WALNE ZGROMADZENIE WIOLINOWY PASAŻ 2014 SERDECZNIE WITAMY

Transkrypt

1 WALNE ZGROMADZENIE WIOLINOWY PASAŻ 2014 SERDECZNIE WITAMY

2 Kwestie formalno-prawne Ocena prawna wniosków uchwał i poprawek zgłoszonych pod obrady Walnego Zgromadzenia. Pytania dotyczące inwestycji Wiolinowy Pasaż : Czy sprzedaż mieszkań z zyskiem w wariancie deweloperskim członkom Spółdzielni jest zgodna z prawem? Czy w wariancie spółdzielczym można wliczyć wartość gruntu (użytkowania wieczystego) w koszt budowy? Czy zgodnie z obowiązującą umową inwestor zastępczy ma obowiązek finansowania inwestycji? Zasady głosowania na dzisiejszym zebraniu.

3 Proponowany Porządek Obrad

4 Czym jest ryzyko inwestycyjne? W inwestowaniu istnieje jedna podstawowa zasada: im większa oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji, tym większe ryzyko poniesienia straty. Źródło:

5 Wariant deweloperski (obecnie obowiązujący) Spółdzielnia jest deweloperem! Działa dla zysku i ponosi wszelkie ryzyko! Potencjalny zysk złotych x m² = % podatek = złotych!

6 Finansowanie inwestycji Wiolinowy Pasaż Środki wymagane złotych Okres kredytowania 1,5 roku Spółdzielnia może finansować tylko dokumentację potrzebną do rozpoczęcia i kontynuacji budowy ok złotych. Bez wpłat od nabywców nie można nawet ogrodzić terenu budowy! Źródło: Protokół z WZ 2010 SMB Jary uchwała 8/2010

7 Uwarunkowania prawne działalności deweloperskiej 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie tzw. ustawa deweloperska mająca na celu ochronę nabywców mieszkań przed nieuczciwymi deweloperami. Kluczowym elementem tej ustawy jest wprowadzenie rachunków powierniczych prowadzonych przez banki: Rachunek zamknięty Bank rozlicza się z deweloperem po zakończeniu budowy Rachunek otwarty Bank rozlicza się z deweloperem po zakończeniu każdego etapu budowy

8 Kwestia rachunków powierniczych otwartych Jakie środki własne Spółdzielnia może przeznaczyć na realizację budowy? 0 złotych! Możemy sfinansować prace projektowe i nic więcej. Czy Spółdzielnia posiada zabezpieczenie finansowe inwestycji? Nie ma żadnego oprócz pieniędzy, które wpłacą nam przyszli nabywcy. To co Spółdzielnia posiada oprócz gruntu i projektu architektonicznego? Zatrudniliśmy doświadczonego inwestora zastępczego i mamy wizję! Źródło: Bank PKO BP spotkanie z dnia

9 Wiolinowy Pasaż - Sprzedaż Wizji

10 Konsekwencje nieudanej sprzedaży Wizji Jedna z największych warszawskich spółdzielni mieszkaniowych ogłosiła upadłość. Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa wpadła w spiralę długów, którą spowodowała nieudana inwestycja mieszkaniowa przy ul. Grzybowskiej. Wpadla.html

11 Konsekwencje nieudanej sprzedaży Wizji cd upadek1.wav

12 Inwestycja musi mieć zabezpieczenie finansowe! Finansowanie przez inwestora zastępczego Wolne środki Spółdzielni złotych Kredyt inwestycyjny zaciągnięty przez Spółdzielnię Finansowanie przez generalnego wykonawcę Przedsięwzięcie wspólne z innym deweloperem

13 Koszty kredytu inwestycyjnego Środki wymagane złotych Okres kredytowania 1,5 roku Odsetki i opłaty pomiędzy 6% do 8%* rocznie Koszty = x 6% x 1,5 = * Źródło: Bank PKO BP spotkanie z dnia

14 Jeśli nie kredyt to co? Finansowanie przez inwestora zastępczego Finansowanie przez generalnego wykonawcę Przedsięwzięcie wspólne z innym deweloperem

15 Wariant spółdzielczy = BEZPIECZEŃSTWO FINANSOWE! Tylko członkowie Spółdzielni partycypują w inwestycji. Członkowie Spółdzielni finansują inwestycję od samego początku. Budowę rozpoczyna się po zebraniu kompletu chętnych. Nie jest to działalność gospodarcza i nie podlega rygorom ustawy deweloperskiej.

16 Wariant Spółdzielczy = BEZPIECZEŃSTWO FINANSOWE! Członkowie Spółdzielni opłacają koszt budowy plus udział w wartości użytkowania wieczystego (cena gruntu). Członkowie Spółdzielni w zamian za ryzyko finansowania inwestycji otrzymują premię w postaci ceny niższej niż rynkowa. Różnica będzie zależeć od wyceny wartości użytkowania wieczystego. Zarząd przewiduje koszt metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej o złotych (14%) niższy niż w przypadku inwestycji w wariancie deweloperskim.

17 Wady wariantu spółdzielczego Nie ma zysku, który można przenieść na fundusz remontowy! Nie można w żaden sposób zagwarantować, że po zakończeniu inwestycji spadną opłaty obecnych członków Spółdzielni. Część członków Spółdzielni może nabyć mieszkanie w celu odsprzedaży w przyszłości z zyskiem.

18 Po co w takim razie budować? Odstąpienie od budowy w chwili obecnej to koszt złotych co odpowiada 20 nowym windom lub 150 wyremontowanym klatkom schodowym W wariancie spółdzielczym będą korzyści dla wszystkich członków Spółdzielni chociaż dużo mniejsze niż te planowane w wariancie deweloperskim

19 Schemat przepływu środków pieniężnych w wariancie spółdzielczym Wartość użytkowania wieczystego Koszty związane z budową

20 Lokale użytkowe pozostaną własnością wszystkich członków Spółdzielni m² nowoczesnych powierzchni handlowych w 13 lokalach. Przy założeniu zysku 65 zł z metra daje to x 65 x 12 = złotych rocznie. W 2014 roku każdy członek spółdzielni otrzymał 3 złote z metra dywidendy z działalności gospodarczej. Wiolinowy Pasaż to dodatkowe 5 złotych z metra kwadratowego. (3+5) x 60m²= 480 złotych rocznie lub 40 złotych miesięcznie, co roku, każdego roku.

21 Wariant spółdzielczy a deweloperski Wariant Deweloperski Wariant Spółdzielczy

22 Decyzja należy do Państwa Spółdzielczy Bezpieczeństwo plus mały i pewny zysk Deweloperski Duże ryzyko, ale za to wysoki zysk

23 WALNE ZGROMADZENIE SMB JARY 2014 BARDZO DZIĘKUJĘ!