WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Transkrypt

1 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem operatu szacunkowego jest udział nr 50 wynoszący 1804/ cz. w nieruchomości lokalowej objętej księgą wieczystą nr KR1P/ /3 lokal niemieszkalny nr 1 położony na kondygnacji -1 w budynku wielolokalowym nr 8 przy ul. Frycza - Modrzewskiego w Krakowie. Lokal został podzielony na stanowiska postojowe w garażu wielostanowiskowym oraz komórki lokatorskie (piwnice). Właściciel na podstawie AN nr 5159/2004 został uprawniony do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 11 oraz komórki lokatorskiej (piwnica) nr 11. Miejsce postojowe nr 11 oraz komórka lokatorska nr 11 o łącznych wymiarach 3m szerokości na 6m długości. W dziale III księgi wieczystej ujawniono że Zbigniew Drygas w ramach nabytego udziału posiada uprawnienie do korzystania na zasadzie wyłączności z miejsca postojowego nr 11 i komórki lokatorskiej nr 11 na podstawie umowy sprzedaży udziału w lokalu - AN 5159/2004r. z dnia r. Dla nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta nr KR1P/ /2. Dla działki nr 592/4 położonej w Krakowie przy ul. Frycza - Modrzewskiego obręb 44 Krowodrza, na której zlokalizowany jest budynek przy ul. Frycza Modrzewskiego 8, brak jest aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003r. (zmieniona uchwałą Nr XCIII/1256/10 z dnia 3 marca 2010 r. zmieniona uchwałą Nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.) Studium Uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Kraków działka znajduje się w strefie o przeznaczeniu: MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. 2. CEL WYCENY Celem operatu szacunkowego jest określenie wartości rynkowej udziału nr 50 w wielkości 1804/ cz. w prawie własności ww. nieruchomości lokalowej, stanowiącej miejsce postojowe nr 11 oraz komórkę lokatorską (piwnicę) nr 11 dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. 3. ZAKRES WYCENY Zakres operatu obejmuje określenie wartości rynkowej udziału nr 50 w wielkości 1804/ cz. w prawie własności ww. nieruchomości lokalowej, stanowiącej miejsce postojowe nr 11 oraz komórkę lokatorską (piwnicę) nr 11 według stanu zagospodarowania i wyposażenia na dzień oględzin. 1

2 4. DATA SPORZĄDZENIA OPERATU Data określenia wartości: r. 5. OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanej nieruchomości lokalowej, dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samej nieruchomości wycenianej, zgodnie z przyjętą metodyką wyceny wartość rynkową szacowanego udziału nr 50 w wielkości 1804/ cz. w prawie własności nieruchomości lokalowej niemieszkalnej (miejsce postojowe nr 11 oraz komórka lokatorska - piwnica nr 11) określono w wysokości: zł trzydzieści dziewięć tysięcy dziewięćset sześć złotych Na oszacowaną wartość udziału w nieruchomości lokalowej z uwzględnieniem treści art kpc składają się: wartość składnika gruntowego: zł, wartość budowli i innych urządzeń: zł, przynależności: lokal nie posiada przynależności, pożytki: brak informacji czy lokal jest przedmiotem najmu. 6. METODA WYCENY Wartość nieruchomości oszacowano w: Podejściu dochodowym oraz porównawczym wycena udziału 1804/ cz. w nieruchomości lokalowej. Podejściu porównawczym wycena składnika gruntowego nieruchomości. 2

3 Uwaga: w przedstawionej treści działu II i III księgi wieczystej pominięto wyszczególnienie pozostałych współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości wskazano jedynie wymienione udziały w prawie własności o nr 50 oraz uprawnienie do korzystania z miejsca postojowego i komórki lokatorskiej. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Dla działki nr 592/4 położonej w Krakowie przy ul. Frycza - Modrzewskiego obręb 44 Krowodrza, na której zlokalizowany jest budynek przy ul. Frycza Modrzewskiego 8, brak jest aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003r. (zmieniona uchwałą Nr XCIII/1256/10 z dnia 3 marca 2010 r. zmieniona uchwałą Nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.) Studium Uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Kraków działka znajduje się w strefie o przeznaczeniu: MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. LOKALIZACJA Szacowany lokal położony jest w budynku w Krakowie przy ul. Frycza Modrzewskiego nr 8, w strefie centralnej miasta, w dzielnicy Prądnik Biały. Budynek wielorodzinny z garażem wielostanowiskowym i komórkami lokatorskimi, o charakterze śródmiejskiej zabudowy uzupełniającej. Od strony północnej, za pasem zieleni i rzeką Białuchą, przebiega ulica Opolska główna arteria Krakowa. Od strony wschodniej, za budynkami jednorodzinnymi, przebiegają tory tramwajowe, a dalej ul. 29 Listopada, Uniwersytet Rolniczy. Ponadto nieruchomość graniczy z Parafią rzymskokatolicką Św. Karola Boromeusza. Od strony zachodniej i południowej nieruchomości znajdują się budynki 3

4 wielorodzinne. W dalszej odległości, od strony zachodniej, znajduje się Szpital Miejski im. Narutowicza. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa wielorodzinna oraz jednorodzinna. W dalszym otoczeniu znajdują się tereny zielone. Otoczenie nieruchomości ze względu na położenie względem skrzyżowania dwóch ruchliwych ulic należy uznać za przeciętne. Lokalizację nieruchomości ze względu na śródmiejski charakter należy uznać za bardzo dobrą. Infrastruktura społeczna i funkcjonalna w okolicy dobrze rozwinięta, w okolicy sklepy, przystanki autobusowe. Fragmenty map z oznaczoną lokalizacją nieruchomości Kraków, ul. Frycza Modrzewskiego Prądnik Biały 4

5 5

6 6

7 Okolica 7

8 8

9 9

10 OPIS BUDYNKU Opis budynku Adres ul. Frycza Modrzewskiego 8 Rok budowy 2004 ściany pustak MAX, ściany działowe cegła dziurawka, stropy płyta Technologia budowy żelbetowa, fundamenty ławy żelbetonowe monolityczne Instalacje elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, c.o. z sieci miejskiej, domofon Remonty remont tarasów, uszczelnienie dylatacji, naprawa zalań w garażu Budynek jest częścią ogrodzonej posesji, posiadającej automatyczną bramę wjazdową od strony ul. Godlewskiego (dokładniej: od strony utwardzonej kostką brukową drogi wewnętrznej, prowadzącej od skrzyżowania z ul. Godlewskiego do bramy wjazdowej na posesję). Teren nieruchomości, w skład której wchodzi budynek, jest utwardzony kostką brukową w północnej części, tj. przed budynkiem, stanowiąc plac wewnętrzny z miejscami postojowymi. Utwardzenie występuje również po zachodniej stronie budynku jako chodnik prowadzący do klatki schodowej B oraz jako podjazd do bramy wjazdowej podziemnego garażu. W pozostałej części nawierzchnia gruntu zagospodarowana jest na trawnik oraz zieleniec przy budynku nr 10. Ocena stanu technicznego budynku Stan techniczny budynku (dominujący) dla celu wyceny określono jako dobry. Elewacja 10

11 Opis miejsca postojowego Przedmiotowy lokal oznaczony numerem 1 znajduje się na kondygnacji -1 w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nr 8 położonym w Krakowie przy ul. Frycza - Modrzewskiego. Podstawowe dane dotyczące lokalu: przeznaczenie lokalu w księdze wieczystej określone zostało jako lokal niemieszkalny; zgodnie z danymi księgi wieczystej powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 1961,86 m 2 ; wjazd do lokalu następuje bezpośrednio przez automatyczną bramę wjazdową znajdującą się poniżej poziomu gruntu po północno-zachodniej stronie budynku; do bramy wjazdowej prowadzi podjazd utwardzony kostką brukową; 11

12 w przedmiotowym lokalu wyznaczonych zostało 60 miejsc postojowych oraz 71 komórek lokatorskich; lokal wyposażony jest w instalację elektryczną i wentylacyjną. Poniżej zamieszczono udostępniony przez zarządcę nieruchomości rzut przedmiotowego lokalu z oznaczeniem miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich. Uwaga: poniższy rzut pochodzi z dokumentacji projektowej i w niewielkim stopniu różni się od stanu faktycznego. W trakcie oględzin dłużnik nieobecny. Komórka lokatorska zamknięta. Brak oględzin wewnątrz komórki lokatorskiej. Brak możliwości dokonania obmiaru komórki lokatorskiej. Brama wjazdowa Stan wykończeniowy lokalu miejsca postojowego: Przedmiotowy lokal niemieszkalny posiada malarskie powłoki ścienne i sufitowe oraz przemysłową posadzkę betonową i znajduje się w typowym standardzie wykończeniowym charakterystycznym dla pomieszczeń garażowych. W lokalu brak stolarki okiennej. Brama wjazdowa do garażu automatyczna (w dniu oględzin zepsuta). Na miejscu postojowym zamontowana bramka parkingowa zabezpieczona kłódką. Stan wykończeniowy lokalu komórki lokatorskiej: Na dzień oględzin komórka lokatorska była zamknięta. Drzwi do komórki antywłamaniowe metalowe. Ścianki działowe odgradzające komórkę lokatorską od garażu cegła dziurawka. Uwaga dotycząca funkcjonalności lokalu i zasad korzystania z miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość lokalowa (lokal niemieszkalny stanowiący garaż wielostanowiskowy oraz komórkę lokatorską), zaś zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej udziału wielkości 1804/ w prawie własności ww. nieruchomości, przysługującego jednemu ze współwłaścicieli. Należy podkreślić, że chociaż przedmiotowy lokal niemieszkalny pozwala na wyznaczenie w nim szeregu miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich, które będą odrębnie użytkowane przez współwłaścicieli lokalu zgodnie z zasadami typowego współżycia, to fakt ten nie oznacza, iż 12

13 poszczególne miejsca postojowe oraz komórki lokatorskie stanowią same w sobie odrębne nieruchomości. A. Cisek w komentarzu do Kodeksu cywilnego (Kodeks cywilny. Komentarz, E. Gniewek (red.), C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 339) wskazuje w tej kwestii, że: Najistotniejszą cechą charakterystyczną współwłasności jest jednak to, iż prawo własności przysługuje niepodzielnie kilku osobom i bez znaczenia jest czy przedmiotem współwłasności jest rzecz podzielna, czy też nie (to może mieć znaczenie tylko przy zniesieniu współwłasności). Oznacza to, iż żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do fizycznie wydzielonej części rzeczy. Przeciwnie, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. [podkr. moje]. Zatem - nawet jeżeli w odrębnej dokumentacji (np. architektoniczno-budowlanej) w lokalu niemieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość lokalową wyznaczone zostały miejsca postojowe oraz komórki lokatorskie przeznaczone do wyłącznego użytku, to nie są one w rozumieniu przepisów prawa związane z konkretnymi osobami (współwłaścicielami lokalu), ale stanowią niesamodzielne części lokalu, w którego własności współwłaściciele posiadają udziały. Należy przy tym wskazać, że współwłaściciele nieruchomości mogą zawrzeć pomiędzy sobą umowy o charakterze zobowiązującym, na podstawie których następuje podział nieruchomości do korzystania (quoad usum). Umowa taka może zostać zawarta w formie aktu notarialnego, zaś jej postanowienia ujawnione w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. W ramach umowy tego typu współwłaściciele nieruchomości postanawiają, że poszczególnym osobom przysługiwać będzie prawo wyłącznego korzystania z określonych części nieruchomości np. prawo wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym czy też komórki lokatorskiej. Na ten temat wypowiada się w komentarzu do Kodeksu cywilnego A. Cisek (Kodeks cywilny. Komentarz, E. Gniewek (red.), C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 353): Jeżeli chodzi o umowne określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej i jej współposiadania to trudno wskazać wszelkie możliwości w tym zakresie. Przykładowo wymienić można: rozdzielenie posiadania i korzystania w czasie; rozdzielenie według pożytków; podział rzeczy do użytkowania (quod usum). Ten ostatni sposób jest szczególnie istotny przy nieruchomościach, choć wyraźnie należy podkreślić, iż podział taki nie oznacza zniesienia współwłasności. Jest to bowiem tylko tymczasowy podział fizyczny rzeczy, rozwiązujący problem korzystania z rzeczy, który może, w każdym czasie, stosownie do okoliczności, ulec zmianie (por. post. SN z r., III CRN 188/73, OSN 1974, Nr 11, poz. 183). W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, iż podział rzeczy do korzystania jest z reguły czynnością zwykłego zarządu (por. post. SN z r., I CZ 7/97, OSN 1997, Nr 8, poz. 111). [podkr. moje]. Powyższa uwaga została zamieszczona w celu jednoznacznego opisu stanu prawnego szacowanego udziału w prawie własności przedmiotowego lokalu. Pozostaje jednakże faktem, że ze względu na funkcję oraz układ przedmiotowego lokalu korzystanie z niego polega na użytkowaniu pojedynczych miejsc postojowych oraz pojedynczych komórek lokatorskich. Biorąc zatem pod uwagę przeznaczenie i funkcjonalność przedmiotowego lokalu, jak również wielkość szacowanego udziału w prawie własności nieruchomości (tj. 1804/122060) oraz ilość miejsc postojowych wyznaczonych w lokalu (60 miejsc) i komórek lokatorskich (71), dla celu niniejszej wyceny założono, że szacowany udział w prawie własności nieruchomości odpowiada prawu wyłącznego korzystania z jednego miejsca postojowego oraz z jednej komórki lokatorskiej wyznaczonych w lokalu. 13

14 Dokumentacja fotograficzna Dokumentacja fotograficzna Lokal niemieszkalny nr 1 Miejsce postojowe nr 11 14

15 15

16 Komórka lokatorska nr 11 16