowaną ich stabilizacją. Warszawa może pochwalid się nawet niewielkimi wzrostami cen ofertowych w II połowie 2009 w porównaniu do cen z II połowy 2008 roku. Świadczy to nie tyle o realnych wzrostach wartości nieruchomości, co o dużym zainteresowaniu inwestorów zakupem interesujących projektów. Kolejnymi miastami, w których zanotowaliśmy stabilizację, są Kraków oraz Wrocław. W obu miastach ceny gruntów spadły nieznacznie w 2009 (maks. o 14% we Wrocławiu). Zdecydowanie największe zmiany cen zanotowały Katowice, gdzie przeciętnie obniżyły się one o 28,5 %. W tabeli zamieszonej poniżej widad również rekordowe wzrosty w Łodzi oraz Warszawie w przedziale cen minimalnych sięgające aż 53%. Gdybyśmy jednak zestawili obecne poziomy cen w tych miastach z poziomem z I połowy 2008 okazałoby się, że są i tak zdecydowanie niższe niż wówczas. Wynika to z faktu, że najniższe ceny ofertowe są wrażliwe na zmiany koniunktury, przez co w na przełomie 2008 i 2009 roku obniżyły się nawet o kilkadziesiąt procent w porównaniu do I połowy 2008 roku. Zmiany w cenach gruntów pod zab. mieszkaniową II połowa 2008/II połowa 2009 Warszawa- Centrum 0% 4% Warszawa- Poza centrum 53% 9% Kraków -6% 0% Łódź 33% -12% Poznań -20% 0% Katowice -30% -27% Trójmiasto -20% 20% Wrocław -14% 0% Tereny pod inwestycje biurowe Sytuacja na rynku gruntów pod zabudowę biurową w Polsce prezentuje się podobnie jak na rynku gruntów mieszkaniowych. Po zdecydowanym spadku cen w II połowie 2008 roku, sięgającym nawet 50% (ceny minimalne w Trójmieście) w 2009 roku zanotowaliśmy wyhamowanie spadków cen. Ceny działek pod zabudowę biurową w głównych miastach Polski (EUR) za mkw. powierzchni najmu brutto (GLA) II połowa 2008 II połowa 2009 Miasto/region Min Max Średnia Przedział Min Max Średnia Przedział Warszawa , Kraków , Łódź , Poznań Katowice , Trójmiasto , Wrocław

3 Najwyższe ceny gruntów w Polsce pod zabudowę biurową występują w Warszawie i oscylują w przedziale od 220 do 700 euro z mkw GLA (Gross Leasable Area - Powierzchnia Najmu Brutto). Ceny ofertowe w Warszawie w I połowie 2009 roku ustabilizowały się, natomiast w II połowie odnotowaliśmy wyraźne ich podniesienie. W porównaniu do II połowy 2008 roku ceny ofertowe zrosły nawet o 38%. Podobnie jednak jak w przypadku gruntów mieszkaniowych, gdy zestawimy ceny z I połowy 2008 z obecnymi, grunty są nadal znacznie taosze niż dwa lata temu. Poza Warszawą na drodze do poprawy sytuacji są już Wrocław oraz Kraków. Oba miasta cieszą się wśród inwestorów bardzo dobrą opinią i skupia się w nich wiele inwestycji. Ceny ofertowe we Wrocławiu zaczynają się od 160 euro za mkw GLA a kooczą w okolicach 350 euro, w Krakowie przedział ten wynosi od 180 do 250 euro. Nie we wszystkie miastach można jednoznacznie stwierdzid, że ustabilizowały się już ceny terenów inwestycyjnych. Zaliczamy do nich Katowice, Trójmiasto oraz Łódź. W ostatnim roku ceny w tych miastach zanotowały ok. 15% spadki w porównaniu do II połowy 2008 r. Największe zmiany wystąpiły w Łodzi, gdzie ceny spadły przeciętnie o 20% niezależnie od lokalizacji i obecnie wynoszą od 100 do 200 euro za mkw GLA. Zbliżone ceny występują w również w Katowicach (od 100 do 220 euro z mkw GLA), zaś w Trójmieście ich przedział jest zdecydowanie większy i ceny mieszczą się w przedziale od 180 do 350 euro z mkw GLA. Zmiany w cenach gruntów pod zab. biurową II połowa 2008/ II połowa 2009 Warszawa 38% 12% Kraków 3% -17% Łódź -20% -20% Poznań 20% -14% Katowice -20% -12% Trójmiasto -13% -7% Wrocław 7% 0% Pomimo znacznej poprawy koniunktury, o której świadczą chociażby ostatnie transakcje na rynku biurowym (sprzedaż Delloite House czy też Marynarska Point) inwestorzy wstrzymują się jeszcze z pozyskiwaniem nowych lokalizacji pod budynki biurowe. Wynika to zasadniczo z relatywnie dużej ilości gruntów w portfelu deweloperów. Biorąc pod uwagę chłonnośd rynków, najszybciej zostaną zrealizowane nowe projekty w Warszawie, a dopiero w drugiej kolejności te w miastach regionalnych tj. Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Trójmieście, Szczecinie i Poznaniu. Tereny pod inwestycje handlowe W ostatnich latach rynek powierzchni handlowej w największych miastach stosunkowo nasycił się. Inwestorzy skupili się więc na inwestycjach w mniejszych miastach liczących nawet mieszkaoców. Kryzys uderzył jednak nie tylko w inwestorów lecz również w konsumentów. Sprzedaż detaliczna, pomimo iż w ostatnich miesiącach wzrosła, w ujęciu rocznym nadal pozostaje na relatywnie niskim poziomie. Deweloperzy odkładają więc plany zakupu nowych terenów pod inwestycje handlowe, a obecne projekty powstają często w mniejszej skali niż dotychczas planowano. Zastój w sprzedaży gruntów pod powierzchnie handlowe wynika również z faktu, że istnieje

4 ograniczona ilośd terenów, na których można budowad obiekty o powierzchni przekraczającej 2000 mkw. Tereny pod inwestycje magazynowe Ceny gruntów pod działalnośd logistyczną i produkcyjną na koniec roku 2009 wahały się w przedziale od 17 euro w okolicach Piotrkowa Trybunalskiego i III strefie Warszawy aż do 150 euro za najatrakcyjniejsze grunty w I strefie Warszawy. Ze względu jednak na fakt, że ok. 20 % powierzchni magazynowej jest w tej chwili niewynajęte (ok. 1 mln mkw.), deweloperzy odłożyli pozyskiwanie gruntów i skupili się na wynajmie posiadanych magazynów. Ceny działek pod zabudowę magazynową w głównych miastach Polski (EUR) za mkw. koniec 2008 I polowa 2009 koniec 2009 Miasto/region Min Max Średnia Przedział Min Max Średnia Przedział Min Max Średnia Przedział Warszawa- I strefa , , ,5 95 Warszawa- II strefa ,5 29 Warszawa- III strefa , , Łódź , , ,5 25 Piotrków Trybunalski , , Kraków Śląsk ,5 45 Wrocław , , ,5 15 Poznań , , ,5 15 Trójmiasto , , ,5 35 Zmiany w cenach gruntów pod zab. magazynową koniec 2008/I połowa 2009 Warszawa- I strefa -29% -14% Warszawa- II strefa 0% -29% Warszawa- III strefa 0% -32% Łódź -14% -25% Piotrków Trybunalski 0% -25% Kraków 0% 0% Śląsk -43% -18% Wrocław -14% -21% Poznań -7% -21% Trójmiasto 0% 0% Średnie: -11% -18,5% Zmiany w cenach gruntów pod zab. magazynową I połowa 2009/koniec 2009 Warszawa- I strefa 0% 0% Warszawa- II strefa -23% -2% Warszawa- III strefa 0% -10% Łódź -33% 0% Piotrków Trybunalski 0% -17% Kraków -23% 0% Śląsk 0% -7% Wrocław 0% -18% Poznań 0% 0% Trójmiasto 0% 0% Średnie -8% -5% W ostatnim roku ceny działek pod zabudowę magazynową i przemysłową spadły przeciętnie o 20,5%. Największe spadki zostały zanotowane w I połowie roku. W przeciągu pierwszych sześciu miesięcy ceny spadły przeciętne od 11 do 18,5%. Największe spadki zostały odnotowane na Śląsku (do 43%

5 niższe ceny w przypadku relatywnie słabiej zlokalizowanych terenów) oraz w okolicach Łodzi, gdzie ceny ofertowe były o jedną czwartą niższe niż pół roku wcześniej. W drugiej połowie roku przeciętny spadek cen wynosił 6,5%. Po raz kolejny największe obniżki dotyczyły okolic Łodzi (ceny min. obniżyły się do 33%). W wielu miastach ceny pozostały na niezmienionym poziomie np. w Trójmieście oraz Poznaniu. Pomimo rozwoju sieci dróg i autostrad oraz ogólnej poprawy infrastruktury w Polsce w 2010 roku nie przewidujemy znacznego ożywienia sprzedaży terenów pod działalnośd logistyczną. Jest to efekt olbrzymich zasobów terenów posiadanych przez deweloperów, na których w najbliższych latach może zostad wybudowanych ponad 5 mln. mkw. Prawdopodobnie grunty pod powierzchnie magazynowe powrócą do kręgu zainteresowao inwestorów na początku 2011 roku. Zmiany w cenach gruntów pod zab. magazynową koniec 2008/koniec 2009 Warszawa I strefa -29% -14% Warszawa- II strefa -23% -30% Warszawa III strefa 0% -39% Łódź -43% -25% Piotrków Trybunalski 0% -38% Kraków -23% 0% Katowice -43% -24% Wrocław -14% -36% Poznań -7% -21% Trójmiasto 0% 0% Średnie: -18% -23%

6 Prognozy W najbliższych miesiącach nie przewidujemy gwałtownych zmian cen ofertowych. Rynek nieruchomości gruntowych ustabilizował się. W pierwszej połowie 2010 roku pojawią się prawdopodobnie informacje o szczęśliwcach, którzy nabyli atrakcyjne grunty po relatywnie niskich cenach. Nie należy się jednak spodziewad zbyt dużej liczby transakcji, ponieważ inwestorzy posiadają w swoich portfelach wiele nie rozpoczętych projektów i w pierwszej kolejności na nich skupią swoją uwagę. Przy podejmowaniu decyzji o zakupach inwestorzy będą zwracali większa uwagę na lokalizację, cenę oraz możliwośd wchłonięcia podaży danej powierzchni przez lokalny rynek. Przyjmując te założenia, deweloperzy skupią swoją uwagę na większych miastach a w nich na mniejszych projektach lub tych dużych, lecz podzielonych na kilka etapów. Chociaż minęły już czasy, kiedy stopy zwrotu z inwestycji nierzadko sięgały kilkudziesięciu a nawet więcej procent, to nadal na rynku można zaleźd bardzo atrakcyjne projekty. Kontakt dla mediów: Tatiana Kałużniacka PR Manager Colliers International Poland Sp. z o.o. Tel Kom lub tatiana.kaluzniacka@colliers.pl - koniec -