Kwiecień Metropolitan News Kwiecień 2019

Transkrypt

1 Metropolitan News Kwiecień

2 Wydarzenia w minionym okresie Filipiński inwestor, Grupa ISOC zawarła ostateczną umowę zakupu gdańskiego budynku biurowego Argon zlokalizowanego u zbiegu al. Grunwaldzkiej z ulicą Kołobrzeską. Obiekt został zrealizowany przez firmę Torus w 2018 r. i stanowi III etap kompleksu biurowego Alchemia. Kwota transakcji opiewała na ok. 92 mln EUR netto. Łączna powierzchnia najmu brutto to ok. 38 tys. m 2. Firma GLL Real Estate Partners podpisała z podmiotem zależnym od Echo Investment S.A. przyrzeczoną umowę zakupu pierwszego biurowca Browarów Warszawskich Biur przy Bramie. Budynek zlokalizowany jest u zbiegu ulicy Grzybowskiej i Wroniej w Warszawie. Pozwolenie na użytkowanie otrzymał w IV kwartale 2018 r. Powierzchnia najmu wynosi 15,7 tys. m 2 i jest w pełni wynajęta m.in. przez L Oréal Polska, WeWork, Epam Systems Poland i Sony Interactive Entertainment Polska. Podmioty zawarły przedwstępną umowę zakupu w listopadzie 2018 r. Globalworth Poland Real Estate N.V., poprzez podmiot kontrolowany, zakupiła od niemieckiego funduszu kompleks budynków biurowych - Rondo Business Park. Inwestycja zlokalizowana jest przy ul. Lublańskiej 38 w Krakowie i oferuje ponad 17,7 tys. m 2 GLA powierzchni biurowej. Zakontraktowany, łączny roczny dochód z czynszu najmu, generowany przy aktualnym obłożeniu (ok. 90%) wynosi około 3 mln EUR, a średnia ważona okresu najmu stanowi blisko 4,5 roku. Ustalona cena pomniejszona o korekty wynosi ponad 32,67 mln EUR. 2

3 Cromwell European REIT, singapurski fundusz inwestujący w nieruchomości na rynkach europejskich, sfinalizował zakup trzech budynków biurowych w Polsce. Transakcja obejmowała dwa biurowce zlokalizowane w Warszawie - Riverise Park i Grójecka 5 oraz Arkońska Business Park A1 i A2 położony w Gdańsku. Cena zakupu portfela nieruchomości o łącznej powierzchni biurowej ponad 34,3 tys. m 2 wyniosła ponad 71 mln EUR. Jest to część transakcj łącznie 23 nieruchomości w pięciu krajach, o której firma wstępnie informowała w listopadzie 2018 r. Atrium Poland 3 Sp. z o.o. złożył wniosek do UOKiK w sprawie nabycia kolejnego centrum handlowego zlokalizowanego w Polsce. Tym samym firma planuje przejęcie centrum King Cross Praga w Warszawie. Obiekt został otwarty w 1996 r., a następnie w 2000 r. zakończyła się jego rozbudowa. Powierzchnia centrum to 27 tys. m 2. Obecnym właścicielem nieruchomości jest Radcliffe Investment Sp. z o.o. Atrium Poland 3 Sp. z o.o. to podmiot wchodzący w skład grupy kapitałowej Atrium właściciela, zarządcy oraz dewelopera obiektów handlowych w Europie Środkowej i Wschodniej, który dysponuje portfelem 34 nieruchomości komercyjnych w 4 krajach. Zarząd Madison International Realty LLC, światowy inwestor działający w sektorze nieruchomości zawarł przedwstępną umowę nabycia pakietu kontrolnego 65,99% udziałów w Capital Park S.A. od Patron Capital Partners. Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest m.in. uzyskanie zgody Prezesa UOKiK. Podmiot zadebiutował na polskim rynku nieruchomości w 2018 r. nabywając 50% udziałów w warszawskim budynku biurowym Warsaw Spire. Grupa Eurocash, polska firma zajmująca się między innymi hurtową dystrybucją produktów żywnościowych, sfinalizowała transakcję nabycia 100% udziałów w spółce Partner prowadzącej 25 sklepów w ramach sieci franczyzowej Lewiatan. Sprzedającym udziały w spółce jest Asteria Holding. W 2018 roku sprzedaż sklepów firmy Partner wyniosła blisko 191 mln PLN. Torus, Echo Investment, Globalworth Poland Real Estate N.V., Cromwell European REIT, UOKiK, Capital Park S.A., Grupa Eurocash. polityka monetarna Według informacji podanych po posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej, które odbyło się w dniach 5-6 marca 2019 r., Rada podjęła kolejną decyzję o utrzymaniu na dotychczasowym poziomie stóp procentowych NBP. Tym samym aktualnie obowiązują następujące stawki: stopa referencyjna 1,5%, stopa lombardowa 2,5%, stopa depozytowa 0,5%, a stopa redyskonta weksli 1,75%. Najprawdopodobniej najbliższe miesiące nie przyniosą zmian w tym zakresie. 3

4 Kursy walut NBP luty marzec Zmiana 100 EUR 431,57 429,96-0,37% 100 USD 380,23 380,52 0,08% 100 GBP 493,78 500,93 1,45% 100 CHF 379,75 380,19 0,12% Stopy procentowe Zmiana [p.p.] WIBOR 3M 1,7200% 1,7200% - EURIBOR 3M -0,3090% -0,3100% 0,0010 Wskaźniki makroekonomiczne styczeń luty Zmiana [p.p.] Inflacja [m/m] 0,10% 0,40% 0,30 Inflacja [r/r] 0,90% 1,20% 0,30 Produkcja budowlano - montażowa [m/m] -61,20% 15,10% 76,30 Produkcja budowlano - montażowa [r/r] 3,20% 15,10% 11,90 Produkcja przemysłowa [m/m] 7,40% -1,50% - 8,90 Produkcja przemysłowa [r/r] 6,10% 6,90% 0,80 Indeks aktywności gospodarczej luty marzec Zmiana PMI 47,6 pkt 48,7 pkt 1,1 pkt NBP, GUS, bankier.pl W marcu 2019 r. Narodowy Bank Polski opublikował kolejne wydanie Raportu o inflacji. Dokument prezentuje projekcje inflacji i PKB sporządzone na lata oraz zawiera syntetyczne informacje o podłożu makroekonomicznym w kraju i za granicą. Konkluzje wynikające z analiz stanowią jedną z przesłanek, na bazie których Rada Polityki Pieniężnej podejmuje decyzje w zakresie stóp procentowych NBP. Zgodnie z najnowszymi szacunkami PKB w 2019 r. osiągnie poziom 4,0%, podczas gdy listopadowa projekcja wskazywała na wartość 3,6%. W kolejnym roku eksperci wskazują na wzrost tempa PKB na poziomie 3,7%. Ścieżka projekcji NBP zakłada wzrost PKB w 2021 r. na poziomie 3,5%. Prognozy dla inflacji kształtują się odpowiednio na poziomie: 1,7%, 2,7% oraz 2,5% w poszczególnych latach. Najważniejszym źródłem ryzyka dla aktywności gospodarczej, w tym PKB Polsce jest obecnie koniunktura globalna. Ponadto, prognozowane tempo wzrostu gospodarczego obarczone jest niepewnością związaną z wielkością napływu netto na krajowy rynek pracy imigrantów z Ukrainy. Ryzykiem dla krajowej inflacji, oprócz tempa wzrostu PKB za granicą, jest rozwój sytuacji na rynku surowców energetycznych i regulacje rynku energii elektrycznej, które będą miały przełożenie na krajowe ceny energii. 4

5 Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce Jak wyglądał rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2018 i na początku 2019 roku? Czy w nadchodzących miesiącach rynek ten będzie równie dynamicznie się rozwijał? Na te pytanie odpowiadamy w prezentowanej analizę sytuacji. Sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2018 r. kształtowało kilka kluczowych czynników. Przede wszystkim w pierwszych miesiącach roku wyczerpały się środki przeznaczone na wypłatę dofinansowania z rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. Program dedykowany był młodym osobo i stanowił wsparcie w zakupie pierwszego mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym poprzez dofinansowanie wkładu własnego kredytu hipotecznego. Po zakończeniu programu oczekiwano spadku cen nieruchomości mieszkaniowych, niejako w ramach rekompensaty wynikającej z braku dopłat. Jednak trudności związane z pozyskaniem osób do pracy, wyższym kosztem pracy i materiałów budowlanych skutkowały zwiększeniem kosztów wykonawstwa ogółem i podwyższeniem cen mieszkań przez deweloperów. Jednocześnie w 2018 r. zaobserwowano wzrost cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Wymienione parametry wpłynęły na zwiększenie kosztów realizacji nowych inwestycji. Mimo wysokich cen, popyt na rynku mieszkaniowym napędzany jest przez czynniki, takie jak utrzymujące się na niskim poziomie stopy procentowe NBP, korzystna sytuacja na rynku pracy, zmieniające się preferencje a w szczególności wzrost wynagrodzeń. Rosnąca liczba i ceny mieszkań W 2018 r. do użytkowania oddano łącznie blisko 184,8 tys. mieszkań, tj. o 3,6% więcej niż rok wcześniej. Najwięcej lokali mieszkalnych podobnie jak w poprzednich latach zostało oddanych do użytkowania w IV kwartale roku. W 2018 r. aktywność deweloperska mierzona liczbą wprowadzonych na rynek nowych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem pobiła rekord i ukształtowała się na poziomie 111,55 tys. mieszkań. Podczas gdy w 2017 r. stanowiła nieco ponad 105 tys.(wzrost o 6,21%), a w 2016 r. 91,5 tys. Co oznacza, że wzrost liczby nowych mieszkań dostarczonych przez deweloperów w 2018 r. w porównaniu z danymi za 2016 r. wyniósł 21,9%. 5

6 Liczba mieszkań oddanych do użytkowania STYCZEŃ LUTY MARZEC KWIECIEŃ MAJ CZERWIEC LIPIEC SIERPIEŃ WRZESIEŃ PAŹDZIERNIK LISTOPAD GRUDZIEŃ Metropolitan Investment S.A. na podstawie danych GUS. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania Metropolitan Investment S.A. na podstawie danych GUS Mieszkania oddane do użytkowania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem Metropolitan Investment S.A. na podstawie danych GUS. 6

7 Według wstępnych danych GUS, w okresie dwóch pierwszych miesięcy 2019 r. oddano do użytkowania o 7,76% mieszkań więcej niż przed rokiem - ponad 31,2 tys. mieszkań. Udział mieszkań przekazanych do eksploatacji przez deweloperów był dominujący i wyniósł 61,6%. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w okresie styczeń-luty 2019 r. wyniosła 89,9 m 2 i zmniejszyła się w porównaniu z analogicznym okresem o 4,2 m 2. Analizując liczbę mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy z projektem budowlanym w okresie styczeń-luty bieżącego roku, wg wstępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego liczba ta zmniejszyła się o 8,9% w ujęciu rok do roku. Przy czym największa część pozwoleń na budowę mieszkań wydana została dla deweloperów (blisko 24 tys.), a następnie dla inwestorów indywidualnych (12,6 tys.). W styczniu i lutym 2019 r. deweloperzy rozpoczęli łącznie budowę ponad 20,1 tys. mieszkań, podczas gdy łączna liczba rozpoczętych budów w zakresie mieszkalnictwa w Polsce ogółem wyniosła 30,1 tys. tj. o 8,4% więcej niż rok wcześniej. Największy ruch w obszarze budownictwa mieszkaniowego wyrażony przez liczbę wydanych pozwoleń na budowę oraz których prace budowlane zostały rozpoczęte, wykazało województwo mazowieckie, dolnośląskie i wielkopolskie. Najmniejsza aktywność w tym zakresie prowadzona jest w województwie opolskim. Średnie ceny transakcyjne m 2 mieszkań Średnia cena za 1 m BIAŁYSTOK BYDGOSZCZ GDAŃSK GDYNIA KATOWICE KIELCE KRAKÓW LUBLIN ŁÓDŹ OLSZTYN OPOLE POZNAŃ RZESZÓW SZCZECIN WARSZAWA WROCŁAW ZIELONA GÓRA IV rynek wtórny IV rynek wtórny IV rynek pierwotny IV rynek pierwotny Metropolitan Investment S.A. na podstawie danych GUS. 7

8 Średnie ceny transakcyjne w IV kwartale 2018 r. w porównaniu z cenami z IV kwartału 2017 r. zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym wzrosły we wszystkich analizowanych miastach. Największy wzrost cen na rynku wtórnym miał miejsce w Gdańsku (18,3%), gdzie średnia cena za 1 m2 mieszkania wynosiła 7499 zł. Kolejnym miastem o znaczącym wzroście cen transakcyjnych jest Łódź (18,0%), tutaj średnia cena ukształtowała się na poziomie zł/m2. Na rynku pierwotnym liderem wzrostów okazał się Białystok (17,4% i zł/m2) oraz Gdańsk (15,9% i zł/m2). Najmniejszy wzrost cen transakcyjnych na rynku pierwotnym dotyczył mieszkań zlokalizowanych w Olsztynie, na rynku wtórnym w Warszawie (2,5%). Początek roku na rynku mieszkaniowym w Polsce wykazał dużą aktywność deweloperów. Rozpoczęto prace budowlane nad nowymi projektami, a liczba oddanych mieszkań wciąż wykazuje większą dynamikę. Ceny nieruchomości w 2018 r. na obu rynkach były wyższe niż rok wcześniej. W kolejnych okresach należy spodziewać się stabilizacji poziomu cen. W ostatnim kwartale roku, liczba mieszkań oddanych do użytkowania osiągnie wartość najwyższą w porównaniu z poprzednimi kwartałami. OPRACOWALI: Rafał Kroczak Dyrektor Biura Analiz Metropolitan Investment S.A. Od 8 lat zwiazany z analityką biznesową, gdzie zajmował sie wyceną podmiotów, analizami finansowymi i controllingiem w firmach doradczych i branży energetycznej i utilities. Posiada licencję Doradcy Inwestycyjnego i Maklera Papierów Wartościowych. Anna Pawłowska - Analityk Inwestycyjny w Metropolitan Investment S.A. Posiada 7 letnie doświadczenie w controllingu, analizie biznesowej i finansowej przedsięwzięć w sektorze PE/VC. Związana również z rynkiem nieruchomości. Niniejsza treść jest tylko i wyłącznie wyrazem osobistych pogladów jej autora i nie stanowi rekomendacji w rozumieniu przepisów Rozporzadzenia Ministra Finansów z dnia 19 pazdźiernika 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczace instrumentów finansowych, lub ich emitentów, w szczególności nie zawiera wyceny konkretnego instrumentu finansowego, nie opiera się na żadnej metodzie wyceny, a także nie określa ryzyka inwestycyjnego. Wszelkie stwierdzenia dotyczące zdarzeń przyszłych odnoszą się do znanych i nieznanych kwestii obarczonych ryzykiem. Zgodnie z powyższym Metropolitan Investment oraz autor nie ponoszą jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na jej podstawie. 8

9 METROPOLITAN INVESTMENT S.A. 9