Metropolitan News. Wrzesień Metropolitan News. Wrzesień 2018

Transkrypt

1 Metropolitan News Wrzesień 2018 Metropolitan News Wrzesień

2 Wydarzenia w minionym okresie fuzje fuzje fuzje HB Reavis Poland Sp. z o.o. specjalizująca się w projektowaniu, budowaniu oraz zarządzaniu nieruchomościami sprzedała dwa budynki biurowe w Warszawie. Savills Investment Management nabył budynek C i D wchodzący w skład Gdański Business Center II w imieniu globalnego funduszu emerytalnego. Cena transakcyjna została ustalona na ponad 200 mln euro. Tym samym fundusz przejął wyłączną kontrolę nad całym kompleksem. Pierwsze dwa budynki (A i B) fundusz nabył w grudniu 2016 r. za 186 mln euro. Gdański Business Center składa się z czterech budynków biurowych o łącznej powierzchnia najmu brutto 101 tys. m 2. Wrocławski biurowiec klasy A - Sagittarius Business House, dotychczas należący do spółki zależnej od Echo Investment S.A., na mocy zawartej umowy przyrzeczonej przeszedł w ręce Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH. Wartość transakcji wynosiła blisko 74,46 mln euro. Głównymi najemcami biurowca o powierzchni GLA wynoszącej 25,6 tys. m 2 są międzynarodowe firmy Bank New York Mellon i E&Y, które łącznie zajmują 90% dostępnej powierzchni. Atrium Group Services B.V., wchodząca w skład grupy kapitałowej Atrium przystąpiła do procesu nabycia 100% udziałów w Prime Warsaw Properties Sp. z o.o. Spółka jest właścicielem jednego z najstarszych centrów handlowych w Polsce Domów Towarowych Wars Sawa Junior zlokalizowanych w Warszawie przy ulicy Marszałkowskiej. 28 sierpnia 2018 r. do UOKiK wpłynął wniosek o zgodę na koncentrację. Cena transakcji opiewa na 301,5 mln euro, a planowany termin finalizacji sprzedaży przewidziany został na IV kwartał 2018 r. Grupa Atrium posiada portfolio 34 obiektów handlowych zlokalizowanych w pięciu krajach. W samej Warszawie obecnie jest właścicielem 3 obiektów handlowych: Atrium Promenada, Atrium Reduta oraz Atrium Targówek. 2

3 fuzje fuzje sieci handlowe centra handlowe Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów po przeprowadzeniu postępowania antymonopolowego wszczętego na rzecz Gemini Poland Holdco S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu, wydał zgodę na dokonanie koncentracji polegającej na przejęciu kontroli nad pięcioma centrami logistycznymi zlokalizowanymi w Polsce. Powierzchnie magazynowe należą do Grupy Hines, która na terenie Polski posiada miedzy innymi kilkanaście centrów logistyczno-magazynowych. Spółka należąca do grupy The Blackstone Group L.P., złożyła wniosek do Urzędu 26 lipca 2018 r. Prezes UOKiK zakończył sprawę 13 sierpnia 2018 r. wydając pozytywną decyzję. UOKiK skierował do drugiego etapu postępowanie w sprawie akwizycji przez Multikino S.A. sieci kin Cinema 3D S.A. Ze względu na pokrywającą się działalność podmiotów na terenie Warszawy i Gdańska, konieczne jest przeprowadzenie badania rynku. Analiza ma wykazać jakie udziały w rynku wspomnianych miast posiadają strony postępowania oraz ich konkurenci. Badaniu poddane zostaną wskaźniki związane z wielkością przychodów generowanych ze sprzedaży biletów oraz liczba widzów. Dino Oil Sp. z o.o. z siedzibą w Krotoszynie, spółka stanowiąca część Grupy Dino, decyzją Urzędu Regulacji i Energetyki, otrzymała koncesję w zakresie paliw ciekłych. Pozwolenie na obrót paliwami płynnymi jest ważne do 31 grudnia 2030 r. Fundusz Arcona Capital rozpoczyna rebranding 11 parków handlowych, które w 2017 roku przejął od RECE Poland SP. z o.o. Obiekty działające dotychczas pod nazwą Skwer handlowy zmienią nazwę na TUŻ TUŻ. Pierwszy projekt rebrandingu objął park handlowy w Piotrkowie Trybunalskim. Do końca 2018 r. Arcona wdroży zmiany w kolejnych 2-3 obiektach. HB Reavis, UOKiK, Echo Investment S.A., Atrium European Real Estate Limited, Arcona Capital, Główny Urząd Statystyczny, Eurostat Stopa bezrobocia rejestrowanego wg stanu na koniec lipca 2018 r. wynosiła w Polsce 5,9%. Według obliczeń Głównego Urzędu Statystycznego najniższe bezrobocie w lipcu zarejestrowano w województwie wielkopolskim (3,3%), śląskim (4,5%), pomorskim (4,8%) oraz małopolskim (4,8%). Najwyższe zanotowano w województwie warmińsko-mazurskim (9,9%), kujawsko-pomorskim (8,7%), a także podkarpackim (8,7%). Według Eurostatu w 28 krajach Unii Europejskiej w lipcu bezrobocie kształtowało się na poziomie 6,8%. W tym okresie stopa bezrobocia w Polsce wynosiła 3,5%. Tym samym Polska zajęła trzecie miejsce w europejskiej klasyfikacji krajów z najniższym bezrobociem. W Czechach bezrobocie było najniższe i osiągnęło poziom 2,3%, drugie miejsce zajęły Niemcy (3,4%). Grecja (19,5%) i Hiszpania (15,1%) zamknęła klasyfikację, są to kraje z najwyższą stopą bezrobocia. 3

4 Kursy walut NBP lipiec sierpień Zmiana 100 EUR 433,01 428,73-0,99% 100 USD 370,95 371,75 0,22% 100 GBP 488,06 478,18-2,02% 100 CHF 372,63 375,66 0,81% Stopy procentowe Zmiana [p.p.] WIBOR 3M 1,7000% 1,7100% 0,0100 Wskaźniki makroekonomiczne czerwiec lipiec Zmiana [p.p.] Inflacja [m/m] 0,10% -0,10% -0,20 Inflacja [r/r] 2,00% 2,00% - Produkcja budowlano - montażowa [m/m] 20,60% -1,50% -22,10 Produkcja budowlano - montażowa [r/r] 24,70% 18,70% -6,00 Produkcja przemysłowa [m/m] 4,20% -5,40% -9,60 Produkcja przemysłowa [r/r] 6,80% 10,30% 3,50 Indeks aktywności gospodarczej lipiec sierpień Zmiana PMI 52,9 pkt 51,4 pkt -1,5 pkt NBP, GUS, bankier.pl Główny Urząd Statystyczny przedstawił wyniki szybkiego szacunku wskaźnika cen towarów i usług w czerwcu 2018 r. Zgodnie z szybkim szacunkiem wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych opublikowanym przez GUS, w sierpniu 2018 r. ceny utrzymały się na poziomie z lipca. W odniesieniu do analogicznego miesiąca ubiegłego roku ceny wzrosły o 2,0%. Ceny paliw do prywatnych środków transportu w dominujący sposób przyczyniły się do wzrostu wskaźnika (w ujęciu rocznym o 15,3%). GUS przekazał również do publicznej wiadomości wyniki wstępnego szacunku produktu krajowego brutto odnotowanego w II kwartale 2018 r. PKB niewyrównany sezonowo w II kwartale 2018 r. był realnie wyższy o 5,1% rok do roku, wobec 4,0% w analogicznym kwartale 2017 r. (w cenach stałych średniorocznych roku poprzedniego). Ponadto w II kwartale 2018 r. PKB wyrównany sezonowo (w cenach stałych przy roku odniesienia 2010) wzrósł realnie o 1,0% w porównaniu z poprzednim kwartałem, i był wyższy niż przed rokiem o 5,0%. Wciąż popyt krajowy jest głównym czynnikiem wzrostu gospodarki. Natomiast popyt inwestycyjny był słabszy niż w poprzednim kwartale. 4

5 Inwestycje Case study - efektywność inwestycji dla właściciela, a źródło finansowania inwestycji Podstawowym źródłem finansowania działalności inwestycyjnej jest kapitał własny. Ponieważ inwestycje w obiekty komercyjne są kapitałochłonne, wymagają poniesienia znacznych nakładów inwestycyjnych. Dlatego biorąc pod uwagę ograniczoność kapitału inwestorów, na rynku finansowym dostępne są alternatywne formy finansowania, do których należą przede wszystkim pożyczka, kredyt i leasing. W niniejszym artykule, rozpatrzone zostaną dwa warianty struktury finansowania przedsięwzięcia polegającego na realizacji parku handlowego o powierzchni najmu brutto (GLA) 5 tys. m 2 : Wariant I zakładający zaangażowanie wyłącznie wewnętrznych źródeł finansowych, a także wariant II mieszany, kiedy inwestycja realizowana jest kapitałem własnym i zewnętrznym. Założenia do projekcji: wartość inwestycji w obu przypadkach wynosi łącznie 30,5 mln zł, w tym cena gruntu stanowi 5,0 mln zł, a koszt budowy i adaptacji zł/m 2. Czynsz najmu wraz z kosztami obsługi wynosi 50 zł/m 2 /m-c, wydatki operacyjne (OPEX) stanowią 13 zł/m 2 /m-c. Wydatki inwestycyjne (CAPEX) kształtują się na poziomie 1,5% kosztów budowy/rok. Stawka amortyzacji budynku wynosi 2,5%, a stawka podatku dochodowego wynosi 19%. Metropolitan Investment S.A. 5

6 Wariant I: zakłada zaangażowanie wyłącznie źródeł wewnętrznych, czyli kapitałów własnych (tj. 30,5 mln zł). Wariant II: inwestycja realizowana jest w 35% kapitałem własnym (co odpowiada kwocie 10,675 mln zł) oraz w 65% kapitałem obcym (19,825 mln zł), w postaci kredytu bankowego. Kredyt udzielony na 144 miesięcy w walucie i oprocentowany 4,60% (marża banku 2,89% + WIBOR3M 1,71%). WARIANT I [] % WARIANT II [] % kapitał własny kapitał obcy % % 0 0% % Metropolitan Investment S.A. Do oceny efektywności dwóch wariantów uwzględniających różną strukturę finansowania inwestycji z perspektywy inwestora, zastosowano stopę zwrotu kapitału własnego. Stopa została określona jako iloraz przepływów pieniężnych wygenerowanych w pierwszym roku działalności operacyjnej parku handlowego, przez zainwestowany kapitał własny. Tym samym wskaźnik określa procent zwrotu kapitału własnego w postaci nadwyżki środków pieniężnych. WARIANT I WARIANT II przychody z tytułu najmu koszty operacyjne amortyzacja odsetek od kredytu wynik brutto podatek dochodowy wynik netto 1 ROK 1 ROK Metropolitan Investment S.A. Zgodnie z przeprowadzoną kalkulacją, w wariancie I wynik netto w pierwszym roku działalności operacyjnej jest wyższy o ponad 30% w porównaniu z wariantem II. Wariant I wykazał również wyższą stopę zwrotu z kapitału własnego (rozumianego jako cash flow/kapitał własny) o 0,68%. Przy realizacji inwestycji wyłącznie angażując kapitał własny inwestora, projekt uzyskuje nadwyżkę środków pieniężnych na poziomie 5,04%. Z kolei wykorzystując mieszaną strukturę finansowania 4,36%. 6

7 WARIANT I WARIANT II cash flow (CF) Ʃ rat kapitałowych Ʃ rat odsetkowych cash flow/kapitał własny całkowity zwrot/kapitał własny 1 ROK 1 ROK ,04% 4,36% 5,04% 10,77% Metropolitan Investment S.A. Warto zwrócić uwagę na efektywność wykorzystania zaangażowanych w projekt środków właścicieli. W tym celu do dodatnich przepływów pieniężnych dodano łączną kwotę wynikającą ze spłaty części kapitałowej kredytu w pierwszym roku działalności operacyjnej. Spłaty kapitału, pośrednio zwiększają udział właścicieli w inwestycji. Mierzona w ten sposób rentowność kapitału własnego w wariancie I, ze względu na brak finansowania długiem, nie zmienia się i wynosi 5,04%. Jednak w wariancie II rentowność kapitału własnego osiąga poziom 10,77%. Analiza pokazuje więc pozytywny efekt wykorzystania mieszanej struktury finansowania. Poprzez zaangażowanie kapitału obcego, rentowność kapitału własnego wzrosła. Finansowanie długiem niesie wiele korzyści z perspektywy inicjatora projektu. Przeprowadzona analiza, przy przyjętych założeniach, stanowiących jedynie materiał badawczy (nie faktyczną realizację), wykazała jednak, że rentowność kapitału własnego jest wyższa przy wykorzystaniu finansowania długiem w połączeniu ze środkami wewnętrznymi. Warto zwrócić uwagę także na niższe ryzyko inwestycji oraz jego dywersyfikację na dwa bądź kilka podmiotów. Co więcej, niewykorzystane środki można zainwestować i wówczas właściciel ma realną możliwość generowania dodatkowych dochodów. Wymierny efekt wynika z działania dźwigni finansowej. OPRACOWALI: Rafał Kroczak Dyrektor ds. Analiz Metropolitan Investment S.A. Od 8 lat zwiazany z analityką biznesową, gdzie zajmował się wyceną podmiotów, analizami finansowymi i controllingiem w firmach doradczych i branży energetycznej i utilities. Posiada licencję Doradcy Inwestycyjnego i Maklera Papierów Wartościowych. Anna Pawłowska - Analityk Inwestycyjny w Metropolitan Investment S.A. Posiada 7 letnie doświadczenie w controllingu, analizie biznesowej i finansowej przedsięwzięć w sektorze PE/VC. Związana również z rynkiem nieruchomości. Aktualnie przygotowuje się do egzaminu na rzeczoznawcę majątkowego. Niniejsza treść jest tylko i wyłącznie wyrazem osobistych pogladów jej autora i nie stanowi rekomendacji w rozumieniu przepisów Rozporzadzenia Ministra Finansów z dnia 19 pazdźiernika 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczace instrumentów finansowych, lub ich emitentów, w szczególności nie zawiera wyceny konkretnego instrumentu finansowego, nie opiera się na żadnej metodzie wyceny, a także nie określa ryzyka inwestycyjnego. Wszelkie stwierdzenia dotyczące zdarzeń przyszłych odnoszą się do znanych i nieznanych kwestii obarczonych ryzykiem. Zgodnie z powyższym Metropolitan Investment oraz autor nie ponoszą jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na jej podstawie. 7

8 Metropolitan News Wrzesień