Raport Z Rynku Mieszkaniowego

Transkrypt

1 Raport Z Rynku Mieszkaniowego Grudzień

2 Warszawa Za nami kolejny miesiąc i okres przedświąteczny na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Mimo spowolnienia na rynku, transakcje nadal są w toku, inne finalizują się. Więcej decyzji najmu niż sprzedażowych. W ostatnim tygodniu roku banki optymistycznie zachęcają do zaciągania kredytów hipotecznych, co powinno przysporzyć im nowych klientów. DomBank, mbank i GE Money Bank postanowiły obniżyć swoje wymagania. Łatwiej już będzie o uzyskanie w ich placówkach zdolności kredytowej. Zmniejszono wymagany wkład własny dla kredytów w CHF do 20% z 35% ( GE), kredyt w PLN to również 20% wkładu własnego, zamiast dotychczasowego poziomu 25% (DomBank). mbank obiecuje od stycznia zmniejszenie marży kredytowej. Niestety, część banków wycofała z rynku swoje oferty kredytów walutowych, ale optymistyczne jest to, że oferta na rynku bankowym jest dość szeroka i widać wyraźne trendy zmierzające ku złagodzeniu niedawnych obostrzeń. Wyczekiwanie z zakupem nieruchomości związane jest także z ulgą w podatku dochodowym przy zakupie nieruchomości od 1 stycznia 2009r. Stawka wynosi nadal 19%, ale podatnik zostanie zwolniony z zapłaty podatku dochodowego, jeśli przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości nabytej po nowym roku, przeznaczony zostanie na cele mieszkaniowe, czyli zakup innej nieruchomości, remont, budowę, rozbudowę lub spłatę kredytu mieszkaniowego. Z ulgi podatkowej skorzystają również Ci podatnicy - osoby fizyczne, którzy zechcą nabyć nieruchomość w innym kraju UE, Islandii, Norwegii, Szwajcarii lub Liechtensteinie oraz dotyczy też tych, którzy przeznaczą pozyskane ze sprzedaży fundusze na spłatę kredytu zaciągniętego na refinansowanie kredytu mieszkaniowego. W związku z powyższymi, oczekiwanymi zmianami oraz niewielką perspektywą na wzrost wartości nieruchomości w krótkim czasie, transakcje kupna sprzedaży nie są w fazie nasilenia. Na rynku pierwotnym oczekują na klienta wybudowane już mieszkania w stanie deweloperskim lub czekające na jego decyzję dotyczącą wykończenia tzw. pod klucz, często w cenie promocyjnej. Im większy metraż, tym niższa cena za metr kwadratowy nowego lokum. Dotyczy to głównie mieszkań w apartamentowcach. Zainteresowanie zakupem domów jest niewielkie. Rynek wtórny zachęca dużym wyborem mieszkań i domów o różnym standardzie, lokalizacji i cenie. Ceny są dość stabilne. Warto dokonać zakupów jeszcze przed corocznym wzrostem cen na przełomie marca i kwietnia, który często na wiosnę dotyczy głównie gruntów z przeznaczeniem na budownictwo jednorodzinne w podmiejskich lokalizacjach oraz domów w stanie deweloperskim lub z drugiej ręki, wybudowanych zgodnie z nowymi technologiami i zastosowaniem nowoczesnych materiałów budowlanych, w atrakcyjnej, willowej okolicy. Wynajem jest na niezmiennym, dość wysokim poziomie w kwestii obrotów i cen. Stałe jest zainteresowanie mieszkaniami w centrum i dzielnicach przyległych, 2-3 pokoje, przystępna cena w granicach 2-3 tys. pln pożądana! Nie zawsze łatwo znaleźć standard, który nas satysfakcjonuje, ale wszystko jest kwestią ceny oferta jest dość szeroka, więc można wybierać. 2

3 MIESZKANIA (PLN/m²) od do Warszawa Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Warszawa poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Warszawa Warszawa Anna Berezowska, tel anna.berezowska@ober-haus.com KRAKÓW Panuje aura ogólnego przeczekiwania kryzysu. Brak lub bardzo ograniczone możliwości kredytowania zakupu nieruchomości, a także wyczekiwanie na dalsze spadki i okazje cenowe spowodowały, iż w grudniu ilość zawartych transakcji była stosunkowo niewielka. Najbliższe miesiące nie zapowiadają również znacznego ożywienia. Rynek pierwotny stanął w miejscu i kwestia większego lub mniejszego nakładu na marketing nic tu nie zmieni, dopóki deweloperzy nie będą mieli do zaoferowania za swoje mieszkania cen, które będą dla potencjalnych nabywców nie tyle atrakcyjne, co po prostu przystępne. Nieliczni, którzy w grudniu dokonali zakupu, zdecydowali się na najbardziej popularne w ostatnich miesiącach małe, stosunkowo niedrogie mieszkania. Można odnieść wrażenie, że cena z miesiąca na miesiąc ma coraz większe znaczenie kosztem atrakcyjności lokalizacji. Coraz bardziej zauważalne stało się zainteresowanie kupujących dzielnicą Ruczaj. Owszem, to część Krakowa, która ma kilka plusów, jednak to spory wybór nowych, małych, a co za tym idzie w możliwie niskich cenach mieszkań, sprawia, że klienci coraz częściej decydują się na zakup lokum w tej właśnie części Krakowa. Poza tym, pod kątem atrakcyjności niezmiennie prym wiedzie Krowodrza, Bronowice i Salwator. Ale w tych dzielnicach oferty nie należą do najtańszych nawet w czasie korekty cen. Rynek wtórny, podobnie jak pierwotny, w grudniu nie odnotował żadnych spektakularnych zwrotów. Duży wybór mieszkań na rynku, bardzo ograniczone możliwości kredytowe oraz niepewna sytuacja ekonomiczno-gospodarcza sprawiają, 3

4 że każda decyzja o zakupie nieruchomości poprzedzona jest wnikliwą analizą lokali, które obecnie oferuje rynek, oraz uzyskaniem jak najbardziej korzystnej dla kupującego ceny. Nie ma powodu do podejmowania decyzji w pośpiechu. Jednak cena jest niezmienna w przypadku mieszkań o wyjątkowych wnętrzach, w estetycznych budynkach i atrakcyjnej lokalizacji. Te szybciej od pozostałych znajdują swoich nabywców, oczywiście, gdy cena nie jest wygórowana. Gwarantem dobrej inwestycji są takie miejsca, jak Stare Miasto, Śródmieście, Salwator, Wola Justowska, Bronowice. Rynek domów jednorodzinnych pozostał bez zmian w odniesieniu do poprzedniego miesiąca, a w porównaniu z rynkiem mieszkaniowym był jeszcze mniej aktywny. Nabywcy najwyraźniej ze względu na świąteczny charakter tego okresu, postanowili przełożyć decyzję o zakupie domu już na następny rok. Zauważalne jednak było zainteresowanie działkami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną. Największym zainteresowaniem cieszyła się południowa część Krakowa i okolic Tyniec, Podgórze, Mogilany. Wynajem nieruchomości mieszkaniowych również wyhamował. Przygotowania do Świąt w przypadku osób prywatnych i zamykanie mijającego roku w korporacjach odsunęły na dalszy plan kwestię wynajmu nowego lokum na pierwsze miesiące przyszłego roku. To oczywiście specyfika miesiąca, jakim jest grudzień. W obecnych realiach rynkowych można spodziewać się jednak dalszego wzrostu zainteresowania mieszkaniami i domami przeznaczonymi pod wynajem. MIESZKANIA (PLN/m²) od do Kraków Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Kraków poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Kraków Kraków Małgorzata Pajor, tel malgorzata.pajor@ober-haus.com 4

5 TRÓJMIASTO Grudzień to kolejny miesiąc wyraźnego osłabienia sprzedaży. Ilość transakcji wyraźnie spadła nawet w porównaniu z miesiącem poprzednim. Biura sprzedaży deweloperów i pośredników w zasadzie świecą pustkami. Trafiają tu bardzo nieliczni klienci raczej poszukujący informacji i badający rynek niż chcący przeprowadzić transakcję. Kolejne obniżki cen (o ok. 5 % w porównaniu z listopadem) u deweloperów, a także spadki 10% na rynku wtórnym, nie przyniosły zmian. Nabywcy czekają na to, co pojawi się w ofercie kredytowej w przyszłym roku. Grudniowe specjalne akcje promocyjne deweloperów, polegające na przygotowaniu do sprzedaży wybranych ofert po bardzo obniżonych cenach, również nie przyniosły spodziewanych rezultatów. Tym bardziej, że specjalną ofertę cenową otrzymały te mieszkania, które trudno jest sprzedać. W grudniu również obserwujemy zastój na budowach kilku już rozpoczętych inwestycji. Takie decyzje podjęli niektórzy deweloperzy po to, aby nie generować dodatkowych kosztów w tym miesiącu. Również odczuwalny jest wyraźny zastój w wynajmach mieszkań, choć tu nie obserwujemy spadków cenowych. Zapytań w biurach jest bardzo niewiele, a jeszcze mniej transakcji. Zupełny brak zainteresowania obserwujemy również wśród klientów zagranicznych. Wśród tej grupy klientów w grudniu w zasadzie nie dochodzi do transakcji. MIESZKANIA (PLN/m²) od do Gdańsk Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Gdańsk poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Trójmiasto Trójmiasto Przemysław Szkutnik, tel przemysław.szkutnik@ober-haus.com 5

6 WROCŁAW Grudzień na wrocławskim rynku nieruchomości nie był zaskakujący. Dwudziesto lub trzydziestoprocentowy wkład własny to bariera, która wciąż powoduje, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego dla większości osób jest nadal nieosiągalne. Kupujący, z co najmniej dwóch powodów, przełożyli decyzję o zakupie nieruchomości: pierwszy to wyczekiwanie na dalszą korektę cen, drugi - święta i kończący się rok. Liczba transakcji zawartych na rynku pierwotnym jest jeszcze mniejsza niż w listopadzie i październiku. Przyszli nabywcy zwracają uwagę, decydując się na zakup mieszkania u dewelopera na to, co już wybudował, czy w rzeczywistości tak, jak wyglądało to na wizualizacjach, czy jakościowo sprostał wyzwaniu, czy ukończył wszystkie rozpoczęte inwestycje. Ma to na celu komfort dokonywania zakupu mieszkania. I jakkolwiek w obecnej sytuacji te kwestie mogą wydawać się firmom deweloperskim bolesne, w perspektywie czasu okażą się bardzo korzystne dla jakości budowanych mieszkań. Obecna sytuacja na rynku deweloperów służy znormalizowaniu się rynku nieruchomości. W dłuższej perspektywie czasu deweloperzy będą sprzedawać mieszkania, ale po cenach, jakie są osiągalne dla kupujących. I, być może pozwoli to zamienić standard stan deweloperski na standard pod klucz. Rynek wtórny również nie odznaczył się dużą liczbą transakcji. Były to zazwyczaj finalizacje rozmów, które strony rozpoczęły w październiku lub listopadzie, lub też szybkie decyzje kupujących, którzy na skutek zawirowań giełdowych i w połączeniu z możliwością znalezienia prawdziwej okazji dokonali zakupu w grudniu. To jednak niewielka grupa. Mało kto rozpoczynał poszukiwanie nowego lokum w grudniu. Co najwyżej zgłaszał taką chęć, przeglądając oferty biur. Podejmowanie decyzji o ewentualnym zakupie, ze względu na świąteczny charakter miesiąca, zostały przełożone na początek przyszłego roku. Rynek domów jednorodzinnych to niezmiennie m.in. Biskupin, Dąbie czy Ołtaszyn, ale także podwrocławskie lokalizacje takie jak np. Dobrzykowice. Zima zazwyczaj studzi zapał klientów do oglądania w terenie domów lub działek, dlatego grudzień, styczeń i luty to zazwyczaj miesiące, gdzie niewiele dzieje się w tym sektorze. Wynajem to obecnie sektor rynku, który jest w najlepszej kondycji. Oczywiście koniec roku jest tu podobnie odczuwalny, jak w pozostałych częściach rynku. Ale aż tak bardzo nie odczuwa się spowolnienia. Ważnym elementem jest również fakt, iż wobec zaistniałych okoliczności na rynku mieszkań, część klientów zdecydowała się zamieszkać jeszcze przez jakiś czas w wynajmowanym mieszkaniu. Najbardziej lubianymi przez klientów miejscami do zamieszkania jest Śródmieście, oczywiście Stare Miasto, ale także, obfitujące w nowe budownictwo, dobrą infrastrukturę i komunikację, Krzyki. Jeśli dom niezmiennie Biskupin i Zalesie. 6

7 MIESZKANIA (PLN/m²) od do Wrocław Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Wrocław poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Wrocław Wrocław Małgorzata Pajor, tel malgorzata.pajor@ober-haus.com POZNAŃ Większość osób, w związku ze spodziewanymi korektami cen, planowane zakupy nieruchomości odkładają na pierwsze miesiące przyszłego roku. Okres przedświąteczny i przedsylwestrowy, jak co roku, jest czasem osłabienia aktywności na rynku. Dla inwestorów, którzy zakupili mieszkania 3-4 lata temu jest to idealny moment na sprzedaż mieszkania i realizację zysków z inwestycji, pod warunkiem, że zaproponują cenę odpowiednią do aktualnej sytuacji i możliwości nabywców. Pomimo lekkiego spadku cen nieruchomości i tak powyższe rozwiązanie zapewni im niemały zysk. Dużo osób wycofało środki z mało bezpiecznych inwestycji i planuje zainwestować w bardziej bezpieczną formę, jaką jest nieruchomość. W związku z tym poszukują ciekawych ofert mieszkań w okazyjnych cenach. Wśród takich klientów największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2-3 pokojowe w metrażu do 60 m2. Cena takiego mieszkania w zależności od lokalizacji, standardu mieszkania i budynku waha się od 4500PLN/m2 na obrzeżach miasta do nawet PLN/m2 w budynkach o wysokim standardzie. Średnia cena mieszkania 2 pokojowego w kilkuletnim bloku z cegły to 6800PLN/m2, a 3 pokojowego około 7500 PLN/m2. Ceny najmu mieszkań w Poznaniu ustabilizowały się w ostatnim czasie. Są satysfakcjonujące dla właścicieli i osiągalne dla najemców. Kawalerka to koszt średnio 1100 PLN, mieszkanie 2 pokojowe w starszym bloku kosztuje między 1200 a 1700 PLN, w nowym nawet 3000 PLN. Mieszkanie większe w podwyższonym standardzie kosztuje około 2800PLN, takie mieszkania wynajmują zazwyczaj firmy dla swoich pracowników. Sporym zainteresowaniem cieszą się również działki z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną, zlokalizowane w niewielkiej odległości od granic Poznania. 7

8 Działki w dobrej lokalizacji, w pełni uzbrojone i dobrze skomunikowane z centrum miasta kosztują nawet 500 PLN/m2, działki położone dalej od można kupić już od 90 PLN/m2. Poznań Centrum MIESZKANIA (PLN/m²) od do Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Poznań poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Poznań Poznań Łukasz Gralak, tel lukasz.gralak@ober-haus.com Katowice Grudzień należy do najspokojniejszych miesięcy na rynku nieruchomości. Biorąc po uwagę i tak już widoczne spowolnienie na rynku, nie należało oczekiwać widocznej zmiany sytuacji. Oferujący swoje mieszkania do sprzedaży na rynku wtórnym w dalszym ciągu nie są skłonni do znaczących obniżek cen swoich mieszkań. Kupujący, biorąc pod uwagę ciągle niepokojące informacje z rynku finansowego, obawiają się zaciągać tak poważne zobowiązanie finansowe, jakim jest kredyt hipoteczny. Nie oznacza to, iż rynek zamarł zupełnie. Jednak duża rozbieżność pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących powoduje, że trudno oczekiwać, aby w najbliższym czasie ta sytuacja uległa dużej poprawie. Znormalizowanie sytuacji w kredytach hipotecznych będzie z pewnością mieć wpływ również na rynek pierwotny. Biorąc pod uwagę potencjał regionu, obecna oferta deweloperów jest niewielka. Jednak trudno oczekiwać, że ta sytuacja ulegnie gwałtownej zmianie. Kryzys na rynku finansowym odbił się bardzo mocno na tym sektorze. Nie tylko potencjalni klienci maja problem z uzyskaniem kredytu, ale również deweloperzy stali się dla banków mało atrakcyjnym klientem. Dlatego też na rynku katowickim w projektach rynku pierwotnego oferty promocyjne nie są rzadkością - dotyczy to szczególnie projektów, które są gotowe do wejścia i pozostały ostatnie mieszkania lub domy. Jednak na rabat wyższy niż 10% trudno liczyć. 8

9 Segment domów nie jest odporny na problemy rynku. Oferta zwłaszcza w tym segmencie jest szeroka. Dominującymi lokalizacjami są Kostuchna, Zarzecze oraz Piotrowice. Ceny bardzo zróżnicowane można znaleźć dom szeregowy od 3300 za m2 na Zarzeczu, ale już w Piotrowicach trzeba liczyć się z kwotą 4300 za m2. W przypadku mieszkań cena wzrasta do 4700 na Kostuchnie do ponad 7000 za m2 na Ligocie. Jak widać ceny są bardzo zróżnicowane, ale też ma na nie wpływ lokalizacja, standard budynków oraz oczywiście zaplecze takie jak dostępności miejskich środków komunikacji, szkoły, przedszkola czy sklepy. W obecnej sytuacji dla wielu klientów alternatywą staje się wynajem. Niezmienną popularnością cieszą się mieszkania jedno i dwupokojowe, jednak grudzień nie jest najbardziej właściwym okresem odnośnie wynajmu. Klienci poszukujący są najbardziej zainteresowani ofertami w okolicach 1000 PLN, a takich ofert jest bardzo niewiele. Firmy, biorąc pod uwagę obecną sytuację, również w ramach kontrolowania wydatków wstrzymały decyzję o zatrudnianiu nowych osób zwłaszcza z poza Katowic lub zmniejszyły limity kwot na wynajem mieszkań. Zapewne wkrótce pojawi się sporo mieszkań w projekcie Dębowe Tarasy, gdzie większość nabywców zakupiła mieszkania inwestycyjnie. Należy jednak wziąć pod uwagę, iż cena wynajmu w tym kompleksie nie będzie najniższa. MIESZKANIA (PLN/m²) od do Katowice Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Katowice poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Katowice Katowice Jolanta Loranty, tel jolanta.loranty@ober-haus.com Łódź W Łodzi na rynku pierwotnym klienci mogą przebierać w ofertach mieszkań gotowych do zamieszkania. Deweloperzy ścigają się w walce o klienta. Wysoko cenione są mieszkania w lokalizacjach blisko centrum miasta, ale jest duże zainteresowanie osiedlami oddalonymi znacznie od centrum ze względu na niższą cenę. Jeśli osiedle jest ogrodzone z ładnie zagospodarowanym terenem to duży atut, 9

10 który przekonuje klientów. Nadal panuje rynek kupującego i wygląda na to, że taka sytuacja utrzyma się jeszcze przez kilka miesięcy. W grudniu w Łódzkiem odczuliśmy znaczne zainteresowanie zakupem nowego lokum. Są to dopiero wstępne poszukiwania i możemy się spodziewać decyzji zakupowych już w nowym roku. Obecnie jest bardzo dobry okres na zakup mieszkania. Ceny obniżyły się, a oferenci zniecierpliwieni długim oczekiwaniem na nabywcę, są skłonni znacząco obniżyć cenę. W Łodzi najbardziej poszukiwane są mieszkania 2-3 pokojowe o powierzchni 38 m2-60 m2 poza ścisłym centrum. Tutaj cena kształtuje się około 3,8-5,6 tyś w zależności od standardu wykończenia. Ulubione miejsca do zamieszkania to osiedle Retkinia oraz Górna. Wynajem lokali mieszkalnych staje się dobrą alternatywą dla obecnej trudnej sytuacji na rynku. Zamiast kupić mieszkanie klienci coraz częściej decydują się wynająć. Właściciele mieszkań w dobrej lokalizacji i dobrym standardzie najchętniej wynajmują przedsiębiorcom, menedżerom. Tutaj cena kształtuje się ok. 2-2,5 tys.pln. Największą popularnością niezmiennie cieszą się mieszkania w apartament owcach, w centrum miasta, umeblowane w dobrym stylu i w pełni wyposażone. Na rynku domów jednorodzinnych panuje zastój. Klienci poszukują okazji, które de facto w obecnej sytuacji nie brakuje. Klienci dobrze sytuowani decydują zakup domu z działką w granicach miasta lub w niedalekiej odległości od granic miasta. Najbardziej poszukiwane są domy o powierzchni od 120 do 150m2, które ze względu na ciągłe wzrosty cen mediów gwarantują optymalne koszty utrzymania. Cena metra kwadratowego takiego domu posadowionego na działce o pow. ok. 1000m2 w granicach miasta kształtuje się średnio 4,5-6 tys. za metr w zależności od standardu oraz lokalizacji. Poza granicami miasta można zakupić dom w cenie już od 3,5 tys/m2. Łódź Centrum MIESZKANIA (PLN/m²) od do Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Łódź poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Łódź Łódź Monika Kaźmierczak, tel monika.kazmierczak@ober-haus.com 10