Działalność deweloperska na przykładzie nieruchomości mieszkaniowych w Polsce

Transkrypt

1 649 Akademii Ekonomicznej w Krakowie 24 Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Działalność deweloperska na przykładzie nieruchomości mieszkaniowych w Polsce 1. Wprowadzenie Trudna sytuacja mieszkaniowa w Polsce stwarza możliwości powstania i rozwoju nowych form budownictwa mieszkaniowego. W związku z tym od kilku lat jedną z popularniejszych działalności inwestycyjnych w sferze mieszkaniowej jest deweloping, w wyniku którego powstają mieszkania ujmowane w statystykach GUS jako przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. W artykule omówiono rolę mieszkania w życiu każdej rodziny, jego funkcje, a także potrzeby posiadania własnego lokum przez społeczeństwo w Polsce w porównaniu z liczbą oddawanych do użytku mieszkań rocznie. Podano również opis działalności deweloperskiej. Przedmiotem badań były dylematy, które musi rozwiązać deweloper przed rozpoczęciem inwestycji, zadania, jakie ma on do wykonania, istota i modele organizacyjne działalności deweloperskiej, a także źródła finansowania inwestycji mieszkaniowych w systemie deweloperskim. Wśród wielu form budownictwa mieszkaniowego wzrasta liczba mieszkań realizowanych przez deweloperów. Dowodem na to będzie prześledzenie stosunku liczby mieszkań realizowanych przez deweloperów do ogólnej liczby mieszkań oddanych w Polsce w ostatnich latach, a także pokazanie, że budownictwo mieszkaniowe stanowi podstawę działalności deweloperskiej w Polsce. 2. Efekty budownictwa mieszkaniowego w Polsce W celu określenia efektów budownictwa mieszkaniowego w Polsce prześledzimy liczbę mieszkań oddanych do użytku w latach i zrealizowanych

2 56 Tabela 1. Mieszkania oddane do użytku w Polsce w latach (w tys.) w różnych systemach. Statystyki GUS wyróżniają sześć form realizacji budownictwa mieszkaniowego. Są to: mieszkania budowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, mieszkania komunalne, mieszkania zakładowe, mieszkania na sprzedaż lub wynajem realizowane w celu osiągnięcia zysku przez różnych inwestorów, mieszkania społeczne lub czynszowe, mieszkania realizowane przez osoby fizyczne, czyli w systemie indywidualnym. Wyszczególnienie Ogółem 136, 133, 94,4 76,1 67,1 62,1 73,7 8,6 82, 87,7 16, 99,1 Wskaźnik dynamiki (w %) 1991= Wskaźnik dynamiki (w %) rok poprzedni = Spółdzielnie 83,5 84,3 5, 31,7 26,8 24,6 28,1 28, 27,5 24,4 25,8 15,4 Komunalne 1,7 8,2 5,9 3,8 3,3 3, 3,7 3,4 2,7 2, 2,3 x a Zakładowe 2,6 3,6 4,6 3,6 2,5 1,6 1,4 1,5 1, 1,2 1, x a Mieszkania na sprzedaż lub wynajem,5 2,8 2,8 2,7 5,1 9, 14,2 2,7 29,4 23,8 Mieszkania społeczne czynszowe,3 1,4 3,3 4, 6,8 x a Mieszkania indywidualne 4, 36,9 33,4 35,5 31,7 3,1 35,1 37,3 33,3 35,5 4,7 51,7 a dane ze stycznia 23 r. podają wartość ok. 8,2 tys. jako łączną liczbę mieszkań komunalnych, zakładowych, społecznych oddanych w 22 r. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, Roczniki Statystyczne Na podstawie danych zawartych w tabeli 1 można stwierdzić, że w Polsce w latach liczba oddawanych mieszkań malała. Dopiero od 1997 r. widać tendencję wzrostową, jednak liczba mieszkań oddanych w 1991 r. nie została przekroczona w żadnym badanym okresie. Fakt ten można tłumaczyć m.in. znacznym

3 Działalność deweloperska na przykładzie nieruchomości zmniejszeniem liczby mieszkań budowanych przez spółdzielnie. Biorąc pod uwagę wskaźnik dynamiki w 21 r., w systemie spółdzielczym zrealizowano zaledwie 31% mieszkań w stosunku do liczby z 1991 r. Wśród form budownictwa mieszkaniowego zmalała także liczba mieszkań komunalnych i zakładowych. Pojawiły się nowe rodzaje realizacji inwestycji mieszkaniowych. Od 1997 r. m.in. zaczęto uwzględniać mieszkania oddawane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego, które działają na mocy Ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. nr 133, poz. 654). Mieszkania realizowane w systemie indywidualnym w latach 9. odgrywały bardzo istotną rolę i w badanym okresie przewyższały wartość 3 tys. mieszkań oddawanych rocznie, sięgając ponad 4 tys. w 21 r. Największy wzrost liczby mieszkań w badanym okresie odnotowali inwestorzy realizujący mieszkania na sprzedaż lub wynajem, osiągając wartość 29,4 tys. mieszkań w 21 r., w którym zanotowano najwyższą liczbę oddanych mieszkań od 1992 r. (wynoszącą wówczas 16 tys.). W 22 r. zrealizowano już tylko 93% planów dotyczących oddania mieszkań w stosunku do roku poprzedniego. 3. Potrzeby mieszkaniowe w Polsce i możliwości ich zaspokajania Z obserwacji i analizy sytuacji mieszkaniowej w Polsce wynika, że istnieje ogromne zapotrzebowanie na nieruchomości mieszkaniowe. Aby określić wielkość potrzeb mieszkaniowych Polaków, należy uwzględnić kilka czynników. Gdybyśmy przyjęli, że każde gospodarstwo domowe powinno mieć własne mieszkanie, to brakuje w Polsce ok. 1,5 mln mieszkań, co wymusza wspólne zamieszkiwanie kilku pokoleń i prowadzi do przeludnienia mieszkań. Samodzielnie mieszka zaledwie 1/3 młodych rodzin, a w lokalach o obniżonym standardzie ok. 1 mln Polaków. Również należy wziąć pod uwagę normy, które występują w Unii Europejskiej i Stanach Zjednoczonych. Statystycznie na 1 mieszkanie przypada w Niemczech 2,3 osoby, w USA 2,4, a w Polsce 3,3 osoby. Należy zaznaczyć, że znacznie większa liczba osób przypadających na mieszkanie to nie jedyny problem. Wyżej wymienione kraje notują dość niski wskaźnik, ale też mieszkania są większe i o znacznie wyższym standardzie w porównaniu z polskimi warunkami. Ponadto wielkość zasobu mieszkaniowego w krajach zachodnich kształtuje się na poziomie ok. 35 mieszkań na 1 tys. osób, np. w Niemczech 427, we Francji 471. Według danych GUS na koniec 21 r. zasoby mieszkaniowe w Polsce wynosiły tys. mieszkań, co dawało 39 mieszkań na 1 tys. mieszkańców 1. Jest to dolna granica przedziału, który wskazuje na dobre warunki mieszkaniowe. Niestety, trzeba pamiętać o stanie technicznym istniejących nieruchomości mieszkaniowych. Około 68 tys. lokali mieszkalnych nadaje się do wyburzenia, co trzecie mieszkanie znajduje 1 R. Matkowski, Rezerwy rozwojowe nieruchomości w Polsce, Inwestor 22, nr 4, s. 16.

4 58 się w budynkach pięćdziesięcioletnich i starszych, które przy niedostatecznych remontach są już zdekapitalizowane. Często zdewastowane są również nowsze domy. Tak zwana luka remontowa szacowana jest jako równowartość kosztu budowy ok. 75 tys. mieszkań. W skali kraju na remonty wydaje się zaledwie 1/3 niezbędnych nakładów. W najbliższej przyszłości należy oczekiwać kumulacji potrzeb mieszkaniowych, spowodowanej strukturą demograficzną i kresem technicznej trwałości wielu starych budynków. Do 25 r. pokolenie wyżu demograficznego będzie zakładać rodziny, zgłaszając zapotrzebowanie na nowe lokale (w latach o 1,2 mln wzrośnie liczba osób w wieku 229 lat). Sytuację komplikuje fakt, że w tym samym czasie zwiększy się liczba osób w przedziale wiekowym ponad 45 lat i tylko część młodych może liczyć na mieszkanie po starszym pokoleniu. Aby zaspokoić wyżej wymienione potrzeby, konieczne jest zwiększenie liczby oddawanych do użytku lokali mieszkalnych 2. Należy zaznaczyć, że potrzeby nie są jednoznaczne z popytem, który determinowany jest przede wszystkim wysokością dochodów gospodarstw domowych i osób indywidualnych zainteresowanych kupnem bądź wynajmem mieszkania. Rozeznanie realnego popytu należałoby przeprowadzić w kontekście wyodrębnienia następujących grup majątkowych: grupa ludzi bogatych zdolna do samodzielnego rozwiązania swoich potrzeb mieszkaniowych, grupa średnia najważniejsza z punktu widzenia przyrostu popytu mieszkaniowego, ponieważ zasadniczy wzrost liczby mieszkań jest konsekwencją możliwości finansowych właśnie tej grupy ludzi, grupa ludzi o niskich dochodach, których nie stać na własne mieszkanie, mogących korzystać tylko z wynajmu. Część z nich wymaga pomocy w postaci dodatków mieszkaniowych, grupa ludzi bezdomnych. Wskaźnikiem określającym możliwości finansowe społeczeństwa jest siła nabywcza ludności, wyrażająca się liczbą m² powierzchni mieszkalnej, którą można kupić za średnią płacę w gospodarce. W Polsce wskaźnik ten wynosi ok.,8 m². Oznacza to, że za przeciętną płacę w 22 r. można było kupić w Polsce,8 m², a w krajach Europy Zachodniej 4 m² powierzchni użytkowej mieszkania 3. Z jednej strony sytuacja mieszkaniowa w Polsce wskazuje na ogromne zapotrzebowanie na mieszkania, jednak z drugiej strony większość społeczeństwa nie stać na sfinansowanie jego zakupu z dochodów, jakie uzyskują. Dlatego trzeba przygotować pewne rozwiązania, które spowodują, że mieszkanie stanie się dobrem łatwiej dostępnym dla większości Polaków. Najistotniejszym problemem, który trzeba szybko rozwiązać, jest system finansowania nieruchomości mieszkaniowych, ponieważ jest on jednym z bodźców, które mogą pobudzić wzrost popytu mieszka- 2 Por. Założenia polityki mieszkaniowej państwa na lata , Domus 1999, nr 6, s R. Matkowski, op. cit., s. 16.

5 Działalność deweloperska na przykładzie nieruchomości niowego. W Polsce sytuacja w zakresie finansowania inwestycji mieszkaniowych jest zupełnie inna niż w krajach rozwiniętych gospodarczo. W krajach tych dominującym źródłem finansowania wydatków mieszkaniowych ludności jest kredyt, w tym hipoteczny. W Polsce wciąż dominują środki własne. Sytuacja ta zmienia się powoli. Wzrasta wartość inwestycji mieszkaniowych finansowanych kredytami. Rozwój bankowości w Polsce, szczególnie hipotecznej, w głównej mierze zależy od niskiego i stabilnego poziomu inflacji, stabilnego kursu walutowego, stałego wzrostu oszczędności oraz dochodów ludności. Udział inwestycji mieszkaniowych finansowanych przez banki wzrósł z 9% w 1998 r. do 21,4% w 21 r. Nadal jednak na zakup mieszkania lub domu w zdecydowanej części przeznaczane są środki własne. Na razie w większości środki pozyskiwane od banków są przeznaczane na rozwój i rozbudowę mieszkań. W sumie na te cele przeznacza się prawie 66% wszystkich kredytów. Jedynie niespełna 22% środków przeznacza się na zakup i budowę mieszkań. Rynek kredytów hipotecznych jest bardzo atrakcyjny dla sektora bankowego w związku z ogromnymi potrzebami mieszkaniowymi. Rozwój rynku długoterminowych kredytów hipotecznych jest jednak w dużej mierze uzależniony od czynników makroekonomicznych, w tym stabilnego rozwoju gospodarki. Obecna sytuacja w Polsce, a szczególnie wysokie bezrobocie, temu nie sprzyja. Powoduje to, że pomimo wzrostu udział banków w finansowaniu inwestycji budowlanych jest nadal bardzo niski w porównaniu z krajami Europy Zachodniej. W Polsce, choć udział kredytów mieszkaniowych w PKB rośnie (w 2 r. wyniósł ok. 2%), jest on jeszcze nadal bardzo niski. Tymczasem średnia europejska to 4%. Najwyższy udział zadłużenia hipotecznego notuje się w Danii, gdzie przekracza on poziom 7% 4. Powyższe dane ukazują ogromną zależność pomiędzy dobrze rozwiniętym rynkiem długoterminowych kredytów a popytem na nieruchomości mieszkaniowe. Będziemy musieli poczekać jeszcze kilka lat, aby oferta banków w zakresie kredytów hipotecznych była atrakcyjna, a społeczeństwo polskie nabrało zaufania i wyrobiło sobie przyzwyczajenia do finansowania zakupu nieruchomości mieszkaniowych przez środki pieniężne pożyczone od banku. Sposobem powstrzymania kryzysu w mieszkalnictwie może być też powstawanie nowych podmiotów realizujących inwestycje budowlane, które będą stanowić konkurencję dla już istniejących wykonawców. Jedną z form budownictwa mieszkaniowego, która w ostatnich latach rozwija się dość dynamicznie, jest działalność deweloperska. 4. Istota działalności deweloperskiej, zadania dewelopera Termin deweloper oznacza człowieka, który potrafi dostrzec funkcję, jaką powinna pełnić dana przestrzeń, umie pozyskać środki na realizację inwestycji, 4 Ibidem, s. 16.

6 6 kieruje realizacją, czyli przeprowadza tzw. akcję rozwojową. Po ukończeniu inwestycji zostaje jej właścicielem czy współwłaścicielem lub sprzedaje ją, odzyskując kapitał i kierując go w nowe przedsięwzięcie. Deweloper nie musi angażować kapitału własnego, on zarządza przedsięwzięciami inwestycyjnymi, zarządza ryzykiem. Ważnym elementem decyzyjnym jest to, że nie działa on na zlecenie klienta i zakłada, że podaż nieruchomości zainicjuje popyt. Oznacza to, że tego uczestnika rynku nie można porównać z generalnym realizatorem inwestycji, który zarządza całym przedsięwzięciem, ale na zlecenie konkretnego klienta 5. Działalność deweloperska rozwinęła się w wielu segmentach rynku, a podmioty zwane deweloperami są bardzo zróżnicowane od małych do bardzo dużych, od tych, którzy kładą nacisk na rzetelną realizację procesu inwestycyjnego i koncentrują się na działalności określanej mianem zastępstwa inwestycyjnego do takich, którzy są inspiratorem, a następnie organizatorem całego procesu inwestycyjnego, łącznie z pozyskaniem strumieni finansujących projekt i ostatecznie beneficjentem przeprowadzonego procesu. Analizując działalność deweloperską, można zauważyć wiele rodzajów inwestycji realizowanych przez deweloperów. Mogą oni zajmować się realizacją inwestycji: komercyjnych, autostrad, czy mieszkaniowych. Wydaje się, że rynek deweloperów w Polsce jest jeszcze wciąż w fazie kształtowania się. W sektorze inwestycji komercyjnych (biura, hipermarkety, centra dystrybucyjne, obiekty magazynowe) zdecydowanie dominują podmioty utworzone przez zagraniczne firmy deweloperskie. Na rynku mieszkaniowym firmy tworzone z udziałem kapitału zagranicznego nie osiągnęły takiej przewagi nad polskimi podmiotami, choć w tym segmencie są także obecne, czego przykładem jest aktywność firmy Skanska. W Polsce podejmują się obecnie działalności deweloperskiej różne podmioty, którymi są najczęściej 6 : firmy budowlane, biura projektów, agencje zajmujące się doradztwem i pośrednictwem na rynku nieruchomości, banki, fundusze inwestycyjne. Przesłanki podejmowania tej działalności są różne. Zgodnie z zasadniczym celem dewelopera najważniejsze jest osiągnięcie zysku z tej działalności (banki, fundusze inwestycyjne) lub (oprócz pewnego kapitału) możliwości wykorzystania posiadanego potencjału wytwórczego (przedsiębiorstwa budowlane, biura projektów), ale także np. możliwości pozyskania atrakcyjnego, pod względem lokalizacji lub ceny, terenu (agencje działające na rynku nieruchomości, spółdzielnie mieszkaniowe). 5 Por. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1997, s Por. R. Uchman, Rola developerów w rozwoju rynku nieruchomości w Polsce [w:] Uwarunkowania rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN SGH, Warszawa 2, s. 142.

7 Działalność deweloperska na przykładzie nieruchomości Współczesny deweloper jest inicjatorem całego procesu przekształceń nieruchomości, dlatego do jego zadań należy 7 : stworzenie wizji, pomysłu przekształcenia nieruchomości, odpowiednie zdefiniowanie projektowanego przedsięwzięcia, jego ocena rynkowa i finansowa, określenie strategii postępowania i planu realizacyjnego, w końcu organizacja i aktywny nadzór od początku aż do ukończenia całości zamysłu, zaprojektowanie i zbudowanie obiektów wraz z uzyskaniem wszelkich wymaganych pozwoleń, zapewnienie finansowania całego przedsięwzięcia poprzez wykonanie studiów wykonalności, następnie określenie źródeł finansowania i pozyskanie wymaganych środków, kontrola finansowa wszystkich faz realizacji i eksploatacji przedsięwzięcia, zbadanie odpowiedniego wycinka otoczenia ekonomiczno-społecznego, czyli rynku, którego częścią będzie przekształcana nieruchomość, stworzenie i wprowadzenie w życie strategii marketingowej, zidentyfikowanie i pozyskanie zaplanowanej grupy użytkowników, wynajem powierzchni, utrzymanie przekształconej nieruchomości w odpowiednim stanie. Aby zachować harmonię w całym procesie deweloperskim, trzeba przeprowadzić dogłębną analizę pomysłu. Proces deweloperski rozpoczyna się w chwili pojawienia się pierwszej wizji nowego przedsięwzięcia w nieruchomościach, który związany jest ogólnie rzecz biorąc z dwoma sytuacjami: gdy deweloper wie, co chciałby zrobić i wtedy szuka określonej działki, aby móc zrealizować ten pomysł, gdy szacując istniejącą nieruchomość, deweloper stara się znaleźć dla niej najlepszy sposób użytkowania. W obu wypadkach deweloper zaczyna od analizy cech nieruchomości związanych z daną lokalizacją po to, aby dokonać wstępnej oceny wykonalności przedsięwzięcia oraz by uświadomić sobie koszt nabycia odpowiedniej działki budowlanej. Deweloper musi odpowiedzieć sobie na dwa zasadnicze pytania: czy to konkretne przedsięwzięcie odpowiada na zapotrzebowanie rynkowe i czy ma ono sens ekonomiczny 8. W zależności od przyjętego modelu organizacyjnego, kolejność działań podejmowanych przez dewelopera może być różna. W wypadku większości deweloperów w składzie ich władz znajdą się osoby z dużym doświadczeniem w dziedzinie przygotowania i organizacji inwestycji. Oprócz racjonalnej kolejności podejmowanych działań najważniejsze dla powodzenia inwestycji może być oszacowanie czasu, potrzebnego na poszczególne kroki. Częstym błędem, popełnianym zwłaszcza przez początkujących deweloperów, jest niedocenianie problemów związanych z przygotowaniem inwestycji i przywiązywanie nieproporcjonalnie dużego znaczenia do problemów wykonawczych, przy równoczesnym zaniedbywaniu problemów 7 Por. J. Lipiński, Struktura procesu developerskiego wstępna ocena przedsięwzięcia, Nieruchomości. Prawo. Podatki 2, nr 3, s Ibidem, s. 28.

8 62 finansowania inwestycji i prawnych mechanizmów, pozwalających na minimalizację ryzyka. Mylna ocena czasu potrzebnego na nabycie praw do całego terenu, niezbędnego pod inwestycję lub zapewnienie jego uzbrojenia, przy równoczesnym zaciągnięciu kredytu bankowego, zabezpieczonego przez majątek firmy, jest najczęstszym w polskich warunkach powodem dramatycznych trudności firmy 9. Dlatego niesłychanie istotna jest dogłębna analiza projektu podanego przez dewelopera i wiele czynności poprzedzających sam proces rozpoczęcia budowy. W działalności inwestycyjnej mamy do czynienia z różnymi modelami działalności deweloperskiej, rozumianymi jako wzajemne relacje pomiędzy podmiotami uczestniczącymi w realizacji przedsięwzięcia gospodarczego. Podstawowymi podmiotami są 1 : pierwotny właściciel (właściciele) terenu, deweloper jako osoba koordynująca całość procesu inwestycji, doprowadzająca do powstania efektu końcowego powstania nowej formy zagospodarowania terenu, wykonawca lub wykonawcy robót, zarówno przygotowawczych, jak i budowlanych, ostateczni nabywcy i użytkownicy zrealizowanych obiektów. Można wyróżnić kilka rodzajów modeli organizacyjnych działalności deweloperskiej w zależności od funkcji, jaką pełni deweloper 11. Deweloper właściciel terenu i nieruchomości do momentu zakończenia budowy. Model ten można nazwać klasycznym ; deweloper kupuje lub w inny sposób nabywa prawa do terenu inwestycji (np. umowa użytkowania wieczystego, długoterminowej dzierżawy itp.), a następnie doprowadza do ostatecznej realizacji obiektu i dopiero wówczas pozbywa się praw własności. W polskich warunkach gdzie obowiązuje system ratalnego finansowania inwestycji przez przyszłych nabywców, a co za tym idzie zachodzi konieczność dokonania sprzedaży na wczesnym etapie realizacji inwestycji sprzedaż domu lub mieszkania odbywa się dwuetapowo: w fazie budowy na podstawie aktu notarialnego przyrzeczenia sprzedaży, zabezpieczającego interesy obu stron, a następnie właściwego aktu sprzedaży, po ukończeniu budowy. Deweloper koordynator i wykonawca na terenie stanowiącym własność przyszłych nabywców. Deweloper znajduje odpowiednie miejsce pod inwestycję i podpisuje umowę z właścicielami, zapewniającą mu z jednej strony prawo do prowadzenia prac przygotowawczych (np. dokonania wtórnego podziału terenu na działki budowlane), a z drugiej gwarantującą odpowiednie odszkodowanie w wypadku rezygnacji właściciela ze sprzedaży terenu po doprowadzeniu do etapu umożliwiającego rozpoczęcie sprzedaży. Deweloper jednak sam nie nabywa praw do terenu. 9 Por. K. Kirejczyk, J. Łaszek, Vademecum developera, Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 1997, s M. Wierzchowski, Sposoby realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce, Problemy Rozwoju Budownictwa 22, nr Por. K. Kirejczyk, J. Łaszek, op. cit.

9 Działalność deweloperska na przykładzie nieruchomości To ostateczni nabywcy kupują albo poszczególne wydzielone działki (pod domy szeregowe), albo też stają się współwłaścicielami nieruchomości (w wypadku planowanej realizacji domu wielorodzinnego), lub też nabywcy są udziałowcami podmiotu (spółki) także z deweloperem umowy o generalne wykonawstwo lub generalne realizatorstwo inwestycji, gwarantującej mu prawo do wyłączności prowadzenia budowy, aż do jej zakończenia lub innego etapu pośredniego. Trzeba podkreślić, że z formalnego punktu widzenia inwestorem są w takim wypadku ostateczni nabywcy (np. pozwolenie na budowę musi być wydane obecnym właścicielom terenu). Model pośredni sprzedaż działki w trakcie budowy (np. na etapie stanu surowego budynku). Z różnych względów, głównie podatkowych, dość często spotykany jest taki model organizacyjny, w którym deweloper podpisuje umowę sprzedaży w trakcie realizacji inwestycji i z pozycji inwestora przechodzi na pozycję generalnego wykonawcy. Ma to zwykle zastosowanie w wypadku osiedli domów szeregowych i dokonywane jest po wykonaniu stanu surowego zamkniętego budynków wraz z elewacją. Deweloper, o ile takie jest życzenie klienta, prowadzi dalej jego budowę jako wykonawca i realizuje roboty dotyczące wszystkich mieszkańców, ale możliwe jest także np. powierzenie robót wykończeniowych innej firmie lub firmom. Land development. Działalność ta nie ma jeszcze równie syntetycznej jak w języku angielskim nazwy. Obejmuje ona zakup, a następnie przekwalifikowanie (najczęściej odrolnienie), opracowanie koncepcji i planu zagospodarowania terenu, wtórny podział na działki, uzbrojenie w podstawową infrastrukturę i sprzedaż działek albo pojedynczym nabywcom (najczęściej w wypadku zabudowy jednorodzinnej lub niewielkich obiektów usługowych), albo firmom deweloperskim (w wypadku większych obszarów i działek pod zespoły zabudowy mieszkaniowej, domów wielorodzinnych lub nieruchomości komercyjnych). Ze względu na brak kapitału i wysokie ceny nieruchomości ten rodzaj działalności ma obecnie charakter marginalny. 5. Źródła finansowania inwestycji deweloperskich Wśród podmiotów podejmujących się działalności deweloperskiej dominują przedsiębiorstwa budowlane i w coraz większym stopniu spółdzielnie mieszkaniowe. Te pierwsze dysponują potencjałem wykonawczym i umiejętnością prowadzenia procesu inwestycyjnego, te drugie dysponują (często atrakcyjnymi i uzbrojonymi) terenami i umiejętnościami prowadzenia procesu inwestycyjnego. Z reguły nie dysponują one jednak kapitałami własnymi na finansowanie przedsięwzięć inwestycyjnych. Dlatego w obecnie występujących warunkach w deweloperskim budownictwie mieszkaniowym powstał model finansowania go przez przyszłych właścicieli (klientów), co znacznie ogranicza liczbę zainteresowanych tym sposobem pozyskiwania mieszkań Por. R. Uchman, op. cit., s. 143.

10 64 Na początku lat 9. pierwsi deweloperzy potrafili rozpoczynać działalność deweloperską bez znaczących kapitałów własnych oraz kredytów. Kapitały własne nie przekraczały 1% kosztu całej inwestycji, a zaangażowanie 5% własnego kapitału przez dewelopera uchodziło na rynku za bardzo znaczące. Prawie całe ryzyko inwestycji mieszkaniowej ponoszone było przez klienta oraz przez wykonawców realizujących budowę. Deweloperzy osiągali ogromne stopy zwrotu z własnego kapitału. Kolejnym sposobem pozyskiwania kapitału przez deweloperów są ulgi podatkowe. Znaczące ulgi podatkowe stały się szybko następnym, poza kapitałem własnym klienta, źródłem finansowania budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Pomimo wprowadzanych różnych ograniczeń ulg podatkowych Skarb Państwa jest jednym z najważniejszych źródeł finansowania mieszkaniowych projektów deweloperskich w kraju. Sposobem finansowania działań deweloperów są także wykonawcy i podwykonawcy. Dzieje się tak ze względu na obowiązujące obecnie w Polsce prawo, które daje znikomą ochronę wykonawcom i podwykonawcom realizującym inwestycje mieszkaniowe dla deweloperów. Dochodzenie roszczeń przez wykonawców od deweloperów w sądach jest bardzo trudne, kosztowne i długotrwałe. To wykonawcy odpowiadają za terminowe opłacanie VAT zawartego w wystawianych deweloperom fakturach, opłat ZUS i podatków pobieranych od swoich pracowników, gdzie zabezpieczenia interesów państwa są bardzo duże. Oni też biorą na siebie ryzyko finansowania za pomocą kredytu kupieckiego dostawy materiałów i usług niezbędnych przy realizacji budowy. W sytuacji zwykle stosowanych terminów odbioru poszczególnych etapów budowy, a także terminów zapłaty za wystawiane faktury, firmy wykonawcze kredytują na ogół koszt budowy równy 23 miesiącom przerobu. Przy realizacji większych inwestycji mieszkaniowych zdolność kredytowa jest jednym z ważniejszych czynników decydujących o płynności finansowej inwestycji. Brak ustawowych zabezpieczeń interesów wykonawców doprowadza do częstych nadużyć ze strony deweloperów, którzy w maksymalnym stopniu polegają na tej formie kredytowania własnych przedsięwzięć 13. Kolejnym źródłem finansowania inwestycji mieszkaniowych prowadzonych przez deweloperów jest kredyt bankowy. Niestety w Polsce banki nie stworzyły dotychczas kompleksowej oferty, w której finansowałyby dewelopera i wszystkich jego klientów, uzyskując w rezultacie znacznie większe rozmiary akcji kredytowej i zmniejszone jej ryzyko. Jednakże takiego kompleksowego produktu ciągle w bankach nie ma. W krajach wysoko rozwiniętych próbuje się zawsze wykorzystać najlepsze cechy marketingowe i ekonomiczne, aby zadowolić bankowym produktem zarówno inwestora, który kupuje mieszkanie u dewelopera, jak i dewelopera, któremu zależy na środkach umożliwiających przeprowadzenie inwestycji w racjonalnym cyklu. Trzecim uczestnikiem tego procesu musi być bank, który może sfinansować dewelopera oraz dać gwarancję klientowi, że nie straci on swoich środków. Na dzia- 13 Por. M. Dąbrowski, Finansowanie inwestycji developerskich, Świat Nieruchomości 22, nr 34, s. 62.

11 Działalność deweloperska na przykładzie nieruchomości łalności tej bank dodatkowo zarabia, poszerzając grono swoich klientów, czyli rozszerzając akcję kredytową, a nadzorując przebieg procesów inwestycyjnych ma dodatkowe zabezpieczenie swoich pieniędzy. Działanie takiego systemu opiera się na następujących zasadach 14 : deweloper musi przygotować (ze środków własnych) inwestycje. Musi zapewnić lokalizację, przygotować projekt i zrobić biznesplan całości; bank musi zweryfikować biznesplan, w tym zwłaszcza popyt, ocenić wkład własny dewelopera i podjąć decyzję o sfinansowaniu przedsięwzięcia; następnie rozpoczyna się marketing osiedla i po uzyskaniu uzgodnionej liczby chętnych na kupno mieszkania deweloper rozpoczyna realizację inwestycji; chętni do kupna mieszkania podpisują umowę z deweloperem o nabycie mieszkania, które będzie zrealizowane w uzgodnionym terminie, ale pieniądze wpłacają na specjalne, indywidualne ich konto bankowe; bank widząc zakres zainteresowania (poprzez dokonywane wpłaty) finansuje inwestycje; pieniądze klienta zostają ulokowane i oprocentowane w banku, a klient w każdej chwili (na określonych warunkach) może bezpiecznie wycofać się z zakupu; deweloper kończy i rozlicza inwestycje. Bank udziela indywidualnych kredytów hipotecznych wszystkim klientom, którzy dokonywali wpłat na konto przez okres budowy, uzupełniając w ten sposób zgromadzone przez nich środki; wszyscy klienci dokonują zakupu lokali, dzięki czemu deweloper może spłacić kredyt bankowy; przepływ środków dokonuje się na rachunkach w tym samym banku i pod jego kontrolą; hipoteka na nieruchomości, pomimo rozbicia jej na wiele nieruchomości lokalowych, jest nadal zabezpieczeniem środków pożyczonych przez bank. 6. Znaczenie nieruchomości mieszkaniowych w działalności deweloperskiej Praktycznie od początku ukształtowania się tego systemu realizacji inwestycji przedmiotem zainteresowania deweloperów były inwestycje mieszkaniowe. Trzeba było kilku lat przemian systemowych, aby określić jak duży jest popyt na mieszkania w Polsce, poparty realnym strumieniem siły nabywczej ludności, jakie są nawyki i możliwości finansowe potencjalnych klientów i jakie jest ryzyko dewelopera. Rozwój dewelopingu doprowadził do potrzeby ujęcia sprzedanej przez nich produkcji w statystyce państwowej. W tabeli 2 przedstawiono liczbę mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem w latach , które w 1995 r. stanowiły ponad 2,8 tys. przekazanych do użytku. W następnych latach znaczenie deweloperów w rozwoju inwestycji mieszkaniowych systematycznie rosło. W 21 r. przekazali oni do użytku ponad 29 tys., tj. ponad 27% wszystkich mieszkań. Na podstawie danych tabeli 2 można zauważyć, że inwestycje mieszkaniowe realizowane przez 14 Por. M. Bryx, Finansowanie inwestycji mieszkaniowych, Poltext, Warszawa 21, s. 99.

12 66 deweloperów rozwijają się niezwykle dynamicznie. Jeśli wziąć pod uwagę, że wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku w latach wyniósł 43,9 tys., to należy podkreślić, że 61% tego przyrostu jest dziełem deweloperów 15. W 22 r. oddano do użytku ok. 23,8 tys. mieszkań na sprzedaż lub wynajem, co stanowi prawie 2% mniej niż w 21 r. Tabela 2. Udział mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytku w latach Wyszczególnienie Ogółem (w tys.) 136,8 133, 94,4 76,1 67,1 62,1 73,7 75,3 82, 87,7 16, 99,1 Mieszkania na sprzedaż lub wynajem (w tys.),5 1,5 2,8 2,7 5,1 9, 14,2 2,7 29,4 23,8 Wskaźnik dynamiki (w %) 1993= Wskaźnik dynamiki (w %) rok poprzedni = , ,4 157,7 145,7 142,1 8,9 Udział (w %),5 1,9 4,2 4,3 6,9 11,9 17,3 23,6 27,7 25,1 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, Roczniki Statystyczne Obecnie na polskim rynku istnieją dziesiątki firm prowadzących działalność deweloperską, ale zaledwie kilkanaście z nich zrealizowało więcej niż 78 inwestycji. Najbardziej widoczne są firmy działające na rynku budownictwa mieszkaniowego. Trudno określić liczbę małych i średnich przedsiębiorstw budowlanych, które podjęły działalność na tym rynku i mają za sobą realizację jedynie jednej czy dwóch niewielkich inwestycji. Polski rynek deweloperski charakteryzuje się brakiem przejrzystości. Nie istnieje obecnie żaden ranking firm deweloperskich, a w związku z tym bardzo utrudniony jest dostęp informacji o tym rynku i firmach na nim działających. Szacunki wielkości rynku i jego podziału na poszczególnych deweloperów mają charakter wyrywkowy i dotyczą przede wszystkim segmentu obiektów biurowych w rejonie Warszawy Ibidem, s M. Dąbrowski, K. Kirejczyk, Inwestycje deweloperskie, Twigger, Warszawa 21, s. 11.

13 Działalność deweloperska na przykładzie nieruchomości Podsumowanie Liczba mieszkań oddawanych do użytku przez deweloperów corocznie wzrasta i stanowią one drugą pozycję co do wielkości oddawanych mieszkań rocznie. Sukces osiągany przez deweloperów w ostatnich latach świadczy o ogromnym zapotrzebowaniu na mieszkania. Jednak dzisiejsze warunki na rynku nieruchomości mieszkaniowych są coraz trudniejsze i nie wystarczy budować dobrze i tanio. Są one równie ważne jak właściwe relacje ze zróżnicowanym otoczeniem zewnętrznym. Przede wszystkim bardzo ważne są relacje z klientami. Jeszcze nie tak dawno klienci dokonywali wyboru mieszkania na podstawie jednej informacji, jaką jest cena. Obecnie interesuje ich sytuacja finansowa dewelopera, dokonania firmy, jej wizerunek, a także jakość obsługi przed i po sprzedaży mieszkania. Przypadki nieuczciwych deweloperów, wykorzystujących system przedpłat jako sposób finansowania inwestycji, spowodowały podważenie zaufania do tych podmiotów, dlatego zabezpieczeniem interesów klienta byłby rachunek escrow proponowany w projekcie ustawy o zasadach finansowania inwestycji mieszkaniowych przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. W celu skuteczniejszej ochrony nabywców, deweloper nie miałby możliwości wykorzystania pieniędzy z rachunku powierniczego na inną inwestycję niż ta, na którą są przeznaczone. To znacznie zabezpieczy interesy klientów deweloperów, którzy często decydują się na zakup mieszkania, które jeszcze nie zostało wybudowane. Dzięki rachunkowi escrow na rynku pozostaną deweloperzy, którzy rzetelnie wywiązują się ze swoich działań inwestycyjnych i cieszą się renomą na rynku. Jeżeli kredyty będą bardziej dostępne dla potencjalnych nabywców mieszkań, a środki finansowe klientów deweloperów będą lepiej zabezpieczone, to można wnioskować, że deweloperzy będą mieli szansę na dynamiczny rozwój w dziedzinie realizacji inwestycji mieszkaniowych. Literatura Bryx M., Finansowanie inwestycji mieszkaniowych, Poltext, Warszawa 21. Dąbrowski M., Finansowanie inwestycji developerskich, Świat Nieruchomości 22, nr 34. Dąbrowski M., Kirejczyk K., Inwestycje deweloperskie, Twigger, Warszawa 21. Kirejczyk K., Łaszek J., Vademecum dewelopera, Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa Lipiński J., Struktura procesu deweloperskiego wstępna ocena przedsięwzięcia, Nieruchomości. Prawo. Podatki 2, nr 3. Matkowski R., Rezerwy rozwojowe rynku nieruchomości w Polsce, Inwestor 22, nr 4. Uchman R., Rola developerów w rozwoju rynku nieruchomości w Polsce [w:] Uwarunkowania rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN SGH, Warszawa 2. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, Dz.U. 1995, nr 133, poz. 654 z późn. zm. Werner W., Deweloperzy na rynku budownictwa mieszkaniowego, Polski Rynek Nieruchomości, UNI- CAT PROMOCJA MEDIA, Warszawa Wierzchowski M., Sposoby realizacji inwestycji mieszkaniowych, Problemy Rozwoju Budownictwa 2, nr 2. Założenia polityki mieszkaniowej państwa na lata , Domus 1999, nr 6.

14 68 Developer Activities Based on the Example of Residential Real Estate in Poland The difficult housing situation in Poland has led to the emergence of new types of housing construction. Consequently, the most dynamic investors in the housing sector over the past few years have been developers, who construct housing recorded in Central Statistical Office data as designated for sale or rental. The term developer refers to an individual who is able to discern a function that a given space should perform, to obtain financing for an investment and to oversee its completion, in other words, to implement a development project. Upon completion of an investment, the developer becomes its owner/co-owner or sells the assets and recovers the capital invested in the project. From the moment this investment system emerged in Poland, developers have focused on housing investments. The proportion of flats built by developers relative to the total number of flats built has increased from year to year, and in 21 the number of developer-built flats reached 29,. In analysing the number of flats completed in the 199s, a significant decrease can be discerned. Foremost, the number of flats built by housing co-operatives (the most important housing investor in previous years) fell. Communal and company-built housing is becoming less and less significant in the overall number of flats constructed. Given the enormous demand for housing, developers have a major opportunity to succeed in their housing investments, provided that the financial status of Poles enables them to purchase new flats.